РЕШЕНИЕ
№ 368
гр. София, 07.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ивайло Хр. Родопски
Членове:Димитър Г. Цончев
Магдалена Д. Инджова
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Магдалена Д. Инджова Въззивно гражданско
дело № 20251800500284 по описа за 2025 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивни жалби на ответника в първоинстанционното
производство Етажната собственост (ЕС) на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда на хотел „Айсберг“, находяща се в к. к. „Б.“, Община С.,
представлявана от Управителя на Етажната собственост Д.. Г. В., и на третото
лице – помагач на страната на ответника – „Първа инвестиционна банка“ АД,
против Решение № 234 от 02.12.2024 г. по гр. д. 249/2023 г. по описа на РС –
Самоков в частта, с която е отменено като незаконосъобразно решението по т.
2 от протокола от проведено на 20.02.2023 г. Общо събрание на Етажната
собственост в хотел „Айсберг“ („Кокиче“) в к. к. „Б.“, Община С..
Във въззивните жалби се твърди, че обжалваното решение е неправилно и
необосновано. По-конкретно се твърди, че са неправилни изводите на съда, че
гласуваните разходи по отделните пера във фонд „Поддръжка и управление на
Етажната собственост“ са разходвани за обекти, които не представляват общи
части на сградата. По същество се моли съдебното решение като неправилно в
обжалваната част да бъде отменено. Не са ангажирани нови доказателства.
Въззиваемият „Буриш хауз“ ЕООД – в несъстоятелност в
законоустановения срок е подал отговор на въззиваната жалба на „Първа
инвестиционна банка“ АД, с който същата се оспорва.
В срока по чл. 263 ГПК Етажната собственост и „Първа инвестиционна
1
банка“ АД са подали отговори на въззиваната жалба на другата страна, с които
същите се считат за основателни.
Софийският окръжен съд, като прецени събраните по делото
доказателства, въз основа на закона и във връзка с наведените във въззивните
жалби пороци на атакувания съдебен акт, намира следното:
Въззивните жалби са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и са
допустими. С тях се обжалва валидно и допустимо решение на
първоинстанционен съд.
С оглед твърденията на страните и ангажираните по делото
доказателства, съдът приема за установено от фактическа и правна страна,
следното:
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искове с
правно основание по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията, приети от Общото
събрание на собствениците в етажната собственост, проведено на 20.02.2023 г.
Не се спори между страните, че ищецът е собственик на самостоятелни
обекти в сграда с идентификатори ................., ................ и ................ по КККР
на гр. Самоков, както и че сградата, в която те се намират, а именно сградата
на хотел „Айсберг“ в к. к. „Б.“, Община С., с идентификатор .............., е в
режим на етажна собственост.
Страните не спорят и за обстоятелството, че на 20.02.2023 г. в сградата на
хотел „Айсберг“ в к. к. „Б.“ е проведено общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в етажната собственост на тази сграда при следния
дневен ред:
Точка 1: Вземане на решение за избор на нов управител на етажната
собственост и
Точка 2: Вземане на решения за формиране на приходна част на бюджета
на етажната собственост за периода от 02.2023 г. до 03.2024 г. и за
разпределение на формираните разходи.
По т. 1 от дневния ред е прието решение, отразено в т. 1 от протокола от
проведеното общо събрание, а именно – за управител на етажната
собственост е избран Д.. Г. В. – служител на „Първа инвестиционна банка“
АД, като в тази част искът по чл. 40 ЗУЕС е отхвърлен от
първоинстанционния съд и решението като необжалвано е влязло в сила.
Предмет на настоящия спор е решението на ОС, отразено в т. 2 от
протокола от проведеното общо събрание: „Да бъде приет бюджет на етажната
собственост за периода от 02.2023 г. – до 03.2024 г., като разходната част на
бюджета бъде сбор от разходите по чл. 50 ЗУЕС – фонд „Ремонт и
обновяване“ и разходите по чл. 51 ЗУЕС – фонд „Поддръжка и управление
на общите части на ЕС“. Бюджетът за периода от 02.2023 г. - до 03.2024 г. да
се формира на база разходи за ремонт, поддръжка и управление от минали
години, увеличени с 12 % предвид инфлацията за страната.
Бюджетът за периода от 02.2023 г. – до 03.2024 г. да включва следните
разходи във Фонд „Ремонт и обновяване“ по чл. 50 ЗУЕС: топлоизолация,
мазилка, изграждане и ремонт на ВиК инсталация, ремонт поставяне на
2
врати, прозорци, подмяна на ел. инсталация, ключове, контакти, ел. табло,
плочи по фасадата, теракот, боядисване на стени, тавани, ремонт
асансьори, звънчева инсталация, парапети, извършване на СМР и др. – 15 500
лв.
разходите по чл. 50 ЗУЕС Фонд „Ремонт и обновяване“ –
собствениците на всеки апартамент/обект да заплащат според % идеални
части от общите части на сградата, които притежава.
А бюджетът за периода от 02.2023 г. – до 03.2024 г. да включва
следните разходи във Фонд „Поддръжка и управление“ по чл. 51 ЗУЕС:
консумативни материали, телефон рецепция, интернет, телевизия:
препарати, офис хартия, мопове, метли, кофи, ножици, лопати, косачки и др.
консумативи – 870 лв.;
обслужване и абонамент на асансьори – 3 450 лв.;
електрическа енергия общи части – 68000 лв.;
вода – общи части – 3 600 лв.
разход на газ – общи части – 29 000 лв.
възнаграждения на обслужващ персонал (охрана, техническа
поддръжка) – 93 000 лв.
техническо обслужване ПИС и пожарогасители – 140 лв.;
поддръжка плувен басейн – 2 400 лв.;
дезинсекция дезинфекция и дератизация – 300 лв.;
технически преглед и обслужване газови уреди – 840 лв.;
застраховка общи части против пожар, наводнения, природни бедствия,
кражба, взлом – 6 400 лв.
Общо бюджет по фонд „Поддръжка и управление на Етажната
собственост“ – 208 000 лв.
Приходите в общия бюджет на ЕС да се формират въз основа на всички
разходи по-горе увеличени с 12 %.
Бюджетът за периода от 02.2023 г. – до 03.2024 г. по всички фондове,
включващи горепосочените разходи по чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС увеличени с 12
% предвид инфлацията за страната, да бъде в размер на 250 320 лв.
разходите по чл. 51 ЗУЕС Фонд „Поддръжка и управление“ да се
разпределят поравно между броя на собствениците независимо от
етажа и независимо от факта дали и колко се обитава обекта
предвид вида на сградата – апартаментен хотел от ваканционен тип,
който има разходи за управление и поддръжка целогодишно.
Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар.
консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между
етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите
3
части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели
и обитатели) в етажната собственост.
В тази връзка следва да се посочи, че е константна практиката на ВКС, че
правилата на чл. 51, ал. 1 – 6 ЗУЕС касаят начина, по който се разпределят
средствата за поддръжка и управление на общите части на сградата, като само
размерът им е в правомощията на ОС. Липсва нормативно установена правна
възможност ОС да определя друг начин за разпределение на средствата и
правилото на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС е такова с императивен характер. С
Определение № 130 от 17.07.2020 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1770/2020 г., II г. о.,
ГК не е допуснато касационно обжалване именно по поставен въпрос
"Императивна ли е нормата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС ?", като при искането за
допускане е посочена практика на Софийския градски съд в смисъл, че
нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС има диспозитивен характер, приета от
върховния съд за изолирана. Становището на състава на Софийския градски
съд в посоченото Решение № 134 от 08.01.2020 г. по в. гр. д. № 6436/2020 г. на
СГС, че нормата на чл. 51, ал. 1 е диспозитивна, не се споделя от настоящия
съдебен състав. Следва да се отбележи, че в разгледания там случай общото
събрание не е променило определената методика в ал. 1, а след констатация, че
е невъзможно да се определи реалния брой обитатели е решило таксите да се
начисляват на един брой обитател в апартамент. В допълнение следва да се
отбележи, че императивният характер на нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС е
многократно отбелязван от Върховния касационен съд (Решение № 165 от
26.06.2019 г. по гр. д. № 4291/2018 г. на ВКС, ІV г. о., Определение № 194 от
26.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 2280/2015 г., Определение № 1097/17.11.2011 г.
по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на ВКС, Определение № 478/22.12.2015 г. по
гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК на ВКС).
Според настоящият съдебен състав нормата на ал. 2 на чл. 51 от
ЗУЕС също е императивна и освобождава от заплащане на такси по ал. 1
изчерпателно посочен кръг лица, като общото събрание на етажната
собственост няма възможност да дерогира законовото правило и да създава за
тези лица незаконосъобразни задължения. В този смисъл приетото решение
вноската за разходите за управление и поддръжка да се заплаща поравно от
всички собственици независимо от етажа и независимо от факта дали и колко
се обитава обекта, без да се отличават от постоянно живеещия там
собственик, деца под 6 годишна възраст, или обитател пребиваващ до един
месец, или пък отсъстващ собственик и то не според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, а единстено
собствениците независимо колко време пребивават в ЕС е в противоречие с
императивните разпоредби на чл. 51, ал. 1 и 2 от ЗУЕС и само на това
основание решението по т. 2 от протокола на ОС на ЕС е незаконосъобразно и
правилно е било отменено от първоинстанционния съд.
Спорно по делото е и обстоятелството дали посочените разходи включени
във „Ремонт и обновяване“ и разходите по чл. 51 ЗУЕС – фонд „Поддръжка
и управление на общите части на ЕС“ са свързани само с такива обекти,
съоръжения и части на сградата, които са нейни общи части.
От показанията на разпитаните по делото свидетели И. Й. и В. Ш. се
4
установява, че плувният басейн, който е част от спа център, лоби барът и
ресторантът са самостоятелни обекти в сградата, със скици и идентификатори
и са собственост на „Първа инвестиционна банка“ АД, следователно не
представляват общи части на сградата.
Така свидетелят Й. /стр. 153/ посочва, че цялото фоайе, реално е лоби бар,
а спа центърът, включва и плувния басейн, като и двата обекта са
самостоятелни и са собственост на банката. Сочи се, че за общите части на
сградата – стълбища, асансьори, няма отделен електромер, тъй като
стълбището, лоби барът и ресторантът са на един електромер /заложената в
бюджета сума за разход за електрическа енергия общи части е в размер на
68 000 лв./ Свидетелят посочва още, че всички собственици, различни от
банката, заключват обектите си и имат СОТ, а обектите на банката се пазят от
техен пазач /заложената в бюджета сума за разход за възнаграждения на
обслужващ персонал (охрана, техническа поддръжка) е в размер на 93 000 лв.
/ Посочено е, че между лоби бара и ресторанта има малка тоалетна, която се
ползва от гостите на ресторанта и лоби бара, а собствениците на отделните
апартаменти ползват тоалетните в жилищата си. Същите обстоятелства се
потвърждават и от показанията на свидетеля Шунин / стр. 166/.
Що се отнася до показанията на свидетеля Х. П. – управител на фирмата,
която управлява дискотеката в сградата и ползва цялото имущество на банката
в сградата, в това число апартаментите и хотелската част – лоби бар и
ресторант, настоящата съдебна инстанция намира за заинтересовани от изхода
на делото, а като противоречащи на показанията на свидетелите И. Й. и В. Ш.
и за недостоверни.
Следователно след като в посочените разходи са включени такива за
плувния басейн – самостоятелен обект в сградата, телефон рецепция – част от
лоби бара, също самостоятелен обект в сградата, възнаграждения на
обслужващ персонал (охрана, техническа поддръжка), е правилен и изводът на
първоинстанционния съд, че така приетите разходи по т. 2 от протокола на ОС
на ЕС в общ размер на 250 320 лв. не са изцяло такива по поддръжка и
управление на общите части на сградата и насрещните страни не установиха
по безспорен и категоричен начин това, въпреки правилно разпределената им
от първоинстанционния съд доказателствена тежест, а именно да докажат
съответствие на всетите решения на общото събрание на ЕС с материалния
закон.
С оглед на правомощията съда по чл. 42, ал.2 ЗУЕС да остави в сила
решението на общото събрание или да го отмени, настоящият състав намира,
че решението по т. 2 правилно е било отменено от съда като
незаконосъобразно.
Следователно и крайните изводи на въззивния съд съвпадат с тези на
първоинстанционния, поради което въззивните жалби се явяват
неоснователни, а обжалваното съдебно решение следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на делото и тъй като въззиваемата страна Буриш хауз“
ЕООД – в несъстоятелност, не претендира разноски пред настоящата
инстанция такива не следва да й бъдат присъждани.
5
Воден от горното Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 234 от 02.12.2024 г. по гр. д. 249/2023 г. по
описа на РС – Самоков в обжалваната част.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6