Определение по дело №174/2011 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Съдът е сезиран с искова молба, предявена от С. М. Х. и С. Ф. Х., и двамата от Г., против И. П. К. от с.гр.

Предявени са в обективно и субективно съединение искове, както следва: конститутивен иск с правно основание чл.190, ал.1, предл.1 ЗЗД; и осъдителни искове по чл.189, ал.1, изр.2 вр. чл.191, ал.1, предл. последно ЗЗД; и по чл.189, ал.1, изр.3 вр. чл.191, ал.1, предл. последно вр. чл.55 от ЗЗД.

Ищците твърдят, че са съпрузи от 04.04.2003г. В режим на семейна имуществена общност през 2005г. придобили недвижим имот на основание сключен договор за покупко-продажба между първия от тях – С. М. Х. и ответника И. П. К., обективиран в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара, представляващ 1/2идеална част от УПИ ХІ-341, кв.46 по ПУП на кв."В.", Г., одобрен със заповед № 546/ 09.05.1989 г., идентичен с парцел VІІ-248, целият с площ от 846 кв.м по предшестващия ПУП на кв."В.", при съседи на парцела: изток- УПИ-Х-338; запад- УПИ V-340, и юг- У.Т., ведно със западната част на триетажна жилищна сграда, със застроена площ ¯т 80 кв.м, която се състои от: първи полуприземен етаж със самостоятелен вход, състоящ се от коридор и три избени помещения с обща полезна площ 44.60 кв.м, при подробно описани съседи; втори етаж със застроена площ 80 кв.м, със самостоятелно външно стълбище, състоящ се от антре, коридор, кухня и три стаи, при описани в акта съседи; и трети етаж със застроена площ 80 кв.м, със самостоятелно външно стълбище от У.Т., състоящ се от антре, коридор, клозет, кухня и три стаи, при подробно описани съседи, с идентификатор на сградата № 40909.124.242.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Г., за сумата от 12 239.40 лв. по данъчната оценка на имота към момента на продажбата. Уверенията на нотариуса, изповядал сделката, на продавача, и устната справка от страна на ищците по партидата на продавача И. П. К., им дали достатъчно основание да считат, че продавачът е собственик на имота, че трети лица нямат права на собственост или други права върху имота. Освен вписания договор за доброволна делба на 15.06.2005г. на наследствен имот, който установява правото на собственост на продавача, и е към доказателствата по сделката, други вписвания и отбелязвания към момента на продажбата не били отразени по партидата на продавача. В този смисъл била и сега издадената справка по лице на СлВп-К. от 1992г. до момента. Впоследствие разбрали, че преди сключването на договора за покупко-продажба за част от имота е водено дело за съдебна делба. С решение № 217/29.12.1992 г. по гр.д. № 449/1991г. по описа на КРС, влязло в законна сила на 14.09.1993г., на публична продан бил изнесен жилищен имот, находящ се в Г., кв."В.", ул. „Т. № *, представляващ трети етаж от описания по-горе имот, с пазарна цена 64 794 лв. /недноминирани/, като след извършване на продажбата на всеки от съделителитеБ.С.Я. и Т.П. К., бъде изплатена по ½от получената сума. Това решение обвързвало със сила на присъдено нещо страните по съдебната делба и се ползвало с изпълнителна сила. Към момента на продажбата- 07.07.2005г., нямало как да узнаят за гр.д. № 449/1991г. по описа на КРС със страни, различни от продавача. Релевантен момент при отговорност за евикция, според ищците, бил момента на сключването на договора.

След сключване на договора за покупко-продажба на имота срещу ищците, и от тях, били образувани граждански дела за установяване на право на собственост върху процесния трети етаж от сградата и нищожност на договор за доброволна делба, но резултатите по тези дела не били в тяхна полза.

На основание изпълнителен лист, издаден на 17.08.2005г. /след сключването на договора за покупко-продажба/, въз основа на решение № 217/29.12.1992г. по гр.д. № 449/ 1991г. по описа на КРС, било образувано изп.д.№ 226/2012г. по описа на ДСИ при КРС, със съделителиБ.С.Я. и Т.П. К., и двамата от Г.. На 18.12.2014г. с влязъл в сила протокол за въвод във владение ДСИ при КРС отстранил ищците от третия етаж на описания имот, в качеството им на трети лица по изпълнението. Така след проведения въвод във владение на взискателите, по реда на чл.348, предл.2-ро и чл.498 от ГПК на част от продадения им от ответника имот, настъпило намаляване на имуществото им с един етаж в резултат на осъществена евикция. Считат, че при изповядване на сделката продавачът е знаел за съдебната делба на третия етаж от сградата, но съзнателно е премълчал този факт.

Ищците твърдят още, че на основание договор за доброволна делба на наследствен имот, вписан с вх.№ 1715/15.06.2005г., установяващ правото на собственост на продавача, придобили собствеността върху имота без да знаят, че част от него е обременен с право на собственост на взискателите по изпълнението върху третия етаж на сградата, които права им противопоставили като купувачи. Твърдят, че при наличието на тези обстоятелства не биха били закупили имота и не биха били взели парични средства назаем, за да заплатят продажната цена. Считат, че в случая е налице сключен договор за продажба от страна на продавача със съзнанието, че продава чужда вещ; че договорите за доброволна делба и за покупко-продажба са сключени след постановяване на влязло в законна сила решение за изнасяне на публична продан на част от продадения имот и в момента са реализирани права на трети лица в изпълнителен процес. До момента на отстраняването им и към настоящия момент, ищците се считали за собственици и на третия етаж от сградата на правно основание.

Като изправна страна по договора за покупко-продажба на описания имот, включително и на третия етаж, заплатили уговорената продажна цена, която била различна от вписаната продажна цена. Действителната им воля и действително платената цена били други. Продавачът поискал от тях сумата от по 17 000 лв. за всеки от тримата братя по доброволната дела, или общо 51 000 лв., която сума те заплатили на части. Преди сделката заплатили на продавача авансово 30 000лв. на ръка. В договора вписали симулативната цена от 12 239.40 лв., или данъчната оценка на имота. Заплатили изцяло и разноските по договора - пропорционална такса от 129.70лв. и обикновена такса 6 лв., или общо 135.70 лв. Тъй като не разполагали с парични средства, част от сумата от 42 000 лв. взели назаем от брат на ищеца С. Х., преди сключването на договора, и оформили разписка от 05.07.2005г., като договор за заем, като волята им била, че в случай, че не могат да погасят задължението си до 01.12.2008г., първият от ищците да му прехвърли или дари собствения си апартамент в Г., ул. „Т., Б. ап.9. Тъй като не могли да изпълнят задължението си в определения срок, този апартамент бил дарен. Останалата част от уговорената цена заплатили на части. Сумата от 10 000 лв., която заплатили след сключване на сделката, придобили през м.септември 2005г. чрез договор за кредит с „Алианц България” - офис Г.. Така погасили изцяло задължението си към продавача.

От отстраняването им от имота търпели вреди, тъй като изгубили част от продадения имот; с припадащата се парична сума за третия етаж от 47 85.70 лв. по нотариалния акт, и реално заплатената за имота сума в размер на 19 942.00 лв., с оглед промяната на пазарните условия за продажба на жилища, не било възможно да се закупи равностоен имот и трябвало да добавят още средства, тъй като пазарната цена на имота се увеличила. Налице била имуществена вреда, тъй като имуществото на продавача се увеличило със стойността на процесния имот. Публичната продан на имота по изп.д № 226/2012 г. по описа на ДСИ била проведена с пазарна цена на имота в размер на 34 771 лв., съгласно изготвената по делото техническа експертиза. Считат, че тази цена на имота отговаря на пазарните условия към 18.12.2014г. и се дължи от ответника на отпаднало основание, при което претендират освен реално платената цена, съответно цената по договора, и обезщетение за вреди, съставляващи разликата между платената цена, в двата случая, и увеличената стойност на имота към момента на отстраняването ни от третия етаж.

Считат, че е налице причинна връзка между неизпълнението на продавача и вредите, които търпели от отстраняването им от имота, при което вземането им за цената на третия етаж било изискуемо, считано от 18.12.2014г. Също така търпели и неимуществени вреди, тъй като при зимни условия пренасяли багаж. До момента на отстраняването им живеели в имота на третия етаж, домът им бил уютен, свикнали с интериора, мебелировката била функционална, децата имали отделни стаи, отношенията в семейството им били спокойни. След отстраняването им от имота заживели на втория етаж от сградата, който бил на груба мазилка; живеели в две стаи, които трудно се затопляли; промяната в битовите условия се отразила на тях и децата им в негативна насока; между тях се породили конфликти и напрежение в отношенията им като съпрузи; между децата им се появили конфликти, които трудно преодолявали, и причината била заживяването им в една стая. В резултат на промяната в начина им на живот ищцата получила главоболие и безсъние; децата започнали да боледуват в трудно затоплящото се жилище. Налице била причинна връзка между виновното поведение на ответника и вредите, които изпитвали от отстраняването им от имота, при което оценяват неимуществените вреди на 1 000лв.

Искането е :

- да бъде развален Договор за покупко-продажба на недвижим имот, материалиризан в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005 г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара в частта, с която И. П. К. от Г. е продал на С. М. Х. от Г. трети етаж със застроена площ от 80 кв.м, със самостоятелно стълбище, състоящ се от антре, коридор, клозет, кухня и три стаи, намиращ се в сграда с идентификатор № 40909.124.242.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-66/18.10.2006г. на Изп.Директор на АК, при граници на жилищната сграда: от всички страни поземлен имот с идентификатор № 40909.124.242, при съседи: изток - жилище на И. П. К., запад и север дворищно пространство и юг- У.Т.;

- ответникът И. П. К.да бъде осъден да заплати на ищците сумата от 34 771 лв., включваща платената продажна цена към 07.07.2005г. в размер на 19 942.00 лв. за третия етаж от сградата, както и обезщетение за вреди в размер на 14 829 лв. от неизпълнението на договор за покупко-продажба, сключен между сключен между страните, в частта за третия етаж от сградата, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата;

- разноски по продажбата в размер на 135.70 лв., включваща пропорционална такса от 129.70 лв. и обикновена такса 6.00 лв., ведно със законната лихва върху сумата 135.70 лв., считано от датата на предявяване на иска, до окончателното изплащане на сумата;

- както и неимуществени вреди от отстраняването ни от имота в размер на 1 000 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска, до окончателното изплащане на сумата. Претендират и разноски по делото, съобразно списък на разноските.

Или, предявени са в обективно и субективно съединение искове по чл.190, ал. ЗЗД; по чл.189, ал.1, изр.2 вр. чл.191, ал.1, предл. последно ЗЗД; и по чл.189, ал.1, изр.3 вр. чл.191, ал.1, предл. последно вр. чл.55 от ЗЗД.

В писмен отговор ответникът оспорва изцяло предявените искове, като недопустими, тъй като счита, че е изтекла предвидената в закона давност за предявяването им. Счита, че началният момент, от който е започнала да тече давността за ищците е не по-късно от датата, на която същите са предявили иск за собственост против лицата, собственици на III етаж от придобитата къща, по който иск е било образувано гражданско дело №64/2006г. на Районен съд - К.. От датата на предявяване на исковата молба по която било образувано цитираното дело, започнал да тече срока по чл.110 от ЗЗД, който изтекъл на същата дата през 2011г. Счита, че предявеният иск по чл.190 от ЗЗД се явява недопустим и производството по него следва да бъде прекратено. Предвид становището му за това, че главния предявен иск - за разваляне на договора за продажба е недопустим, то недопустими се явявали и акцесорните такива — за връщане на платената продажна цена на имота, както и за присъждане на обезщетения за имуществени и неимуществени за вреди.

В отговора са изложени и съображения за неоснователността на исковете. Твърди, че изложените в исковата молба фактически твърдения не отговаряли изцяло на действителното положение. Покупката на процесния имот била предшествана от извършване на необходимите справки от страна на ищците. В резултат на същите те установили, че за имота няма вписани ипотека, възбрана и той не е съдебно оспорен, както и че няма регистрирани вписвания за извършвани сделки със същия. На датата на изповядване на сделката ответникът - продавач декларирал, че имотът не е обременен от чужди вещни права, тежести, възбрани, и че е изключително негова собственост. След тези справки била изповядана и процесната сделка, при което ищците заплатили напълно и в брой на продавача сумата от 12 239. 40 лв., както и дължимите такси по сделката. Едва след започване на изпълнителни действия по повод образуване на изпълнително дело № 338/2005г. по описа на СИС при КРС, страните узнали, че за процесния имот е налице влязло в сила решение №217 от 29.12.1992г., постановено по гр.д. 449/1991г. по описа на КРС, и за наличието на претенции за собственост върху имота от страна на третото лице —Б.С.Я..

Ответникът не оспорва, че за имота към момента на сделката не са били налице вписани тежести, и той не е бил съдебно оспорен, както и че няма регистрирани вписвания за извършвани сделки със същия. Твърди, че до първите предприети действия по описване на имота от страна на съдебния изпълнител не знаел за наличието на претенции от страна на третото лице. В този смисъл той действал добросъвестно и със съзнанието, че е единствен и необезпокояван собственик на имота. Излага съображения и за това, че тъй като третия етаж от сградата никога не бил обособяван като самостоятелен обект, не можел да бъде и предмет на самостоятелна претенция. Претендираните за връщане суми били неоснователно завишени като размер.

Съдът намира предявените искове за допустими.

Нормата на чл. 190 ЗЗД предвижда, че ако част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение според предходния член /189 ЗЗД/, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил договора, ако знаеше това. Затова и за уважаване на претенция по цитирания текст е необходимо да бъде установено от ищците, че трето лице е било собственик на третия етаж от имота към момента на продажбата, както и понастоящем, както и че са заплатили продажната цена.

По делото са събрани гласни и писмени доказателства, както следва : заверени копия от НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара; скица на поземлен имот № 4273/10.12.2012г. на АГКК-София, СГКК-К.; решение № 219/ 29.12.1992г. по гр.д. № 449/1991г. по описа на КРС; обявление по изп.д. № 226/2012г. по описа на ДСИ при КРС; справка по лице на СлВп-К.; удостоверение за данъчна оценка на имота; копие от протокол за въвод във владение на недвижим имот от 18.12.2014г. по изп.д.№ 226/2012г. по описа на ДСИ при КРС; копие от заключение на техническа експертиза по изп.д. № 226/2012г. по описа на ДСИ при КРС; скица № КР-СС 875/25.08.2005г. на Община-К.; удостоверение за сключен граждански брак, издаден въз основа на акт за граждански брак № 22/04.04.2003г. на Община-Момчилград; изпълнителен лист от 17.08.2005г. по гр.д. № 449/1991г. по описа на КРС; разписка от 05.07.2005 г.; Решение № 69/01.07.2007г. по г.д. № 64/2006г. по описа на КРС; Решение № 204/8.12.2008г. по в.гр.д. 221/2008г.на КОС; Определение № 544/07.07.2009г. по гр.д. № 536/2009 на II го на ВКС; Решение № 176/10.05.2013г. по гр.д. № 154/2013г. на ХОС; Решение № 40/ 04 03.2014г. по гр.д. № 5600/2013г. на І-во г.о. на ВКС; Решение № 118/09.11.2012г. по гр.д. № 1035/2010г. на КРС; Решение № 210/20.06.2011г. по в.гр.д. № 37/2011г. по описа на КОС; Решение № 708/30.12.2010г. по гр.д. № 1843/2009г. на ВКС III г.о.; Определение № 127/13.02.2012г. по гр.д. № 1144/2011г. на ВКС І-во г.о.; НА за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 26, том VI, рег. № 8545, дело № 1026/14.09.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара; договор за доброволна делба на съсобствен имот вписан в АВ при КРС с № 10, том ІV, рег. № 4502, дело 610 от 15.06.2005г; писмо изх.№ 20-7034-09.02.2015г. на Служба по геодезия, картография и кадастър –К.; протокол от 02.03.2006г. по изп.д. № 338/ 2005г. по описа на СИС при КРС; удостоверение от СлВп ´ри АВ - К. с изх. № 282 от 22.01.2006г.; молба от 13.09.2007г. до ДСИ при РС - К. по изп.д. № 338/2005г по описа на СИС при КРС; заключение на експертиза № 175/ 14.09.2005г. на инж. В. Д., изготвено по изп.д. № 338/ 2005г по описа на СИС при КРС; заверено копие на искова молба по гр.д. №64/ 2006г. по описа на същия съд, с отразен входящ №198/17.02.2006 година, предявена от С. М. Х. и С. Ф. Х. противБ.С.Я. и Т.П. М. с цена на иска 7000 лв. и основание чл.336 от ГПК; писмо вх.№ 1595/30.04.2015г., копия от документи по изп. дело № 226/2012 година по описа на СИС при К.йския районен съд и изп.д. № 338/ 2005г. по описа на СИС при К.йския районен съд – молба за образуване и акт за прекратяване на изп. дело № 226/2012г. и молба за образуване и акт за прекратяване, протоколи, съставени от ДСИ по изп.д. № 338/ 2005г., и удостоверение с изх.№330/05.10.2005г., издадено от АВп; заверено копие от определение № 86/07.03.2008 година, постановено по гр. дело № 173/2008 година по описа на Районен съд – К.; удостоверение от ГРАО при Община К. за наследници на М.Т.М.- починала на 13.08.1998г. в Г., с акт за смърт № 345/13.08.1998 г.; медицинско удостоверение № 4089/21.04.2015г. и медицинско удостоверение № 4094/21.04.2015г., издадени от д-р Б. – АИМП-ЕООД Г.; заключение на вещо лице; свидетелски показания.

Не се спори по делото, че ищците са съпрузи и в режим на СИО придобили процесния недвижим имот на основание сключен договор за покупко-продажба между първия от тях – С. М. Х. и ответника И. П. К., обективиран в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара, представляващ 1/2идеална част от УПИ ХІ-341, кв.46 по ПУП на кв."В.", Г., одобрен със заповед № 546/ 09.05.1989 г., идентичен с парцел VІІ-248, целият с площ от 846 кв.м по предшестващия ПУП на кв."В.", при съседи на парцела: изток- УПИ-Х-338; запад- УПИ V-340, и юг- У.Т., ведно със западната част на триетажна жилищна сграда, със застроена площ от 80 кв.м, която се състои от: първи полуприземен етаж със самостоятелен вход, състоящ се от коридор и три избени помещения с обща полезна площ 44.60 кв.м, при подробно описани съседи; втори етаж със застроена площ 80 кв.м, със самостоятелно външно стълбище, състоящ се от антре, коридор, кухня и три стаи, при описани в акта съседи; и трети етаж със застроена площ 80 кв.м, със самостоятелно външно стълбище от У.Т., състоящ се от антре, коридор, клозет, кухня и три стаи, при подробно описани съседи, с идентификатор на сградата № 40909.124.242.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Г., за сумата от 12 239.40 лв. по данъчната оценка на имота към момента на продажбата.

Установява се от събраните по делото писмени доказателства, че са налице влезли в сила съдебни решения, с които с участието на ищците С. и С. Х.са решени споровете за собственост на процесния имот сБ.С.Я. и Т.М., като в процеса като трето лице- помагач е участвал и ответника И. П. К.. Става дума за влязлото в сила съдебно решение № 69 от 01.07.2007 година по гр. дело № 64/2006 година на Районен съд - К., с което е отхвърлен иска на С. и С. Х. против Б.Я.и Т.М. за приемане за установено, че ответниците не са собственици на процесния трети етаж от жилищната сграда. Това решение е отменено от К.йския окръжен съд с решение № 204 от 08.12.2008 година по в.гр. дело № 221/2008 година и искът е уважен, като е прието че Б.Я.и Т.М. не са собственици на имота. Решението на КОС е отменено по реда на отмяната от ВКС с решение № 708/30.12.2010 година по гр. дело № 1843/2009 година, III г.о., с което делото е върнато за ново разглеждане на КОС. При новото разглеждане с решение № 210 от 20.06.2011 година по в.гр. дело № 37/2011 година КОС е потвърдил решение № 69/01.07.2007 година, постановено по гр. дело № 64/2006 година на Районен съд — К.. Решението е влязло в сила, след като с определение № 127 от 13.02.2012 година на ВКС по гр. дело № 1144/2011 година, I г.о., не е допуснато касационното му обжалване. Ответникът по настоящия иск И. П. К. е бил конституиран като трето лице - помагач в производството по гр. дело № 64/2006 година на Районен съд — К., поради което и на основание чл. 223, ал.2 ГПК това, което съдът е установил в мотивите на решението си, е задължително за третото лице в отношенията му със страната, на която помага, или която го е привлякла. В мотивите съдът е отрекъл изцяло правото на собственост върху процесния трети етаж на ответника - преобретател по договора за доброволна делба.

Налице е и влязло в сила съдебно решение, с което е отхвърлен иск за прогласяване нищожността на доброволната делба, извършена през 2005 година, въз основа на която ответникът И. П. К. се е легитимирал като собственик на процесния имот при сключване на сделката покупко-продажба с ищците. Става дума за решение № 118/09.11.2012 година, постановено по гр. дело № 1035/2010 година по описа на PC- К., с което е отхвърлен предявеният от Т.П. М. против И. П. К. и Недялко П. К. /това са тримата съделители при извършената доброволна делба на имота през 2005 година/, както и против С. Х. и С. Х. по чл.26, ал.2, предл.3 от ЗЗД за обявяване за нищожен на договор за доброволна делба от 15.06.2005 година. Така постановеното решение е потвърдено с решение № 176 от 10.05.2013 година по в.гр. дело № 154/2013 година на Хасковския окръжен съд, както и с решение № 40 от 04.03.2014 година, постановено по гр. дело № 5600/2013 година на ВКС, I г.о. по реда на чл. 290-293 от ГПК.

Или, налице са влезли в сила съдебни актове, по силата на които безспорно се установява, че ответникът И. П. К. не е собственик на трети етаж от процесната сграда, поради което и са налице предпоставките по чл. 87, ал.1 ЗЗД за възникване на потестативното право на съдебно отстранените приобретатели – ищците С. Х. и С. Х. да развалят договора.

Ответникът е направил възражение за погасителна давност на това потестативно право.

При липса на специални разпоредби, погасителната давност е 5г. (чл.87, ал.5 ЗЗД). Съобразно разпоредбата на чл.114, ал.1 давността тече от момента в който правото може да бъде упражнено. Тъй като е налице специален фактически състав пораждащ правото да се иска разваляне на договора - влязло в сила решение с което купувачът е отстранен, то и това е момента от който започва да тече срока за упражняване на потестативното право. Решението по ревандикационния иск е влязло в сила на 13.02.2012 година, а настоящата искова молба е депозирана на 23.01.2015г. Дори да се приеме, че релевантния момент за изчисляване на давността е от влизане в сила на решението по иска за прогласяване нищожността на доброволната делба, извършена през 2005г., въз основа на която ответникът И. П. К. се е легитимирал като собственик на процесния имот - решение № 40 от 04.03.2014 година, постановено по гр. дело № 5600/2013 година на ВКС, I г.о. по реда на чл. 290-293 от ГПК, то и към този момент 5 годишният срок не е бил изтекъл и възражението за погасителна давност е неоснователно.

Тъй като с протокол за въвод във владение на недвижим имот по чл.498 от ГПК /л.10/ на 18.12.2014г. ищците са били отстранени от процесния имот – трети етаж, и той е бил предаден във владение на трето лице –Б.С.Я., то е налице хипотезата на чл.190, ал.1 ЗЗД на съдебно отстранение от част от продадената вещ- частична евикция.

При съдебна евикция - реализирана или евентуална, е налице неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, което поражда отговорност за продавача освен да върне част от цената на имота при частична евикция, също и да обезщети купувача за вредите - чл. 190, ал. 2 ЗЗД. Обезщетението за вреди извън посочените в чл. 189, ал. 1 ЗЗД, съгласно същата разпоредба се определя по общите правила за неизпълнение на задължението - чл. 82 и чл. 83 ЗЗД. Съгласно чл. 82 ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, пряка и непосредствена последица от неизпълнението - Решение № 294 от 13.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1515/2010 г., III г. о., ГК, докладчик председателят Ценка Георгиева, постановено по реда на чл.290 ГПК.

Доколкото се установи, че ответникът се е разпоредил с чужда вещ в полза на ищците, за ищците е възникнало правото като изправна страна по договора-заплатили съответната цена, да го развалят поради непрестиране на уговореното. Поради това, конститутивният иск за разваляне на процесния договор в частта му досежно третия етаж от имота е основателен и доказан, и като такъв следва да се уважи.

Поради това ищците имат право на осн. чл.189, ал.1, изр.2 във вр. с чл.191, ал.1, предл. последно ЗЗД да претендират връщане на заплатената цена и разноските по договора.

В тяхна тежест е да докажат размера на заплатената цена, доколкото с исковата молба се твърди, че реално платената за покупката на процесния недвижим имот цена е различна от вписаната такава в НА за покупко-продажба, а именно – 19 942лв., а не симулативно вписаната /според тях/ цена в размер на 12 239,40лв. /л.76/.

Както бе казано по-горе, в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005 г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара е вписана продажна цена в размер на 12 239,40лв., платена в брой. В подкрепа на твърденията си за заплатена по-висока цена ищците сочат гласни доказателства – показанията на св.Е. Х., брат на ищеца С. Х. и писмено доказателство – разписка, находяща се на л.13 от делото, в която е вписано, че С. Х. е получил от брат си Е. Х. сумата в размер на 42 000лв., за да закупи къща на У.Т. №12. От същите се установява, че св. Е. Х. е дал заем на брат си – ищеца С. Х. в размер на 42 000лв. за закупуването на процесния недвижим имот, за който знаел, че уговорките между продавача – отв. И. К., и купувачите - двамата ищци, били за цена в размер на 51 000лв. за целия имот.

В тази връзка следва да се има предвид, че „ограничението по чл.164, ал.1, т.3 ГПК е единствено досежно неформалните договори, за действителността на които не е необходим писмен акт – Решение №666 от 06.12.2007г. по т.д.№ 387/2007г., І т.о. на ВКС; Решение №1167 от 19.12.2008г. по гр.д.№3484/2007г., ІІІ г.о. на ВКС. Същото не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато страните спорят за значението на отделни уговорки, или когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната обща воля на страните – Решение №546 от 23.07.2010г. по гр.д.№856/2009г., ІV г.о. на ВКС; Решение №524 от 28.12.2011г. по гр.д.№167/2011г., І г.о. на ВКС, постановени по реда на чл.290 ГПК” – виж Гражднски процесуален кодекс. Приложен коментар. Проблеми на правоприлагането. Анализ на съдебната практика.

В този смисъл съдът съобрази както показанията на св. Е. Х., така и тези на св.Л. С., видно от които свидетелят узнал, че двамата ищци закупили от И. К. имота за 50 000 – 51 000лв., в който той направил електроинсталация и ВиК-инсталация.

Съдът кредитира показанията на тези свидетели, още повече, че по делото не са представени доказателства в противен смисъл.

В контекста на изложеното, съдът намира за доказано твърдението на ищците, че въпреки вписаната в нотариалния акт цена за целия имот в размер на 12 239,40лв., уговорката между страните е била за заплащане на 51 000лв., а реално платената цена е била в размер на 19 942лв. така, както се претендира с исковата молба, но тя е била платена за целия имот – първи полуприземен етаж с полезна площ 44,60 кв.м., втори етаж със застроена площ 80 кв.м., и трети етаж /процесния имот/ - със застроена площ 80 кв.м. Доказателства, които да разколебават този извод на съда, не се сочат. Или, съотношението на платената цена за целия имот в размер на 19 942лв. към площта на процесния трети етаж, води до извод за основателност и доказаност на претенцията за връщане на платената цена в размер на7 797,46лв. /площта на първи полуприземен етаж представлява 21,7986% идеални части от целия имот, на втори и трети етаж, които са с еднакви площи – по 39,10% идеални части. Т.е., стойността на първи полуприземен етаж е в размер на 4 347,08лв., а на втори и трети етаж – по 7 797,46лв., съобразно приетото по-горе, че платената цена за целия имот е в размер на 19 942лв./.

Ищците претендират на осн.чл.189, ал.1, изр.3 във вр. с чл.191, ал.1, предл. последно във вр. с чл.55 от ЗЗД и вреди от неизпълнението на договора в частта за третия етаж, в размер на 14 829лв., произтичащи от „промяната на пазарните условия за продажба на жилища” и невъзможността да се закупи равностоен имот за тази цена /л.5/ и „вреди като икономически критерий, който включва намаляване на имуществото им в имот и пари, инфлацията, пропуснати ползи – ако имота бъде отдаден под наем, инвестиция в проект или търговска дейност” /л.76/.

По основателността на този иск съдът съобрази заключението по назначената по делото съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните, и което съдът изцяло кредитира. Установява се от същото, че пазарната стойност на процесния имот, представляващ самостоятелно обособен жилищен имот, находящ се в западната част на трети етаж от МЖС, с кадастрален идентификатор 40909.124.242.1, и състоящ се от дневна с антре, две стаи, кухня и баня с обща застроена площ в размер на 80 кв.м., към 07.07.2005г. възлиза на 16 700лв., а към 18.12.2014г. /датата на отстраняването от имота/ - 30 400лв. /л.153/. При така установеното, и с оглед извода на съда, че стойността, съответно - заплатената от ищците цена за процесния трети етаж е в размер на 7 797,46лв., то този иск би бил основателен до размера на разликата между тези две суми /30 400лв. и 7 797,46лв./, а именно – 22 602,51лв., тъй като релевантна за спора е стойността на имота към момента на отстраняването на ищците от същия. Искът обаче е предявен в по-малък размер -14 829лв., поради което и следва да бъде уважен в пълна степен.

По отношение на претенцията за разноски по продажбата в размер на 135,70лв., включваща пропорционална такса от 129,70лв. и обикновена такса от 6лв., ведно със законната лихва върху сумата в размер на 135,70лв., съдът намира същата за недоказана, съответно и неоснователна, тъй като въпреки разпределената с доклада по чл.146 ГПК доказателствена тежест, ищците не сочат нито едно доказателство в тази насока. Поради това претенцията следва да бъдеотхвърлена.

На последно място, следва да се обсъдят твърденията на ищците и искът им за неимуществени вреди от отстраняването им от имота, в размер на 1 000лв., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска до окончателното й изплащане. В подкрепа на твърденията си за причинени неимуществени вреди от евикцията, ищците сочат гласни и писмени доказателства – показанията на свидетелите Е. Х. и Л. С., и приетите по делото и неоспорени 2бр. медицински удостоверения, с № 4089/21.04.2015г. и № 4094/21.04.2015г., издадени от д-р Б., АИМП- ЕООД, Г.. От свидетелските показания се установява, че след отстраняването на семейството на ищците от имота /третия етаж/, отношенията между съпрузите се влошили, децата се разболявали често. Ищцата С. Х. не била добре с нервите, вдигала високо кръвно. Вторият етаж, на който се наложило да се преместят да живеят, бил „все едно е кочина” и не можело да се живее там; ищците пригодили някоя от стаите за тоалетна, без баня /л.242/. Етажът нямал външна врата. Наложило се да направят ремонт, а и към момента в него нямало тоалетна и баня. Ищците изградили „нещо като тоалетна и баня” на първия етаж /л.241 на гърба/. От медицинските удостоверения се установява, че С. С. Х., на 11г., живущ в Г., У.Т. №*, е често боледуващо дете през периода м. декември 2014г. – до м. април 2015г. и често посещава кабинета по повод инфекции на горните дихателни пътища; И. С. Х. на 6г., живущ в Г., У.Т. №*, за периода м. декември 2014г. – м. април 2015г. често боледува от остри респираторни заболявания и рецидивиращи инфекции на горни дихателни пътища.

При тези данни съдът намира, че искът се явява основателен и доказан в пълен размер, и като такъв следва да се уважи. В резултат на осъществената евикция и преместването на семейството на ищците в средата на зимния период от устроения за живеене трети етаж на непригодния за живеене втори етаж, е довело до чести заболявания на двете им деца, а също и до здравословни проблеми на ищцата С. Х., свързани с високо кръвно и проблеми с нерви.

С оглед всичко изложено по-горе следва да бъде развален Договор за покупко-продажба на недвижим имот, материалиризан в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара в частта, с която И. П. К. от Г. е продал на С. М. Х. от Г. трети етаж със застроена площ от 80 кв.м, със самостоятелно стълбище, състоящ се от антре, коридор, клозет, кухня и три стаи, намиращ се в сграда с идентификатор № 40909.124.242.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-66/18.10.2006г. на Изп.Директор на АК, при граници на жилищната сграда: от всички страни поземлен имот с идентификатор № 40909.124.242, при съседи: изток - жилище на И. П. К., запад и север дворищно пространство и юг- У.Т.; ответникът И. П. К.да бъде осъден да заплати на ищците сумата от 22 626,46лв., включваща платената продажна цена за третия етаж от имота в размер на 7 797,46лв., както и обезщетение за вреди в размер на 14 829 лв. от неизпълнението на договор за покупко-продажба, сключен между сключен между страните, в частта за третия етаж от сградата, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата; както и неимуществени вреди от отстраняването на ищците от имота в размер на 1 000 лв., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска, до окончателното изплащане на сумата.

Искът за разноски по продажбата в размер на 135.70 лв., включваща пропорционална такса от 129.70 лв. и обикновена такса 6.00 лв., ведно със законната лихва върху сумата 135.70 лв., следва да се отхвърли.

При този изход на делото, и с оглед претенциите на двете страни за деловодни разноски, и като взе предвид възражението на пълномощника на ответника за недължимост на адвокатско възнаграждение за А.Н., съдът съобрази следното: разноски се следват в полза на ищците, съобразно уважената част от исковете, като същите ще се изчислят по компенсация, с оглед наличието и на иск, който съдът е преценил като недоказан, съответно - неоснователен. По делото е представен договор за правна защита и съдействие № 023405 от 23.01.2015г., ведно с пълномощно, видно от което С. М. Х. и С. Ф. Х. са упълномощили А. Е.Н. от АК-К. да ги представлява пред ОС-К. като завежда и води делото до приключването му, за което е договорено възнаграждение в размер на 600лв., заплатено в брой. Процесната искова молба е изготвена и подадена от А.Н., както и изправената такава /л.76/, извършено от адвоката е вписването й, и са направени доказателствени искания. С оглед на така изброените процесуални действия, и след преценка на цената на исковете и сложността на делото, съдът намира възражението на пълномощника на ответника за несъстоятелно, и като такова не следва да се уважава. Ето защо, в тежест на ответника И. П. К. следва да се възложат деловодни разноски в общ размер 1 674,96лв., платими на ищците и изчислени по компенсация, съобразно уважените/отхвърлени искове.

Воден от горното, окръжният съд

Р Е Ш И:

РАЗВАЛЯ на осн. чл.190, ал.1 ЗЗД Договор за покупко-продажба на недвижим имот, материалиризан в НА № 99, том IV, рег.№ 5442, дело № 699 от 07.07.2005г. на Нотариус К.Д. с рег. № 020 на Нотариалната камара в частта, с която И. П. К. от Г. е продал на С. М. Х. от Г. трети етаж със застроена площ от 80 кв.м, със самостоятелно стълбище, състоящ се от антре, коридор, клозет, кухня и три стаи, намиращ се в сграда с идентификатор № 40909.124.242.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-66/18.10.2006г. на Изп.Директор на АК, при граници на жилищната сграда: от всички страни поземлен имот с идентификатор № 40909.124.242, при съседи: изток - жилище на И. П. К., запад и север дворищно пространство и юг- У.Т.;.

ОСЪЖДА И. П. К. от Г., с ЕГН *, да заплати на С. М. Х., с ЕГН *, и С. Ф. Х. от Г., с ЕГН *, сумата от 22 626,46лв., включваща платената продажна цена за третия етаж от имота в размер на 7 797,46лв., както и обезщетение за вреди в размер на 14 829 лв. от неизпълнението на договор за покупко-продажба, сключен между сключен между страните, в частта за третия етаж от сградата, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата; както и неимуществени вреди от отстраняването на ищците от имота в размер на 1 000 лв., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска, до окончателното изплащане на сумата.

ОТХВЪРЛЯ иска за разноски по продажбата в размер на 135.70 лв., включваща пропорционална такса от 129.70 лв. и обикновена такса 6.00 лв., ведно със законната лихва върху сумата 135.70 лв.

ОСЪЖДА И. П. К. от Г., с ЕГН *, да заплати на С. М. Х., с ЕГН *, и С. Ф. Х. от Г., с ЕГН *, деловодни разноски в размер на 1 674,96лв.

Решението подлежи на обжалване пред ПАС в двуседмичен срок от връчването му.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: