№ 6767
гр. София, 09.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание
на четвърти ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Невена Чеуз
при участието на секретаря Маргарита Ив. Димитрова
като разгледа докладваното от Невена Чеуз Гражданско дело №
20221100103454 по описа за 2022 година
Предявен иск с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД, съединен с приет за разглеждане
насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ.
Ищецът Х. В. К. твърди, че с ответника „Г.П.“ ЕООД са в договорни отношения по
повод сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ ап. ******* паркомясто 3/68 и склад А2, находящи се в комплекс „Нова
Дружба“ , сграда 4, гр. София. В исковата молба са изложени твърдения, че съгласно
сключения на 23.01.2020 г. предварителен договор, продавачът – ответник се задължил да
построи със свои средства и да продаде на ищеца-купувач горепосочените имоти в степен на
завършеност „груб строеж“ и в изцяло завършен вид и след получен Акт образец 15 на
сградата, в която същите се намират. Твърди се, че страните уговорили продажна цена в
размер на 74 150 евро, част от който в размер на 18 600 евро, съставляваща задатък била
заплатена от купувача по банков път, а останалата част в размер на 55 550 евро следвало да
се заплати в едномесечен срок след представяне на удостоверение по чл. 181 ал.2 от ЗУТ,
при фиксирана в договора крайна дата за сключване на окончателен договор - 30.08.2021 г.
Изложени са твърдения, че на 08.02.2021 г. между страните било подписано
допълнително споразумение, с което било постигнато съгласие остатъкът от продажната
цена да бъде платен в месечен срок след представяне на Акт образец 15, датата на сключване
на окончателния договор била определена до 31.03.2022 г. Със същото била и изменена
датата, на която продавачът следвало да се снабди с разрешение за ползване на сградата, а
именно най-късно на 30.06.2022 г.
В исковата молба се твърди, че към датата на депозиране на същата в съда,
1
определеният от страните срок за сключване на окончателен договор е изтекъл, но такъв не
бил сключен. При тези фактически твърдения е мотивиран правен интерес от предявяване на
иска и ищецът е сезирал съдът с иск за обявяване за окончателен на сключения между
страните на 23.-1.2020 г. предварителен договор.
Ответникът „Г.П.“ ЕООД, в депозиран писмен отговор е заявил становище, че
ищецът е неизправна страна по договора, поради неплащане на уговорената продажна цена в
цялост, поради което не било възникнало потестативното му право по чл. 19 ал.3 от ЗЗД.
В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът е заявил и насрещен иск с правно основание
чл. 307 от ТЗ, приет за съвместно разглеждане в рамките на настоящото производство с
определение 6728/14.07.2022 г.
В насрещната искова молба се твърди, че в хода на предприетите строителни работи
настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, което
налагало предоговаряне на продажната цена предвид епидемията от коронавирус. Поради
което е мотивиран правен интерес от иска и иска от съда да постанови решение, с което да
измени предварителния договор, сключен между страните в частта, относно продажната
цена, като същата да бъде увеличена от 74 150 евро на 100 102 евро.
Ответникът по насрещния иск Х. В. К., оспорва същия по съображения, заявени в
писмен отговор, депозиран в срока по чл. 131 от ГПК.
Исковата молба се поддържа в открито съдебно заседание от адв. Д., която поддържа
и възраженията, заявени срещу насрещния иск.
Възраженията на ответника се поддържат в открито съдебно заседание от адв.
Антонова, която поддържа насрещната искова молба.
Ищецът по първоначалния иск е депозирал и писмени бележки в срока, предоставен
от състава на съда.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и ал.3
от ГПК и приетият по делото доклад, установи следното от фактическа и правна страна:
По иска с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД:
От представените по делото писмени доказателства – предварителен договор за
покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти от 23.01.2020 г., се установява, че
между „Г.П.“ ЕООД, като продавач, и Х. В. К., като купувач, е бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на следните имоти, находящи се в сграда 4 на комплекс „Нова
Дружба“, гр. София, а именно: апартамент 27, находящ се на шести етаж, вх.А, кота +17.70,
със застроена площ от 55, 79 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня,
баня с тоалетна, лоджия, склад, заедно с 0,661%идеални части от общите части на сградата,
равняващи се на 11,00 м., или с обща площ от 66, 79 кв.м., ведно с идеални части от правото
на собственост върху ПИ, върху който е построена сградата, паркомясто 3/68, находящо се в
общия подземен паркинг1, вх. А, на кота – 2,64, с площ от 14, 16 кв.м., заедно с 4,202%
2
идеални части от общите части на подземния паркинг 1, ведно с идеални части от
припадащото се отстъпено право на строеж върху поземления имот, върху който е построена
сградата и склад А2, находящ се на сутерен, вх. А, на кота -2,64, със застроена площ 3,24
кв.м., заедно с 0,038% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,63
кв.м., с обща площ от 3,87 кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, върху който е построена сградата. Съобразно договора, купувачът се е
задължил да купи тези имоти в степен на завършеност „груб строеж“ и в изцяло завършен
вид и след получен акт образец 15 за сградата при продажна цена от 74 150 евро, платима на
два транша и по банков път, по посочените сметки, както следва: 18 600 евро като задатък
при подписване на предварителния договор и 55 550 евро в срок до 1 месец след
представяне на удостоверение по чл. 181 ал.2 от ЗУТ. Постигнато е и съгласие срокът за
подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт да е до 30.08.2021 г.
Видно от приложеното платежно нареждане от 23.01.2020 г., в полза на „Г.П.“ ЕООД
е преведена сума в размер на 22 687, 63 лв. с посочено основание на превода – капаро за
покупка, сграда 4, ап. 27, ПМ 3/68, склад А2.
По делото е представено и извлечение /стр.1 и стр.4/ от договор за депозит, сключен
на 03.10.2019 г. между страните по предварителния договор.
Видно от текста на сключеното допълнително споразумение № 1 /08.02.2021 г. между
страните по процесния предварителен договор е било постигнато съгласие относно срока за
сключване на окончателен договор да бъде от 31.03.2022 т. или друга дата след този срок,
писмено договорена между страните, в който купувачът да бъде поканен за подписване в
нотариална форма на окончателен договор. Със същото споразумение е постигнато съгласие
продавачът да получи разрешение за ползване за сградата в срок до 30.06.2022 г.
Няма данни по делото в уговорения от страните срок да е сключен окончателен
договор под формата на нотариален акт.
При тези ангажирани от страните доказателства настоящият съдебен състав намира,
че между ищеца, като купувач, и ответникът, като продавач, е сключен действителен
предварителен договор, който съдържа всички съществени елементи, необходими за
сключване на окончателен договор.
Съдът приема, че при сключване на договора са спазени изискванията за неговата
действителност съобразно чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и
съдържа съществените условия на окончателния договор.
На следващо място съдът приема, че цената е съществен елемент от договора за
продажба. Настоящият съдебен състав счита, че страните са се съгласили и са определили в
предварителния договор към момента на сключването му, тя да бъде в размер на 74 150
евро, платима при условията и сроковете на договора. Страните не спорят, че е платена част
от продажната цена, уговорена като задатък по договора в размер на 18 600 евро. Като с
оглед липсата на доказателства за нейното пълно плащане и при проведено насрещно
доказване ответникът е противопоставил възражение, че купувачът е неизправна страна по
3
договора, поради което не било възникнало потестативното му право по чл. 19 ал.3 от ЗЗД.
Съобразно дадените задължителни указания на ВКС с ТР 4/09.05.2023 г. по тълк. дело
4/2020 г. на ОСГТК на ВКС дори при неизправност от страна на купувача с оглед
неизпълнение на задължението му за заплащане на цената, това обстоятелство не е пречка за
уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка
между страните. При виновно неизпълнение на това задължение от купувача, за продавача се
поражда право да развали този договор и след като същият не е упражнил това си право то и
за него е налице правен интерес от запазване на облигационната връзка. По делото няма
данни продавачът да е предприел действия по прекратяване на предварителния договор
/преди депозиране на исковата молба по настоящото дело респ. в хода на съдебното
производство по същото/, поради което заявеното му възражение се възприема като
неоснователно от състава на съда.
В производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът
проверява, дали продавачът е собственик на процесния недвижим имот към момента на
постановяване на решението. Видно от данните по делото, ответникът е носител на вещното
право на собственост върху процесния недвижим имот с оглед данните от СГКК- София с
оглед нотариален акт 44, том ССXII, рег. № 85615, дело 66081/16.12.2019 г., които
записвания са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят, до доказване на
противното по арг. на чл. 2 ал. 5 от ЗКИР. Доказателства, опровергаващи тези данни
страните не са ангажирали. Не е формиран и спор, че ответникът – продавач е собственик на
процесните имоти.
С оглед на гореизложеното съдът счита, че между страните по делото е налице
валиден предварителен договор, който следва да бъде обявен за окончателен, а искът с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяването му следва да бъде уважен, като
основателен и доказан.
По насрещния иск:
Стопанската непоносимост по смисъла начл. 307 от ТЗ е основание за постигане на
изменение или прекратяване на облигационната връзка, тогава, когато липсва съгласие на
страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването й според
първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна
несправедливост и социално неоправдан резултат в отношенията между страните. Такава
несправедливост би била налице при нарушаване еквивалентността на престациите. Това
изменение или прекратяване може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск
на заинтересованата страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в
правната и имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава
несправедливост. Има се предвид съществено изменение на икономическата конюнктура,
при която е бил сключен договорът и при която всяка една от страните е формирала волята
си, преценявайки интереса си да се обвърже и условията при които да го стори / в този
смисъл решение 183 от 21.11.2018 г. по т.д. 542/2018 г. на Първо ТО на ВКС, решение
4
255/24.04.2002 г. по гр.д. 1079/01 г. на Пето ГО на ВКС и др./. Изменението на
икономическата обстановка от своя страна следва да е с оглед наличието на събитие от
извънреден характер, което е непредвидимо за страните към датата на сключване на
договора. На следващо място, следва да се държи сметка и на обстоятелството, че
длъжникът не може да се позовава на стопанска непоносимост, след като е изтекъл срока за
изпълнение на договора.
В насрещната искова молба, ищецът се позовава на пандемията на коронавирусна
инфекция и обявеното извънредно положение в страната на 13.03.2020 г. Епидемията от
Ковид -19 по естеството си представлява непредвидимо събитие с извънреден характер,
доколкото към датата на сключване на предварителния договор страните не са могли да
предвидят настъпването на същото. Извънредното положение е отменено на 13.05.2020 г. т.е.
в период значително, предшестващ датата на сключване на допълнителното споразумение
между страните от 08.02.2021 г., в което същите са потвърдили размера на уговорената
продажна цена, съвпадаща като аритметично изражение на тази, посочена в предварителния
договор, което обстоятелство прави най-малкото спорно твърдението за наличие на връзка
между извънредното положение по повод пандемията от Ковид-19 със заявеното искане за
промяна на уговорената продажна цена, предмет на настоящия иск.
На следващо място и съобразно посочените по-горе съображения, несправедливостта
по смисъла на чл. 307 от ТЗ е налице при нарушаване еквивалентността на престациите на
страните. Видно от изводите на изслушаната по делото СТЕ, изготвена от вещото лице инж.
Т. Д. стойността на 1 кв.м. от процесния недвижим имот, включващ СМР с 12% печалба,
допълнителни разходи, проектиране, строителен, авторски надзор, интериорни идейни
проекти, правни и други разходи възлиза на 738, 83 лв. без ДДС към м.04.2022 г. и на 770,70
лв. без ДДС за м.07.2022 г. т.е. стойността на 1 кв.м. възлиза на сума в 924, 84 лв. с ДДС,
най-благоприятният за ищеца, която сума е равна на 472, 86 евро за кв.м. Уговорената
продажна цена в нейния глобален размер, съпоставена с квадратурата на обектите, предмет
на предварителния договор установява, че същата за квадратен метър възлиза на 874, 20
евро. С други думи, уговорената между страните по договора продажна цена за всеки
квадратен метър надхвърля с около 400 евро сумата, необходима за неговото изграждане с
включена печалба от 12 % за строителя - настоящ ищец, което по мнение на настоящия
съдебен състав по никакъв начин не обосновава извод за изключителна несправедливост и
социално неоправдан резултат.
На следващо място, съобразно постигнатите уговорки между страните, настоящият
ищец е следвало да получи разрешение за ползване за сградата, в която се намират
процесните обекти до 31.03.2022 г., като няма данни по делото такова да е получавано нито
към сочената дата, нито към заявяване на иска по чл. 307 от ТЗ, нито в рамките на развилото
се съдебно производство, поради което като неизправна страна по договора същият не може
да се позовава на стопанска непоносимост.
Поради което, настоящият съдебен състав намира заявеният насрещен иск за
5
неоснователен и като такъв същият подлежи на отхвърляне.
С оглед изхода на двата заявени от страните иска и съгласно разпоредбата на чл.364
ал.1 от ГПК ищецът по първоначалния иск следва да бъде осъден с решението да заплати
следващите се разноски по прехвърлянето на процесния недвижим имот. Данъчната му
оценка, определена съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ, възлиза на 51 743, 90 лв., която е
по-ниска от уговорената продажна цена от 74 150 евро. Съгласно чл.47, ал.2, пр. 1-во вр.
чл.46, ал.1 ЗМДТ вр. с чл. 35 ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци
на СОС /3%/, местният данък, платим по сметка на СО – район „Искър”, възлиза на 4 350,
74 лв. В тази връзка съдът приема, че ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на
СО- район ”Искър” тази сума, а по сметка на СГС сумата от 820, 56 лв., представляваща
нотариална такса, съобразно чл.ІІ т.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК на ищеца по първоначалния иск се следва сумата от
2 512, 89 лв. – разноски, съобразно списъка по чл. 80 от ГПК.
На основание чл. 38 ал.1 т.2 от ЗА на процесуалния представител на ответника по
насрещния иск с оглед изхода на спора следва да бъде определено адвокатско
възнаграждение, предвид заявеното искане и ангажираните доказателства, че
представителството по този иск е осъществено по сочения ред. С оглед фактическата и
правна сложност на иска, осъществените процесуални действия по него, цената на същия,
съобразено с размерите на минимални адвокатски възнаграждения, посочени в Наредба
1/2004 г. същото възлиза на сума в размер на 4 710, 62 лв.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19 ал.3 във вр. с чл. 19 ал.1 от
ЗЗД, сключеният на 23.01.2020 г. между Х. В. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр.
София, ул. „*******, партер – адв. И. Д., като купувач и „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със
съдебен адрес: гр. София, ул. „******* – адв. К. З., като продавач, предварителен договор за
покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в сграда 4 на комплекс
„Нова Дружба“, гр. София, а именно: апартамент 27, с идентификатор 68134.1504.2434.1.27,
находящ се на шести етаж, вх.А, кота +17.70, със застроена площ от 55, 79 кв.м., състоящ се
от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, лоджия, склад, заедно с 0,661%
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11,00 м., или с обща площ от
66, 79 кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху ПИ, върху който е
построена сградата, паркомясто 3/68, находящо се в общия подземен паркинг1, вх. А, на кота
– 2,64, с площ от 14, 16 кв.м., заедно с 4,202% идеални части от общите части на подземния
6
паркинг 1, ведно с идеални части от припадащото се отстъпено право на строеж върху
поземления имот, върху който е построена сградата и склад А2, с идентификатор
68134.1504.2434.1.119, находящ се на сутерен, вх. А, на кота -2,64, със застроена площ 3,24
кв.м., заедно с 0,038% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,63
кв.м., с обща площ от 3,87 кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, върху който е построена сградата за сумата от 74 150 евро, при условие, че
Х. В. К. изпълни насрещното си задължение за изплащане на част от продажната цена в
размер на 55 550 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила на основание чл.
362 ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА Х. В. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******,
партер – адв. И. Д. да заплати по сметка на СГС държавна такса за прехвърлянето на имота,
в размер на сумата от 820, 56 лв.
ОСЪЖДА Х. В. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******,
партер – адв. И. Д. да заплати по сметка на СО Дирекция "Приходи и администриране на
местни данъци и такси" местен данък по реда на чл. 47 ал.2 от ЗМДТ - в размер на сумата от
4 350, 74 лв.
На основание чл. 364 от ГПК съдът разпорежда да се впише възбрана върху
имота, до изплащането на тези разноски от ищеца.
ОСЪЖДА „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със съдебен адрес: гр. София, ул.
„******* – адв. К. З. да заплати на основание чл. 78 ал.1 от ГПК на Х. В. К., ЕГН
**********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******, партер – адв. И. Д. сумата от 2 512,
89 лв. – разноски по първоначалния иск.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със съдебен адрес: гр.
София, ул. „******* – адв. К. З. иск с правно основание чл. 307 от ТЗ срещу Х. В. К., ЕГН
**********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „*******, партер – адв. И. Д. за изменение на
предварителен договор от 23.01.2020 г. в частта относно увеличение на продажната цена от
74 150 евро на 100 102 евро като неоснователен.
ОСЪЖДА „Г.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със съдебен адрес: гр. София, ул.
„******* – адв. К. З. да заплати на основание чл. 38 ал.1 т.2 от ЗА на адв. И. Д. сумата от
4 710, 62 лв. – адвокатско възнаграждение по предявения насрещен иск в производството.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщението на
страните, с въззивна жалба, пред САС.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7