№ 940
гр. София, 13.01.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20211110155354 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на „АБИА – 2005“ ООД срещу
„ЮЛСТРЕЙД“ ООД, с която са предявени, както следва: иск с правно основание чл. 124, ал.
1 ГПК за признаване за установено между страните, че облигационното правоотношение,
възникнало в резултат на сключения Договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите с рег. № 407, акт 56, том І от 15.01.2016 г. по описа на нотариус
Валерия Тодорова, с рег. № 596 на НК, вписан в СВ – Монтана под № 100, том І, вх. рег. №
213/16.01.2015 г., продължава да съществува; иск с правно основание чл. 537, ал. 2 ГПК вр.
чл. 88 ЗКИР за отмяна на извършеното в СВ – Монтана вписване с № 112, том V, дв. вх. рег.
№ 4229/09.11.2020 г. на несъществуващо обстоятелство – едностранното прекратяване на
арендното правоотношение по Договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка
на подписите с рег. № 407, акт 56, том І от 15.01.2016 г. по описа на нотариус Валерия
Тодорова, с рег. № 596 на НК, вписан в СВ – Монтана под № 100, том І, вх. рег. №
213/16.01.2015 г.
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че договорът за аренда е
сключен между ищеца в качеството на арендатор и лицето Петра Георгиева Мичова в
качеството на арендодател за срок от 10 години, считано от 03.05.2016 г. до 03.05.2026 г.
Изложено е, че ответникът е придобил права върху арендуваните имоти с Договор за
продажба на наследство по чл. 212 ЗЗД с рег. № 6940, том V, акт № 126/07.10.2020 г. по
описа на нотариус Алинка Паралюзова, с рег. № 578 на НК. Ищецът посочва, че в началото
на м. 11.2020 г. получил нотариална покана, с която ответникът го уведомил, че прекратява
договора поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018 г./2019 г. с повече от 3
месеца, като в СВ – Монтана заявлението за прекратяване на договора било вписано под №
112, том V, дв. вх. рег. № 4229/09.11.2020 г. Твърди, че е изплатил изцяло арендата за
стопанската 2018 г./2019 г., поради което ответникът не е имал право на едностранно
прекратяване на договора, евентуално – че субективното право по чл. 87, ал. 1 ЗЗД не е било
1
надлежно упражнено, тъй като не му бил даден подходящ срок за изпълнение. Поради това
счита, че договорът за аренда не е прекратен и облигационното правоотношение между
страните продължава да съществува. Правния си интерес от предявените искове обосновава
с възможността да възстанови правото си на ползване върху земята след установяване
съществуването на облигационно отношение и заличаване вписването на прекратяването на
договора.
С отговора на исковата молба ответникът е оспорил допустимостта на исковете при
твърдения, че на 08.12.2020 г. неговите идеални части от правото на собственост върху
процесните ниви са прехвърлени на трето лице, поради което и на основание чл. 17, ал. 1
ЗАЗ страна по договора за аренда е станал приобретателят.
С протоколно определение от 25.11.2021 г. съдът е указал на ищеца да обоснове
правния си интерес от предявения иск срещу ответника предвид наличието на твърдения, че
преди завеждане на делото имотите, предмет на договорното правоотношение, чието
установяване се иска, са прехвърлени на трето за спора лице.
Със становище с вх. № 105991/10.12.2021 г. ищецът е посочил, че е налице
извънсъдебен спор между страните за съществуването на процесния аренден договор, като
такъв спор с третото лице – приобретател на имотите, няма, както и че вписването на
едностранното прекратяване на договора за аренда е извършено от ответника и засяга
правото на ищеца да ползва процесната земя, което обосновава правния му интерес от
положителния установителен иск за съществуване на облигационното правоотношение и от
иска за отмяна на вписването на прекратяването му. Сочи, че смяната на собственика на
земята не означава автоматично прекратяване на договора за аренда, сключен преди това.
По възражението за недопустимост на исковете съдът намира следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 1 ГПК всеки може да предяви иск, за да
възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването или
несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това.
В случая са предявени иск за установяване съществуването на договорно
правоотношение между страните, произтичащо от договор за аренда, и обусловен от него
иск за отмяна на вписването на прекратяването на договора за аренда поради
несъществуване на вписаното обстоятелство.
Ищецът е мотивирал правния си интерес от предявените искове като засегнато от
вписан акт лице, чиито права са нарушени. Изложил е твърдения, че волеизявлението за
едностранно прекратяване на договора не е породило правно действие, както и че с неговото
вписване се засяга правото му на ползване на земята – предмет на договора за аренда, като
вписването е извършено по заявление на ответника.
При горните твърдения ищецът принципно би имал правен интерес от предявяване
на иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за установяване съществуването на правоотношението и на
обусловения от него иск за отмяна на вписването на прекратяването на договора за аренда,
ако казусът не се отличаваше с една специфика. В случая страните не спорят, че още преди
2
образуване на делото ответникът се е разпоредил с правото на собственост върху земята –
предмет на договора за аренда, с което именно право на собственост ищецът е обосновал в
исковата молба качеството на ответника като страна по договора за аренда, чието
установяване иска в настоящото производство. При това положение съдът намира, че в
конкретния случай за ищеца не е бил налице правен интерес още към завеждането на
исковата молба от предявените искове срещу този ответник, защото евентуалното им
уважаване не би довело до отпадане на съществуващата пречка ищецът да реализира право
на ползване върху земята.
За да достигне до горния извод, съдът съобрази трайно установената практика,
съгласно която заличаването на вписването има действие за в бъдеще, което означава, че
вписването и евентуалните последици от него не отпадат изцяло от момента на
извършването му, а съществуват от този момент до момента на заличаването му. От друга
страна, съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и
обектът на договора още да не е предаден, а ако договорът не е бил вписан, той има сила по
отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Щом
към датата на придобиването на собствеността върху земята от третото за спора лице –
08.12.2020 г., вписването на прекратяването на договора за аренда е било факт, то
приложима за отношенията между ищеца и приобретателя е разпоредбата на чл. 17, ал. 2,
изр. 2 ЗАЗ. С оглед вече изминалия период от време от придобиването на собствеността
върху земята от третото лице на 08.12.2020 г., етапа на производството и предстоящото
изтичане на двете стопански години евентуалното уважаване на иска за съществуване на
договорно правоотношение между ищеца и ответника и заличаването за в бъдеще на
вписването на прекратяването на договора за аренда като резултат от евентуалното
уважаване на иска за отмяна на вписването не биха постигнали целения от ищеца резултат –
възстановяване на правото му на ползване върху земята – предмет на договора, тъй като
третото лице – приобретател в крайна сметка не би се оказало обвързано от договора за
аренда.
С оглед гореизложеното съдът намира предявените искове за процесуално
недопустими, поради което и на основание чл. 130 ГПК исковата молба подлежи на
връщане.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ВРЪЩА на основание чл. 130 ГПК искова молба с вх. № 505/01.06.2021 г., въз
основа на която е образувано гр. д. № 55354/2021 г. по описа на СРС, ІІІ ГО, 85 състав.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба пред СГС в 1-седмичен
срок от връчване на препис на ищеца.
Препис от определението да се връчи на ответника – за сведение.
3
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4