Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. П., 23.07.2020 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ПЕРНИШКИЯТ РАЙОНЕН
СЪД, Гражданско отделение,
Х-ти състав, в публичното съдебно заседание, проведено на двадесет и четвърти юни, две хиляди
и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: КАМЕЛИЯ НЕНКОВА
при участието на секретаря БОЖУРА АНТОНОВА, като разгледа докладваното
от съдията гр. дело № 5836 по описа на съда за 2019 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на част ІІ, дял І
ГПК.
Производството по делото е образувано
по искова молба на К.Х.С., с ЕГН: **********,***. И.Д.12В, ет.5, ап.26 чрез
пълномощника си адв. Х.И.Х., съдебен адрес:*** срещу С.А.С. с ЕГН ********** ***, с искане съдът
да осъди ответника да заплати на ищеца- К.Х.С.
с ЕГН: **********,***. И.Д.12В, ет. 5, ап. 26, сумата от 10 000 /десет хиляди/ лева, ведно със законната лихва върху тази
сума от датата на завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане,
както и направените от ищеца разноски по делото.
В исковата молба се твърди, че на 31.08.2018г., К.С. е сключил
с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
съгласно който последният се задължава да му продаде собствения си недвижим
имот, находящ се в село Д. С., община Б., махала Г., а именно: къща-вила,
състояща се от сутерен и етаж, общо 36 кв.м. заедно с дворно неурегулирано
място върху което е изградена къщата с площ от 1000 кв.м. Договорената продажна
цена е била в размер на 38 500 лева, като в деня на подписването на
предварителния договор, купувачът заплатил на продавача капаро в размер на 5
000 лева. Страните се сочи, че са се договорили, че сключването на окончателния
договор пред нотариус ще стане след като продавачът се снабди с всички
изискуеми се документи за изповядване на сделката. Ответникът се твърди, че не
е изпълнил задълженията си по сключения
предварителен договор и да покани купувача за подписване на окончателен
договор във формата на нотариален акт, като вместо това на 19.10.2018г. продал имота, предмет на
предварителния договор на трето лице. Сочи се, че от сделката, сключена на
19.10.2018 г. се разбирало, че ответникът не е единствен собственик на имота,
за който той на 31.08.2018г. е сключил предварителен договор за продажба, а е
съсобственик с Й.Б.Н., с която заедно са продали този имот на Д.Т.И.. Изведен е
извод, че в този случай, окончателен договор не се сключва по вина на
ответника-продавач, поради което, съгласно чл. 10 от договора и на основание
чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, продавачът дължи на купувача връщане на полученото капаро
в двоен размер, а именно - 10 000 лева. Проведените разговори с ответника за
доброволно плащане на дължимата по договора сума се сочи, че са останали без резултат. Моли се за осъждане
на ответника в посочения смисъл.
С исковата молба са представени заверени копия на писмени доказателства, 1.Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2018г.;2.Справка от службата по
вписванията - Б. от 19.09.2019г. Отправено е доказателствено искане, на
основание чл. 190, ал.1 от ГПК да бъде
задължен ответникът да представи по делото сключения от него на
19.10.2018г. нотариален акт за продажба
на процесния недвижим имот на Д.Т.И..
В срока по чл. 131 ГПК ответникът, чрез адв. М., е депозирал писмен отговор по делото. Оспорва
иска по основание и размер, както и обстоятелствата описани в исковата молба.
Сочи, че в годините назад поради здравословни проблеми в семейството
му - тежко заболяване на неговия баща /с
летален край/ , била породена необходимостта от провеждането на скъпо струващо
лечение, средствата за което в частност бяха подсигурени с ипотечен кредит. Тъй
като било налице просрочие в кредита банката се снабдила с изпълнителен лист.
Под страх от изнасяне на жилището им на публична продан ответникът съвместно с неговата майка взели решение за
продажба на процесният имот, със средствата от която да покрият задълженията
към банката - кредитор. Тъй като майката на ответника се възстановявала след
претърпян инфаркт, именно ответника поел подготовката по продажбата на имота-
намиране на купувач, снабдяване с документи и т.н.
Като резултат от първоначално изразеното категорично желание от страна на
ищеца да закупи имота бил сключен и процесният предварителен договор. Като
съгласно чл. 9 от Предварителния договор „Ако не бъде подписан окончателен
договор в уговорения срок и при условията на този договор по вина на купувача,
продавачът има право да задържи капарото.” Купувачът на имота се сочи, че
бил запознат с причините за продажба на
имота, както и породената необходимост окончателният договор да бъде сключен в
кратки срокове.
На 14.09.2018г ответникът бил се снабдил всички необходими и изискуеми от
нотариуса документи за предстоящата сделка и същите били предадени на нотариус А.Ц.,
peг. № ***в НК, с район на действие Районен съд- гр. Б.. Тъй като нотариуса
констатирал, че необходимите документи са готови насрочил дата на продажбата за
27.09.2018г в 10,00 часа и за която дата било поискано издаване на
удостоверение за тежести. Ден - два преди датата ищецът е информирал ответника,
че сметките му били запорирани и не можел да им плати продажната цена и затова
щял да се откаже от сделката.
Въпреки това на 27.09.2018г ответникът,
съвместно с неговата майка- Й.Б.Н. се явили в 10,00 часа при нотариус А.Ц.,
с готовност да прехвърлят собствеността върху имота. Но купувачът, настоящ
ищец, не се явил в кантората на нотариуса. На следващо място се сочи, че след
проведен разговор между ответника и ищеца те
определили нова дата за сделката- 10.10.2018г в 11,30 часа. За датата
купувачът е бил информиран.
На 09.10.2018г- един ден преди уговореният час за явяване при нотариуса за
сключване на окончателния договор, купувачът- ищец ,със съобщение изпратено по
Вайбър, се твърди, да е информирал ответника, че няма готовност да му заплати
продажната цена, тъй като не само не му били освободили сметката, но му
блокирали и тази, с която работел с К. и му назначили ревизия за 6 години
назад. Както и категорично заявил :”Пускай я за продажба”.
Въпреки всичко като изправна страна по предварителния договор ответникът и Й.Н.се
явили на 10.10.2018г в 11,30 часа в кантората на
нотариус А.Ц. отново в готовност да прехвърлят собствеността върху имота и
естествено да получат продажната цена. Купувачът- ищец отново не се явил, с
което според ответника се потвърждил направеният от него отказ да закупи имота,
изразено в изрично съобщение предходният ден.
По искане на ответника и Й.Н.нотариус А.Ц. изготвил констативен протокол от
10.10.2018г, peг. № 74* в който били описани гореизложените факти и
обстоятелството, че в кантората му се не явява купувача по сделката за
сключване на окончателен договор. Гореизложената фактическа обстановка обуславя
според ответника категоричен извод за това, че неизправна по предварителният
договор страна е реално купувачът- ищец, поради което ответникът като изправна
страна не дължи връщане на задатъка в двоен размер.
В допълнение се посочва, че от страна на ответника е налице точно
изпълнение на поетите по предварителния договор задължения - подготвени са
всички необходими за сключване на сделката документи. За това, както и за
готовността му да бъде сключен окончателен договор, ищецът е бил своевременно
уведомен и поканен за сключване на сделката по начина установен между страните,
съгласно т. 13 от договора- лични уведомления. Сделката се сочи, че не е била
сключена, поради проявено от него бездействие, което обуславяло извод за
това, че същият е неизправна по договора страна, която е дала задатъка. Предвид
това и съгласно чл. 93, ал. 2, пр.1 от ЗЗД ответника като изправна страна се е
възползвал от правото си да се откаже от договора и да задържи платеното му по
договора капаро в размер на 5 000 лева. За това, че не ответника е осуетил
сключването на окончателен договор сочело категорично и поведението му след
това. В кратки срокове след повторното неявяване на купувача- ищец и изразеното
му категорично съгласие имота да бъде обявен отново за продажба бил сключен
окончателен договор, като имотът е бил продаден на дори на по- ниска цена, от
цената която е било договорена между страните по делото. Моли се за отхвърляне
на иска. Отпправено е доказателствено искано за
допускане до разпит двама свидетели при режим на довеждане, които с
показанията си да удостоверят гореописаната фактическа обстановка в отговора,
като съдът е допуснал събиране то на гласни доказателства и за двете страни в
производството. Към отговора са представени писмени доказателства- 1. Копие на
констативен протокол per. № 749 от 10.10.2018г на
Нотариус А.Ц.2. Копие на съобщения, приети от съда.
По делото са проведени две съдебни заседания, в които и
двете страни чрез своите процесуални представители са ангажирани доказателства
във връзка с разпределената им в процеса доказателствена тежест на подлежащите
на доказване факти. По делото е бил разпитан един свидетел на ищцовата страна- Д. С.Д., във фактическо съжителство с
ищеца- К.С., както и две свидетелки на
ответната страна- И.С. С., във фактическо съжителство
с ответника по делото и св.Й.Б.Н., майка на ответника по делото. По делото от
ответната страна е бил представен и нотариален акт за продажба на недвижим имот
№ ***том * рег.№ ***дело № ***/**** г., с който имотът е бил продаден впоследствие на
трето за спора лице.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа
на събраните по делото доказателства, намира за установено следното:
Страните не спорят и от представения документ, озаглавен
„Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот”, се установява, че
на 31.08.2018г., ищецът К.С. е сключил с ответника-С. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който последният се задължава да му
продаде собствения си недвижим имот, находящ се в село Д. С., община Б., махала
Г., а именно: къща-вила, състояща се от сутерен и етаж, общо 36 кв.м. заедно с
дворно неурегулирано място върху което е изградена къщата с площ от 1000 кв.м.
Договорената продажна цена е била в размер на 38 500 лева, като в деня на
подписването на предварителния договор, купувачът заплатил на продавача капаро
в размер на 5 000 лева, като
обстоятелството досежно размера и начина на заплащане на сумата е факт, по
които страните не спорят и които еднозначно се установява и от свидетелите и на
двете страни по делото- и в частност свидетелките Д. С.Д., във фактическо
съжителство с ищеца както и свидетелата на ответната страна- И.С. С.,
във фактическо съжителство с ответника по делото, които са присъствали, видно
от заявеното от тях, както при подписването на договора /предявен им и в с.з.,
където двете са изписали и имената си като свидетелки и са положили подписите
си/, така и при предаването на процесното капаро от 5 000 лева от ищеца на
ответника, в кафи в гр. З., където е пребивавал временно ответника през
процесния период през 2018 г. Обстоятелството за предаване на сумата е
отбелязано и в самия договор, където изрично е описано, видно от представянето
му в заверено копие по делото, чл.
2. -”КУПУВАЧЪТ се задължава да заплати на ПРОДАВАЧА ДОГОВОРЕНА. ПРОДАЖНА ЦЕНА в размер на 38 500 лева. Цената е с включен ДДС и е платима както следва: а/
днес при подписването на този договор КУПУВАЧЪТ заплати на ПРОДАВАЧА КАПАРО /ЗАДАТЪК/ в размер на 5000 лв, като подписания договор служи за
разписка за получната сума. б/
останалата част от договорената продажна цена за имота а размер на 33 500
лв. ще бъде заплатена от купувача при изготвяне на необходимите документи ,
изискуеми от нотариус и осъществяване на сделката.” В чл. 3 е определен и
срокът за сключване на окончателен договор, като точна дата не е поставено, но
е посочено, че ще стане в гр. Б. в кантората /на нотариус/…”. Страните не
спорят, за тези клаузи по договора, но спорят досежно обстоятеството коя е
изправната страна по договора, и имаща право да получи задатъка в двоен размер
или респ. да задържи задатъка. Следователно се
налага извод, че безспорно страните са влязли в процесната облигационна връзка
посредством подписването на цитирания договор ищеца, в качеството му на купувач
и ответника, в качеството на продавач,е възникнало
облигационно правоотношение, със съдържание задължението на ответника, като
страна продавач да сключат окончателен договор, с предмет прехвърляне на
правото на собственост върху недвижим имот, представляващ недвижим имот,
находящ се в село Д. С., община Б., махала Г., а именно: къща-вила, състояща се
от сутерен и етаж, общо 36 кв.м. заедно с дворно неурегулирано място върху
което е изградена къщата с площ от 1000 кв.м. Тук следва да се посочи във
връзка с още едно спорно обстоятелство по делото, видно от гласните показания
на разпитаните свидетели на двете страни, то ищцовата страна твърди, че имотът
е бил 800 кв.м, като е имало преговори и за земеделска земя към същия и са
възникнали разногласия в този смисъл / св. На ищеца сочи- Д. С.Д.-„… При срещата се разбраха и уговориха
цената, като към цената той ни предложи да закупим още едно място от един
декар, което се намира малко по-надолу от дворното място с къщата. Около 40
хиляди лева договорихме и за къщата и двора, и за другото място. Като видяхме
другото място К. каза, че е по-малко от един декар и искаше замерване на
мястото. С. каза, че няма пари за замерване и да сключим предварителен договор
и дадем капаро за замерването. Като договора, който сключиха нямаше краен срок
за покупко-продажба на имота. Договорът С. го донесе в гр. З., където пак
имахме среща и каза, че е нотариално валиден. Подписахме договора. Ние искахме
да прехвърлим парите по банков път, но С. ни каза, че има проблеми с банката и
му ги занесохме на ръка в гр. З., но не помня датата. Същия ден подписахме и
договора….Докато другата страна, чрез свидетелката на ответната страна -И.С.
С. сочи- Появи
се К., който каза, че има интерес към къщата и от доста време са гледали
обявата, искаха да направят оглед и се разбрахме да отидем. Съответно с Д. също
говорихме. На първата среща К. дойде с майка му. Не помня датата, но беше
август месец 2018 г., може би две седмици, преди да се решат да купят къщата.
На първия оглед присъстваше К. с неговата майка и аз и С.. Имената не й зная.
Направихме оглед и те харесаха обекта. Казаха, че за земеделската земя може да
се говори допълнително. Тогава казаха, че нямат интерес към земеделската земя.
Искаха къщата с двора, който е един декар общо с къщата. Къщата е на два
етажа, но не мога да кажа колко квадрата е. Но е по-малко от сто квадрата.
Следваща среща имаше след няколко дни. К. се обади по телефона и искаше с
приятелката си Д. да видят имота. При което направихме разходка из дворното
място. В този момент ние живеехме в град З., защото свекърва ми беше
здравословно недобре….. Предварителният договор се сключи между С. и К., а ние
с Д. се подписахме като свидетели. Това беше в заведението, като К. съответно
даде капаро, за което се подписахме. К. даде 5000 лева на ръка. Така се
разбраха С. и К.. Проекто-договорът беше изготвен от С., като преди това беше
даден на нотариус….. Къщата и двора
са само 36 кв. и 1000 кв.м., без двора със земеделската земя. Земеделската земя
нямам спомен да е искано да се купи. Доколкото си спомням те казаха, че ще я
купуват евентуално след това. Това бяха разговаряли за къщата и двора. К.
искаше замерване на двора. Искаха замерването да стане с фирма, която извършва
такива услуги. Разбрахме се за 38500 лв. и съответно С. каза, че тези пари са
му необходими спешно…, което косвено
се препотвърждава от показанията на св. Й.Б.Н. майка на ответника по
делото. При кредитиране на показанията на свидетелите и на двете страни, съдът
следва предвид родството и фактическото съжителство, установено по делото
на същите със страните по делото да ги
преценява по въпросите, където се наблюдават противоречия, съобразно останалия
събран по делото доказателствен материал. Досежно обстоятелството дали се касае
за продажба само на къщата и двора към същата и респ. дали площта е 800 кв.м.
или 1000 кв. м., първо видно от представения и неоспорен от страните по делото
предварителен договор се установява, че се касае само за къщата и двора, което
се препотвърждава и от представения по делото от ответната страна е бил
представен и нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***том * рег.№ ***дело № ***/****
г., с който имотът е бил продаден впоследствие на трето за спора лице /стр. 55
от делото/, от който е видно, че дворът е с площ 1000 кв.м., и къщата 37 кв.м..
Следователно, съдът приема, че в случая достоверни досежно процесния факт са
показанията на свидетелките на ответната страна. Страните не спорят и че е
имало искане за геодезическо заснемане на площта, като видно от констативния
протокол на нотариус А.Ц., както и от
цитирания по-горе нот. Акт, кореспондиращ отново със заявеното от свидетелите
на ответната страна се установява, и че е било извършено Геодезическо измерване
площта на процесния недвижим имот.
Що се отнася до основания спорен факт по делото, коя
страна не е изпълнила задълженията си по договора и е изправна по същия, то видно
от цитираните по-горе разпоредби на договора се установява, че не е имало точна
крайна дата за изповядване на окончателната сделка, но е било поставено условия
за сключване след изготвяне на необходимите документи от страна на ответника
продавач за изповядване на сделката пред нотариуса. Съдът намира, че видно от
ангажираните писмени и гласни доказателства по делото, видно в частност и от
Констативен протокол на А.Ц.-
Нотариус с район на действие - района
на Районен съд, град Б., с peг. №
***в регистъра на Нотариалната камара, в нотариалната ми кантора в гр. Б.,
ул. „В.Л." № **представен с отговора на исковата молба и неоспорен от
ищцовата страна, че на 10.10.2018 г при нотариуса са се явили –„.. Й.Б.Н., ЕГН **********, лична карта № *********, изд. на
20.04.2012 г., от МВР- П., с постоянен
адрес:*** и С.А.С., ЕГН **********, лична карта *********, изд. на
15.10.2010 г. от МВР- П., постоянен
адрес:*** и по тяхна молба съставих настоящия протокол, за следното:На
14.09.2018 г. (четиринадесети септември, две хиляди и осемнадесета година), ми бяха донесени от
С.А.С., ЕГН ********** следните документи, подготвени за предстояща сделка - продажба на недвижим имот в село Д. С., община Б., а именно: Нотариален акт за дарение на недвижим имот № * том ** дело № **** от 30.08.1994 г. на М.М.- Нотариус при Пернишкия
районен съд; Скица-проект на подробните точки, изготвена през септември 2018г.
по геодезическо заснемане от „ГЕОКАДИНЖЕНЕРИНГ” ООД,
гр. София; Удостоверение изх. № 9400-2462/1/, изд. на 14.09.2018 г. от Община Б.; Удостоверение за
данъчна оценка с изх. № **********/14.09.2018 г., издадено от МДТ при Община Б.; Удостоверение за
наследници изх. № **/***-****/05.09.2018 г. от Община П.; Беше ми казано, че купувача ще бъде
К.Х.С. с ЕГН: ********** и също ми
бе преставен Предварителен договор от 31.08.2018г. за
покупко- продажба на недвижим имот, находящ се в село
Д. С., махала „Г.”, а именно: Къща - Вила, състояща
се от сутерен и етаж от общо 36 кв.м. и дворно неурегулирано място от 1000
кв.м. В предварителния договор беше записано, че при подписването му купувачът
ще заплати на продавача Капаро в размер на 5000 лв., а останалата част от
продажната цена за имота в размер на 33500 лв. ще бъде заплатена на Продавача
при изготвяне на необходимите документи, изискуеми от нотариус и осъществяване
на сделката. Тъй като необходимите документи бяха готови, аз нотариуса А.
Цветанов насрочих дата на продажбата 27.09.2018г.
и за тази дата ми бе поискано издаването на удостоверение за тежести.На датата 27.09.2018 г.
(двадесет и седми септември две
хиляди и осемнадесета година), в нотариалната ми
кантора в гр. Б., ул. „В.Л.”, в 10:00 часа се явиха продавачите Й.Б.Н.
и С.А.С.. До края на работния ден, който е до 17:00, в кантората ми не се яви купувача
К.Х.С.. След разговор с продавачите насрочих втора дата на сделката - 10.10.2018г. /десети октоври две хиляди и осемнадесета година/ от 11:30 часа. На
датата 10.10.2018г. /десети октоври две хиляди и
осемнадесета година/, в нотариалната ми кантора в гр. Б., ул. „В.Л.”, в 11:30
часа се явиха продавачите Й.Б.Н. и С.А.С.. До края на работния ден, който
е до 17:00, в кантората ми не се яви
купувача К.Х.С. с ЕГН:********** за
да купи ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с пл.
№ 5, находящ се в село Д. С., Община Б., в местността „Господинова”, с начин на трайно ползване
„За друг вид застрояване”, с площ по документ
за собственост от 1000 кв.м., при съседи на поземления имот по документ за собственост: път, В.Н.и имоти
на бивше ТКЗС, заедно с
построената в имота масивна жилищна сграда - вила, състояща се от сутерен и
етаж със застроена площ от 37 кв.м.
Констативният протокол е
официален свидетелстващ документ, приет неоспорен по реда и в сроковете на чл.
193, ал.1 ГПК, поради което има обвързваща съда материална доказателствена сила
относно удостоверените в него обстоятелства, пряко възприети от съставителя му
– неявяването на купувача по предварителния договор и явяването на продавача по
същия. Следователно от това писмено доказателство, което съдът изцяло
кредитира, като достоверно и изготвено от длъжностно лице в кръга на службата
му се установяват множество от спорните обстоятелства- а именно, че към
процесните две дати, и още към първата такава, за насрочено изповядване на
сделката, то документите, изискуеми за изповядването й са били изготвени от
ответника, съобразно уговореното в договора. Следователно се е сбъднало
условието за изповядване на окончателната сделка, като ответникът се явява
изправна страна в този смисъл. Същият е изготвил документите, явил се е пред
нотариуса, като съдът досежно уведомяването на купувача за срещите при
нотариуса и уведомяването за изготвяне на документите намира следното: първо,
във връзка с възраженията на ищеца, че е следвало да има писмена форма на
уведомяване, тъй –като договорът бил писмен. Видно от самия договор страните не
са уговорили писмено уведомяване, а напротив лично такова, като даже не са
конкретизирали и начина /което следователно включва и устно такова по телефон,
или по вайбър, като досежно разпечатките представени по делото от мобилното
приложение, съдът не ги поставя в основата на своите изводи, като са събрани
набор от цитирани писмени и гласни доказателства как точно се е реализирала
комуникацията между страните/. Съдът, намира видно от протокола на нотариуса,
че се установява безспорно, че купувачът не се е явил и на двете уговорени дати
при нотариуса и не се е стигнало именно по негова вина до изповядване на
сделката с имота, като продавачът е бил там, в това число и съсобственичката на
имота- неговата майка и съжитестващата с него на семейни начала свидетелка- Ирина Стефчова С.,
като същите освен че са имали набора от документи, видно от разпита на втората
свидетелка, то е бил уведомен по телефона ищецът за датите и часа на срещите
при нотариуса, като не се е явил, и ответната страна го е чакала с двете свидетелки
до края на работния ден на нотариуса и на двете дати, което е удостоверено и от
констативния протокол на нотариуса, като видно от същия, то и от нотариалната
кантора са правени опити да се свържат с купувача безуспешно, видно от
заявеното от свидетелките на ответната страна, като показанията и в тази им
част, съдът кредитира, като съответно на описаното в писмените доказателства по
делото /КП/. Останалите писмени доказателства, съдът не обсъжда, тъй като или
са неотносими, или не са необходими за изясняване на факти и обстоятелства от
предмета на доказване, с оглед релевирания правен спор.
От така изложената
фактическа обстановка, се налагат следните правни изводи, съотнесени към
правната природа на предявената искова претенция
Относно иска, с правна
квалификация чл. 93, ал.2 ЗЗД.
Основателността
на предявен осъдителен иск с квалификация чл.93, ал.2 ЗЗД се обуславя от
кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало правоотношение
между страните, елемент от допълнителното съдържание на което е задължението на
страна да престира определена парична сума или друга материална ценност -
задатък за обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор,
изпълнение на това допълнително задължение със сключването на договора, релевирано
неизпълнение на задължение по главния договор, отправено от изправната страна
волеизявление за отказ от договора.
С оглед
разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на
фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива,
се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. По
отношение на неизпълнението, което като отрицателен факт от действителността –
а именно неосъществяване на дължимо поведение, е достатъчно твърдението на
ищеца, като ответната страна носи доказателствената тежест да установи
положителния факт, който го изключва – точно изпълнение, като при липсата на
ангажирани годни доказателства и доказателствени средства за последното, съдът
следва да приложи неблагоприятните й последици, като приеме за несъществуващи
недоказаните факти, т.е. наличието на неизпълнение на договорното задължение.
От писмените
доказателства, събрани в хода на производството, се доказа съществуването на
правоотношение, породено от предварителен договор, основното съдържание на
което се изразява във възникнало за всяка от страните по него задължение да
извърши определено правно действие – да обективира волеизявление за сключване,
в предвидената от закона форма, на договор за покупко-продажба с предмет
прехвърляне, респ. придобиване правото на собственост върху индивидуално
определената вещ – недвижим имот, представляващ: къща-вила, състояща се от
сутерен и етаж, общо 36 кв.м. заедно с дворно неурегулирано място върху което е
изградена къщата с площ от 1000 кв.м. Договорената продажна цена е била в
размер на 38 500 лева, като в деня на подписването на предварителния договор,
купувачът заплатил на продавача капаро в размер на 5 000 лева. Предварителният
договор страните по делото са сключили в предписаната от закона писмена форма
за действителност – чл.1* ал.1 ЗЗД, поради което първият елемент от
правопораждащия вземането за задатъка фактическия състав, е налице.
В
предварителния договор, страните уговорили купувачът да престира част от покупната
цена в размер на 38 500 лева при сключването на договора, като с клаузите, описано по-горе и условието за изготвяне на
документите за изповядване на сделката от ответната страна, което видно от
гореизложеното, съдът приема, че последната е сторила. Видно от описаното в
договора и от изложеното и от свидетелите сумата по задатъка от 5 000 лева
е била предадена при подписване на договора, служещ и за разписка за предаване
на сумата, от купувача на продавача и същата е приспадната от цената по договора
и купувачът е следвало да доплати сумата от 33 500 лева, поради което и не
следва да се обсъждат доводи за неравноправни клаузи в договора. Видно от чл.9.
от договора-„Ако не бъде подписан окончателен договор в уговорения срок и при
условията на този договор по вина на КУПУВАЧА, ПРОДАВАЧЪТ има право да задържи
полученото КАПАРО и чл.10.-При несключване на Окончателен договор в уговорените
срок и условия по вина на ПРОДАВАЧА, той дължи на купувача връщане на
полученото КАПАРО в двоен размер. В случая, съдът намира, че от цитираната по
–горе доказателствена съвкупност се установява, че задълженията си по договора
е изпълнила именно ответната страна, като се е сбъднало условието на чл. 9 от
Договора и същата има право да задържи дадения и зададък от 5000лева. Самите
страни също са придали на сумата
функциите на задатък – средство за обезщетяване на изправната страна за
вредите, които би понесла при неизпълнение на договора, като се освободи от
собственото си правно задължение, т.е. налице е и постигнато акцесорно
съглашение за обезпечаване последиците от неизпълнение на задълженията по
предварителния договор чрез загубване, респ. връщане на задатъка в двоен
размер.
Не са налице,
следователно фактите, пораждащи задължение за продавача да върне задатъка в двоен размер. От друга страна
ищецът не установява да е изправна по договора страна и да е бил в готовност да
обективира волеизявление за сключването му на посочените две дати, по-горе,
като не се е явил пред нотариуса за изповядване на сделките, като имотът е бил
продаден на трето лице, едва след несбъдване на условията по този договор. С
подписването на предварителния договор, страните постигнали съгласие
сключването на окончателен такъв да бъде извършено в срок –„изготвяне на
документите за нотариалната сделка от страна на продавача, което последният е и
сторил”, т.е. по волята на страните основното задължение на всяка от тях – за
сключване на окончателен договор е уговорено по посочения начин без конкретна
дата, а като изпълнение на посочено задължение, което видно от КП на нот.
Цветанов от 10.10.2018 г. е било изпълнено от купувача още към дата 27.09.2018
г. По отношение на задължението на купувача за заплащане на остатъка от
дължимата по договора цена, страните са
уговорили също сумата от 33 500 лева да се заплати при същото условие –
изготвяне на процесните документи – чл.2 от договора. Съответно, се
установява по делото, че тази сума не е
била заплатена от ищеца- купувач. Следователно, същият не е оказал необходимото
съдействие по никакъв начин за сключването на окончателен договор, което
задължение е уговорено по предварителния договор- чл.7 от договора.
Неизпълнението на това задължение, независимо дали се дължи на причина, за
която купувача отговаря или не, страните уговорили като юридически факт прекратяващ
предварителния договор, без някоя от страните да дължи отправяне на едностранно
предизвестие към другата, включително без да се изисква виновно поведение от
задълженото лице. С оглед принципа за свобода на договарянето и
диспозитивността на гражданските правоотношения, страните са уговорили
проявлението на факта – чл.7. КУПУВАЧЪТ е длъжен да закупи имота в
уговорения срок и плати, респ, осигури плащането на продажната цена, посочена в
чл.1 и при условията на договора-неизпълнение на поетото от купувача задължение води автоматично да прекратяване действието
на договора, като изрично страните са предвидили и правните последици от
прекратяването – пораждане на задълженията по чл.8. Всяка от страните по настоящия предварителен договор има право да иска обявяването му за
ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.1* ал. 3 от ЗЗД., чл.9.
Ако не бъде подписан окончателен договор в уговорения срок и при условията на
този договор по вина на КУПУВАЧА, ПРОДАВАЧЪТ има право да задържи полученото
КАПАРО.ичл.10. При несключване на Окончателен договор в уговорените срок и
условия по вина на ПРОДАВАЧА, той дължи на купувача връщане на полученото
КАПАРО в двоен размер.. Постигнатото със сключване на дроговора между страните
съгласие е в съответствие от съдържанието на законовите правни норми (чл.93 ЗЗД), които уреждат последиците при неизпълнение на задължение, обезпечено със
задатък. Тези правни норми са диспозитивни и предвиждането на нещо различно е
винаги допустимо, като се прилагат клаузите на договора. Следователно, неоснователни
са доводите на ищеца, че липсата на изпълнение на задълженията на продавача е
попречило на изповядването на сделката. Напротив, по делото се установява точно
обратната хипотеза, като ответната страна, съобразно разпределената й
доказателствена тежест в процеса е провела пълно и главно доказване в посочения
смисъл. Съдът приема, че видно от доказателствената съвкупност по делото се
установява, че именно ответникът е изправната страна по договора и при
неизпълнение на същия и при неуговаряне изричен начин за прекратяването му,
действат принципите на ЗЗД, поради което и същият е имал право след двете
несъстояли се срещи при нотариуса да продаде имота на трето лице, като е и
сторил това и ищцовата страна не може да се позовава на този факт и да го
изтъква като проява на недобросъвестност, при положение, че същата тази страна
не е съблюдавала изпълнението на задълженията си по договора. Изложените
съображения, важат и за застъпените допълнителни възражения в писмената защита
на ищеца, за неплащането на сумите за ток, вода за имота, уговорено спрямо
договора. Отношенията на ответника с
третото лице, на което впоследствие е продал имота и то на по-ниска цена, видно
от представения нот. Акт по делото стр. 55, което сочи на индиция, че
дейстиветлно ответната страна е била в затруднено материално положение и е
искала да продаде процесния имот, са ирелевантни за пораждане действието на
предварителния договор. Следва само в
допълнение да се посочи, че последстващи
факти – продажбата на имота на трето лице, не съставляват виновно
неизпълнение на обезпеченото със задатъка задължение, което е прекратено,
съответно не пораждат задължение за получилата задатъка страна да върне същия в
двоен размер.
Неоснователно е и възражението
за това че майката и съсобственик на имота, а в предварителния договор пишело,
че е собствен само но ищеца, при положение, че е описан нот. Акт в
предварителния договор, в който изрично са посочени собствениците. Отделто от
това следва да се посочи, че по принцип в такива хипотези на предварителен договор,
липсата на доказателства за принадлежност на правото на собственост към
правната сфера на продавача, е санируема, тъй като предварителният договор създава само
облигационни задължения за страните – да сключат договор за продажба в
установената от закона форма за действителност, когато следва да бъде доказана
материалноправната легитимация на продавача. Още повече, че за института на
предварителния договор е характерна липсата на готовност на страните за
нотариално изповядване на сделката, вкл. липсата на необходимите документи, с
които продавачът обичайно се снабдява след сключването на предварителния
договор. Непредставянето дори на такива
доказателства за правото на собственост на продавача не влече порок на
сключената на сделка, като същият може до сключване на окончателния договор да
придобие изцяло собствеността- именно с този втори договор ще се прехвърли
собственост.
Предвид
изложеното, не е осъществен правопораждащият спорното материално право на
вземане за сумата 10000 лева фактически състав и исковете за изпълнението му,
са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Относно иска с правна
квалификация чл. 86, ал.1 ЗЗД
Вземането за обезщетение
на вредите от забавено изпълнение на парично задължение в размер на законната
лихва, възниква от фактически състав, включващ елементите: главно парично
задължение, настъпила негова изискуемост и неизпълнение на същото, като
предметът на това вземане е обезщетение за вредите, които неизпълнението
обективно и закономерно причинява. Акцесорният характер на претенцията за заплащане на
обезщетение за забава върху главницата, при приетия извод за неоснователност на главния иск,
сочи на нейната неоснователност, тъй като при несъществуване на главно
изискуемо задължение, не се поражда и отговорност за обезщетяване на вредите от
забавеното му изпълнение.
РАЗНОСКИ
При този изход
на спора, право на разноски се поражда за ответниците, които доказват да са
извършили такива в размер на 830 /осемстотин и тридесет / лева – заплатено
адвокатско възнаграждение от всеки от ответниците по договори за правна защита
и съдействие /служещ за разписка за дадените суми, заплатени в брой/, която
сума следва да им се присъди, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
При тези
мотиви, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Х.С., с ЕГН: **********,***. И.Д.12В,
ет.5, ап.26 чрез пълномощника си адв. Х.И.Х., съдебен адрес:*** срещу С.А.С. с
ЕГН ********** ***, осъдителен
иск, с правна квалификация чл.93, ал.2 ЗЗД, за
заплащане на сумата от 10 000 /десет хиляди/ лева- задатък /капаро/, двоен
размер, даден по предварителен договор от 31.08.2018г. /с уговорен задатък в
чл. 2,а от Договора-5 000 лв., даден
при подписване на договора/ за покупко-продажба на недвижим имот, като
неоснователни.
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА К.Х.С., с ЕГН: ********** да заплати на С.А.С. с ЕГН **********
сума в размер на 830 (осемстотин и тридесет) лева – разноски за производството,
на основание чл.78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Вярно с оригинала:С.Г.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: