РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 27.12.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на втори декември две хиляди
и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 4534/2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по
искова молба, предявена от Г.П.И., с ЕГН: **********, с
адрес: гр. София, кв. „******, уточнена с молба от 24.04.2018 г. против „Р.2“
ЕООД,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***.
Ищецът Г.П.И. твърди, че е собственик на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.2045.1520 по КККР,
одобрена със заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, с адрес
на поземления имот: гр. София, СО-район „Витоша“, в.з. „Малинова долина“, с
площ от 3120 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин
на трайно ползване: за друг вид застрояване; номер по предходен план 810, 837,
1287, кв. 8, парцел ІІ, при съседи: ПИ с идентификатор: 68134.2045.1518,
68134.2045.1408, 68134.2045.2559, 68134.2045.2727, 68134.2045.1289, а по
нотариален акт: УПИ ІІ-810, 837, 1287, 1288, 1518 – за административна сграда
шоурум, магазини, сервизи, складове и травопост, с площ от 3130 кв.м., находящ
се в кв. 8 по плана на гр. София, местност „Малинова долина“ – обслужващи
обекти на „Околовръстен път“, одобрен със Заповед № РД 09-50-1110/28.10.2005 г.
и Заповед № РД-501041/04.08.2006 г. на главния архитект на гр. София, при
съседи по скица: от три страни улица, от осова точка 330е през осова точка
330д, осова точка 330г, осова точка 330в, осова точка 330б до осова точка 330,
от север – ПИ с пл. № 1517 и от изток УПИ VІІ-1408, 1518 – за административна
сграда, шоурум, магазини, сервизи, складове и трафопост и УПИ VІІІ-1408, 1510,
1518 - за административна сграда, шоурум, магазини, сервизи, складове и
трафопост.
С нотариален акт за учредяване на вещно право на строеж от 20.03.2008 г. - № 64, том І, рег. № 4737,
дело № 54/2008 г. по описа на нотатиус с рег. № 042 от РНКРБ, ищецът учредил на
ответника право на строеж върху описания недвижим имот за изграждането на нова
офисна сграда с магазини, подземен гараж с паркоместа и трафопост съгласно
одобрения на 18.02.2008 г. технически инвестиционен проект, с обща разгърната
застроена площ в това число сутеренните нива от 23 767.44 кв.м. и
застроена площ от 2 286.74 кв.м., като ищецът си запазил правото на строеж
върху описания УПИ, за изграждането на обекти в бъдещата сграда, както следва:
магазин № 5, магазин № 6, офис № 33, офис № 34, офис № 35, паркоместа от № 1.14
до № 1.20 (включително), подробно описани в нотариалния акт.
Ищецът твърди, че ответникът не е предприел никакви
строително-монтажни работи по построяването на сградата и не е изпълнил
задълженията си по договора, сключен във формата на нотариалния акт от
20.03.2008 г.
Предвид изложеното, ищецът моли да бъде постановено
решение, с което да бъде признато
за установено по отношение на ответника, че правото на строеж на „Р.2“ ЕООД,
учредено му с нотариалния акт от 20.03.2008 г. не съществува, тъй като
е погасено, поради неупражняването му в петгодишен срок, евентуално –
договорът, сключен с нотариалния акт от 20.03.2008 г. да бъде развален.
В срока по чл. 131 ГПК,
ответникът не е депозирал отговор на исковата молба.
С молба от 02.12.2019 г.,
ответникът осорва исковете с възражението, че са неоснователни и недоказани.
Съдът приема следното от фактическа страна:
На
17.11.2006 г., Г.П.И. е придобил правото на собственост върху новообразувания
урегулиран поземлен имот ІІ-810, 837, 1287, 1288, 1518, с
площ от 3 130 кв.м., от кв. 8, по плана на гр. София, местност
„Малинова долина“ – обслужващи обекти на „Околовръстен път“, одобрен със
Заповед № РД-09-50-1041/04.08.2006 г. на главния архитект на гр. София, при
съседи: улица от о.т.330-о.т.330б-о.т.330в-о.т.330г.-о.т.330д до о.т.330е, УПИ
VІІ-1408, 1518, и УПИ VІІІ-1408, 1510, 1518 и ПИ с пл. № 1517.
Тези
факти се установят от договор за замяна
на недвижими имоти, сключен на 17.11.2006 г. между „Резиденшъл парк София“ ООД
и Г.П.И. във формата на нотариален акт № 135, том ХІ, рег. № 26 803, дело
№ 1872/2006 г. по описа на нотариус с рег. № 302 от РНКРБ (л. 60-62 от делото).
На
20.03.2008 г., Г.П.И., като собственик на описания УПИ
ІІ-810, 837,
1287, 1288, 1518, е учредил на „Р.2“
ЕООД, ЕИК ******, право на строеж върху описания УПИ за изграждането на нова
офисна сграда с магазини, подземен гараж с паркоместа и травопост съгласно
одобрения на 18.02.2008 г. технически инвестиционен проект с обща разгърната
застроена площ в това число сутеренните нива от 23 767.44 кв.м. и
застроена площ от 2286.74 кв.м., като Г.П.И. си е запазил правото на строеж върху описания
УПИ за изграждането на подробно описаните обекти в бъдещата сграда, а именно: магазин
№ 5, магазин № 6, офис №№ 33, 34 и 35, и паркоместта с номера от 1.14 до 1.20,
включително.
Договорът
за учредяване на вещно право на строеж е бил сключен с нотариален акт от 20.03.2008 г. - № 64, том
І, рег. № 4737, дело № 54/2008 г. по описа на нотариус с рег. № 042 от РНКРБ.
При сключването на договора от 20.03.2008 г. е бил представен Технически
инвестиционен проект, одобрен от ДАГ - СО на 18.02.2008 г. (посочен в
съдържанието на нотариалния акт и в т. 5 от документите, които са били
представени).
Съгласно
раздел ІІ, чл. 1 от договора от 20.03.2008 г., „Р.2“ ЕООД се задължава: а/ да
организира финансирането и изпълнението на строителните и монтажните работи
като осигури изпълнението на сградата в срок от 30 месеца от датата на
Протокола за определяне на строителна линия и ниво, както и да извърши
строителството качествено, в съответствие с действащата нормативна уредба и с
материали с гарантирано качество. Строежът се счита за извършен с подписването
на Констативен акт – образец 15 по чл. 176, ал. 1 ЗУТ; б/ да внесе пред
компетентните органи документите, необходими за въвеждането на сградата в
експлоатация в срок от 30 работни дни от подписването на Констативен акт –
образец 15; в/ да въведе във владение Г.П.И. за избраните от него обекти в срок
от 30 дни от получаване на разрешение за ползване на сградата;
По
делото е представена скица № 15-386985/08.08.2016 г. на поземлен имот с
идентификатор 68134.2045.1520 по КККР, одобрена със заповед №
РД-18-3/11.01.2011 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.
София, СО-район „Витоша“, в.з. „Малинова долина“, с площ от 3120 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг
вид застрояване;
При
така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Предмет
на разглеждане по делото е иск с правна квалификация чл. 124, ал. 1, пр. 3 ГПК,
вр. с чл. 67 от ЗС, съединен в условията на евентуалност с иск с правна
квалификация чл. 87, ал.3 ЗЗД.
И по двата иска, ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил
задълженията си по договора от 20.03.2008 г. да построи сградата, но последиците
от неизпълнението на договорното задължение за извършване на строителството в
определен срок и последиците от неупражняването на правото на строеж в
петгодишен срок, са различни. Първото обуславя разваляне на договора поради
неизпълнение, а второто - погасяване на правото на строеж в полза на
собственика на земята.
Съгласно
чл. 124, ал. 1, пр. 3 от ГПК, всеки може да предяви иск за да установи
несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес
от това. Съгласно чл. 67 от ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя
(чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не
се упражни в продължение на 5 години.
Ето
защо по предявения от ищеца установителен иск с правно основание чл. 67 от ЗС в
негова тежест е да докаже: 1/ правен интерес от предявяване на иска: 2/ че е
собственик на имота и 3/ че е учредил в полза на ответника право на строеж за
построяване на процесната сграда, което не е упражнено в срок от 5 години от
учредяването. В тежест на ответника е да докаже: 1/ че в петгодишния срок
строежът е изграден на етап „груб строеж“, както и 2/ наличие на основания, водещи
до спиране или прекъсване на този срок.
Съгласно
указания в т. 1 от ТР № 8 от 27.11.2013 г. по тълк. д. № 8/2012 г., ОСГТК на
ВКС, правният интерес при
отрицателния установителен иск за
собственост или друго
вещно право се
поражда от твърдението за наличие на притежавано от
ищеца, различно от спорното, право върху същия обект, чието съществуване би
било отречено или пораждането, респективно упражняването му би било осуетено от
неоснователната претенция на насрещната страна в спора. Интерес от отрицателния
установителен иск за собственост може да
е налице, когато ищецът заявява самостоятелно право върху вещта, както и при
конкуренция на твърдени от двете страни вещни права върху един и същ обект.
Всяка
страна, независимо от процесуалното си качество, следва да установи фактите и
обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения. При
отрицателния установителен иск за собственост и други вещни права ищецът
доказва твърденията, с които обосновава правния
си интерес.
Съгласно
същото тълкувателно решение, правният интерес от решаване на правния спор
винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и
чрез които всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. Видът на
иска е призван да гарантира постигането на необходимата и достатъчна по вид и
обем защита на материалните права. Такава защита в случаите на отрицателен
установителен иск за собственост или друго вещно право би се постигнала чрез отричане със сила на пресъдено нещо на
претендираното от ответника право.
В
настоящият случай, ищецът поддържа, че е собственик на описания недвижим имот и
е учредил право на ответника да построи сграда в този имот.
С
представения по делото нотариален акт от 17.11.2006 г. - № 135, том ХІ, рег. №
26 803, дело № 1872/2006 г. по описа на нотариус с рег. № 302 от РНКРБ,
ищецът Г.П.И. се легитимира като собственик на новообразувания УПИ ІІ-810, 837, 1287, 1288, 1518, с площ от 3 130 кв.м., от кв. 8, по плана на гр.
София, местност „Малинова долина“ – обслужващи обекти на „Околовръстен път“,
поради което производството срещу дружеството - ответник е допустимо. При
отричане на правото на ответника да построи сграда в имота това ограничение
върху вещта, чийто собственик е ищецът, ще отпадне и той ще може да упражнява
правото си на собственост в пълен обем.
По
основателността на иска в тази му част съдът намира следното:
Съгласно указания в т. 1 от ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. на
ОСГК на ВКС, в хипотезите, при които правото на строеж е учредено с единен
договор, то е упражнено, когато е изграден грубият строеж на сградата. Това се
отнася и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица,
доколкото приобретателият на ограниченото вещно право не може да бъде поставен
в по-благоприятно положение от праводателя си.
Съгласно посоченото тълкувателно решение, практиката на ВКС е обединена
около становището, че срокът от пет години, в който следва да се упражни
правото на строеж, за да не се погаси в полза на собственика на земята, е давностен.
В настоящия случай се иска установяване на несъществуване
на право на строеж, учредено в полза на ответника. Поради това, мислимо е да се
погаси само частта от правото на строеж,
която притежава ответникът като суперфициарен собственик. На останалата
част от правото на строеж, съответна на запазената от ищеца с договора от
20.03.2008 г. (освен ако не се е разпоредил с нея чрез учредителна транслативна
сукцесия), ищецът остава собственик,
защото притежава това право в пълен обем, като собственик на земята.
Съгласно ТР №
1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, от определянето на срока
по чл. 67, ал. 1 ЗС като давностен следва, че неспазването му не води
автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да
приложи давността - чл. 120 ЗЗД; собственикът на земята не може да се позове на
давността след като правото на строеж вече е реализирано - чл. 118 ЗЗД; срокът
може да бъде прекъсван и спиран на предвидените в чл. 115 и 116 ЗЗД основания.
Ако собствениците на земята нямат /поради състоянието на имота/ и не са
поели задължение да извършат някакви фактически или правни действия, всички
необходими действия за започването на строежа трябва да бъдат извършени от
суперфициаря. Ако според естеството на учредените права в договора суперфициарят
не може да предприеме някое от необходимите действия по реда на ЗУТ без
съдействието на собствениците на земята, или ако някой от тях недобросъвестно
се противопостави на предприети от суперфициаря действия, собствениците на
земята не могат да се позоват на забавянето на строежа по тази причина, тъй
като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Ако
строителството се забави по други обективни причини, които не са свързани с
недобросъвестно поведение на собственика на земята и с неизпълнение на
задълженията на суперфициаря, като например съдебни спорове с трети лица по
повод на издадените разрешения на строеж, през времетраенето им срокът по
чл. 67 ЗС също няма да тече.
В настоящия случай се установи, че правото да се построи сграда в процесния
имот е било учредено на 20.03.2008 г. Следователно, то би било погасено по
давност ако не е било упражнено в срок до 20.03.2013 г. (независимо от
последващите (вкл. и с учредителната сделка) прехвърляния) и в случай, че не са
налице основание за спиране или прекъсване на срока.
По
делото не е представен нито инвестиционен проект за строежа на сградата.
Липсват доказателства за одобрена проектна документация и издадено разрешение
за строеж за тази сграда. Няма данни и дори и твърдения за извършени каквито и
да е действия за снабдяването с
разрешение за строеж.
При сключването на договора от 20.03.2008 г. е бил представен Технически
инвестиционен проект, одобрен от ДАГ - СО на 18.02.2008 г., като „Р.2“ ЕООД се
е задължило да организира финансирането и изпълнението на строителните и
монтажните работи като осигури изпълнението на сградата в срок от 30 месеца от
датата на Протокола за определяне на строителна линия и ниво.
Съгласно чл. 148, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ),
разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен
технически или работен инвестиционен проект, като се допуска разрешение за
строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал.
2. Разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е
поискано в заявлението. Разрешението за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление, когато има
одобрен инвестиционен проект.
В тежест на ответника е било да докаже, че сградата е била
изградена в груб строеж, както е дефинирано това понятие в §46, т.5 от ДР на
ЗУТ, включително, че са довършени всички ограждащи стени и покрива.
Ответното
дружество не твърди, че е упражнило учреденото му право на строеж – нито в срок
от 5 години от учредяването му, нито към приключване на устните състезания по
делото (над 11 години след учредяването му).
Не твърди и недобросъвестно поведение на собственика на земята,
или
неизпълнение на негови задължения, нито се твърди да е
била налице обективна причина, която да препятства започване
на строителството,
респ. не се твърдят и основания за спиране или прекъсване на давността. По
делото не са и ангажирани доказателства в тази връзка и предвид правилата за
разпределение на доказателствената тежест, съдъ приема, че учреденото на
20.03.2008 г. в полза на ответника право на строеж е
погасено на основание чл. 67 ЗС поради неупражняването му в петгодишен срок.
Следователно
искът чл. 124, ал. 1, пр. 3 ГПК, вр. с чл. 67 от ЗС, е основателен и следва да
бъде уважен.
Предвид
ненастъпване на вътрешнопроцесуалното условие – отхвърляне на главния иск по
чл. 124, ал. 1, пр. 3 ГПК, вр. с чл. 67 от ЗС, не следва да бъде разглеждан
съединения в условията на евентуалност иск по чл. 87, ал.3 ЗЗД.
Относно разноските:
На основание чл. 78, ал. 6 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати
в полза на Софийски градски съд, сумата от 8785.50
лева - държавна такса.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО, 20 състав,
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска по чл. 124, ал. 1, пр. 3 ГПК, вр. с чл. 67 от ЗС, предявен от Г.П.И., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, кв. „******,
против „Р.2“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***,
че „Р.2“
ЕООД,
ЕИК ******, не притежава
вещно право на строеж, учредено му от
Г.П.И., с ЕГН: ********** с нотариален акт за учредяване на вещно право на
строеж от 20.03.2008
г. - № 64, том І, рег. № 4737, дело № 54/2008 г. по описа на нотариус с рег. №
042 от РНКРБ, с предмет
– правото да построи върху УПИ ІІ-810, 837,
1287, 1288, 1518 – За административна сграда,
шоурум, магазини, сервизи, складове и травопост, с площ от 3 130 кв.м., от кв. 8, по плана на гр. София, местност „Малинова долина“ – обслужващи обекти на
„Околовръстен път“, одобрен със Заповед № РД 09-50-1110/28.10.2005 г. и Заповед
№ РД-09-50-1041/04.08.2006 г. на главния архитект на гр. София, при съседи по
скица: от три страни - улица от от осова точка 330е през осова точка 330д,
осова точка 330г, осова точка 330в, осова точка 330б до осова точка 330, от
север - ПИ с пл. № 1517 и от изток - УПИ VІІ-1408, 1518, и УПИ VІІІ-1408, 1510,
1518, нова офисна сграда с магазини,
подземен гараж с паркоместа и трафопост, съгласно одобрения на 18.02.2008 г. технически
инвестиционен проект, с обща разгърната застроена площ в това число сутеренните
нива от 23 767.44 кв.м. и застроена площ от 2 286.74 кв.м., като Г.П.И.
си е запазил правото на строеж върху магазин № 5 и № 6, офис №№ 33, 34 и 35, и
паркоместта с номера от 1.14 до 1.20, включително, поради неупражняване в петгодишен срок и погасяването му по давност в
полза на ищеца по реда на чл. 67, ал. 1 ЗС.
ОСТАВЯ БЕЗ
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения
от Г.П.И., с ЕГН: **********, с
адрес: гр. София, кв. „******, против „Р.2“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище
и адрес на управление:***, иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – за разваляне на договора
от 20.03.2008 г., сключен във формата на нотариален акт за
учредяване на вещно право на строеж от 20.03.2008 г. - № 64, том І, рег. № 4737, дело №
54/2008 г. по описа на нотариус с рег. № 042 от РНКРБ.
ОСЪЖДА „Р.2“ ЕООД, ЕИК ******,
със седалище и адрес на управление:***, да заплати на СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, на основание чл.78, ал. 6 ГПК, сумата от 8785.50
лева - държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: