№ 8058
гр. София, 30.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:П. ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от П. ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20211110166840 по описа за 2021 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от П. Н. Т. срещу П. А. П., с която е
предявен конститутивен иск с правно основание чл. 89, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за намаляване с
3018,87 щатски долара на задължението му за заплащане продажна цена по сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
10.05.2003г. с предмет Урегулиран поземлен имот, находяш се в гр. София, район
„Панчарево“, с. Паначрево, ул. „Здраве“ № 26, съставляващ парцел III-38 по плана на София,
м. „Д.град“ /местността „Лозето“/ с пространство от 900 кв.м. съгласно нотариален акт и с
площ от 1060 кв.м. съгласно скица, поради последваща обективна невъзможност на
продавача П. А. П. да изпълни задължението си по чл. 6 от договора да се снабди с
документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени в имота съгласно скица.
В исковата молба се твърди, че на 10.05.2003 г. страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот, находящ се в гр. София, район
Панчарево, ул. „Здраве“ № 26, съставляващ парцел III-38, кв. 16 по плана на София, м. Д.
Град, с пространство от 900 кв.м. съгласно скица, даден от ТПС Комисия в замяна срещу
включената в блока на ТКЗС с. Панчарево. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си
по договора. Сочи, че съгласно раздел III т.6 от предварителния договор, продавачът се е
задължил да се снабди с документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени съгласно
скицата в имота, като за целта продавачът П. П. е поел ангажимент да извърши
необходимите процедури за издаване на констативен нотариален акт за разликата в
квадратурата съгласно скица и съответния нотариален акт от 1963 г., с който неговият
наследодател придобил собствеността върху имота. Съгласно договореното срокът за
сключване на окончателен договор бил обвързан с отлагателно условие, а именно 7 дни от
1
придобИ.ето от продавача въз основа на давностно владение и обстоятелствена проверка на
допълнителните кв. м. по скица. Въпреки многократните опити да сключат окончателен
договор, ответникът отлагал изпълнението на договорните си задължения, с оглед на което
ищецът завел иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, като делото към
момента било висящо на втора инстанция. Развива съображения, че в хода на процеса било
установено, че основното задължение на ответника по предварителния договор, е да се
снабди с документ за собственост върху площ от 160 кв.м., включени съгласно скица в
имота, описан в чл. 1 от договора, за които същият нямал документ за собственост. Излага,
че ответникът в продължение на години обяснявал, че неизпълнението на задължението му
се дължи на това, че Софийска община, район Панчарево, отказват да заверят молба-
декларация по образец за придобИ.е на процесните метри чрез обстоятелствена проверка.
Сочи, че в хода на процеса /по иска по чл. 19 ЗЗД/ във връзка с издадено съдебно
удостоверение, било установено, че ответникът никога не е подавал молба-декларация за
придобИ.е на процесните метри чрез обстоятелствена проверка. Ищецът сочи, че вследствие
от дългогодишното отлагане на изпълнението на отлагателното условие, ответникът вече
бил в обективна невъзможност да изпълни задължението, поето в т. 6 от предварителния
договор. Последното сочи, че е така, защото по силата на предварителния договор живеел и
се грижел за целия имот от датата на подписването му, като владеел и процесните 160 м.,
които не били собственост на ответника повече от 10 години, явно и свободно с намерението
да стане техен собственик, като излага, че е придобил правото на собственост върху тях по
давност на основание чл. 79 ЗС. Поддържа, че ответникът многократно бил декларирал, че
не е собственик на процесните 160 метра и не можел да ги придобие. С оглед описаното
ищецът владеел необезпокоявано процесните метри повече от 10 години и имал право да ги
придобие въз основа на давностно владение. Излага, че към момента ищецът се е снабдил с
всички необходими документи – заверена от СО, р. Панчарево молба-декларация за
извършване на обстоятелствена проверка на процесните метри, удостоверение от Областна
управа и бил стартирал процедура при нотариус за издаване на документ за собственост на
процесните метри. Счита, че от този момент за ответника не съществува обективна
възможност да придобие процесните метри, респ. да изпълни задължението си съгласно чл.
6 от предварителния договор. С оглед описаното обосновава правния си интерес от частично
разваляне на договора в тази му част. Сочи, че на 15.11.2021 г. е уведомил с нотариална
покана ответника за частичното разваляне и поискал договорът да бъде изпълнен при
пропорционално редуциране на цента с 3 018,87 щ.д. Поддържа, че така оставащата дължима
сума, която купувачът следва да заплати при сключването на окончателния договор е в
размер на 6 981,13 щ.д. Сочи, че в указания ден и час в нотариалната кантора било
депозирано писмено становище на продавача, като същото било подписано от
пълномощник, който нямал изрична представителна власт, поради което и считал така
направеното изявление за невалидно. Счита също, че ответникът е дал мълчаливо съгласие
за редуциране на дължимата му цена. Моли съда да уважи предявения иск.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
предявеният иск се оспорва като недопустим и неоснователен. Ответникът излага, че
2
ищецът не е обосновал правен интерес от предявяването му, както и че същият е погасен по
давност. Развива съображения, че искът за унищожаване на чл. 6 от договора е процесуално
недопустим, поради това, че е предявен в срока за отстраняване на констатирани
нередовности на исковата молба и поради това, че е преклудирано правото на ищеца да
предяви такъв иск съгласно чл. 31, ал. 2 ЗЗД. Искът за частично разваляне на договора, се
оспорва и като неоснователен, като ответникът отново се позовава на изтекла в негова полза
погасителна давност. Излага, че във връзка с представената от ищеца нотариална покана рег.
№ 3921, том II, № 29 на нотариус Антония Попова, рег. № 530, е съставен констативен
протокол от 08.01.2010 г., от съдържанието на който се установявало, че ищецът е заявил, че
„не желае да закупува само 900 кв.м., а желае да се изпълнят всички задължения на
продавачите по предварителния договор“. Ответникът счита, че това изявление
представлява отказ от закупуване на имота, предмет на предварителния договор.
Ответникът излага, че при подписването на договора, е бил собственик само на 900 кв.м. от
имота, като още тогава бил заявил на ищеца, че не може да преодолее проблема с
настъпването на отлагателното условие, поради спънки от страна на общинската
администрация. Оспорва твърденията на ищеца за проявено от него недобросъвестно
поведение и явна симулация. Оспорва твърдението никога да не е подавал молба-
декларация за придобИ.е на спорните кв.м. чрез обстоятелствена проверка. Излага също, че
от страна на ищеца е подаден иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД, производството по
което още не било приключило и било висящо пред СГС. В хода на последното твърди, че
са ангажирани доказателства, неоспорени от страните, от които се установявала
невъзможността за снабдяване с документ за собственост по реда на обстоятелствената
проверка. Оспорва ответникът да е придобил по давност процесните 160 кв.м. и сочи, че по
силата на влязло в сила решение по гр.д. № 19939/2013 г., 24-ти състав, СРС, ищецът е
осъден да предаде на ответника владението върху процесния имот – върху притежаваните
900 кв.м. и върху спорните 160 кв.м. Сочи, че с предявяването на иска по чл. 108 ЗС
придобивната давност е прекъсната. Обръща внимание и че в подадената по чл. 19, ал.3 ЗЗД
искова молба, ищецът е посочил, че е принудително отстранен от процесния имот, което
твърдение изключвало заявеното в подадената пред настоящия съдебен състав искова молба.
Сочи още и че невъзможността да се придобият процесните кв.м. по пътя на
обстоятелствената проверка, произтичала и от обстоятелството, че същите били собственост
на Будин Илиев и по отношение на тях били заявени реституционни претенции. Още
веднъж развива подробни съображения за изтекла давност за предявяването на процесния
иск, както и относно това, че съгласно констативния протокол от 08.01.2010 г. ищецът
действително се е отказал от закупуването на недвижимия имот. Излага, че ищецът за втори
път сезира съда с иск по чл. 69 ЗЗД, като по първата подадена молба било образувано гр.д.
59825/2019 г., 157-ми състав, СРС, което било прекратено с Определение, поради оттегляне
на иска. При тези твърдения моли съда да отхвърли предявения иск.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа страна.
3
От приетия предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
10.05.2003г. се установява, че П. А. П. – продавач се е задължил да продаде на купувача П.
Н. Пенчев Урегулиран поземлен имот, находяш се в гр. София, район „Панчарево“, с.
Паначрево, ул. „Здраве“ № 26, съставляващ парцел III-38 по плана на София, м. „Д.град“
/местността „Лозето“/ с пространство от 900 кв.м. съгласно нотариален акт и с площ от 1060
кв.м. съгласно скица, при граници по нотариален акт: Васил Драгоев, от две страни имот на
държавния поземлен фонд и новопроектирана улица, даден му от ТПС Комисия в замяна
срещу включената в блока на ТКЗС с. Панчарево. Срещу това купувачът се е задължил да
плати на продавача продажба цена в размер на 20 000 щатски долара, от които 2000 щ.д. при
подписването на предварителния договор, а остатъка от 18 000 щ.д. – в деня на
нотариалното изповядване на сделката. В чл. 6 страните са се уговорили, че продавачът се
задължава да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, предмет на настоящия
договор най-късно 7 дни след снабдяването на продавача с документ за собственост върху
160 кв.м. площ, включени съгласно скица в имота, собственост на продавача. В чл. 7 от
договора в деня на подписването на предварителния фоговор продавачът отстъпва на
купувача ползването на имота, като купувачът се задължава до снабдяването му с
нотариален акт и окончателното получаване на владението, да се грижи за имота с грижата
на добър стопанин.
По силата на допълнителни споразумения към предварителния договор, сключени на
25.09.2003г. и 20.04.2004г. ищецът е предплатил на ответника още 8000 щ.д. от продажната
цена, като е уговорено остатъкът от 10 000 щ.д. да се изплати при сключване на
окончателната сделка.
Представен е и нотариален акт за собственост на имот, даден в замяна срещу имот,
включен в блока на ТКЗС № 49, том XX, дело № 3517/1963г. от 29.08.1963г., по силата на
който на Асен П. Ангелов е предоставена по силата на замяна по ЗТПС една нива в
землището на с. Панчарево, м. „Лозето“ с пространство от 900 кв.м. при описаните в
нотариалния акт граници и съседи.
От приетите нотариални покани, отговори и констативни протоколи се установява, че
ищецът многократно е канил ответника да изпълни задължението си за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и за снабдяване с
документ за собственост за разликата в площта, на което ответникът е отговорил, че до
момента не може да се снабди с такъв документ за разликата от 160 кв.м., тъй като от
представената му от СО, район „Панчарево“ ингормация, тази реална част попадала в по-
голям имот, за който имало неизаснена собственост и се водели съдебни спорове. Всички
опити за изпълнение на условията били неуспешни не по вина на ответника. Предложил е
на ищеца да придобие безспорно доказаните 900 кв.м., което ищецът е отказал.
Представено е удостоверение от СО – дирекция ПАМДТ-Панчарево, дирекция
Инвестиционно отчуждаване и областния управител на област София по молба-декларация
на П. Н. Т. от 20.03.2018г. за извършване на обстоятелствена проверка по отношение на
разликата в площта. Представено е и удостоверение от СО – район „Панчарево“, че не е
4
постъпвала молба-декларация за извършване на обстоятелствена проверка от П. А. П. за
разликата в площта.
Представена е молба-декларация от П. А. П. за извършване на обстоятелствена
проверка за разликата в площта от 27.02.2003г., както и удостоверение от СО, район
„Панчарево“,чесъщата не може да бъде заверена, тъй като се касае за част от имот,
собственост на наследници на Будин Илиев.
От приетия изпълнителен лист от 21.10.2016г., издаден по гр.д. № 19939/2013г. на
СРС, 38-ми състав, се установява, че П. Н. Т. е осъден да предаде на П. А. П. собствеността
и владението върху имота, предмет на предварителния договор.
От приетото експертно заключение по съдебно-техническа експертиза се установява,
че договорената цена на недвижимия имот с площ от 160 кв.м. е в размер на 3018,88 щ.д.
След приспадане на тази цена, сумата за останалата част от 900 кв.м.от имота се равнява на
16 981,12 щ.д.
По делото са приобщени и свидетелските показаниа на св. Тодорка Заркова Станчева
относно извършените от ответника действия.
Въз основа на така събраната доказателствена съвкупност съдът намира за
установено следното от правна страна.
Исковата молба е редовна, а предявеният с нея иск е процесуално допустим.
По така предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да е да докаже, че между
страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен
имот, находящ се в гр. София, район Панчарево, ул. „Здраве“ № 26, съставляващ парцел III-
38, кв. 16 по плана на София, м. Д. Град; че е налице частична обективна невъзможност за
изпълнение на задълженията на ответника по договора /т.е. да не е налице виновно
неизпълнение/, а именно невъзможност да изпълни задължението си да се снабди с
документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени съгласно скицата в имота, както и
размера, с който задължението му следва да бъде намалено. По релевираното възражение за
изтекла погасителна давност, в тежест на ищеца е да докаже и наличието на обстоятелства,
водещи до спиране или прекъсване на давността. В доказателствена тежест на ответника е
да докаже възраженията си.
Както е изяснено в съдебната практика /Решение № 3 от 6.02.2014 г. на ВКС по гр. д.
№ 5459/2013 г., I г. о., ГК/ развалянето на предварителните договори не е по съдебен ред и
става чрез едностранно изявление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, по силата на изрична клауза в
договора или по право по чл. 89, изр. 1 ЗЗД, когато изпълнението стане невъзможно. При
частично изпълнение, договорът се разваля по съдебен ред - чл. 89, изр. 2 ЗЗД. Когато
изпълнението на задължение по договора стане обективно невъзможно след неговото
сключване /последваща частична обективна невъзможност/ в невъзможната част договорът
се разваля по право /чл. 89, изр. 1 ЗЗД/, поради което не подлежи на разваляне от съда чрез
самостоятелен иск. Нормата на чл. 89, ал. 2 ЗЗД, обаче, урежда две алтернативни права на
насрещната страна по договора, и двете от които се упражняват по исков ред – правото да
5
иска съответно на невъзможната част намаляване на своето задължение /чл. 89, ал. 2, пр. 1
ЗЗД/ и правото да иска разваляне на целия договор по съдебен ред, ако няма достатъчен
интерес от частичното изпълнение – чл. 89, ал. 2, пр. 2 ЗЗД. В случай на уважаване на иска
по чл. 89, ал. 2, пр. 1 ЗЗД постановената от съда правна промяна - намаляване задължението
на ищеца поради частична последваща обективна невъзможност, съдържа в себе си
констатацията на съда за настъпилата обективна невъзможност за изпълнение на конкретно
договорно задължение, която обвързва страните.
За да бъде налице последваща обективна невъзможност за изпълнение на дадено
задължение, то следва да е станало невъзможно след сключването на договора по причини,
за които задължената страна не отговаря. В настоящата хипотеза с исковата молба ищецът
сочи конкретно обстоятелство от обективен характер, обосноваващо възникването на
обективната невъзможност на ответника да изпълни задължението си по чл. 6 от
предварителния договор да се снабди с документ за собственост за разликата в площта от
160 кв.м. Това е фактът, че ищецът владее необезпокоявано процесната реална част повече
от 10 години и поради тази причина я е придобил въз основа на давностно владение. Сочи,
че се бил снабдил с всички необходими документи и бил стартирал процедура по издаване
на документ за собственост на негово име. С оглед на това за ответника вече не
съществувала обективна възможност да придобие процесните метри, респективно да
изпълни задължението си по чл. 6 от него, тъй като ищецът ги е придобил, докато
ответникът е бездействал.
От събраните по делото доказателства, обаче, не се установява ищецът да е придобил
на някакво основание реалната част от 160 кв.м. от имота, предмет на предварителния
договор, а твърденят от него придобивен способ е правно недопустим по следните причини:
На първо място видно от съдържанието на предварителния договор, се касае за реална част
от урегулиран поземлен имот, находящ се в границите на населено място /с. Панчарево/. На
второ място в исковата си молба ищецът твърди, че владее процесните 160 кв.м. повече от
10 години, тъй като по силата на предварителния договор живее и се грижи за целия имот от
датата на подписването му, следователно най-ранната възможна дата на установяване на
владението, според твърденията на ищеца, е 10.05.2003г. /датата на сключване на
предварителния договор/. На трето място по делото няма спор, че ищецът не е собственик
на останалите 900 кв.м., доколкото именно това е поводът за завеждане на иска по чл. 19, ал.
3 ЗЗД /разглеждан в самостоятелно производство/.
Съвкупността от така изложените обстоятелства води до извода, че твърдяната от
ищеца придобивна давност по отношение на реалната част от 160 кв.м., обосноваваща
обективната невъзможност на ответника да изпълни договора, е правно неосъществима с
оглед императивната забрана, установена в чл. 200, ал. 1 ЗУТ. Владението е осъществено
след 31.03.2001г. /датата на влизане в сила на ЗУТ/, обект на владението е реална част от
урегулиран поземлен имот в границите на населено място, чиято площ от 160 кв.м. не
отговаря на изискването на чл. 19 ЗУТ, като същевременно ищецът не е собственик на
съседен на владяната площ имот, за да е налице изключението, уредено в чл. 200, ал. 2 ЗУТ.
6
Следователно изложените в исковата молба обстоятелства не обосновават
последваща обективна невъзможност за ответника да се снабди с документ за собственост
на процесната реална част, доколкото не изключват правната възможност за това.
Фактът, че фактическия състав на упражняваното от ищеца владение не допуска
придобИ.ето от него на реалната част по давност не означава реципрочно, че е правно
невъзможно и за ответника да се снабди с документ за собственост за нея. Това е така,
защото възможността му за снабдяване с документ за собственост на тази част зависи от
основанието, на което е придобил собствеността върху нея. В случай, че се касае за
придобивна давност, възможността за това зависи от периода, през който е упражнявал
давностното владение и приложимите през този период благоустройствени закони,
доколкото фактът на изтеклата придобивна давност се зачита към момента на нейното
изтичане; в случай, че се касае за площ, придадена по силата на приложен регулационен
план, редът за снабдяване с документ за собственост е този по чл. 587, ал. 1 ГПК и пр.
При всички положения, невъзможността на ответника да се снабди с изискуемия
документ не е последваща обективна невъзможност, защото липсва факт от обективната
действителност, който да го е направил невъзможно след сключването на договора. Ако още
към датата на сключване на предварителния договор това не е било възможно, е налице
начална обективна невъзможност, т.е. нищожност на договора. Ако това е било възможно,
но не е извършено поради някаква причина, е налице виновно неизпълнение на договорното
задължение.
Предвид гореизложеното, правото на ищеца да иска намаляване на насрещното
задължение за плащане на продажната цена не е възникнало на основание чл. 89, ал. 2, пр. 1
ЗЗД, доколкото не е налице последваща обективна невъзможност за изпълнение на
задължението, установено в чл. 6 от предварителния договор. С оглед липсата на
материалните предпоставки за уважаване на иска, релевираното от ответника възражение за
изтекла погасителна давност не подлежи на разглеждане. Предявеният иск е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
По разноските.
При този изход от спора, право на разноски има единствено ответникът. Същият е
сторил разноски само за адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева, платени изцяло в
брой, които следва да му бъдат присъдени. Релевираното от ищеца възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно с оглед материалния
интерес, броя на проведените открити съдебни заседания и предприетите в тях процесуални
действия.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Н. Т., с ЕГН: **********, с адрес: с. Панчарево, общ.
7
Столична, м. Лозето 999, срещу П. А. П., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.
„Надежда“, бл. 211, вх. Б, ет. 4, ап. 23, иск с правно основание чл. 89, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за
намаляване с 3018,87 щатски долара на задължението му за заплащане продажна цена по
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 10.05.2003г. с предмет Урегулиран поземлен имот, находяш се в гр. София, район
„Панчарево“, с. Паначрево, ул. „Здраве“ № 26, съставляващ парцел III-38 по плана на София,
м. „Д.град“ /местността „Лозето“/ с пространство от 900 кв.м. съгласно нотариален акт и с
площ от 1060 кв.м. съгласно скица, поради последваща обективна невъзможност на
продавача П. А. П. да изпълни задължението си по чл. 6 от договора да се снабди с
документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени в имота съгласно скица.
ОСЪЖДА П. Н. Т., с ЕГН: **********, с адрес: с. Панчарево, общ. Столична, м.
Лозето 999, да заплати на П. А. П., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. „Надежда“,
бл. 211, вх. Б, ет. 4, ап. 23, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 600 лева,
представляваща сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8