Р Е Ш Е Н И
Е
В ИМЕТО НА
НАРОДА
гр. София, 26.02.2025г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I ГО,
9-ти състав, в открито съдебно заседание на тридесети януари две
хиляди и двадесет и пета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРИЯ ЗАПРЯНОВА
При секретаря Симона
Илиева, като разгледа гр.дело №7450 по описа на съда за 2018 година, взе
предвид следното:
Страни в производството са ищецът В.Д.Я. с ЕГН **********,***-2,
и ответникът „Ю.Б.“ АД ***.
Ищцата твърди, че е собственик на ½ ид.ч.
от тавански етаж /ид. № 11538.503.121.1.4/ и подпокривно пространство /ид. № 11538.503.121.1.5/
от западен близнак, изграден в имот 11538.503.121, намиращ се в гр. Св. Влас,
общ Несебър. Твърди, че върху двата обекта е била учредена ипотека като
обезпечение за задълженията на ЕТ „Л.**-Т.Я.“.
Счита, че обектите, върху които е учредена ипотеката, са изградени в
отклонение от предвижданията на застроителния план и
одобрения проект, тъй като за цялата сграда нямало издадено удостоверение за
ползване, а за собствените на ищцата обекти не е имало одобрени строителни
книжа. Освен това твърди, че описаните обекти не представляват самостоятелни
обекти на право на собственост – подпокривното
пространство е било обща част или съсобствена вещ, а
таванският етаж е бил предназначен за склад и да обслужва самостоятелните
жилища в сградата.
Заявява, че с влязло в сила решение предявеният от нея иск за делба
против бившия й съпруг Т.Я. е бил отхвърлен с мотива, че таванският етаж и подпокривното пространство не били годен обект на правото
на собственост. Счита, че ипотеката е нищожна, тъй като не е имала годен предмет.
Ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва исковете.
Не оспорва, че ищцата е собственик на ½ ид.ч.
от описаните обекти, както и че върху тях е била учредена договорна ипотека в
полза на банката като обезпечение по договор за кредит. Твърди, че не е налице
невъзможен предмет, тъй като процесните имоти са
съществували към момента на ипотекирането им, а дали построяването им е
незаконосъобразно е неотносимо към действителността
на ипотеката. Заявява, че процесните имоти
представляват самостоятелни обекти, поради което могат да служат за
обезпечение, като бъдат ипотекирани.
Първоначално искът е бил предявен срещу двама ответници
„Ю.Б.“ АД и Т.П.Я. в Окръжен съд - гр. Бургас, където е образувано гр.д.
№480/2017г. Ответникът Т.Я. е бил бивш
съпруг на ищцата, като бракът е им прекратен през 2008г. – преди образуване на
исковото производство.
С влязло в сила определение №1007/18.10.2017г. по гр.д. №480/2017г. на
Бургаски окръжен съд е прекратено производството по отношение на ответника Т.Я.,
както и в частта му за установяване на нищожност поради невъзможен предмет на
договор за ипотека досежно ½ ид.ч. от имоти с ид. №
11538.503.121.1.4 и 11538.503.121.1.5.
Предвид постъпило възражение за местна неподсъдност на гр.д. №480/2017г.
от страна на останалия единствен ответник „Ю.Б.“ АД, производството пред ОС-гр.
Бургас е прекратено и е образувано настоящото пред Софийски градски съд.
Последното е било прекратено на основание чл.299, ал.1 ГПК с протоколно
определение от 01.07.2021г. Съдът е приел, че между същите страни е приключило
по-рано производство /гр.д. №1422/2014г. на ОС-Бургас/ по иск за прогласяване
на нищожност на договора за ипотека, но на друга основание – а именно
сключването му от името и за сметка на ищцата от лице без представителна власт,
като исковете са отхвърлени. Настоящият съдебен състав се е позовал на практика
на ВКС по чл.290 ГПК, спрод която в производството с
предмет несъществуване на ипотечно право следва да се релевират
всички основания за това, като не може с нов иск да се предявят други
възражения за недействителността на договора, тъй като са преклудирани
след приключване на първото производство. С определение от 10.12.2021г. по
ч.гр.д. 2488/2021г. на САС прекратителното
определение е отменено и делото е върнато на СГС за продължаване на съдопроизводствените действия.
От страна на ответника „Ю.Б.“ АД с молба от 03.05.2022г. е направено
ново искане за прекратяване на делото, с което са представени писмени
доказателства, видно от които В.Д.Я. е получила по
дарение от родителите си с нотариален акт от 29.09.1998г. втория жилищен етаж
от описаната сграда – западен близнак, а в последствие тя е дарила на синовете
си Б. Я. и В.-В.имоти с ид. № 11538.503.121.1.1 и ид. № 11538.503.121.1.2. Б. Я. и В.-В.са посочили в жалба срещу действията на ЧСИ от
12.11.2021г., че са собственици на тавански етаж /ид.
№ 11538.503.121.1.4/ и подпокривно пространство /ид. № 11538.503.121.1.5/, тъй като те са общи части към
сградата, а не са самостоятелни имоти.
Образувано е и друго исково производство – гр.д. №8296/2022г. на СГС, 27
състав, с предмет правото на собственост върху процесните
имоти /гаражен етаж, първи и втори жилищен етаж,
тавански етаж и подпокривно пространство/ с ищецЕ. Д.-Д. и ответници В.Д.Я., Т.Я., „Ю.Б.“
АД и „Банка ДСК“ АД.
С протоколно определение от 21.09.2023г. съдът е спрял производството до
приключване с влязъл в сила акт по гр.д. №8296/2022г. на СГС, 27 състав,
предвид преценката за наличие на правен интерес от страна на В.Д.Я. да предяви настоящия иск, ако се установе,
че същата не е собственик на имотите. Определението е отменено с определение от
01.03.2024г. на САС, 8 състав по ч.гр.д. № 513/2014г.
Съдът, като взе предвид събраните
по делото доказателства поотделно в тяхната съвкупност, намира следното от
фактическа и правна страна:
От представените нотариален акт за собственост на
недвижим имот № 105, т.6, н.д. №1427/1996г. и нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 55, т.3, н.д. № 817/1998г., се установява, че ищцата В.Д.Я. е придобила по дарение от родителите си собствения
им недвижим имот: тавански етаж и подпокривно пространство
от западен близнак с площ 92кв.м. на жилищна сграда близнак, състояща се от
гаражен етаж, първи и втори жилищен етаж, тавански етаж и подпокривно
пространство, изградена на основание отстъпено право на строеж върху държавно
място, съставляващо ½ ид.ч. – западна от
парцел XV
в кв. 55 по плана на с. Св. Влас, обл. Бургаска, урегулиран
от 260 кв.м., при граници от две страни улица, п. XVI, п. XIV и п. XV, ведно със съответните идеални части от
сградата и от правото на строеж.
С нотариален акт № 157, т. 1, рег. 834, н.д. №
203/1999г. В.Д.Я. дарила на съпруга си Т.П.Я. ½ ид.ч.
от описаните тавански етаж и подпокривно
пространство.
На 14.12.2007г. между „Ю.Б.“ АД и ЕТ „Л.**-Т.Я.“ бил
сключен договор за кредит за сумата 200 000 лева.
С нотариален акт №152, т.43, рег.
20479, н.д. № 8276/21.12.2007г. на нотариус С.А., рег. №208 НК, с район
РС-Несебър, на 21.12.2007г. ищцата В.Д.Я. и съпругът й Т.П.Я. /всеки от тях собственик на по ½ от посочените имоти/ като ипотекарни
длъжници учредили в полза на ответника „Ю.Б.“ АД ипотека на описаните тавански
етаж /ид. № 11538.503.121.1.4/ и подпокривно пространство /11538.503.121.1.5/ от западен близнак, изграден в имот 11538.503.121,
намиращ се в св. Влас, общ Несебър.
С влязло в сила на 01.08.2008г. решение по гр.д. № 717/2008г. на РС –
гр. Бургас бил прекратен бракът между В.Д.Я. и Т.П.Я..
С
уведомление от 09.07.2014г. по изп.д. №754/2014г. на ЧСИ
Н. ищцата В.Д.Я. била уведомена
за принудително изпълнение върху ипотекираната от нея 1/2 идеална част от
имотите, въз основа на изпълнителен лист от 04.06.2014г., издаден от РС- гр.
Бургас по ч.гр.д. № 4191/2014г., в полза на кредитора „Ю.Б.“ АД срещу длъжника „Л.**-Т.Я.“.
С решение от 06.04.2016г. по гр.д. №8501/2014г. на РС-гр. Бургас, влязло
в сила на 03.05.2016г., бил отхвърлен иск за делба, предявен от В.Д.Я. срещу Т.П.Я., относно имоти с ид. № 11538.503.121.1.4 и ид. № 11538.503.121.1.5,
като в мотивите си съдът е приел, че са незаконно построени и не следва да се
допускат до делба.
От заключението към основната и допълнителната СТЕ се установява, че таванският
етаж и подпокривното пространство са изградени на
място, но не е представена проектна документация. Те отговарят на изискванията
за жилищни етажи по чл.113, ал.1 от Наредба №7/22.12.2003г., като площта на
отворите надвишава минималните нормативни изисквания. В община Несебър няма
съхранена проектна документация за имота. Не е представен проект за
преустройство на двата етажа – тавански и подпокривно
пространство в жилищни етажи. Няма представена проектна документация, от която
да е видно дали подпокривното пространство обслужва
друг самостоятелен обект. Разрешението за строеж от 22.03.1990г., издадено в
полза на праводателя на ищцата Д.Д.,
се отнася за еднофамилна, двуетажна сграда в УПИ ХV, кв. 55 по плана на с. Св. Влас, съгласно одобрени
проекти на 14.06.1989г. Не е представено разрешение за ползване нито от
страните, нито от общ. Несебър, нито такова е установено след справка в
Публичен регистър на разрешенията за ползване, издадени от ДНСК. При огледа
вещото лице е установило, че има изградени гаражен етаж, първи и втори жилищен,
тавански етаж и подпокривно пространство, като по
височина и етажност сградата не съответства на
разрешението за строеж. Таванският етаж и подпокривното
пространство отговарят на изискванията по чл.40, ал.1 ЗУТ, а именно, че всяко
жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение,
кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което
може да бъде в жилището или извън него. В подпокривното
пространство няма изградена баня с тоалетна, но е възможно да се обособи
такава, а на таванския етаж и подпокривното
пространство е възможно да се обособи складово помещение, респ. в подпокривното пространство може да се обособи дневна в
кухненското помещение. И двата етажа имат нужните височини и размери на
отворите като за жилищни етажи.
От показанията на св. В.се установява
как реално са се използвали помещенията.
При
така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Предявен
е иск с правна квалификация чл. 26, ал.2, предл.1 ЗЗД
– да бъде прогласена нищожността на учредената с нотариален акт №152, т.43,
рег. 20479, н.д. № 8276/21.12.2007г. на нотариус С.А., рег. №208 НК, с район
РС-Несебър договорна ипотека, на следните имоти: самостоятелен обект с ид. №
11538.503.121.1.4, с предназначение жилище, апартамент, с граници под обекта
- ид. №
11538.503.121.1.3 и над обекта ид. №
11538.503.121.1.5, с административен адрес гр. Свети Влас, ул. ********,
представляващ тавански етаж, както и самостоятелен обект ид.
№ 11538.503.121.1.5, с предназначение жилище, апартамент, с граници под обекта ид. № 11538.503.121.1.4, с административен адрес гр. Свети
Влас, ул. ********, представляващ подпокривно
пространство, тъй като договорът за учредяване на ипотека има невъзможен
предмет, а именно – недвижимите имоти, предмет на договора, не са самостоятелни
обекти на правото на собственост.
Не се спори и от приетите заключения към СТЕ се установява, че процесните имоти подпокривно
пространство /ид. № 11538.503.121.1.5/ и тавански
етаж /ид. № 11538.503.121.1.4/ са изградени незаконно
без одобрен проект и строителна документация, както и че за целия обект –
къща-близнак – западен не е издадено разрешение за ползване. Предвид липсата на
одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж двата процесни
етажа, които са надстроени над двата етажа, предмет на разрешението за строеж,
не могат да бъдат определени като несамостоятелни обекти, тъй като липсва проект,
от който това да бъде установено. Според СТЕ и двата надстроени етажа отговарят
на изискванията за самостоятелни жилищни етажи. Следователно те са годни обекти
на право на собственост и могат да бъдат ипотекирани. Няма пречка един незаконен строеж да бъде годен обект
на право на собственост, както и на разпоредителни сделки, каквито
в случая са сключвани неколкократно.
Съгласно Тълкувателно решение № 3 от
28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, ако към
момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот
(сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да
бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен
поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за
обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или
други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува
непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване
на тази част.
Настоящият
съдебен състав намира, че Тълкувателно решение № 3/28.06.2017г. на ОСГК на ВКС не намира приложение в настоящия
случай. В него е посочено, че ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот /сграда, жилище или други обекти/ не са
фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен
обект, съобразно изискванията в действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Посочено е, че фактическата невъзможност на предмета означава, че той не
съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да
възникне според природните закони и развитието на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Правната
невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за
разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Настоящата хипотеза
не е такава. Ипотекираният имот, посочен в нотариалните актове за договорна
ипотека е достатъчно индивидуализиран като самостоятелен обект на правото на
собственост по вид, местонахождение, площ по нот. акт
и по скица, и съседи./така в Определение
№ 35 от 11.01.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2495/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик
съдията С.Б./.
В случая, от
събраните доказателства се установява, че в този вид имотът е съществувал много
преди учредяване на ипотеката. Дори да се приеме, че процесният
обект в подпокривното пространство, е обща част по
предназначение и преустройството му в самостоятелен обект или части към такъв
обект, съотв. извършване на прехвърлителни
сделки с него, изисква инвестиционен проект по чл. 202 ЗУТ и съгласие на етажните
собственици съгласно чл. 185, ал. 3 ЗУТ, каквито не са налице към сключване на процесната сделка според задължителните разрешения в ТР №
3/2014 г. на ОСГК на ВКС /цит. по-горе/, съдът
намира, че тези обстоятелства не съставляват непреодолима правна пречка и не
правят предмета на договорната ипотека невъзможен. /в този смисъл и решение №
93/2912 г. на IV г. о. на ГК, решение № 163/2019 г. на Трето г. о. и др. / Те
обуславят други правни последици, свързани с липса на вещнотранслативен
ефект, които обаче са ирелевантни към предмета на
спор по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Към момента на сключване на сделката за учредяване
на ипотеката не е налице липса на обект, погиване или унищожаване, изваждането
му от гражданския оборот. Не е налице промяна на обекта по време или след
сделката. Страните са постигнали съгласие именно относно този предмет
-конкретно индивидуализиран обект, който физически съществува във вида по
договора. За да е възможен предметът, е достатъчно, че обектът е
индивидуализиран в прехвърлителната сделка. Липсата
на акт за узаконяване на ипотекирания имот не води до липса на такъв обект.
Незаконността на строежа има отношение към последиците от сделката, както и възможността за
премахването му като незаконен строеж, но не представлява основание за нищожност
на сделката поради невъзможен предмет. Извършването на поредица от сделки с
този именно имот сочи, че не е налице непреодолима правна пречка за
разпореждане с него. Незаконността на част от предмета води единствено до
възможност за премахването му или до неговото последващо
узаконяване и преустройство, т. е. касае последиците по сделката. Невъзможен предмет би бил налице само ако премахването му е факт към момента на
учредяване на ипотеката. Невъзможността на предмета предполага, че към датата
на договора имотът не съществува както и е невъзможно да възникне, какъвто, както беше посочено, не е настоящият случай.
Предвид изложеното, съдът
намира, че предявените искове са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Относно разноските:
При този изход на спора разноски се дължат на
ответника, съгласно представен списък на л.158 в размер на 410 лева за съдебни
удостоверения и депозити за вещо лице. Доколкото ответникът не е претендирал
адвокатско възнаграждение и не е представил доказателства за плащането му,
съдът не следва да се произнася по възражението за прекомерност.
Воден от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ В.Д.Я. с ЕГН **********,***-2, срещу „Ю.Б.“ АД
***, иск
с правна квалификация чл. 26, ал.2, предл.1 ЗЗД – да
бъде прогласена нищожността на учредената с нотариален акт №152, т.43, рег.
20479, н.д. № 8276/21.12.2007г. на нотариус С.А., рег. №208 НК, с район
РС-Несебър договорна ипотека, на
следните имоти: самостоятелен обект с ид. №
11538.503.121.1.4, с предназначение жилище, апартамент, с граници под
обекта - ид. №
11538.503.121.1.3 и над обекта ид. №
11538.503.121.1.5, с административен адрес гр. Свети Влас, ул. ********,
представляващ тавански етаж, както и самостоятелен обект ид.
№ 11538.503.121.1.5, с
предназначение жилище, апартамент, с граници под обекта ид.
№ 11538.503.121.1.4, с административен адрес гр. Свети Влас, ул. ********,
представляващ подпокривно пространство, поради
невъзможен предмет, а именно – недвижимите имоти, предмет на договора, не са
самостоятелни обекти на правото на собственост.
ОСЪЖДА
В.Д.Я. с ЕГН
**********,***-2, да плати на „Ю.Б.“ АД ***, сумата 410 лева– разноски в производството.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: