№ 3079
гр. София, 28.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20211110137404 по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявени от Е.С.
(ЕС), находяща се в /АДРЕС/ – част от затворен жилищен
комплекс О.Х. състоящ се от 6 сгради – блокове с номера
1,2,3,4,5 и 6 срещу Р. Р. Т. и А. Р. Т., обективно и субективно
съединени положителни установителни искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 38, вр. чл. 51, ал.1 от
ЗУЕС за признаване за установено в отношенията между
страните, че Р. Р. Т. и А. Р. Т. при условията на разделност
дължат на ищеца сумата от по 987,33 лв., представляващи
сбор от неплатени вноски за управление на общи части на
сградата за периода 01.09.2018г. -29.02.2020г., ведно със
законна лихва от 28.02.2020г. до изплащане на вземането, за
които суми е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 от ГПК от 26.10.2020г. в
производството по ч.гр.д. № 11655/2020г. по описа на СРС,
1
45-ти състав.
В исковата молба се твърди, че ответниците са
собственици на ап. 15 (индексиран като апартамент 15-
ателие 2), находящ се в жилищна сграда, в режим на Е.С., с
адрес /АДРЕС/. Сочи, че на Общо събрание на Етажната
собственост, обективирано в Протокол от 23.08.2018 г. е
взето решение, с което е избрана офертата на /ФИРМА/, за
управление и поддръжка на общите части на Етажната
собственост, като със същото решение e определен размер
на вноската за разходите по управление, поддръжка и
консумативи в общ размер на 89,82 лева – за всеки
самостоятелен обект, месечно, считано от 01.09.2018 г.
Поддържа, че с решение на Общото събрание на Етажната
собственост, обективирано в Протокол от 28.08.2019 г., е
определена нова месечна вноска в общ размер на 94,92 лева
за обект, считано от 19.09.2018 г. Сочи, че ответниците не са
погасили посочените задължения за периода 01.09.2018г. -
29.02.2020г., поради което предявява исковете.
В срока по чл.131 от ГПК ответниците са подали
отговор на исковата молба, с който оспорват исковете.
Твърдят, че управителят е предявил иск от името на
етажната собственост, без да има правото да я
представлява. Посочват, че Общото събрание на ЕС не е
приело валидно решение за ангажиране на имуществената
им отговорност, съгласно чл. 38, ал. 2 ЗУЕС. Твърдят, че не
обитават жилището си, доколкото същото е недовършено и
2
негодно за постоянно обитаване. Поддържат, че не са
спазени правилата за свикване, представителство,
провеждане и приемане на решение на Общото събрание.
Твърдят, че не обитават процесното жилище. Релевират
възражение за давност за периода до 31.12.2018 г.
В съдебно заседание ищецът ЕС с административен
адрес в /АДРЕС/, управлявана от Т. И. А., редовно
призован, не се представлява.
В съдебно заседание ответникът Р. Р. Т., редовно
призован, не се явява, представлява се от адвокат Н., който
поддържа отговора на исковата молба и моли за
отхвърляне на исковете.
В съдебно заседание ответникът А. Р. Т., редовно
призован, не се явява, представлява се от адвокат Н., който
поддържа отговора на исковата молба и моли за
отхвърляне на исковете.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото писмени и
гласни доказателства и като ги обсъди в тяхната съвкупност, съгласно изискванията на чл. 235
ГПК и чл. 12 ГПК приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Исковете са допустими, като предявени от надлежна страна в полза на която е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК в производството по ч.гр.д.
№ 11655/2020г. по описа на СРС, 45-ти състав, в срока по чл. 415 от ГПК и при направено в
срока по чл. 414 от ГПК възражение от ответника.
ЗУЕС изрично предвижда възможността за сключване както на договор за възлагане на
управлението на физически лица или на юридически лица, които не са собственици в ЕС /чл.
19, ал. 8 от ЗУЕС/, така и на договор за поддържане на общите части на сградата /чл. 11, ал. 1,
т. 11 от ЗУЕС/. Въз основа на взето решение за това от ОС № 1 от Протокол от 23.08.2018г., е
сключен договор за възлагане управлението на ЕС № от 19.09.2018 г., между ЕС и /ФИРМА/, с
предмет на договора – административно и финансово управление на комплекса по дейностите,
3
описани в т.1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 от договора.
С решение по т.1 от Протокол от 28.08.2018г. от ОС на ЕС е приета офертата на
/ФИРМА/, като съгласно офертата месечният абонамент на отделните видове дейности,
извършвани от изпълнителя са, както следва: административно управление и касиер – 1300
лева на месец; техническа поддръжка общи части – 750,00 лева на месец; почистване с
включени консумативи – 2850,00 лева на месец; за поддръжка на зелени площи – 1850,00 лева
на месец; снегопочистване- 1850,00 лева на месец; охрана и портиер – 3800,00 лева на месец.
Съгласно офертата месечната вноска възлиза на сумата от 94,92 лева месечно, от които сумата
от 12,50 лева за консумативи и режийни разходи, 5,10 лева – вноска „Фонд Ремонт и
обновяване” и 77,32 лева месечна вноска за услугите по Договора за управление поддръжка на
ЕС от 19.09.2018г.
В случая се касае за разходи за управление на общите части на затворен комплекс -
/АДРЕС/. Разпоредбата на чл.48, ал.8 от ЗУЕС борави с израза „поддържане на общите части”,
който има своята легална дефиниция в § 1, т.13 от ДР на ЗУЕС. Предвид даденото в закона
определение следва да се приеме, че разходите по чл.48, ал.8 от ЗУЕС покриват дейностите,
насочени пряко към запазване на общите части в добро състояние. Същевременно чл.51, ал.1
от ЗУЕС урежда „разходите за управление и поддържане на общите части”. Въпреки
терминологичното сходство, предназначението на тези разходи е различно. Така според § 1,
т.11 от ДР на ЗУЕС те включват разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
От съпоставянето на двете легални дефиниции се установява, че разходите за
поддържане на общите части по смисъла на чл.48, ал.8 от ЗУЕС са свързани с извършването на
такива дейности, които, макар да не увеличават стойността на сградата /тогава ще се касае до
„полезни разходи” по смисъла на § 1, т.12 от ДР на ЗУЕС/, са необходими за запазването на
субстанцията на общите части в състояние, че да могат те да бъдат ползвани по
предназначение, докато разходите за управление и поддържането на общите части по чл.51,
ал.1 от ЗУЕС касаят покрИ.ето на различни консумативни разходи, необходими за
управлението им или използването им /възнаграждения на органите на етажната собственост,
цена на консумираната за общите части електрическа енергия, вода, отопление и др.подобни/,
като в конкретиката на случая се претендират разходи за управление на общите части на
комплекса.
Разпитана на страната на ответника, свидетелката Тончева, майка на ответниците, казва,
че действително дъщерите и са собственици на ап.15-ателие 2 в комплекса от 2011г. Посочва,
че когато закупили имота, собствениците обединили две ателиета, за което съборили стени,
имало течове в ателието, защото същото било ситуирано под покрив и се нуждаело от основен
ремонт, поради и което собствениците взели решение да не инвестират в имота. Дъщерите на
свидетелката многократно разговаряли с ЕС, че след като не обитават постоянно и
4
преимуществено имота следва да заплащат единствено суми за Фонд „Ремонт”, но
представителите на ЕС отказали. Дъщерите й никога не се нанесли в имота. В последния
нямало ток и вода, нямали открити индивидуални партиди за ток и вода, а ателието било за
основен ремонт.
Възраженията на ответниците за неспазване правилата за свикване, провеждане и
представителство и приемане на процесните решения на ОС на ЕС съдът намира за
неоснователно, доколкото възражения за незаконосъобразност на проведеното ОС, може да се
правят в сроковете и по реда по чл. 40 от ЗУЕС, и доколкото решенията не са оспорени по
предвидения законов ред, чрез предявяване на иска по чл. 40 от ЗУЕС, съдът приема, че
решенията са влезли в сила и подлежат на изпълнение.
Съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части
на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Изключенията за лицата /собственици, ползватели и обитатели/, във връзка със задълженията
им за разноските по управление и поддръжка на общите части в етажната собственост, са
предвидени в хипотезите на чл. 51, ал. 2 и 3 от ЗУЕС, т. е. разходите не се заплащат за деца,
ненавършили 6-годишна възраст, както и от лица, пребиваващи в етажната собственост не
повече от 30 дни в рамките на една календарна година -ал. 2, а по решение на общото
събрание, разходите се заплащат частично - 50 на сто от разходите за управление и
поддържане, когато собственик, ползвател или обитател отсъства повече от 30 дни в рамките
на една календарна година за времето на отсъствие - ал. 3. Тълкуването на нормите на чл. 51,
ал. 2 и 3 от ЗУЕС е еднозначно – решенията по управлението и поддържането на общите части
по правило се вземат от общото събрание на етажната собственост, в което е длъжен да участва
всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, освен в предвидените от закона
изключения. Общото събрание определя размера на паричните вноски за управление и
поддържане на общите части на сградата, но по отношение на кръга от лицата, които могат да
бъдат освободени от заплащане на тези разходи, неговите правомощия са ограничени от
повелителния характер на нормата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, според която собствениците,
ползвателите и обитателите са освободени от задължение за внасянето на парични вноски за
управление и поддържане на общите части, ако пребивават в етажната собственост не повече
от 30 дни в рамките на една календарна година, т. е. пребиваващите в етажната собственост
лица в хипотезите на чл. 51, ал. 2 о т ЗУЕС са освободени изцяло от всички разходи /разноски
и такси/, във връзка с дейности по управлението и поддържането на общите части на етажната
собственост, без да е необходимо вземане на решение от общото събрание, освен при особен
режим на управление на общите части /арг. от чл. 2, ал. 2 ЗУЕС/, какъвто съдът приема, че не е
наличен настоящият случай, доколкото независимо, че се касае за комплекс от затворен тип, то
правоотношенията между страните не са уредени с договор между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти в СЕС, вписан надлежно в АВ. С разпоредбата на ал. 2
се урежда изключение от общото правило на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС за разпределение на
разходите между собствениците, ползвателите и обитателите, и членовете на техните
5
домакинства, поради което следва да се тълкува стеснително, а взетите от общото събрание
решения в нарушение на тези изисквания не пораждат задължения за собствениците на обекти
в етажната собственост, тъй като е извън правомощията на общото събрание да определи кръга
на лицата, които не заплащат разходите за общите части. Независимо дали е било взето
решение на общо събрание на етажните собственици, лицата по чл. 51, ал. 2 о т ЗУЕС са
освободени от задължението да участват в разходите по управление и поддържане на общите
части на етажната собственост, тъй като нормата е с императивен характер.
По делото съдът приема за безспорно установено, че ответниците не живеят и не
обитават преимуществено имота още от закупуването му. Последното се установи от
показанията на свидетелката Тончева, тяхна майка, които съдът кредитира като логични и
последователни, и независимо от роднинската връзка с ответниците, индикираща на
заинтересованост на показанията по смисъла на чл. 172 от ГПК, от показанията на
непосредствен свидетел, съдът намира, че в цялост се установява, релевантния за спора факт на
изначално необитаване на имота.
По гореустановеното в настоящия случай за доказване основателността на заявената
искова претенция и с оглед разпоредбата на чл. 51, ал.2 от ЗУЕС, и при съобразяване с
правилата за разпределяне на доказателствената тежест ищецът е следвало да установи при
условията на пълно и главно доказване, че ответникът е ползвал /пребивавал/ в процесната
сграда- етажна собственост повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
Доказателства в тази насока не са представени, поради което и ответниците не дължат
заплащане на сумите, представляващи разноски за поддръжка и управление на общите части.
Горепосочените доводи са аргумент за отхвърляне на исковите претенции, поради което
и съда не следва да обсъжда правопогасяващото възражение за давност, релевирано от
ответниците.
При този изход на спора право на разноски се поражда в полза на ответниците, на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК, като в последно открито съдебно заседание, процесуалният
представител на ответника заяви, че доверителите му нямат претенции за присъждане на
разноски, поради и което съдът не дължи произнасяне в тази връзка.
Водим от горното, Съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, предявените от ЕС на самостоятелни
обекти в жилищна сграда, находяща се в /АДРЕС/ – част от
затворен жилищен комплекс О.Х., състоящ се от 6 сгради –
6
блокове с № 1,2,3,4,5,6, представлявана от Т. И. А. срещу Р.
Р. Т., ЕГН ********** и А. Р. Т., ЕГН **********, искове с
правно основание чл. 422 от ГПК, за признаване на
установено в отношенията между страните, че Р. Р. Т. и А.
Р. Т., дължат на ищеца, при разделна отговорност, сумата
от по 987,33 лв., представляващи сбор от неплатени вноски
за управление на общи части на сградата за периода
01.09.2018г. -29.02.2020г., ведно със законна лихва от
28.02.2020г. до изплащане на вземането, за които суми е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 от ГПК от 26.10.2020г. в производството по ч.гр.д. №
11655/2020г. по описа на СРС, 45-ти състав.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването на препис от
същото на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7