№ 318
гр. гр.Несебър, 10.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20212150100755 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
От ищеца С. З. З. срещу М. Н. Ц., действаща в лично качество и в качеството й на законен
представител на Д. В. Ц. и В. В. Ц., е предявен иск (след прекратяване на производството в частта,
в която искът е насочен и срещу Ц. В. Ц. и Р. В. Ц.), с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
сключване на окончателен договор, с който се прехвърля вещно право върху недвижим имот.
Ищецът твърди, че на 21.12.2020г. сключил в качеството си на купувач предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот с В. Ц. и М. Ц., действащи чрез пълномощник – Бойко Н..
Навежда, че предмет на договора бил поземлен имот с идентификатор *****.**.**, находящ се в с.
Б., общ.Н.. Сочи, че била договорена продажна цена от 5000 лв., от които 2500 лв. били заплатени
от ищеца при подписване на договора – като задатък. Навежда се, че останалите 2500 лв. следвало
да се заплатят при подписване на окончателен договор. Твърди се, че окончателният договор
следвало да се сключи до 2 месеца след подписване на предварителния. Обръща се внимание, че В.
Ц. починал на 24.12.2020г., а въпреки изпратените нотариални покани наследниците му не се
явили на 05.03.2021г. пред нотариус за подписване на окончателен договор. С тези доводи от съда
се иска да уважи претенцията на ищеца. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответниците М. Ц., Д. Ц. и В. Ц., чрез процесуалния им
представител, е депозиран отговор на исковата молба, в който искът се оспорва като недопустим и
неоснователен. Сочи, че е налице правопогасяващо обстоятелство, изключващо правото на ищеца.
Навежда, че е налице изрично волеизявление на ответниците за извънсъдебно упражняване на
правото им да обявят предварителния договор за недействителен спрямо тях на основание чл. 40
ЗЗД. Твърди, че такова волеизявление е връчено от ответниците на ищеца – с нотариална покана.
Излага, че фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва обективен и субективен елемент. Развива
подробни съображения в тази насока. Твърди се, че за закупуване на имота са заплатени 92 775 лв.
1
към 07.06.2006г. Излага се, че при сключване на предварителният договор пълномощникът Б.Ж. Н.
се е договорил за сумата от 5000 лв. Развиват се подробни съображения, касаещи цената на имота.
Обръща се внимание, че е налице и накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Сочи
се, че не е налице съгласие на съда за разпореждане с имота от страна на малолетни лица. Навежда
се, че е налице недобросъвестност по чл. 12 ЗЗД при воденето на преговори във връзка с
предварителния договор. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенцията на ищеца.
Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по
договора, настъпилия падеж за сключване на окончателния договор. Ищецът следва да докаже, че
продавачът е собственик на процесния имот.
По направеното възражение по чл. 40 ЗЗД в доказателствена тежест на ответниците М. Ц.,
Д. Ц. и В. Ц. е да докажат, че при сключване на предварителния договор представителят и лицето,
с което той е договарял, са се споразумели във вреда на представлявания.
Ищецът основава претенцията си на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.12.2020г. (на л. 8 – л. 11 от делото), сключен с В. Ц. (починал на 25.12.2020г.)
и М. Ц., действащи чрез своя пълномощник св. Бойко Н. (с пълномощно от 18.12.2020г. на л. 14 –
л. 15 от делото). Видно от договора В. Ц. и М. Ц. се задължили да продадат на С. З. поземлен имот
с идентификатор *****.**.** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Б., общ.Н.,
адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ: 4164 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, номер
по предходен план: ******, съседи: *****.**.**, *****.**.** и *****.**.**. Продавачите се
задължили да продадат имота на купувача срещу сумата от 5000 лв., от които 2500 лв. – платени
при сключване на договора (видно от отбелязването в чл. 2.2.1 от него) и останалите 2500 лв. –
платими при подписване на окончателния договор. Окончателен договор следвало да бъде
подписан в срок от 2 месеца, считано от подпсиване на предварителния договор – 21.12.2020г. и
осигуряване на необходимите документи за изповядване на нотариалната сделка.
От удостоверение за наследници (на л. 50 от делото) се установява, че една от страните по
договора – В. Ц., починал на 25.12.2020г. (преди да е настъпил падежът на задължението за
сключване на окончателен договор). Той оставил за свои наследници М. Ц. – съпруга, Ц. Ц., Р. Ц. и
Д. Ц. – синове и В. Ц. – дъщеря. От справка от Софийски районен съд (на л. 127 от делото) се
установява, че на 28.09.2021г. били вписани заявления за отказ от наследството на В. Ц., направени
от Ц. Ц. и Р. Ц.. Съгласно т. II от Тълкувателно решение № 53 от 1.VI.1963 г. по гр. д. № 40/63 г.,
ОСГК при няколко наследници със смъртта на продавача по предварителния договор за продажба
на реална вещ задължението му за прехвърляне на вещта се разделя между наследниците му и
всеки от тях поема такава част от задължението, каквато съответствува на получената от него
идеална част от вещта. Купувачът може да иска от всеки от наследниците прехвърляне само на
притежаваната от наследника идеална част от вещта. Горното разбиране се поддържа и от новата
практика на върховната инстанция (напр. Решение № 438/15.12.2011г. по гр.д. № 1338/2010г. по
описа на IV гр. о. на ВКС).
2
От нотариален акт № 146, том IX, рег. № 6140, дело № 1667 от 07.06.2006г. на нотариус
Стоян Ангелов, с рег. № 208 по регистъра на НК (на л. 12 – л. 13 от делото) се установява, че по
време на брака си с ответницата М. Ц. (от приета и неоспорена нотариална декларация на л. 17 от
делото се установява, че В. Ц. и М. Ц. са били в брак, сключен на 05.09.2004г.), В. Ц. придобил
чрез попкупко-продажба собствеността върху поземлен имот с идентификатор *****.**.** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Баня. След като В. Ц. починал и по арг. от чл.
28 вр. чл. 27, ал. 1 вр. чл. 44, т. 1 от СК М. Ц. е придобила (с оглед прекратяване на СИО) ½
идеална част от собствеността върху имота. Останалата ½ идеална част е придобита по силата на
наследствено правоприемство от М. Ц., Д. Ц. и В. Ц. при равни квоти (с оглед разпоредбата на чл.
53 от ЗН, направения отказ от Цетан Ц. и Р. Ц. и възприетото в т. 2 от Тълкувателно решение №
148 от 10.XII.1986 г., ОСГК, че ако наследодателят е оставил след смъртта си съпруг и няколко
деца и някои от тях се откажат, счита се, че негови наследници са преживелият съпруг и тези от
децата, които не са се отрекли от наследството - при равни части). Т.е. по силата на наследствено
правоприемство всеки от М. Ц., Д. Ц. и В. Ц. е придобил собствеността върху 1/6 идеална част от
имота.
Налага се извод, че към момента, в който е следвало да се изповяда сделката М. Ц. е била
собственик на 4/6 идеални части от имота, а Д. и В. Ц. – на по 1/6 идеална част от имота и по арг.
от т. II от Тълкувателно решение № 53 от 1.VI.1963 г. по гр. д. № 40/63 г., ОСГК всеки от тях е
поел такава част от задължението за прехвърляне собствеността върху имота.
Следователно е сключен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, в изискуемата форма,
във връзка с който са изготвени всички необходими документи за сключване на окончателен (на л.
16 – л. 23 от делото) и към 20.02.2021г., задължението за сключване на окончателен договор вече е
било преминало към наследниците на междувременно починалия В. Ц. (един от продавачите по
договора). Сключване на окончателния договор било заявено още за 29.12.2020г., но (видно от
удостоверение от нотариус Линка Чуткина на л. 29 от делото) не се състояло поради смъртта на
единия от продавачите В. Ц.. От ищеца З. са отправени покани до наследниците на В. Ц. (на л. 24 и
л. 26 от делото), връчени на 23.02.2021г. и 24.02.2021г. (на л. 25, л. 27 и л. 28 от делото), за явяване
при нотариус и подписване на окончателен договор. От констативен протокол акт № 66, том I, рег.
№ 978 от 05.03.2021г. на нотариус Чуткина (на л. 30 от делото) се установява, че наследниците на
В. Ц. и М. Ц. не се явили пред нотариуса за сключване на окончателен договор – след изпращане
на покани от ищеца за това.
С оглед клаузите на цитирания договор съдът намира за доказано по делото, че между
страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот,
като падежът за сключване на окончателния договор е настъпил и е налице заплащане на част от
договорената продажна цена. Правото на собственост на ответниците върху цитирания недвижим
имот се установява от нотариален акт № 146, том IX, рег. № 6140, дело № 1667 от 07.06.2006г. на
нотариус Стоян Ангелов, с рег. № 208 по регистъра на НК и правилата на чл. 5, ал. 1 и чл. 9, ал. 1
от ЗН. Следователно и този факт е доказан по делото.
При тези данни от ответниците е направено възражение, че предварителният договор не е
породил целените от него правни последици на основание чл. 40 от ЗЗД, като правото по този
текст е упражнено от ответниците извънсъдебно на 01.03.2021г., чрез връчване на нотариална
покана до ищеца (на л. 92 – л. 95 от делото). Именно във връзка с това възражение на ответниците
е указано да докажат, че при сключване на предварителния договор представителят и лицето, с
3
което той е договарял, са се споразумели във вреда на представлявания.
Тук следва да се отбележи, че възражението на ответниците следва да се квалифицира като
такова по чл. 40 от ЗЗД с оглед изрично възприетото от съдебната практика (мотивите на т. 3 от
Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016г. по тълк.дело № 5/2014г. по описа на ОСГТК на
ВКС, Решение № 238 от 06.04.2020г. по гр.д. № 4277/2018г. по описа на IV гр. о. на ВКС и
Решение № 241 от 15.01.2021г. по гр.д. № 3796/2019г. по описа на IV гр. о. на ВКС), че във всички
случаи, когато страна, позоваваща се на нееквивалентност на насрещните престации по
двустранен възмезден договор като основание за недействителност на договора, е сключила този
договор чрез представител (по закон или по пълномощие), правното основание (правната
квалификация) е по чл. 40 от ЗЗД. Впрочем такава е и волята на ответниците, които са изложили
подобрни съображения за приложимостта на чл. 40 от ЗЗД, а са цитирали разпоредбата на чл. 26,
ал. 1, пр. 3 от ЗЗД именно във връзка с нееквивалентността на престациите, която е част от
възражението по чл. 40 от ЗЗД.
Фактическият състав на чл. 40 от ЗЗД е широко разглеждан в практиката на ВКС, като е
отразен подробно в мотивите на Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016г. по тълк.дело №
5/2014г. по описа на ОСГТК на ВКС, а така също и в множество други съдебни актове –
Определение № 69 от 13.02.2020г. по гр.д. № 2744/2019г. по описа на II гр. о. на ВКС, Решение №
190 от 07.02.2018г. по гр.д. № 180/2017г. по описа на IV гр. о. на ВКС и др. От цитираната съдебна
практика може да се направи извод, че фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.
40 ЗЗД се състои от два елемента: 1. Обективен елемент – договорът, сключен от представителя и
насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на представлявания (вкл. при неизгодни за
него условия; каквито се твърдят в настоящия случай). Преценката за наличието на увреждането,
респ. – за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки
отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора и 2. Субективен
елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за увреждането
на представлявания - недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора
относно увреждането на представлявания. Не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между
тях да увредят представлявания, а може да се сведе до тяхната недобросъвестност – и двамата да
знаят, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също
не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания – според конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на
договора.
Съдът намира, че по делото се установява първият елемент, а именно сключване на
договора при неизгодни за представляваните условия. Вярно е, че в пълномощното е дадена власт
на св. Н. да продаде имота за цена, която намери за добре (пълномощно на л. 14 от делото), но това
не го освобождава от задължението да сключи договора при изгодна за представителите цена.
Видно е, че договорът е сключен за цена от 5000 лв. Относно актуалната оценка на имота към
момента на сключване на предварителния договор съдът кредитира заключенията на съдебно-
техническата експертиза и допълнителната такава, приети в последното съдебно заседание по
делото. В тази връзка от значение е разпоредбата на чл. 24, ал. 2 от ЗОЗЗ, според която при
наличие на влязъл в сила подробен устройствен план заинтересованото лице предлага промяна на
предназначението на необходимата земеделска земя за неземеделски нужди. Както е установило
вещото лице при проучване на документите, касаещи процесния имот, за процесния имот е
изработен подробен устройствен план. С Решение № 1 от 24-25.01.2007г. е било променено и
4
предназначението на земеделската земя, като предназачението на имота е – незастроен имот за
жилищни нужди (видно от скица на л. 31 от делото). Вярно е, че вещото лице е констатирало
липса на издадено разрешение за строеж, като по арг. от чл. 24, ал. 5 от ЗОЗЗ решението за
промяна на предназначението на земеделската земя би следвало да е загубило действието си, но
това не означава, че е отпаднал приетия за територията ПУП-ПЗ (в този смисъл Определение №
421 от 24.11.2015г. по гр.д. № 4323/2015г. по описа на II гр. о. на ВКС). Следва да се отбележи, че
от вещото лице са дадени различни варианти за оценка на имота (но едни и същи към двата
момента - на изготвяне на експертизата и сключване на предварителния договор) – 89 750 лв. по
първоначалното заключение, 82 500 лв. (ако се приеме, че за имота не действа ПУП) и 76 830 лв. –
въз основа на конкретни оферти по метода на пазарните аналози. Очевидно е, че разликите между
посочените оценки не са съществени, като при всички случаи средната пазарна оценка на имота
към момента на сключване на предварителния договор надхвърля с над 15 пъти цената по
предварителния договор. Вещото лице е извършило оглед на имота, като е посочило и
характеристиките, които обосновават подобна оценка – имотът е в урбанизирана територия, на 147
м от строителните граници на населеното място, на около 133 метра от основен път Б.-В., осигурен
е подход към него. Ето защо съдът намира, че изследването на вещото лице е пълно и задълбочено
и е отчело всички характеристики на имота, включително одобрения ПУП и местположението му,
както и пазарни аналози на сходни имоти. Ето защо, с оглед трите различни, дадени от вещото
лице оценки, съдът приема, че следва да се приеме средната пазарна такава (дори и при вземане
предвид на обстоятелството, че за имота е отпаднало даденото решение за промяна на
предназначението), която е в размер на 82 500 лв. Тук следва да се отбележи, че дори оценка от
28 027 лв. (по цени на реални вписани сделки) надхвърля с над 5 пъти продажната цена по
предварителния договор. Съдът обаче приема именно стойност от 82 500 лв. за справедлива средна
пазарна стойност, тъй като (както се установява и от разпита на вещото лице) именно методът на
пазарните аналози е приложим към настоящия случай, като са посочени множество офертни цени,
по които е определена тази стойност. Очевидно предлагането на подобен вид имоти е именно на
посочените цени, поради което следва да се даде приоритет на него, а не на действително
вписаните в наличните в служба по вписвания актове цени. Както се посочи обаче – при всички
случаи действителната стойност на имота към момента на сключване на предварителния договор
надхвърля с между 5 и 15 пъти уговорената от пълномощника цена, което безспорно представлява
договарянето на неизгодни за упълномощителите условия (с оглед много по-ниската сума, която
би влязла в техния патримониум).
Съдебният състав, при анализ на събраните доказателства, не установи да е доказан вторият
елемент от фактическия състав на чл. 40 от ЗЗД, а именно недобросъвестност (знание) у купувача,
че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Както се посочи това знание не се
предполага и следва да бъде доказано (вкл. и чрез косвено доказване). Като свидетели по делото са
разпитани Бойко Н. (пълномощник при сключване на предварителния договор) и Веселин Минев
(оказал съдействие при сключване на сделката). От показанията им се установява начинът на
водене на преговори и сключване на предварителния договор. Както става ясно от показанията на
св. Н. между починалия В. Ц. и ищецът е проведена лична среща, при която те водели преговори
относно продажна цена на имота. От показанията и на двамата свидетели се установява, че ищецът
е трето лице, което е проявило интерес към закупуване на имота, което не е било в близки
отношения с пълномощника. Точно обратното - именно св. Н. и св. Минев са били в близки
отношения с В. Ц. и са му съдействали на място (с оглед местожителството на семейството му в гр.
5
С.) за продажбата на имота. Липсват каквито и да е данни, че ищецът се е познавал предварително
с пълномощника и между тях са се провеждали каквито и да е разговори, имащи за цел да увредят
В. Ц.. В практиката на ВКС (напр. Решение № 190 от 07.02.2018г. по гр.д. № 180/2017г. по описа
на IV гр. о. на ВКС) е възприето, че упълномощителят следва да установи намерението за
увреждане на пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение може да се основава и
на косвени доказателства, като например: близки родствени отношения между пълномощника и
третото лице в степен, в която законът презумира знание за увреждането (чл. 135, ал. 2 ЗЗД) или
заинтересованост (чл. 172 ГПК) вкл. даваща право на отказ от свидетелствуване (чл. 166, ал. 1, т. 2
ГПК), или трайни търговски отношения, или времевия период от упълномощаването до
сключването на разпоредителна сделка и последващи такива, сочещи, че третото лице е знаело и
се е възползвало от конкретната икономическа ситуация или обратно прехвърляне на правото на
собственост от третото лице в полза на пълномощника, както и поведението на приобретатателите
свързани с реализиране правомощията, които придобиват с придобиване право на собственост или
други действия, даващи основание да се приеме, че сделката е била сключена при сговаряне за
увреждане на представлявания. Нито едно такова обстоятелство не се установява по делото, като
всички събрани доказателства са в насока, че В. Ц. е желаел да продаде имота, а ищецът е лице,
проявило интерес към това, но без да са доказани никакви особени отношения между ищеца и
пълномощника (нито от примерно изброените в практиката на ВКС, посочени по-горе, нито от
друго естество, което да навежда към неговата недобросъвестност). Следва да се отбележи, че ако
е имало такива индиции и доказателства, не е имало пречка да се ангажират по делото, тъй като
ответницата М. Ц. е активен участник в сделката (един от упълномощителите) и се е снабдила с
множество документи, имащи за цел да доведат до оформяне на продажбата на имота (на л. 16 – л.
23 от делото). Следователно ако са били налице обективни факти, които са били в насока, че е
налице „сговор“ между пълномощника и купувача (по смисъла на понятието „сговор“, дадено в
съдебната практика) не е имало пречка същите да се въведат в процеса и да се докажат след
провеждане на необходимото (вкл. и косвено) доказване за това. Както се посочи – единствените
събрани по делото доказателства не навеждат на недобросъвестност на купувача, поради което
този втори елемент от фактическия състав на възражението по чл. 40 от ЗЗД остава недоказан
(въпреки разпределената доказателствена тежест).
Налага се краен извод, че субективният елемент на увреждането по чл. 40 от ЗЗД остава
недоказан по делото, поради което не може да се приеме, че предварителният договор не е породил
правното си действие. С оглед показанията на посочените по-горе свидетели не се установя
недобросъвестност и при водене на преговорите. Този извод няма как да се промени от
представената в оригинал разписка (на л. 129 от делото), за която се доказа (с оглед неоспореното и
прието заключение на съдебно-почеркова експертиза), че е подписана от лицето Д.М., тъй като тя
няма отношение към ищеца и „знанието“ му за увреждане на продавачите.
Ето защо не съществува сочената пречка (при приложението на чл. 40 ЗЗД) за сключване на
окончателен договор.
Следва да се обърне внимание обаче, че по смисъла на чл. 130, ал. 3 от СК извършването на
действия по разпореждане с недвижими имоти на непълнолетни лица става с разрешение на
районния съд – само ако разпореждането не противоречи на интереса на детето. Вярно е, че такова
разрешение липса, но настоящия съдебен състав, в рамките на правомощията си по чл. 362 и сл. от
ГПК може да се извърши преценка за наличието на предпоставките по чл. 130, ал. 3 от СК. В
практиката на ВКС е прието (Определение № 412 от 25.05.2022г. по гр.д. № 3060/2020г. по описа
6
на IV гр. о. на ВКС), че няма пречка в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, когато продавачът по
сделката, която се иска да бъде обявена за окончателна, е непълнолетно лице, да се извърши
проверка на обстоятелствата по чл. 130, ал. 3 от СК. Посочени са и обстоятелства, за които съдът
принципно следи в рамките на тази проверка: 1. разликата между уговорената и действителната
цена към датата на продажбата – т.е. на решенето по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, 2. наличието на
инфлационни процесни; 3. необходимост от задоволяване на неотложни битови, социални,
образователни, лечебни и пр. нужди на децата. Както е прието в цитирания съдебен акт
запазването на недвижимото имущество, което особено към настоящия момент, няма изгледи да
понижава стойността си, е категорично за предпочитане срещу получаване в замяна на пари, при
инфлационните процеси, предлаганите от банките лихви и липсата на каквато и да е конкретна цел
за сигурна и изгодна инвестиция. В настоящия случай и за проверка интересите на непълнолетните
деца по делото са постъпили два броя становища от ДСП „Младост“ (на л. 147 – л. 148), според
които интересите на децата биха били защитени единствено ако продажната цена не е по-ниска от
средната пазарна цена за такъв тип имоти и средствата от продажбата бъдат оползотворени в
интерес на децата. С оглед приетото по-горе, съдът достигна до извод, че продажната цена е с над
15 пъти по-ниска от средната пазарна цена за подобен вид имоти, което е изключителна разлика и
е в ущърб на непълнолетните деца. Дори и по цени на реално вписани сделки разликата е над 5
пъти, което е съществено разминаване (през призмата на интересите на децата). Към момента на
приключване на устните състезания по делото – 26.09.2022г. (към който съдът следва да следи за
интересите на децата) са общоизвестни трайните инфлационни процеси, които водят до
обезценяване на паричните средства и увеличаване на цените на недвижимите имоти. Това е
допълнителен фактор в подкрепа на тезата, че получаване от децата на сума, която е многократно
по-ниска от пазарната стойност, изобщо не е в техен интерес. Нещо повече – няма нито едно
събрано доказателство по делото, което да е в насока, че към момента за децата е налице
необходимост от получаване на парични средства с цел задоволяване на техни нужди. Т.е. дори и
малката сума, която следва да получат при окончателно сключване на договора (припадащата им
се част от остатъка за плащане от 2500 лв.) би довела практически до неизгодни за децата
последици, тъй като ще получат ниска парична сума, без конкретна необходимост от това, която
ще бъде обезценена много бързо от постоянно нарастващите инфлационни процеси.
Горните изводи мотивират съда да приеме, че обявяването на предварителния договор за
окончателен по отношение на непълнолетните деца не е в техен интерес, поради което не следва да
бъде давано подобно разрешение по смисъла на чл. 130, ал. 3 от СК, респ. предявеният иск спрямо
тях следва да бъде отхвърлен.
При всичко изложено до тук може да се направи извод, че предявеният иск е основателен
по отношение на притежаваните от М. Ц. 4/6 идеални части от имота и следва да бъде уважен в
тази част. В останалата част – за притежаваните от непълнолетните Д. и В. Ц.и (по 1/6 идеална
част) искът следва да бъде отхвърлен. С оглед изрично посоченото в договора, че продажната цена
е от 5000 лв. и отразеното, че са заплатени при подписването 2500 лв., а останалите 2500 лв. към
момента не са заплатени, съдът намира, че в частта, в която се уважа искът, решението следва да
бъде постановено под условие, а именно: ищецът да изпълни задължението си по договора. Тъй
като продажната цена по договора за целия имот е от 5000 лв., то за 4/6 идеални части от него е от
3333,33 лв. Т.е. при вече платени 2500 лв. ищецът следва да заплати на М. Ц. още 833,33 лв. – в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обаяви за окончателен сключеният
7
между страните предварителен договор купувачът следва да заплати дължимата нотариална такса
по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност,
както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по сметка на Община Несебър – в размер на
3 % от уговорената цена на имота съгласно чл. 41, ал. 2 вр. чл. 40, ал. 2, т. 1 от Наредба № 14 за
определяне на размера на местните данъци, приета от Общински съвет Несебър, към която
препраща чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ. Уговорената цена за продажба на 4/6 идеални части от процесния
имот е в размер на 3333 лв. Следователно дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в
размер на 73,83 лв., а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 99,99 лв. Ето
защо ищецът следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната такса по сметка на
Районен съд Несебър, а данъка – по сметка на Община Несебър.
На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок от
влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по представен препис. Наред с
това по арг. от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС на ищеца следва да се издаде заверен
препис от решението след като докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота,
както и данъците и другите задължения на праводателя му към държавата.
С оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва служебно да се
впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му. Тъй като
възбраната следва да се впише служебно – по разпореждане на съда, в случая приложение намират
чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр.
Несебър трябва да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен
съд Несебър, датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота,
който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за
обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два заверени
екземпляра от настоящото решение.
При този изход на спора в полза на ответниците не следва да бъдат присъждани разноски,
тъй като от представените доказателства (на л. 117 и л. 120 от делото) е видно, че всички разноски
за внесени от М. Ц., спрямо която искът се уважава.
От ищеца са представени доказателства за направени разноски в размер на 1651,90 лв. (не
следва да се присъждат разноски за куриерски услуги и банкови такси), от които М. Ц. следва да
бъде осъдена да му заплати сума, съответстваща на нейната квота в собствеността – 1101,27 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по отношение на М. Н.
Ц., ЕГН **********, с адрес в гр.С., ж.к."М.*", бл.**, вх.*, ет.**, ап.**, предварителния договор от
21.12.2020г., сключен между В. Ц.ов Ц., починал на 25.12.2020г., М. Н. Ц., ЕГН ********** -
продавачи, и С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж. к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.** - купувач,
в частта му за покупко-продажба на притежаваните от М. Н. Ц. 4/6 идеални части, от които
1/6 идеална част въз основа на наследствено правоприемство от В. Ц.ов Ц., от поземлен имот с
идентификатор *****.**.** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Б., общ.Н.,
адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ: 4164 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди, номер
8
по предходен план: ******, съседи: *****.**.**, *****.**.** и *****.**.**, ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ
в двуседмичен срок от влизане на решението в сила С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С.,
ж. к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, заплати на М. Н. Ц., ЕГН **********, с адрес в гр.С.,
ж.к."М.*", бл.**, вх.*, ет.**, ап.**, сумата от 833,33 лв., представляваща незаплатено
възнагражниде по договора, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на М. Ц.
задължения към държавата.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от С. З. З., ЕГН
**********, с адрес в гр. С., ж. к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, срещу Д. В. Ц., ЕГН **********, с
адрес в гр.С., ж.к."М.*", бл.**, вх.*, ет.**, ап.** и В. В. Ц., ЕГН **********, с адрес в гр.С.,
ж.к."М.*", бл.**, вх.*, ет.**, ап.**, с който се иска да се обяви за окончателен предварителният
договор от 21.12.2020г., сключен между В. Ц.ов Ц., починал на 25.12.2020г., М. Н. Ц., ЕГН
********** - продавачи, и С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж. к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*,
ап.** - купувач, в частта му за покупко-продажба на притежаваната от Д. В. Ц. 1/6 идеална част и
от В. В. Ц. 1/6 идеална част (общо 2/6 идеални части) - въз основа на наследствено
правоприемство от В. Ц.ов Ц., от поземлен имот с идентификатор *****.**.** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с. Б., общ.Н., адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ:
4164 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
незастроен имот за жилищни нужди, номер по предходен план: ******, съседи: *****.**.**,
*****.**.** и *****.**.**.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж.
к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, да заплати нотариална такса в размер на 73,83 лв. по сметка на
Районен съд Несебър.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж.
к. "Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, да заплати на Община Несебър данък за възмездно придобиване на
имущество в размер на 99,99 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК М. Н. Ц., ЕГН **********, с адрес в гр.С.,
ж.к."М.*", бл.**, вх.*, ет.**, ап.**, да заплати на С. З. З., ЕГН **********, с адрес в гр. С., ж. к.
"Л.", бл.***, вх.*, ет.*, ап.**, сумата от 1101,27 лв., представляваща припадаща се част, съобразно
квотата й в съсобствеността, от направените по делото разноски.
ПОСТАНОВЯВА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА след влизане на решението в сила върху 4/6
идеални части от поземлен имот с идентификатор *****.**.** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с. Б., общ.Н., адрес на поземления имот „местност Ю.“, площ: 4164 кв.
м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен
имот за жилищни нужди, номер по предходен план: ******, съседи: *****.**.**, *****.**.** и
*****.**.**, до изплащането на разноските по превхърлянето на имота – нотариална такса и данък
за възмездно придобиване на имущество, определени в настоящото решение.
След влизане в сила на решението до Служба по вписванията гр. Несебър да се изпрати
писмо, в което да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд
Несебър, датата и номерът на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота,
който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за
обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото да се приложат два заверени екземпляра от
настоящото решение.
На ищеца да се укаже, че в шестмесечен срок от влизане в сила на решението следва да
9
осъществи вписването му в Служба по вписванията гр. Несебър по представен препис.
На ищеца да се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за
внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че М. Н. Ц., не дължи
публични държавни и общински вземания.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от
връчването му.
След приключване на делото с влязъл в сила съдебен акт на постъпилите оригинални
документи от ОД на МВР Бургас (на л. 164 – л. 172 от делото) да се направят копия, които да
останат по делото, а оригиналите да бъдат върнати на ОД на МВР Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
10