№ 421
гр. Варна, 16.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесети
септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
при участието на секретаря Мая Т. И.
като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20213100900843 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по обективно съединени осъдителни искове от
„Харамията 2020" ЕООД против „Боци-67" ООД за осъждане на „Боци-67" ООД да заплати
на ищеца: (1) сумата от 29 500,00 лв., представляваща обезщетение за претърпени загуби в
резултат от неизпълнение на задълженията на ответника по Договор за наем от 01.11.2020 г.
на "Ресторант „Харамията", съставляваща общият размер на направени разходи за реклама и
действия свързани с подготовката за експлоатация на обекта; (2) сумата от 4 500 лв.,
представляваща платени без основание наемни вноски, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 1-
во от ЗЗД, или, евентуално, представляваща обезщетение за претърпени загуби в резултат от
неизпълнение на задължения на ответника по Договор за наем от 01.11.2020 г., ведно със
законната лихва от датата на завеждане на иска; (3) сумата от 70 000 лв., представляваща
обезщетение за пропуснати ползи в резултат от неизпълнение на задължения на ответника
по Договор за наем 01.11.2020 г., съставляваща общия размер на нереализираната печалба от
експлоатация на наетия обект в периода от 01.11.2020 г. до 23.10.2021 г.; (4) сумата от
101 829,98 лв. като обезщетение за претърпени загуби в резултат от неизпълнение на
задължения на ответника по Договор за наем 01.11.2020 г., представляваща стойността на
строително-монтажни работи, извършени на основание чл. 1, ал. 6 от договора за наем,
ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска. Исковите претенции са уточнени
с молба от 21.09.2022 г.
Ищецът твърди, че на 01.11.2020г. между него и ответника „Боци - 67" ООД бил
сключен Договор за наем на недвижим имот – "Ресторант „Харамията", по силата на който
наетият имот бил предоставен за ползване като „Ресторант и стаи за гости". След предаване
на държането на имота наемателят започнал ремонт на имота с цел да приведе същия в
състояние за развитие на търговска дейност и предприел действия за снабдяване с
необходимите за дейността му документи от различни регулаторни органи, при което било
установено, че за наетия обект няма издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация и
ползване съгласно ЗУТ, а обектът бил регистриран като "Магазин за пакетирани стоки".
Страните се договорили наемодателят да подаде необходимите документи, до един месец да
се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация и след това – с удостоверение за
1
категоризация. Удостоверение за въвеждане в експлоатация било издадено на 01.06.2021 г. и
предоставено на наемателя. Наемателят подал документи за получаване на Удостоверение за
категоризация и Разрешение за експлоатация от Агенция по храните като в хода на
съответните процедури се извършил оглед на местния водоизточник, при който били
установени множество нарушения и били изискани документи, за които наемодателят бил
уведомен, но отново не представил. В резултат, на 16.08.2021 г. със заповед на директора на
ОДБХ –гр. Варна, била спряна цялата дейност на обекта поради непредставяне на документи
за собственост на местния водоизточник, който захранва с вода ресторант "Харамията". На
27.08.2021 г. бил съставен Констативен протокол от Басейнова дирекция, с който било
предписано да се преустанови водовземането от подземни води чрез 2 броя каптажни извори
за ресторант „Харамията" поради липса на разрешително по чл.41, ал.1 от Закона за водите.
От страна на наемодателя отново не били предприети никакви действия за отстраняване на
нередностите и за осигуряване на ползването на имота, според уговореното в договора за
наем. Поради факта, че в обекта няма водоснабдяване, респективно имотът не може да бъде
ползван по предназначение, наемателят изпратил до наемодателя изявление за разваляне на
договора, получено от наемодателя на 06.10.2021 г., като бил даден срок от 15 дни
наемодателят да изпълни договорните си задължения, като предостави валиден договор за
водовземане и разрешение за ползване, които да позволяват надлежното захранване на
обекта с вода, респективно ползването му по предназначение. Изпълнение от страна на
наемодателя не последвало. В резултат, договорът за наем бил развален по вина на
наемодателя, считано от 23.10.2021 г. Наемателят направил разходи за подготовка за
експлоатация на обекта в общ размер 29 500 лв. През целия период от сключването на
договора до развалянето му на 23.10.2021 г. наемателят заплащал ежемесечно наем, който
бил недължим на основание чл.1, т.9 от Договора за наем, както и поради невъзможността
да се ползва имота по предназначение и представлявал претърпяна загуба за ищеца. Имотът
бил ползван само един месец. Наемателят пропуснал да реализира печалба от
експлоатацията на обекта чрез предлагане на ресторантьорски услуги и нощувки, в т.ч по
отказани многобройни резервации през ''Букинг", "Триваго" и чрез туроператорска фирма
"Атон Травел" ЕООД. За времето на експлоатиране на имота в периода от 02.07.2021г. до
11.08.2021 г., с изключение на периодите, когато водоснабдяването е било спряно поради
липса на разрешително – 03.07.2021 г. - 20.07.2021 г., общата печалба от ресторантската и
хотелската част, била около 600 лв. на ден. При ползване на имота 235 работни дни през
време на действието на договора за наем и печалба от около 300 лв. на ден пропуснатият
нетен приход от наемателя възлизал на 70 000 лв. – пропуснати ползи. Съгласно
предвидената в договора възможност (чл. 1, ал. 6) бил извършен ремонт в обекта на обща
стойност от 101 829,98 лв., който бил наложителен предвид състояниетото на имота и с цел
ползването на обекта по предназначение, като извършените СМР са подробно описани в
исковата молба. Преди ремонта обектът не бил в състояние, което да позволявало да бъде
използван по преназначението, за което е нает.
Ответникът е депозирал отговор на исковата молба в срока по чл. 367 ГПК, с който
исковете се оспорват изцяло по основание и размер. Не оспорва, че е поел ангажимент да
съдейства на ищеца при подготовката на обекта за експлоатация по предвиденото в
договора предназначение, което било и сторено. Ремонтът на обекта бил започнат през м.
март 2021 г., към месец май все още не бил завършен и обектът не работел. Обектът имал
нужните разрешителни за извършване на търговска дейност като ресторант, както и за
водовземане като въпросният водоизточник/сондаж за нуждите на р-т Харамията бил
изграден през 1996 г. в условията на търпимост съгл. § 16 от ПЗР на ЗУТ. Към момента на
сключване на договора на ищеца бил предоставен Акт за узаконяване на Мотел, в който
изрично било записано, че за обекта следва да се издаде удостоверение за въвеждане в
експлоатация. Към момента на сключване на договора такова не е било издадено, затова
вторият етаж не бил предмет на договора. Към момента на сключване на договора от
2
каптажа било извършвано водовземане на база наличната документация, а на наемателя
било предоставено и удостоверение за ползване на републиканската пътна мрежа чрез
експлоатация на крайпътен обект. Твърди се, че ищецът целенасочено е възпрепятствал
ответника за изпълнение на задълженията му във връзка със снабдяване с необходимите
документи и разрешителни. Ответното дружество оказвало пълно съдействие на ищеца,
докато ищецът не изпълнявал добросъвестно задълженията си, доколкото не е обжалвал
нито един от съставените му административни актове, станал е причина за спиране на
водоснабдяването и да бъде затворен обекта като цяло и сам се поставил в невъзможност да
осъществява търговската си дейност. Излага се подробен анализ на фактите касаещи
извършените от административните органи проверки и издадените актове, както и
предприетите от ответника действия. Твърди се, че дебитът на каптажа е достатъчен да
задоволи нуждите на обекта от вода. Оспорва се като неоснователна претенцията за сумата
29 500 лева като се оспорва самото плащане от ищеца на 20 000,00 лева по договора от
15.03.2021 г. за извършване на туроператорска дейност, а относно сумите от 5500 лв. за
закупуване на мебели и обзавеждане и 4000 лв. за кухненска посуда се възразява, че това са
движими вещи, които не съставляват подобрения в имота и които наемателят може и е
длъжен да вземе при прекратяване на наемния договор. Претенцията за заплащане на сумата
от 4500 лв. оспорва като неоснователна, тъй като сумата е платена на основание договора за
наем. Относно претенцията за сумата от 70 000 лв., се възразява, че от 01.12.2021 г. до
31.03.2022 г. наетият обект бил в невъзможност да работи, заради въведените
противоепидемични мерки със Заповед № РД-01-973 от 26.11.2021 г. на МЗ, а не заради
виновно неизпълнение на задълженията на наемодателя. До 05.05.2021 г. обектът бил в
ремонт, а след този период обектът имал категоризация за ресторант. Ответникът нямал
вина обектът да не работи в периода след 11.08.2021 г. до 23.10.2021 г. Оспорва претенцията
за заплащане на обезщетение за извършени в имота СМР като твърди, че обектът е бил
напълно годен за използване, а ищецът е излязъл извън обикновения ремонт, който бил
предвиден в договора и е нарушил договора извършвайки архитектурни промени в имота
без съгласието на наемодателя. Твърди, че съгл. договора наемателят се е задължил да
остави на наемодателя всички направени в имота подобрения, които не подлежат на
демонтиране. Прави съдебни възражения за прихващане, както следва: - с вземане на
ответника в размер на 39 200,00 лв. с правно основание чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. 82 от ЗЗД –
обезщетение за претърпяна загуба, представляваща общата стойност на предадените на
наемателя вещи (инвентар) при сключване на договора за наем, които наемателят не е
върнал на наемодателя, срещу вземането предмет на иска за заплащане на сумата от 29 500
лв. за претърпени загуби, съставляващи общия размер на направени разходи за реклама и
действия, свързани с подготовката за експлоатация на обекта; - с вземане на ответника в
размер на 1 244,67 лв. с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД – сумата, с която наемателят
се е обогатил за сметка на наемодателя, представляваща платени от наемодателя такси към
АПИ, срещу вземането предмет на иска за иска за заплащане на сумата от 4 500 лв.,
представляващи платен наем за периода 01.11.2020г. - 20.10.2021 г. без основание,
евентуално обезщетение за претърпени загуби; - с вземане на ответника в размер на
23 021,33 лв. с правно основание чл. 59, ал. 1 от ЗЗД – обезщетение за ползване от страна на
ищеца на имота без правно основание за периода 23.10.2021 г до 20.01.2022 г., срещу
вземането предмет на иска за иска за заплащане на сумата от 70 000 лв., представляваща
обезщетение за пропуснати ползи; - с вземане на ответника в размер на 101 829,98 лв. с
правно основание чл. 45, ал. 1 от ЗЗД – обезщетение за вреди в резултат от непозволено
увреждане и представляваща необходимите разходи за възстановяване на имота в
състояниетото, в което е бил при сключване на договора за наем, срещу вземането предмет
на иска за заплащане на сумата от 101 829,98 лв. като обезщетение за претърпени загуби в
резултат от развалянето поради неизпълнение на задълженията на ответника по Договор за
наем 01.11.2020 г., представляваща стойността на строително-монтажни работи, извършени
3
на основание чл. 1, ал. 6 от договора за наем.
Ищецът е подал допълнителна искова молба, в поддържа изложеното в исковата
молба и оспорва твърденията в отговора. Оспорва като неоснователни възраженията за
прихващане.
Ответникът е депозирал допълнителен отговор, в който поддържа изложеното в
отговора на ИМ.
Твърденията, възраженията и доводите на страните са подробно изложени в
извършения по делото доклад.
В открито съдебно заседание и в представена писмена защита ищецът поддържа
изложените доводи и твърдения. Моли за уважаване на исковете и присъждане на разноски.
Ответникът моли за отхвърляне на исковете, евентуално уважаване на възраженията за
прихващане, и присъждане на разноски.
Варненският окръжен съд, въз основа на събраните по делото доказателства и по
вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна следното:
От представения Договор за наем от 01.11.2020 г. се установява, че между ответника
„Боци - 67" ООД като наемодател и ищеца като наемател е възникнало валидно наемно
правоотношение за обект ресторант „Харамията", описан като обособено помещение с
търговско предназначение на един етаж с обща РЗП 485 кв.м., 13 стаи за гости, с
предназначение „сграда за обществено хранене и стаи за гости“, поземления имот, в който
са разположени ресторантът и стаите за гости, както и останалите стопански и други
постройки в ПИ. Предмет на договора е и намиращото се в обекта имущество, описано в
Приложение 1. Наемателят се е задължил да ползва наетия имот като "ресторант и стаи за
гости". Уговорена е първоначална месечна наемна цена в размер на 350 лева без ДДС и
месечна наемна цена от 500 лева без ДДС от 01.11.2021 г. нататък.
Уговорено е наемателят със собствени средства да извърши ремонтни действия и
оборудване на имота, за да го пригоди за целите на търговската си дейност (чл. 1, ал. 6), като
до датата на приключване на подготвителните действия (ремонт) наемателят не дължи
наемна цена (чл. 1, ал. 8). Такава не се дължи и за периода от завършване на ремонтните
работи до 01.11.2021 год. в случай, че вложените от наемателя средства за ремонт
превишават наемната цена за този период (чл. 1, ал. 8). Уговорено е в чл. 3, ал. 6 и 7 след
прекратяване на договора наемателят да върне намиращото се в имота имущество съгласно
приложение № 1 като се отчита нормалното му изхабяване, и да остави в полза на
наемодателя всички направени подобрения, които не подлежат на демонтиране или
отделянето им съществено би нарушило фасадата, основите или носещите стени на
сградата. Наемателят има право при освобождаване на имота да вземе целия инвентар – бяла
и цветна техника и др. движими вещи, които са негова собственост, както и изградени
навеси и други монтируеми елементи, които е осигурил със собствени средства (чл. 3, ал. 8).
Наемодателят се е задължил да предаде имота на наемателя във вид и състояние,
които отговарят на целите (ползването), за които е нает и да поддържа обекта в това
състояние, което отговаря на предназначението му, като посочи на наемателя всички скрити
недостатъци, които са му известни (чл. 6, ал. 1 и 2, чл. 1, ал. 4, чл. 10). Задължил се е също да
извърши пълна проверка на системата за водоснабдяване на имота, като предостави на
наемателя необходимите разрешителни и прилежащи документи за експлоатация на
водоснабдителното съоръжение (чл. 1, ал. 7).
Наемателят се е задължил да заплаща консумативните разходи за обекта (ел. енергия,
вода, СОД, телефон и др.) и да застрахова обекта, а наемодателят е поел задължение да
заплаща всички данъци и такси, произтичащи от правото му на собственост върху имота
(чл. 10).
4
Срокът на действие на договора е три години с възможност всяка от страните да
прекрати договора с 3-месечно писмено предизвестие, но при изричната уговорка, че при
едностранно прекратяване на договора от наемодателя преди изтичане на срока, същият
дължи на наемателя неустойка в размер на 100 000 лева. Не е спорно, че имотът е предаден
на наемателя на 01.11.2020 г.
Ищецът е изпратил до ответника покана-уведомление от 05.10.2021 г., получена на
06.10.2021 г., в която сочи, че поради липсата на водоподаване в наетия обект по причини,
за които отговаря наемодателят, предоставя на последния срок от 15 дни за представяне на
необходимите документи, които да позволят захранване на обекта с вода, ще счита договора
за наем от 01.11.2020 г. за развален.
Видно от приетите по делото писмени доказателства, наетият обект е бил въведен в
експлоатация като „Мотел – ресторант Харамията“ с Удостоверение № 22/01.06.2021 г.
Първото заявление за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация е подадено от
управителя на ответника „Боци – 67“ ООД на 19.04.2021 г., но същото не е било
удовлетворено поради неизрядна документация (л. 29). Преди това е бил издаден Акт за
узаконяване № 2/27.01.2005 г., в който обектът е описан като ресторант „Харамията“ и
22
надстройка във второ ниво за Мотел със ЗП 495 м и РЗП 880м. По отношение на вида
извършвана дейност са приети като доказателство Санитарно разрешително от 04.05.2001 г.
на ХЕИ Варна за ресторант „Харамията“ (л. 283) и заявление на управителя на ответното
дружество до директора на ОДБХ – Варна от 03.04.2017 г., с което е поискано заличаване на
регистрацията на обект „Р-т Харамията“ поради промяна на предназначението на обекта.
Така, към датата на сключване на договора за наем, обектът е разполагал единствено с
Удостоверение за регистрация на обект за търговия на дребно с храни, издадено от БАБХ на
15.05.2017 г., на което се позовава и ответника в отговора на ИМ (л. 157).
На 16.08.2021 г. е издадена заповед от БАБХ за спиране на цялата дейност на обект
ресторант „Харамията“ поради непредставяне на документи за собственост на местния
водоизточник, който захранва с вода ресторанта, както и на мониторингова програма и
писмени доказателства (лабораторни изследвания) за съответствие на водата предназначена
за питейно-битови цели с нормативно определените показатели за качество, така както е
било описано в приложените по делото констативни протоколи за извършени проверки от
22. и 28.07. и 11.08.2021 г., при които е бил извършен и физически оглед на местния
водоизточник и са установени множество нарушения. За необходимостта от представяне на
документи за експлоатация на водоснабдителното съоръжение ответникът е бил уведомен с
покана, получена на 16.07.2021 г.
Видно от Констативен протокол от 27.08.2021 г. на Басейнова дирекция, е дадено
предписание да се преустанови водовземането от подземни води чрез 2 броя каптажни
извори за ресторант „Харамията" поради липса на разрешително по чл.41, ал.1 от Закона за
водите. С писмо на Басейнова дирекция от 19.10.2021 г. ответникът е бил уведомен за
извършена на 14.10.2021 г. регистрация на водовземното съоръжение. В изпратено на
21.10.2021 г. писмо от ответника до ищеца се признава, че към тази дата обектът все още не
е водоснабден. От писмо № 26-00-7687/04.01.2023 г. на Басейнова дирекция се установява,
че за дренаж с каптажна събирателна шахта „Харамията" към 04.01.2023 г. няма издадено
разрешително за водовземане от подземни води по реда на чл. 60 от Закона за водите, като
процедурата е открита по заявление на „Боци -67" ООД от 21.10.2021 г.
Представено е Писмо от Регионална здравна инспекция (в отговор на съдебно
удостоверение вх. № 05-1/03.01.2023 г.), от което се установява, че регистрацията на обект
„Централен водоизточник: Ведомствен водоизточник към Ресторант „Харамията“ е заличена
на 29.05.2017 г., а като лице открило обекта е вписано „Боци-67" ООД. От писмо изх. №
424/21.02.2022 г. се установява, че по повод на заявление от 21.02.2022 г. ТП „Държавно
горско стопанство“ гр. Варна дава съгласие „Боци 67“ ООД да ползва водовземното
5
съоръжение – дренаж с каптажна събирателна шахта „Харамията" със собственик на
съоръжението – ТП „Държавно горско стопанство“ гр. Варна (л. 524-534).
На 18.06.2021 г. ответникът „Боци 67“ ООД чрез управител Д. И. е подал до община
Аврен заявление за издаване на скица на поземления имот с цел снабдяване с виза за
барбекю.
Не е спорно между страните, че по договора за наем от 01.11.2020г. до датата на
прекратяване 23.10.2021г. са платени 12 суми като месечен наем по фактури в общ размер
на 4942 лева. Този размер е установен и от представените писмени доказателства, както и от
единичната и от тричленната съдебно-счетоводни експертизи.
За установяване на извършени плащания по договор за туристически услуги с „Атон
Травел“ ЕООД по делото са приети като доказателство три разписки с посочени дати на
издаване 15.03.2021г., 18.06.2021г. и 15.08.2021г. за суми в общ размер 20 000 лева,
подписани от Я.В.Ц., който, видно от представеното удостоверение за родствени връзки, е
баща на управителя на „Атон Травел“ ЕООД Я.Я.Ц..
Приетата по делото СГЕ, неоспорена от страните, дава заключение за автентичност
на подписа на Я.В.Ц., както и на подписа на Г.В.Г., положен върху разписка от 21.06.2021 г.
за получена сума в размер на 5000 лева по Договор за покупко-продажба от 17.06.2021г. за
закупуване на 10 броя комплекта – маса с две пейки.
От писмените доказателства се установяват и извършени плащания на сумата от 250
лева за покупка на работна маса и сумата от 250 лева за покупка на метален рафт.
От приетите по делото като доказателства фактури ведно с приложени фискални
бонове, описани в точка 1.3 от уточнителна молба вх. № 21762/21.09.2022г. и приложени
към Допълнителна искова молба от 22.07.2022 г., се установява по несъмнен начин
плащането на сумите от 101,98 лева, 52,72 лева, 49,96 лева, 184,50 лева, 56,40 лева, 475,53
лева за различни стоки – оборудване и консумативи, 1 500 лева за работна маса кухня и 500
лева за фурна тостер по Договор от 16.01.2021г., 850 лева за кухненско обзавеждане по
Договор от 15.01.2021 г. и 250 лева за покупка на съдомиялна машина, всичко на обща
стойност 4 021,09 лева.
Приложени са справки за извършени резервации през системата Booking в периода
31.07. – 31.08.2021 г. на обща стойност 2 722,00 лева. Представени са и 2 бр. електронни
писма от 01. и 04.06.2021 г. със запитвания за настаняване на групи от Румъния и Украйна
съответно от 20 и 25 души за седем и десет дни, както и отговорите, че обектът все още не е
отворен за гости.
За доказване твърденията на ищеца, че ответникът чрез управителите на дружеството
е знаел какви СМР се извършват от него и не се противопоставяли на извършването им,
както и за установяване на проблеми с водоснабдяването на процесния обект са разпитани
като свидетели М.М.С. и Ф.Н.С., чиито показания съдът изцяло кредитира като ясни,
последователни и непротиворечиви.
Според св. С., ремонтните работи на обект „Харамията“ са започнали декември 2020
г. и са включвали „гипсокартони, фаянси, ремонти, ВиК, подмяна на душове, бойлери на
втория етаж в стаите, ламинати, шпакловки, бои“, барбекю навън в двора, ремонт на
покриви, подмяна на дъски в стаите, смяна на врати на първия етаж и др. Свидетелят е
работел като изпълнител заедно със свой помощник по силата на устен договор. Последно
приключил с барбекюто през лятото. Излага, че познава собственичката на обекта – Д.,
която следяла ремонта и се радвала, че „се получават нещата и всичко е точно“. Сочи, че Д.
Ч. подала документи за разрешително за строеж, а Г.Д.Г. – наемателят на „Харамията“, дал
парите в негово присъствие. Вода имало много рядко, още от пролетта започнали
проблемите, през юни-юли 2021 г. се ползвали водоноски, връщани били клиенти заради
липсата на вода. Юни-юли със сигурност нямало вода. Клиенти започнали да идват след
6
като приключване на основните ремонти – май, юни.
Свид. Стойчев дава сведения за поставяне на ПВЦ-прозорци и алуминиеви врати на
обект „Харамията“ през ноември-декември 2020 г. Два-три пъти виждал собственичката на
обекта (посочва присъстващата в съдебната зала Д. И.) докато извършвал ремонтите и
доколкото чул, госпожа И. казала, че много добре става.
За доказване на твърденията на ищеца, че движимите вещи, подробно описани в т.1.2
и 1.3 от молба-уточнение вх. № 21762/21.09.2022г., са закупени с цел да се ползват в наетия
обект са разпитани свидетелите К.К.Д. и О. Е. К., чиито показания съдът, съобразявайки и
разпоредбата на чл. 172 от ГПК по отношение на Кр. Д., изцяло кредитира като ясни,
последователни и непротиворечащи на останалите събрани по делото доказателства.
Според свид. Д. при наемането на обекта нямало нищо, което може да се ползва.
Всичко необходимо, било закупено от наемателя, в т.ч. навън – саксийки, цветя, пейки с
маси. Вътре в залата – маси, столове, телевизори, кафе-машини, цялата посуда. В кухнята –
професионални печки, ширм, хладилници, чинии, вилици, тенджери, тигани, всичко
необходимо. Инвентарът бил закупен основно от „Метро“, „Кауфланд“, „Мьомакс“. Г.
купил също легла, матраци, хавлии, чаршафи, перални, сушилни, за всяка стая телевизор,
шкафчета, бельо, климатици, пердета – всичко. До лятото правили ремонти. Не могли да
отворят веднага поради липса на документи – разрешителни и др. Първите гости дошли края
на юни, началото на юли. Свидетелката описва липсата на регулярно водоснабдяване,
свързаните с това трудностите с клиентите през лятото на 2021 г. и последвалото затваряне
на обекта от РЗИ.
Свидетелят О. К. сочи, че именно той е запознал Г. със собственичката на
„Харамаята“ – госпожа Ч.. Всичко било ново купувано от Г. – легла, климатици, чаршафи,
одеяла, телевизори, абсолютно всичко. състояниетото, което е в момента, било от нулата
направено от наемателя. Всичко заварено било негодно за употреба или липсвали
необходимите неща. Вода имало много рядко през лятото, била доставяна с водоноски, за
които плащал наемателят.
За доказване на твърденията на ответника за установяване на вида на обекта към
01.11.2020 г., кога е приключил ремонта на обекта, взимал ли е ищецът документите по
въвеждане в експлоатация на обекта от техническото лице, наето за въвеждане на обекта в
експлоатация в периода 02-04.2021 г. са разпитани свидетелите Р. Д. В. и Т.С.Ж., чиито
показания съдът, съобразявайки и разпоредбата на чл. 172 от ГПК по отношение на Т.Ж.,
кредитира като ясни, последователни и непротиворечащи на останалите събрани по делото
доказателства.
Свид. В. по професия била „строителен надзор“ и се занимавала с изготвяне и
снабдяване със строителни книжа на обекта от 2005 г. Преди година била потърсена да
въведе сградата в експлоатация, понеже съхранявала цялата проектна документация, заедно
с акта за узаконяване. Задвижила процедурата за въвеждане в експлоатация. Заради статута –
хотел-ресторант трябвало да се вадят много документи. Излага, че наемателят настоял сам да
извърши заснемане и попълване в Кадастъра на заведението, но след внасяне на преписката
се оказало, че заснемането не е вярно, защото бил заснет само първия етаж, а обектът от
едната страна бил на етаж и половина, а от другата – на два етажа. Наложило се да се
извърши второ геодезическо заснемане Подпокривното пространство на мотелската част
било приспособено за стаи за отдаване под наем, но мотелската част не се ползвала по
предназначение. След започване на процедурата свидетелката била извикана в Общината,
където и казали, че на обекта има незаконно строителство – барбекю от едната страна на
́
парцела, където по проект било предвидено озеленяване. наемателят бързал да бъде въведен
обектът в експлоатация, защото нямал време, губел пари и трябвало да го купи. бил запознат
с цялата документация, даже сам изявил желание да помогне, като тръгна да прави
заснемане и попълване в Кадастъра. Свидетелката заявява, че Г. Д. нищо не и е възлагал,
́
7
само я обвинявал, че нищо не върши. Посочва, че обектът има каптаж, който бил узаконен и
имал разрешение за ползване и разрешително за водовземане от „Горското“. Наложило се да
прави проби за годността на водата, но всичко било направено за въвеждането в
експлоатация. Всички тези неща свидетелката започнала да прави през 2021 г., може би
януари, февруари, март. Забавила се с около 3 месеца заради некомпетентно месене по
отношение на Кадастъра от страна на наемателя и с един месец заради ковид кризата.
Свидетелят Т.Ж., излага, че Г. Д. потърсил представителите на ответното дружество с
цел да закупи заведението. Казал, че има пари да го закупи, но иска първо една година за да
може да го ремонтира и да види как ще тръгне. Не било ставало въпрос само за наем. Не
били говорили изобщо какво ще се случи, в случай че не го купи.
Според заключението на приетата по делото КСТОЕ на вещото лице С. Б., реално
изпълнените от ищеца СМР са на стойност 71 414,61 лева с ДДС, в т.ч. детска площадка на
стойност 4 970,06 лева, кучкарник на стойност 1 663,17 лева, барбекю на стойност 11 624,45
лева, (общо трите с ДСМР, печалба и ДДС са на стойност 26 108,48 лева), ел. работи с личен
труд на стойност 7 544 лв., материали на стойност 16 263,28 лева и нова вентилация кухня
на стойност 3600,83 лева. Установена е извършена архитектурна промяна – изградена във
фоайето на втория етаж преградна стена от гипсокартон. Няма извършени конструктивни
промени в сградата. В имота има изградено незаконно барбекю от ищеца. Стойността на
ремонтните дейности, за да бъде възстановен обекта във вида, в който е бил при сключване
на договора, включително за премахване на барбекюто е 11 966,19 лева с ДДС. Съдът не
кредитира това заключение по отношение на стойността на извършените СМР, тъй като
вещото лице в приложената Таблица 1 по т. 1 (л. 588 и сл.) не се е придържало към
позициите посочени в исковата молба – налице са разминавания след т. 5, а също така е
включило множество позиции, за които не е предявен иск (напр. 22 – навес на входа, 23 - 27
– ВиК, 28 – вентилация нова кухня. От друга страна, това заключение следва да се вземе под
внимание като установяващо посочената в ИМ стойност на вложени материали в размер на
16263,28 лева.
Според в.л. Б., остатъчната стойност на описаните в т. 1.2 и 1.3 от молба-уточнение
вх. № 21762/21.09.2022 г. движими вещи (пазарната цена, на която могат да бъдат
продадени) към датата на прекратяване на договора за наем – 23.10.2021 г. е 7 063,21 лева с
ДДС. Разликата между цената на придобИ.не и остатъчната стойност е 2 457,97лева с ДДС.
Стойността на инвентара, описан в Приложението, представено към отговора на исковата
молба, към датата на прекратяване на договора за наем – 23.10.2021 г. е 19 730 лева с ДДС.
Стойността на инвентара към датата на прекратяване на договора за наем – 23.10.2021 г.,
който е наличен в момента в обекта е 19 591 лева с ДДС. Пазарната стойност на наема по
сравнителен метод за периода 23.10.2021г. - 20.01.2022г., при условие че може да се
използва по предназначението, за което е отдаден под наем е 8 800,00 лева, а ако не може да
се използва изцяло по предназначението, за което е отдаден под наем – 4 400 лева, т.е.
вещото лице е приело корекция на наема 50 %.
От заключението на вещите лица по приетата по делото повторна тричленна КСТОЕ,
което съдът кредитира в по-голямата му част като ясно и обосновано, се установява, че
описаните в исковата молба СМР са изпълнени на обекта. Вещите лица, обаче са пропуснали
да посочат стойността на материалите, която е установена в първоначалната експертиза и
която е в размер на 16263,28 лева (установени и от приетата по делото ССИЕ). Стойността
на изпълнените СМР е посочена в Приложение 1 към заключението и възлиза на 55 594,60
лева, а не както е посочено – 43 267,88 лв. Налице е допусната от вещите лица техническа
грешка при сумирането на стойностите в последната колона на Приложение 1 като са
изпуснати сумите от 5 918,13 – „1-ви ет. общо – грундиране и боядисване“ (поз. от 2.1 до 4,3
на л. 756) и 5 326,22 лева „Ел.част ОБЩО“ (позиции 9-14 на л. 757), или общо 11 244,35,
която след начисляване на ДСМР, печалба и ДДС възлиза на 16 326,80 лева и трябва да се
8
добави към сумата от общо 39 267,88 лева, при което се получава 55 594,60 лева плюс
климатици по фактура (ремонт и монтаж) 4 000 лева или общо 59 594,60 лева е
аритметически точната сума по Приложение 1 от заключението на тричленната КСТОЕ.
Същевременно, следва да се има предвид, че по някои от позициите повторната
КСТОЕ е изчислила по-високи стойности от посочените в исковата молба, поради което,
предвид диспозитивното начало в процеса, същите следва съответно да се редуцират до
претендираните от ищеца суми. Това са следните обобщени позиции по таблицата в
исковата молба (ИМ): - поз. 2, 3 и 4 – общо 5196,60 лева вместо посочените от тричленната
експертиза 5918,13 лева; поз. 5, 6, 7, 8 – общо 16 635,80 вместо 18 571,67 лева; - поз. 9, 10,
11, 12, 13 и 14 – общо 5 312,02 вместо 5 326,22 лева; - поз. 15 – общо 377,00 вместо 650,00
лева; - поз. 19 – общо 1 200,00 вместо 2 400,00 лева. Към коригираните стойности се добавят
съответно ДСМР, печалба 10 % (по искова молба) и ДДС. След така извършените корекции
на аритметични изчисления, стойността на претендираните СМР, включени в Приложение 1
от повторната КСТОЕ, която съдът приема за доказана е 50 029,05 лева плюс климатици по
фактура 4 000 лева (ремонт и монтаж) или общо 54 029,05 лева (л. 758).
Наред с тези СМР са изпълнени още СМР с определени в експертизата стойности,
както следва: детска площадка на стойност 5 379,34 лева; кучкарник на стойност 2 041,88
лева; барбекю на стойност 15 902,81 лева; нова вентилация на стойност 4 321,00 лева; ел.
работи с личен труд към 20.05.2021 г. на стойност 7 544,00 лв. Стойностите на детска
площадка, кучкарник и барбекю са по-високи от посочените в исковата молба, поради което
съдът приема за установени претендираните суми съответно 5 000, 2000 и 12 396,69 лева,
или общо за допълнителните работи – 31 261,69 лева. В крайна сметка съдът приема за
установени СМР към момента на извършването, но не повече от претендираните в ИМ
размери, на обща стойност 85 290,74 лева, а не 78 456,91 лева, както в резултат от
аритметични грешки е посочено в допълнителното заключение на тричленната експертиза.
Към тази сума следва да се добави и стойността на вложените материали – 16 263,28 лева,
както е посочено в единичната експертиза, при което общата стойност на извършените от
ищеца СМР се равнява на 101 554,02 лева.
Според заключението остатъчната стойност на описаните в т. 1.2 и 1.3 от молба-
уточнение вх. № 21762/21.09.2022 г. движими вещи (пазарната цена, на която могат да бъдат
продадени) към датата на прекратяване на договора за наем – 23.10.2021 г., възлиза на
7063,00 лева с ДДС, а размерът на разликата между така установената остатъчна стойност и
цената на придобИ.не възлиза на 2 458,00 лева с ДДС (л. 746). В изводната част на
заключението неправилно вместо остатъчна стойност е посочена цената на придобИ.не в
размер на 9 521,00 лева.
Стойността на инвентара, описан в Приложението, представено към отговора на
исковата молба, към датата на прекратяване на договора за наем – 23.10.2021 г. възлиза на
17 646,00 лева с ДДС, от който наличен на стойност 17 635,50 лева. Следователно, разликата
между предадения и наличния инвентар е на стойност 10,50 лева – липсващ инвентар.
Пазарният наем за периода 23.10.2021 - 20.01.2022 г. възлиза на 4 600,00 /четири
хиляди и шестстотин/ лева с ДДС. Съдът приема за доказана средната стойност между
заключенията на единичната и тричленната експертизи, т.е. 4 500 лева или около 300 лева
месечно.
Според приетото по делото заключение на вещото лице А. В. по допуснатата КССИЕ
не е налице печалба от обект „Харамията" – ресторант и 13 броя стаи за гости, за периода от
01.11.2020 г. до 23.10.2021 г. дори и когато същият фактически е работел. Положителен
финансов резултат в размер на 240,63 лева е отчетен единствено за периода 11.08-
31.08.2021 г. Не е налице положителен финансов резултат за нито един месец от действието
на сключения между страните Договор за наем. Сумите, които са платени на ръка с
приложените към допълнителната искова молба разписки от 05.08.2021 г.; 18.06.2021г.,
9
15.03.2021 г., 21.06.2021 г., не са осчетоводени при ищеца и при „Атон Травел“ ЕООД. В
счетоводството на ищеца не са отразени договорите за СМР, договорите за покупко-
продажба на вещи и плащанията от „Харамията 2020“ ЕООД към „Атон Травел“ ЕООД.
Прието е и заключение на повторна тричленна КССИЕ, според което размерът на
чистата печалба, която се получава от наетия обект „Харамията“ – ресторант и 13 броя стаи
за гости – за периода 01.11.2020 до 23.10.2021 г. е отрицателен – минус 34 221,50 лева.
Отрицателни величини са месечната чиста печалба, средната дневна чиста печалба и
финансовите резултати както за периода на действие на договора, така и за периодите, в
които обектът фактически е работил.
От представени от ответника писмени доказателства (л. 774 и сл.) се установява, че в
периода 19.04. - 25.05.2021 г. от ответника „Боци-67“ ООД са подавани документи във
връзка с издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на „Мотел – ресторант
Харамията“. По отношение на водоснабдяването на обекта са представени „Експертиза по
част ВиК“ без дата, изготвена във връзка с узаконяване на обекта, копия от кадастрална
карта и 3 бр. протоколи за изпитване на питейна вода, които установяват съответствие с
референтните стойности. Сигналът до БАБХ за нередности е подаден от лице на име В.А. на
19.07.2021 г. Заповед № 707/16.08.2021 г. на БАБХ не е била обжалвана.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Искът за плащане на сумата от 4 500 лева е с правно осн. чл. 55, ал. 1, предл. 1-во от
ЗЗД, евентуално чл. 79, ал. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 82 от ЗЗД и чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД.
Ищецът е бил изправна страна по сключения договор за наем. Веднага след
предаване държането на имота е започнал ремонт, който по стойност значително е
надвишил наема за период от една година, което е безспорно установено от приетите по
делото писмени доказателства и заключения на вещи лица. Ето защо, наемателят съгласно
изрично уговореното в чл. 1, ал. 8 от договора не дължи наем за периода до 01.11.2023 г.
Макар и формално сумите да са платени на основание договора за наем, в действителност
процесният договор не е основание за извършване на плащанията, тъй като в него изрично е
уговорено, че в хипотезата на чл. 1, ал. 6 и 8 наем не се дължи. Платените в този период
суми са получени от ответника без основание и като такива. подлежат на връщане до
претендирания размер ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска –
08.12.2021 г. Искът е изцяло основателен.
Възражението за прихващане с вземане на ответника в размер на 1 244,67 лв. –
сумата, с която наемателят се е обогатил за сметка на наемодателя, представляваща платени
от наемодателя такси към АПИ, е неоснователно. В договора за наем липсва клауза,
предвиждаща наемателят да поеме този разход. Не се касае за консумативни разноски, а по-
скоро за разход свързан с правото на собственост върху обекта, поради което по арг. от чл.
10 от договора за наем, същият следва да остане за сметка на наемодателя.
Искът за плащане на сумата от 70 000 лв., представляваща обезщетение за
пропуснати ползи в размер на нереализираната печалба от експлоатация на наетия обект в
периода от 01.11.2020 г. до 23.10.2021 г., е неоснователен. Съгласно дадените разяснения в
ТР № 3/12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ОСГТК ВКС установяването на пропуснатата
полза се основава на предположение за състояниетото, в което имуществото на кредитора
би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с
имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза
представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се
изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да
почИ. на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването. Пропуснатата
полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Според заключението на
10
повторната тричленна КСИСЕ, за периода 01.11.2020 до 23.10.2021 г. месечната чиста
печалба, средната дневна чиста печалба и финансовите резултати както за периода на
действие на договора, така и за периодите, в които обектът фактически е работил, са
отрицателни величини. Ищецът не успя да докаже, че в случай на точно изпълнение на
задълженията на наемодателя, би реализирал каквато и да било печалба от наетия обект в
разглеждания период, поради което искът следва да се отхвърли изцяло.
Съответно, не подлежи на разглеждане насрещното възражение за прихващане с
вземане на ответника в размер на 23 021,33 лв. – обезщетение за ползване от страна на
ищеца на имота без правно основание за периода 23.10.2021 г до 20.01.2022 г.
С исковете за заплащане на сумите от: 29 500,00 лв., представляваща обезщетение за
претърпяна загуба в размер на направени разходи за реклама и действия свързани с
подготовката за експлоатация на обекта, и 101 829,98 лв. като обезщетение за претърпени
загуби, представляваща стойността на строително-монтажни работи, извършени на
основание чл. 1, ал. 6 от договора за наем, са предявени претенциите на ищеца за
обезщетение за вредите от неизпълнението на разваления договор за наем от 01.11.2020 г. –
чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД.
Сключването на процесния договор за наем не се оспорва от ответника. Оспорва се
ответникът да е бил неизправна страна по договора, респ. предпоставките за разваляне на
договора от страна на ищеца.
Съвкупната преценка на събраните по делото доказателства води до извод, че
ответникът (наемодател) не е изпълнил точно задълженията си по чл. 6, ал. 1 и 2, чл. 1, ал. 4,
чл. 10 и чл. 1, ал. 7 от договора. Липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация на
обекта и свързаната с него документация не са основание за разваляне на договора, тъй като
в хода на изпълнението му – на 01.06.2021 г. – ответникът се е снабдил с такова.
Неизпълнено е останало задължението на наемодателя да извърши пълна проверка на
системата за водоснабдяване на имота, като предостави на наемателя необходимите
разрешителни и прилежащи документи за експлоатация на водоснабдителното съоръжение
(чл. 1, ал. 7). Видно е, че регистрацията на водоизточника е била заличена през 2017 г. по
искане на ответното дружество. Съгласие за ползване на съоръжението – дренаж с каптажна
събирателна шахта „Харамията“ е дадено от ТП „Държавно горско стопанство“ едва на
21.02.2022 г. Регистрацията на водовземното съоръжение в Басейнова дирекция е извършена
на 14.10.2021 г., а към 04.01.2023 г. за водоизточника все още няма издадено разрешително
за водовземане от подземни води по реда на чл. 60 от Закона за водите.
Следователно, отдаденият под наем имот не е бил водоснабден по надлежния ред,
което в крайна сметка е довело и до издаване на заповедта на БАБХ от 16.08.2021 г. за
спиране на цялата дейност на обект ресторант „Харамията“ БАБХ и на Констативен
протокол от 27.08.2021 г. на Басейнова дирекция, с предписание да се преустанови
водовземането от подземни води чрез 2 броя каптажни извори за ресторант „Харамията"
поради липса на разрешително по чл.41, ал.1 от Закона за водите. По този начин
водоснабдяването на имота е било прекъснато и отговорността за това, съгласно клаузите на
сключения между страните договор, е за наемодателя, който не е изпълнил задължението си
да предаде имота на наемателя във вид и състояние, които отговарят на целите (ползването),
за които е нает и да поддържа обекта в състояние, което отговаря на предназначението му.
Неизпълнената част от задълженията на ответника не е незначителна с оглед на интереса на
кредитора – ищец, тъй като без редовно водоснабдяване обектът не би могъл да се ползва по
предназначение – ресторант и стаи за гости.
В предоставения с поканата-уведомление от 05.10.2021 г. срок, който е изтекъл на
21.11.2021 г. ответникът не е представил необходимите документи за възстановяване на
водоснабдяването, респ. същото е останало прекъснато, поради което съдът приема, че
договорът за наем е надлежно развален, считано от 22.11.2021 г.
11
Възражението, че като не е обжалвал издадените от контролните органи
административни актове ищецът сам се е поставил в невъзможност да извършва търговска
дейност в обекта, е неоснователно. Адресатът на административен акт има право, но не е
длъжен да го обжалва. По делото не се представиха доказателства за порочност на който и
да е от издадените актове. Необжалването на административен акт, за който не са налице
основания за нищожност или незаконосъобразност, не може да се квалифицира като
неполагане на дължимата грижа. Още повече, че ищецът носи отговорност за живота и
здравето на гостите в мястото за настаняване, за които качеството на доставяната в обекта
питейна вода би могло да е от критично значение.
Претенцията за обезщетение в размер на 29 500,00 лв. включва 20 000,00 лв.
заплатени на „Атон Tрaвeл“ ЕООД по договор от 15.03.2021 г.; 5 500,00 лева за обзавеждане
и 4 000,00 лева, заплатени за кухненско и хотелско оборудване и обзавеждане.
По направеното от ответника оспорване на действително извършени плащания по
договора с „Атон Tрaвeл“ ЕООД, съдът намира, че представените от ищеца три броя
разписки, подписани от трето лице, не удостоверяват, че сумите по разписките действително
са платени на туроператора. Нито договора, нито плащанията по него са намерили
счетоводно отражение при ищеца или при „Атон Tрaвeл“ ЕООД. В разписките е посочено,
че получател на сумата е управителят на „Атон Tрaвeл“ ЕООД, докато в действителност
подписът на получил сумата е на трето лице. Обстоятелството, че това лице е баща на
управителя на дружеството не води до извод, че сумите са надлежно платени. Отделно от
това, по делото не се събраха доказателства за реално предоставени от страна на
туроператора услуги. Ето защо, съдът намира претенцията в тази и част за недоказана.
́
Що се отнася до претендираната сума от общо 9 500 лева за кухненско и хотелско
оборудване и обзавеждане, съдът намира, че доколкото се касае за движими вещи, които
ищецът следва да вдигне след изтичане на срока на договора за наем. Ищецът е закупил
оборудване, което не е могъл да използва за извършване на стопанската дейност в наетия
обект за уговорения тригодишен срок поради развалянето на договора за наем. Доколкото
това имущество остава в патримониума на ищеца, то вредата за него се изразява в разликата
между придобивната и остатъчната пазарна стойност на описаните движими вещи към
датата на разваляне на договора, които според приетите заключения на вещи лица възлизат
съответно на 9521 и 7063 лева. Разликата между установената към момента на развалянето
на договора пазарна цена от 7063 лева до посочената в исковата претенция придобивна
стойност от 9 500,00 лева е 2 437,00 лева и в този размер ищецът е понесъл загуба в резултат
от развалянето на договора, която подлежи на обезщетяване.
Възражението за прихващане с вземане на ответника в размер на 39 200,00 лв.,
представляваща общата стойност на предадените на наемателя вещи (инвентар) при
сключване на договора за наем, които наемателят не е върнал на наемодателя, е частично
основателно. Съдът намира, че ответникът няма основание да иска паричната равностойност
на вещи, които се намират в държане на наемателя и подлежат на връщане в натура, освен
ако се установи, че същите са погинали, изгубени или унищожени. Такива. твърдения не са
наведени, респ. по делото е установено, че инвентарът е наличен в отдадения под наем
обект и се намира в държане на наемателя, т.е. ищеца. Ответникът може да иска връщането
им. Възражението е основателно единствено за сумата от 10,50 лева, представляваща
разликата между стойността на предадения и стойността на наличния инвентар към датата
на разваляне на договора, изчислена от повторната тричленна КСТОЕ. Съдът изцяло
кредитира заключението в тази му част, тъй като намира, че за разлика от първоначалната
експертиза, при повторната вещите лица са приложили процент на овехтяване на
предадения инвентар, който съответства в по-голяма степен на срока на ползване, съответно
степента на амортизация на въпросните активи.
С оглед на изложеното по-горе, претенцията за обезщетение за вреди включващи
12
разходи за туроператорски услуги и покупка на кухненско и хотелско оборудване и
обзавеждане ще се уважи до размер на 2 426,50 лева, а за разликата до 29 500,00 лв. ще се
отхвърли като неоснователна и погасена чрез прихващане.
Втората част от претенцията за обезщетение за вредите от неизпълнението на
разваления договор за наем от 01.11.2020 г. включваща претърпени загуби в размер на
101 829,98 лв. – стойността на строително-монтажни работи, извършени на основание чл. 1,
ал. 6 от договора за наем, е частично основателна.
Договорът за наем е бил сключен за срок от три години. При извършване на
разходите за ремонт и оборудване наемателят е извършил преценка за възвръщаемостта на
направените от него разходи с оглед очакваната печалба от търговската експлоатация на
имота до края на срока на наемния договор. За първата година от сока на договора страните
изрично са уговорили, че ако разходите за ремонт надвишават едногодишния наем, то такъв
не се дължи. Наемателят няма право да претендира възстановяване на средства за ремонт
надвишаващи едногодишния наем, но тази уговорка следва да се тълкува с оглед
постигнатото съгласие наемателят да експлоатира обекта за срок от три години. С
развалянето на договора за наем по вина на ответника, възможността ищецът да си възвърне
от търговската дейност вложените за ремонт средства, надвишаващи едногодишния наем, е
била осуетена.
На първо място, съдът намира, че с оглед уговорките на чл. 1, ал. 8 и 9 ответникът не
дължи заплащане на средства за ремонт до размера на наема за първата година от срока на
договора, който се равнява на 5 040 лева с ДДС (12 х 420).
На следващо място, не всички извършени от ищеца СМР са в съответствие с
уговореното в чл. 1, ал. 6 от договора право на наемателя да извърши ремонтни действия и
оборудване на имота, за да го пригоди за целите на търговската си дейност. Изграждането на
детска площадка, кучкарник и барбекю в обекта не е било необходимо за целите на
търговската дейност. Уговорка за изграждане на такива. допълнителни обекти в имота не се
съдържа в договора за наем. Обстоятелството, че ответникът е подал молба за издаване на
скица с цел снабдяване с виза за проектиране, не може да се тълкува като конклудентно
съгласие барбекюто да се счита за ремонтна дейност по смисъла на чл. 1, ал. 6. Още повече,
че се касае за незаконно изграден обект. Ето защо, стойността на тези обекти, в т.ч.
разходите за ел. инсталация за барбекюто, претендирани по позиции 13.1 – 13.3 от таблицата
в ИМ, не следва да се взема предвид при изчисляване на размера на понесените вреди.
От установените (при съобразяване заявените от ищеца стойности на отделните
групи СМР, посочени в таблицата в ИМ) посредством първоначалната и повторната КСТОЕ
стойности на вложени материали и извършени СМР в общ размер на 101 554,02 лева, следва
да се приспаднат следните суми: - 5 040 лева – наем за първата година; - 1 894,08 лева – поз.
13.1-13.3 от Приложение 1 на повторната КСТОЕ „ел. барбекю“ (в т.ч. доп. разходи, печалба
10 % и ДДС); - 5 000 лева – детска площадка; - 2 000 лева – кучкарник; 12 396,69 лева –
барбекю и - 4 321,00 лева – нова вентилация кухня, която не е посочена в исковата молба,
или общо 30 651,77 лева. В резултат, ищецът има право на обезщетение за вреди от
развалянето на договора в размер на 70 902,25 лева.
Възражението за прихващане с вземане на ответника в размер на 101 829,98 лв.
представляваща необходимите разходи за възстановяване на имота в състояниетото, в което
е бил при сключване на договора за наем, съдът намира за частично основателно до
посочената от първоначалното заключение по приетата КСТОЕ стойност в размер на
11 966,19 лева. При това положение на ищеца следва да се присъди сумата от 58 936,06 лева,
а за разликата до претендирания размер от 101 829,98 лева претенцията да се отхвърли като
неоснователна и погасена чрез прихващане.
Отговорност за разноски:
13
Ищецът е направил разноски в размер на 8251,20 лева държавна такса, 9 500,00 лева
адвокатско възнаграждение и 3 750,00 лева депозити за вещи лица, или общо 21 501,20 лева,
съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършването им.
Съобразно изхода от делото от тях ще се присъдят 6 880,07 лева. Възражението за
прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение съдът намира за неоснователно с
оглед на фактическата и правна сложност на делото, доколкото уговореният адвокатски
хонорар е с около 30 % над минималния размер адвокатско възнаграждение по действащата
към датата на сключване на договора за правна помощ Наредба 1/2004 на ВАдвС предвид
обстоятелството, че по делото са проведени седем открити съдебни заседания.
Ответникът е направил разноски в размер на 25,00 лева държавни такси, 5 655,00 лева
адвокатско възнаграждение и 1 500,00 лева депозити за вещи лица, или общо 7 180,00 лева,
съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършването им.
Съобразно изхода от делото от тях ще се присъдят 4 882,50 лева.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Боци-67" ООД, ЕИК *********, с адрес на управление: гр. Варна,
ул."Петко Тодоров" № 35 – магазин, да заплати на „Харамията 2020" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с.Приселци, общ. Аврен, обл. Варна,
местност „Харамията" № 598, п.к. 9131, следните суми:
- сумата от 4 500 лева, представляваща платени без основание наемни вноски за
следните месеци: 8 броя наемни вноски от по 420 лева за месеци ноември и декември 2020
г. и за м.ануари, февруари, март, юни, септември и октомври 2021г., 2 броя наемни вноски
по 450 лева за месеци април и май 2021г., 240 лева наемна цена общо за периодите от
01.07.2021 г. - 02.07.2021 г. и 11.08.2021 г. - 31.08.2021 г., на основание чл. 55, ал. 1, предл.
1-во от ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска – 08.12.2021 г. до
окончателното издължаване;
- сумата от 2 426,50 лева обезщетение за претърпени загуби в резултат от
неизпълнение на развален Договор за наем от 01.11.2020 г., представляваща разходи за
реклама и действия свързани с подготовката за експлоатация на обекта, на основание чл. 88,
ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до предявения размер от 29 500
лева, поради неоснователност на претенцията за сумите от: 20 000,00 лева, заплатени на
„Атон Tрaвeл“ ЕООД по договор от 20.05.2021 г., и 7 063,00 лева, заплатени от ищеца за
обзавеждане и за кухненско и хотелско оборудване и обзавеждане, и поради прихващане до
размер на сумата от 10,50 лева, представляваща вземане на ответника „Боци-67" ООД за
предаден по Договор за наем от 01.11.2020 г. инвентар съгласно опис, приложен към
отговора на исковата молба, който не е наличен;
- сумата от 58 936,06 лева обезщетение за претърпени загуби в резултат от
неизпълнение на развален Договор за наем от 01.11.2020 г., представляваща стойността на
строително-монтажни работи, извършени на основание чл. 1, ал. 6 от договора за наем, на
основание чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на завеждане
на иска – 08.12.2021 г. до окончателното издължаване, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата
до предявения размер от 101 829,98 лв., ведно със законната лихва от датата на завеждане на
иска, поради неоснователност на претенцията за сумата от 30 927,73 лева и поради
прихващане до размер на сумата от 11 966,19 лева, представляваща вземане на ответника
„Боци-67" ООД за обезщетение за вреди в резултат от непозволено увреждане и
представляваща необходимите разходи за възстановяване на имота в състояниетото, в което
е бил при сключване на договора за наем от 01.11.2020 г.
14
ОТХВЪРЛЯ иска на „Харамията 2020" ЕООД, ЕИК *********, срещу „Боци-67"
ООД, ЕИК *********, за сумата от 70 000 лева обезщетение за пропуснати ползи в резултат
от неизпълнение на задължения на ответника по Договор за наем от 01.11.2020 г.,
представляваща общия размер на нереализираната печалба от експлоатация на наетия обект
в периода от 01.11.2020 г. до 23.10.2021 г., на осн. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 82 от ЗЗД,
като неоснователен.
ОСЪЖДА „Боци-67" ООД, ЕИК *********, с адрес на управление: гр. Варна,
ул."Петко Тодоров" № 35 – магазин, да заплати на „Харамията 2020" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: с.Приселци, общ. Аврен, обл. Варна,
местност „Харамията" № 598, п.к. 9131, сумата от 6 880,07 лева съдебно-деловодни
разноски на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА „Харамията 2020" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: с.Приселци, общ. Аврен, обл. Варна, местност „Харамията" № 598, п.к. 9131, да
заплати на „Боци-67" ООД, ЕИК *********, с адрес на управление: гр. Варна, ул."Петко
Тодоров" № 35 – магазин, сумата от 4 882,50 лева съдебно-деловодни разноски на осн. чл.
78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
15