РЕШЕНИЕ
№ 78
гр. гр. Лом, 30.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Елица Юл. Орманова
при участието на секретаря Мартина Здр. Здравкова
като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело №
20211620101621 по описа за 2021 година
Съдебното производство е образувано по искова молба на „БЯ Трейд“ ЕООД, с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: г, представлявано от Г. Г. Г. –
Управител, срещу Б. ИВ. М., с ЕГН **********, с адрес: , за ревандикация на
недвижими имоти в землището на Якимово, обл. Монтана. Иска се да бъде признато за
установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на имоти в землището
на с. Якимово, обл. Монтана, с идентификатори по КККР: имот с ид. № 87299.62.30,
НТП „нива“, в м. „Крушата“, втора категория земя, с номер по предходен план №
062030, с площ от 2620 кв.м.; имот с ид. № 87299.149.6, НТП „нива“, в м. „Церовски
път“, трета категория земя, с номер по предходен план № 149006, с площ от 6711
кв.м.; имот с ид. № 87299.151.1, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, втора категория
земя, с номер по предходен план № 151001, с площ от 4530 кв.м. и имот с ид. №
87299.196.9, НТП „нива“, в м. „През Валога“, трета категория земя, с номер по
предходен план № 196009, с площ от 11414 кв.м. и да бъде осъден ответникът да
предаде владението върху имотите. Претендират се деловодни разноски.
В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД на
20.04.2021 г. с нотариален акт № 134, т. 2. дело 1242/2021 г. на нотариус с рег. № 577
от РНК придобило от Г. Г. Г. имоти в землището на с. Якимово. обл. Монтана. С
Нотариален акт № 123, т. 4, дело 307/2021 г. на нотариус с рег. № 577 от РНК и
Договор за доброволна делба, вписан в CB-Лом, с дв. вх. № 1884, т. 3, дело 247/2021 г.
Г Г. Г. е станал собственик на закупените от него идеални части от имотите от
1
останалите наследници-продавачи. Предмет на аренден договор и фигуриращи в
нотариалните актове са следните имоти в землището на с. Якимово, обл. Монтана: 1.
Имот с № 062030, нива в м. "Крушата” с площ 2,620 дка, втора категория, при съседи
имоти с № 062029, № 062031, № 000048, № 000049; 2. Имот с № 149006, нива в м.
"Церовски път", с площ 6.710 дка, трета категория, при съседи имоти с № 000227, №
149007, № 149005, № 149003 и № 149001; 3. Имот с № 151001, нива в м. "Церовски
път“, с площ 4.530 дка, втора категория, при съседи имоти с № 000231, № 151005, №
151002; № 000204 и 4. Имот с № 196009, нива в м. "През Валога", с площ 11.411 дка,
трета категория, при съседи имоти с № 196008, № 000012, № 196012, № 196011 п №
196010. За тези имоти праводателят на ищеца е сключил с ответника договор за аренда,
вписан в СВ – Лом, дв. вх.рег. № 6170/12.09.2014 г., акт. № 203, т 13. На основание чл.
17, ал. 3 от ЗАЗ с нотариална покана № 1044, т. 1, акт. 75, връчена на ответника на
01.04.2021 г., арендаторът бил уведомен за настъпилото заместване и бил поканен да
предприеме в десетдневен срок стъпки за актуализиране па рентата по гореописания
договор за аренда. Условията на договора и начина на управление на имотите били
неприемливи за ищеца, видно от поканата. Отговор не последвал. Поради неприемане
от ищеца на управлението на ответника на собствената му вещ (недвижими имоти) по
условията на арендния договор, а именно неприемане на заплащаната по договора
рентна цена, било заведено дело срещу ответника - гр.д. 1351/2021 г. по описа на PC-
Монтана, за актуализиране на рентата. За ищеца, като нов собственик на земеделската
земя, описана по-горе, арендована от ответника с гореописания договор за аренда, е
налице правен интерес от ревандикация на имотите, тъй като ищецът не може да се
разпорежда с тях, да влезе във владение, нито да ги отдаде под наем по свой избор.
Върху имотите се упражнява фактическа власт от трето на съсобствеността лице,
ответника, който ги владее, без да има основание за това, тъй като основанието да се
владеят имотите от ответника е обусловено от обема на притежаваното право на
собственост от праводателя на ищеца. Гореописаният договор е сключен от ответника
на 10.09.2014 г., т.е. преди 07.02.2017 г., когато влиза в сила изменението на ЗАЗ, чл. 6,
ал. 4, според която “договор за аренда може да се сключи със съсобственик на
земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот...” Твърди се, че към днешна дата е отпаднала законовата
възможност такъв договор да бъде сключен от ответника с малката притежавана от
праводателя и.ч. от имотите, т.е. на 10.09.2014 г., когато е сключен договорът,
владеенето е имало правно основание и е въз основа на тогавашния закон, но днес е
загубено и е отпаднало правното основание за владеене, тъй като след законовите
поправки аренден договор с притежаваната от праводателя на ищеца идеална част не
може да бъде законово сключен. Ответникът е сключил договор извън обема на
представителната власт на праводателя на ищеца - към датата на договора е било
възможно сключване на такъв аренден договор, но по-късно тя е отнета от
2
законодателя. Когато договор за аренда е бил сключен от съсобственик с миноритарен
обем права в съсобствеността, както в случая с праводателят Камелия Миронова,
следва да се отдаде превес на искането на съсобствениците, притежаващи повече от
50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според
което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността. Всички останали съсобственици-
праводатели са предоставили на ищеца - трето лице, облигационното право на
ползване върху имота, продавайки му полагащите им се идеални части, и следователно
са му предоставили правото на ползване върху имотите и правото да реши
разпореждането с тях. Ищецът е придобил повече от половината от имотите, полагащи
се на останалите бивши съсобственици, които не са страна по договора за аренда,
многократно в течение на години се е противопоставял, например чрез няколко
заведени дела за увеличение на ренти, за тези и други имоти, както и в разговори с
ответника, на продължаващото управление и ползване на имотите от ответника.
Излагат се подробни правни съображения и се сочи съдебна практика.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника. Твърди се,
че процесните имоти не са индивидуализирани по КККР. Сочи се, че исковете са
недопустими, като ответникът твърди, че не е оспорил правото на собственост на
ищеца, не е ограничил, нарушил или застрашил правата му и не е налице
необходимост от търсената защита. Ищецът, в качеството си на собственик, не е
лишен от ответника от владението върху имотите. Те се ползват от ответника на
правно основание, но това не лишава собственика от правото му да ги владее, ползва и
се разпорежда с тях. В исковата молба се твърди, че е налице правен интерес от
ревандикация на ответника от имотите, тъй като ищецът не може да се разпорежда с
тях, да влезе във владение, нито да ги отдаде под наем, като тези твърдения са неверни.
Ищецът е представил писмени доказателства, от които е видно, че по време на
действието на договора за аренда са извършвани сделки на разпореждане с процесните
имоти, в това число и такива, по които страна е ищцовото дружество като юридическо
лице или страна по сделките е едноличният собственик на капитала като физическо
лице. Няма ограничения и за отдаването им под наем. Ответникът твърди, че ползва
процесните имоти и ги обработва на правно основание - договор за аренда, представен
от ищеца с исковата молба. Исковете са неоснователни. Не се оспорва, че ищецът „БЯ
трейд“ ЕООД, представлявано от Г. Г. Г., е придобило от физическото лице Г. Г. Г.
недвижимите имоти, описани в исковата молба, като сделката е обективирана в
Нотариален акт от 20.04.2021 г. и е собственик на тези имоти. В исковата молба се
твърди, че условията на договора (за аренда) и начина на управление на имотите са
неприемливи за ищеца. Видно от договора за аренда, представен от ищеца с исковата
молба, същият е вписан в Служба по вписванията - Лом на 12.09.2014 г. Ищецът е
придобил правото на собственост върху процесните имоти на 20.04.2021 г. Към датата
3
на придобиване на имотите за тях е бил вписан договорът за аренда, т.е. този договор е
бил известен на купувача - ищец в настоящото производство и той е придобил имотите
при известен му договор за аренда. Предвид предмета на спора и предявените искове е
правно ирелевантно дали условията на договора (за аренда) и начина на управление на
имотите са неприемливи за ищеца. Съгласно Закона за аренда в земеделието, чл. 17, ал.
2: „Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като
страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още
да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на
приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.“ При
наличието на вписан договор за аренда същият се счита за сключен между ищеца по
настоящото дело като арендодател и ответника като арендатор при условията, при
които е бил сключен. Договорът е сключен за 10 години, от стопанската 2015/2016
година. Съгласно договореното между страните срокът на договора е до стопанската
2024/2025 година включително. Ответникът не е владелец, а само ползва имота на
правно основание - валиден договор за аренда. Предвид неоснователността на иска по
изложените съображения, следва да бъде отхвърлено искането да се постанови, че
ищецът е собственик на процесните имоти (установителна част), която собственост
ответникът не оспорва, както и да се отхвърли искането да бъде осъден ответникът да
предаде на ищеца владението върху имотите (осъдителна част). Процесният договор за
аренда е сключен на 10.09.2014 г., вписан на 12.09.2014 г., т.е. преди 07.02.2017 г., от
която дата са в сила измененията в ЗАЗ, но е безспорно, че арендодателката е имала
законното право, в качеството си на съсобственик, притежаващ ид. част от правото на
собственост върху процесните имоти, да сключва договори на управление, какъвто е
сключеният от нея договор за аренда. По този въпрос (за валидността на договора)
също няма спор - ищецът твърди, че към датата на договора е било възможно
сключването на такъв аренден договор. Но неоснователно ищецът твърди, че тази
възможност е отнета от законодателя. Видно от исковата молба, ищецът не оспорва
валидността на договора и правото на една от съсобственичките да го сключи като
арендодател, след което е надлежно вписан. Самият ищец сочи в исковата си молба, че
за времето от влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн. в ДВ, бр. 13, в сила от 07.02.2017 г./,
с който се създава нова ал. 4 на чл. 3, сключването на договора за аренда представлява
действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки
собственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността.
Безспорно е, а и съдебната практика е непротиворечива, че договорът за аренда е
сделка на управление. Към датата на сключване на договора за аренда не е било в сила
изискването на правната норма, съгласно която: „Договор за аренда, както и
споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със
собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто
идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или
4
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично
пълномощно.“ Тази норма няма обратна сила и не влияе на валидността на процесния
договор за аренда, представен с исковата молба. Оттук се налага правният извод за
наличие на правно основание, на което ответникът ползва процесните имоти, и
неоснователност на ревандикапионния иск. Претендират се разноски по делото.
В съдебно заседание ищецът се представлява от управителя на дружеството – Г.
Г. Г., който поддържа иска. Излагат се подробни съображения досежно неговата
основателност в депозирана писмена защита от пълномощника адв. Веселин Петров от
МАК, както и в отделно писмено становище от Г. Г. Г..
Ответникът в съдебно заседание се представлява от адв. Нели Велкова от МАК,
която оспорва иска като неоснователен и недоказан. Представя и писмена защита.
В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства.
Съдът приема за установени от фактическа страна следните
обстоятелства:
С Договор за аренда на земеделска земя, вписан в CB-Лом под дв. вх.рег. №
6170/12.09.2014 г., акт. № 203, т 13, К М А е отдала под аренда на Б. ИВ. М., за срок от
десет стопански години, считано от стопанската 2015/2016г., имотите: „нива“, в м.
„Крушата“, втора категория земя, с номер по предходен план № 062030, с площ от
2,620 дка; „нива“, в м. „Церовски път“, трета категория земя, с номер по предходен
план № 149006, с площ от 6,710 дка; „нива“, в м. „Церовски път“, втора категория
земя, с номер по предходен план № 151001, с площ от 4,530 дка и „нива“ в м. „През
Валога“, трета категория земя, с номер по предходен план № 196009, с площ от 11,414
дка.
С договор за продажба на наследство от 03.02.2021г., вписан в СлВп- Лом под
дв.вх. рег. № 539 от 03.02.2021г., акт № 281, том 1, К М А, като продавач, продава на
купувача Г. Г. Г. наследстото, оставено й от покойните М Д Е /И/, Б К Пи КП Б като
съвкупност от права и задължения за сумата от 8000 лв.
С Договор за доброволна делба от 31.03.2021г., вписан в CB-Лом с дв.вх. №
1884, т. 3, дело 247/2021 г., сключен между Г. Г. Г. и Р М С, Г. Г. Г. става собственик
на имот в землището на с. Якимово, обл. Монтана, с ид. № 87299.151.1, НТП „нива“, в
м. „Церовски път“, втора категория земя, с номер по предходен план № 151001, с
площ от 4530 кв.м. и на още два имота, които не са предмет на делото.
С Нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот от 01.04.2021г.
с № 123, т. 4, рег. № 2337, дело 307/2021 г. на нотариус Станислав Станчев с рег. №
577 на РНК, на основание чл. 587, ал. 1 от ГПК Г. Г. Г. е признат за собственик на
имоти в землището на с. Якимово, обл. Монтана, с идентификатори по КККР: имот с
ид. № 87299.62.30, НТП „нива“, в м. „Крушата“, втора категория земя, с номер по
5
предходен план № 062030, с площ от 2620 кв.м.; имот с ид. № 87299.149.6, НТП
„нива“, в м. „Церовски път“, трета категория земя, с номер по предходен план №
149006, с площ от 6711 кв.м.; имот с ид. № 87299.196.9, НТП „нива“, в м. „През
Валога“, трета категория земя, с номер по предходен план № 196009, с площ от 11414
кв.м. и на още един имот, който не е предмет на делото.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти от 20.04.2021г. с №
134, т. 2, рег. № 1242, дело 156/2021 г. на нотариус Борислав Каменов с рег. № 749 на
РНК Г. Г. Г., като продавач, е прехвърлил собствеността върху процесните недвижими
имоти на „БЯ Трейд“ ЕООД, а именно: в землището на с. Якимово, обл. Монтана, с
идентификатори по КККР: имот с ид. № 87299.62.30, НТП „нива“, в м. „Крушата“,
втора категория земя, с номер по предходен план № 062030, с площ от 2620 кв.м.;
имот с ид. № 87299.149.6, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, трета категория земя, с
номер по предходен план № 149006, с площ от 6711 кв.м.; имот с ид. № 87299.151.1,
НТП „нива“, в м. „Церовски път“, втора категория земя, с номер по предходен план №
151001, с площ от 4530 кв.м. и имот с ид. № 87299.196.9, НТП „нива“, в м. „През
Валога“, трета категория земя, с номер по предходен план № 196009, с площ от 11414
кв.м., както и на още три имота, които нямат отношение по делото.
С нотариална покана с рег. № 1044, т. 1, акт 75, връчена на ответника на
01.04.2021г., същият бил уведомен за промяната в собствеността върху процесните
имоти, като е отправено искане от ищеца за актуализиране размера на рентата.
Съдът приема от правна страна следното:
Искът е с правно основание чл. 108 от ЗС и е допустим, тъй като е налице
интерес у ищеца от предявяването му.
С Договор за аренда на земеделска земя, вписан в CB-Лом под дв. вх.рег. №
6170/12.09.2014 г., акт. № 203, т 13, К М А е отдала под аренда на Б. ИВ. М. за срок от
десет стопански години, считано от стопанската 2015/2016г., процесните четири
недвижими имота, описани по-горе. Действието на арендния договор започва на
01.10.2015г. и изтича на 01.10.2025г. Не е продължаван срокът на арендния договор.
Към датата на сключването на арендния договор - 12.09.2014г., не може да се направи
извод каква именно идеална част е притежавала К А - дали повече от 50 процента от
собствеността върху имотите, тъй като по делото не е представено решение за
възстановяване на земеделските земи, за да става ясно от кой именно наследодател се
наследяват тези имоти и съответно по представено удостоверение за наследници да се
прецени какъв дял е притежавала К А.
След сключване на посочения аренден договор ищецът „БЯ Трейд“ ЕООД,
явяващ се трето лице по отношение на арендното правоотношение, е придобил
собствеността върху имотите с Нотариален акт за покупко- продажба на недвижими
имоти от 20.04.2021г. с № 134, т. 2, рег. № 1242, дело 156/2021 г. на нотариус Борислав
6
Каменов с рег. № 749 на РНК, от праводателя си Г. Г. Г.. Поставя се въпросът дали
ищецът като едно трето лице, придобило правото на собственост върху имотите, също
следва да бъде обвързано от арендния договор. В Решение № 115/21.11.2017г. на ВКС
по гр. дело № 997/2017г. на 2 г.о. на ВКС е посочено следното: „В случай, че договори
за аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори,
но за съвпадащи периоди от време, за посочения период, т.е. до 07.02.2017 г.,
приоритет по принцип следва да се отдаде на поредността на вписването, тъй като
вписването на договора за аренда съгласно чл.17, ал.2, 5 и 6 ЗАЗ има оповестително-
защитно действие /т.1 от ТР № 2 от 20.07.2017 г. по т.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК/. Когато
обаче договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем
права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил
договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността,
като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се
управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове
в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със
съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е
противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване
върху имота /в този смисъл е и Решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/10 г. на
ІІІ г.о., в което се приема, че именно по аргумент от чл.31, ал.2 ЗС, когато
съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците,
които не притежават повече от половината от имота, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно/. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е
противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя
на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази
теза е разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият
е бил вписан. Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо
не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от
имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.“ В случая Г. Г.
Г. с Нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот от 01.04.2021г. с №
123, т. 4, рег. № 2337, дело 307/2021 г. на нотариус Станислав Станчев с рег. № 577 на
РНК, е признат за собственик на процесните имоти, т.е. същият притежава пълната
собственост върху тях. Следователно третото лице, ищецът „БЯ Трейд“ ЕООД, е
придобило 100 % от правото на собственост върху процесните имоти, защото на
7
праводателя му Г.Г. е признат такъв обем права върху имотите с цитирания НА, а
именно – пълното право на собственост. Следователно е изпълнена тази хипотеза, за
която става дума в цитираното решение на ВКС - третото лице да е придобило повече
от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда,
т.е. третото лице „Бя Трейд“ е придобило повече от половината / т.е. 100 %/
собственост върху имотите от Г.Г., който не е страна по договора за аренда. След
извършване на прехвърлянето на недвижимите имоти новите собственици остават
задължени по договора за аренда и дори имат задължение по чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ да
уведомят арендатора за настъпилото заместване. С приложена нотариална покана рег.
№ 1044, т. 1, акт 75, връчена на ответника на 01.04.2021г., същият бил уведомен за
промяната в собствеността върху процесните имоти, като е отправено искане за
актуализиране размера на рентата. Т.е. ищецът се е противопоставил на
продължаващото ползване от страна на арендатора при тези условия, при които е бил
сключен арендния договор и следователно е изпълнена хипотезата, посочена в
цитираното решение на ВКС.
Не следва да се приема, че специалният характер на разпоредбата на чл.3,
ал.4 ЗАЗ изключва приложението на общата разпоредба на чл.32, ал. 1 ЗС и на
закрепеното в последната норма изискване за използване и управление на общата
вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Приложението на чл. 32, ал.
1 от ЗС не е било изключено нито към датата на влизане в сила на новата редакция
на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ /изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017 г./, нито преди тази
дата. Т.е. законодателят е предвиждал един по-облекчен режим на сключване на
арендния договор преди изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, който обаче не е
дерогирал общото правило на чл. 32, ал. 1 от ЗС, т.е. тази облекчена форма на
сключване на арендния договор не е давала основание да се приема, че решението
на мнозинството от съсобствениците е без всякаква тежест при управление на
вещта. В решение по гр.д. № 1251 по описа за 2017 г. на ІІ г.о. на ВКС се приема
следното: „…..уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава основание
да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ
бр.13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва
приложението на общата норма на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея
изискване за използване и управление на общата вещ по решение на
мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и
договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата
вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от
8
половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели.“ В
този смисъл съображенията на ответника, че договорът за аренда е валиден такъв,
по което липсва спор, че към датата на арендния договор е било възможно
сключването на такъв и че нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ няма обратна сила и не влияе
на валидността на процесния договор за аренда, са принципно правилни, но
недостатъчни за решаване на спора. Не става дума за обратно действие на цитираната
изменена норма на ЗАЗ, а за това, че и когато ЗАЗ е предвиждал по-облекчен режим на
сключване на арендния договор /без решение на мнозинство от дяловете/, също е
действала нормата на чл. 32, ал. 1 ЗС, но повлияване върху арендното правоотношение
се е предвиждало постфактум - едва при противопоставяне на мнозинството от
съсобствениците относно начина на управление на вещта. Докато понастоящем вече е
недопустимо изобщо сключване на аренден договор без решение на мнозинството от
дяловете, т.е. законодателят е „пресякъл“ изначално тази облекчена възможност за
сключването му.
Освен изложеното, предвид наведените от ответника доводи, съдът приема, че
по делото не е спорно, че ищецът е собственик на недвижимите имоти, предмет на
иска; че ответникът е арендатор на имотите по силата на договор за аренда и че
ответникът ползва имотите. Спорно е ответникът държи ли имотите на валидно правно
основание, противопоставимо на ищцовото искане за предаване владението върху тях.
Съдът в доклада по делото е указал на ищеца, че по иска с правно основание чл. 108 от
ЗС носи тежестта да докаже, че е собственик на имотите, като предвид заявеното от
ответника, че не оспорва този факт, последният не се нуждае от доказване. Ищецът
следва да докаже, че ответникът владее или държи имотите. С оглед твърдението на
ответника, че ползва имотите /на правно основание/, фактът на държането на имотите
от ответника не се нуждае от доказване от ищцова страна. Указано е на ответника, че
следва да докаже, че има основание за държането на имотите, т.е. че ги държи на
валидно правно основание. Ответникът не доказа, че държи имотите на валидно
правно основание, като същият не представи доказателства каква именно идеална част
от собствеността върху имотите е притежавала арендодателят Камелия Миронова
Александрова – дали тя е повече или по-малко от 50 % от съсобствеността към датата
на сключване на арендния договор - 12.09.2014г. Към тази дата не може да се направи
извод каква именно идеална част е притежавала Камелия Александрова - дали е повече
от 50 процента от собствеността върху имотите, тъй като по делото не е представено
решението на ПК, с което са реституирани имотите, за да се прецени от кой именно
наследодател са били наследени те и съответно каква част е наследила Камелия
Александрова. Тежестта за доказване, че имотите се държат на валидно правно
основание е именно на ответника, комуто това е указано с проекта за доклад, обявен за
окончателен. Както се посочи по-горе, дори когато договорът за аренда, сключен със
9
съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е
противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване
върху имота, още по-малко на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на
продължаващото ползване от страна на арендатора. Ответникът не доказа, че
арендодателят Камелия Александрова е притежавала повече от 50 процента от
собствеността върху имотите, за да обоснове правното основание, на което държи
имотите – противопоставим на ищеца аренден договор.
По тези съображения следва да се приеме, че ответникът не разполага по
отношение на ищеца с противопоставимо му право да държи процесните имоти, с
оглед на което исковата претенция по чл. 108 ЗС се явява основателна и в осъдителната
й част.
По отношение на разноските:
Предвид изхода на делото и това, че ищецът е поискал присъждане на разноски,
като по правилото на чл.78, ал.1 ГПК при този изход на спора му се дължат такива - за
платена държавна такса 148,17 лева и 1000 лв. за адвокатско възнаграждение, платено
от ищеца, видно от приложения договор за правна защита и съдействие.
На ответника не се следват разноски при този изход на делото.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 108 от ЗС, по отношение на
Б. ИВ. М. с ЕГН **********, с адрес: , че „БЯ Трейд“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: г, представлявано от Г. Г. Г. – Управител, е
собственик на недвижими имоти в землището на с. Якимово, обл. Монтана, с
идентификатори по КККР, одобрени със Заповед № РД -18-354/22.05.2019г. на
Изпълнителния директор на АГКК, а именно: имот с ид. № 87299.62.30, НТП „нива“, в
м. „Крушата“, втора категория земя, с номер по предходен план № 062030, с площ от
2620 кв.м.; имот с ид. № 87299.149.6, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, трета
категория земя, с номер по предходен план № 149006, с площ от 6711 кв.м.; имот с
ид. № 87299.151.1, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, втора категория земя, с номер по
предходен план № 151001, с площ от 4530 кв.м. и имот с ид. № 87299.196.9, НТП
„нива“, в м. „През Валога“, трета категория земя, с номер по предходен план №
196009, с площ от 11414 кв.м.
ОСЪЖДА Б. ИВ. М., с ЕГН **********, с адрес: с, да предаде на „БЯ Трейд“
10
ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: , представлявано от Г.
Г. Г. – Управител, владението върху недвижими имоти, находящи се в землището на с.
Якимово, обл. Монтана, с идентификатори по КККР, одобрени със Заповед № РД -18-
354/22.05.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК, а именно: имот с ид. №
87299.62.30, НТП „нива“, в м. „Крушата“, втора категория земя, с номер по предходен
план № 062030, с площ от 2620 кв.м.; имот с ид. № 87299.149.6, НТП „нива“, в м.
„Церовски път“, трета категория земя, с номер по предходен план № 149006, с площ
от 6711 кв.м.; имот с ид. № 87299.151.1, НТП „нива“, в м. „Церовски път“, втора
категория земя, с номер по предходен план № 151001, с площ от 4530 кв.м. и имот с
ид. № 87299.196.9, НТП „нива“, в м. „През Валога“, трета категория земя, с номер по
предходен план № 196009, с площ от 11414 кв.м.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК, Б. ИВ. М. с ЕГН **********, с адрес:
ДА ЗАПЛАТИ на „БЯ Трейд“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: представлявано от Г. Г. Г. – Управител, направените деловодни разноски
общо в размер на 1148,17 лв. /хиляда сто четиридесет и осем лева и седемнадесет
стотинки/, от които 1000,00 лв. за адвокатско възнаграждение и 148,17 лева за платена
държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Монтана в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
11