№
гр. Провадия, 28.02.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Провадийски районен съд в публично съдебно заседание на
дванадесети декември през две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател: Димитър Михайлов
при секретаря М.М. като разгледа докладваното от съдията
гр. д. № 1400 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството образуването по искова молба от И.Д.И.
срещу М.П.П. с правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.32 ЗС, вр. чл.26, ал.2 от ЗЗД.
Вискова молба подадена от И.Д.И. срещу М.П.П. с
правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.32 ЗС, вр. чл.26, ал.2 от ЗЗД, се сочи, че
същият се явявал наследник по закон
на В.И.Т., бивш жител ***. Приживе наследодателят им притежавал собствена
земеделска земя в землището гр. ***, а именно Нива с площ 4682 квадратни метра,
категория пета, местност Горно дервени, имот с индентификатор 24565.24.30; Нива
с площ 1300 квадратни метра, категория трета, местност „Пясъците“, имот с
индентификатор 24565.50.120; Овощна градина с площ 8501 квадратни метра,
категория втора, местност „Под дражила“, имот с индентификатор 24565.52.19;
Нива с площ 3000 квадратни метра, категория трета, местност „Камчи ясак“, имот
с индентификатор 24565.77.160, възстановени с план за земеразделяне.
През месец септември
и месец октомври 2016 год. изкупил част от дяловете на останалите сънаследници,
съгласно нот. акт с вх. Peг. № 5164/10.10.2016 год., акт № 186, том XII, дело № 2373/2016 год. и нот.
акт с вх. Peг. № 5448/27.10.2016 год., акт № 139, том XIII, дело №
2545/2016 год.
Тъй като бил
земеделски производител, отивайки в ОС „Земеделие" гр. *** за подаване на
заявление за ползване на имотите си, като земеделски производител се оказало,
че с имотите на наследодателя им има договор за аренда с ответника, който
договор е бил сключен от един от наследниците Н.Г.К, ЕГН **********, без
знанието на останалите наследници и преди да е изкупил имотите на свое име.
Тъй като имал
сключен договор за аренда вписани в АВ - Провадия, а именно Договор за аренда
на земеделска земя, вписан под вх. Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело 370/2016 год. за землище гр.
***, той не можел да подава заявление за ползване на имотите си.
Предвид на
гореизложеното моли съда, да ги призовете в съдебно заседание и след като се
убеди в основателността на гореизложените твърдения да постанови Решение с
което да се приеме за установено в отношенията между него и ответника, че
Договор за аренда на земеделска земя, вписан под вх. Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело
370/2016 год. за землище гр. ***, е нищожен на основание чл. 26, ал 2 ЗЗД, тъй
като е сключен при липса на съгласие от наследниците и на основание чл. 32 ЗС,
че общата вещ се е използвала и управлявала без съгласието на останалите
съсобственици.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е
постъпил писмен отговор от редовно уведомения ответник по делото.
В същия се твърди, че искът е частично допустим и
изцяло неоснователен.
Изтъква,
че ищецът не може да предявява чужди права, освен в предвидените от закона
случаи. Наличието на правен интерес се явявало задължителна предпоставка за
допустимостта на установителния иск. В случая, ищецът бил собственик на идеални
части от имотите, предмет на процесния договор за аренда, поради което имал
правен интерес и можел да иска обявяването на нищожност на договора за аренда,
само за собствените му идеални части от имотите, а не за целите имоти.
Сочи,
че от изложените в исковата молба твърдения се установява, че ищецът твърди, че
договорът е нищожен поради това, че бил сключен без съгласието на всички
наследници /съсобственици/.
Счита,
че не е налице основание за прогласяване на нищожност на договора. Съгласно чл.
3, ал. 1 от ЗАЗ договорът за аренда се сключвал в писмена форма с нотариална
заверка на подписите на страните. Разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, в
редакцията й към момента на сключване на процесния договор, изрично
предвиждала, че този договор може да бъде сключен само от някои от
съсобствениците, без да е въведено изискване за обема права, които те следва да
притежават. При тази законодателна уредба, специалната разпоредба на чл. 3, ал.
4 от ЗАЗ (в редакцията й, действаща към датата на сключване на договора)
позволявала сключване на аренден договор и от един съсобственик, независимо
какви по обем права притежава в собствеността. В такъв случай възниквало
валидно облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора,
а отношенията с останалите съсобственици се уреждали по общото правило на чл.
30, ал. 3 от ЗС, както изрично е регламентирано в нормата на чл. 3, ал. 4 от
ЗАЗ. Липсата на изразено съгласие от праводателите на ищеца при сключване на
процесния договор за аренда не се отразявало на неговата действителност, т.к. е
спазено изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ.
Законът
за арендата в земеделието, съгласно нормата на чл. 1, ал. 1 уреждала арендните
отношения в земеделието. Поради това залегналата в него уредба се явявала
специална и тя се прилагала спрямо тези отношения. Единствено по неуредени в
специалния закон въпроси можело да се търси приложима обща норма. Доколкото
уредбата в специалния закон (в редакцията към ДВ, бр. 13 от 2007 г.)
регламентирала възможността за сключване на договора за аренда и от един
съсобственик, независимо от обема на правото му на собственост, неприложима
спрямо арендното правоотношение се явявала разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС,
изискваща решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общата вещ за управлението й. Действително счита, че е налице противоречие
между общата норма на чл. 32, ал. 1 от ЗС и специалната норма на чл. 3, ал. 4
от ЗАЗ (в редакцията й в редакцията към ДВ, бр. 13 от 2007 г.), но тази колизия
се разрешавала чрез прилагане на специалната.
Като
съответстващи на изискването на специалната норма, процесният договор не
противоречал на неприложимата в случая обща норма и не е било налице основание
за нищожност.
Към
момента на подаване на исковата молба е била налице законодателна промяна,
въвеждаща и с нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ изискване за съгласие на повече от
половината на съсобствениците за сключване на арендния договор, което
кореспондирало с общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 от ЗС, но тази норма нямала
обратно действие и не се прилагала за договорите, които са сключени преди
влизането й в сила. За тях приложима била уредбата, която е действала към
момента на сключването им.
Предвид
изложеното, счита, че предявеният иск за нищожност на договора за аренда, по посочените
в него основания, не е нищожен.
Предвид
изложеното, моли съда да отхвърли иска и да присъди на ответника сторените
разноски.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа изцяло от
процесуалнния представител на ищеца – адв. Б.В.,***. Подробни съображения се
излагат в писмена защита, пред съда. в срока по чл.
149, ал. 3 от ГПК. Желае се присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът М.П., редовно призован се явява и се
представлява от процесуален представител, адв.И.С. ***, която оспорва исковата
молба.
От събраните по делото доказателства, преценени поотделно
и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа
страна:
Не се спори между страните, че ищецът И.Д.И. и
неучастващите в настоящото производство лица, подробно описани в
удостоверението за наследници на В.И.Т., починал на 19.01.1960г. към момента на
сключване на атакувания в исковата молба Договор за аренда на земеделска земя,
вписан под вх. Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело
370/2016 год. за землище гр. ***, са били собственици на следните имоти, а
именно: земеделска земя в землището гр. ***, а именно Нива с площ 4682
квадратни метра, категория пета, местност Горно дервени, имот с индентификатор
24565.24.30; Нива с площ 1300 квадратни метра, категория трета, местност
„Пясъците“, имот с индентификатор 24565.50.120; Овощна градина с площ 8501 квадратни
метра, категория втора, местност „Под дражила“, имот с индентификатор
24565.52.19; Нива с площ 3000 квадратни метра, категория трета, местност „Камчи
ясак“, имот с индентификатор 24565.77.160, възстановени с план за
земеразделяне.
Безспорно е между страните и обстоятелството, че по
силата на Договор за аренда на земеделска земя от 12.02.2016 г., вписан в
Службата по вписванията с Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело 370/2016 год. за землище гр.
***, сключен от един от съсобствениците-Н.Г.К, в качеството им на арендодател, той
е предоставили на ответника М.П.П., като арендатор, процесните съсобствени
имоти с обща площ от 17 483 дка в землището на гр.*** за срок от 15
стопански години, считано от 01.10.2016 г., при условия, договорени между
страните.
След сключването на този Договор за аренда, през м.
септември и м. октомври 2016г. ищецът по делото изкупил част от дяловете на
останалите сънаследници, съгласно нот. акт с вх. Peг. № 5164/10.10.2016 год., акт № 186, том XII, дело №
2373/2016 год. и нот. акт с вх. Peг. № 5448/27.10.2016 год., акт № 139, том XIII, дело № 2545/2016 год.
От така изложената фактическа обстановка съдът прави
следните правни изводи:
Въз основа на твърденията, изложени в обстоятелствената
част на исковата молба и като изходи и от петитума на същата съдът квалифицира
предявения от ищеца иск по чл.
26, ал. 2 от ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор за аренда на
земеделска земя от 12.02.2016 г., вписан в Службата по вписванията с Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело
370/2016 год. за землище гр. ***.
Съдът намира, че предявеният иск е процесуално допустим,
тъй като е предявен от и срещу легитимирани страни. За ищеца, като съсобственик
на земеделските земи, предмет на арендоване с процесния Договор за аренда, е
налице правен интерес от установяване на неговата нищожност, респ. неговият
срок на действие, като макар и да не е страна по този Договор, по силата на чл.
3, ал. 4 от ЗАЗ /ред. ДВ бр. 61/16 г. /, той е обвързан от договорените
от други от съсобствениците клаузи, в случая сънаследник/ съсобственик Н.Г.К с
оглед твърденията на ищеца, че интересите му са засегнати от сключения между
ответника и единия съсобственик на Договор за аренда, е налице правен интерес
от предявяване на иска за обявяване нищожността на същия, респ. за установяване
срока на действието му. Правният интерес на ищеца се обосновава от факта, че
при успешно проведен иск за установяване нищожността на посочения Договор за
аренда от 12.02.2016 година, то тогава ищеца ще разполага с възможността да ползва
собствените си земед. земи.
Съгласно чл.
17, ал. 2 от ЗАрЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества
арендодателя, като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и
обектът на договора още да не е предаден. В случая процесния Договор за аренда
е бил вписан и след прехвърлянето чрез покупко-продажба веднъж на 9/36 идеални части и веднъж на 4/18
идеални части от земите на ответника, той встъпва в правата на арендодател по
този Договор, чието обявяване за нищожен се желае, поради което е също пасивно
легитимирана по този иск.
По основателността на иска по чл.
26, ал. 2 от ЗЗД:
Съгласно чл.
26, ал. 1 от ЗЗД нищожни са договорите,
които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие,
предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието
се предполага до доказване на противното. Съгласно приетото в правната теория и
съдебната практика, основанията за нищожност, посочени в чл.
26 ЗЗД са общи такива и те не се прилагат при наличие на друго /специално/
основание за нищожност. В настоящият случай се оспорва действителността на
Договора за аренда от 12.02.2016 г. в хипотезата на чл.
26, ал. 2 пр. 2 от ЗЗД поради липса на съгласие.
Доказателствената тежест по отношение на предявения иск
по чл.
26, ал. 2 от ЗЗД, е върху ищеца, като с оглед нормата на чл.
154 от ГПК, в тежест на тази страна е да докаже чрез главно и пълно
доказване нищожността на процесното договорно правоотношение, на твърдяното
правно основание.
Безспорно е в случая, че Договор за аренда от 12.02.2016
г. е сключен за срок от 15 стопански години, считано от 01.10.2016 г. до
01.10.2031 година.
Съдът намира за основателно твърдението на ищеца за
нищожност на Договора поради сключването му при липса на съгласие предвид
свидетелските показания на свидетелите К.В.В. и Н.Г.К и заключението по
допуснатата и назначена съдебно-графологична експертиза от която е видно, че
подписът в пъномощното за сключване на Договор за аренда от 12.02.2016 г. е на Н.Г.К.
Сънаследникът Н.Г.К, чийто правоприемник се явява отв. М.П.П.,
е сключил процесния договор за аренда, като по този начин са обвързали всички
съсобственици на земеделските земи, в т. ч. и самият ищец, за срок от 15 стопански
години, считано от 01.10.2016 година до 01.10.2031 година.
Видно от
договорите за аренда на земеделски земи същите са сключени на 12.02.2016 год.,
а въвода във владение на земеделските земи по справка в Общинска служба
„Земеделие“ гр *** е бил извършен на 22.03.2016 год. в присъствието на К.В.В..
Видно от представените по делото договори съсобственика сключил договорите не е
упражнявал още фактическата власт върху имотите.
Сключилият
договор за аренда съсобственик-Н.Г.К е нарушил разпоредбите на чл. 31 от ЗС,
като ползва вещта по начин който пречи другите съсобственици да си служат с
нея. Съгласно чл. 32 общата вещ се използва и управлява съгласно решението на
съсобствениците, притежаващи повече от половината вещ. Видно от снетите гласни
доказателства се установи, че общата вещ се използвала и управлявала противно
съгласието на съсобствениците притежаващи повече от половината вещ. От снетите
доказателства на сключилия договора се установи, че той никога не се е допитал
до останалите съсобственици на вещта за нейното ползване.
Съгласно чл. 26 ЗЗД, договорът за аренда е нищожен тъй като заобикаля закона, липсва съгласие и
противоречи на закона, тъй като е сключен преди да бъде извършен въвод във
владение върху земеделските земи от Общинска служба „Земеделие“ гр ***.
С оглед на гореизложеното, съдът счита, че предявеният от
ищеца иск против ответника М.П.П., се явява основателен и доказан и като такъв
следва да бъде уважен като се обяви Договор за аренда на земеделска земя,
сключен на 12.02.2016 г. за нищожен на основание чл.
26, ал. 2 от ЗЗД поради сключването му при липса на съгласие с останалите
сънаследници.
На основание чл.
115 от Закона за собствеността, следва да се даде на ищеца шестмесечен срок
от влизане на настоящото решение в сила за отбелязването му в Службата по
вписванията при ПРС, като в противен случай след изтичането на този срок,
вписването на исковата молба губи действието си.
Предвид обстоятелството, че не се претендират разноски,
съдът счита, че такива не се дължат.
Воден от горното и на основание чл.
26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, Провадийският
районен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН, на основание чл.
26, ал. 2 от ЗЗД поради сключването му при липса на съгласие, сключения
Договор за аренда на земеделска земя от 12.02.2016 г., вписан в Службата по
вписванията с Peг. № 523/12.02.2016 год., акт № 166, том II, дело
370/2016 год., по силата на който Н.Г.К, ЕГН **********, като сънаследник на идеални
части от недвижими имоти, встъпил в правата на арендодател, е предоставил на М.П.П.,
ЕГН ********** в качеството му на арендатор, за временно и възмездно ползване
следните недвижими земеделски имоти в землището на гр.***, а именно: Нива с площ 4682 квадратни метра, категория пета,
местност Горно дервени, имот с индентификатор 24565.24.30; Нива с площ 1300
квадратни метра, категория трета, местност „Пясъците“, имот с индентификатор
24565.50.120; Овощна градина с площ 8501 квадратни метра, категория втора,
местност „Под дражила“, имот с индентификатор 24565.52.19; Нива с площ 3000
квадратни метра, категория трета, местност „Камчи ясак“, имот с индентификатор
24565.77.160, възстановени с план за земеразделяне.
ДАВА на ищеца И.Д.И., ЕГН ********** шестмесечен срок от
влизане в сила на настоящото решение за отбелязването му в Службата по
вписванията, съгласно чл. 115,
ал. 2 от ЗС.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски
окръжен съд чрез Провадийски районен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:..................