РЕШЕНИЕ №
25.11.2019 г., гр. П.
Пазарджишкият
районен съд, ХVІ граждански състав, в публично заседание на двадесет и пети октомври
две хиляди и деветнадесета година в следния състав:
СЪДИЯ: МИРА МИРЧЕВА
СЕКРЕТАР:
Иванка Панчева
разгледа докладваното
от съдията гражданско дело № 1121 по описа на съда за 2019 година.
Производството
е образувано по искова молба, подадена от М.Й.А. *** срещу М.Й.Д. за признаване
за установено, че договорът, обективиран в нотариален акт от 07.08.2001 г., с
който бащата на страните Й.Й.е продал на ответницата М.Д. 1/2 идеална част от
недвижим имот, е нищожен поради противоречие със закона, заобикаляне на закона
и нарушаване на добрите нрави поради липса на размяна и липса на еквивалентност
на уговорените в договора престации – 1/2 идеална част от жилищна сграда и
гараж в гр. П. срещу сумата 1723 лв. Трите основания – противоречие със закона,
заобикаляне на закона и нарушаване на добрите нрави – са заявени от ищцата като
евентуални в този ред. При условията на евентуалност с всички тях е заявено и
искане да се прогласи нищожност на договора поради нарушаване на закона,
изразяващо се в посочване на по-ниска продажна цена, различна от реално договорената.
Ако никой от тези искове не бъде уважен, се предявява иск за прогласяване на
нищожност на договора поради привидност и прикриване на действително дарение, и
се иска възстановяване на запазената част на ищцата в наследството на
продавача.
Ответницата
е представила отговор, с който оспорва исковете. Според нея посочената цена от
1723 лв. съответства на волята на страните в условията на свобода на договаряне
и не води до нищожност. Няма заобикаляне на закона, тъй като няма закон, който
да забранява да се сключи оспорената сделка, продажбата от баща на една от
дъщерите му не накърнява добрите нрави, няма скрита цена, неотговаряща на
посочената в договора, страните ясно и недвусмислено са заявили пред нотариуса
волята си за сделката и нейните последици и не е налице привидност. Тя счита,
че няма отношение към спора и не следва да се допуска оценъчна експертиза, тъй
като страните са свободни да уговарят цена под или над пазарната, определена от
вещо лице.
Всички
искове за прогласяване на нищожност са с правно основание чл. 26 от ЗЗД,
последният – във връзка с чл. 17, ал. 1 от ЗС. Искът за възстановяване на
запазена част в наследство е с правно основание чл. 30 от ЗН.
В
доклада си съдът е посочил, че счита посочените в исковата молба заобикаляне на
закона, противоречие със закона и противоречие с добрите нрави за различни
правни квалификации на едно и също фактическо основание, формулирано като липса
на размяна и липса на еквивалентност на уговорените в договора престации.
Според страните става дума за три отделни иска, съединени при условията на
евентуалност. Независимо кое от становищата ще се възприеме, ясно е кои факти
се твърдят и на какво ищцата основава претенцията си за прогласяване на
нищожност.
В
съдебно заседание страните поддържат становищата си.
В
писмена защита пълномощникът на ищцата доразвива доводите си, като сочи, че „като
доказателствена стойност на този нотариален акт е оборена от ищцата“, а тъй
като нотариалният акт е подписан от ответницата, тя според него е тази, която носи
тежестта да докаже достоверността на съдържащите се в този нотариален акт факти
относно действителното постигане на взаимно съгласие за прехвърляне на
собственост срещу конкретна действителна цена и съответно за нейното реално
плащане. Извода, че ответницата носи тежестта да докаже постигането на съгласие
за прехвърляне на собственост срещу плащане на цена и самото плащане на цената,
той обосновава още и със съдебната практика, според която в частта си, в която
материализира изявленията на страните, той представлява частен диспозитивен
документ – договор, съответно частен свидетелстващ документ – разписка относно
плащането на цената, и като частен документ няма обвързваща материална
доказателствена сила. Ответницата не е доказала тези факти, за които според
ищцовата страна тя носи тежестта на доказване. В писмената защита се излагат
отново и доводи за нищожност: добрите нрави изискват еквивалентност на
престациите, уговарянето на по-ниска продажна цена заобикаля данъчния закон и
също пряко противоречи на закона и добрите нрави и т.н.
От
писмените доказателства и заключението на изслушаното вещо лице по делото се
установява следното от фактическа страна:
Страните
са сестри – дъщери на Й.И.Й., роден през септември 1930 г. и починал през
декември 2013 г.
На
07.08.2001 г. й.й.е прехвърлил на ответницата М.Й.Д. собствеността върху
притежавани от него 1/2 идеална част от масивна едноетажна жилищна сграда и 1/2
идеална част от масивен гараж, намиращи се в поземлен имот в гр. П.,
собственост на Община П., като си запазил правото на ползване върху имотите,
предмет на продажбата, до края на живота си. В нотариалния акт е записано, че Й.
продава на Д. идеалните части срещу цена 1723 лв., като данъчната оценка на
тези идеални части е 1723,15 лв., а страните са заявили пред нотариуса, че
продавачът е получил цената в брой от купувача.
Не
се твърди – с оглед искането за възстановяване на запазена част – в
наследството на й.й.да е влизало нещо друго освен процесните сгради.
Вещото
лице определя пазарната стойност на цялата жилищна сграда към 2001 г. на 9800
лв., а на гаража – на 2050 лв. Това означава, че стойността на 1/2 идеална част
от тях е съответно 4900 лв. и 1025 лв.
След
като му е поставена задача да изчисли стойността на запазеното от продавача
право на ползване, за да бъде тя приспадната от цената на имота, то е
използвало формулата, съдържаща се в Приложение 2 към ЗМДТ, за определяне на
данъчна оценка на право на ползване. Тази формула представлява умножаване на
данъчната оценка на имота по коефициент, който се изчислява като (1-1,05^-n).
Степенният показател n е равен на 70 минус възрастта на ползвателя, а ако той е
на повече от 70 години – на 5. Вещото лице е приело, че ползвателят (продавачът
Й.) е бил на 69 години и степенният показател е единица, като по този начин е
изчислило коефициента на 0,048. При n=1 коефициентът наистина е 0,048, а
стойността на правото на ползване би била съответно 49,20 лв. за 1/2 от гаража
(1025х0,048) и 235,20 лв. за 1/2 от жилищната сграда (4900х0,048). Неправилно,
вероятно поради техническа грешка, вещото лице в допълнителното заключение е
определило стойността на правото на ползване на 11285 лв. - съобразно формулата
в Приложение 2 това би била стойността не на правото на ползване, а на имота
след приспадане на стойността на правото на ползване, и то – на целия имот, а
не на 1/2 идеална част от него. Ако обаче n се приеме за 5 (ползвателят през
август 2001 г. е бил на 70 години и 11 месеца, а и е нелогично извън целите на
данъчната оценка при възраст на ползвателя 66-70 години доживотното право на
ползване да е по-евтино от същото право на ползване на ползвател над 70-годишна
възраст), ще се окаже, че коефициентът по формулата е равен на 0,217, оценката
на правото на ползване – съответно на 1063,30 лв. и 222,43 лв. (общо 1285,73
лв.), а стойността на 1/2 идеална част от двата имота след приспадане на
стойността на правото на ползване – на 4639,27 лв.
Ищцата
не представя други доказателства в подкрепа на твърденията си освен тези за
пазарната стойност на имота. За тази пазарна стойност съдът приема, че е равна
на 4639,27 лв. въз основа на определената от вещото лице пазарна стойност на
имота и чисто аритметично коригираните изчисления.
По
отношение на тежестта на доказване съдът изложи доводи и в съдебно заседание –
от това, че ответницата е подписала договора (нотариалния акт), по никакъв
начин не следва, че тя е длъжна да представя някакви допълнителни доказателства
за това, че изразеното в него е действителната воля на страните, или пък за
плащането на цената, а в противен случай да трябва да се приемат за верни
твърденията на другата страна. Единственото, за което има пряко значение дали
документът е подписан от дадена страна, или не, е оспорването на автентичността
на подписа на тази страна: ако твърди, че документът в действителност не
изхожда от нея, т.е. че подписът не е неин, тя носи тежестта да го докаже. Тук
не става дума за такова оспорване и няма приложение правилото за документ,
който носи подписа на страната.
Извън
изрично уредените случаи тежестта на доказване на фактите, които страните
твърдят, произтича от общите житейски и логически правила. Един писмен договор,
без значение в нотариална форма, или не, може да няма обвързваща съда и
страните материална доказателствена сила, но обичайно отразява действителната
воля на страните по него. Затова и който твърди обратното, той носи в обичайния
случай тежестта да го докаже. Така е и тук. Да се приеме, че страната по един
писмен договор носи тежестта да докаже, че отразеното в писмения договор
съответства на волята на страните или на действителността, практически би
означавало да се предполага, че изявленията на всички страни по договори са
симулативни, до доказване на обратното.
Въз
основа на така приетите факти съдът направи следните правни изводи:
Пазарната
стойност на имота, предмет на сделката, към 2001 г. наистина е над два и
половина пъти по-висока от цената, посочена в нотариалния акт. Сама по себе си
обаче една продажба на цена, два или три пъти по-ниска от пазарната, не е
забранена, следователно не може да бъде нищожна поради противоречие със закона.
Ако се приеме, че наистина е налице продажба, макар и на по-ниска цена, тя не
би преследвала и забранена цел – в исковата молба не се уточнява каква изобщо
би могла да бъде тази цел (при условие, че става дума за продажба; искът с
предмет разкриване на симулация е отделен); т.е. няма и заобикаляне на закона.
Продажбата на по-ниска цена от пазарната не нарушава и добрите нрави – щом
страните, които са близки роднини, могат да избират между дарение и продажба на
пазарната цена и никоя от тези сделки не би била в противоречие с добрите
нрави, няма причина да се приеме обратното и за сделка като процесната. Съдът
не споделя мнението, че добрите нрави изискват непременно еквивалентност на
разменените престации при всяка сделка. Една продажба на твърде ниска цена би
могла да бъде унищожаема като сключена в резултат на измама или грешка или при
крайна нужда и явно неизгодни условия, но в случая нито се иска унищожаване,
нито се твърди някое от тези основания.
Посочването
в нотариалния акт на цена, по-ниска от реално договорената, не може да бъде
основание за нищожност на сделката като цяло, независимо дали е доказано, че действителната
уговорена цена е по-висока, или не. Би ставало дума за частична симулация,
отнасяща се до цената, което би довело само до прилагане на правилата за
продажба на по-висока цена (данъчни задължения и пр.), но не би засегнало нито
характера на сделката – продажба, нито прехвърлянето на собствеността.
Ето
защо всички предявени искове за прогласяване на пълна нищожност на процесната
сделка следва да се отхвърлят.
Последният
от предявените евентуално съединени искове – за обявяване на нищожност на
продажбата като привидна и прикриваща действително дарение, остана недоказан.
Ищцата, която носи доказателствената тежест, не представи доказателства, с
които да установи, че действителната воля на страните е била да не се заплаща
цена и М.Д. да получи собствеността на имота безвъзмездно. Наистина практиката
на извършване на привидни продажби с цел избягване на възможността за
възстановяване на запазената част на наследник е разпространена и съществува
немалка вероятност твърдението на ищцата да е вярно, но тази вероятност не е
достатъчна за уважаване на иска – необходимо е пълно доказване за всеки
конкретен случай. Поради това следва да се отхвърли както искът за установяване
на нищожност поради привидност и прикриване на дарение, така и този за
възстановяване на запазената част на ищцата в наследството на нейния баща.
По
изложените съображения съдът
РЕШИ:
Отхвърля
иска на М.Й.А., ЕГН **********,***, против М.Й.Д., ЕГН **********,***, за
признаване за установено, че договорът, обективиран в нотариален акт № 38
от 07.08.2001 г., том ІV, рег. № 3828, дело 6024/2001 г. на нотариус Н.Х.,
вписан под номер 22, том ІІІ, дело 215 в службата по вписванията, с който Й.И.Й.е
продал на ответницата М.Й.Д. 1/2 идеална част от масивна едноетажна жилищна
сграда с площ 51 кв.м. и масивен гараж с площ 22,5 кв.м., намиращи се в
поземлен имот общинска собственост, срещу цена 1723 лв., е нищожен поради
нарушаване на закона, изразяващо се в липса на размяна и липса на
еквивалентност на уговорените в договора престации, заобикаляне на закона,
изразяващо се в липса на размяна и липса на еквивалентност на уговорените в
договора престации, и накърняване на добрите нрави,
изразяващо се в липса на размяна и липса на еквивалентност на уговорените в
договора престации.
Отхвърля
иска на М.Й.А., ЕГН **********,***, против М.Й.Д., ЕГН **********,***, за
признаване за установено, че договорът, обективиран в нотариален акт № 38
от 07.08.2001 г., том ІV, рег. № 3828, дело 6024/2001 г. на нотариус Н.Х.,
вписан под номер 22, том ІІІ, дело 215 в службата по вписванията, с който Й.И.Й.е
продал на ответницата М.Й.Д. 1/2 идеална част от масивна едноетажна жилищна
сграда с площ 51 кв.м. и масивен гараж с площ 22,5 кв.м., намиращи се в
поземлен имот общинска собственост, срещу цена 1723 лв., е нищожен поради противоречие
със закона, изразяващо се в посочване на по-ниска продажна цена, която не
съответства на реално договорената между страните действителна цена.
Отхвърля
иска на М.Й.А., ЕГН **********,***, против М.Й.Д., ЕГН **********,***, за
признаване за установено, че договорът, обективиран в нотариален акт № 38
от 07.08.2001 г., том ІV, рег. № 3828, дело 6024/2001 г. на нотариус НХ.,
вписан под номер 22, том ІІІ, дело 215 в службата по вписванията, с който Й.И.Й.е
продал на ответницата М.Й.Д. 1/2 идеална част от масивна едно.етажна жилищна
сграда с площ 51 кв.м. и масивен гараж с площ 22,5 кв.м., намиращи се в
поземлен имот общинска собственост, срещу цена 1723 лв., е нищожен като
привиден и прикриващ действително дарение между същите страни със същия
предмет.
Отхвърля
иска на М.Й.А., ЕГН **********,***, против М.Й.Д., ЕГН **********,***, за намаляване
на дарение, извършено на 07.08.2001 г. от Й.И.Й.в полза на ответницата М.Й.Д.,
до размера на запазената част на ищцата в наследството на Й.И.Й..
Осъжда
М.Й.А. да заплати на М.Й.Д. сумата 1500 лв., представляваща разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия: