№ 23341
гр. София, 05.06.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на
пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20231110164615 по описа за 2023 година
намира, че на основание чл. 140, ал. 3 ГПК, следва да съобщи на страните проекта
за доклад по делото, като следва:
Предявен е от „М Ц М 2005“ ЕООД срещу останалите етажни собственици на
самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС с административен адрес: гр. София, район Л,
ул. „М К“ ***, иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решението по т. 1, взето от
Общото събрание на етажните собственици от сградата в режим на ЕС на 19.10.2023 г. в
частта, касаеща определяне размера на дължимата от дружеството такса поддръжка, считано
от 01.01.2024 г.
Ищцовото дружество „М Ц М 2005“ ЕООД твърди, че е регистрирано като лечебно
заведение „медицински център“ с предмет на дейност осъществяване на специализирана
извънболнична медицинска помощ и е вписано в регистъра на Изпълнителна агенция
„Медицински надзор“. Посочва, че по силата на договор за покупко-продажба от 10.08.2017
г. в качеството си на купувач е придобило собствеността върху недвижим имот,
представляващ апартамент № 2, находящ се на етаж 1 с площ от 43,79 кв.м., заедно с
прилежащите му 1,11 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6,82
кв. м. и прилежащите му 136,78/674 идеални части от урегулирания поземлен имот, в който
е построена сградата, представляващ УПИ IX-372 от кв. 125 по плана на гр. София, местност
„Л III-та част“, с административен адрес: гр. София, ул. „М К“ ***. Изяснява се, че въз
основа на Заповед на главния архитект на район „Л“ от 02.11.2017 г. било допуснато
изменение в одобрения инвестиционен проект, изразяващо се в промяна в предназначението
на притежавания от ищеца апартамент в амбулатория за първична медицинска помощ –
групова практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Строежът бил
въведен в експлоатация съгласно Удостоверение от 25.11.2019 г., издадено от главния
архитект на Столична община, като имотът, собственост на ищцовото дружество, бил
кадастрално отразен като имот с идентификатор 68134.902.372.5.2 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изп. директор на АГКК, с предназначение – за здравни
и социални услуги. Ищецът посочва, че на 19.10.2023 г. било проведено общо събрание на
етажните собственици в сградата в режим на етажна собственост с адрес: гр. София, ул. „М
К“ ***. За свикването на последното не е имало обявена по установения ред писмена
покана, поради което ищцовото дружество не е редовно уведомено и не е взело участие на
събранието. Излага се, че в хода на същото било взето решение по т. 1 от дневния ред,
съгласно което на основание чл. 51, ал. 5 ЗУЕС за обект „М Ц М 5“ /бивш ап. 2/, находящ се
на партера в сградата, в който се упражнява професия и извършва дейност, свързана с
достъп на външни лица, да се заплаща такса поддръжка в петкратен размер, а именно 225
лева на месец, считано от 01.01.2024 г. Прието било таксата да се заплаща преди началото на
всяко четиримесечие в касата на ЕС, в брой и на управителя Н. К.. С исковата молба „М Ц
1
М 2005“ ЕООД, в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим
на етажна собственост, оспорва така взетото решение, намирайки същото за
незаконосъобразно. Конкретно посочва, че Общото събрание е свикано и проведено в
нарушение на установените правила – без обявяване на поканата от свикалия го управител в
установения срок съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и без последният да е съставил протокол по
отношение датата и часа на поставяне на поканата; протоколът е изготвен от протоколчик,
избран в нарушение на правилата на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС; не съдържа всички необходими
реквизити съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – не е посочено място на провеждане на ОС, не са
посочени поименно явилите се лица и идеалните части от ЕС, не е посочен номерът на
самостоятелния обект, който всеки етажен собственик притежава, не е отбелязано
обстоятелството кои собственици присъстват лично и кои се представляват от
упълномощени лица, определени изказвания са отразени без посочване на техния автор, в
съдържанието на протокола не са описани представените пълномощни, нито са приложени
копия от тях на основание чл. 14, ал. 5 ЗУЕС, в графата „данни за собственика“ името на С
Н неправилно е вписано по отношение собствеността върху ап. 5 и пм. 5, както и върху ап. 7
и пм. 6, тъй като няма качеството на етажен собственик. Наред с това, данните за
притежаваните идеални части от общите части на сградата, посочени в т. 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11, 12, 14 от списъка - приложение, са неверни, тъй като вписаните идеални части в
проценти са повече от действителните такива съгласно документи за собственост. Поради
това ищцовото дружество счита, че не са спазени изискванията за наличие на кворум и
представителна власт на лицата, както и правилата за мнозинство при вземане на решения.
С исковата молба се оспорва представителната власт на лицето И Т, като пълномощник на П
П, на лицето С Н, като пълномощник на „СН А П“ АД и на лицето И И, като пълномощник
на В М, пълномощните за които не са представени от управителя на ЕС при поискването им
от ищцовото дружество. Изтъква се, че оспореното решение е незаконосъобразно и с оглед
разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, тъй като размерът на разходите за управление и поддръжка на
общите части на ЕС се определя на база действително извършените разходи за всеки
отделен месец, а не на база предварително определен и авансово дължим фиксиран месечен
размер. Посочва се, че оспореното решение не е мотивирано, не се позовава на конкретни
факти и съдържа неверни твърдения. В исковата молба се твърди, че решението не съдържа
данни за причините, поради които значително са нараснали разходите за поддръжка на
общите части на сградата в резултат на стартиране дейността на „М Ц М 2005“ /бивш ап.
2/“. Ищцовото дружество посочва, че с оглед предмета си на дейност е добре организирано
относно начина на посрещане/изпращане на пациенти и наличието на обособено
помещение, изпълняващо функции на чакалня. Излага, че при определяне на таксата по чл.
51, ал. 5 ЗУЕС не са взети предвид разходите за експлоатация на асансьора в сградата, който
ищцовото дружество не използва, както и, че така определеният размер на таксата за
поддръжка не е съобразен с другото търговско дружество, притежаващо обекти в същата
сграда в режим на етажна собственост. Поради тези причини МЦ „М 2005“ ЕООД счита, че
решението по т. 1 е взето при липса на фактическо и правно основание. С тези съображения
отправя искане за уважаване на исковата претенция и за отмяна на оспореното решение.
Претендира присъждане на сторените по делото разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна –
останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: гр.
София, ул. „М К“ ***, представлявана от управителя Н. Й. К., чрез пълномощника си адв. Й
Г, намира исковата претенция за изцяло неоснователна. Не оспорва, че ищцовото дружество
е собственик на самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в гр. София, ул. „М К“
***, а именно на апартамент № 2, находящ се на етаж № 1, кота 0, както и, че
предназначението му, след допуснато изменение на инвестиционния проект, е амбулатория
за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ –
неврология. Не оспорва, че на 19.10.2023 г. е проведено общо събрание на ЕС, на което са
присъствали всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, с изключение на
представител на ищцовото дружество. Твърди, че решенията са взети в съответствие със
закона, при стриктно съблюдаване на процедурните правила, регламентирани в ЗУЕС, с
2
нужния кворум, при надлежно свикано Общо събрание. Конкретно посочва, че на 09.10.2023
г. в 20:10 часа на видно и общодостъпно място – на входната врата на сградата и на шкаф за
домофонна система, намиращ се във фоайето на сградата, е поставена покана за свикване на
ОС на 19.10.2023 г., която съдържа всички изискуеми реквизити. Поддържа се, че за
поставянето на поканата е съставен нарочен протокол, подписан от управителя и един от
собствениците. До всички етажни собственици, в т.ч. и до ищцовото дружество покана с
идентично съдържание е изпратена и на електронната поща на 10.10.2023 г. Заявява се, че
на 26.10.2023 г. в 20:17 часа е изготвен и оповестен протоколът от провелото се на
19.10.2023 г. общо събрание, като съобщение в тази връзка, заедно с копие от протокола, са
поставени на намиращия се срещу входа на сградата шкаф за домофонната система.
Ответната страна намира, че протоколът съдържа всички реквизити съгласно чл. 16, ал. 5
ЗУЕС, заедно със списък - приложение към него и всички пълномощни, удостоверяващи
представителната власт на присъствалите упълномощени лица. Протоколчикът е надлежно и
единодушно избран от всички присъстващи на ОС. Оспорва ищцовото дружество да е
отправяло искане да се запознае с представените пълномощни. Видно от присъствения лист
и протокола, решенията са взети с мнозинство от 98,89 %. В отговора се излага довод, че
отразените идеални части от общите части на сградата са коректно описани и в съответствие
с притежаваното право на собственост на всеки един собственик. Посочва се, че управителят
няма задължение да следи дали е налице прехвърлена собственост или дали има промяна в
обитателите/наемателите. Излага се, че от ищеца своевременно не е направено възражение
по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, като съдържанието на протокола не е оспорено пред управителя в
предвидения 7-дневен срок, след изтичане на който протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Останалите
етажни собственици твърдят, че е налице основание за заплащане от страна на ищеца на
такса за поддръжка и управление на общите части в петкратен размер, тъй като дружеството
упражнява търговска дейност като медицински център, която е свързана с постоянен достъп
на външни лица, а това от своя страна води до увеличаване на разходите за електроенергия,
почистване, дребни поправки в общите части на сградата и др. Поддържа се, че няма
изрично законово изискване таксата за поддръжка и управление на общите части да бъде
равна на размера, определен за един собственик/обитател. Като релевантно основание за
заплащане на петкратна такса намира обстоятелството, че Медицинският център ползва общ
вход с живущите в сградата, както и, че за такъв вид лечебно заведение е предвидена
възможност за стационар за 24 часа. Твърди, че в мотивите към решението са посочени
действителната ситуация и реалните факти, довели до увеличаване на таксата за поддръжка
и управление. Излага се, че другото търговско дружество, притежаващо обект в същата
сграда в режим на етажна собственост, използва последния като жилище, а не за
упражняване на търговска дейност. Оспорва твърдението на ищеца, че липсва правно
основание за вземане на решение за увеличаване на размера на таксата, тъй като съгласно
чл. 11, т. 5 ЗУЕС това е именно от изключителната компетентност на ОС. Действията по
управление и поддръжка не могат да бъдат извършвани при липсата на авансово извършени
вноски, предвидени за този вид разходи. С тези доводи останалите етажни собственици от
процесната сграда отправят искане за отхвърляне на исковата претенция като
неоснователна, доколкото оспореното решение по т. 1, взето на процесното общо събрание,
е законосъобразно. Претендират разноски.
Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК, съдът разпределя между страните
доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти по предявения
конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС, както следва:
В тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване, че
притежава правото на собственост върху самостоятелен обект в процесната сграда в режим
на етажна собственост с административен адрес: гр. София, ул. М К“ ***, провеждането на
процесното общото събрание, взетото решение на събранието, което претендира да бъде
отменено. В тежест на ищеца е да установи, че е предявил исковата си претенция в
преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
3
В тежест на ответната страна е да докаже спазване на законоустановените
предпоставки за провеждане на събранието (че решенията са взети при надлежно свикано и
надлежно проведено общо събрание), както и, че взетите решения не противоречат на
императивни материалноправни норми, конкретно наличието на предпоставките по чл. 51,
ал. 5 ЗУЕС – че ищцовото дружество е собственик, който извършва дейност в самостоятелен
обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, че определеният размер
на дължимите от него разходи за управление и поддържане на общите части е до
петкратния такъв и, че е определен с мотивирано решение на Общото събрание.
С оглед становищата на двете страни и на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК съдът
отделя за безспорни и ненуждаещи от доказване обстоятелствата, че процесната сграда с
административен адрес: гр. София, ул. „М К“ *** е в режим на етажна собственост, че
ищецът „М Ц М 2005“ ЕООД е собственик на самостоятелен обект в същата – апартамент №
2, като по силата на допуснато изменение в одобрения инвестиционен проект за процесната
сграда, предназначението на притежавания от ищеца апартамент е променено в
Амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за специализирана
медицинска помощ – неврология; че на 19.10.2023 г. е проведено Общо събрание на
собствениците от сградата в режим на ЕС, на което е взето процесното решение, оспорено
от ищеца и, че определеният с това решение размер на дължимите от ищеца разходи за
управление и поддържане на общите части се равнява на петкратния такъв за съответната
ЕС.
По доказателствените искания:
Представените от страните – от ищеца към исковата молба и към молбата от 27.11.2023
г., както и от ответната страна – с отговора на исковата молба и с молба от 06.03.2024 г.,
писмени материал следва да бъдат приети като доказателства по делото.
Като относими към предмета на спора и необходими за правилното му разрешаване,
предвид конкретно проведеното от ищеца оспорване относно законосъобразността на
решението на ОС и доводите в отговора на исковата молба, следва да бъдат уважени
исканията на страните за допускане на гласни доказателства чрез разпит на по един свидетел
при режим на довеждане, на ищеца – за изясняване на посочените в исковата молба
обстоятелства с изключение на въпроса относно наличието на конкретно поведение на
пациенти на дружеството, което да е причинило замърсяване или повреждане на общите
части, както и относно конкретния брой на пациентите, посетили МЦ за посочения период,
които съдът намира за неотносими към предмета на спора и конкретно изложените доводи
за незаконосъобразност на оспореното решение, на ответника - за посочените обстоятелства
в отговора на исковата молба. Искането за допускане на втори свидетел за установяване на
същите обстоятелства следва да бъде оставено без уважение.
Като неотносимо към предмета на спора, като насочено към установяване на
приходи/разходи на процесната жилищна сграда и конкретно увеличаване на разходите за
електрическа енергия и ненеобходимо за правилното му разрешаване, предвид допуснатите
гласни доказателства за част от обстоятелствата, следва да бъде оставено без уважение
искането на ищеца за назначаване на съдебно-икономическа експертиза по въпросите,
формулирани в т. III от доказателствените искания в исковата молба.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 07.10.2024 г. от
11:00 часа, за която дата и час да се призоват страните, на които да се връчи препис от
настоящото определение, обективиращо проекта за доклад по делото, а на ищеца – с
препис от писмения отговор.
4
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото представените от
страните писмени материали.
ДОПУСКА по искане на всяка от страните събиране на гласни доказателства чрез
разпит на по един свидетел при режим на довеждане за обстоятелствата съгласно
мотивите на настоящото определение, като ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ исканията в
останалата им част – за разпит на втори свидетел за същите обстоятелства и за установяване
на конкретните обстоятелства, посочени в мотивите на настоящия акт – по отношение на
искането на ищеца. УКАЗВА на страните, че следва да осигурят явяването на свидетелите
за разпита им в откритото съдебно заседание.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за допускане изслушване на съдебно-
икономическа експертиза по въпросите, формулирани в т. III от доказателствените искания
в исковата молба.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез МЕДИАЦИЯ, като
ги ПРИКАНВА към постигане на СПОГОДБА. При постигане на такава дължимата
държавна такса за разглеждане на делото е в половин размер.
КЪМ СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“, която предлага
безплатно провеждане на медиация.
УКАЗВА на страните, че могат да вземат становище по дадените указания и
проекто – доклада най–късно в първото по делото заседание.
УКАЗВА на страните, че:
- съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК ако живее или замине за повече от един месец в чужбина е
длъжен да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват съобщенията – съдебен
адресат, ако няма пълномощник по делото в Република България; същото задължение имат
законният представител, попечителят и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 когато
лицата по ал. 1 не посочат съдебен адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се
смятат за връчени.
- съгласно чл. 41 ГПК ако отсъства повече от един месец от адреса, който е съобщил по
делото или на който веднъж му е връчено съобщение, е длъжен да уведоми съда за новия си
адрес; такова задължение има страната и когато тя е посочила електронен адрес за връчване;
същото задължение имат и законният представител, попечителят и пълномощникът на
страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на задължението по ал. 1, както и когато
страната е посочила електронен адрес за връчване, но го е променила, без да уведоми съда,
или е посочила неверен или несъществуващ адрес, всички съобщения се прилагат към
делото и се смятат за връчени.
- съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо
лице, което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес, а ако
лицето е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият му адрес, всички съобщения
се прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5