№ 365
гр. гр.Н., 03.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20222150100371 по описа за 2022 година
Предявени е осъдителен иск по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД.
От ищеца „А.С.И.г” ООД срещу ответника О. П. К. е предявен иск чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
присъждане на сумата от 1395 евро, представляваща сбор от годишни такси за охрана, озеленяване
и поддръжка на общите части на сграда за календарните години 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и
2021г. (по 279 евро на година), ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на
исковата молба в съда до окончателното изплащане. Ищецът излага, че сключил с ответника
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2008г. за студио 11 на ет.
2 в сграда А, построена в ПИ с идентификатор ............ Сочи, че на 14.05.2008г. ищецът продал на
ответника с нотариален акт посочения самостоятелен обект – с идентификатор ............1.10.
Навежда, че по силата на чл. 6.4 от договора от 16.01.2008г. ответникът се задължил да плаща
годишна такса за охрана, озеленяване и поддръжка на общите части в сградата, след въвеждането
й в експлоатация. Сочи, че сградата е въведена в експлоатация на 17.09.2008г. Излага, че таксата е
определена в размер на 7 евро за кв. м. от притежавания имот – за конкретния апартамент по 279
евро на година. Твърди, че ответникът не изпълнил задълженията си за 2017г., 2018г., 2019г.,
2020г. и 2021г. С тези доводи моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез особения му представител, е подаден отговор на
исковата молба, с който претенцията се оспорва. Излага се, че тъй като е сключен нотариален акт,
предварителният договор е загубил действието си. Развиват се съображения в тази насока. Сочи се,
че таксите по договора от 16.01.2008г. са се отнасяли само за 2008г., а не за всяка календарна
година. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенцията.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
1
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с
ответника – предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2008г., по
който договор ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и
2021г., а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът
следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.
Ищецът основава претенцията си на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 16.01.2008г. (с превод на л. 60 – л. 68 от делото). Видно от договора ответникът
следвало да закупи студио № 11 с площ от 33,70 кв. м., ведно с 6,15 кв. м. идеални части от
правото на строеж върху поземления имот – ПИ с идентификатор ........... по КККР на гр. Н., ведно с
1,056% идеални части от общите части в сградата, находящо се на 2-ри жилищен етаж в сграда
„А“. От нотариален акт (на л. 14 – л. 15 от делото) се установява, че впоследствие бил сключен
окончателен договор и ответникът закупил посоченото студио, представляващо самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ............1.10. Самата сграда (с идентификатор ............1) била
въведена в експлоатация с удостоверение (акт 16) на 17.09.2008г. (видно от удостоверение на л. 16
от делото). В чл. 6.4 от предварителния договор било предвидено, че след приемане на сградата
(акт 16) купувачът (ответникът) се задължава да заплаща годишна такса в размер на 7 евро на кв.
м., като таксата е фиксирана в размер на 279 евро за една календарна година. Посочено е, че
таксата следва да се заплаща за охрана, озеленяване, поддръжка на общите части на сградата.
Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка,
възникнала между страните по делото. На първо място не съществува пречка (в рамките на
принципа на свобода на договаряне на чл. 9 от ЗЗД) страните да сключват договори със смесено
съдържание и в рамките на един договор да се инкорпорират различни облигационни връзки –
предварителен договор, договор за изработка, поръчка и други. В такава насока е и трайната
практика на ВКС (напр. Решение № 127 от 13.06.2019г. по т.д. № 2651/2017г. по описа на III гр.о.).
Изчерпването на съдържанието на предварителния договор (със сключването на окончателен) не
означава, че другите облигационни връзки, инкорпорирани в същия документ (ако са валидни)
губят действието си. Не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне,
отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс,
които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС –
напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС,
в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно
финансиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е
налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в
закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС.
Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите
части (в него изрично е предвидена както поддръжка на общите части, но така също и „охрана“ и
„озеленяване“, които касаят целия комплекс). Договорът има комплексен характер, като в него са
включени елементи на договор за поръчка (организация на охрана) и на договор за изработка
(озеленяване, поддръжка на общите части). Посочените задължения на продавача по договора са
насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – напр. зелени площи.
Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се
реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както
възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение
на възложената поръчка. В случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал
2
именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса.
Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на
общите части в сградата, обитавана от ответника. Ето защо възраженията за приложимостта на чл.
2 от ЗУЕС (направени за пръв път в хода на устните състезания) не са основателни. Както се
посочи – не съществува пречка с договора да се уреди режим, който е различен от правилата на
ЗУЕС, поради което разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС няма отношение към договора.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна
връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК не се констатира
неравноправност на клаузите му. Както се посочи липсва пречка такъв договор да бъде
инкорпориран в друг (в случая предварителен договор), като всички съществени елементи на
договора се съдържат в клаузата на чл. 6.4 от него – определянето на задълженията на двете
страни, възнаграждението по договора.
Не се споделят възраженията, че заплащането на възнаграждение е уговорено еднократно,
само за 2008г. При тълкуване на волята на страните по договора по смисъла на чл. 20 от ЗЗД, се
установява, че уговорката на чл. 6.4 от предварителния договор е ответникът „да заплаща“
годишна такса. Използването на израза „да заплаща“ не говори за еднократност на таксата, която
се дължи по договора, а за заплащането на такава и в бъдещ период от време. Самата такса е
определена като „годишна“, т.е. не само за една година. Уточнен е размерът за една календарна
година. Следователно липсва уговорка, която да сочи, че страните уговорят еднократна такса, само
за 2008г. Още повече, че заплащането на таксата е обвързано с бъдещо несигурно събитие по
смисъла на чл. 25 от ЗЗД, а именно: приемане на сградата с акт 16, което не е било ясно дали ще
настъпи точно през 2008г. Ето защо няма как да се приеме, че е изразена воля за плащане на такса
само за 2008г. Волята на страните е била таксата да се заплаща ежегодно, за всяка календарна
година, срещу изпълнение на съответните задължения на продавача по договора. Както се посочи
– на 17.09.2008г. сградата се е снабдила с акт 16, поради което се е сбъднало условието, при което
договорът е сключен и от тази дата за ответника е възникнало задължение да заплаща годишна
такса, а за ищеца – да извършва дейностите в чл. 6.4 от предварителния договор.
На следващо място от процесуалния представител на ответника са въведени възражения за
неизпълнение на договора, поради което на ищеца е указано да докаже, че е престирал – изпълнил
задълженията си за 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. (в такава насока е и практиката на ВКС –
Решение № 233 от 02.12.2015г. по гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).
Във връзка с твърденията на ищеца за изпълнение на договора от него са ангажирани
гласни доказателствени средства и са представени писмени такива (на л. 77 – на л. 143 от делото).
От Договор за възлагане на управление и поддръжка на общи части и сгради в жилищен комплекс
„Одисей“ от 01.03.2015г. (на л. 141 – л. 143 от делото) се установява, че ищецът, като собственик
на поземлен имот с идентификатор 51500.84.45 е възложил поддръжката и управлението на
изградените в него жилищни сгради и целия комплекс на „А.Х.Б.“ ЕООД, като са възложени и
правомощия, свързани с охрана, поддръжка на общите част и зелените площи. От представените
писмени доказателства (фактури към ЕВН на л. 77 – л. 117 от делото), фактури към ВИК (на л. 118
– л. 123 от делото), фактура за технически преглед на асансьор (на л. 129 от делото), трудови
договори (на л. 133 – л. 140 от делото) се установява, че ищецът заплащал консумативни разходи
(за процесните периоди) за поземления имот, а дружеството „А.Х.Б.“ ЕООД наело персонал на
длъжностите „домакин сграда“ и „чистач“ в периода 2020г. – 2021г. А.Х.Б.“ ЕООД заплащало и за
3
поддръжката на асансьори. Посочените писмени доказателства се потвърждават от показанията на
св. Кърмаджиев, който е работил в комплекса в периода 2017г. – 2021г. (първоначално на
граждански договори, а впоследствие – на трудов). Показанията му са логични и непротиворечиви
и се подкрепят от всички писмени доказателства, поради което се кредитират от съда. От тях се
установява, че в процесния период свидетелят е имал трайни наблюдения върху комплекса, тъй
като е осъществявал дейност като „домакин сгради“, а при отсъствие на други служители се е
занимавал и с техни задължения в комплекса. Установява се, че зелените площи от около 600-650
кв. м. са се поддържали през целия период, като в комплекса имало басейни, които също
постоянно се поддържали. От показанията на свидетеля се установява, че комплексът е с
целогодишна охрана, вкл. чрез участие на охранители и използване на видеонаблюдение.
Установява се и цялостно поддържане на общите части в комплекса, като от показанията му става
ясно, че дейността се осъществявала от „А.Х.Б.“ ЕООД. Ето защо съдът намира за доказано
цялостно изпълнение на дейностите по договора, което изпълнение е осъществено от дружеството
„А.Х.Б.“ ЕООД.
С оглед събраните доказателства, съдът приема за доказано по делото, че задълженията на
ищеца по договора са изпълнени чрез трето лице - „А.Х.Б.“ ЕООД. Както е прието и в трайната
практика на Окръжен съд Б. не съществува пречка задълженията по договора да се изпълняват чрез
трето лице, тъй като не е сключен с оглед личността на изпълнителя и такава възможност изрично
е предвидена чл. 73 ЗЗД (Решение № 165 от 25.02.2022г. по в.гр.д. № 1933/2021г. по описа на
Окръжен съд Б., Решение № 166 от 25.02.2022г. по в.гр.д. № 1932/2021г. по описа на Окръжен съд
Б.).
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че за ответника е възникнало
задължение да заплати на ищеца задълженията си по договора за 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и
2021г. В договора изрично е вписано, че става въпрос за годишно възнаграждение, като с оглед
така определеното възнаграждение, съдът намира, че (при липсата на определен конкретен падеж)
същото е следвало да се заплати най-късно на 31.12 на съответната година, поради което след тези
дати (на 01.01.2018г., 01.01.2019г., 01.01.2020г. 01.01.2021г. и 01.01.2022г.) е настъпила
изискуемост на вземането по смисъла на чл. 84, ал. 1 от ЗЗД. Дори и такава да не беше настъпила,
то исковата молба играе ролята на покана (по смисъла на чл. 84, ал. 2 от ЗЗД) и с връчването й на
особения представител на ответника е настъпила изискуемост на вземанията, който факт следва да
се отчете по чл. 235, ал. 3 от ГПК.
Налага се извод, че всички елементи от фактическия състав на предявения иск са налице и
същият следва да бъде уважен изцяло.
По разноските:
При този изход на делото на страните следва да се присъдят разноски, като от него са
доказани такива, както следва: 700 лв. – платено адвокатско възнаграждение (видно от договор на
л. 145 от делото), 421 лв. – платен депозит за особен представител (разписка на л. 36 от делото) и
115 лв. – платена държавна такса (разписка на л. 5 от делото). Посочените разноски следва да
бъдат присъдени, като по отношение на държавна такса следва да се присъдят 109,14 лв., какъвто е
действителният размер на дължимата държавна такса върху цената на предявения иск (не следва да
се присъжда по-висок размер от този, тъй като не се е дължал и респ. ответникът не следва да бъде
осъждан да го възстановява на ищеца). Следователно разноски следва да се присъдят в общ размер
от 1230,14 лв.
4
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД О. П. К., гражданин на Руска Федерация, роден на
02.03.1967г., с постоянен адрес в гр.Н., м...... ПИ № ........... сгр.А ет. 2 студио 11, БУЛСТАТ:
..............., да заплати на „А.С.И.г“ ООД, ЕИК ..............., със седалище и адрес на управление в гр.
Б., ул. О. № 90, ет. 3, ап. офис 7, сумата от 1395 евро, представляваща сбор от годишни такси за
охрана, озеленяване и поддръжка на общите части по предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 16.01.2008г. за календарните години 2017г., 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г.
(по 279 евро на година), ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда – 01.04.2022г., до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК О. П. К., гражданин на Руска Федерация, роден
на 02.03.1967г., с постоянен адрес в гр.Н., м...... ПИ № ........... сгр.А ет. 2 студио 11, БУЛСТАТ:
..............., да заплати на „А.С.И.г“ ООД, ЕИК ..............., със седалище и адрес на управление в гр.
Б., ул. О. № 90, ет. 3, ап. офис 7, сумата от 1230,14 лв., представляваща направени по делото
разноски, от които 700 лв. – платено адвокатско възнаграждение, 421 лв. – платен депозит за
особен представител и 109,14 лв. – платена държавна такса.
Решението може да бъде обжалвано пред Б.ки окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
5