№ 12989
гр. София, 02.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА
ПЕТКОВА
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско
дело № 20231110157367 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба, подадена от собствениците на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес в
***************************, представлявани от С. С. в качеството му на председател на
Управителния съвет, чрез адв. С., срещу К. С. Т., с която са предявени осъдителни искове за
заплащане следните суми: 104 лв., представляваща 13 бр. месечни такси за професионален
домоуправител, дължими за периода от м. октомври 2020 г. до м. октомври 2021 г. по 8 лв.
всяка, 241, 20 лв., представляваща 23 бр. месечни такси за професионален домоуправител,
дължими за периода от м. ноември 2021 г. до м. октомври 2023 г. по 10, 50 лв. всяка, както и
сумата от 126 лв., представляваща 36 бр. месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“,
дължими за периода от м октомври 2020 г. до м. септември 2023 г. по 3, 50 лв. всяка.
В исковата молба се твърди, че К. С. Т. е собственик на самостоятелен обект в сграда
в режим на етажна собственост /ЕС/, находяща се на адрес в
******************************, а именно магазин № 6 и притежава 0, 43 % ид.ч. от
общите части на сградата. Посочено е, че на 07.07.2014 г. било взето решение от Общото
събрание /ОС/ на ЕС всички собственици на самостоятелни обекти в сградата да заплащат
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ /ФРО/в размер на 1% от минималната работна
заплата, която към този момент била в размер на 340 лв. Заявява се, впоследствие
минималната работна заплата била увеличена, но етажните собственици заплащали сума в
размер на 3,50 лв. за ФРО. На същото събрание било решено още да се заплаща такса за
професионален домоуправител в размер на 6, 50 лв. месечно. На 12.05.2015 г. било
проведено ОС на ЕС, на което бил избран Управителен съвет на етажната собственост, а за
1
управител бил избран С. С.. Същите били преизбрани с последващо решение. На 09.11.2019
г. било проведено ОС на ЕС, на което било взето решение вноската за професионален
домоуправител да бъде в размер на 8 лв. На 30.09.2021 г. било проведено ОС на ЕС, на което
било взето решение вноската за професионален домоуправител да бъде в размер на 10, 50
лв. Твърди, че ответницата е преустановила изплащането на сумите за ФРО и такса
управление, поради което предявява процесните осъдителни искове. Моли за присъждане на
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба от адв. К. в
качеството й на особен представител на ответницата К. С. Т.. Исковете се оспорват като
неоснователни и недоказани. Оспорва се процесуалната легитимация на представителя на
ищеца. Сочи, че липсва решение на ОС на ЕС за принудително събиране на сумите. Сочи, че
не ставало ясно от кога са изискуеми задълженията на К. Т., а липсват доказателства да е
поканена за заплащането им. Оспорва валидността на взетите решения на ОС на ЕС, които
предвиждат заплащане на търсените суми и сочи, че липсват доказателства ответницата да е
присъствала на ОС на ЕС или да е била уведомена за взетите решения. Направено е
възражение за изтекла погасителна давност. Твърди, че е нарушен чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС по
отношение на формирането на търсените вноски. Моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал.
2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, а и от приетия като писмено доказателство Нотариален акт № 41,
том VI, рег. № 14110, дело № 904 от 2009 г. за покупко-продажба на недвижим имот, се
установява, че К. С. Т. е собственик на магазин № 6, находящ се в
******************************, ведно с 0, 43 % ид.ч. от общите части на сградата.
Страните не спорят и че сградата, находяща се в ******************************е
в режим на етажна собственост /ЕС/, в която в които самостоятелните обекти са повече от
три и принадлежат на повече от един собственик.
По делото е прието като доказателство писмо от Район Лозенец, видно от което с
Уведомление по чл. 46б ЗУЕС от 28.05.2015 г. като Председател на УС на ЕС е вписан С. С.,
както и договор за професионален домоуправител с „Омека Мениджмънт“ ООД. Приложен
и приет е и Протокол от 14.03.2025 г. на ОС на ЕС, видно от който е подновен мандатът на
Управителния съвет и за председател на УС е преизбран С. С..
Приет като доказателство е Протокол от 07.07.2014 г. на ОС на собствениците в
процесната сграда в режим на ЕС, видно от които в т. 4, б. „б“ е взето решение паричните
вноски по фонд „Ремонт и обновяване“ да бъдат не по-малко от 1 % от минималната
работна заплата към момента. Страните не спорят, а и от приложена справка от ищеца е
видно е МРЗ към тази дата е 340 лв. По т. 4 е прието още регламентираната месечна вноска
км „Омека Мениджмънт“ ООД да бъде в размер на 6, 50 лв. за апартамент, офис и магазин.
Приет като доказателство е Протокол от 09.11.2019 г. на ОС на собствениците в
2
процесната сграда в режим на ЕС, видно от които в дневния ред е включена точка
„Актуализиране на таксата за професионален домоуправител“, считано от 01.01.2020 г. По т.
2 в протокола е обективирана състояла се дискусия за вземането на решение таксата да бъде
в размер на 8 лв. за имот /офис, магазин и апартамент/, но липсва обективирано решение в
т. 2 /стр. 2 от Протокола/.
Приет като доказателство е Протокол от 30.09.2021 г. на ОС на собствениците в
процесната сграда в режим на ЕС, видно от които е обсъждано увеличение на таксата за
професионален домоуправител с 2, 50 лв. от 01.11.2021 г., но липсва обективирано такова
решение в т. 2 /стр. 3 от Протокола/.
Прието като доказателство е Удостоверение, издадено от „Омека Мениджмънт“ ООД,
от което се установява, че в периода от м. 2020 г. до м. септември 2023 г. дружеството е
действало като изпълнител по договор за професионално управление и поддръжка на
общите части на сградата и всички възнаграждения за този период са заплатени. Приет като
доказателство е и Договор за предоставяне на услугата „Професионален домоуправител“ от
01.07.2014 г. за сграда от смесен тип на ****************** в гр. *****, сключен между
„Омека мениджмънт“ ООД в качеството на изпълнител и Управителния съвет на ЕС с адрес
в ****************************** в качеството на възложител.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелката Вл. М., която
е управител на „Омека мениджмънт“ ООД. Свидетелката сочи, че ЕС и дружеството, на
което е управител са в договорни отношения от 2010 г., от когато „Омека мениджмънт“ ООД
извършва действия по поддръжка и управление на общите части. Сочи, че веднъж седмично
сградата се посещава от представител на професионалния домоуправител, занимава се с
почистване, събиране на такси, разплащане на комуналните дружества, поддръжка на рампа
и асансьор, организира общи събрания. Сочи, че в сградата често има течове, поддържа
контакт с Общината и организира извършването на ремонти. Съдът кредитира показанията
на свидетелката с доверие, като я намира за незаинтересована от изхода на делото, а
сведенията, които дава се базират на непосредствени впечатления.
Като съобрази установеното от фактическа страна, съдът по свое вътрешно
убеждение, направи следните правните изводи:
Предявените субективно съединени осъдителни искове намират правната си
квалификация. чл. 38, ал. 1 вр. чл. 48, ал. 1 вр. чл. 50, ал. 1 вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.
По допустимостта:
В случая ищци по делото са етажните собственици, представлявани от председателя
на Управителния съвет на сграда в режим на ЕС. Съгласно чл. 23, ал. 4 ГПК председателят
на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната
собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете,
предявени срещу собственик, ползвател или обитател, които не изпълнява решение на
общото събрание или задълженията си по този закон. По искове, предявени от или срещу
собствениците в етажната собственост във връзка с изпълнение на решение на общото
3
събрание по управлението на общите части, управителят е законен представител на
собствениците в етажната собственост и не е необходимо личното им участие в делото,
освен по тяхно желание - определение No 62 от 26.01.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. No 713/2011
г., III г. о., определение No 546 от 12.11.2013 г. на ВКС по гр. д. No 4945/2013 г., I г. о.
Управителният съвет има право да събира сумите, за които е решено от ОС на ЕС да служат
за управление, поддръжка и ремонт на общите части.
Ответната страна по делото е собственик на магазин № 6, находящ се в процесната
сграда в режим на ЕС. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8, 9, т. 10, т. 16 ЗУЕС собствениците са
длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост, да
аплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустроиство, основен ремонт и основно
обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване,
както и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните
идеални части, да заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на
общите части на сградата, да подават декларация по образец за вписване в книгата на
етажната собственост на на обитателите. При справка в НБД относно адреса на ответната
страна, съдът е констатирал, че актуалната й фамилия е И..
По основателността:
По дефиниция етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си
отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и
съсобственост върху общите части на единна построика. При етажната собственост
отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи
части. Установената в чл. 38, ал. 2 от Закона за собствеността особена съсобственост върху
определени части от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена,
налага спазването на особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи
отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на
ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира
приложение установеният в ЗУЕС специален режим. Необходимостта от установяване на
такива специални правила следва от обстоятелството, че в сградата в режим на ЕС
съществуват части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни
обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се ползват по
предназначение, е нужно поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на
възможност последните да бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни обекти
в сградата, които тези части обслужват.
В разглеждания случаи е безспорно, че в процесната сграда има повече от три
самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, поради което за
правоотношенията по управление на общите части намират приложение специалните
правила на ЗУЕС/ чл. 3ЗУЕС/. Поради това и всеки етажен собственик дължи разходи за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост, както и вноски за
ремонт и обновяване съгласно чл. 11, ал. т. 5 и т. 7, във вр. чл. 51 и чл. 50 от ЗУЕС.
В тежест на ищеца по делото е било да докаже основание за плащане на
4
претендираните суми, а именно взети решения на ОС на ЕС, определящи претендираните
разходи. Според настоящия състав не е необходимо нарочно решение за предявяване на
претенциите по съдебен ред, доколкото в законовите правомощия на
управителя/управителния съвет е да потърси съдебна защита при неизпълнение на
изискуеми задължения /арг. от чл. 38, ал. 2 ЗУЕС/.
Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на които живеят. Съгласно дадената дефиниция в § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС в това
понятие се включва и възнаграждението на членовете на управителните и контролните
органи. Съдът намира, че по делото не се доказаха валидно взети решение на ОС на ЕС от
09.10.2019 г. от 30.09.2021 г. за определяне размера на таксата „професионален
домоуправител“. Това е така, доколкото и в двата представени като доказателство протокола
по делото липсват обективирани взети решения на ОС на ЕС. Обстоятелството, че в
протоколите се съдържат данни за проведена дискусия не изключва необходимостта от
посочване на крайната воля на решаващия, която по съществото си представлява взетото
решение. Изискването за доказване на наличие на основание за плащане задължава съда да
извърши преценка на доказването на такова. В случая липсва годно обективирано решение,
поради което и съдът намира, че последното валидно решение относно таксата, дължима за
професионалния управител е това от 07.07.2014 г. и тя е равна на 6, 50 лв. за всеки
собственик на самостоятелен обект, каквато е ответницата. В изпълнение на дадените
указания с доклада по делото се доказва извършването на услуги за минал период от
професионалния домоуправител /в който смисъл е определение № 124 от 17.02.2020 г. по
гр.д. № 3130/2019 г. по описа на ВКС/. При това положение и доколкото се претендират
суми за периода от м. октомври 2020 г. до м. септември 2023 г., т.е. за общо 36 месеца, съдът
намира, че искът е доказан по основание и размер за 36 месеца по 6,50 лв. такса, т.е. за
сумата от 234 лв. Съдът следва да се произнесе по отношение на релевираното възражение
за погасяване по давност, което намира за неоснователно. Дори тригодишният кратък срок
по чл. 111, б. „в“ ЗЗД не е изтекъл, доколкото исковата молба е предявена на 18.10.2023 г., а
най-ранно претендираното вземане е това за месец октомври 2020 г., т.е. искът е предявен
преди изтичането на давностния срок.
Що се отнася до вноските за ФРО съгласно чл. 50, ал. 2 ЗУЕС средствата във фонда се
набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната. В
случая видно от взетото решение на 07.07.2014 г. паричните вноски по ФРО не следва да са
по-малко от 1 % от МРЗ, т.е. без значение са притежаваните от всеки съсобственик ид.ч от
общите части на сградата. Това решение поставя в по-благоприятна ситуация собствениците
на повече ид.ч. от сградата, но доколкото по законодателен път е определен минималният
размер на дължимата вноска, а именно 1% от минималната работна заплата, и решението е
5
съобразено с него, то и съдът намира взетото решение на ОС на ЕС за законосъобразно.
Доводите на ищеца, че МРЗ се била увеличила и затова се дължи по-голям размер не могат
да бъдат споделени. На първо място в решението изрично е записано, че вноската е 1% от
МРЗ към момента /07.07.2014 г./, а на второ място не се предвижда увеличението й предвид
съдържанието на формулировката на решението в протокола. Не се доказа и основание за
плащане на претендираната от ищеца сума в размер на 3, 50 лв. на месец. При това
положение съдът намира, че искът за заплащане на вноски за ФРО за периода от м. октомври
2020 г. до м. септември 2023 г. е основателен за сумата от 122, 40 лв. /=36 месеца х 3, 40 лв./.
Във връзка с възраженията на ответника за незаконосъобразност на взетите решения
на ОС на ЕС, респективно на процедурата по свикване на ОС и уведомяване на етажните
собственици за взетите решения, съдът следва да отбележи следното: съгласно траината
съдебна практика /така например Решение No 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. No 1506/2008 г.
III г. о. на ВКС, Решение No 659/20.11.2009 г. на ВКС по гр. д. No 4357/2008 г., II г. о.,
Решение No 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. No 657/2012 г., I г. о., ГК на ВКС и др./ решенията на
ОС на ЕС по своята правна природа са близки до решенията на общите събрания на
отделните търговски дружества и по отношение на тях по аналогия следва да се имат
предвид дадените в т. 1 на Тълкувателно решение No 1 от 6.12.2002 г. на ОСГК на ВКС по
тълк. д. No 1/2002 г. разяснения. Решенията на ОС на ЕС не представляват многостранни
договори, тъи като те обвързват и етажните собственици, които не са участвали на
събранието или не са гласували за съответните решения, поради което по отношение на
същите не са приложими правилата на ЗЗД. В Тълкувателно решение No 1 от 06.12.2002 г.
по тълк. д. No 1/2002 г., ОСГК на ВКС се приема, че когато решенията на общото събрание
противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби, или е налице
процесуална незаконосъобразност под формата на неспазена процедура за свикване на
общото събрание, реда и кворума за приемане на решения, тези решения ще са отменяеми
като незаконосъобразни, но това не води до тяхната нищожност. В Определение No 89 от
22.05.2017 г. по ч. гр. д. No 1464/2017 г., I г. о на ВКС е посочено, че ЗУЕС и съдебната
практика, допускат разграничаване на иска за отмяна на решението на ОС на етажните
собственици от иска за прогласяване на нищожността на взетото решение. Решението на ОС
е незаконосъобразно, тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на
реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от
чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС. Решението на ОС е нищожно, тогава, когато: 1) редът на ЗУЕС е
изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице
отклонението от чл. 2 или изключението от чл. 3 ЗУЕС; 2) ОС на етажните собственици е
упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича или 3) липсва (не е
взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Искът
за отмяна на незаконосъобразното решение на ОС на етажните собственици е
конститутивен. Неговата правна квалификация е в чл. 40 ЗУЕС. Законът предвижда, че
потестативното право се упражнява пред съд, а искът следва да е съобразен с изискванията
за специална процесуална легитимация на ищеца (ал. 1), преклузивен срок за упражняване
на потестативното право пред съд (ал. 2) и ограничението във възможността за касационно
6
обжалване на решението на въззивния съд (чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК). В случая твърденията на
ответника са, че не е бил уведомен надлежно и законосъобразно за взетите решения,
следователно оспорва законосъобразността на взетото решение на ОС на ЕС, а такъв
контрол е допустим само по реда на чл. 40 ЗУЕС. Искът по чл. 40 ЗУЕС обаче е
конститутивен и до влизане в сила на решение по него, с което атакуваното решение на ОС
се отменя, това решение се ползва със стабилитет и подлежи на изпълнение по реда на чл.
38 ЗУЕС, съгласно разпоредбата на които решенията на общото събрание на етажните
собственици подлежат на изпълнение в определените в тях срокове. Тъи като в случая от
страна на ответника не са наведени доводи, нито са представени доказателства решенията на
ОС на ЕС, въз основа на които се претендират процесните вземания, да са били оспорени и
отменени по съдебен ред, следва да се приеме, че те са валидно взети и обвързват етажните
собственици, в това число и ответника. Нещо повече, в рамките на настоящото
производство не може да бъде разгледано подобно възражение, дори правото за оспорване
да не е преклудирано, доколкото не е предявен специалният иск по чл. 40 ЗУЕС. Ето защо и
възраженията на ответника в този смисъл не се отразяват на деиствието на доказаните взети
решения от от проведено ОС на ЕС от 07.07.2014 г.
По изложените съображения, съдът намира, че исковете са оснвателни за сумите от
234 лв. - 36 месечни такси от по 6, 50 лева, представляваща вноска за такса професионален
домоуправител за периода от 01.10.2020 г. до 30.09.2023 г. и за 122, 40 лв. - вноска за „Фонд
ремонт и обновление“, представляваща 36 месечни вноски от по 3, 40 лева , ведно със
законната лихва от 18.10.2023 г.
По отговорността за разноски:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищец се следват направените разноски,
съразмерно с уважената част от исковете. Претендираните разноски възлизат на 100 лв. -
платена държавна такса и 400 лв. - адвокатско възнаграждение и 300 лв. – депозит особен
представител, които следва да бъдат уважени до сумата от 605, 35 лв.
Така мотивиран, СОФИИСКИ РАИОНЕН СЪД
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. С. И., ЕГН ********** с адрес в
************************************************* да заплати на етажните
собственици в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в
******************************, представлявани от председателя на управителния
съвет С. А. С. сумата от 234 лв., представляваща- 36 месечни такси от по 6, 50 лева за
професионален домоуправител за периода от 01.10.2020 г. до 30.09.2023 г. и сумата от 122,
40 лв. - вноска за „Фонд ремонт и обновление“, представляваща 36 месечни вноски от по 3,
7
40 лева за периода от 01.10.2020 г. до 30.09.2023 г., ведно със законната лихва върху двете
суми от 18.10.2023 г. до окончателно изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска за
присъждане на такси за професионален домоуправител за периода от 01.10.2020 г. до
30.09.2023 г. над присъдения размер от 234 лв. до пълния предявен размер от 345, 20, както
иска за вноски за „Фонд ремонт и обновление“ за периода от 01.10.2020 г. до 30.09.2023 г.
над присъдения размер от 122, 40 лв. до пълния предявен размер от 126 лв.,
ОСЪЖДА К. С. И., ЕГН ********** с адрес в
************************************************* да заплати на етажните
собственици в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в
******************************, представлявани от председателя на управителния
съвет С. А. С. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 605, 35 лв. – съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8