№ 54
гр. Враца, 06.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА в публично заседание на четиринадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
при участието на секретаря Веселка Кр. Николова
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Търговско дело №
20211400900088 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба вх.№ 766/29.06.2021 г.
на "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
гр.***, представлявано от управителя Ц. Т. Д., чрез адв.М. М., с която е
предявен иск против Министъра на земеделието, храните и горите на
Република България, с адрес: гр.***, БУЛСТАТ ***, за признаване за
установено съществуването на Договор за аренда № 13 от 03.09.2018 г. с
нотариална заверка на подписите рег.№ 4715/02.10.2018 г. на нотариус № ***
Р. С., с район на действие РС-Враца, вписан в Служба по вписванията – Враца
(СВ-Враца) с вх.рег.№ 5908/02.10.2018, акт № 153, том 5, както и да бъде
постановено заличаване на вписаното прекратяване на този договор,
извършено под вх.№ 2366/17.05.2021 г. на СВ-Враца.
Ищецът сочи, че е регистриран земеделски производител и
осъществява дейност по обработка на собствени и наети/арендувани
земеделски земи, вкл. от държавния поземлен фонд (ДПФ) на територията на
област Враца. Твърди, че през 2018 г. е участвал в търг за отдаване под
аренда на земеделски земи от ДПФ, открит със Заповед № РД 46-
177/26.03.2018 г. на министъра на земеделието, храните и горите, като с
Протокол от 19.07.2018 г. на комисията за класиране на кандидатите на
проведената първа тръжна сесия съгласно Заповед № 118/23.06.2018 г. на
директора на Областна дирекция "Земеделие"-Враца е класиран на първо
място и обявен за спечелил процедурата за отдаване под аренда на земеделски
земи от ДПФ за част от землищата на територията на област Враца. След
влизане в сила на решенията, на основание чл.47м, ал.1 от Правилника за
прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи
(ППЗСПЗЗ) ищецът и ответникът, чрез оправомощено със Заповед № РД 46-
299/15.06.2018 г. лице – директора на ОД "Земеделие"-Враца, са сключили
Договор за аренда № 13/03.09.2018 г. с нотариална заверка на подписите №
1
4715/02.10.2018 г. на нотариус № *** Р. С., по силата на който на ищеца е
предоставена за временно и възмездно ползване земеделска земя от ДПФ в
размер на общо 1547.238 дка, от които 532.390 дка в землището на
гр.Криводол, общ.Криводол, обл.Враца, 536.746 дка в землището на с.***,
общ.Криводол, обл.Враца, 186.351 дка в землището на с.***, общ.Криводол,
обл.Враца и 291.751 дка в землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца по
имоти, подробно описани в договора, срещу което ищецът се е задължил да
извършва арендно плащане по реда и в сроковете по договора. Посочва се, че
съгласно чл.5.1 годишното арендно плащане за землище гр.Криводол е 47
лв./дка и 48 лв./дка или общо за арендуваните земи в това землище - 25
445.721 лв.; за землище с.*** е 48 лв./дка и 46 лв./дка или общо за
арендуваните земи в това землище – 25 711.80 лв.; за землище с.*** е 48
лв./дка и 47 лв./дка или общо за арендуваните земи в това землище – 8 918.85
лв.; за землище с.*** е 47 лв./дка или общо за арендуваните земи в това
землище – 13 712.30 лв. Сочи се също, че според чл.5.3 от Договора,
арендното плащане се извършва всяка година на две вноски: 50% от
годишната арендна вноска в срок не по-късно от 01.10., а останалите 50% - в
срок до 31.01. на текущата стопанска година. Договорът е със срок на
действие 5 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г., и е вписан
в СВ-Враца с вх.рег.№ 5908/02.10.2018 г., акт № 153, том 5.
В исковата молба се твърди, че на 17.05.2021 г. ищецът е получил
известие от Агенция по вписванията, че по персоналната му партида в СВ-
Враца е извършено вписване. При направената справка е констатирано, че с
вх.рег.№ 2366/17.05.2021 г. в СВ-Враца по заявление на МЗХГ, чрез
директора на ОД "Земеделие"-Враца, е вписано прекратяване на сключения
между страните договор за аренда, като прекратяването е регистрирано и в
съответната Общинска служба "Земеделие". Посочва се, че от съдържанието
на заявлението и приложените към него доказателства е видно, че договорът е
прекратен като последица от едностранното му разваляне от страна на
ответника чрез оправомощеното лице – директора на ОД "Земеделие"-Враца,
поради твърдяно виновно неизпълнение на задължението на ищеца за
извършване на арендно плащане при уговорените условия и срокове.
Приложена е нотариална покана рег.№ 1705/24.02.2021 г. по регистъра на
нотариус № *** М. Ш., с район на действие СРС, с която на ищеца е
предоставен 14-дневен срок от получаването й да заплати доброволно
описаните задължения за главници и лихви за забава по всеки отделен
договор за аренда, като ищецът е предупреден, че в противен случай
договорът ще се счита развален с изтичането на срока по поканата. Видно от
отбелязването върху поканата, нотариусът е удостоверил връчването й на
ищеца по реда на чл.50, ал.4 ГПК чрез залепване на уведомление по чл.47,
ал.5 ГПК на 06.04.2021 г. Ищецът счита, че не е ясно къде е залепено
уведомлението и дали изобщо е търсен на адреса на управление, който се
намира в офис сграда с пропускателен режим и денонощно присъствие на
охрана на входа. Твърди, че в периода от представяне на нотариалната покана
до твърдяната дата на връчването й на адреса е имало постоянно представител
на дружеството и не е правен дори опит да бъде намерен за връчване.
Изтъква, че уведомлението не е било поставено на местата, указани в чл.47,
ал.1 ГПК, поради което ищецът изобщо не е узнал за поканата. Твърди също,
че без да знае за отправената покана и преди изтичане на срока по нея, с
2
платежно нареждане от 21.04.2021 г. е заплатил по банковата сметка на ОД
"Земеделие"-Враца сумата от общо 39 274.78 лв., от която 37 337.06 лв.
представляват втора вноска с падеж 31.01.2021 г. по Договора, а останалата
част от сумата е втора вноска по друг аренден договор със същия ответник.
Счита, че с това плащане окончателно е погасил задълженията си за
стопанската 2020/2021 г. Изтъква, че извършените плащания са приети от
ответника за погасяване на главницата по договора, а по отношение на
обезщетението за забава с уведомления рег.инд.№ ПО-05-122/10.11.2020 г. и
№ ПО-05-83/23.04.2021 г. на ищеца е указан и размера на начисленото
обезщетение за забава. Сочи, че цитираните уведомления са издадени след
представяне на платежните документи, но за начислените обезщетения не са
извършени плащания, тъй като ищецът оспорва действителността на клаузите
за неустойка като противоречащи на добрите нрави.
С оглед изложеното, ищецът намира, че в полза на ответника не е
възникнало субективното потестативно право да развали договора, тъй като е
изпълнено, макар и със забава, задължението за плащане на уговореното
арендно плащане. Развива подробни съображения, че такова право не е
възникнало и поради факта, че се касае за договор, намиращ правната си
регламентация в специалния Закон за аренда в земеделието /ЗАЗ/, в чийто
чл.27, ал.1 са уредени основанията за прекратяване на договора за аренда,
като според общата хипотеза по т.2 на тази разпоредба договорът се
прекратява при неизпълнение "по общия ред, доколкото в този закон не е
предвидено друг". Изтъква, че в чл.28, ал.1 ЗАЗ е уредено предвиденото в
специалния закон основание за разваляне – прекратяване поради
неизпълнение, изразяващо се в забава на арендно плащане за повече от три
месеца. Акцентира, че когато вноските са уговорени за периоди по-кратки от
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането на
най-малко две последователни вноски. Ищецът намира, че в случая не е
налице тази хипотеза, тъй като обезщетението за забава не представлява
арендно плащане като главница, а е акцесорно вземане на арендодателя, чието
неизпълнение само по себе си не е достатъчно основание за възникване на
право на разваляне на договора. Навежда доводи, че ответникът е упражнил
правото си на разваляне по общия ред на чл.87 ЗЗД, но такава възможност
съществува само когато договорите за аренда на държавни или общински
земи са със срок по-дълъг от 10 години или пожизнено – чл.28, ал.3 вр. ал.2
ЗАЗ. Счита, че дори и да се допусне, че е дължал плащане на обезщетение за
забава, то неизпълнението на това задължение не може да обуслови
възникване на правото за разваляне на договора, тъй като се явява
незначителна част от задълженията за плащане по договора с оглед
интересите на кредитора и разваляне не е допустимо съгласно чл.88, ал.4 ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че ищецът не е могъл да ползва
арендуваните имоти чрез включването им в масиви за ползване, поради
незаконосъобразните действия на директора на ОД"З"-Враца, състоящи се в
издаване на заповеди по чл.37в, ал.12 вр. ал.4 ЗСПЗЗ за разпределение на
масиви за ползване в землищата, в които попадат имотите, в които ищецът не
е включен като ползвател. Тези заповеди са отменени от съда с влезли в сила
съдебни решения, но с последващи заповеди и въпреки дадените от съда
задължителни указания ищецът отново не е включен в разпределението на
масивите. Ищецът счита, че в този смисъл е бил в правото си да не изпълни
3
своите задължения, поради обективна невъзможност да ползва арендуваните
имоти, но въпреки това ги е изпълнил, макар и със забава. Посочва, че за
същите имоти има обявен нов търг за отдаване под аренда.
В исковата молба се обобщава, че ответникът не е имал основание да
развали процесния договор за аренда, не е разполагал с право за това и
извършените от него правни действия в тази насока не пораждат целените
правни последици, поради което договорът не е валидно прекратен и
породеното от него облигационно правоотношение продължава да
съществува. Тъй като ответникът оспорва това, за ищеца възниква правен
интерес от предявяване на настоящия установителен иск.
Претендира се присъждане на направените по делото разноски, в т.ч. и
платеното адвокатско възнаграждение.
С допълнителна молба вх.№ 968/14.07.2021 г. ищецът "ГРЕЙНСТОР
БГ" ЕООД, чрез пълномощника си адв.М.М., е направил конкретизация на
недвижимите имоти, предмет на арендуване със спорния договор за аренда.
В срока по чл.367, ал.1 ГПК е постъпил отговор вх.№ 1514/19.08.2021
г. от ответника Министъра на земеделието, храните и горите, чрез
юрисконсулт В.Й., който оспорва изцяло основателността на предявения иск.
Признава обстоятелството, че на 03.09.2018 г. между директора на
ОД"Земеделие"-Враца, оправомощен със Заповед № РД 46-299/15.06.2018 г.
на министъра на земеделието, храните и горите, и "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е
сключен Договор за аренда с нотариална заверка на подписите с рег.№
4715/02.10.2019 г. на нотариус рег.№ *** и вписан в АВ под № 153, т.5 на
02.10.2018 г. Посочва, че арендуваните земеделски имоти са предадени на
ищеца с протокол-опис № 13/03.09.2018 г. без забележки.
Ответникът твърди, че от страна на ищеца, в качеството му на
арендатор, не са заплатени арендните вноски в уговорените срокове по чл.5.3
вр. чл.32.5 от договора, а плащането след договорения срок представлява
неточно изпълнение, поради което от страна на арендодателя са предприети
действия по прекратяване на договора за аренда. Посочва, че на ищеца е
изпратена нотариална покана рег.№ 888/23.02.2021 г. на регистрирания адрес
на управление. Видно от разписка № 14 на нотариус М. Ш., рег.№ ***, са
удостоверени три посещения на адреса, посочен в Търговския регистър, и на
06.04.2021 г. поканата е връчена чрез залепване по реда на чл.50, ал.4 ГПК. В
разписката на нотариуса е отразено, че на посочения адрес се намира
счетоводна къща и няма пълномощник на адресата. Навеждат се доводи, че
поканата се счита връчена на датата на залепване на уведомлението -
06.04.2021 г. и от тази дата започва да тече дадения 14-дневен срок по същата,
като срокът изтича на 20.04.2021 г. Ответникът не оспорва, че на 21.04.2021 г.
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е предприел действия по изпълнение, но твърди, че
това изпълнение е извършено след изтичане на срока, както и че е неточно,
поради което от страна на арендодателя са предприети действия по
прекратяване на договора като на 17.05.2021 г. е вписано заявление за
прекратяване на договора под № 33, том 3, дв.вх.рег.№ 2366/17.05.2021 г.
Ответникът оспорва изложеното в исковата молба твърдение, че
ищецът е уведомен на 17.05.2021г. от АВ за извършеното вписване по
партидата му, като изтъква, че в тази насока не са представени доказателства.
Оспорва и твърденията на ищеца относно редовността на извършеното
от нотариус Ш. залепване на уведомление по реда на чл.50, ал.4 ГПК, като
4
счита, че извършеното в разписката отразяване, че на адреса се намира
счетоводна къща показва, че адресът е бил посетен.
В отговора се оспорват и твърденията на ищеца, че с направена на
21.04.2021 г. вноска от 37 337,06 лв. е извършено окончателно плащане на
задълженията за стопанската 2020/2021 г. Навеждат се доводи, че вземанията
на МЗХГ по договори за аренда са частни държавни вземания и реда на
тяхното плащане е по чл.76, ал.2 ЗЗД и ТР № 3 по тълк.д.№ 3/2017 г. на
ОСГТК на ВКС. Посочва се, че ищецът не е отправил изрично писмено
изявление за промяна на реда за заплащане и ответникът не е давал съгласие
за такава промяна, при което погасяването на задължението се извършва по
определения в закона ред. Изтъква се, че страните са договорили заплащане
на обезщетение в размер на 0,3% върху дължимата сума за всеки просрочен
ден при неизпълнение на арендното плащане в договорения срок – чл.30 и
чл.5.3 от договора, поради което най-напред следва да бъде събирано
обезщетението и след това – главницата. Твърди се, че към 21.04.2021 г.
задължението на ищеца е приблизително 42 000 лв.
Ответникът оспорва твърдението на ищеца, че е платил преди изтичане
на дадения му срок за доброволно изпълнение, като твърди, че срокът изтича
на 20.04.2021 г., а плащането е извършено на 21.04.2021 г., т.е. един ден след
изтичането на срока.
В отговора на исковата молба се излага становище за неоснователност
на следните наведени от ищеца доводи:
- че при прекратяване на договора е приложим ЗАЗ. Ответникът счита,
че основанието за прекратяване се черпи от самия договор;
- че неплатеното обезщетение не е основание за разваляне на договора.
Ответникът сочи, че обезщетението е акцесорно вземане, което се събира
преди главното задължение по реда на чл.76, ал.3 ЗЗД;
- че договорът е прекратен на основание чл.87 ЗЗД. Ответникът сочи,
че основанието за прекратяване е неточното изпълнение на договорените
клаузи, които са специални по отношение законовите разпоредби;
- че незаплатената част е незначителна, поради което не се допуска
разваляне на договора съгласно чл.87, ал.4 ЗЗД. Ответникът твърди, че
незаплатената част е главница от приблизително 42 000 лв., поради което не
може да бъде приета за незначителна;
- че ищецът не е могъл да ползва арендуваните имоти чрез
включването им в масиви за ползване. Ответникът навежда доводи, че чл.12,
ал.4 ЗСПЗЗ е отменен с ДВ бр.13 от 2007 г., както и че ищецът не е могъл да
бъде включен в разпределението съгласно чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ, тъй като е имал
неизплатени задължения за минали стопански години. Твърди, че ищецът не е
бил възпрепятстван да ползва арендуваните земеделски земи, тъй като същите
са му били предадени с протокол-опис от 03.09.2018 г. и имотите са били
изключени от съответните масиви, за да може да ги ползва безпрепятствено.
Посочва, че единственото ограничение, което ищецът е търпял, е
изключването му от ползване на комасирани имоти, тъй като е имал
неплатени арендни вноски.
С оглед изложеното ответникът моли да бъде отхвърлен предявения
установителен иск като неоснователен и недоказан и да му бъде присъдено
юрисконсултско възнаграждение.
В срока по чл.372, ал.1 ГПК е подадена допълнителна искова молба вх.
5
№ 1830/13.09.2021 г., в която ищецът поддържа всички изложени твърдения в
исковата молба.
Оспорва твърденията на ответника, че плащането на втората вноска е
извършено след изтичане на дадения срок за доброволно изпълнение. Според
ищеца връчването на покана се счита за извършено на 21.04.2021 г. след
изтичане на 14-дневния срок от залепване на уведомлението съгласно чл.47,
ал.5 ГПК вр. чл.50, ал.4 ГПК и именно тази дата е приета за дата на връчване
на поканата и съгласно нотариалното удостоверяване под рег.№
1705/21.04.2021 г. на нотариус Ш., поради което дори и да се приеме, че
банковата сметка на ответника е заверена с наредената сума на 22.04.221 г., то
плащането се счита за извършено в дадения 14-дневен срок съгласно
нотариалната покана.
Ищецът поддържа твърдението си, че с извършените плащания са
погасени задълженията за главница по договора. Ответникът е изразил
съгласие с този ред на погасяване, което е обективирано в уведомления
рег.инд.№ ПО-05-122/10.11.2020 г. и № ПО-05-83/23.04.2021 г., с които на
ищеца е указан размера на начисленото обезщетение за забава.
В допълнителната искова молба се оспорва твърдението на ответника,
че към 21.04.2021 г. задължението на ищеца по договора възлиза на 42 000 лв.
Твърди, че с извършеното на тази дата плащане ищецът е изпълнил в пълен
обем задължението си за заплащане на уговорената рента. Навежда доводи, че
задължението за плащане на мораторна неустойка не съществува, тъй като
неустоечната клауза е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Счита,
че са касае за прекомерна по размер неустойка от 0.3% за всеки просрочен
ден, която е уговорена без краен предел, и в този смисъл противоречи на
присъщата на неустойката обезщетителна функция, тъй като има за
последица начисляването на обезщетение, надхвърлящо в пъти действително
претърпените от ответника вреди, обичайно съизмеряващи се в загубата от
невъзможността да ползва парите си. Сочи се, че така уговорената неустойка
надхвърля в пъти обезщетението по чл.86 ЗЗД, което от своя страна
надхвърля средния размер на лихвите по банкови кредити за периода.
Ищецът счита за несъстоятелно възражението на ответника относно
неприложимост на специалния ред за разваляне на договори за аренда
съгласно ЗАЗ. Изтъква, че спорът касае разваляне на договор, чиято правна
регламентация е именно в този специален закон, а разпоредбата на чл.28 ЗАЗ
е императивна и не може да бъде дерогирана по съгласие на страните по
договора. Счита, че в договора не е указан реда, по който следва да бъде
развален при неизпълнение, поради което се прилага именно реда по чл.28,
ал.1 ЗАЗ, но в случая тази хипотеза не е налице, тъй като двете вноски за
стопанската 2020/2021 г. са платени към датата, на която ответникът е приел,
че е настъпило прекратяването на договора и то преди изтичането на три
месеца от настъпване на падежите им.
В допълнителната искова молба се поддържа твърдението за
незначителност по смисъла на чл.87, ал.4 ЗЗД, лишаваща ответника от право
за развали договора.
Ищецът счита, че твърдението му, че не е могъл да ползва
арендуваните имоти чрез включването им в масиви за ползване, напълно се
подкрепя от представените от ответника писмени документи. Изразява
становище, че задълженията за мораторна неустойка по характера си са
6
задължения за обезщетение за забава и представляват акцесорни задължения
към МЗХГ, възникнали от забава в плащанията на дължимите ренти. Счита,
че в случая към 31.07.2020 г. главниците по съответните договори са
платени, поради което при прилагане разпоредбата на чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ
следва да се приеме, че ищецът не е имал задължения към ДПФ, тъй като
лихвите не представляват задължения към този фонд, а акцесорни задължения
към държавата в лицето на МЗХГ като орган, на който по закон е възложено
да управлява земите от ДПФ. Изтъква, че според точния смисъл на
посочената законова разпоредба, в споразумението участват ползватели,
които са изплатили задълженията си по ал.7 на чл.34 за земите по ал.3, т.2 за
предходните стопански години, както и задълженията си към държавния и
общински поземлен фонд. Ищецът намира, че ползватели, които имат
неплатени задължения от посочения вид, нямат право да участват в
споразумението, а не в процедурата по разпределяне на масиви, която при
липса на доброволно споразумение и по отношение на имотите, които същото
не обхваща, приключва със служебно разпределение. Счита, че такива
ползватели биха останали извън споразумението и по отношение на тях
компетентният административен орган е длъжен да извърши служебно
разпределяне на масиви за ползване със заповедта по чл.37в, ал.4 ЗСПЗЗ,
съгласно чл.37в, ал.3 ЗСПЗЗ. В противен случай, такива ползватели биха
загубили възможността да ползват заявените за участие имоти на правно
основание, тъй като нямат възможността да променят заявленията си и да
декларират, че ще ползват имотите в реални граници.
В срока по чл.373, ал.1 ГПК е постъпил допълнителен отговор вх.№
1988/24.09.2021 г., в който ответникът поддържа становището си за
неоснователност на твърдението на ищеца, че не е възникнало и надлежно
упражнено потестативното право да се развали едностранно сключения
между страните договор. Навежда доводи, че страните могат да уговорят
хипотези, при наличието на които сключеният между тях договор може да
бъде прекратен, което произхожда от свободната воля на договаряне. Посочва
се, че в конкретния случай в чл.32 от договора страните са постигнали такова
съгласие, като една от предвидените хипотези е при неизпълнение на
договорните задължения, инициирано от изправната страна /чл.32.5/ - в
случая ОД"Земеделие"-Враца. Твърди се, че неизправна страна по договора е
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, тъй като не е заплатила арендните вноски в
договорените срокове, както следва: за стопанската 2018/2019 г. втората
дължима вноска от 34 855,37 лв. е платена на 20.05.2019 г. при договорен
падеж на 31.01.2019 г.; за стопанската 2019/2020 г. първата дължима вноска
от 37 964,27 лв., увеличена с коефициента на инфлация 2,9%, е платена на
22.01.2020 г. при договорен падеж на 01.10.2019 г., а втората дължима вноска
от 37 964,27 лв. е платена на 24.08.2020 г. при договорен падеж на 31.01.2020
г.; за стопанската 2020/2021 г. първата дължима вноска от 37 337,06 лв.,
увеличена с коефициент на инфлация 1,2 %, е платена на 09.11.2020 г. вместо
на падежа 01.10.2019 г., а втората вноска е платена на 22.04.2021 г. вместо на
падежа 31.01.2021 г. Ответникът обобщава, че с изключение на първата
вноска за стопанската 2018/2019 г., ищецът е направил всички други дължими
вноски със закъснение, което прави изпълнението неточно, поражда
основание за прекратяване на договора съгласно чл.32.5 и потестативно право
на ответника за разваляне на договора.
7
В допълнителния отговор се сочи, че до ищеца е изпратено
уведомление рег.инд.№ ПД-05-10/24.01.2020 г. за дължима сума за забава в
размер на 12 756.00 лв. по Договор № 13/03.09.2018 г. На 18.11.2020 г.
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е представил в ОД"З"-Враца платежно нареждане
рег.№ ********** за заплащане на посочената сума.
Развиват се съображения относно редовността на връчване на
нотариалната покана, като се сочи, че следва да бъдат разграничени
връчването на уведомление чрез залепване по чл.47, ал.5 ГПК от връчване на
книжа на юридически лица, при което според практиката на ВКС намират
приложение чл.50 и чл.47, ал.1 ГПК.
В допълнителния отговор отново се поддържа, че ищецът не е
възпрепятстван да полза арендуваните земеделски земи, тъй като същите са
му били предадени и не са върнати от него с приемо-предавателен протокол,
както е договорено.
Поддържат се направените в отговора оспорване на твърдението на
ищеца, че втората вноска е направена в допълнително дадения срок, както и
оспорването, че с извършените плащания са погасени изцяло задълженията за
главница по договора.
Оспорва се изложеното в допълнителната искова молба твърдение на
ищеца, че не дължи сумата от 42 000 лв. към 20.04.2021 г. Излагат се
повторно съображения, че е приложим реда за погасяване на задълженията по
чл.76, ал.2 ЗЗД, че ищецът не е направил искане за промяна на този ред, както
и че ответникът не е давал съгласие за такава промяна.
Ответникът счита възражението на ищеца за прекомерност на
обезщетението за неоснователно и недоказано. Навеждат се доводи, че при
подписването на договора са приети клаузите на същия и дружеството-
арендатор не е задължило с тях. Доброволното изпълнение на задълженията
изразява мълчаливо съгласие и признание на действителността на договора,
както и мълчалив отказ от бъдещи възражения. В условията на евентуалност
се прави искане, ако в хода на процеса се установи, че договореното
обезщетение надхвърля действително претърпените вреди, то да бъде
присъдено обезщетение за действително претърпените вреди съобразно
общите правила по чл.86 ЗЗД.
В допълнителния отговор се поддържат направените с отговора
възражения относно приложимия ред за разваляне на договора и относно
приложимостта на чл.84, ал.4 ЗЗД. Повторно се прави оспорване на
твърдението на ищеца, че не е могъл да ползва арендуваните имоти чрез
включването им в масиви за ползване. Изтъква се, че споразумението за
ползване на масивите и част от тях е сключено доброволно от арендаторите и
ищецът не може да черпи права от недобросъвестното си поведение.
По делото са събрани писмени доказателства. Допуснати и изслушани
са специализирани съдебно-счетоводна експертиза, съдебно-техническа
експертиза и съдебно-графологична експертиза, чиито заключения са приети
от съда като обективни и компетентни.
След като обсъди събраните доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, във връзка с наведените от страните доводи, настоящият съдебен
състав приема за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори, а и от приложеното към исковата молба
заверено копие от Договор за аренда № 13/03.09.2018 г., е видно, че след
8
проведен през 2018 г. търг за отдаване под аренда на земеделски земи от
ДПФ, открит със Заповед № РД 46-177/26.03.2018 г. на министъра на
земеделието, храните и горите, проведена първа тръжна сесия съгласно
Заповед № 118/23.06.2018 г. на директора на Областна дирекция "Земеделие"-
Враца и Протокол от 19.07.2018 г. на комисията за класиране на кандидатите,
ищецът "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е обявен за спечелил процедурата за
отдаване под аренда на земеделски земи от ДПФ за част от землищата на
територията на област Враца. На основание чл.47м, ал.1 от ППЗСПЗЗ между
директора на ОД "Земеделие"-Враца, оправомощен със Заповед № РД 46-
299/15.06.2018 г. на министъра на земеделието, храните и горите, в качеството
му на арендодател, и "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, в качеството му на арендатор,
е сключен Договор за аренда № 13/03.09.2018 г. с нотариална заверка на
подписите № 4715/02.10.2018 г. на нотариус Р. С., рег. № *** на НК, по
силата на който на ищеца е предоставена за временно и възмездно ползване
земеделска земя от ДПФ в размер на общо 1547.238 дка, от които 532.390 дка
в землището на гр.Криводол, общ.Криводол, обл.Враца, 536.746 дка в
землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца, 186.351 дка в землището на
с.***, общ.Криводол, обл.Враца и 291.751 дка в землището на с.***,
общ.Криводол, обл.Враца. Арендуваните имоти са описани подробно в
договора по номер, площ, категория, местност, НТП, граници и съседи.
В договора е посочено, че арендуваните обекти се предават с подписан
при сключването му протокол-опис, който представлява неразделна част от
договора и не може да бъде оспорван от страните след подписването му, а
връщането на обектите също се извършва с протокол-опис. Към отговора на
исковата молба е приложено заверено копие от Протокол-опис №
13/03.09.2018 г., в който е отразено, че арендодателят предоставя на
арендатора за временно възмездно ползване земеделска земя от ДПФ, описана
по имоти. Протоколът е подписан от упълномощен представител на
арендатора, като по делото е приложено и пълномощното с нотариална
заверка от 13.07.2018 г., с което е учредена представителната власт.
Не се спори относно това, че с договора ищецът се е задължил да
извършва годишно арендно плащане за всяка стопанска година, определено в
чл.5.1 от Договора, както следва: за землище гр.Криводол - 47 лв./дка и 48
лв./дка или общо за арендуваните земи в това землище - 25 445.721 лв.; за
землище с.*** - 48 лв./дка и 46 лв./дка или общо за арендуваните земи в това
землище – 25 711.80 лв.; за землище с.*** - 48 лв./дка и 47 лв./дка или общо
за арендуваните земи в това землище – 8 918.85 лв.; за землище с.*** - 47
лв./дка или общо за арендуваните земи в това землище – 13 712.30 лв. Според
чл.5.3 от Договора, арендното плащане се извършва всяка година на две
вноски: 50% от годишната арендна вноска в срок не по-късно от 01.10., а
останалите 50% - в срок до 31.01. на текущата стопанска година.
Страните не спорят и относно това, че договорът е със срок на
действие 5 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г., както и че
е вписан в Служба по вписванията-Враца с вх.рег.№ 5908/02.10.2018 г., акт №
153, том 5, дв.вх.рег. 5896.
От договора е видно, че съгласно чл.7 арендодателят се задължава да
предостави на арендатора земеделската земя в състоянието, в което се
намира, като осигурява безпрепятственото й използване, а арендаторът се
задължава да извършва арендното плащане в уговорените размери и срокове.
9
Страните са договорили (чл.30 от Договора), че при неизпълнение на
арендното плащане в договорения срок, арендаторът дължи обезщетение в
размер на 0,3% върху дължимата сума за всеки просрочен ден до
окончателното й изплащане. В чл.32 от Договора са посочени случаите, в
които същият се прекратява, сред които – при неизпълнение на договорните
задължения по искане на изправната страна (чл.32.5).
Между страните не се спори и относно обстоятелството, че от
директора на ОД"З"-Враца до ответника "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е
изпратена нотариална покана рег.№ 1705/24.02.2021 г. по регистъра на
нотариус М. Ш., с рег.№ *** на НК и район на действие СРС. Видно от
приложеното по делото заверено копие от тази покана, на ищеца е
предоставен 14-дневен срок от получаването й да заплати доброволно
описаните в поканата задължения по два договора за аренда – Договор №
12/03.09.20218 г. и Договор № 13/03.09.2018 г. Посочено е, че задълженията
по тези договори са в следните размери: за обезщетение за просрочие 20-21 г.
(вноска падеж 01.10.20 г.) – 220,90 лв. по първия договор и 4 256,43 лв. по
втория договор; за дължима арендна вноска с падеж 31.01.2021 г. –1 937,72
лв. по първия договор и 37 337,06 лв. по втория договор; за обезщетение за
просрочие за 20-21 (вноска падеж 31.01.21 г., начислено до 22.02.21 г.) –
127,89 лв. по първия договор и 2 464,24 лв. по втория договор. Ищецът е
предупреден, че при неизплащане изцяло на посочените суми, договорите за
аренда ще се считат развалени от деня, следващ четиринадесетия ден от
получаването на нотариалната покана. Видно от отбелязването върху
поканата, нотариусът е удостоверил, че не е намерен достъп до канцеларията
на получателя и не е намерено лице, което е съгласно да получи съобщението,
поради което на основание чл.50, ал.4 ГПК е залепено уведомление до
получателя на входа на офиса на посочения адрес, както и че получателят не
се е явил в нотариалната кантора в указания двуседмичен срок, считано от
06.04.2021 г., за да получи нотариалната покана, отправена до него, поради
което на основание чл.47, ал.5 ГПК нотариалната покана да счита за връчена
с изтичането на срока за получаването й, съгласно разписка № 14. Към
отговора на исковата молба е приложено заверено копие от посочената
Разписка № 14, в която връчителят е удостоверил, че е получил нотариалната
покана, че е търсил получателя на 05.03.21 г., на 15.03.21 г., на 25.03.21 г. и на
06.04.21 г., както и че на адреса се намира счетоводна фирма, обслужваща
адресата, но няма пълномощник, поради което е залепено уведомление на
06.04.21 г. на входа на офиса.
Не се спори, а и от приложените по делото преводни нареждания е
видно, че на 22.04.2021 г. е извършено плащане от ищеца на ответника в
размер на общо 39 274,78 лв. В преводното нареждане е посочено, че тази
сума е за арендни вноски по два договора - № 12 и № 13 от 03.09.18 г. за
стопанската 2020/2021 г.
С уведомление изх.№ ПО-05-83/23.04.2021 г. арендодателят е уведомил
арендатора, че дължи обезщетение по т.30 от договора за аренда в размер на 8
960,89 лв.
Безспорно е и обстоятелството, че от МЗХГ, чрез директора на ОД
"Земеделие"-Враца е подадено заявление, въз основа на което е извършено
вписване вх. рег.№ 2366/17.05.2021 г., акт № 33, том 3, дв.вх.рег.№ 2360 на
СВ-Враца на прекратяването на сключения между страните договор за аренда
10
№ 13/ 03.09.2018 г. От приложеното по делото заверено копие от заявлението
е видно, че в същото е посочено, че договорът е развален едностранно от
страна на арендодателя в условията на т.32.5 от същия, поради неизпълнение
от страна на арендатора на задължението за заплащане на дължимите арендни
вноски по т.5.3.1 и т.5.3.2.
Спорен между страните е въпросът има ли неизплатени задълженията
на арендатора "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД. За изясняването на този въпрос по
делото по делото са събрани писмени доказателства и е изслушана съдебно-
счетоводна експертиза, чието заключение е прието като обективно,
компетентно и неоспорено от страните.
От заключението на ССЕ се установява, че за периода на действие на
Договор за аренда № 13/03.09.2018 г. при ОД"Земеделие"-Враца са
осчетоводени и изплатени задължения за арендни вноски на "ГРЕЙНСТОР
БГ" ЕООД в общ размер от 220 313,40 лв., от които: арендна вноска с падеж
01.10.2018 г. в размер на 19 146,89 лв., платена на като депозит за участие в
търга; арендна вноска с падеж 01.10.2018 г. в размер на 15 708,48 лв., платена
на 29.08.2018 г.; арендна вноска с падеж 31.01.2019 г. в размер на 34 855,37
лв., платена на 20.05.2019 г.; арендна вноска с падеж 01.10.2019 г. в размер на
37 964,27 лв., платена на 22.01.2020 г.; арендна вноска с падеж 31.01.2020 г. в
размер на 37 964,27 лв., платена на 24.08.2020 г.; 50% авансово плащане 20/21
с падеж 01.10.2020 г. в размер на 18 668,53 лв. и 50% авансово плащане 20/21
с падеж 01.10.2020 г. в размер на 18 668,53 лв., платени на 09.11.2020 г.; 50%
доплащане 20/21 с падеж 31.01.2021 г. в размер на 37 337,06 лв., платено на
22.04.2021 г.
В заключението е отразено, че до 31.12.2020 г. обезщетенията за забава
по договорите за аренда са заплащани по сметка на МЗХГ, като от 01.01.2021
г. със Заповед № РД09-1015/11.12.2020 г. на министъра на земеделието,
храните и горите сумите, представляващи обезщетение за забава се заплащат
по банкова бюджетна "транзитна сметка" на ОД "Земеделие"-Враца. Вещото
лице е посочило, че са осчетоводени задължения на ищеца за обезщетения за
забава при плащането на арендните вноски със закъснение по Договор №
13/03.09.2018 г. в общ размер от 57 539,38 лв., от които са изплатени 44
322,06 лв., както следва: на 19.08.2019 г. е преведена по сметка на МЗХГ
сумата 11 293,14 лв., на 18.11.2020 г. е преведена по сметка на МЗХГ сумата
12 756,00 лв., а на 04.11.2020 г. е преведена по сметка на МЗХГ сумата 20
272,92 лв. Според заключението са останали неизплатени суми от 4 256,43
лв., представляваща обезщетение за забава на арендната вноска с падеж
01.10.2020 г., заплатена на 09.11.2020 г., както и 8 960,89 лв. – обезщетение за
забава на арендната вноска с падеж 31.01.2021 г., заплатена на 22.04.2021 г.
Посочено е, че тези неизплатени обезщетения са осчетоводени на 01.10.2021
г. на базата на първичен документ – Договор № 13/03.09.2018 г. и докладна от
01.10.2021 г. по сметка 4887 "Вземания от други дебитори-местни лица",
контрагент 752 "Грейнстор БГ" ЕООД и начислен приход по кредита на
сметка 7277 "Лихви по договор ДПФ", както и че в счетоводните регистри на
ОД"Земеделие"-Враца няма извършено осчетоводяване на погасяване на тези
задължения. Вещото лице е изчислило, че размерът на общо дължимите
обезщетения за забава по т.30 от Договора, е 57 539,38 лв., т.е. налице е
съвпадение с осчетоводения размер на същите задължения.
В заключението на ССЕ е отразено, че съгласно счетоводните регистри
11
на ОД "Земеделие"-Враца с полученото от ищеца плащане в размер на 39
274,78 лв. на 09.11.2020 г. са отразени като погасени задължения за арендни
вноски по Договор № 13/03.09.2018 г. за първа вноска с падеж 01.10.2020 г. –
37 337,06 лв. и по Договор № 12/03.09.2018 г. за първа вноска с падеж
01.10.2020 г. – 1 937,72 лв. като е взета счетоводна операция Дебит сметка
5013/2 Транзитна сметка /без ЦА/, Кредит сметка 4110 "Вземания от клиенти
от страната", контрагент 852 "Грейнстор БГ", а с полученото от ищеца
плащане в размер на 39 274,78 лв. на 22.04.2021 г. са отразени като погасени
задължения за арендни вноски по Договор № 13/03.09.2018 г. за втора вноска
с падеж 31.01.2021 г. – 37 337,06 лв. и по Договор № 12/03.09.2018 г. за втора
вноска с падеж 31.01.2021 г. – 1 937,72 лв. като е взета счетоводна операция
Дебит сметка 5013/2 Транзитна сметка /без ЦА/, Кредит сметка 4110
"Вземания от клиенти от страната", контрагент 852 "Грейнстор БГ".
Страните спорят и по въпроса дали арендодателят е бил изправна
страна по договора. Както бе посочено, ищецът твърди, че не е могъл да
ползва арендуваните имоти чрез включването им в масиви за ползване,
поради незаконосъобразните действия на директора на ОД"Земеделие"-Враца,
състоящи се в издаване на заповеди по чл.37в, ал.12 вр. ал.4 ЗСПЗЗ за
разпределение на масиви за ползване в землищата, в които попадат имотите,
но в които не е включен като ползвател. За изясняването на този въпрос по
делото са представени множество писмени доказателства:
– Заповед № 2/04.01.2021 г. на директора на ОД "Земеделие"-Враца,
издадена на основание чл.37в, ал.12 и сл. ЗСПЗЗ, с която са одобрени
масивите за ползване между собственици и/или ползватели на земеделски
земи в землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца по ред и начин съгласно
представено доброволно сключено споразумение вх.№ 12/30.12.20 г. на
масиви за ползване на земеделска земя, изготвено по чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за
стопанската 2020/2021 г.; Доклад на комисията по чл.37в, ал.1 ЗСПЗЗ,
отнасящ се за същото село; Споразумение на масиви за ползване на
земеделските земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската
2020/2021 г. за землището на същото село; Обобщен баланс по ползватели за
2020/2021 г. – обработваеми земи в землището на същото село; Регистър на
белите петна частни имоти по ползватели за 2020/2021 г. - обработваеми земи
в землището на същото село; Регистър на белите петна по ползватели на ОПФ
за 2020/2021 г. - обработваеми земи в землището на същото село; Регистър на
белите петна по ползватели на полски пътища и канали за 2020/2021 г. в
землището на същото село; Карта на землището на с.***, общ.Криводол,
обл.Враца;
- Заповед № 4/04.01.2021 г. на директора на ОД "Земеделие"-Враца,
издадена на основание чл.37в, ал.12 и сл. ЗСПЗЗ, с която са одобрени
масивите за ползване между собственици и/или ползватели на земеделски
земи в землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца по ред и начин съгласно
представено доброволно сключено споразумение вх.№ 9/30.12.20 г. на масиви
за ползване на земеделска земя, изготвено по чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за
стопанската 2020/2021 г.; Доклад на комисията по чл.37в, ал.1 ЗСПЗЗ,
отнасящ се за същото село; Споразумение на масиви за ползване на
земеделските земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската
2020/2021 г. за землището на същото село; Обобщен баланс по ползватели за
2020/2021 г. – обработваеми земи в землището на същото село; Регистър на
12
белите петна частни имоти по ползватели за 2020/2021 г. - обработваеми земи
в землището на същото село; Регистър на белите петна по ползватели на ОПФ
за 2020/2021 г. - обработваеми земи в землището на същото село; Регистър на
белите петна по ползватели на полски пътища и канали за 2020/2021 г. в
землището на същото село; Карта на землището на с.***, общ.Криводол,
обл.Враца;
- Заповед № 78/27.01.2021 г. на директора на ОД "Земеделие"-Враца,
издадена на основание чл.37в, ал.12 и сл. ЗСПЗЗ, с която са одобрени
масивите за ползване между собственици и/или ползватели на земеделски
земи в землището на гр.Криводол, обл.Враца по ред и начин съгласно
представено доброволно сключено споразумение вх.№ 14/26.01.21 г. на
масиви за ползване на земеделска земя, изготвено по чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за
стопанската 2020/2021 г.; Доклад на комисията по чл.37в, ал.1 ЗСПЗЗ,
отнасящ се за същия град; Споразумение на масиви за ползване на
земеделските земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската
2020/2021 г. за землището на същия град; Карта на землището на
гр.Криводол, обл.Враца.
Приложеното Споразумение на масиви за ползване на земеделските
земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската 2020/2021 г.
за землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца не съдържа подпис на
представител на "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД.
Приложеното Споразумение на масиви за ползване на земеделските
земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската 2020/2021 г.
за землището на с.***, общ.Криводол, обл.Враца носи подпис на
представител на "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, но автентичността му в тази част е
оспорена от ищеца и с протоколно определение от 23.11.2021 г. съдът на
основание чл.193 ГПК е открил производство по оспорване истинността на
документа в тази част. Във връзка с направеното оспорване е изслушана
специализирана съдебно-графологична експертиза, от чието заключение се
установява, че подписът, положен срещу позиция № 11 над печатния текст
"ТРАЙНСТОР БГ" ЕООД в Споразумение за масиви за ползване на
земеделските земи за стопанската 2020/2021 г. за землището на с.***, не е
изпълнен от лицето Ц. Т. Д. – законен представител на търговското
дружество.
Приложеното Споразумение на масиви за ползване на земеделските
земи, изготвено на основание чл.37в, ал.2 ЗСПЗЗ за стопанската 2020/2021 г.
за землището на гр.Криводол, обл.Враца носи подпис на представител на
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, чиято автентичност не е оспорена.
По делото е изслушана и съдебно-техническа експертиза, от чието
заключение се установява, че през стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г.
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е заявил участие в разпределението на землище
гр.Криводол, с.***, с.*** и с.*** на земеделските имоти, предмет на Договор
№ 13/03.09.2021 г. Посочено е, че съгласно заповедите за разпределение на
ползването за всяко от землищата, на ищеца не са дадени за ползване имоти в
окрупнени физически блокове за тези стопански години. За стопанската
2019/2020 г. на "ГРЙНСТОР БГ" ЕООД са дадени служебно за ползване
заявените от дружеството имоти в землището на гр.Криводол и с.***. В
табличен вид вещото лице е посочило останалите имоти по Договор №
13/03.09.2021 г. в землището на с.*** и с.*** на кои ползватели са
13
разпределени през стопанската 2019/2020 г., както и на кои ползватели са
разпределени всички имоти по договора през стопанската 2020/2021 г.
При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен
състав прави следните правни изводи:
Съдът е сезиран с положителен установителен иск за съществуване на
правоотношение с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, както и с искане за
заличаване на вписаното прекратяване на договора, представляващо защита
по чл. 537, ал. 2 ГПК вр.чл.88 ЗКИР.
За да бъде уважен предявеният установителен иск, в тежест на ищеца
е най-напред да проведе пълно и главно доказване на факта, че между
страните е възникнало валидно арендно правоотношение.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието договорът за
аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните. Законодателят, с оглед противопоставимостта на договора пред
трети лица, е предвидил и вписване на договора в съответната служба по
вписванията и регистрирането му в съответната общинска служба по
земеделие.
В случая се установи по безспорен начин, че между "ГРЕЙНСТОР
БГ" ЕООД и Министъра на земеделието, храните и водите е сключен Договор
за аренда № 13/03.09.2018 г. с нотариална заверка на подписите рег.№
4715/02.10.2018 г. на нотариус № *** Р. С., с район на действие РС-Враца,
вписан в СВ-Враца с вх.рег.№ 5908/02.10.2018, акт № 153, том 5. При тези
фактически данни може да бъде направен извод, че между страните е
възникнало валидно облигационно правоотношение, произтичащо от аренден
договор, сключен в предвидената от закона форма за действителност.
Правният интерес от търсеното съдебно установяване на това
правоотношение, произтича от предприети от арендодателя МЗХГ, чрез
директора на ОД "Земеделие"-Враца, действия по подаване на заявление, въз
основа на което е извършено вписване вх. рег.№ 2366/17.05.2021 г., акт № 33,
том 3, дв.вх.рег.№ 2360 на СВ-Враца на прекратяването на Договор за аренда
№ 13/ 03.09.2018 г., поради неизпълнение задълженията на арендатора.
В мотивите към т.1 на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на
ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК са дадени разяснения относно
прекратяването на арендните договори. Посочено е, че основанията за
прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1 ЗАЗ, като в т.1,
т.3 и т.6 се съдържат конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително
отчуждаване на арендувана земя, а в т. 2, т. 4 и т. 5 са посочени основания -
неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт, поставяне под запрещение и
прекратяване на юридическо лице, при които е извършено и препращане към
други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично
предвидени в закона и относими към основанието по т. 2 на чл. 27, ал. 1 ЗАЗ
случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане за
повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки
от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането
най-малко на две последователни вноски - чл. 28, ал. 1; непредаване на обекта
в надлежно състояние - чл. 6, ал. 3; ползване на арендувания обект не по
предвидения от закона начин - чл. 9, ал. 5.
Съгласно общата хипотеза на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, при неизпълнение
14
договорът за аренда се прекратява по общия ред, т.е. по реда на чл. 87 ЗЗД,
доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. Използваният термин "прекратяване"
има правния смисъл на разваляне поради неизпълнение на двустранни
договори, което се извършва с едностранно волеизявление. Развалянето на
двустранните договори /наименовано в ЗАЗ прекратяване поради
неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно
волеизявление по чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, а по изключение, в изрично
предвидените от закона случаи /чл. 87, ал. 3 ЗЗД и чл. 28, ал. 2 ЗАЗ/ – по
съдебен ред с влязло в сила конститутивно решение. Редът за разваляне на
двустранните договори поради неизпълнение е начинът, по който се
упражнява потестативното право на разваляне /с едностранно волеизявление
или с конститутивен иск/. Според повелителните разпоредби на чл. 28, ал. 2 и
ал. 3 ЗАЗ, развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10
години или пожизнено, става по съдебен ред, но при условие, че предмет на
договора не са държавни или общински земи, при които развалянето,
независимо от срока на договора, е винаги извънсъдебно – с писмено
предупреждение по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Следователно установените от
закона критерии за начина на разваляне на договор за аренда са
продължителността на договора и собствеността върху арендуваните
земеделски земи.
Не могат да бъдат възприети наведените от ответника доводи, че в
случая договорът е развален на основание предвидените в самия него клаузи,
а не по реда на чл.87 ЗЗД или по реда на ЗАЗ. Действително в Договор №
13/13.09.2018 г. са предвидени хипотези, в които същият се
прекратява/разваля, но липсват уговорки относно реда, по който става това.
Следва да бъде правена разлика между реда като начин, по който се
упражнява потестативното право на разваляне на двустранните договори, и
юридическите факти, в които се изразява самото неизпълнение на
задълженията и въз основа на които възниква потестативно право на
разваляне. Доколкото в договора липсват уговорки за специален ред, по който
да бъде развален договора, то приложими се явяват посочените по-горе
законови разпоредби на ЗАЗ и ЗЗД.
В конкретния случай договорът за аренда е сключен за срок от пет
стопански години и има за предмет земеделска земя от държавния поземлен
фонд, поради което развалянето му следва да бъде извършено извънсъдебно
по общия ред на чл.87, ал.1 ЗЗД, т.е. с определяне на подходящ срок за
изпълнение и предупреждение, че след изтичането на срока договорът ще се
счита развален.
Безспорно е обстоятелството, че от арендодателя МЗХГ, чрез
директора на ОД "Земеделие"-Враца, до арендатора "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД
е изпратена нотариална покана рег.№ 1705/24.02.2021 г. по регистъра на
нотариус М. Ш., с която на ищеца е предоставен 14-дневен срок от
получаването на поканата да заплати доброволно описаните в същата
задължения, които по Договор № 13/03.09.2018 г. са в следните размери: за
обезщетение за просрочие на вноската с падеж 01.10.20 г. - 4 256,43 лв.; за
дължима арендна вноска с падеж 31.01.2021 г. – 37 337,06 лв. и за
обезщетение за просрочие на вноската с падеж 31.01.21 г. - 2 464,24 лв.
Ищецът е предупреден, че ако тези суми не бъдат изплатени в указания срок,
договорите за аренда ще се считат развалени от деня, следващ
15
четиринадесетия ден от получаването на нотариалната покана.
Между страните се спори дали тази покана е редовно връчена на ищеца
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД. Както бе посочено, от извършените отбелязвания
върху поканата става ясно, че не е намерен достъп до канцеларията на
получателя и не е намерено лице, което е съгласно да получи съобщението,
поради което на основание чл.50, ал.4 ГПК е залепено уведомление на входа
на офиса на посочения адрес. От нотариуса е удостоверено, че получателят не
се е явил в нотариалната кантора в указания двуседмичен срок, считано от
06.04.2021 г., за да получи нотариалната покана, отправена до него, поради
което на основание чл.47, ал.5 ГПК нотариалната покана да счита за връчена
с изтичането на срока за получаването й, съгласно разписка № 14. От самата
разписка е видно, че връчителят е удостоверил, че е търсил получателя на
05.03.21 г., на 15.03.21 г., на 25.03.21 г. и на 06.04.21 г., както и че на адреса се
намира счетоводна фирма, обслужваща адресата, но няма пълномощник,
поради което е залепено уведомление на 06.04.21 г. на входа на офиса. При
така извършените удостоверявания от длъжностни лица, настоящият съдебен
състав намира, че връчването на нотариалната покана е редовно извършено в
условията на чл.50, ал.4 ГПК, тъй като в продължение на повече от месец
връчителят не е намерил достъп до офиса, на който е регистриран адреса на
управление на дружеството-арендатор, и не е намерил някой, който е съгласен
да получи съобщението. Разписката с извършените отбелязвания, както и
нотариалното удостоверяване върху самата нотариална покана представляват
официални свидетелстващи документи, които удостоверяват отразените в тях
действия на длъжностното лице-връчител и се ползват с обвързваща съда
формална и материална доказателствена сила за удостоверените факти,
съгласно чл.179 ГПК. Ищецът е оспорил редовността на връчването, но без
да оспорва по реда на чл.193 ГПК истинността (автентичността и верността)
на тези официални удостоверявания. Липсват и ангажирани доказателства,
които да опровергават тази истинност. Ето защо настоящият съдебен състав
приема, че удостоверените с разписката и с нотариалното удостоверяване
факти са се осъществили така, както и посочено в тях, при което нотариус
правилно е приел, че е извършено редовно връчване на нотариалната покана
по реда на чл.50, ал.4 ГПК.
Между страните не се спори, а и от събраните по делото
доказателства – преводно нареждане и заключение на ССЕ, се установи, че на
22.04.2021 г. "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е извършил плащане по Договор №
13/13.09.2018 г. в размер на 37 337,06 лв.
Страните спорят дали това плащане е извършено в дадения срок за
доброволно изпълнение. Настоящият съдебен състав намира, че преводът на
сумата е извършен в посочения с нотариалната покана срок за доброволно
изпълнение. Уведомлението е залепено на 06.04.2021 г., като с него на
адресата "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е даден двуседмичен срок да се яви в
канцеларията на нотариуса за получаване на нотариалната покана.
Нотариусът е удостоверил, че в рамките на този срок адресатът не се е явил
да получи поканата. Съобразно разпоредбата на чл.47, ал.5 ГПК нотариалната
покана следва да се счита връчена с изтичането на срока за получаването й от
канцеларията на нотариуса, т.е. на 20.04.2021 г. В поканата е посочено, че се
определя 14-дневен срок за доброволно плащане на посочените в нея суми,
считано от датата на получаването й. След като за дата на връчването се
16
счита 20.04.2021 г., то от този момент започва да тече определения от
кредитора срок за изпълнение и същият изтича на 04.05.2021 г. Както бе
посочено, плащането е извършено на 22.04.2021 г., т.е. в рамките на срока за
доброволно изпълнение.
Страните спорят и по въпроса какви по вид и размер задължения по
Договор № 13/13.09.2018 г. са погасени с така извършеното плащане на
сумата 37 337,06 лв. Ответникът навежда доводи, че извършеното плащане не
е достатъчно за погасяване на всички задължения, поради което е приложима
разпоредбата на чл.76, ал.2 ЗЗД и най-напред следва да бъде погасено
задължението по т.30 от Договора за заплащане на обезщетение в размер на
0,3% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, а след това –
главницата. Твърди, че ищецът не е отправил изрично писмено изявление за
промяна на реда за заплащане и ответникът не е давал съгласие за такава
промяна, при което погасяването на задължението се извършва по
определения в закона ред. Ищецът счита, че с извършеното плащане
окончателно е погасил арендното си задължение за стопанската 2020/2021 г.
От заключението на ССЕ се установи, че към момента на
извършеното плащане – 22.04.2022 г. арендаторът е имал следните непогасени
задължения: арендна вноска с падеж 31.01.2021 г. в размер на 37 337,06 лв.,
обезщетение за забавено плащане на арендната вноска с падеж 01.10.2020 г. в
размер на 4 256,43 лв. и обезщетение за забавено плащане на арендната
вноска с падеж 31.01.2021 г. в размер на 8 960,89 лв. Безспорно извършеното
на 22.04.2021 г. плащане по Договор № 13/13.09.2018 г. не може да покрие
всички посочени задължения, които арендаторът е имал към този момент,
поради което следва да бъде извършена преценка кои от тях са погасени с
това плащане.
В мотивите към т.1 от ТР № 3/2017 от 27.03.2019 г. по тълк.д.№
3/2017 г., ОСГТК на ВКС е разяснено, че условията и поредността за
погасяване на задълженията по чл.76, ал.1 и по чл.76, ал.2 ЗЗД се прилагат,
ако липсва уговорка между страните, която да определя други условия и ред
за прихващане на изпълнението. Посочено е също, че при предложено от
длъжника и прието от кредитора изпълнение по условия и ред, различни от
определените в договора или от закона, нормите на чл.76 ЗЗД не се прилагат.
Видно от приложеното по делото преводно нареждане, арендаторът
"ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД е посочил, че с извършеното плащане погасява
арендните вноски по Договори №№ 12 и 13/03.09.2018 г. Следователно
същият е предложил плащане на главницата по процесния договор,
представляваща арендната вноска с падеж 31.01.2021 г. в размер на 37 337,06
лв. След това плащане, арендодателят е изпратил до арендатора уведомление
изх.№ ПО-05-83/23.04.2021 г., с което го уведомява, че дължи обезщетение по
т.30 от договора за аренда в размер на 8 960,89 лв. От заключението на ССЕ
се установи, че съгласно счетоводните регистри на ОД "Земеделие"-Враца с
полученото от ищеца плащане в размер на 39 274,78 лв. на 22.04.2021 г. са
отразени като погасени задължения за арендни вноски по Договор №
13/03.09.2018 г. за втора вноска с падеж 31.01.2021 г. – 37 337,06 лв. и по
Договор № 12/03.09.2018 г. за втора вноска с падеж 31.01.2021 г. – 1 937,72
лв. Установи се също, че на 01.10.2021 г. на базата на първичен документ –
Договор № 13/03.09.2018 г. и докладна от 01.10.2021 г. по сметка 4887
"Вземания от други дебитори-местни лица", контрагент 752 "Грейнстор БГ"
17
ЕООД и начислен приход по кредита на сметка 7277 "Лихви по договор
ДПФ" при ответника са осчетоводени неизплатени обезщетения за забава в
размер на 4 256,43 лв., представляваща обезщетение за забава на арендната
вноска с падеж 01.10.2020 г., заплатена на 09.11.2020 г., както и 8 960,89 лв. –
обезщетение за забава на арендната вноска с падеж 31.01.2021 г., заплатена на
22.04.2021 г. Настоящият съдебен състав намира, че въз основа на
предприетите от арендодателя действия след извършеното плащане, а именно
– изпращане на уведомление за дължимост на обезщетение за забава и
извършените счетоводни операции, същият е демонстрирал, че приема
предложеното от ищеца изпълнение, с което се погасява задължението по
Договор № 13/13.09.2018 г. за арендна вноска с падеж 31.01.2021 г. в размер
на 37 337,06 лв. При така постигнатата между страните уговорка,
диспозитивната норма на чл.76, ал.2 ЗЗД не е приложима и възражението на
ответника за останала непогасена част от арендната вноска се явява
неоснователно.
В обобщение на изложеното може да бъде направен извод, че към
момента на отправяне на нотариалната покана арендаторът е имал
неизпълнено задължение за заплащане на една арендна вноска с падеж, както
и задължения за заплащане на обезщетения по т.30 от Договора за забавените
арендни вноски за стопанската 2020/2021 г., а към момента на изтичане на
дадения с нотариалната покана срок за доброволно изпълнение са останали
неизплатени само обезщетенията за забавено изпълнение. При това
положение следва да бъде извършена преценка дали това неизпълнение е
породило субективно потестативно право в полза на арендодателя за
разваляне на договора, респ. дали е довело до прекратяване на договорното
правоотношение, чието съществуване се иска да бъде установено.
От съдържанието на нотариалната покана е видно, че юридическите
факти, в които арендодателят счита, че се изразява неизпълнението на
задълженията на арендатора, и въз основа на които приема, че е възникнало
правото му на разваляне на Договор № 13/13.09.2018 г., са следните:
неплащане на арендна вноска с падеж 31.01.2021 г. и неплащане на
обезщетения за просрочие на две арендни вноски с падеж 01.10.2020 г. и
31.01.2021 г. Доколкото от падежа на неплатената арендна вноска до датата на
отправяне на поканата – 24.02.2021 г. е изтекъл по-малко от един месец, то
арендодателят не би могъл да се възползва от предвиденото в разпоредбата на
чл. 28, ал.1 ЗАЗ специфично основание за разваляне поради неизпълнение.
Посочената законова разпоредба предвижда, че арендодателят може да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за
повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки
от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането
най-малко на две последователни вноски. В конкретния случай е уговорено
арендното плащане да бъде извършвано на две вноски в рамките на една
стопанска година, поради което развалянето е допустимо при забава на
плащането на най-малко две последователни вноски. От доказателствата по
делото се установи, че към момента на отправяне на нотариалната покана
арендаторът е бил в забава само по отношение на една от арендните вноски –
тази с падеж 31.01.2021 г. (предходната арендна вноска, макар и със
закъснение, е била заплатена на 09.11.2020 г.). Следователно към този момент
в полза на арендодателя не е съществувало право да иска разваляне на
18
договора на това специфично основание. Такова право не е възникнало и в
по-късен момент, тъй като дължимата арендна вноска е била заплатена в
дадения от арендодателя срок за изпълнение.
При това положение трябва да бъде изследван въпросът дали
неизпълнението на останалите задължения – за заплащане на обезщетения за
забава по т.30 от Договора, представлява основание за разваляне на договора.
Ищецът поддържа, че е изпълнил изцяло задълженията си по договора
и не дължи предвидените в т.30 от същия неустоечни задължения за забавено
плащане на арендните вноски, тъй като тази клауза е нищожна, поради
противоречие с добрите нрави. Съгласно т. 3 от Тълкувателно решение №
1/15.06.2010 г. на ОСГТК на ВКС, неустоечната клауза би могла да се приеме
за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена излиза извън
присъщите й функции - обезпечителна, обезщетителна и санкционна.
Конкретната преценка при произнасяне по въпроса дали уговорената
неустойка накърнява морални норми с правно значение следва да се направи
към момента на сключване на договора. Ирелевантна за тази преценка е
прекомерността на мораторната неустойка спрямо неизпълненото основно
задължение по облигационния договор, към момента на неизпълнението. В
случая, клаузата обективирана в т. 30 от Договор № 13/13.09.2018 г., според
която при неизпълнение на арендното плащане в договорения срок,
арендаторът дължи обезщетение в размер на 0,3% върху дължимата сума за
всеки просрочен ден до окончателното й изплащане, не може да се приеме за
нищожна, на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като противоречаща на добрите
нрави, независимо от липсата на краен момент за начисляване. Сключеният
между страните договор за аренда представлява търговска сделка по смисъла
на чл.286, ал.1 ТЗ, поради което не може да бъде правено възражение за
прекомерност на неустойката и затова не следва да се съпоставят настъпилите
от неизпълнението вреди към момента на неизпълнение на договора. Що се
касае до високия размер на претендираната от арендодателя неустойка, в
случая той е обусловен от периода на неизпълнение от страна на арендатора
за заплащане на арендните вноски в срок, а не е резултат на начина на
уговаряне на неустойката. В този смисъл е и съдебната практика на
касационната инстанция – напр. Решение № 196 от 6.12.2010 г. на ВКС по т.
д. № 335/2009 г., II т. о., ТК. Ето защо съдът намира за неоснователни
наведените от ищеца доводи за нищожност на неустоечната клауза от
сключения между страните договор за аренда.
Основателно е обаче направеното от ищеца възражение по чл.87, ал.4
ЗЗД, че неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса
на кредитора. Преценката дали неизпълнението е незначително в сравнение с
интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното
отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от
задължението на длъжника, а от обективните дадености. Прилагането на чл.
87, ал. 4 ЗЗД винаги изисква преценка за съотношението между изпълнена и
неизпълнена част от задължението, но която да е в пряка зависимост от вида
на договора и характера на задължението. В случая не се касае до
неизпълнена част от основното задължение – заплащане на арендни вноски,
които за стопанските 2018/2019 г., 2019/2010 г. и 2020/2021 г. са в общ размер
на 220 313,40 лв. и са изцяло заплатени от арендатора, а се касае до
неизпълнени акцесорни задължения за неустоечни обезщетения за платените
19
със закъснение арендни вноски за стопанската 2020/2021 г. в общ размер от
13 217,32 лв. При това положение съдът намира, че както с оглед характера на
задължението, така и с оглед съотношението между неизпълнената част от
неустоечните задължения и изпълнената до момента част от основните
задължения, равняващо се на около 6 %, за кредитора не е налице обективен
интерес от развалянето на договора, поради което такова е било недопустимо
по смисъла на чл.87, ал.4 ЗЗД и правото му е било превратно упражнено.
При изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че
установеното по делото неизпълнение от страна на арендатора на
неустоечните задължения не представлява основание за разваляне на
договора, поради което облигационното правоотношение между страните не
е било надлежно прекратено. Ето защо предявеният установителен иск за
съществуване на правоотношението следва да бъде уважен, без да е
необходимо съдът да се произнася и по наведените от страните доводи
относно изправността на арендодателя като предпоставка за разваляне на
договора.
Като последица от уважаването на иска с правно основание чл.124,
ал.1 ГПК и признаване съществуването на правоотношение, произтичащо от
сключен между страните договор за аренда, на основание чл. 537, ал. 2 ГПК
вр.чл.88 ЗКИР следва да бъде постановено заличаването на вписаното в
имотния регистър несъществуващо обстоятелство, а именно – прекратяването
на същия договор. По отношение на вписването следва да бъде отбелязано и
това, че в подаденото пред АВ заявление за вписване на прекратяването е
посочено, че договорът се прекратява, поради неизпълнение на задължението
за заплащане на арендни вноски, а към момента на подаването на заявлението
за вписване арендаторът не е имал такива задължения. Ето защо съдът
намира, че е вписано прекратяване на арендния договор на несъществуващо
основание.
С оглед изхода на спора, право на разноски съгласно чл.78, ал.1 ГПК
има ищеца, поради което следва да му бъдат присъдени направените такива
пред настоящата съдебна инстанция в общ размер от 4 451,55 лв., от които 2
951,55 лв. – заплатена държавна такса и 1 500,00 лв. – изплатени
възнаграждения на вещи лица.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.124, ал.1 ГПК
съществуването на правно отношение между "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от
управителя Ц. Т. Д., и Министъра на земеделието, храните и горите на
Република България, с адрес: гр.***, БУЛСТАТ ***, произтичащо от
Договор за аренда № 13 от 03.09.2018 г. с нотариална заверка на подписите
рег.№ 4715/02.10.2018 г. на нотариус № *** Р. С., с район на действие РС-
Враца, вписан в Служба по вписванията – Враца с вх.рег.№ 5908/02.10.2018,
акт № 153, том 5, дв.вх.рег. 5896, като ПОСТАНОВЯВА на основание чл.
537, ал. 2 ГПК вр.чл.88 ЗКИР да бъде заличено вписаното прекратяване на
този договор, извършено под вх.№ 2366/17.05.2021 г., акт № 33, том 3,
20
дв.вх.рег. 2360 на СВ-Враца.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК Министъра на земеделието,
храните и горите на Република България, с адрес: гр.***, БУЛСТАТ ***, ДА
ЗАПЛАТИ на "ГРЕЙНСТОР БГ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр.***, сумата 4 451,55 лв., представляваща направени
деловодни разноски за държавна такса и вещи лица пред настоящата съдебна
инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд-
София в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Враца: _______________________
21