№ 67
гр. Бургас, 27.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и осми
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Дарина Анг. Костова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Дарина Анг. Костова Търговско дело №
20212100900237 по описа за 2021 година
Постъпила е искова молба, подадена от “БИЛДИНГС 07” ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от Живко Костадинов Иванов - управител, чрез адв. Мартин Богдев, вписан
в БАК, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.”Сердика” №2Б, ет.1 против С.С.Р., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр.*** ж.к.*** бл.** вх.* ет.*, с която се иска от съда да
постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 214 384 лв.,
представляваща двойния размер на извършените от дружеството СМР за доизграждането на
жилищна сграда, находяща се в гр.Бургас, ул. Г.С.Раковски № 37, на основание договор за
строителство, сключен между страните на 01.11.2018 год., която стойност е намалена със
стойността на установените, по реда на чл.207 ГПК, ремонтни работи за отстраняване на
констатираното некачествено неизпълнение и при условие на евентуалност – сумата от
107 192 лв., представляваща стойността на изпълнените от „БИЛДИНГС 07" ЕООД
строително-монтажни работи, както и сумата от 60 000 лв., представляваща двойния размер
на извършените СМР за първи етап от предвиденото по договора строителство, ведно със
законната лихва върху дължимите суми от момента на завеждане на настоящата искова
молба до окончателното им изплащане, ведно с направените по разноски по делото.
При проверка на редовността на разменените книжа съгласно чл. 374 от ГПК и след
изпълнение на указанията на съда за поправяне на нередовностите на исковата молба, съдът
е констатирал, че подадената исковата молба, подчинена на общите изисквания на ГПК за
предявяването й, отговаря на условията на чл. 127 и чл. 128 от ГПК и на основание чл.367
от ГПК преписи от нея са изпратени на ответника, като му е указано да подаде писмен
отговор в едномесечен срок, задължителното му съдържание и последиците от неподаването
им и неупражняването на права. Видно от книжата по делото съобщението с
1
придружаващите го книжа е получено на 12.07.2021г. В предоставения двуседмичен срок за
отговор такъв е постъпил по делото. Последвала е двойна размяна на книжа, като е
постъпила както допълнителна искова молба, така и допълнителен отговор. При това
положение съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.
При проверка на допустимостта на предявените искове чл. 374 от ГПК съдът
констатира следното: Обективно съединените искове, предмет на настоящото дело, са
подсъдни на съдилищата, като е налице правен интерес от предявяването им пред съда, тъй
като се твърди неизпълнение на договорено задължение и този вид нарушение на
граждански субективни материални права не може да се преодолее по друг начин освен по
пътя на принудителното изпълнение, което се предхожда от установяване на това правно
положение само по исков ред. Исковата молба е предявена съобразно правилата за родова и
местна подсъдност на чл. 104, т.4 и чл. 105 от ГПК, а именно пред Бургаски окръжен съд
като първа инстанция, предвид цената на иска, който е и съд по постоянния адрес на
ответника. Исковата молба е подадена от активно легитимирано лице – търговско
дружество, което чрез законния си представител твърди нарушения на материални
субективни права, вследствие на които нарушения са възникнали и допълнителни
задължения за обезщетения за вреди. Исковете са насочени срещу лице, за което се твърди,
че нарушава материални субективни права чрез неизпълнение на поети по един и същ
договор насрещни задължения. Не са направени от страните възражения, нито до настоящия
момент са станали служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след
проверка за възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са
налице положителни процесуални предпоставки, водещи до недопустимост на предявените
искове. При това положение предявените искове са допустими.
Ищецът твърди, че между страните е сключен предварителен договор за извършване
на строителство и покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който „БИЛДИНГС
07" ЕООД, в качеството си на изпълнител се задължава да извърши със собствени сили,
средства, материали и труд всички СМР, необходими за доизграждането и завършване на
построената до кота +3,40м. жилищна сграда, находяща се на адрес - гр.Бургас ул.“
Г.С.Раковски“ № 37, състояща се от пет етажа, подпокривно пространство и покрив до 1
окончателното завършване и предаване на сградата с разрешение за ползване. Посочва се, че
в договора е предвидено извършването на строителството на три етапа, като при
завършването на всеки един от етапите, възложителят С.С.Р., вместо плащане, се задължава
да прехвърля на дружеството-изпълнител по един апартамент, находящи се в предвидената
за застрояване сграда. Твърди се, че към настоящия момент „БИЛДИНГС 07" ЕООД е
завършило целия първи етап, представляващ изграждане на първите три етажа, както и част
от следващите два етапа, но възложителят не е изпълнил задължението си да прехвърли
уговорения апартамент, находящ се на първи етаж в строящата се сграда, при завършен
първи етап на строителство. Твърди се, че ответникът претендира неоснователно, че е
налице неизпълнение на дружеството, поставяйки нови условия, които според ищеца, не са
предвидени в сключения между страните договор и не касаят задължението за прехвърляне
2
на договорения обект, а именно: незавършване на сградата в „груб строеж“, ненасяне на
сградата в кадастралната карта, липса на кадастрален идентификатор на обекта, който
следва да бъде прехвърлен. Твръди се, че апартаментът може да бъде прехвърлен и като
право на строеж, поради което се твръди, че ответникът е в неизпълнение на задълженията
си по договора. С оглед на горното се посочва, че е възникнало правото на ищеца да
претендира обезщетение поради неизпълнение по чл.8 от договора. Същият гласял, че в
случай че продавачът откаже да прехвърли на купувача собствеността на някой от
описаните в чл. 2 от предварителния договор недвижими имоти в предвидения срок, то
продавачът се задължавал да заплати на купувача в двоен размер стойността на
извършените СМР за съответния етап, отговарящ на непрехвърления апартамент, в срок от
10 дни от уговорената за изповядване дата на сделката.
С покана чрез нотариус Феодора Иванова, връчена на 21.10.2020 година ищцовото
дружество поканило ответника да се яви на третия работен ден след получаване на поканата.
На 23.01.2020 година се е състояла среща между страните, за което бил съставен
констативен протокол. Съгласно така съставения протокол ответникът не бил подготвен за
изповядване на сделката, като единствено заявил, че не е получил акт образец 19. Била му
връчена покана, съгласно която отново бил поканен за изповядване на сделка до 07.02.2020
година. На същия ден ответникът изпратил чрез нотариус отговор на поканата за сключване
на окончателен договор, видно от която отказвал да прехвърли апартамент № 1, тъй като
считал, че ищцовото дружество било в неизпълнение на договорените си задължения поради
неизграждане на процесната сграда в уговорената степен на завършеност. Изградените
етажи били на зидария, без ВиК и ел. инсталации, дограми и т.н., както и че цялата сграда
не била изградена на „груб строеж“, поради което не можело да се приеме, че било налице
неизпълнение на първия етаж от договорения строеж. Всичко това не отговаряло на
истината, като излага подробни мотиви в тази връзка.
На следващо място посочва, че с нарочно уведомление от 06.03.2020година
ответникът прекратил действието на сключения между страните договор, поради твърдяно
от последния неизпълнение от страна на дружеството, изразяващо се в незавършване на
сградата на груб строеж с дограма и покрив и некачествено изпълнение. От така
изпратеното уведомление ставало ясно, че ответникът нямал намерение да изпълнява
договора, като прекратявал неоснователно действието му. Същевременно ответникът бил в
неизпълнение на задълженията си, като отказвал да изпълни договорената насрещна
престация при завършване на етап първи от строителството. Следователно в настоящия
случай следвало да се приложи разпоредбата на чл. 8 от договора, като ответникът следвало
да заплати двойния размер на построеното до момента на прекратяване на договора, което
всъщност било договореното между страните обезщетение при неизпълнение от страна на
възложителя.
Видно било от извършена съдебна експертиза, че сградата била изградена до
последния пети етаж на зидария, като извършените СМР до този момент били в размер на
108 670лв. Експертизата констатирала, че следвало да бъдат извършени укрепващи СМР на
3
стойност 580лв., както и ремонтни дейности, на стойност 940лв.
На 26.05.2021година ищцовото дружество получило нотариална покана от ответника,
в която последният признавал, че дължи на дружеството сума, но в по-нисък размер от
претендирания, като предлагал да плати разсрочено, на две отделни вноски и при поставени
допълнителни условия, с които управителят на дружеството не бил съгласен. Поради
гореизложеното за ищеца се пораждал правен интерес от предявяване на настоящия иск.
В отговора на исковата молба ответникът не оспорва наличието на договорни
отношения с ищцовото дружество по процесния договор. Посочва обаче, че сградата до
30.09.2019г. не била завършена до степен на груб строеж, с дограма и покрив, каквото било
фактическото положение и към 31.06.2020г., следователно ищецът не е изпълнил
цялостното строителство на сградата, като я предаде с Разрешение за строеж – Акт образец
16. С покана от 07.02.2020г. ответникът изразил ясна позиция по повод неизпълнението,
спирането на работата по обекта за повече от една година и половина, като била
предоставена възможност и срок за ищеца да изпълни възложената работа и след
уговорените срокове. След получаване на поканата не последвал отговор или намерение за
изпълнение на задълженията от страна на ищеца, на обекта никой не работил, поради което
и с уведомление от 06.03.2020г. ответникът прекратил поради неизпълнение и лошо
частично изпълнение действието на договора. Неизпълнението към момента на
прекратяване на договора било удостоверено и в издадено от Община Бургас удостоверение
по чл. 181, ал.2 от ЗУТ, видно от което липсвали изградени външни стени, покрие, дограма.
По искане на ответника и с оглед установяване на степента на завършеност и
приблизителна стойност на извършените строителни работи, било образувано и ч.гр.д.
№4473/2020г. В доказателствата по което била установена забава от четири месеца след
крайния срок за предаване на сградата с Разрешение за ползване. Отделно от това било
налице крайно лошо изпълнение на строителството, което довело до намаляване стойността
на обектите и забава, причинила на ответника значителни материални щети. Твърди се, че и
към момента на подаване на отговора сградата все още не е изградена.
Уточнява, че в договора било уговорено предаване на готовите построени обекти, а
не на право на строеж. Още повече и че задълженията на ищеца било уговорени в три
отделни етапа, но изпълнението, а още повече частичното изпълнение на всеки от етапите не
давало на ищеца право да получи собственост върху описаните обекти в предварителния
договор.
Също така се посочва, че в издаденото Разрешение за строеж I П – 8/29.01.2011г. бил
одобрен проект за жилищна сграда на два броя апартаменти и два броя ателиета. Нямало как
ответникът да прехвърли обекти на всеки етаж, тъй като такива самостоятелни обекти
липсвали. Едва на 07.03.2021г. било одобрено изменение в хода на строителството и
обособени самостоятелни обекти на жилищни етажи, каквито в този момент не
съществували.
Според ответника ищецът неправилно тълкувал разпоредбите на чл. 8, т. 1 и т. 2 от
4
договора. Ясно било посочено какво следва да бъде изпълнението на етажи 2 и 3 –
собствени на ответника, за да се приеме изпълнение на задължението на този първи етап.
Налично било частично изпълнение на договореното в обем не повече от 30%.
На следващо място се посочва, че по договора общата стойност на СМР била
определена на 202 000лв., от които следвало 193 000 да се изплатят чрез прехвърляне на
собственост на готови обекти. Независимо от некачествено извършените СМР и
неизпълнението в уговорените срокове, в своя покана от месец май 2021г. ответникът
предложил на ищеца доброволно уреждане на отношенията, предлагайки сума, значително
надвишаваща дължимото. С покана ответникът поканил ищцовото дружество да предаде
всички строителни книжа, които предал на ответника и същите били описани в два приемо-
предавателни протокола от 09.01.2019г. и 10.01.2019г. Това не се случило и към настоящия
момент. При липса на тези книжа за ответника ставало невъзможно приключването на
строителството, подписването на свързаните с това протоколи и въвеждане на сградата в
експлоатация.
Ответникът заявява, че сумата от 96 000лв./предложена в цитираната покана от м.май
2021 г./ вече не била актуална и надхвърляла размера на дължимото. Същата следвало да
бъде намалена със стойността на дължимата неустойка за забава в размер на 6 000лв. – 3%
от общия размер СМР от 202 000лв. Също така разходите по изготвянето на документацията
за обекта и повторното съставяне на актове в размер на посочените 8000лв.
На следващо място се посочва, че ищецът не спазил одобрените проекти, като
изпълнил стълбищните площадки в отклонения от проекта с намалена височина, което
наложило допълнително къртене и ремонтни дейности. Над прозорците на апартамента на
четвъртия етаж били изпълнени греди, които не били заложени в проекта. Това наложило
тяхното къртене и извозването на строителни отпадъци.
Съгласно чл. 11 от договора неизправната страна дължала всички преки вреди от
неизпълнението. Поради забава от страна на ищеца да изпълни в срок договореностите - до
31.06.2020г., ответникът бил лишен от възможността да се ползва от собствените си
жилищни и нежилищни, за което ищеца дължал обезщетение в размер на по 1000лв.
месечно за собствените си три жилищни етажа, гараж и магазин или за година време сумата
от 12000лв.
По този начин се формирало едно общо задължение на ищцовото дружество в размер
на 62 070лв., която сума следвало да бъде приспадната от дължимите разходи по
строителството. Предвид това и прави възражение за прихващане на дължимите от ищеца
суми в размер на 62 000лв. по пера както са посочени, задължението към него било в размер
на 34 000лв., до който размер ответникът счита, че се дължи и не оспорва плащането на тази
сума. По тази причина и в получената на 26.05.2021г. покана ответникът изразил намерение
да заплати определена сума, редуцирана на 34 000лв., поради което и в тази част от
задължението ответникът не давал основание за водене на делото, не дължал разноски.
Поради гореизложеното, ответникът счита, че претенцията е основателна до сумата
5
от 34 000лв., за който размер изрично ответникът заявил желание да заплати, но поради
бездействие на кредитора, в случая ищеца такова плащане към момента не било направено.
С допълнителната искова молба ищецът допълва и пояснява исковата си молба, като
не въвежда нови факти и обстоятелства по делото. Не се въвеждат нови факти и
обстоятелства и от ответника с допълнителния отговор.
Бургаският окръжен съд, като съобрази, че са налице процесуалните предпоставки за
допустимост на исковата молба и липсват процесуални пречки за разглеждането на спора,
приема, че предявените искове са допустими
Бургаският окръжен съд, след съвкупна преценка на доказателства по делото, с оглед
изразените становища и съобразно закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е иск от “БИЛДИНГС 07” ЕООД, ЕИК *********, представлявано от
Живко Костадинов Иванов - управител, чрез адв. Мартин Богдев, вписан в БАК, със съдебен
адрес: гр.Бургас, ул.”Сердика” №2Б, ет.1 против С.С.Р., ЕГН **********, с постоянен адрес:
гр.*** ж.к.*** бл.** вх.* ет.*, с която се иска от съда да постанови решение, с което да
осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 214 384 лв., представляваща неустойка по
чл.8 от предварителен договор за извършване на строителство и покупко-продажба на
недвижими имоти, сключен между страните на 01.11.2018 год. , изчислена като двойния
размер на извършените от дружеството СМР за доизграждането на жилищна сграда,
находяща се в гр.Бургас, ул. Г.С.Раковски № 37, намалена със стойността на установените,
по реда на чл.207 ГПК, ремонтни работи за отстраняване на констатираното некачествено
неизпълнение – иск с правно основание чл.92 от Закона за задълженията и договорите и при
условие на евентуалност – иск за заплащане на сумата от 107 192 лв., представляваща
стойността на изпълнените от „БИЛДИНГС 07" ЕООД строително-монтажни работи, както
и сумата от 60 000 лв., представляваща двойния размер на извършените СМР за първи етап
от предвиденото по договора строителство/ по чл.8 от договора/, представляващи искове с
правно основание чл.79 вр. с чл.266, ал.1 и по чл.92 от Закона за задълженията и
договорите, ведно със законната лихва върху дължимите суми от момента на завеждане на
настоящата искова молба до окончателното им изплащане, ведно с направените по разноски
по делото.
Страните не спорят по следното : На 01.11.2018 год. страните по делото са сключили
предварителен договор за извършване на строителство и покупко-продажба на недвижими
имоти. Договорът е развален от ответника с едностранно уведомление с нотариална заверка
на подписа от 06.03.2020 год.
Не се спори, че ответникът е собственик на поземления имот , в който се изгражда
сградата и като такъв е собственик както на правото на строеж, така и на построеното в
имота до разпореждане му с тези вещни права.
Не се спори, че при сключване на Договора жилищната сграда, чието доизграждане е
предмет на същия е построена до кота +3,40м, както и че обемът на строителните работи за
6
доизграждане е общо описан в чл.1 от Договора.
Не се спори, че ответникът не е сключил окончателни договори за покупко-продажба
на описаните в чл.2.1 от Договора обекти, както към датата на подаване на исковата молба,
така и към датата на приключване на устните състезания.
Спори се по твърденията на ищеца, че е изправна страна по договора, че ответникът
не е изпълнил задължението си за заплащане на цената чрез сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на описаните в чл.2.1 от Договора обекти – недвижими имоти,
по размера на стойността на извършените строително-монтажни работи от ищеца.
От текста на представеният и неоспорен Договор е видно, че ищецът се е задължил да
доизгради частично изградената жилищна сграда в имота на ответника „до окончателното
завършване и предаване на сградата с Разрешение за ползване/Акт № 16/, полагане на
изолация на жилищната сграда, ел. и В и К, поставяне на дограми, външна мазилка, боя и
гранитогрес на общите части – чл.1.1 от Договора. В чл.1.2. от Договора е уговорено след
завършване на сградата ищецът – строител и купувач да стане собственик на определени
обекти след построяването на сградата.
Ищецът твърди, че в договора е предвидено извършването на строителството на три
етапа, като при завършването на всеки един от етапите, възложителят С.С.Р., вместо
плащане, се задължава да прехвърля на дружеството-изпълнител по един апартамент,
находящи се в предвидената за застрояване сграда. Претендира към подаване на исковата
молба да е завършено изграждането на целия първи етап, представляващ изграждане на
първите три етажа, както и част от следващите два етапа, но възложителят не е изпълнил
задължението си да прехвърли уговорения апартамент, находящ се на първи етаж в
строящата се сграда, при завършен първи етап на строителство.
Страните са договорили сградата да бъде изградена до степен на завършеност „груб
строеж“, дограма и покрив до 30.09.2019 год., а в срок до 31.06.2020 год. да има издадено
разрешение за ползване – Акт образец № 16.
Видно от представената експертиза , събрана по реда на обезпечаване на
доказателства по ч.гр.д.№ 4473/2020 год. по описа на Районен съд Бургас, изготвена от
инж.Бърза Кехайова, към 16.11.2020 год. – пет месеца след срока по чл.6.2. и годена и два
месеца след срока по чл.6.1 от Договора , сградата не е изградена до степен на завършеност
„груб строеж“, дограма и покрив. Констатирано е не само забавено, но и некачествено
изпълнение, състоящо се в пропукване на плоча на кота +6,15. Извършените до момента на
експертизата СМР са оценени на 108670 лв. , а за поправянето на некачествените части е
посочена цена на СМР 914лв. и 564 лв.
В настоящото производство е приета съдебно-техническа експертиза, изготвена от
инж. Т.Ч., към м.ноември 2021 год. извършените СМР са в обем 35% от дължимия обем на
изпълнение до ниво предаване на сградата с Разрешение за ползване. На вещото лице не са
представени протоколи и активе за извършеното строителство. На първи и четвърти
жилищни етажи са предвидени по проект един апартамент едва с преработения
7
архитектурен проект от 2019год. , който е одобрен през 2021 год., по действащия към
началото на 2020 год. на тези етажи са предвидени ателиета. Извършените до момента на
експертизата СМР са оценени на 99753,26 лв. , а за поправянето на некачествените части е
посочена цена на СМР 1887,37 лв.
По делото са представени две удостоверения по чл.181, ал.1 от Закона за устройство
на територията – от 02.07.2021 год. и от 21.02.2020 год., от които се установява , че след
направен оглед на място сградата не отговаря на изискванията на §5, т.46 от Закона защото
е без покрив и ограждащи стени към м.февруари 2020 год. и без завършен покрив през м.
юли 2021 год.
От гореизложеното следва, че към датата на подаване на исковата молба сградата не е
била построена в степен на завършване „груб строеж“ и обектите в същата сграда не са
могли да бъдат прехвърляни чрез сделка по силата на изискването въведено в чл.181, ал.2 от
Закона за устройство на територията.
По отношение на твърдението на ищеца, че Договорът следва да се тълкува в смисъл,
че изпълнение на задълженията си да прехвърли собствеността на части от сградата ,
описани в т.2.1. от Договора се дължи при приключване на съответния етап на строителство,
а не при изграждането на сградата, съдът намира следното :
Видно от текста на Договора съществува разминаване между уговореното в чл.1 и
чл.2 на същия по отношение на падежа на задължението на ответника да сключи
окончателни договори. Независимо обаче от причините за разликите, не може да се приеме,
че е възникнало задължение за прехвърляне на собствеността на описаните в чл.2 обекти ,
защото към момента на завършване на първи етап от строителството, те не са годна вещ. С
оглед на горното съдът приема, че изпълнението на задължението за сключване на
окончателен договор е станало ликвидно и изискуемо едва към датата на изграждане на
сградата в „груб строеж“ и при наличие на изградени обекти, каквито са описани в
Договора, което несъмнено не се е случило до датата на подаване на исковете молба.
Несъстоятелно е възражението на ищеца, че ответникът е следвало да му прехвърли
правото на строеж, доколкото такова искане не е направено нито в поканите, нито се
съдържа в Договора, разликата между прехвърляне на право на собственост и прехвърляне
на право на строеж е достатъчно съществено за да бъде съобразена от ищеца, който е
търговец с основна дейност извършване на строителство, а от друга страна същото
противоречи и на основните аргументи на ищеца, изложени в исковата молба по отношение
на неизпълнението на ответника.
От изложеното по-горе може да се направи извод, че към датата на отправяне на
поканата /л.16/ и съставяне на констативния протокол – 07.02.2020 год. ответникът
обективно не е бил в състояние да прехвърли собствеността на обектите по чл.2 от Договора
, като същевременно към същата дата ищецът е бил в неизпълнение, защото не е изпълнил в
уговорения срок, което е видно от удостоверението по чл.181, ал.1 от ЗУТ от 2020 год.,
както и не е изпълнявал качествено, което е видно от обсъдените по-горе събрани
8
доказателства. Следователно към датата на отправяне на волеизявлението по чл.87, ал.1 вр. с
чл.262, ал.2 от Закона за задълженията и договорите 06.03.2020 год. ответникът –
възложител е бил изправната страна по Договора и е било налице неизпълнение в
хипотезата ан забавено и некачествено изпълнение от страна на ищеца. По делото не са
представени доказателства, от които да може да се направи извод, че след отправяне на
уведомлението от 06.03.2020 год. не е последвало пълно изпълнение от страна на ищеца.
Следователно в полза на ответника е възникнало потестативното право да развали договора ,
което право същият е упражнил надлежно. Не се спори между страните , че това
уведомление е достигнало до ищеца , защото същото е описано в обстоятелствената част на
исковата молба. Съдът приема, че неизпълнението е било съществено, защото видното
събраните доказателства – писмени и гласни, включително от изявленията на ищеца в
нотариалните покани, към датата на първата покана за сключване на окончателен договор
извършването на СМР на обекта не е било постоянно , а с големи периоди на прекъсване и
на практика е било възобновено около датата на подаването на исковата молба.
В резултат от развалянето на договора за страните са възникнали права да поискат
обезщетение за вредите и връщане на даденото на отпаднало основание.
От изложената по-горе установена по делото фактическа обстановка могат да бъдат
направени следните правни изводи :
Страните не спорят по действителността, датата на сключване и съдържанието на
сключения помежду им Договор. Не се спори по началните дати на сроковете за
изпълнение, а по отношение на изтичането на същите, съдът е изложил аргументи по-горе.
Обстоятелството , че към датата на сключване на Договора обектите, за които страните са се
съгласили да се сключат окончателни договори не са съществували , както и че сключването
на окончателни договори е било невъзможно поради липса на годен обект за прехвърляне
към посочените в чл.2 от Договора срокове не води до недействителност на договора.
Съдът намира за неоснователен предявения иск за заплащане на сумата от 214 384
лв., представляваща неустойка по чл.8 от предварителен договор за извършване на
строителство и покупко-продажба на недвижими имоти, сключен между страните на
01.11.2018 год. , изчислена като двойния размер на извършените от дружеството СМР за
доизграждането на жилищна сграда, находяща се в гр.Бургас, ул. Г.С.Раковски № 37,
намалена със стойността на установените, по реда на чл.207 ГПК, ремонтни работи за
отстраняване на констатираното некачествено неизпълнение – иск с правно основание чл.92
от Закона за задълженията и договорите, поради следното :
Претендира се заплащане на неустойка по чл. 8 от Договора, от текста на който се
установява, че неустойката е уговорена в полза на ищеца – купувач и изпълнител по
договора, в случаите, в които същият е изправна страна и не представлява уговорена
неустойка поради разваляне на договора. В текста е използван израза „откаже да прехвърли
собствеността“, а не „развали договора“ и съдът счита, че смисълът на уговорката е да е
налице неизпълнение от страна на продавача, а не разваляне на договора от него. Видно от
установеното по делото, ищецът не е изправната страна по договора, освен това последният
9
е развален от ответника преди датата на подаване на исковата молба и поради
обстоятелството , че неустойката не е уговорена с поради разваляне. Не се дължи неустойка
за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или
периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в
такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради
разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена. /Тълкувателно решение на
ОСГТК № 7/2013 от 13 ноември 2014 год./ Следователно претенцията следва да бъде
отхвърлена.
По отношение на предявените при условие на евентуалност искове за заплащане на
сумата от 107 192 лв., представляваща стойността на изпълнените от „БИЛДИНГС 07"
ЕООД строително-монтажни работи, както и сумата от 60 000 лв., представляваща двойния
размер на извършените СМР за първи етап от предвиденото по договора строителство/ по
чл.8 от договора/, представляващи искове с правно основание чл.79 вр. с чл.266, ал.1 и по
чл.92 от Закона за задълженията и договорите, ведно със законната лихва върху дължимите
суми от момента на завеждане на настоящата искова молба, съдът намира същите за
неоснователни със следните аргументи :
Видно от петитума на исковата молба, включително след направеното уточняване на
същия и до наведените доводи в писмените бележки се претендират суми като заплащане
на изпълнението по разваления договор и като неустойка по същия. По отношение на
претенцията за неустойка , съдът е изложил мотиви , защо уговорената такава в чл.8 от
Договора не представлява неустойка , уговорена с оглед на развалянето на същия, поради
което претенцията в тази част е неоснователна.
По отношение на искането за заплащането на извършените СМР до датата на
подаване на исковата молба, които се претендират в размер установен от съдебно-
техническата експертиза приета в производството по обезпечаване на доказателства по
ч.гр.д. № 4473/2020 год. на Районен съд Бургас , към 16.11.2020 год. , съдът намира, че тази
претенция също е неоснователна със следните аргументи :
При разваляне на двустранен договора по реда на чл.87, ал.1 от Закона за
задълженията и договорите за двете страни възниква правото да притиндират връщане на
даденото на отпаднало основание – по реда на чл.55, ал.1, предл. трето , а за изправната
страна възниква и правото на обезщетение за претърпените от неизпълнението вреди.
Страната по развален договор не разполага с иск за реално изпълнение, включително,
в конкретния случай, с иск за заплащане на извършената до момента на развалянето работа ,
на договорно основание, защото това основание вече е отпаднало. По тази причина ,
предявената при условие на евентуалност претенция за заплащане на вече извършените
СМР е неоснователна, което не препречва пътя на ищеца да търси даденото на отпаднало
основание по реда на чл.55, ал.1 , предл. трето от Закона за задълженията и договорите.
С горните аргументи съдът приема , че предявените искове са неоснователни и следва
да бъдат изцяло отхвърлени.
10
По разноските :
С оглед неоснователността на претенциите, ищецът следва да заплати на ответника
направените разноски в размер на 5550лв, съобразно представените писмени доказателства
за извършени разноски, включително възнаграждение за един адвокат.
Мотивиран от изложените съображения, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от “БИЛДИНГС 07” ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от Живко Костадинов Иванов - управител, чрез адв. Мартин Богдев, вписан
в БАК, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.”Сердика” №2Б, ет.1 против С.С.Р., ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр.*** ж.к.*** бл.** вх.* ет.*, иск за заплащане на сумата от
214 384 лв., представляваща неустойка по чл.8 от предварителен договор за извършване на
строителство и покупко-продажба на недвижими имоти, сключен между страните на
01.11.2018 год. , изчислена като двойния размер на извършените от дружеството СМР за
доизграждането на жилищна сграда, находяща се в гр.Бургас, ул. Г.С.Раковски № 37,
намалена със стойността на установените, по реда на чл.207 ГПК, ремонтни работи за
отстраняване на констатираното некачествено неизпълнение и предявения при условие на
евентуалност иск за заплащане на сумата от 107 192 лв., представляваща стойността на
изпълнените от „БИЛДИНГС 07" ЕООД строително-монтажни работи, както и сумата от
60 000 лв., представляваща двойния размер на извършените СМР за първи етап от
предвиденото по договора строителство/ по чл.8 от договора/, ведно със законната лихва
върху дължимите суми от момента на завеждане на настоящата искова молба до
окончателното им изплащане, ведно с направените по разноски по делото, като
неоснователни.
ОСЪЖДА БИЛДИНГС 07” ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Живко
Костадинов Иванов - управител, чрез адв. Мартин Богдев, вписан в БАК, със съдебен адрес:
гр.Бургас, ул.”Сердика” №2Б, ет.1 да заплати на С.С.Р., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр.*** ж.к.*** бл.** вх.* ет.*, със съдебен адрес гр.Бургас , ул.“Хан Крум“ № 38, ет.1
чрез адвокат Р.С., разноски по делото в размер на 5550 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд - Бургас
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
11