№ 13110
гр. София, 18.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря Т.Т.
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско
дело № 20221110123373 по описа за 2022 година
Ищецът „С.С.“ ООД твърди, че сключили с ответника Д. Б. Н. и неучастващо лице
М. Н. предварителен договор от 9.11.2018г., с който продавачите – Б. и М. Н. се задължили
да му прехвърлят имот в срок до 21.3.2019г., като при сключването, ищецът твърди да е
заплатил на ответницата Б. Н. сумата 6500евро, уговорен задатък. Сочи, че съгласно чл.13 от
договора, задатъкът може да бъде задържан само при наличие на предвидените в договора
основания –купувачът да не се яви да сключи окончателен договор или се яви, но се откаже
от договора по причина, която не е свързана с продавачите или заяви, че не е готов за
сделка; както и ако договорът се развали с тридневно предизвестие. Ищецът твърди, че на
среща на 28.2.2019г. страните се споразумели да отложат сключването на договора за
21.3.2019г., на която дата ищецът изразил готовност за сключване на окончателен договор за
½ ид.ч. от 2 – ри 3 – ти етаж на сграда 806.1 /приращенията в имота/ за срок до 20.6.2019г.,
за който срок продавачите да се снабдят с необходимите документи, като предлага да покрие
разноските от 5000евро и кани ответника и другия продавач в 3- дневен срок да сключат
анекс към предварителния договор. Твърди, че продавачите предложили сключване на
договор за сграда 806.1, на 25.3.2019г., като заявили, че ако ищецът откаже подписване на
н.а. за имотите от предварителния договор, то продавачите считат това за отказ от ПД. Сочи,
че на 21.3.2019г. окончателен договор не е сключен, нито към исковата молба.
Ищецът счита, че нито едно от предвидените в чл.13 условия за задържане на
задатъка от продавачите не е налице, с оглед на което предявява иск за връщане на дадения
задатък от 6500 евро.
Ответникът в писмения си отговор, подаден в срока по чл.131 ГПК, оспорва иска
като недопустим, като сочи, че твърденията за следните факти: дали купувачът е уведомен
от продавачите, че развалят договора на основание чл.13 от договора; както и че
1
продавачите са изпълнили задълженията си, а договорът е развален по вина на ищеца и
оттам, че продавачите са в правото си да задържат задатъка, са били обсъдени в мотивите на
решенията по иск по чл.19,ал.3 ЗЗД, предявен от ищеца против двамата продавачи.
Ответницата сочи, че в решение на САС, съдът изрично приема, че дори да се приеме
обратното, в отговора на ИМ по делото, ответниците правят изявление, че развалят
договора. По това възражение, СРС, въз основа достъпните публикувани съдебни актове,
установи, че предмет на гр.д.№ 4602/2019г. на СГС, е предявен от ищеца иск с правно
основание чл.19,3 ЗЗД, отхвърлен от СГС, чието решение е потвърдено от САС по гр.д.№
2857/2020г. , недопуснато до касационно обжалване с определение от 18.2.2022г. на ВКС по
дело № 2380/2021г., като въпросите, обсъдени по това производство с оглед приетото по –
горе за обективните предели на СПН, касаят именно СПН, а не забраната за пререшаване на
вече решен спор – предмет на настоящия иск е различен от разгледания по това дело.
По основателността на иска, ответницата счита иска за неоснователен. Твърди се, че
ответницата и другият продавач са изпълнили точно разпоредбата на чл.13 от договора, тъй
като купувачът се явил на определената дата, поставил допълнителни условия и отказал
сключването на окончателен договор. С оглед изложеното, ответницата счита, че това й е
дало право да заяви, че разваля договора и съответно, да задържи задатъка, което със
съсобственика й са заявили писмено на 21.3.2019г. , като купувачът е уведомен затова
изявление. Твърди, че заплатената допълнително погрешно сума от ищеца е върната, като се
твърди ответницата да е получила реално само капарото, което е задържала на валидно
правно основание.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на
ответника, намира за установено следното:
С определението по чл.140 ГПК, прието за доклад по делото без възражения от
страните, СРС, в настоящия състав, е приел, че със сила на пресъдено нещо по гр.д.№
4602/2019г. на СГС между страните е установено, че на 9.11.2018г между ищеца,
ответницата и М. Н. е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот, че ищецът не притежава потестативно право да иска обявяване на окончателен на този
договор, тъй като, с изявления на продавачите, обективирани в протокол от нотариус от
21.03.2019 г. в присъствието на представител на ищеца, последните са изразили изрично
волята си, че поради неизпълнение на задължението на купувача да сключи окончателен
договор на уговорената между тях последна възможна дата, упражняват правото си да
развалят предварителния договор, който е бил развален на 21.3.2019г.
СРС в определението си е приел, че в мотивите на СГС е прието, че за продавачите е
възникнало правото едностранно да развалят договора. С определението по чл.140 ГПК е
отделено за безспорно по делото твърдението, че на 9.11.2018г. ищецът е заплатил по
банков път на ответницата сумата 6500 евро, задатък по предварителния договор, а на
27.2.2019г – сумата 13500 евро.
От правна страна се налагат следните изводи: Предявен е иск с правно основание
2
чл.55,ал.1,пр.3 ЗЗД, за връщане на даденото, на отпаднало основание. Ищецът твърди и
доказва да е платил на ответницата Д. Н. сумата 6500 евро задатък по банков път, дължим
съгласно предварителен договор, сключен на 9.11.2018г. С влязло в сила решение на СГС
по гр.д.№ гр.д.№ 4602/2019г искът на ищеца против ответницата за сключване на
окончателен договор е отхвърлен.
Задатъкът е уреден в разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД. Тази разпоредба намира приложение
тогава, когато страните са се уговорили предварително да се даде определена вещ,
включително и определена сума, на която е придадена потвърдителна, обезпечителна, но и
обезщетителна функция, като се уговори предварително правно положение на тази вещ при
изпълнение, както и при неизпълнение на договора съобразно чл. 93 от ЗЗД. Задатъкът е
акцесорно, неформално и реално съглашение. Функциите на задатъка са обезщетителна,
санкционна, потвърдителна и обезпечителна. За разлика от неустойката, задатъкът подлежи
на предварително предаване на насрещната страна по договора, преминава в нейния
патримониум и служи както за потвърждаване на договора, така и обезпечава изпълнението
му. В зависимост от това, коя от страните е неизправна, последиците по отношение на
задатъка са различни. Ако неизправна е страната, която го е дала, то тя не може да иска
връщането му и той остава в патримониума на страната, която го е приела –чл. 93, ал. 2, пр.
1 от ЗЗД. Ако неизправна е приемащата страна, то тя дължи връщането му, като размерът
може да бъде двоен. Страните са свободни да уговорят размер на сумата, която следва да
остане за изправната страна. Последното законодателно разрешение разкрива , че задатъкът
има не само обезщетителна, и на санкционна функция.
Силата на присъдено нещо на решението по конститутивен иск обхваща
съществуването или несъществуването на потестативното право, предмет на делото. Тя не
обхваща преюдициалното правоотношение, от което произтича потестативното право, нито
правната промяна. По иска за обявяване на предварителен договор за окончателен предмет
на делото е правото на страната да иска обявяването на предварителния договор за
окончателен. С отхвърлителното съдебно решение потестативното право се отрича, а с
уважителното - се признава. Именно този е мотивът СРС да разгледа настоящия иск.
Преюдициалното произнасяне на предишните инстанции относно въпроса кое лице е имало
правото да развали договора не формират сила на пресъдено нещо по въпроса дали
ответницата е изправната страна, и от там – има ли правото да задържи задатъка, получен от
нея на 19.11.2018г.
С предварителния договор, продавачите са поели задълженията да: прехвърлят
правото на собственост върпу ½ ид.ч. от ПИ № 806, с площ по скица 1229 кв.м., с площ по
нотариален акт 1286 кв.м., което съставлява парцел V-14, заедно с жилище, разположено от
запазната страна на сградата, построена в същия имот, садрес град София, улица
„Симеоновско шосе“№ 82, състоящо се от стая, кухня, баня – клозет и антре, със застроена
площ 37,90 кв.м., заедно с терасата от запад, с двете мазета под жилището и гаража под
терасата, заедно с 42,32/100ид.ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна
постройка, изградена на около 10,89 кв.ч. , заедно с всички подобрения и приращения в
гореописания имот, срещу продажна цена от 130000евро. В договора е вписано задължение
3
и за двете страни да сключат окончателен договор за продажба на имота в срок до
21.3.2019г., след набавяне, от страна на продавачите, на всички искани от нотариуса
документи. В случай, че до сочената дата окончателен договор не е сключен, е определена
същата дата и час за явяване при конкретен нотариус.
В разпоредбата на чл.13 от предварителния договор е предвидено, че ако купувачът
не се яви на сочената дата или се яви, но заяви, че не е готов на сделката, или откаже да
сключи окончателен договор, поради каквато и да е причина, която не е свързана с
неизпълнение на продавачите, както и в случаите, че купувачът не изпълни някое от
задълженията си по чл.12 от договора, продавачите могат да развалят договора едностранно,
с тридневно писмено предизвестие и да задържат задатъка, или да искат обявяване на
договора за оконтачетелен. Съгласно чл.14, ако продавачите не се явят при нотариуса, или се
явят, но заявят, че не са готови за сделката, поради причини, които не са свързани с
неизпълнение на купучава, както и в случай, че продавачите не изпълнят някое от
задълженията по чл.11 от договора, не представят изискуемите по закон документи и/ или
някоя от декларациите по – горе се окаже невярна, купувачът може да развали договора с
едностранно тридневно писмено предизвестие и да иска връщане на платения задатък в
двоен размер или да предяви иск за обявяване договора за окончателен.
По делото е представен протокол от 28.2.2019г., съставен от нотариус, от който е
видно, че на сочената дата пред нотариуса са се явили М. и Б. Н. /ответницата – чрез
пълномощник/, и управителят на ищцовото дружество, като в протокола е вписано
изявление, направено пред нотариуса, което на основание чл.179,ал.1 ГПК, установява пред
съда, че на тази дата страните са се явили за изповядване на сделката, но по взаимно
съгласие, изразено устно пред нотариуса, са отлогили сключването на окончателен договор
за 21.3.2019г..
На 21.3.2019г. е съставен констативен протокол, в който, на основание чл.179,ал.1
ГПК е обективирано следното: на 7.3.2019г. продавачите са предоставили за съхранение при
нотариуса оригинал на н.а. за дарение, скица, геодезическо заснемане на второстепенна
постройка, като по искане на страните, в констативния протокол са обективирани
изявленията им, направени пред нотариуса. Купувачът – ищец е посочил, че счита, че
продавачите не са представили необходимите документи за прехвърляне на част от предмета
на продажбата – ½ ид.ч. от втори и подпокривен / трети/ етаж на жилищна сграда,
идентификатор ***, които счита за предмет на предварителния договор, прави предложение
да се сключи окончателен договор в нотариална форма по отношение ½ ид.ч. на ПИ с пл. №
806 и жилище, разположено от запазната страна на сградата с идентификатор
68134.905.806.2 и гараж с идентификатор 68134.905.806.3, за което купувачът изразява
готовност за подписване и извършване на плащане; ищецът е предложил на продавачите за
част от предмета на окончателния договор - ½ ид.ч. от втори и подпокривен / трети / етаж
на жилищна сграда, идентификатор ***, да бъде сключен в срок до 20.6.2019г., в който срок
продавачите да се снабдят с документи за прехвърлянето, като ищецът предлага да покрие
разноските на продавачите в размер 5000евро, като подканва продавачите да подпишат
4
анекс, чието съществено съдържание се сочи, че е изяснено с горното изявление, на същата
дата, или не по – късно от три дни от 21.3.2019г.
Продавачите са посочили, че считат, че за имот с идентификатор ***, който се
намира в ПИ 806, не е имало уговорка за продажба, както и че считат, че този имот не е
предмет на предварителния договор. Продавачите сочат, че документите са представени на
нотариуса на 7.3.2019г., и посочват, че на 21.3.2019г. са представили допълнителни
документи на нотариуса. Посочили са, че считат себе си за изправна страна по договора.
Направено е изявление, че отправеното предложение по отношение сграда с идентификатор
***, продавачите считат за оферта за нов предварителен договор, за продажна цена
5000евро, което намират, че е извън предмета на предварителния договор, като
представените анекси нямат отношение към предмета на предварителния договор, и
продавачите намират, че е в противоречие с него. Отправили са покана до купувача, ако иска
да се водят преговори относно сграда ***, на 25.3.2019г. в посочен час да отиде на адреса.
Вписано е изявление, че в случай, че купувачът откаже да подпише нотариалния акт по
отношение на имотите, за които има уговорка за продажба, то продавачите считат това за
отказ от предварителния договор.
Представен е протокол от 25.3.2019г., на която дата нотариусът е констатирал
явяването на представител на ищеца, но не и на продавачите.
По делото е представено копие от нотариален акт за дарение на имот, по силата на
който М. и Б. Н. са надарени с ½ ид.ч. от ПИ с номер 806, кл 621, кв.14, местност Витоша
ВЕЦ Симеонов, с площ 1229 кв.м. и с площ по н.а. 1286 кв.м., с посочени съседи, който
имот е идентичен с урегулирано дворно място, цялото с площ 1286 кв.м., съставляващо
парцел V- 14 от кв.14, при посочени съседи, заедно с жилище, разположено от запазната
страна на сградата, построена в същия имот, садрес град София, улица „Симеоновско
шосе“№ 82, състоящо се от стая, кухня, баня – клозет и антре, със застроена площ 37,90
кв.м., заедно с терасата от запад, с двете мазета под жилището и гаража под терасата, заедно
с 42,32/100ид.ч. от общите части на сградата, ведно с второстепенна постройка, изградена на
около 10,89 кв.ч. , заедно с всички подобрения и приращения в гореописания имот.
Този нотариален акт за дарение е вписан като представен пред нотариуса от
продавачите на датата 21.3.2019г. Прави впечатление, че в предварителния договор, имотът,
предмет на договора, е описан абсолютно точно по нотариалния акт за дарение на имота.
С оглед изложеното, се налага извод, че на 21.3.2019г. продавачите са се явили при
нотариус, представили са необходимите за изповядване на сделката документи и са изявили
готовност пред нотариуса да изповядат сделката по начина, по който е уговорено в
предварителния договор. На същата дата, видно от изявленията на страните,ищцовото
дружество е отправило предложение, което продавачите не са приели. Обстоятелството, че
ищцовото дружество е считало към 21.3.2019г., че ½ ид.ч. от втори и подпокривен / трети/
етаж на жилищна сграда, идентификатор *** е включен в предмета на предварителния
договор, не кореспондира с отправената от управителя на същото дружество оферта за
плащане във връзка със същия обект, в рамките на изявлението, направено от управителя
5
пред нотариуса на 21.3.2019г. Същото съставлява предложение, което видно от същия
протокол, не е прието от продавачите. Няма пречка страните по предварителен договор, да
разширят неговия предмет при сключването на окончателен договор, въз основа на
постигнато съгласие между страните по предварителния договор. Само че няма
доказателства, че предложението, оправено от ищеца, е прието от ответниците. Ето защо,
към 21.3.2019г. не е налице основание управителят на ищеца да откаже сключването на
окончателен договор. Дали втори и подпокривен / трети/ етаж на жилищна сграда са били
„прираращение или подобрение“ към имота е решено със сила на пресъдено нещо между
страните по дело №.4602/2019г. Ето защо, съдът намира, че ищцовото дружество, което е
отказало да сключи на посочената в договора дата окончателен договор, не е изправна
страна, поради което и на основание чл. 93, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД, ответницата има право да
задържи дадения й задатък, и искът за връщането му е неоснователен.
Ето защо, разноски се следват само на ответната страна, която доказва плащането на
сумата 1000лева адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „С.С.“ ООД ЕИК ***със седалище и адрес на управление
*** против Д. Б. Н. ЕГН ********** с адрес *** иск за връщане на дадено от ищеца на
ответницата по предварителен договор, сключен на 9.11.2018г. за покупко – продажба на
имоти, задатък в размер 6500евро.
ОСЪЖДА „С.С.“ ООД ЕИК ***със седалище и адрес на управление *** да заплати
на Д. Б. Н. ЕГН ********** с адрес *** сторените по делото разноски от 1000лева.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му, пред СГС.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6