РЕШЕНИЕ
№ 11097
гр. София, 10.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:П. Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА
като разгледа докладваното от П. Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20241110167605 по описа за 2024 година
П. Ц. П. е предявил обективно и кумулативно съединени осъдителни
искове против „ЮЛ, осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати
на ищеца сумата от 2000 лв. частичен иск от сумата от 3870 лв.,
представляваща подлежаща на връщане сума, платена на ответника по
развален договор за депозит от 01.10.2021 г., ведно със законната лихва от
16.08.2024 г. до окончателното изплащане на вземането, както и сума от
677.87 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до
16.08.2024 г.
В исковата молба се твърди, че между страните бил сключен договор за
депозит от 01.10.2021 г., по силата на който ищецът е предал на ответника
сумата от 2000 лв., представляваща гаранция за закупуване на апартамент,
находящ се в ********** с площ от 56,55 кв.м. Сочи, че на 27.10.2021 г. бил
сключен предварителен договор за процесния апартамент на етап акт 14,
вместо на въведен в експлоатация завършен обект, тъй като удостоверение №
23 за степен на завършеност „груб строеж“ било издадено едва на 26.11.2021 г.
Твърди, че на 08.11.2021 г. предал на ответника и останалата, дължима по
договора сума в размер на 1870 лв., съгласно сключения договор за депозит,
но с подписания предварителен договор му било прехвърлено единствено
правото на строеж за изграждане на процесния апартамент. Поддържа, че
окончателен договор за имота не бил сключен, нито му било възстановено
изплатеното капаро, поради което счита, че ответникът не бил изпълнил
задълженията си по сключения договор за депозит. С оглед изложеното
твърди, че бил изпратил покана за възстановяване на изплатения по договора
1
за депозит сума в размер на общо 3870 лв., както и втора покана, с която
развалил сключения договор за депозит, считано от 23.07.2024 г. С оглед
изложеното обосновава правния си интерес от предявяване на настоящата
претенция с искане да заплати частично задължението си поради
неизпълнение на договор за депозит, в едно с обезщетение за забава и лихва
от датата на предявената по съдебен ред претенция. Претендира разноски.
Пред съда процесуалният представител на страната прави уточнение на
исковата молба с писмена молба, и претендира разноски, за което представя
списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност се прави
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната
страна.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва предявената претенция като неоснователна и
недоказана. Не спори, че страните били сключили договор за депозит от
01.10.2021 г., като навежда твърдения, че сключения договор имал характер на
договор за посредничество, по който счита, че бил изправна страна. Твърди, че
с подписания на 27.102021 г. предварителен договор бил изпълнил
задължението си за съдействие и сключване от ищеца на договор за покупко–
продажбата на недвижим имот. Твърди, че получената от него сума по
договора за депозит имала характер на гаранция, че страната имала намерение
да се обвърже с договор. Поддържа, че ищецът бил заплатил задълженията си
по сключения помежду им договор без да поиска промяна на услови, свързани
с промяна на страни и срокове, като в последствие бил сключил
предварителен договор за покупка на имот, поради което сочи, че бил
изпълнил задълженията си по осигуряване на посредничество и
осъществяване на сделката, от което произтичало и правото му на
възнаграждение. Излага твърдения, че въз основа на сключения
предварителен договор, дъщерите на ответника, в качеството им на
потребители и ответникът, в качеството му на солидарен длъжник са черпили
права по сключения договор за покупко-продажба, като са сключили жилищен
кредит, поради което счита, че е изпълнил задължението си по договора за
депозит. Не спори че е получил договореното възнаграждение. Моли за
отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски. Пред съда
процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата
молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между страните е сключен договор за депозит от
01.10.2021 г. Горното се установява и от представения договор за депозит от
01.10.2021 г., сключен между П. Ц. П., като възложител и „ЮЛ, като
изпълнител, съгласно който е предадена на ответника сумата от 2000 лв. в
брой, която сума представлявала гаранция от страна на възложителя за
закупуването на следния недвижим имот: апартамент № В 87, находящ се на
седми етаж/шести жилищен етаж с площ 56.55 кв. м., заедно с 0.839 % от
2
общите части на секция „В“, находящ се в район ************, срещу
задължението на „ЮЛ да договори покупката. В т. 2 от договора е предвидено,
че възложителят изрично заявявал, че желаел да закупи посочените в
предходната точка имоти при следните условия: продажна цена 66000 евро,
разходите относно местния данък, нотариалните такси и вакса вписване
дължим при покупко-продажба се заплащали от купувача, както и
сключването на предварителен договор в срок от 15.10.2021 г. Съгласно т. 3 от
договора е посочено, че при постигане на параметрите в т. 2 параметри на
сделката възложителят възлагал на изпълнителя да подготви документите за
прехвърляне на собствеността по т. 1, да организира сключването на
предварителния договор за покупко-продажба на имота по т. 1, както и
сключването на окончателен договор за прехвърляне на собствеността на
имота по т. 1, да свали имота от реклама и да не го предлагал повече, като
гаранцията се приспадала от комисионната на „ЮЛ, която била в размер на 3
% и се заплащала на предварителния договор. Съгласно т. 6 от договора е
посочено, че в случай, че възложителят откаже да сключи предварителен
договор или нотариален акт за покупко-продажба в срок и при условията по т.
2 и т. 3, ще се счита, че „ЮЛ било изпълнило задълженията си и възложителят
губи предадената на „ЮЛ гаранция. В т. 7 е предвидено, че при наличието на
тежести възпрепятстването сключването на предварителен договор
обстоятелства, в срок до 2 дни от констатиране на цитираните по-горе
тежести, „ЮЛ се задължавал на следващия ден да върне на възложителя
сумата по т. 1 по банкова сметка посочена от възложителя.
Представено е удостоверение № 23 от 26.11.2021 г., за достигната
проектна кота на фаза „груб строеж“, като бил съставен образец 14 за
приемане на конструкцията.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 27.10.2021 г., сключен между ЮЛ, като продавач и М.П.П и
Н.П.П., като купувачи, съгласно който продавачът се задължавал да прехвърли
на купувачите собствеността на следния недвижим имот, а именно апартамент
№ В 87, находящ се на седми етаж/шести жилищен етаж с площ 56.55 кв. м.,
заедно с 0.839 % от общите части на секция „В“, находящ се в район
************ на етап акт 14. В договорът е посочено, че продавачът се
задължавал да продаде описания имот в следната степен на завършеност: на
шпакловка и замазка с изградени вътрешни помещения, монтирана външна
PVC дограма, входна врата на апартамента, изградена ЕЛ и ВиК инсталация –
на тапа, изградена инсталация за кабелна или сателитна телевизия, интернет и
инсталация за централно отопление, включително с въвеждане на цялата
жилищна сграда в експлоатация. В чл. 2 купувачът се задължавал да заплати
на продавача срещу прехвърляне на негово име собствеността продажна цена в
размер на 66000 евро. Съгласно чл. 4 от договора е предвидено страните да
сключат окончателен договор в нотариална форма в едномесечен срок от
подписване на предварителния договор.
Представен е договор за жилищен кредит „******** № ********** от
16.11.2021 г., сключен между ЮЛ, М.П.П и Н.П.П., като потребители и П. Ц.
П. като солидарен длъжник.
3
По делото е представена спогодба от 10.11.2022 г., сключена между ЮЛ и
М.П.П и Н.П.П. във връзка със сключен на 27.10.2021 г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, като ЮЛ се задължавало да
заплати сумата от 23140 лв., а насрещната страна да прекрати гр. д. №
71317/2021 г. по описа на СРС.
Представена е покана за изпълнение от ищеца, адресирана до ответника, с
която последният е поканен да заплати на ищеца сумата от 3870 лв., поради
неизпълнение на задължения по договора за гаранция. От представеното
известие за доставяне е видно, че същата е получена на 08.03.2024 г.
Представена е покана за доброволно изпълнение от ищеца, адресирана до
ответника, с която последният е направено изявление за разваляне на договор
за депозит от 01.10.2021 г. и ответникът е поканен да заплати сумата от 5147
лв. От представеното известие за доставяне е видно, че същата е получена на
25.07.2024 г.
По делото е разпитан свидетелят М.П., чийто показания съдът цени по
реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява дъщеря на ищеца. Свидетелката
посочва, че ответникът бил запознат с това, че двете със сестра й ще встъпят в
правата на бащи им във връзка с подписването на предварителния договор, за
което имало и кореспонденция по електронната поща осъществявана от
нейната сестра. Посочва, че ответникът бил запознат, че баща им ще сключи
договор за покупка на имот, който щели да вземат те. Договорът, с който са
преведени парите и предварителния договор били свързани. При
подписването на предварителния договор, присъствали свидетелката, сестра
й, баща й и трима представители на фирмата продавач. Свидетелката не била
виждала имота, но знаела при разговори, че трябвало да бъде завършен, тъй
като бил на груб строеж. Представители на ответника посочили, че блокът
щял да бъде завършен в най-кратки срокове. Посочва, че отишли при нотариус
за сделка, но сделката не се състояла, защото в същия ден сградата получила
акт 15 и продавачът поискал по-висока сума от уговорената в предварителния
договор. След като разбрали за акт 15 оставила сестра си и баща си и не
знаела как е продължил разговорът.
Като свидетел по делото е разпитван и Н.П., чийто показания съдът цени
по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като се явява дъщеря на ищеца. Свидетелят
посочва, че на ответника било известно, че двете със сестра й щели да встъпят
в правата на баща им при подписване на договора, за което имало имейл
кореспонденция между нея и „ЮЛ. Имотът се намирал в ************,
собственикът на апартамента се казвал *********. Посочва, че
предварителният договор бил за имота като завършен и цената била крайна с
акт 16. При сключването на предварителния договор имало представител на
„ЮЛ. Имало уверение от „ЮЛ, че в най- кратък срок сградата щяла бъде
завършена. Предварителен договор бил сключен, но не се стигнало до
окончателен договор, тъй като нотариусът проверил и открил, че имало
промяна, бил излязъл акт 15, като след това продавачът започнал да повишава
цената от уговорената цена. В деня на сделката на самата покупко-продажба се
явили представители на „ЮЛ.
4
По иска с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже възникнало облигационно правоотношение по договор за депозит от
01.10.2021 г., по който е изправна страна, наличие на имуществено
разместване между ищеца и ответника - предаванe от ищеца на ответника на
посочената сума, отпадане на правното основание за имущественото
разместване, тъй като договорът е развален, какво е получено от ответника
като вид и размер.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по
чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД - поради разваляне на договора при
неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно
главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да
настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на
правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение
на задължението от страна на длъжника, за което последният носи
отговорност и изправност на кредитора. Последният следва да е изпълнил
насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни и съответно да е
предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за
реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали
договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно
волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника, като в
първата хипотеза възможността за разваляне на договора е обвързана с
предоставяне от изправната страна на допълнителен /подходящ/ срок за
изпълнение, с изрично предупреждение, че след изтичането на срока ще се
счита, че договорът е развален.
Настоящият състав намира, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение договор за посредничество от 01.10.2021 г. за
придобиване на недвижим имот, който бил наименуван от страните договор за
депозит. По делото не е спорно, че във връзка с договора за посредничество,
ищецът е заплатил на ответникът сумата от 2000 лв., като гаранция за
закупуването на следния недвижим имот, който бил представен на купувача от
ответника, а именно апартамент № В 87, находящ се на седми етаж/шести
жилищен етаж с площ 56.55 кв. м., заедно с 0.839 % от общите части на секция
„В“, находящ се в район ************. Не се спори, че в изпълнение на
договора от 01.10.2021 г. е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 27.10.2021 г., като между страните не се спори,
а и от показанията и на двамата свидетели се установява, че страните са
постигнали договореност страна по предварителния договор да не бъде П. Ц.
П., а неговите дъщери М.П.П и Н.П.П.. Също така по делото не се спори, а и
от показанията на двамата свидетели е видно, че не бил сключен окончателен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, тъй като в деня на
сделката в кантората на нотариуса било установено, че сградата била
получила акт 15 и продавачът ЮЛ поискал по-висока сума от уговорената в
предварителния договор. Спорен въпрос по делото се явява обстоятелството
дали има неизпълнение на договора от страна на ответника, както и дали
сумата платена по договор за депозит от 01.10.2021 г. подлежи на връщане на
ищеца.
Следва да се посочи, че с оглед предмета и предвид поетите насрещни
престации на страните по договор за депозит от 01.10.2021 г., а именно за
осъществяването на съдействие за покупка на недвижим имот, се налага
изводът, че се касае за договор за посредничество. Този договор се различава
5
съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството представлява
фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето
на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт,
както и относно други необходими за сделката-предмет на договора данни, в
зависимост от спецификата й, изготвяне /фактическо/ на необходимите за
продажбата документи като предварителен договор, както и извършване на
необходимите /фактически/ справки за нотариалното изповядване на сделката.
Договорът цели постигане на определен резултат, който е свързване на
страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл.
49-51 ТЗ. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че
посредникът е поставил в контакт страните и е съдействал при постигане на
съглашение между страните – продавач и купувач. В случая конкретните
поети от ответното дружество задължения са за съдейства при сключване на
предварителен договор, окончателен договор, както и да свали имота от
реклама да не го предлага на други клиенти.
Настоящият състав намира, че се явява неоснователно твърдението на
ищеца, че в случая имаме неизпълнение на договорното задължение по
договор за депозит от 01.10.2021 г. от страна на ответника, доколкото в
договорът се създавала невярна представа, че процесният имот бил напълно
завършен, а всъщност се намирал на етап на завършеност „груб строеж“. В
случая видно от представения договор от 01.10.2021 г. страните са
договорили, че в срок до 15.10.2021 г. следвало да се сключи предварителен
договор за продажбата на конкретен недвижим имот, какъвто предварителен
договор действително е бил сключен на 27.10.2021 г. Съгласно този
предварителен договор продавачът се задължавал да прехвърли на купувачите
собствеността на следния недвижим имот, а именно апартамент № В 87,
находящ се на седми етаж/шести жилищен етаж с площ 56.55 кв. м., заедно с
0.839 % от общите части на секция „В“, находящ се в район ************ на
етап акт 14 за цена 66000 евро. Като в предварителния договор е договорено,
че продавачът се задължава да продаде описания имот в следната степен на
завършеност: на шпакловка и замазка с изградени вътрешни помещения,
монтирана външна PVC дограма, входна врата на апартамента, изградена ел. и
ВиК инсталация – на тапа, изградена инсталация за кабелна или сателитна
телевизия, интернет и инсталация за централно отопление, включително с
въвеждане на цялата жилищна сграда в експлоатация. Настоящият състав като
взе предвид разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД и тълкувайки общата волята на
страните обективирана в процесния договор, намира, че в случая страните са
постигнали договореност да бъде сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот при определена цена, за което задължение може
да се приеме, че ответникът не е в неизпълнение, доколкото в уговорения срок
такъв предварителен договор е сключен, като имотът е описан в състоянието,
в което се намирал към момента на сключването, видно от удостоверение №
23 от 26.11.2021 г., като продавачът изрично се е задължил да предаде имота в
завършен вид именно на посочената цена от 66000 евро. Също така съгласно
показанията и на двете свидетелки М.П.П и Н.П.П. се установява, че страните
са се явили пред нотариус за сключване на окончателен договор, какъвто не е
бил сключен, но не по причини, които могат да се вменят във вина на
ответника, а с оглед обстоятелството, че продавачът ЮЛ поискал по-висока
цена от тази посочена в сключения предварителния договор. В случая нямаме
недобросъвестно поведение от страна от ответника по изпълнение на
задълженията му по договор за депозит от 01.10.2021 г., доколкото същият е
съдействал за сключването на предварителен договор за покупка на недвижим
имот на конкретен имот при договорените параметри, както се е пристъпило и
към сключване на окончателен договор, какъвто не е сключен по причини, за
които ответникът не следва да носи отговорност. Ответникът по настоящото
дело не може да отговаря за неизпълнението на поетите задълженията от ЮЛ
в качеството му на продавач на процесния имот поети с предварителния
6
договор от 27.10.2021 г. Именно и в тази връзка е и предявената искова молба
от М.П.П и Н.П.П. срещу ЮЛ, по която е образувано гр. д. № 71317/2021 г. по
описа на СРС, както и постигнатата спогодба от 10.11.2022 г. В случая
действително ответникът се явява търговец извършващ дейност по занятие, но
доколкото същият е изпълнил поетите от него договорни задължения няма как
да отговаря за неизпълнението на задължението на трети лице.
Доколкото ответникът не се явява неизправна страна по договора от
01.10.2021 г., то за ищеца не е възникнало потестативно право да развали
договора, поради виновно неизпълнение на ответника и платеното от ищеца
възнаграждение не се явява дадено на отпаднало основание съгласно чл. 55,
ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради което не подлежи на връщане и предявеният иск се
явява неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.
По отношение на иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Настоящият състав намира, искът по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД се явява
акцесорен по отношение на главния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и
доколкото главният иск се явява неоснователен, то такъв се явява и искът по
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, поради което следва да бъде отхвърлен.
По отговорността на страните за разноски:
С оглед изхода на спора в полза на ищеца не следва да се присъждат
разноски. С оглед неоснователността на исковите претенции на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК на ответника се дължат разноски за първата инстанция в
размер на 700 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Настоящият състав на основание чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждения и фактическата и правна сложност
на делото намира за основателно възражението на ищеца за прекомерност на
възнаграждението по чл. 78, ал. 5 ГПК, поради което намалява същото на 500
лв.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от П. Ц. П., ЕГН **********, със съдебен адрес
***********************, чрез адв. К. К. срещу „ЮЛ, ЕИК **************,
със седалище и адрес на управление ***********************, обективно и
кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал.
1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане да бъде осъден „ЮЛ да заплати на
П. Ц. П. сумата от 2000 лв. частичен иск от 3870 лв., представляваща
подлежаща на връщане сума, платена на ответника по развален договор за
депозит от 01.10.2021 г., ведно със законната лихва от 16.08.2024 г. до
окончателното изплащане на вземането, както и сума от 677.87 лв.,
представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до 16.08.2024 г.
ОСЪЖДА „П. Ц. П., ЕГН **********, със съдебен адрес
***********************, чрез адв. К. К., да заплати на ЮЛ, ЕИК
**************, със седалище и адрес на управление
**************************, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в размер
на 500 лв., представляваща сторените разноски в исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
7
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8