Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
София, 6.12.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, Гражданско отделение, IІI-Б състав, в открито съдебно заседание на четвърти октомври през
две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТЕМЕНУЖКА СИМЕОНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ХРИПСИМЕ МЪГЪРДИЧЯН
ЯНА ВЛАДИМИРОВА
при участието на секретаря Михаела
Митова, като разгледа докладваното от младши съдия Яна Владимирова в.гр.дело № 11604 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на глава ХХ от Гражданския процесуален кодекс.
С решение № 170669 от 6.08.2020 г. по гр.д. № 17425/2017
г. на Софийски районен съд, 50 състав, е осъден на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД И.Н.Й., ЕГН **********, да заплати на С.Т.Н., ЕГН **********, и Н.Д.Д., ЕГН
**********, като наследници по закон на Д.Н.Д., ЕГН **********, починал в хода
на процеса на 25.10.2017 г., сумата 782,00 лева, представляваща неизплатено
наемно възнаграждение за месец юни 2016 г. по договор за наем от 14.10.2015 г.
за апартамент, находящ се в гр. София, ул.
„********, ведно със законна лихва върху тази сума, считано от 21.03.2017 г. до
окончателното й изплащане. Отхвърлен е предявеният от С.Т.Н., ЕГН **********, и
Н.Д.Д., ЕГН **********, като наследници по закон на Д.Н.Д., ЕГН **********,
починал в хода на процеса на 25.10.2017 г., против И.Н.Й., ЕГН **********, иск
с правна квалификация чл. 92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 1565,00 лева,
представляваща неустойка по чл. 17 от договор за наем от 14.10.2015 г. Осъден е
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК И.Н.Й., ЕГН **********, да заплати на С.Т.Н.,
ЕГН **********, и Н.Д.Д., ЕГН **********, като наследници по закон на Д.Н.Д.,
ЕГН **********, починал в хода на процеса на 25.10.2017 г., сумата 182,27 лв. –
съдебни разноски.
В срока по чл. 259, ал. 1 ГПК срещу решението в
частта, с която предявеният иск с правна квалификация чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е
уважен, е подадена въззивна жалба от ответника И.Н.Й., чрез особения му
представител адв. А.Д.. Излагат се съображения за неправилност на решението в
обжалваната част. Сочи се, че първоинстанционният съд не е взел предвид
обстоятелството, че процесният договор предвижда, че при втория и третия месечен
наем наемателят заплаща по 200 евро или общо 400 евро депозит обезпечение,
касаещ разходите за комунални услуги, дължими от наемателя за срока на
договора, и подлежащ на връщане след изтичането му. Договорът служел и за
разписка за изплатения депозит. Неправилно било прието, че не е установено
предаването на сумата –страните били договорили доказването на предаването на
горепосочената сума да бъде установено чрез сключения договор, поради което неправилно
съдът е приел, че граматическото и систематично тълкуване на клаузата по чл. 3,
ал. 3 от договора не удостоверявала изявление на наемодателя, че е получил
сумата. Заплащането на тази сума, макар и със следващите два наема, се
установявало и от показанията на св. Р.. В случай че страните са достигнали до
различна договорка по повод изплащането на сумата (същата да бъде предадена по
начин, различен от посочения в договора, или изобщо да не бъде заплащана),
следвало е това да бъде извършено с допълнително споразумение към договора за
наем от 14.10.2015 г., каквото в настоящия случай липсвало. Ето защо
направеното възражение за прихващане било основателно. С тези съображения се
прави искане решението на първоинстанционния съд да бъде отменено в обжалваната
част, а предявеният иск – отхвърлен като неоснователен.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК писмен отговор на
въззивната жалба не е подаден от ищците С.Т.Н. и Н.Д.Д., конституирани по реда
на чл. 227 ГПК на мястото на починалия в хода на делото пред първата инстанция Д.Н.Д..
Решението на първоинстанционния съд като
необжалвано е влязло в сила в частта, с която предявените искове са отхвърлени.
Софийският
градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема
следното:
Съгласно разпоредбата на чл.
269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че
първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваната част.
Предмет на разглеждане е предявеният иск с правна квалификация чл.
232, ал. 2 ЗЗД.
От представения по делото договор за наем на
недвижим имот от 14.10.2015 г., сключен между Д.Н.Д. като наемодател и И.Н.Й.
като наемател, се установява, че първоначалният ищец Д.Д. е предоставил на
ответника И.Й. свой собствен недвижим имот, а именно: четиристаен апартамент с
обзаведена кухня, находящ се в гр. София, ул. „********, за срок от 1 година,
считано от 20.10.2015 г. срещу заплащане на наемна цена в размер от 400 евро
месечно.
С въззивната жалба не се оспорва възникването на
валидно договорно правоотношение. Съществуването му се установява от посочения
по-горе договор за наем, както и от показанията на разпитаните по делото
свидетели.
По силата на чл. 3, ал. 2 от договора заплащането
на наемната цена до края на срока на договора се дължи от наемателя на наемодателя
ежемесечно, между десето и петнадесето число авансово за текущия месец.
Дължимото плащане се извършва в брой срещу разписка, като при плащането на
наема от страна на наемателя следвало да бъдат представяни и бележки за платени
консумативи.
Не е спорно между страните, че след месец юни 2016
г. имотът фактически не е ползван от ответника. В исковата молба се сочи, че
през месец август наемодателят е установил, че имотът е опразнен. По делото не
се твърди и не се установява, че наемодателят е направил изявление за разваляне
на договора, нито че такова изявление е сведено до знанието на наемателя. Като
такова изявление може да послужи исковата молба, но в настоящия случай същата е
подадена в съда след изтичане на срока на договора. Свидетелката Р., чиито
показания съдът цени при условията на чл. 172 ГПК, доколкото същата живее във
фактическо съпружеско съжителство с ответника, сочи, че тя и ответникът са се
изнесли от апартамента на 26.06.2016 г., тъй като имало проблеми с битовите
условия – наводнение, при което са били увредени техни движими вещи, повреда на
електрическото парно, както и прекъсване в електрозахранването. Свидетелката
сочи, че съобщили на Н.Д., с когото комуникирали по повод договорното
правоотношение, че напускат имота и го информирали, че желаят да ползват
заплатения от тях депозит като последен наем за жилището. Съгласно показанията
на свидетелката, той им казал да занесат ключовете от имота на неговата майка –
С.Н., което те сторили. Според показанията на свидетеля А.наемателят изобщо не
се свързал с Н.Д., а се изнесъл без предупреждение от имота през месец юни 2016
г. Това свидетелят разбрал от Н.Д. в телефонен разговор. Във връзка с
прекратяването на договора, въззивният съд кредитира показанията на
свидетелката Р., ценени по реда на чл. 172 ГПК, но явяващи се последователни,
подробни и кореспондиращи с другите приети по делото доказателства.
Същевременно показанията на свидетеля А.са вътрешно противоречиви, като
впечатленията му от отношенията между страните към момента на прекратяване на
договора не са преки и непосредствени – свидетелят възпроизвежда казаното му от
Н.Д., който е заинтересован от изхода на делото, и който към момента на
провеждане на разпита на свидетеля вече има качеството ищец. Свидетелят А.сочи,
че наемната цена за имота е заплащана до месец май 2016 г. включително, като
дотогава проблеми между страните не е имало, същевременно за месец юни наемната
цена не била платена, а наемателят започнал да се укрива. При посещението на Н.Д.
в имота през август 2016 г. същият бил вече освободен от наемателя.
При това положение въззивният съд приема за
установено, че страните по договора са постигнали съгласие за прекратяването
му, считано от първи юли 2016 г., макар да не е спазен предвиденият от страните
ред по чл. 15, ал. 2 от договора – с предизвестие от един месец. След юни 2016
г. освен че е било преустановено фактическото ползване на имота, наемодателят
от своя страна е предприел действия по смяна на ключалките в имота с цел отново
да го отдаде под наем, както сочи свидетелят Атанасов.
От свидетелските показания несъмнено се установява,
че наемателят е ползвал имота през процесния период – месец юни 2016 г., поради
което дължи наемната цена. По делото не се твърди и не се установява да е
извършено плащане от наемателя за дължимата наемна цена.
Предвид заявеното от ответника възражение за
прихващане, спорно е дали наемателят е заплатил дължимия депозит обезпечение по
чл. 3, ал. 3 от договора, съответно дали в полза на наемателя е възникнало
правото да получи обратно тази сума, предвид прекратяването на договора.
С чл. 3, ал. 3 от договора страните са се
договорили, че при заплащане на втория и третия месечен наем наемателят ще
заплати по двеста евро (или общо четиристотин евро) депозит обезпечение, касаещ
разходите за вода, електро, дължими от наемателя за срока на договора, и
подлежащ на връщане след прекратяване на договора при добросъвестно заплащане
на посочените в предходната подточка консумативни разходи от наемателя.
Посочено е, че договорът служи като разписка за изплатения депозит.
В случая действително изплащането на сумите е с
падеж след сключването на договора, поради което същият не установява реалното
получаване на сумите за депозит от наемодателя. Същевременно обаче от
свидетелските показания на свидетеля А.и на свидетелката Р. се установява, че
депозитът е бил платен от наемателя. Свидетелят А.в показанията си сочи, че до
юни месец между страните не е имало проблеми по повод плащанията по договора и
наемодателят е получавал дължимите му по договора суми – в тази връзка същият
се позовава на изявление на Н.Д., син на наемодателя и ищец по делото след
конституирането му по реда на чл. 227 ГПК. Според този свидетел проблем между
страните е имало за първи път при заплащане на наема за месец юни 2016 г., като
дотогава наемодателят „не е имал проблем“. Същевременно свидетелката Р.
заявява, че депозитът е бил платен от наемателя, а през юни, когато страните са постигнали съгласие за
прекратяване на договорното правоотношение, наемателят е направил изявление, че
прихваща последния наем (за юни) с платения от него депозит. Ето защо при
съвкупна преценка на всички доказателства по делото, въззивният съд намира, че
уговореният депозит по чл. 3 от договора е бил заплатен от наемателя.
Предвид постигнатите в договора уговорки, за да възникне
правото на наемателя да получи обратно платения от него депозит, следва да е
заплатил консумативните разходи (разходите за комунални услуги) за имота за
периода, през който го е ползвал.
В случая са изложени твърдения в исковата молба, че
консумативните разходи за май и юни 2016 г. не са били заплатени от наемателя.
Твърди се, че наемодателят ги е заплатил. В тази връзка с исковата молба са
представени касови бонове, установяващи плащания към „ЧЕЗ България“ ЕАД и
„Софийска вода“ АД, за месеците май и юни 2016 г. Същевременно обаче няма
информация относно това кой е имотът, снабдяван с посочените комунални услуги,
като не може да се направи извод, че това е именно наетият от ответника имот. В
тази връзка свидетелката Р. сочи, че наемателят е заплащал всички консумативни
разходи, като част от тях са заплатени след месец юни 2016 г. – през месец юли,
когато са настъпили падежите на задълженията за предходния месец. Въпреки че в
тежест на наемателя е да установи плащане на комуналните разходи за имота за
периода, в който го е ползвал, в тежест на ищеца наемодател е да установи
наличието на задължения за тези услуги в посочения размер. В случая не са
представени доказателства, че за периода, в който наемателят е ползвал имота,
са съществували задължения за ползваните от наемателя комунални услуги.
Ето защо следва извод, че в полза на наемателя е
възникнало правото да получи обратно заплатеният от него депозит в размер от
400 евро. От показанията на свидетелката Р. се установява, че наемателят е
информирал Н.Д., че желае да прихване депозита с последния дължим наем за
имота. Няма данни това изявление да е сведено до знанието на Д.Д., който е
страна (наемодател) по договора за наем.
Наемодателят е бил уведомен за изявлението на страната в хода на делото
пред първоинстанционния съд, предвид направеното изявление за съдебно
прихващане с тази сума, своевременно заявено с отговора на исковата молба. С
оглед гореизложените съображения, възражението за прихващане е основателно. В
полза на ответника е възникнало посоченото в отговора на исковата молба активно
вземане и не е налице пречка същото да бъде прихванато с вземането на ищеца. Дължимият
депозит е в размер на един месечен наем (400 евро, равняващи се на 782,03 лева), заплащането на който се претендира от
ищеца, поради което вземането на ищеца се погасява изцяло с извършване на
прихващането.
Предвид изложеното, предявеният иск по чл. 232,
ал.2 ЗЗД се явява неоснователен.
Доколкото изводите на въззивния съд не съвпадат с
тези на първоинстанционния, решението на Софийския районен съд като неправилно
следва да бъде отменено в обжалваната част.
Така мотивиран, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 170669 от 6.08.2020 г. по гр.д. № 17425/2017
г. на Софийски районен съд, 50 състав, в
частта, с която е осъден на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД И.Н.Й., ЕГН **********,
да заплати на С.Т.Н., ЕГН **********, и Н.Д.Д., ЕГН **********, като наследници
по закон на Д.Н.Д., ЕГН **********, починал в хода на процеса на 25.10.2017 г.,
сумата 782,00 лева, представляваща неизплатено наемно възнаграждение за месец
юни 2016 г. по договор за наем от 14.10.2015 г. за апартамент, находящ се в гр. София, ул. „********, ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от 21.03.2017 г. до окончателното й
изплащане, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.Н.Д., ЕГН **********, починал в
хода на процеса на 25.10.2017 г. и заместен по реда на чл. 227 ГПК от неговите
правоприемници С.Т.Н., ЕГН **********, и Н.Д.Д., ЕГН **********, срещу И.Н.Й.,
ЕГН **********, иск с правна квалификация чл. 232, ал. 2 от ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищците сумата 782,00 лева, представляваща неизплатено
наемно възнаграждение за месец юни 2016 г. по договор за наем от 14.10.2015 г.
за апартамент, находящ се в гр. София, ул.
„********, ведно със законна лихва върху тази сума, считано от 21.03.2017 г. до
окончателното й изплащане, поради
извършено прихващане с насрещно вземане на ответника И.Н.Й., ЕГН **********,
срещу Д.Н.Д., ЕГН **********, починал в хода на процеса на 25.10.2017 г. и
заместен по реда на чл. 227 ГПК от неговите правоприемници С.Т.Н., ЕГН **********,
и Н.Д.Д., ЕГН **********, по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, възникнало на основание чл. 3,
ал. 3 от договор за наем на недвижим имот от 14.10.2015 г., сключен между Д.Н.Д.,
ЕГН **********, и И.Н.Й., ЕГН **********, за сумата от 400 евро (равняваща се
на 782,03 лв.), представляваща заплатен от ответника и подлежащ на връщане
депозит по посочения договор за наем.
Решението не подлежи на обжалване по аргумент от
чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.