№ 81
гр. С., 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – С., ВТОРИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Меденка М. Недкова
при участието на секретаря Софка М. Димитрова
като разгледа докладваното от Меденка М. Недкова Търговско дело №
20225400900010 по описа за 2022 година
Производството е по чл.19ал.3 ЗЗД.
ИЩЕЦЪТ „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано
от управителя В. Д. К., твърди в исковата молба, че на 7.ІІ.2017год., в
качеството му на купувач е сключил с ответника “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК
***, в качеството му на продавач, предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти, по силата на който ответникът се задължил да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните недвижими
имоти: 1.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67653.918.676.1.50
по кадастралната карта и регистри на гр. С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия,
картография и кадастър гр. София, с площ 20,00кв.м, представляващ офис №
48, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при
съседни самостоятелни обекти- на същия стаж- няма, под обекта-
67653.918.676.1.41 и 67653.918.676.1.42, над обекта- няма, намиращ се на
административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ул."Д. П.“ № 1-А, ет. 6, офис № 48,
намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение № 314/10.VІІ.2015год. по
чл. 202 от ЗУТ, заедно с 1,53 % идеални части от общите части на сградата,
съответстващи на 6,14кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за
обществено ползване с идентификатор 67653.918.676 и ведно с 1,53 %
1
идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор 67653.918.676, в който е построена сградата, съответстващи
на 8,91кв.м, с продажна цена за имота в размер на 12 000,00 лева с ДДС; 2.
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67653.918.676.1.51 по
кадастралната карта и регистри на гр. С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия,
картография и кадастър гр. София, с площ 32,10кв.м, представляващ офис №
47, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при
съседни самостоятелни обекти: на същия етаж- 67653.918.676.1.52, под
обекта- 67653.918.676.1.47 и 67653,918,676.1.48. над обекта- няма, намиращ
се на административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ул. "Д. П.“ №1-А, ет.6, офис №
47, намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение №314/10.VІІ.2015год.
по чл.202 от ЗУТ, заедно с 2,45% идеални части от общите части на сградата,
съответстващи на 9,85кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за
обществено ползване с идентификатор 67653.918.676.1 и ведно с 2,45 %
идеални части от правото на собственост върху поземлен имот с
идентификатор 67653.918.676, в който е построена сградата, съответстващи
на 14,30кв.м, с продажна цена за имота в размер на 21 000.00 лева с ДДС, и
3.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67653.918.676.1.52 по
кадастралната карта и регистри на гр.С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на Агенция по геодезия,
картография и кадастър гр.София, с площ 32,70кв.м, представляващ офис №
46, с предназначение на самостоятелния обект- за офис, на едно ниво, при
съседни самостоятелни обекти: на същия етаж- 67653.918.676.1.51, под
обекта- 67653.918.676.1.49, над обекта- няма, намиращ се на административен
адрес: п.к. 4700, гр. С., ул."Д. П.“ №1-А, ет.6, офис № 46, намиращ се на кота
+14,00, съгласно удостоверение №314/10.VІІ.2015год. по чл. 202 от ЗУТ,
заедно с 2,50% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на
10.04кв.м от новопостроена пететажна масивна сграда за обществено
ползване с идентификатор 67653.918.676.1 и ведно с 2,50% идеални части от
правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676,
в който е построена сградата, съответстващи на 14,57кв.м, с продажна цена за
имота в размер на 22 000.00 лева с ДДС. Общата продажна цена на
продаваните недвижими имоти е в размер на 55 000.00лева с ДДС. Твърди, че
при подписване на предварителния договор, е заплатил в брой на ответника
2
сумата от 25 000.00лв., представляваща капаро /задатък/ по договора, като
самият договор служи и вместо разписка за получаване на сумата. Съгласно
чл.4 ал.2 от предварителния договор, продавачът е декларирал, че имотите,
предмет на договора, не са ипотекирани, освен в полза на третото лице „И.“
ООД, ЕИК ***, по договорна ипотека, вписана в Службата по вписванията
гр.С. с вх.№2834/1.ХІІ.2016год., акт №111, том І, дело №1133/2016год., както
и че няма други противопоставими тежести върху имотите, освен така
учредената ипотека, няма вписани и наложени други тежести и права на трети
лица, няма висящи спорове за собственост и други облигационни задължения
за имотите, противопоставими на купувача. Ответникът се е задължил,
съгласно чл.4ал.4 от договора, в двумесечен срок след подписване на
предварителния договор, да заличи учредената договорна ипотека, в противен
случай дължи неустойка в размер на 0.1% от продажната цена за всеки ден на
забавата, но не повече от 50% от общия размер на продажната цена. Тъй като
учредената ипотека не е заличена в договорения срок- до 7.V.2017год.,
ищецът счита, че ответникът се намира в забава, считано от 8.V.2017год., и
затова дължи неустойка в максималния размер по чл.4ал.4 от договора-
27 500.00лв. Освен това, съгласно чл.6 от договора, при непредаване на
владението върху имотите в срок или в случай на виновна забава от страна на
продавача за сключване на окончателен договор, продавачът дължи на
купувача неустойка в размер на продажната цена, което обезщетение
страните изрично са декларирали, че не е прекомерно. Поради неизпълнение
на задълженията на продавача „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ищецът „А.-Л.“ ЕООД
гр.С., с нотариална покана рег.№4807/19.VІІ.2021год. на З. Н.- помощник-
нотариус при нотариус Мария В.ева, с рег.№370 по РНК, ищецът поканил
ответника в 10дневен срок от получаването на нотариалната покана, да
изпълни задълженията си по предварителния договор, като предаде
владението на недвижимите имоти и прехвърли собствеността върху тях по
надлежния ред. Едновременно с това, „А.-Л.“ ЕООД гр.С., позовавайки се на
правата си по предварителния договор, уведомява ответника, че прави
изявление за прихващане на дължимия остатък от продажната цена в размер
на 30 000лв., с начислените неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от предварителния
договор до размера на по-малката от двете насрещно дължими суми, а
именно- до размер на 30 000лв. Нотариалната покана е връчена на ответника
на 26.VІІ.2021год. от нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК. С изричен
3
отговор на тази покана, рег.№2083/4.VІІІ.2021год. на нотариус Анастасия
Славкова, с рег.№166 по РНК, ответникът „Д.-Х“ ЕООД гр.С. отрича
наличието на сключен предварителен договор за покупко-продажба на
процесните недвижими имоти между двете дружества. Поради което е налице
правен интерес за ищеца от предявяване на иска по чл.19ал.3 ЗЗД срещу
ответното дружество. Ето защо ищецът моли С.ският окръжен съд да
постанови решение, с което да обяви на основание чл.19ал.3 ЗЗД за
окончателен Предварителния договор от 7.ІІ.2017год. за покупко-продажба на
недвижими имоти, сключен между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като
продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като купувач, срещу обща
продажна цена на недвижимите имоти в размер на 55 000.00лв., от които
капаро в размер на 25 000.00лв. е платено при сключване на договора, а
остатъкът в размер на 30 000.00лв. е платен чрез прихващане с начислените
неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от договора до размера на по-малката от двете
насрещни дължими суми- до размер на 30 000.00лв., като му присъди и
направените по делото разноски, съгласно представения списък по чл.80 ГПК.
ОТВЕТНИКЪТ „Д. - Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
представлявано от управителя Д. В. Х., чрез пълномощника му адв. С. Х.,
подава писмен отговор вх.№870/14.ІІІ.2022год. на исковата молба.
Ответникът счита, че предявеният иск е допустим, но неоснователен. Прави
възражение, че предварителният договор от 7.ІІ.2017год. е унищожаема
правна сделка, като извършена поради грешка на основание чл.27 ЗЗД, затова
моли съдът да отхвърли предявения иск като неоснователен и унищожи
предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
7.ІІ.2017год. Алтернативно- прави възражение, че предварителният договор
от 7.ІІ.2017год. е унищожаем като сключен в резултат на измама.
Алтернативно- моли съдът да прогласи нищожността на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 7.ІІ.2017год. на
основание чл.26ал.2 ЗЗД, поради липса на воля на законния представител на
ответното дружество за сключване на процесната сделка. Ответникът оспорва
достоверността на датата на сключване на процесния предварителен договор,
оспорва и подписа на законния му представител под предварителния договор,
затова моли съдът да изиска оригинала на предварителния договор от
7.ІІ.2017год. Посочва факти и доказателства за съществуващи облигационни
взаимоотношения на ответното дружество с лицето В. А. К. и негови
4
търговски дружества, които според ответника са причината за изготвяне на
процесния предварителен договор за покупко-продажба от 7.ІІ.2017год. и
подписването му по грешка от Д. Х., като управител на ответното дружество.
Твърди, че В. Д. К., респективно дружеството-ищец, е подставено лице на В.
А. К.. В. К. е бивш личен шофьор на В. К.. Същият дългогодишно бил свързан
с В. К. и чрез участие в капитала и/или управлението на търговски дружества,
притежавани или контролирани от В. К., като „М.-СВ“ ЕООД, ЕИК ***, „С.
2012“ ЕООД, ЕИК ***, „П. БГ“ ЕООД, ЕИК ***, като капиталът на
последното търговско дружество се притежава от Д.а С. М., с която В. К. е
във фактическо брачно съжителство и е майка на децата му. Управителят на
ответното дружество твърди, че никога не се е срещал и разговарял,
договарял или подписвал каквото и да било с В. К., затова твърди, че
процесният предварителен договор е сделка, сключена поради грешка,
умишлено предизвикана чрез измамливи действия. Сделката е напълно
икономически, логически и житейски необоснована, защото липсва разумна
причина, търговско дружество, което по дефиниция съществува, за да
извършва дейност и да реализира печалба, да обещае да продаде свои активи
за цена от 55 000лв., която цена е под тяхната отчетна стойност и дори много
под данъчната им оценка, тъй като сумата е с включен ДДС. Още повече, че
ответното дружество е закупило процесните недвижими имоти- три офиса, за
сумата 71 520лв., а сега стойността им е много по-висока, поради повишаване
на пазарната стойност на недвижимите имоти, и заради подобренията, които
ответникът е извършил в тези имоти след закупуването им. Ответникът сочи,
че не би могъл да получи сумата 25 000лв. в брой, като задатък по процесната
сделка, тъй като би нарушил изискванията на ЗОПБ. Сочи, че ищцовото
дружество е „кухо“ дружество, което не е осъществявало дейност през
последните години, поради което не би могло както да му заплати задатък от
25 000лв., така и разноските в настоящето производство. Счита, че замисълът
бил процесните имоти да бъдат придобити без да се плаща нищо за тях.
Прави възражение за погасяване по давност на неустойките в общ размер на
30 000лв., за които претендира ищеца.Претендира за съдебните разноски по
делото, съгласно представения списък по чл.80 ГПК.
С.ският окръжен съд като взе предвид изложеното в
исковата молба от ищеца и неговият пълномощник адв. Б.К., становището на
ответника и неговият пълномощник адв. С. Х., обсъди събраните по делото
5
писмени и гласни доказателства, както и заключенията на СПЕ и ССчЕ, в
тяхната съвкупност и поотделно, на основание чл.235 ГПК, направи следните
фактически и правни изводи:
От представените по делото доказателства безспорно се
установява, че на 7.ІІ.2017год., между “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК ***,
представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Д. В. Х., в
качеството на продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано от
едноличният собственик на капитала и управител В. Д. К., като купувач, е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти.
Предмет на предварителният договор за покупко-продажба /чл.1ал.1/ е
правото на собственост на следните недвижими имоти:
1.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.50 по КККР на гр. С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
20,00кв.м, представляващ офис № 48, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти- на същия
стаж- няма, под обекта- 67653.918.676.1.41 и 67653.918.676.1.42, над обекта-
няма, намиращ се на административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ул."Д. П.“ №1-
А, ет.6, офис № 48, намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение
№314/10.VІІ.2015год. по чл.202 от ЗУТ, заедно с 1,53% идеални части от
общите части на сградата, съответстващи на 6,14кв.м от новопостроена
пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор
67653.918.676 и ведно с 1,53 % идеални части от правото на собственост
върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е построена
сградата, съответстващи на 8,91кв.м, с продажна цена за имота в размер на 12
000,00 лева с ДДС;
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.51 по КККР на гр.С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
32,10кв.м, представляващ офис № 47, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж- 67653.918.676.1.52, под обекта- 67653.918.676.1.47 и
67653,918,676.1.48. над обекта- няма, намиращ се на административен адрес:
п.к. 4700, гр.С., ул. "Д. П.“ №1-А, ет.6, офис № 47, намиращ се на кота +14,00
6
съгласно удостоверение №314/10.VІІ.2015год. по чл.202 от ЗУТ, заедно с 2,45
% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 9,85кв.м от
новопостроена пететажна масивна сграда за обществено ползване с
идентификатор 67653.918.676.1 и ведно с 2,45 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е
построена сградата, съответстващи на 14,30кв.м, с продажна цена за имота в
размер на 21 000.00лева с ДДС, и
3.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.52 по КККР на гр.С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
32,70кв.м, представляващ офис № 46, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж- 67653.918.676.1.51, под обекта- 67653.918.676.1.49, над обекта- няма,
намиращ се на административен адрес: п.к.4700, гр.С., ул."Д. П.“№1-А, ет.6,
офис № 46, намиращ се на кота +14,00, съгласно удостоверение №
314/10.VІІ.2015год. по чл. 202 от ЗУТ, заедно с 2,50 % идеални части от
общите части на сградата, съответстващи на 10.04кв.м от новопостроена
пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор
67653.918.676.1 и ведно с 2,50 % идеални части от правото на собственост
върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е построена
сградата, съответстващи на 14,57кв.м, с продажна цена за имота в размер на
22 000.00 лева с ДДС.
Съгласно чл.1ал.2 от договора, владението на имотите,
следва да се предаде от продавача на купувача в срок до 31.V.2017год., но не
по-късно от деня на сключване на окончателния договор.
Съгласно чл.2 от договора, купувачът се е задължил да
плати на продавача срещу прехвърляне на негово име и в изискуемата от
закона нотариална форма, на съответното право на собственост върху
имотите, цена в общ размер на 55 000.00лв. с ДДС, от която сумата от
25 000.00лв. е заплатена като капаро /задатък/ от купувача на продавача в
брой, при подписване на договора, в уверение на което договора служи на
разписка. Разликата до действително уговорената продажна цена от
55 000.00лв. се заплаща от купувача на продавача по банков път в деня на
подписване на окончателния договор-чл.2ал.2.
7
Страните са се задължили, съгласно чл.3 от договора, да
сключат окончателен договор не по-късно от 31.V.2017год.
Съгласно чл.4ал.2 от договора, продавачът е декларирал, че
към датата на сключване на договора, имотите, предмет на предварителния
договор, не са ипотекирани за обезпечаване на банкови кредити и други
заеми, освен в полза на „И.“ ООД, ЕИК *** с договорна ипотека, вписана в
Службата по вписванията гр.С. с вх.№2834/1.ХІІ.2016год., акт №111, том І,
дело №1133/2016год., че няма други противопоставими тежести върху
имотите, няма вписани и наложени други тежести и права на трети лица, няма
висящи спорове за собственост и други облигационни задължения за имотите,
противопоставими на купувача. Продавачът се е задължил /чл.4ал.4 от
договора/, да заличи вписаната договорна ипотека върху имотите, в срок не
по-късно от 7.V.2017год., като в случай на забава, считано от 8.V.2017год.
дължи на купувача неустойка в размер на 0.1% от продажната цена за всеки
ден забава, но не повече от 50% от общия размер на продажната цена, която
неустойка страните не считат за прекомерна, нито надхвърляща морала и
добрите нрави.
Купувачът се е задължил /чл.5ал.1 от договора/ да плати на
продавача остатъка от договорената продажна цена на имотите при
подписване на окончателния договор.
А съгласно чл.6 от договора, при виновна забава от страна на
продавача за сключване на окончателен договор, за предаване на владението
на имотите, свободни от ипотека и наематели, той дължи на купувача
неустойка за неизпълнение на договорните задължения в размер на
продажната цена, което обезщетение страните не считат за прекомерно
определено.
Тъй като ответното дружество оспори истинността на
предварителния договор, сключен на 7.ІІ.2017год. /относно подписа на
управителя и едноличен собственик на капитала Д. Х./, съдът откри
производство по оспорване истинността /авторството/ на този договор и
задължи ищеца да представи оригинала на договора. По делото като
доказателство е приет оригинала на предварителния договор, сключен на
7.ІІ.2017год.-стр.175-177 от делото. Вещото лице по назначената СПЕ Румен
С.ов Глухов, специалист към Научно-техническата лаборатория при ОД на
8
МВР- С., в заключението си твърди, че върху оригинала на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 7.ІІ.2017год.,
между “Д.-Х” ЕООД гр.С. и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., подписът за “продавач” е
изписан от лицето Д. В. Х., ЕГН ********** с черна химикална паста.
Съдът възприема заключението на вещото лице по СПЕ
изцяло, като компетентно и добросъвестно изготвено, както и неоспорено от
страните по настоящето дело.
Съдът сравни оригинала на предварителния договор с
представеното с исковата молба копие на предварителен договор и установи,
че те напълно съвпадат като съдържание. От така събраните доказателства-
оригинал на предварителен договор, сключен между страните на 7.ІІ.2017год.
и заключението на СПЕ, съдът приема, че предварителния договор за
покупко-продажба на недвижими имоти е истински, действително подписан
между продавача “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК *** представляван от едноличния
собственик на капитала и управител Д. В. Х., ЕГН ********** и купувача
„Абигел- Лес“ ЕООД гр.С., ЕИК***, представляван от едноличния
собственик на капитала и управител В. Д. К., ЕГН **********.
Безспорно е, че продавачът “Д.-Х” ЕООД гр.С., ЕИК *** е
собственик на процесните недвижими имоти, което се установява от
представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №26,
том І, рег.№521, н.д.№23/2016год. на нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по
РНК, вписан като акт №82, том І, н.д. №55/2016год., вх.рег.
№208/13.VІІ.2016год. на Службата по вписванията гр.С. към АВп.
С нотариална покана рег.№4807/19.VІІ.2021год. на нотариус
Мария В.ева, с рег.№370 по РНК, ищецът „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
представлявано от управителя В. Д. К., е поканил „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК
*** в 10 дневен срок от получаване на нотариалната покана, да изпълни
задълженията си съгласно подписания предварителен договор за покупко-
продажба, като му предаде владението и прехвърли собствеността върху
недвижимите имоти по надлежния ред. Уведомил е „Д.-Х“ ЕООД гр.С., че
ползвайки се от правата му по предварителния договор, прави изявление за
прихващане на дължимия от „А.-Л.“ ЕООД гр.С. остатък от продажната цена
в размер на 30 000.00лв. с начислената неустойка по чл.4ал.4 и чл.6 от
договора до размера на по-малката от двете насрещно дължими суми, а
9
именно до сумата 30 000.00лв. Нотариалната покана е връчена лично на Д. Х.,
управител на „Д.-Х“ ЕООД гр.С., на 26.VІІ.2021год. от нотариус Ана Шопова,
с рег.№613 по РНК.
С изричен отговор на нотариалната покана, рег.
№2083/4.VІІІ.2021год. на нотариус Анастасия Славкова, с рег.№166 по РНК,
ответникът „Д.-Х“ ЕООД гр.С. отрича наличието на сключен предварителен
договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти между двете
дружества. Заявил е, че дружеството не е сключвало никакъв предварителен
договор или каквато и да било правна сделка с „А.-Л.“ ЕООД гр.С., между
двете дружества никога не са съществували договорни или преддоговорни
отношения и контакти, затова твърденията на ищеца будели недоумение.
Никога не е получавало и сумата 25 000.00лв. в брой, което е и сериозно
нарушение на изискванията на ЗОПБ и би било повод за заплащане на
имуществена санкция в размер на 50% от платената сума, съгласно чл.5 от
ЗОПБ. Отговорът на нотариалната покана е връчен лично на В. Д. К.,
управител на „А.-Л.“ ЕООД гр.С., на 9.ІХ.2021год. чрез нотариус Анастасия
Славкова, с рег.№366 по РНК.
Ответникът прави възражение, че предварителният договор
за покупко-продажба на недвижими имоти от 7.ІІ.2017год. е унищожаема
правна сделка, на основание чл.27 ЗЗД, тъй като подписа под договора е
изпълнен поради грешка. Алтернативно- предварителният договор е правна
сделка, сключена в резултат на измама, алтернативно- е нищожна правна
сделка, на основание чл.26ал.2 ЗЗД, поради липса на воля за сключване на
такъв договор. Твърди, че заинтересувано от тази сделка, е третото лице В. А.
К., който искал да получи собствеността върху процесните недвижими имоти,
и за целта е използвал В. Д. К. и неговото дружество „А.-Л.“ ЕООД гр.С., като
подставено лице /„сламен човек“/. За доказване на възраженията му, както и
за финансови и облигационни взаимоотношения между „Д.-Х“ ЕООД гр.С. и
В. А. К. и негови дружества, ответникът представя следните доказателства:
Нотариален акт за учредяване право на строеж върху
недвижим имот №85, том І, рег.№1635, н.д.№81/2009год. на нотариус
Анастасия Славкова, с рег.№366 по РНК, чрез който „П.с.“ ЕООД гр.София,
ЕИК175053815 учредява възмездно в полза на „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***
право на строеж върху УПИ ІV-193, в кв.15 по ПУП на гр.С., целият с площ
10
583кв.м., образуван от ПИ с идентификатор 67653.918.676, с площ 583кв.м.,
което вещно право на строеж включва правото да построи и придобие право
на собственост върху снек-бар със застроена площ 160кв.м., офис№19 със
застроена площ 25кв.м. и офис№20 със застроена площ 21.75кв.м. в сградата,
която се строи в този УПИ, като учреденото право на строеж е с обща цена
60 000лв.
На 11.ІІІ.2013год. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба и изграждане на недвижим имот между „М.-СВ“ ЕООД
гр.София, ЕИК ***, представлявано от В. А. К., като продавач-изпълнител и
Южноцентрално държавно предприятие /ЮЦДП/ гр.С., ЕИК *********,
представлявано от директора Б.А., като купувач, с който продавачът се е
задължил със свои сили и средства да построи и въведе в експлоатация
съответните етажи на сграда за обществено ползване в ПИ с идентификатор
67653.918.676, с площ 583кв.м., които да бъдат закупени след това от
купувача ЮЦДП. Договорът е с нотариална заверка на подписите рег.№823 и
824/11.ІІІ.2013год. на нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК.
На 6.VІ.2012год. било сключено споразумение между „Д.-Х“
ЕООД гр.С., ЕИК ***, като първа страна /продавач/ и „М.-СВ“ ЕООД
гр.София, ЕИК ***, като втора страна /купувач/, със съгласието и
потвърждението на ЕТ „Г.П.“ гр.София, ЕИК ***, с което „Д.-Х“ ЕООД гр.С.
се е задължил да прехвърли на „М.-СВ“ ЕООД гр.София, в момента на
завършването им, правото на собственост върху обектите, построени
съгласно учреденото право на строеж- снек-бар със застроена площ 160кв.м.,
офис№19 със застроена площ 25.60кв.м. и офис№20 със застроена площ
21.75кв.м., като самостоятелни обекти в строящата се пететажна сграда в ПИ
с идентификатор 67652.918.676 с площ 583кв.м., а „М.-СВ“ ЕООД гр.София
се е задължило за извърши за своя сметка всички СМР във връзка с
построяването на сградата. „М.-СВ“ ЕООД гр.София се е задължило да
заплати на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. 50 000лв. срещу прехвърлянето на правото на
собственост върху горепосочените обекти. Споразумението е с нотариална
заверка на подписите рег.№4297/15.Х.2012год. на нотариус Ана Шопова, с
рег.№613 по РНК. На 6.VІ.2012год. е сключен анекс към споразумението от
6.VІ.2012год., съгласно което чл.2 се изменя, като срещу прехвърляне правото
на собственост по отношение на обектите в описания ПИ, „М.-СВ“ ЕООД
гр.София се задължава да заплати на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. сумата 210 000лв., в
11
срок не по-късно от 30.ХІ.2012год., при условията на разсрочено плащане по
споразумението.
На 22.І.2013год. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като продавач и „М.-
СВ“ ЕООД гр.София, ЕИК ***, като купувач, с който „М.-СВ“ ЕООД
гр.София се е задължило да закупи правото на строеж върху самостоятелните
обекти: снек-бар със застроена площ 160кв.м., офис№19 със застроена площ
25.00кв.м. и офис№20 със застроена площ 21.75кв.м., които се изграждат в
пететажната сграда в ПИ с идентификатор 67653.918.676 със площ 583кв.м.,
на която в момента на сключване на договора е изградена стоманобетонната
конструкция. Правото на строеж на самостоятелните обекти, предмет на
договора, се продава за цена 220 000лв. с ДДС, която се изплаща на три
вноски, подробно описани в договора, по банковата сметка на продавача.
Посочено е, че тези плащания имат характер на задатък. Договорът е с
нотариална заверка на подписите рег.№279/22.І.2013год. на нотариус Ана
Шопова, с рег.№613 по РНК.
На 13.І.2013год. е сключен договор за поръчителство между
„Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като кредитор и В. А. К., ЕГН **********, като
поръчител по предварителния договор за продажба на правото на строеж,
сключен на 22.І.2013год. между „Д.-Х“ ЕООД гр.С. и „М.-СВ“ ЕООД
гр.София. Договорът е с нотариална заверка на подписите рег.
№276/22.І.2013год. на нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК.
На 24.ІХ.2013год. е подписан анекс№1 към предварителен
договор за покупко-продажба на право на строеж от 22.І.2013год., между „Д.-
Х“ ЕООД гр.С. и „М.-СВ“ ЕООД гр.София, като се изменя срокът за
сключване на окончателен договор, условията за разваляне на договора и
дължимата неустойка. Анексът е с нотариална заверка на подписите рег.
№3562/24.ІХ.2013год. на нотариус Анастасия Славкова, с рег.№366 по РНК.
На 13.Х.2014год. е сключен анекс№2 към предварителния договор за
покупко-продажба на правото на строеж, като цената по договора е изменена
на 240 000лв. без ДДС, и е променен срока на сключване на окончателен
договор.
На 12.VІ.2014год. е сключен договор за паричен заем между
„И.“ ООД гр.С., ЕИК ***, като заемодател и „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
12
като заемател за сумата 267 000лв.
На 4.ХІ.2014год. е сключен договор за паричен заем между
„Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като заемодател и „М.-СВ“ ЕООД гр.София,
ЕИК***, като заемател, за сумата 4 200лв. За обезпечаване на договора за
заем, „М.-СВ“ ЕООД гр.София, ЕИК ***, представлявано от управителя В. А.
К. е издало на 4.ХІ.2014год. запис на заповед без протест, който е авалиран от
В. А. К., ЕГН **********.
На 14.ХІ.2014год. е сключен договор за паричен заем между
„Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като заемодател, „М.-СВ“ ЕООД гр.София,
ЕИК ***, като заемател и В. А. К., ЕГН **********, като съдлъжник, за
сумата 300 000лв. Договорът е с нотариална заверка на подписите рег.
№2885/17.ХІ.2014год. на помощник нотариус Албена Димитрова, при
нотариус Мирослава Кацарова, с рег.№166 по РНК. На 29.ХІІ.2014год. е
подписан анекс№1 към договора за паричен заем от 14.ХІ.2014год., с който е
изменен текста за отпуснатата в заем сума на 426 000лв.
Представят се 14броя ПКО за суми, заплащани от В. К. и
неговото дружество „Топ енерджи“ ЕООД на Д. Х., за закупени от
последният строителни материали по строителството на сградата в ПИ
67653.918.676. Представят се протоколи и справка за заплатени от „Д.-Х“
ЕООД гр.С. строителни материали и услуги във връзка със строителството на
сградата.
На 29.ХІІ.2014год. е подписан анекс№1 към договор за залог
на вземане от 14.ХІ.2014год. между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като
заложен кредитор и „М.-СВ“ ООД гр.София, ЕИК ***, като залогодател,
който е сключен за обезпечаване вземането на заложния кредитор по договор
за паричен заем от 14.ХІ.2014год., в размер на 426 000лв. и с който
залогодателят учредява в полза на заложния кредитор първи по ред залог
върху бъдещото му вземане от ЮЦСП, произтичащо от предварителен
договор от 11.ІІІ.2013год. за покупко-продажба на недвижим имот. На същата
дата /29.ХІІ.2014год./ е сключен договор между В. А. К., ЕГН **********,
като едноличен собственик на капитала и управител на „М.-СВ“ ЕООД
гр.София, ЕИК *** и Т.М.А., ЕГН **********, с който е уредено приемането
на Т.А.а като съдружник в „М.-СВ“ ЕООД гр.София, за обезпечаване на
задължението на дружеството за връщане на паричния заем по договора от
13
14.ХІ.2014год., изменен с анекс№1 от 29.ХІІ.2014год., сключен с „Д.-Х“
ЕООД гр.С., като Т.А.а се е задължила да върне придобитите 5 дружествени
дяла от капитала на „М.-СВ“ ООД на В. К., след връщане на паричния заем от
426 000лв., ведно с договорените лихви, неустойки, обезщетения и разноски.
Като доказателства по делото се представят ГФО на „А.-Л.“
ЕООД гр.С. към 31.ХІІ.2015год. и към 31.ХІІ.2016год., както и декларации по
чл.38ал.9т.2 от ЗСч, подадени от В. К., като управител на „А.-Л.“ ЕООД гр.С.,
че дружеството не е осъществявало дейност през 2017год. и 2018год.
Вещото лице по назначената ССчЕ Е. К. К. в заключението си
твърди, че счетоводствата на „А.-Л.“ ЕООД гр.С. и „Д.-Х“ ЕООД гр.С. са
заведени в съответствие със ЗСч и НСС. Финансовите отчети са съставени в
съответствие с изискванията на ЗСч при съобразяване с основните счетоводни
принципи. В дружествата се съдържа аналитична счетоводна отчетност. В
счетоводството на „А.-Л.“ ЕООД гр.С. за финансовата 2021год. са извършени
счетоводни записвания за минали години, съгласно декларация на управителя
В. К. от 2022год. Тези записвания се отнасят до получени заемни парични
средства в общ размер на 25 500.00лв., както следва: 2016год.- 8 000лв.
получени средства от Н. А. У. по договор за заем от 8.ХІІ.2016год., 2017год. -
9 000лв.- получени средства от Д. К. П. по договор за заем от 18.І.2017год. и
8 500лв.- получени средства от Н. А. У. по договор за заем от 21.І.2017год.
Съгласно декларацията на В. К., документите, свързани със сключения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти и
получените парични заеми са представени в „Счетоводна къща 99“ ЕООД
гр.С., обслужваща дружеството, през 2022год., поради което счетоводните
записи за същите са направени през 2022год. и са отчетени в баланса на
дружеството за финансовата 2021год. Задължение на счетоводителя е да
осчетоводи представените документи в съответния данъчен период. Тъй като
са представени от управителя на „А.-Л.“ ЕООД гр.С. през 2022год., налице е
счетоводен запис с дата 21.І.2017год. за заплатена сума в брой на „Д.-Х“
ЕООД гр.С. в размер на 25 000лв. и основание „предварителен договор за
продажба“, и за получените заемни средства, които са отчетени в баланса на
дружеството за финансовата 2021год. В счетоводството на „Д.-Х“ ЕООД гр.С.
няма счетоводни записи за извършено плащане в брой в размер на 25 500лв.
от „А.-Л.“ ЕООД гр.С., като задатък по предварителен договор за покупко-
продажба. Съгласно представените аналитични регистри от счетоводството
14
на „Д.-Х“ ЕООД гр.С., налице са счетоводни записвания за предоставени
средства от страна на дружеството на „М.-СВ“ ЕООД гр.София, както следва:
2015год.- предоставени в заем суми в общ размер на 479 800лв., в т.ч.
426 000лв., с дата на възникване преди 1.І.2015год. и 53 800лв., с дата на
възникване през 2015год. Сумите са платени по банков път, а общата сума по
кредита е възстановена на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. отново на 19.VІІІ.2015год. В
счетоводството на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. няма счетоводни записвания за
предоставени заеми на лицето В. А. К.. Предоставило е заем по банков път, в
общ размер на 25 000лв. на „Топ енерджи груп“ ЕООД, с основание „договор
за временна финансова помощ“, както следва: 15 000лв.- на 7.ІІІ.2016год. и
10 000лв.- на 16.ІІІ.2016год. От представените аналитични регистри на „Д.-Х“
ЕООД гр.С. е видно, че предоставените дългосрочни заеми в лева, не са били
възстановени.
Съдът възприема заключението на вещото лице по ССчЕ
изцяло, като компетентно и добросъвестно изготвено, както и неоспорено от
страните по делото.
Разпитан по реда на чл.176ал.1 ГПК В. Д. К., като управител
на „А.-Л.“ ЕООД гр.С. обясни, че не се е срещал лично със Д. Х.- управителя
на „Д.-Х“ ЕООД гр.С., по повод сключването на предварителния договор от
7.ІІ.2017год. Той бил упълномощил адв. Л.С. да води преговорите за
сключване на този договор. Имал пълно доверие на адвоката, като с него
предварително били уточнили предмета на предварителния договор, който
искал да сключи с Д. Х.. Адв. Л.С. договарял условията на договора с Д. Х. и
когато той го уведомил, че са уточнени параметрите на договора, той отишъл
в кантората на адв. С. и подписал предварителния договор. След него отишъл
Д. Х. да подпише договора. Двамата не били по едно и също време в
адвокатската кантора. Заявява, че капарото от 25 000лв. по предварителния
договор платил със заеми, получени от лицата Н. У. и Д. П.. Сумата платил
кеш, защото не знаел, че не следва да плаща на ръка суми по-големи от
10 000лв. Заявява, че не е запознат със Закона за ограничаване плащанията в
брой. Сумата не е платил лично на Д. Х., а я дал на адв. Л.С., за да му я плати.
Адв. Л.С. му казал, че процесните три офиса се продават и той решил да ги
купи. Не е ходил да ги види, тъй като знае сградата, в която се намират. Не е
влизал в сградата, нито е оглеждал имотите, които купувал. Знаел само, че се
15
намират на последния етаж на сградата, която е купена от ЮЦДП. Твърди,че
предварителния договор за покупко-продажба бил изготвен от адв. Л.С., не го
е чел, преди да го подпише, защото имал доверие на адвоката. Взетите на заем
парични средства били осчетоводени в счетоводството на „А.-Л.“ ЕООД
гр.С.. Не си спомня кога точно ги е взел, но предполага, че са осчетоводени,
когато ги е взел. Счетоводството му се води от счетоводителката З., на която
не знае фамилията. Счетоводната къща е в сградата на „Елит“, на първия
етаж, и е водила счетоводството му от учредяването на дружеството до преди
няколко месеца /преди разпита му/, когато я сменил с друг счетоводител. Не
знае защо задатъка от 25 000лв. не е платен по банков път, защото минало
много време от тогава. Познава Д. Х. от много време, но визуално, на
„здравей-здрасти“, а не лично. Ходил е в хотела му. Познава В. А. К. от много
години и твърди, че с него са в приятелски отношения. Твърди, че не е
работил като негов личен шофьор, нито е работил в негови фирми.
Първоначално твърди, че не е участвал в търговски дружества, в които В. К.
притежава капитала или е управител. Но след уточняващите въпроси на
съдията и пълномощниците на страните, с неохота заявява, че е бил
управител за известно време на „М.т.“ ЕООД, участвал е и в „М.-СМ“ ЕООД,
„С. 2012“ ЕООД, „П. БГ“ ЕООД. Не знае дали е върнал получените заемни
средства, а близо пет години не е търсил правата си по предварителния
договор поради лични, семейни и финансови причини. Заявява, че
окончателната цена по предварителния договор също щял да плати със
заемни средства.
По делото са разпитани свидетелите Ю.С.К., Т.М.А., адв.
Л.Л.С. и З. К. С..
Свидетелката Ю.К. е работила в „С.“ ЕООД гр.С. и „П. БГ“
ЕООД гр.С., чийто управител и едноличен собственик на капитала бил В. А.
К.. Тя е строителен техник по образование и е работила в техническия отдел
на тези дружества. В периода 2003-2005год. е работила при изграждане на
комплекс в к.к.П.. След това от 2012год. до април 2019год. работила в
техническия отдел, като отговаряла за строителството. При работата си в тези
дружества, ползвали офис, който се намира в гр.С., ул.“Р.“№99а.
Свидетелката знае сградата, закупена от ЮЦДП. Сочи, че тази сграда в груб
строеж е построена от Г.П.. След 2012год. сградата била закупена от „М.-СВ“
ЕООД гр.С., което довършило строителството на сградата, окончателно до
16
ключ, след което сградата е продадена на ЮЦДП. Свидетелката отговаряла за
СМР по тази сграда. Тя познава Д. Х. от много време, тъй като и двамата са
от гр.С.. Твърди, че Д. Х. присъствал при довършване на строителството на
сградата, защото с негови фанансови средства бил завършен шестия етаж на
сградата. На този етаж се намират процесните три офиса, а Д. Х. има още три
офиса и закусвалня на партерния етаж на сградата. Той също така участвал в
строителството на сградата, като е закупувал необходимите строителни
материали. Свидетелката е виждала Д. Х. в офиса на В. К. много пъти и е
присъствала на разговори между тях, когато са уточнявани какви строителни
материали са необходими за довършване на сградата. Свидетелката лично с
Д. Х. е заверявала стокови разписки и фактури на доставчици на строителни
материали за сградата. Виждала е когато на Д. Х. са поднасяни за подпис
много документи и дори лично му е поднасяла такива документи за подпис.
Знае, че между В. К. и Д. Х. имало финансови взаимоотношения, по-
конкретно за сградата на ЮЦДП, по която тя работела. Познава В. К., който
също често идвал в офиса на дружествата в гр.С., ул.“Р.“№99а. От 2003год. го
познава, тъй като в периода 2003-2005год. В. К. бил личен шофьор на В. К.. И
след 2012год. е виждала В. К. да идва в офиса на В. К., макар местоработата
му да била другаде. Свидетелката не е виждала в офиса В. К. да говори с Д.
Х.. Но извън офиса не знае.
Свидетелката Т.А.а от 33 години живее във фактическо
брачно съжителство с Д. Х.. Твърди, че той и споделял за своите делови
въпроси, свързани с имотни и имуществени въпроси. Знае, че още от 2008год.
имал договор с ЕТ „Г.П.“ гр.С., за закупуване на три офиса и заведението на
партерния етаж, в сградата, която сега е закупена от ЮЦДП. След това
разбрала, че В. К., чрез дружеството му „М.-СВ“ ЕООД е закупил сградата
/построена в груб строеж/, с намерение да довърши строителството и да я
продаде. В тази връзка знае, че В. К. искал заеми от Д. Х. и „Д.-Х“ ЕООД
гр.С.. Затова и я направили съдружник в „М.-СВ“ ЕООД, до сключване на
сделката между „М.-СВ“ ООД с ЮЦДП, като целта била да контролира
средствата, които се изразходват за строителството на сградата. Твърди, че
„Д.-Х“ ЕООД гр.С. е предоставило много голяма част от средствата за
строителството на сградата, наред със средствата, отпуснати от инвеститора.
След като сградата била завършена и продадена на ЮЦДП, Т.А.а напуснала
„М.-СВ“ ООД и върната дружествените дялове на В. К.. Свидетелката знае, че
17
по време на строителството на сградата, понастоящем закупена от ЮЦДП, Д.
Х., чрез „Д.-Х“ ЕООД гр.С. е закупил три самостоятелни обекта /офиси/ в
сградата, от „М.-СВ“ ООД. Тази сделка се случила, защото В. К. поискал още
заеми от „Д.-Х“ ЕООД гр.С., затова като обезщетение му се продали тези три
офиса, на стойност над 70 000лв., не помни точната цена. В този момент тя
била съдружник и съуправител на „М.-СВ“ ООД и е подписала нотариалния
акт за прехвърляне правото на собственост върху трите офиса на „Д.-Х“
ЕООД гр.С.. В тези три офиса Д. Х. е извърши довършителни работи, като
довършване на ВиК инсталацията, обзавеждането и изграждането на баните.
На свидетелката е известно, че В. К. искал да си върне собствеността върху
тези три офиса, защото бил намерил купувач за тях. Но Д. Х. ги продавал на
по-висока цена, заради извършените довършителни и ремонтни СМР. Ето
защо Д. Х. и В. К. не се споразумели за продажбата на тези три офиса, защото
В. К. предлагал да ги закупи за 50 000лв. Свидетелката счита, че не е
нормално Д. Х. да се съгласява на тази цена, след като ги е закупил за по-
висока цена и е извършил довършителни работи в тях. Заявява, че не знае „Д.-
Х“ ЕООД гр.С. да е сключвал процесния предварителен договор. За
процесния договор Д. Х. разбрал при образуване на настоящето дело, както и
от нотариалната покана, която му изпратил ищеца, която свидетелката
твърди, че била връчена на Д. Х. през февруари или март 2022год. За нея било
изненада да установи, че според този договор, трите офиса се продавали са
сумата 50 000лв., след като Д. Х. отказал да ги продаде за същата сума на В.
К.. Д. Х. и казал, че въобще не е подписвал такъв договор. Но тя присъствала
на много случаи, в които, Д. Х. подписвал договори и анекси към тях, с В. К.,
и видяла, че Д. Х. бил небрежен,когато подписвал такива документи, защото
му слагали една купчина документи и той ги подписвал наведнъж, без да ги
изчита, като се предоверявал на хората. Твърди, че Д. Х. бил много всеотдаен
и напрегнат в работата си от сутрин до вечер и се предоверявал на хората.
Виждала е да му се подават куп документи за подпис и в кантората на адв.
Л.С., който обслужвал правно В. К.. В тези случаи му казвали какви
документи трябва да подпише, но Д. Х. не ги изчитал подробно и поотделно
всеки документ. Такива случаи видяла около три-четири пъти в кантората на
адв. Л.С.. Свидетелката не познава В. К. и заявява, че едва в заседанието по
настоящето дело видяла кое е това лице. Д. Х. и обяснил, че В. К. го е виждал
в офиса на В. К., но не го познава лично.Когато Д. Х. ходел в кантората на
18
адв. Л.С. тя го придружавала, но без друг адвокат с тях. Известно и е, че В. К.
веднъж дошъл до вилата им да говори с Д. Х. за продажбата на тези три
офиса, дори някаква закана му е отправил.
Свидетелят Л.С. е адвокат, който твърди, че е изготвил
процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти.
Твърди, че в един късен период, когато бил сключен предварителния договор
за покупко-продажба между „М.-СВ“ ЕООД гр.София и ЮЦДП, и във връзка
с изпълнението на определени клаузи от договора, включително и поради
разминаване в площите на отделните обособени обекти по одобрения
архитектурен проект и на място в построената сграда, бил ангажиран да
съдейства по прехвърлянето на собствеността на отделни обекти в сградата.
Към онзи момент бил ангажиран от В. К., лично като физическо лице, да
проучи предварителния договор, състоянието на сградата, документацията
във връзка с изграждането и. По този повод се запознал със статута на
сградата, включително и със собствеността върху отделните обекти в нея.
През 2015год. по-голяма част от новопостроената сграда била прехвърлена на
ЮЦДП. Останали отделни обекти- като ресторант на партерния етаж и три
офиса на последния етаж, които не били предмет на предварителния договор с
ЮЦДП. След като сделката с тях била финализирана, идеята била тези обекти
също да се прехвърлят на ЮЦДП, а причината това да не се случи
първоначално било, че между ЮЦДП и В. К. се натрупало напрежение по
повод неизпълнение на задълженията по предварителния договор, основно
свързани с окончателното завършване на строителството и предаване на
сградата на ЮЦДП. В периода края на 2014год.-началото на 2015год. към
целия проект се бил присъединил и Д. Х., във връзка с което той осъществил
множество срещи с Д. Х. и В. К., както и лични срещи с Д. Х.. Тъй като Д. Х.
бил в по-добри отношения с ЮЦДП, действал като медиатор, а и активно
участвал в строителния процес на сградата, от ЮЦДП се доверявали повече
на него. Затова в началото на 2016год. се взело решение, процесните три
офиса да бъдат прехвърлени на неговото дружество, което след това да ги
предложи за изкупуване на ЮЦДП. Тази сделка била реализирана в началото
на месец февруари 2016год. Имало джентълменско споразумение, ако не се
реализира сделка за трите офиса с ЮЦДП, собствеността им да бъде върната
на „М.-СВ“ ЕООД. Такава сделка не била реализирана. Свидетелят последно
се е занимала с тези имоти в началото на 2017год. Тъй като В. К. имал
19
финансови задължения към Д. Х., последният категорично отказвал да
преговаря с В. К. за продажбата на процесните три офиса. Адв. Л.С. в края на
2016год. преместил адвокатската си практика в гр.София. Твърди, че е
изготвил предварителния договор, след разговор по телефона с двете страни
по договора, а при едно от завръщанията му в гр.С., предварителния договор
бил подписан в адвокатската кантора, която ползвал заедно с баща му адв.
Л.С.. Приложеният по делото предварителен договор за покупко-продажба на
процесните офиси е третият, окончателен вариант, защото в него се уреждал
въпроса с договорната ипотека, учредена върху процесните имоти. В
предишните два варианта този въпрос не се засягал. В. К. и Д. Х. не се явили
едновременно да подпишат договора- първо се явил В. К., а след него се явил
Д. Х. и подписал договора. Това била често установена практика в бизнес
отношенията между В. К. и Д. Х.- определен набор от документи се изготвял,
и след това, на която от страните било удобно, се явявала в офиса му да ги
подпише. В. К. нямал забележки по договора, защото предварително били
коментирали клаузите по него. Свидетелят го познавал добре, защото дори
бил негов защитник по наказателно дело в съда. След това се явил Д. Х. да
подпише договора. Свидетелят не е сигурен дали Х. е прочел договора, но той
бил на разположение пред него в два екземпляра. Твърди, че Х. подписал
двата екземпляра, единият оставил, а другият взел със себе си. Адв. Л.С. не
знае как е платен задатъка от 25 000лв. по предварителния договор, но пред
него пари не са броени. Тъй като между В. К. и Д. Х. била установена
практика да оставят в кантората му пликове с пари, от едната страна за
другата, във връзка със строителството на сградата, в която се намират
офисите. То и В. К., когато отишъл да подпише договора, оставил някакъв
плик, който после Д. Х. взел. Не знае какво било съдържанието на плика. Но
твърди,че Х. бил наясно с клаузата в договора за плащането на задатъка и че
го получава към момента на подписване на договора. И двете страни по
делото го потърсили във връзка с този договор. В. К., през 2019год. или
2020год. се поинтересувал какво се случва с ипотеката върху трите офиса,
дали е вдигната. След което получил обаждане от Д. Х., който питал има ли
екземпляр от този договор. Свидетелят проверил, открил единия екземпляр от
договора, който останал за В. К., направил копие от него за Х., а екземпляра
от договора предал на К.. Д. Х. попитал дали може този договор да се скрие
или унищожи, на което адв. С. отговорил отрицателно и отказал да съдейства
20
по-нататък между страните, за изясняване на взаимоотношенията им. Имало
джентълменско споразумение между В. К. и Д. Х.- трите офиса да се продадат
от дружеството на Х., той да задържи по-голяма част от продажбата цена, за
да покрие разходите във връзка със строителството на сградата, а останалата
част да се преведе на „М.-СВ“ ЕООД. Есента на 2016год. станало ясно, че Д.
Х. няма да продаде офисите на В. К., който му дължал пари. След което в
края на 2016год., не си спомня която от двете страни го потърсила да изготви
предварителния договор за продажба на трите офиса. Свидетелят няма спомен
кой първо го е потърсил да изготви договора- дали К., или Х.. Но в този
момент той бил приключил отношенията си с В. К.. Комуникацията и с двете
страни по договора, адв. С. осъществявал по телефона, защото вече работел в
гр.София. Страните му задавали параметрите и той изготвял клаузите на
договора. Подписването на предварителния договор станало през февруари
2017год., но не си спомня точната дата. В този ден договора първо подписал
В. К., като оставил плик с пари за Х., след което последният подписал
договора и взел плика с парите. Периодично след това В. К. му се обаждал, за
да го пита както става с тези офиси, дали е вдигната ипотеката и дали е
сключен окончателен договор. Тези разговори продължили, докато адв. С.
предал единия екземпляр от договора на В. К.. След което той заявил, че не
може да се занимава с този казус и приключил отношенията си с К. и К..
Предварителния договор бил предаден на В. К. в края на 2019год. или
началото на 2020год.
Свидетелката З. С. е управител на “Счетоводна къща 99“
ЕООД гр.С., която е обслужвала счетоводно „А.-Л.“ ЕООД гр.С. от края на
2015год. до 31.V.2022год. През април 2022год., по време на годишното
счетоводно приключване, управителят на „А.-Л.“ ЕООД гр.С. В. К.
представил на свидетелката процесния предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти и три договора за паричен заем и поискал да
бъдат осчетоводени за минали години- за 2016год. и 2017год. Първоначално
свидетелката отказала да ги осчетоводи за минали периоди. След това
поискала да и се декларира, че по искане на В. К. следва да ги осчетоводи за
минали периоди. Така В. К. и донесъл декларация от 2022год., която била
подписана пред нея, и с която декларирал, че документите във връзка със
сключения на 7.ІІ.2017год. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти, сключен с „Д.-Х“ ЕООД гр.С., както и във връзка с
21
предоставените на дружеството парични заеми през 2016год. и 2017год., са
представени в „Счетоводна къща 99“ ЕООД гр.С. през 2022год. Свидетелката
е поискала тази декларация, защото касаело стари отчетни периоди, които
ищецът искал да бъдат приключени и отчетени през 2016год. и 2017год..
Задълженията по тези документи били осчетоводени за финансовата 2021год.,
с направени корекции за минали периоди. Свидетелката приключила
взаимоотношенията на счетоводната къща с „А.-Л.“ ЕООД гр.С. на
31.V.2022год., за което между двете страни бил подписан приемо-
предавателен протокол.
Съдът извърши и служебна справка в ТРРЮЛНЦ и установи
верността на твърденията на ответника,че В. К. дългогодишно бил свързан с
В. К., чрез участие в капитала и/или управлението на търговски дружества,
притежавани или контролирани от В. К., като „М.-СВ“ ЕООД, ЕИК ***, „С.
2012“ ЕООД, ЕИК ***, „М.т.“ ЕООД и „П.к.“ ООД, ЕИК ***, „П. БГ“ ЕООД,
ЕИК ***, като капиталът на последното търговско дружество се притежава от
Д.а С. М., с която В. К. е във фактическо брачно съжителство и е майка на
децата му, който факт е служебно известен на настоящия състав на съда и не
се оспорва от страните по делото.
При така установената фактическа обстановка, която е
безспорна, съдът направи следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.19ал.3 ЗЗД-да се
обяви за окончателен предварителния договор от 7.ІІ.2017год. за покупко-
продажба на недвижими имоти, сключен между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
като продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като купувач, срещу обща
продажна цена на недвижимите имоти в размер на 55 000.00лв., от които
капаро в размер на 25 000.00лв. е платено при сключване на договора, а
остатъкът в размер на 30 000.00лв. е платен чрез прихващане с начислените
неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от договора до размера на по-малката от двете
насрещни дължими суми- до размер на 30 000.00лв., ведно с всички законни
последици.
Предявеният иск е процесуално допустим, тъй като
сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти
е достатъчен за правния интерес на купувача-ищец да предяви
конститутивния иск за обявяването му за окончателен.
22
За да бъде обявен за окончателен един предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот на основание чл.19ал.3 ЗЗД, е
необходимо да са налице няколко кумулативни предпоставки:
предварителният договор да бъде сключен в писмена форма, да съдържа
всички необходими елементи, изискуеми за прехвърляне на вещни права
върху недвижими имоти и прехвърлителят да бъде собственик на
недвижимите имоти към момента на обявяване на предварителния договор за
окончателен. Решаващият съд следва да обсъди наличието на предпоставките
за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и дали
отчуждителят е собственик на имотите, към момента на постановяване на
съдебния акт, защото решението на съда поражда последиците на
окончателния договор, като прехвърля правото на собственост върху
недвижимите имоти. В случая е безспорно, че предварителният договор от
7.ІІ.2017год. за покупко-продажба на недвижимите имоти /процесните три
офиса/ е сключен в изискуемата от закона писмена форма, съгласно
изискванията на чл.19ал.1 ЗЗД, че съдържа всички уговорки относно
съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба
/предмет на договора за продажба и продажна цена/, съгласно изискванията
на чл.19ал.2 ЗЗД, както и че продавачът „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК *** е
собственик на процесните недвижими имоти /три офиса/, видно от н.а. за
покупко-продажба на недвижими имоти №26, том І, рег.№521, н.д.
№23/3.ІІ.2016год. на нотариус Ана Шопова, с рег.№613 по РНК. Безспорно,
от заключението на СПЕ, се установи, че подписът за продавач на
предварителния договор от 7.ІІ.2017год., е положен от управителя на „Д.-Х“
ЕООД гр.С. Д. В. Х., с черна химикална паста. Заключението на СПЕ не е
оспорено от страните и е прието като доказателство по настоящето дело.
Но в случая съдът следва да провери дали предварителния
договор е действителен, тъй като ответникът прави правоизключващи
възражения: че предварителният договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 7.ІІ.2017год. е унищожаема правна сделка на основание чл.27 ЗЗД,
тъй като подписът на управителя на ответното дружество Д. Х. е положен
поради грешка, която умишлено е провокирана от трети лица, позовавайки се
на доверчивостта на управителя на ответното дружество. Алтернативно- че
предварителният договор е унищожаема правна сделка, като сключена в
резултат на измама от страна на ищеца или трето лице. Алтернативно- да се
23
прогласи нищожността на правната сделка на основание чл.26ал.2 ЗЗД,
поради липса на воля за сключването и от страна на ответното дружество.
Правото да се иска унищожение може да се предяви и чрез възражение, ако
срещу заинтересувания е предявен иск от другата страна за изпълнение на
унищожаемия договор, което не се погасява по давност.
Така предявеният иск е неоснователен по следните
съображения:
Съгласно разпоредбата на чл.27 ЗЗД унищожаеми са
договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда.
Както сочи проф. Витали Таджер /стр. 272-273 от “Гражданско право на НРБ,
Обща част, Дял ІІ, издателство „Наука и изкуство“, 1973год./ „ грешката като
основание за унищожаемост е уредена в чл.27 и чл.28 ЗЗД. Прочитането на
чл.28 оставя впечатлението, че ЗЗД различава само три вида грешки: грешка в
предмета, грешка в лицето и грешка в пресмятането. В чл.27 обаче се говори
за грешка изобщо. Трябва да се приеме, че ЗЗД урежда именно грешката
изобщо като основание за унищожаемост, а в чл.28 уточнява някои
положения във връзка с някои видове грешки. Грешката може да се отнася до
начина на извършване на волеизявлението или до съдържанието на
волеизявлението. В първия случай едно лице може по небрежност или по
невнимание да положи подпис върху документ, който иначе не би подписал.
А грешката в съдържанието на волеизявлението може да се отнася до
различни елементи на сделката. Според чл.27 ЗЗД достатъчно е да има
грешка, за да бъде сделката унищожаема. Не се изисква тази грешка да има
някакви други признаци, например да е съществена или не. По правило
грешката е съществена, щом въз основа на невярна представя за
действителността е сключена сделката, а ако тя е липсвала, тя не би била
сключена. Поради това не може да се сподели разбирането, че само
съществената грешка води до унищожаемост.“ В този смисъл се е произнесла
и проф. Мария Павлова, както и проф. Александър Джеров.
Грешката на едно лице предполага несъзнавано
несъответствие между представата на това лице и действителността, под
влияние на което несъответствие той сключва сделката. Като юридически
факт грешката се състои от няколко елемента: 1.налице е представа у този,
който прави волеизявлението, 2.тази представа е погрешна, т.е. тя не
24
съответства на действителността било защото действителността е различна в
сравнение с представата, или в действителност липсва това, което съществува
като представа и 3.въз основа на погрешната представа и под нейно решаващо
въздействие се прави волеизявление. Или с други думи- при грешката този,
който прави волеизявлението, не иска това, което казва.
В настоящия случай съдът счита, че процесният
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
7.ІІ.2017тод. е унищожаема правна сделка, на основание чл.27 ЗЗД, поради
грешка в начина на сключване на предварителния договор, защото Д. Х., като
управител на „Данил-Х“ ЕООД гр.С. е подписал последната страница на
процесния предварителен договор за „продавач“, поради небрежност и
невнимание, дължащи се на неговата доверчивост, но той не е искал да
продаде процесните недвижими имоти на ищеца „А.-Л.“ ЕООД гр.С., с когото
не се познава, и никога не е водил преговори за продажбата на процесните
имоти и то за сумата 55 000.00лв. Тази грешка умишлено е провокирана от
трети лица /В. К., който е имал силен интерес да закупи процесните
недвижими имоти, но Д. Х. отказвал да му ги продаде за сумата 50 000.00лв.,
защото В. К. му дължал пари по отпуснати договори за заем, което трето лице
е знаело за небрежността, която проявява Х., когато му се поднасят много
документи за подпис, които не чете или не чете подробно/.
Безспорно се установи по делото, че процесните недвижими
имоти /три офиса/ са били продадени на „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК *** от „М.-
СВ“ ООД гр.София, ЕИК***, представлявано от управителите В. А. К., ЕГН
********** и Т.М.А., ЕГН**********, за сумата 71 520лв. с ДДС. Тези офиси
му били продадени като обезпечение на договора за паричен заем в размер на
426 000лв., който „Д.-Х“ ЕООД гр.С. отпуснал на „М.-СВ“ ЕООД гр.София за
строителството на сградата в ПИ с идентификатор 67653.918.616, която през
2016год. била продадена на ЮЦДП.
Безспорно се установи от представените по делото писмени
доказателства /договори за паричен заем и пр./, че в периода от 2012год. и до
настоящия момент между лицата В. А. К. и Д. В. Х. са съществували
интензивни делови отношения, които впоследствие са се усложнили и са
довели до съдебни спорове. Тези отношения били във връзка с предоставени
от Д. Х. и дружеството му „Д.-Х“ ЕООД гр.С. на В. К. и дружествата му „М.-
25
СВ“ ЕООД гр.София и „Топ енерджи“ ЕООД парични средства, за да бъде
окончателно построена сградата за обществено ползване в ПИ с
идентификатор 67653.918.676. От заключението на ССчЕ безспорно се
установи, че в счетоводството на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. са налице счетоводни
записвания на предоставени парични заеми на „М.-СВ“ ЕООД гр.София,
както следва: предоставени в заем парични суми общо в размер на
479 800.00лв., от които 426 000лв. с дата на възникване преди 1.І.2015год. и
53 800лв., с дата на възникване през 2015год. През 2015год. са заплатени по
банков път следните суми: на 7.І.2015год.- 15 000лв., на 15.І.2015год.-
30 000лв. и на 19.І.2015год.- 8 880лв., които „М.-СВ“ ЕООД гр.София е
възстановило на 19.VІІІ.2015год. Но дългосрочните заеми в общ размер на
426 000лв. все още не са възстановени. В счетоводството на „Д.-Х“ ЕООД
гр.С. няма счетоводни записвания на парични заеми предоставени на лицето
В. К.. Няма и счетоводни записи за плащане на сумата 25 000лв., като платено
капаро по предварителния договор от 7.ІІ.2017год., а счетоводството на „Д.-
Х“ ЕООД гр.С. се води редовно, съгласно изискванията на ЗСч и НСС.
От представените писмени доказателства и показанията на
свидетелката Ю.К. безспорно се установява, че в ПИ с идентификатор
67653.918.676 първоначално е била изградена в груб строеж сграда от ЕТ
„Г.П.“ гр.София и „П.с.“ ЕООД гр.София. През 2012год. поземленият имот и
построеното в него са продадени на „М.-СВ“ ЕООД гр.София, което
дружество сключва с Южноцентрално държавно предприятие /ЮЦДП/
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на
11.ІІІ.2013год., със задължение да изгради сградата до ключ и продаде на
ЮЦДП съответните етажи от нея. В тази сграда, ответното дружество е имало
учредено право на строеж от „П.с.“ ЕООД гр.София, да построи и придобие
право на собственост върху снек-бар с площ 160кв.м., офис№19 с площ
25.60кв.м. и офис№20 с площ 21.75кв.м. Тъй като управителят на ответното
дружество Д. Х. бил вложил доста средства в тези обекти, той имал интерес
сградата да бъде завършена и продадена на ЮЦДП. Ето защо той
предоставил парични заеми на „М.-СВ“ ЕООД гр.София и неговият
едноличен собственик на капитала В. К., както и сам участвал в строителния
процес, закупувайки строителни материали и заплащайки съответни
строителни услуги в процеса на строителство на сградата. Това се установява
както от писмените доказателства, представени от ответника с отговора на
26
исковата молба, така и от показанията на свидетелките Ю.К. и Т.А.а.
Последната макар и от 33 години да е във фактическо брачно съжителство с
Д. Х., обективно и добросъвестно свидетелства за това, което е възприела и
знае, като коректно заявява за факти, които не знае или не е сигурна,
независимо от това дали ще е от полза или не за ответника. Безспорно се
установи, че свидетелката Т.А.а е била приета за съдружник в „М.-СВ“ ООД
гр.София, за да контролира паричните средства, които Д. Х. и „Д.-Х“ ЕООД
гр.С. са предоставили на дружеството за построяването на сградата, както и
че след приключване на строителството и продажбата на съответните обекти
в сградата за обществено ползване на ЮЦДП, Т.А.а е продала дружествените
дялове от капитала на „М.-СВ“ ООД гр.София, които е притежавала, на
съдружника В. К..
Безспорно се установи от показанията на свидетелите адв.
Л.С. и Т.А.а, че В. А. К. нееднократно е настоявал да придобие отново
собствеността върху процесните три офиса, но Д. Х. му отказвал, тъй като
между тях имало неуредени отношения във връзка с паричните заеми
предоставени от Д. Х. и „Д.-Х“ЕООД гр.С. на В. К. и неговото дружество „М.-
СВ“ ЕООД гр.София. Въпреки това, както сочи свидетеля адв. Л.С., В. К.
продължил да се интересува от трите офиса и периодично е разпитвал за тях.
Адв. С. сочи, че съществувала устна уговорка между В. К. и Д. Х., трите
офиса да бъдат продадени от „Д.-Х“ ЕООД гр.С. на ЮЦДП, като по-голяма
част от продажната цена се задържи от Д. Х., а останалата сума се предаде на
В. К.. При продажна цена от 800евро на кв.м., по която са продадени обектите
в процесната сграда на ЮЦДП, и обща площ на трите офиса 84.80кв.м., от
такава сделка би се получила продажна цена в размер на 67 840евро без ДДС,
а при продажна цена от 850евро за кв.м., продажната цена на трите офиса би
била 72 080евро без ДДС. Но безспорно е между страните по делото, че
такава сделка не е осъществена и процесните три офиса не са продадени на
ЮЦДП.
Съдът счита за доказано по делото, от представените
писмени и гласни доказателства, че „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК***,
представлявано от управителя В. Д. К. е действал като подставено лице на В.
А. К., ЕГН**********, който искал да придобие отново собствеността върху
процесните три офиса, но Д. Х. категорично отказвал да му ги продаде и то за
сумата 50 000.00лв., която В. К. му предлагал. Безспорно се установи по
27
делото, че „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК *** е учредено от едноличния
собственик на капитала В. Д. К. на 5.Х.2015год., с капитал в размер на 30лв.
От публикуваните в ТРРЮЛНЦ финансови отчети за 2015год., 2016год.,
2017год. и 2018год. се установява, че дружеството не притежава ДМА, КМА,
парични средства, съответно няма никакви обороти и печалба. За 2018год. и
2019год. управителят В. К. е подавал декларации по чл.38ал.9т.2 от ЗСч, че
дружеството не е упражнявало търговска дейност. Ето защо е
неправдоподобно как това „кухо“ търговско дружество е купувач по сделка за
покупко-продажба на недвижими имоти за 55 000лв. Освен това управителят
на „А.-Л.“ ЕООД гр.С., В. К. не е виждал процесните три офиса, нито е
поискал да види в какво състояние са, не е разговарял с управителя на
дружеството-продавач Д. Х. за сделката, въпреки че го познава. Той
упълномощава адв. Л.С. да води преговорите, като подписва предварителния
договор без дори да го чете. В. К. твърди, че е платил в брой задатъка в
размер на 25 000лв., които суми е осигурил с парични заеми от физически
лица /Н. А. У. и Д. К. П./. Действително, плащането на сумата 25 000лв. в
брой е нарушение на изискванията на чл.3ал.1 от ЗОПБ, но не се отразява на
редовността и доказването на извършеното плащане, а има за последица само
реализиране на административно наказателна отговорност на нарушителя,
съгласно трайната съдебна практика /определение№731/5.ХІ.2019год. по гр.д.
№1657/2019год. на ІІІ ГО на ВКС, определение№120/6.ІІІ.2017год. по ч.т.д.
№1709/2016год. на ІІ ТО на ВКС и определение№1193/11.ХІІ.2015год. по
гр.д.№4396/2015год. на ІІІ ГО на ВКС/. В случая безспорно се установи и
нарушение на изискванията на ЗСч и НСС при надлежното осчетоводяване на
платеното капаро от 25 000лв. по процесния предварителен договор от
7.ІІ.2017год., както и на получените парични заеми през 2016год. и 2017год.
От заключението на ССчЕ, свидетелските показания на З. С.-управител на
„Счетоводна къща 99“ ЕООД гр.С. и декларацията от 2022год. на В. К.,
безспорно се установи по делото, че ищецът е предоставил на счетоводителя
З. С., която е водила счетоводството на „А.-Л.“ ЕООД гр.С., процесния
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
7.ІІ.2017год., както и предоставените на дружеството договори за парични
заеми от 2016год. и 2017год., за осчетоводяване през април 2022год. Ето защо
те са осчетоводени със задна дата за финансовата 2021год., като е допуснато и
нарушение на изискванията на ЗСч и НСС за вярно и точно отразяване на
28
счетоводните операции в поредността на тяхното възникване. Или в случая В.
К. е поискал осчетоводяване на заплатения задатък в размер на 25 000лв. и
получените парични заеми в общ размер на 25 500лв. едва през април
2022год., след като е получил отговора на исковата молба на ответника „Д.-Х“
ЕООД гр.С. и направеното в него възражение относно платения по процесния
договор задатък и ненадлежното му осчетоводяване. Нещо повече- при
обясненията му по реда на чл.176ал.1 ГПК, дадени пред съда на
23.ІХ.2022год., Венцислав К. твърди, че както получените заеми би следвало
да са осчетоводени при получаването им, така и платения задатък е
осчетоводен към датата на плащане-7.ІІ.2017год., въпреки, че сам е подписал
декларацията, че през 2022год. е представил тези документи на „Счетоводна
къща 99“ ЕООД гр.С. за осчетоводяване. Странно е и, че В. К. не знае и дали е
изплатил заемите на горепосочените физически лица, както и че
заемодателите не са потърсили заемните средства в законоустановения
давностен срок.
В. К. освен това първоначално обяснява, че с лицето В. А. К.
има само приятелски отношения от много години, но след конкретните
въпроси на съдията и пълномощниците на страните за търговските дружества
„М.-СВ“ ЕООД, ЕИК***, „С. 2012“ ЕООД, ЕИК ***, „М.-т.“ ЕООС, ЕИК ***
„П. БГ“ ЕООД, ЕИК ***, последното с едноличен собственик на капитала Д.а
С. М., която е във фактическо брачно съжителство с В. А. К. и майка на
децата му, неохотно признава, че е участвал като съдружник и/или управител
в тези дружества, но дори не си спомня имената на тези дружества.
При извършената служебна проверка в ТРРЮЛНЦ съдът
установи, че В. Д. К. е бил управител на „М.-СВ“ ЕООД гр.С., в периода от
20.ІХ.2012год. до 12.Х.2012год., което дружество е с едноличен собственик на
капитала В. К.. В „С. 2012“ ЕООД, ЕИК*** В. К. е бил управител от
23.ІХ.2013год. до 18.Х.2013год. и съдружник от 16.ІХ.2013год. до
18.Х.2013год., след което е прехвърли дружествените дялове на В. К.. В „М.-
т.“ ЕООД, ЕИК *********, с едноличен собственик на капитала В. К., В. К. е
бил управител от 21.ХІІ.2015год. до 14.І.2016год., а в „П. БГ“ ЕООД, ЕИК ***
е бил съдружник от 20.VІ.2014год. до 7.ХІІ.2015год., от 7.ХІІ.2015год. до
6.VІІ.2016год. е бил едноличен собственик на капитала и управител на
дружеството, след което прехвърля дружествените дялове от капитала на
дружеството на Д.а М.. В „П.к.“ ООД, ЕИК ***, което притежава 75% от
29
капитала на „Р.е.“ АД гр.С., ЕИК ***, е бил управител и съдружник от
7.ХІІ.2015год. до 4.І.2016год., като е закупил дружествените дялове на В. К..
Изпълнителен директор на „Р.е.“ АД гр.С. от 24.VІІ.2020год. до
27.VІ.2022год. е Д. К. П., който е предоставил 9 000лв. паричен заем на В. К.
на 18.І.2017год. Т.е. това лице също е свързано с лицето В. К.. А от
свидетелските показания на Ю.К. се установи, че в периода 2003-2005год. В.
К. е бил личен шофьор на В. К.. Т.е. безспорно се установи по делото, че В. К.
често е бил подставено лице на В. А. К. в различни търговски дружества като
управител и/или съдружник, както и че В. К. нееднократно е ползвал приятеля
си В. К. за своите бизнес интереси.
От показанията на свидетелката Ю.К., които са обективни,
логични, последователни, непротиворечиви, и които не са опровергани от
други доказателства по делото, се потвърждават твърденията на ответника за
историята и характера на отношенията между В. К. и Д. Х., включително и за
процесните три недвижими имота. Тя потвърждава, че е имало многократни
срещу между Х. и К. в офиса на последния в гр.С., ул.“Р.“№99А по повод
финансовите им отношения и завършването на строителството на сградата, в
която се намират трите офиса, които са продължили и през 2017год..
Свидетелката потвърждава и че на тези срещи, Х. често е подписвал
множество документи.
Свидетелят адв. Л.С. е обслужвал правно В. К.. Той също е
бил свидетел на чести срещу между Д. Х. и В. К. по повод строителството на
сградата, в която се намират процесните три офиса. Твърди, че срещи между
тях е имало и в адвокатската му кантора в гр.С., както и че на тези срещи Д.
Х. е подписвал множество документи. Сочи и на обичайна практика между
тези две лица- когато си дължат пари, те оставяли плик с пари в адвокатската
кантора и когато някой от тях минел през кантората, вземал плика. Очевидно
и затова тази практика, наложена в бизнес отношенията между В. К. и Д. Х., е
била ползвана и при плащането на задатъка от В. К. в кантората на адв. Л.С.,
където се твърди, че е оставен плика с парите. Но в показанията на свидетеля
Л.С. има противоречия- от една страна твърди, че пред него пари не са броени
и че не е знаел какво има в плика, който В. К. оставил в кантората му. След
това казва, че в плика е имало пари, които Д. К. взел, без да брои.
Основателно е възражението на ответника, че показанията на
30
свидетеля адв. Л.С. в частта кога, как, къде и от кого е извършено
подписването на процесния предварителен договор и има ли размяна на
престации по него, са недопустими, на основание чл.164ал.1т.1 ГПК, тъй като
установяват правна сделка, за действителността на която закона /чл.19ал.1
ЗЗД/ изисква писмен акт. Те се ценят от съда след съпоставка с обясненията
на В. К. по реда на чл.176ал.1 ГПК. След като Д. Х. и В. К. не се познават
лично, а само визуално, на „здравей-здрасти“, не са се срещали, за да
договарят покупко-продажбата на трите офиса и условията по сделката,
възниква логичния въпрос- как един от тях е потърсил адв. Л.С., с искане да
подготви процесния предварителен договор, който безспорно е изготвен от
него и подписан от двете страни по делото. Възниква и въпроса- дали В. К. по
искане на лично заинтересования В. К. не е поискал да се изготви този
договор. Защото адв. Л.С. свидетелства за силна заинтересованост на лицето
В. К. от собствеността върху трите офиса, за многократните му обаждания
какво се случва със сделката и дали е подписан окончателен договор, както и
дали е вдигната ипотеката върху офисите. Свидетелят твърди, че тези
обаждания от страна на В. К. престанали, едва след като той предал на В. К.
неговия екземпляр от договора. А за липсата на собствен интерес на В. К. от
процесната сделка сочи факта, че той не е огледал сам процесните недвижими
имоти, за да установи тяхното състояние, не е водил разговори с Д. Х. за
покупко-продажбата на тези офиси и условията по сделката, не е взел
екземпляр от предварителния договор, след подписването му, а едва през
2020год., след като адв. С. му го изпратил. „А.-Л.“ ЕООД гр.С. няма и
финансови възможности да закупи процесните недвижими имоти.
Че е налице грешка в начина на извършване на
волеизявлението по смисъла на чл.27 ЗЗД от Д. Х., като управител на
ответното дружество, т.е. при полагане на подписа на последната страница на
процесния предварителен договор от 7.ІІ.2017год., без да е имал воля да
продаде процесните три офиса на ищцовото дружество и то за сумата
55 000лв., сочи и факта, че подпис Д. Х. е положил само на последната
страница на предварителния договор, но не е подписал останалите страници,
както обичайно той подписвал договорите със своите контрагетни /видно от
приложените като доказателство по делото споразумение от 6.VІ.2012год.
между „Д.-Х“ ЕООД гр.С. и „М.-СВ“ ЕООД гр.София /стр.68-71 от делото/,
анекс към споразумението от 6.VІ.2912год. /стр.72-73 от делото/, договор за
31
паричен заем от 12.ХІ.2014год. /стр.84-86 от делото/, договор за паричен заем
от 4.ХІ.2014год. /стр.87-88 от делото/, договор за паричен заем от
14.ХІ.2014год. /стр.90-93 от делото/, анекс№1 към договора за паричен заем
/стр.94-95 от делото/. Първите две страници на процесния предварителен
договор са без подписи на договарящите страни, при положение, че Д. Х.,
като управител на „Д.-Х“ ЕООД гр.С. винаги е подписвал всяка страница,
което оставя възможност за манипулации с текста, включително относно
страни по договора, предмет на договора, цена, начин на плащане, срок и
неустойки. А други договори и споразумения Д. Х. е сключвал с нотариална
заверка на подписите. Очевидно, знаейки за неговата небрежност, дължаща се
на доверчивост, при подписване на представени му документи, последвана
страница е била сложена между други документи, за да бъде подписана от Д.
Х.. За тази му характерова особеност за знаели както В. К., така и свидетелите
адв. Л.С., Ю.К. и Т.А.а, последната често го е придружавала в кантората на
адв. С. и е виждала как подписва документи без да ги чете внимателно.
Съдът счита за основателно възражението на ответника, че не
би сключил договор за продажба на процесните три офиса за сумата
55 000лв., след като ги е закупил за 71 520лв., извършил е подобрения с тях и
пазарните цени за този вид имоти са се повишили. Основателно е
възражението му, че такава продажба би била напълно икономически,
логически и житейски необоснована.
По гореизложените съображения съдът ще следва да отхвърли
предявения иск с правно основание чл.19ал.3 ЗЗД, като неоснователен и ще
следва да унищожи правната сделка- предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти от 7.ІІ.2017год., на основание чл.27 ЗЗД,
поради грешка в начина на извършване на волеизявлението. Волята на
страната е опорочена винаги, когато при сключването на договора тя е имала
погрешна представа за съдържанието на насрещните престации /предмета на
договора/, което е основание за неговото унищожаване. Волята бива
опорочена по различен начин и с различни правни последици в зависимост от
това кой е предизвикал невярната представа и кой е знаел за съществуването
и. Волята е опорочена от измама, когато невярната представа е предизвикана
умишлено от насрещната страна. Измама е налице и когато невярната
представа е предизвикана умишлено от трето лице, но насрещната страна е
знаела или не е могла да не знае за съществуването и /възползвала се е/. Във
32
всички останали случаи е налице грешка. Грешка е налице, когато насрещната
страна или трето лице е предизвикало невярната представа без умисъл, по
непредпазливост или дори неволно, както и когато страната сама е изпаднала
в заблуждение, преценявайки погрешно фактите и обстоятелствата. Волята е
опорочена от съществуването на невярната представа, а не от
обстоятелствата, които са я породили или улеснили. В тази смисъл е
задължителната съдебна практика /решение№396/28.Х.2011год. по гр.д.
№472/2010год. на ІV ГО на ВКС/.
Съдът не следва да се произнася по алтернативно направените
от ответника възражения за унищожаемост на правната сделка, като сключена
поради измама, както и за прогласяване на нищожността и, на основание
чл.26ал.2 ЗЗД, поради липса на воля на законния представител на ответното
дружество да сключи процесната сделка, тъй като вече се произнесе по
основното възражения за унищожаване на процесния договор.
На основание чл.78ал.3 ГПК ще следва да се осъди ищецът да
заплати на ответника съдебните разноски по водене на делото в настоящата
съдебна инстанция, в размер на 4 019лв., съгласно списъка по чл.80 ГПК и
представените доказателства за плащането им.
На основание гореизложеното и чл.19ал.3 ЗЗД С.ският
окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано
от управителя В. Д. К. срещу „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано
от управителя Д. В. Х. иск с правно основание чл.19ал.3 ЗЗД- да се обяви за
окончателен предварителния договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, сключен на 7.ІІ.2017год. между „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като
продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, като купувач, срещу обща
продажна цена на недвижимите имоти в размер на 55 000.00лв., от които
капаро в размер на 25 000.00лв. е платено при сключване на договора, а
остатъкът в размер на 30 000.00лв. е платен чрез прихващане с начислените
неустойки по чл.4ал.4 и чл.6 от договора до размера на по-малката от двете
насрещни дължими суми- до размер на 30 000.00лв., КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН!
33
УНИЩОЖАВА правната сделка- предварителен договор
за покупко-продажба, сключен на 7.ІІ.2017год., между “Д.-Х” ЕООД гр.С.,
ЕИК ***, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител
Д. В. Х., в качеството на продавач и „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
представлявано от едноличният собственик на капитала и управител В. Д. К.,
като купувач, на следните недвижими имоти:
1.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.50 по КККР на гр. С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
20,00кв.м, представляващ офис № 48, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти- на същия
стаж- няма, под обекта- 67653.918.676.1.41 и 67653.918.676.1.42, над обекта-
няма, намиращ се на административен адрес: п.к. 4700, гр.С., ул."Д. П.“ №1-
А, ет.6, офис № 48, намиращ се на кота +14,00 съгласно удостоверение
№314/10.VІІ.2015год. по чл.202 от ЗУТ, заедно с 1,53% идеални части от
общите части на сградата, съответстващи на 6,14кв.м от новопостроена
пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор
67653.918.676 и ведно с 1,53 % идеални части от правото на собственост
върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е построена
сградата, съответстващи на 8,91кв.м, с продажна цена за имота в размер на 12
000,00 лева с ДДС;
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.51 по КККР на гр.С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
32,10кв.м, представляващ офис № 47, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж- 67653.918.676.1.52, под обекта- 67653.918.676.1.47 и
67653,918,676.1.48. над обекта- няма, намиращ се на административен адрес:
п.к. 4700, гр.С., ул. "Д. П.“ №1-А, ет.6, офис № 47, намиращ се на кота +14,00
съгласно удостоверение №314/10.VІІ.2015год. по чл.202 от ЗУТ, заедно с 2,45
% идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 9,85кв.м от
новопостроена пететажна масивна сграда за обществено ползване с
идентификатор 67653.918.676.1 и ведно с 2,45 % идеални части от правото на
собственост върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е
34
построена сградата, съответстващи на 14,30кв.м, с продажна цена за имота в
размер на 21 000.00лева с ДДС, и
3.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67653.918.676.1.52 по КККР на гр.С., одобрени със заповед №РД-18-
14/10.V.2005год. на изпълнителния директор на АГКК гр.София, с площ
32,70кв.м, представляващ офис № 46, с предназначение на самостоятелния
обект- за офис, на едно ниво, при съседни самостоятелни обекти: на същия
етаж- 67653.918.676.1.51, под обекта- 67653.918.676.1.49, над обекта- няма,
намиращ се на административен адрес: п.к.4700, гр.С., ул."Д. П.“№1-А, ет.6,
офис № 46, намиращ се на кота +14,00, съгласно удостоверение №
314/10.VІІ.2015год. по чл. 202 от ЗУТ, заедно с 2,50 % идеални части от
общите части на сградата, съответстващи на 10.04кв.м от новопостроена
пететажна масивна сграда за обществено ползване с идентификатор
67653.918.676.1 и ведно с 2,50 % идеални части от правото на собственост
върху поземлен имот с идентификатор 67653.918.676, в който е построена
сградата, съответстващи на 14,57кв.м, с продажна цена за имота в размер на
22 000.00 лева с ДДС, на основание чл.27 ЗЗД, поради грешка в начина на
извършване на волеизявлението.
ОСЪЖДА „А.-Л.“ ЕООД гр.С., ЕИК ***, представлявано
от управителя В. Д. К. да заплати на ответника „Д.-Х“ ЕООД гр.С., ЕИК ***,
представлявано от управителя Д. В. Х., съдебните разноски по делото в
настоящата съдебна инстанция в размер на 4 019лв. /четири хиляди и
деветнадесет лева/.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от
връчването му на страните по делото пред ПАС!
Съдия при Окръжен съд – С.: _______________________
35