Р Е Ш Е Н И Е
№ 260005
гр. Трявна, 18.09.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ТРЕВНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, в публично заседание на двадесети август, две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЯРА
ПЕТРАКИЕВА
при секретаря Христина
Тунева, като разгледа докладваното от съдия Петракиева ГР.Д. № 83 по описа за
2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл.93 ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с
иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД.
В
исковата молба на П.Д.Н. против А.А.З. се твърди, че през 2019г. ищецът търсел
да закупи къща в гр. Трявна, като попаднал на Агенция за недвижими имоти
„Тревненските къщи“. Там бил приет от ответника, който се представил като
посредник-брокер и му предложил закупи имот, находящ се на ул. „Асеневци“ №26 в
гр. Трявна, с идентификатор 73403.501.1218 и площ 256 кв.м., заедно с
намиращата се в него сграда с идентификатор 73403.501.1218.1 със з.п. 76 кв.м.,
брой етажи – 2, с предназначение – жилищна еднофамилна сграда. Ищецът харесал
имота и на 09.11.2019г., по искане на брокера, дал сумата от 1000,00 лв.,
представляваща „стоп-капро“, при което той нямало да предлага къщата за
закупуване на други лица, докато се съберат документите, необходими за депозиране
пред нотариус. За сумата била издадена разписка. След няколко дни обаче ищецът
видял, че брокерът заснел имота и написал под него, че представлява „старинна
къща на топ-център на гр. Трявна към улицата и дворно място“. Посочено било
също, че „къщата е с предписание за събаряне, в недобро конструктивно
състояние, но парцелът е на много комуникативно и централно място“. Малко след
това ищецът разбрал, че имотът е продаден на друго лице, въпреки уговорката с
ищеца за закупуването му. Когато отишъл в агенцията и поискал връщане на
капарото, ответникът отказал категорично, без никакви мотиви, а казал, че ще му
потърси друга къща.
Претендира
се в исковата молба да се осъди ответника да върне на ищеца дадения задатък в
двоен размер или сумата от 2000,00 лв. При условията на евентуалност се
претендира връщане на сумата от 1000,00 лв., като дадена поради неосъществено
основание. Претендира се и заплащане на направените по делото разноски.
В срока
по чл.131 ГПК ответникът е представил писмен отговор, в който оспорва
предявения иск. Счита, че предадената сума не представлявала „задатък“, тъй
като задатъкът служел като доказателство за сключен договор и обезпечавал
неговото изпълнение. В случая нямало сключен договор. Получената от ответника
сума имала обезпечителен характер за посоченото в разписката, като ответникът
надлежно изпълнил това, за което била заплатена сумата, а именно – резервиране
на имота и снемане от предлагане на други купувачи за уговорения период, както
и изпращането на ищеца на проект на предварителен договор за покупко-продажба с
продавачите на имота. Ищецът отказал да подпише предварителния договор, поради
което ответникът предоставил всички необходими документи за прехвърляне на
собствеността на нотариус С. Л., като уведомил ищеца, че трябва да се яви лично
при него, за да се запознае с тях, с цел изповядване на сделката. Няколко дни
по-късно нотариус Л. уведомил ответника, че ищецът посетил кантората му и след
като се запознал с представените документи заявил , че се отказва да закупи
имота, без да посочи съображения за отказа си. В писмения отговор се оспорва
твърдението, че предложената за продажба къща била „с предписание за събаряне“,
както и твърдението, че до подаване на исковата молба ищецът поканил надлежно
ответника да му върне платената сума от 1000,00 лв. Оспорва се също датата и
подписа на приложената към исковата молба разписка.
В открито
съдебно заседание ищецът, лично и чрез пълномощника си адв. М. Д., поддържа
предявения иск. По думите на ищеца, в обявата, качена в сайта на агенция за
недвижими имоти „Тревненските къщи“ пишело, че имотът на ул. „Асеневци“ №26 се
продава за 17 000 лв., а къщата в него е с предписание за събаряне. В нея
не било упоменато, че е паметник на културата с местно значение. Няколко дни
по-късно ищецът направил справка в ТСУ при Община Трявна, където се оказало, че
сградата е паметник на културата и като такъв за нея не може да се даде
предписание за събаряне, а само за укрепване и възстановяване. Независимо от
това ищецът имал желание да закупи имота, но до сделка не се стигнало, тъй като
имотът бил продаден на трето лице на 27.02.2020г. Сумата от 1000,00 лв. като
стоп-капаро заплатил, за да бъде свалена обявата от сайта на агенцията и да не
се предлага имотът на други лица.
В
проведеното открито съдебно заседание ответникът, лично и посредством
пълномощника си адв. Г. Н., поддържа изложеното в писмения отговор становище.
Заявява се от ответника, че сумата за стоп-капаро се заплащала, за да се спре
продажбата на имота на други лица и внеслият я става ексклузивен купувач на
имота, след което предстои подготовка на документите за продажба. В случая,
документите били подготвени и предадени на нотариус, както и лицето било
уведомено, че документите са там и че може да се запознае с тях. Впоследствие
разбрали, че лицето се е отказало. Ответникът заявил също, че се е отказал от
закупуването на имота, заради предписанието за събаряне. Относно това
предписание ответникът сочи, че информацията в обявата се базира на посоченото
от самия продавач. След като ищецът се отказал да закупи имота, по-късно той
бил продаден на друг купувач.
След съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства съдът намери следното за установено от фактическа страна:
Не е
спорно между страните по делото, че ответникът работи като посредник/брокер в
агенция за недвижими имоти „Тревненските къщи“, в интернет сайта на която са публикувани
обяви за продаващи се недвижими имоти в района на гр. Трявна. В началото на м.
ноември 2019г. ищецът попаднал на обява за недвижим имот, находящ се на ул.
„Асеневци“ №26 в гр. Трявна. Имотът включвал земя и сграда със з.п. 76 кв.м. и
се продавал за сумата от 17 000,00 лв. Ищецът проявил интерес към закупуването
му. Успял да извърши оглед, посредством съсед на собственика, който имал ключ
за имота. Харесал го и решил да го купи, поради което се свързал по телефона с
представител на агенция „Тревненските къщи“, пред когото заявил намерението си.
Уговорили се за ден и час, в който ищецът да занесе в офиса на агенцията капаро
в размер на 1000,00 лв., за да бъде свалена обявата от сайта и имотът да не се
предлага на други лица. На 09.11.2019г. ищецът бил посрещнат от ответника по
делото, като представител на агенцията. За предаването на сумата била съставена
„Разписка за получена сума“, според която сумата от 1000,00 лв. се предава като
„СТОП-КАПАРО за следния недвижим имот, находящ се в гр. Трявна, ул. „Асеневци“ №26 с идентификатор
73403.501.1218 със з.п. 76 кв.м., брой етажи – 2, жилищна сграда“. Страните се
уговорили, че следващата стъпка е подготовка на документите за продажба, както
и че когато бъдат подготвени ищецът ще бъде уведомен, за да се финализира
закупуването на имота.
Не се
спори също по делото, че между ищеца и собственика на продавания имот на ул.
„Асеневци“ №26 в гр. Трявна сделка не е била сключена. Същият е бил продаден
по-късно на трето по делото лице.
Спорният
между страните въпрос е причината, поради която не е бил сключен договор за
покупко-продажба на имота с ищеца по делото, като той твърди, че това е липсата
на необходимите документи за сделката и извършена на 27.02.2020г. продажба на
друго лице. От своя страна ответникът сочи, че до финализиране на продажбата не
се е стигнало по причина отказа на ищеца от закупуването на имота следствие
установяване, че сградата не е с предписание за събаряне.
За
установяване на фактическите обстоятелства по делото е разпитан като свидетел С.Ц.Л.
– нотариус с район на действие Районен съд – Трявна. Същият заявява, че ищецът
е посещавал кантората му, за да се интересува дали са оставени при нотариуса
документи във връзка с продажбата на недвижмия имот на ул. „Асеневци“ №26 в гр.
Трявна. Ищецът посетил в тази връзка няколко пъти кантората му. Първоначално
заявил намерение за закупуване на имота, но потърсил мнението на нотариуса
относно предписанието за събаряне на сградата. Свидетелят му заявил, че не е от
компетентност на нотариуса този въпрос и го посъветвал да направи справка в
Община Трявна за това. При справката ищецът установил, че няма заповед за
събаряне на сградата в имота. Пред нотариуса той заявил, че не желае да закупи
имота. Същият имот бил продаден впоследствие на трето лице – „Р.Х.“ЕООД на
27.02.2020г. Според нотариус Л., още при първото посещение на ищеца в кантората
му документите за продажбата били изпратени на електронната поща и били
налични. За това, че документите за сделката са били изготвени и представени в
кантората му свидетелствал и факта, че преди сделката на 27.02.2020г., на
19.12.2019г. била изповядана друга сделка за същия имот - за покупко-продажба,
с която един от съсобствениците на имота прехвърлил на друг притежаваните от
него идеални части.
Като
свидетел по делото е разпитано и лицето А.Т. З. - баща на ответника, който
сочи, че агенцията за недвижими имоти се стопанисва от фирма, на чиято
управител е синът му А.З.. Свидетелят помагал в нея неофициално. Според него,
след като първоначално ищецът изразил желание да закупи имота и заплатил стоп
капарото от 1000,00 лв., впоследствие той се отказал. Причината за това не била
в документите за сделката, тъй като те били подготвени и предоставени при
нотариуса – нотариален акт, скици и данъчна оценка, но свидетелят сочи, че не
знае защо се е отказал. След като били подготвени документите за сделката, бил изготвен
и проект на предварителен договор между купувача и продавачите, но ищецът
отказал да го подпише. Според свидетеля, обявата за продажбата на имота е била
свалена от сайта веднага, след като ищецът предал парите за стоп-капарото и
повече не била качвана там. Имотът бил продаден през следващата 2020г., но без
да се качва обява в сайта.
Представено
по делото е и заверено копие от проект на предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 12.11.2019г. между Б.М.Ч. /като продавач/ и П.Д.Н. /като
купувач/, в присъствието на „Арта – Спо“ООД, представлявано от А.А.З., в
качеството му на агенция за недвижими имоти и посредник при сключването на
договора, относно недвижимия имот на ул. „Асеневци“ №26 в гр. Трявна. Същият е
подписан от продавача и посредника, но не и от купувача.
При гореустановеното от фактическа страна,
съдът намира следното за установено от правна страна:
С оглед
доказателствения материал по делото съдът приема, че между ищеца П.Д.Н. и
агенция за недвижими имоти „Тревненските къщи“ е било сключено договорно
правоотношение за стопиране предлагането на недвижим имот, находящ се в гр.
Трявна, ул. „Асеневци“ №26 или както е наричано още в практиката - договор за
стоп капаро.
Този вид
договори не са уредени изрично в Закона за задълженията и договорите, поради
което попадат в категорията на т.нар. ненаименувани договори. Според правната
теория, договорът за стоп капаро се сключва обикновено между продавач и
кандидат-купувач, за да уредят преддоговорните отношения между страните и
условията за сключване на предварителния договор за покупко-продажба. Този
договор може да се сключи и между купувач и агенция, в който случай купувачът
плаща в брой или по банков път на агенцията определена сума като гаранция за
закупуването на недвижимия имот, представен на купувача от агенцията, срещу
задължението на агенцията да договори условията и да постигне съгласие между
страните за клаузите на предварителния договор. Счита се, че агенцията е
изпълнила задължението си, ако продавачът приеме и изпълни всички условия,
поставени от купувача до определена дата. Ако продавачът приеме всички условия,
купувачът се задължава да сключи предварителния договор и в този случай
посредникът връща гаранцията на купувача. Но ако купувачът не сключи
предварителен договор за покупко-продажба на имота при предложените и приети от
продавача условия, купувачът губи предадената на агенцията гаранция като
„неустойка“ за неизпълнение на задълженията по договора за гаранция. При
непостигане на съгласие относно параметрите на предварителния договор до
определен срок, агенцията се задължава да върне на купувача сумата,
представляваща гаранция и договорът за гаранция с купувач се прекратява.
В случая,
доколкото данните по делото безпротиворечиво сочат, че договорни
взаимоотношения във връзка с предоставянето на стоп капаро за недвижимия имот в
гр. Трявна, ул. „Асеневци“ №26, са съществували не между ищеца и ответника, а
между ищеца и агенция за недвижими имоти „Тревненските къщи“, то ответникът А.А.З.
няма пасивна материалноправна легитимация по делото. Същият е действал, или
като брокер в агенцията /видно и от представената по делото разписка от
09.11.2019г. за получаване на сумата от 1000,00 като стоп капаро/, или като
представляващ дружеството, стопанисващо агенцията, което е „Арта – Спо“ООД
/видно от представения по делото проект на предварителен договор от
12.11.2019г./. Липсата на пасивна материалноправна легитимация на ответника
води до неоснователност, както на главния иск с правно основание чл.93 ЗЗД за
сумата от 2000,00 лв., така и на предявения при условията на евентуалност
спрямо него иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД за сумата от 1000,00 лв.
Отделно
от това, доказателствата по делото сочат, че след получаване на сумата от
1000,00 лв. като стоп капаро агенция за недвижими имоти „Тревненските къщи“ /чрез
стопанисващото го дружество „Арта – Спо“ООД/ е свалила публикуваната на сайта й
обява за продажбата на имота на ул. „Асеневци“ №26 в гр. Трявна и повече не я е
качвала, като по този начин е изпълнила това си договорно задължение. По-късно
е изпълнила и задължението да осигури и предаде на нотариус с район на действие
Районен съд - Трявна С. Л. всички документи, необходими за изповядване на
сделката за покупко-продажба на имота, като според свидетеля Л. тези документи са били налични в
кантората му още при първото посещение на ищеца, а и към датата 19.12.2019г.,
когато е била сключена друга сделка – между съсобственици, относно същия
недвижим имот. Едновременно с това, агенция за недвижими имоти „Тревненските
къщи“ е подготвила и предварителен договор за покупко-продажба на имота при
предложените от купувача и приети от продавача условия, но договорът не е бил
подписан от купувача. Въпреки всички съществуващи условия да сключи окончателен
договор за покупко-продажба ищецът не е реализирал тази възможност, поради
което е загубил правото да иска връщане на предоставената от него като гаранция
сума в размер на 1000,00 лв. Договор за покупко-продажба на имота е бил сключен
от продавача с трето по делото лице, но много по-късно – едва на 27.02.2020г.,
но това не е основание за връщане на предоставената като стоп-капаро сума,
включително в двоен размер, след като от страна на агенцията за недвижими имоти
са били изпълнени всички договорни задължения, възникнали във връзка с
предоставянето й. Ето защо и на това основание предявеният иск с правно
основание чл.93 ЗЗД за сумата от 2000,00 лв. се явява неоснователен.
При
положение, че между ищеца и агенцията
безспорно е възникнало договорно правоотношение, то не е налице и хипотезата на
чл.55 ал.1 изр.2 ГПК, а именно получено нещо с оглед на неосъществено
основание, което води до неоснователност и на предявения на това правно
основание евентуален иск за сумата от 1000,00 лв.
Поради
всички изложени по-горе съображения съдът намери, че предявените по делото
искове следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни и недоказани.
Относно разноските:
С оглед
изхода на делото, направеното от ответника искане и представения от него списък
по чл.80 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да му заплати сумата от 300,00 лв. –
направени разноски по делото, на основание чл.78 ал.3 ГПК.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от П.Д.Н., с ЕГН **********,***,
иск с правно основание чл.93 ЗЗД против А.А.З., с ЕГН **********,***, за сумата
от 2000,00 лв. /две хиляди лева/, представляваща двойния размер на предоставен задатък, като неоснователен и
недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от П.Д.Н., с ЕГН **********,***,
иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД против А.А.З., с ЕГН **********,***,
за сумата от 1000,00 лв. /хиляда лева/ - получена на неосъществено основание, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА П.Д.Н., с ЕГН **********,***, да заплати на А.А.З.,
с ЕГН **********,***, сумата от 300,00 лв. /триста лева и 00 ст./ - направени
разноски по делото, на основание чл.78 ал.3 ГПК.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Габрово в двуседмичен срок от
връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: