РЕШЕНИЕ
N.
гр.София 05.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Г.О., IV-„В“
състав в откритото съдебно заседание на 04.02.2021 г. в състав:
Председател: Елена Иванова
Членове: Златка Чолева
Димитър Ковачев
при секретар Цветослава Гулийкова, като разгледа докладваното от съдия
Ковачев в.гр. дело N. 12574/ 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано е
по въззивна жалба от С.М. чрез адвокат Б. А. срещу Решение № 172525 от 10.08.2020г.,
постановено по гр. д. № 12561/2019г. по описа на Софийски районен съд, 63 с-в,
в частта, с която са уважени, предявените срещу жалбоподателя от Ц.М., установителни
искове по чл. 415 от ГПК за суми, дължими по договор за наем от
11.10.2017г.-наемна цена, неустойки и режийни разходи.
С жалбата моли решението да се отмени като неправилно
и немотивирано.
Изложени са аргументи, че при нейна тежест ищцата не е
доказала договора, ползването на имота и момента на напускане на имота. СРС
превратно тълкувал показанията на ищцовия свидетел. Договора бил прекратен с
нотариална покана, а при прекратен договор паричните задължения се дължали
занапред, а не за отминал период. Неустойката била прекомерна. Не бил представен
оригинала на договора след откриване на производство по чл. 193 ГПК.
Постъпил е отговор на въззивната жалба, с който тя се
оспорва и се иска потвърждаване на решението.
СГС след служебна проверка по чл. 269 ГПК намира
обжалваното решение за валидно и допустимо. По отношение неговата правилност
СГС е ограничен до оплакванията в жалбата и императивните материални норми.
След преценка на твърденията и възраженията на
страните и оплакванията в жалбата с оглед на събраните по делото доказателства
СГС намира за установено от фактическа и правна страна следното:
СРС е сезиран с иск по чл. 422 ГПК за установяване на
дължимостта на суми във връзка с действал, но прекратен договор за наем. В
исковата молба са изложени твърдения, че договора за наем е сключен на 11.10.2017г.
и е прекратен с нотариална покана връчена на ответницата на 06.02.2018г. поради
неплащане на наемната цена и консумативните разходи за имота, като е бил поканен
ответника със същата нотариална покана и да освободи имота, но ответника е
продължил ползването на имота до края на
месец Март 2018г.
При тези твърдения в исковата молба според настоящият
състав на СГС искането за установяване на дължимост на суми за наем след
прекратяване на договора е с правна квалификация не по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, а
по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, независимо от дадената от ищеца квалификация на
вземането като наем, тъй като се твърди, че имота се ползва след прекратяване
на договора (с нотариалната покана) и въпреки поисканото с поканата
освобождаване на имота. Касае се за обективно кумулативно съединени претенции
по чл. 232, ал. 2 ЗЗД и по чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Това обаче не води до
недопустимост на решението тъй като неправилната квалификация когато съдът се е
произнесъл по фактите обуславящи действително заявената претенция (както е в
случая) води до други последици, които ще бъдат коментирани по-долу.
Според СГС налице е бил валиден договор за наем между
ищцата и ответницата. Това се установява от представения заверен препис на
договора. Неоснователни са оплакванията в жалбата, че не бил представен оригинал
на договора. ГПК предвижда представяне на оригинал на документ, който е бил
представен в заверен от страната препис само при поискване от друга страна по
делото – чл. 183, ал. 1 ГПК. Искане от ответницата основано на чл. 183 ГПК няма
направено по делото.
Неоснователно е оспорването на автентичността на документа-договор
за наем. Изслушаната и неоспорена графологическа експертиза категорично
установява, че въззивницата - ответница е подписала договора, като вещото лице е посочило, че изследвало
оригинала на договора, който му е бил предоставен.
При това положение е доказано валидно възникване на
наемно отношение за описания в исковата молба имот. Истинския подпис доказва и съдържанието
на волеизявленията в договора, направени от ответницата и води и до обвързаност
от посочената в договора негова дата. Правен абсурд са твърденията на
пълномощника, че при прекратяване на договор задълженията по него възниквали
занапред. Напротив те се прекратяват занапред, а вече възникналите задължения
по конкретния договор за наем остават дължими.
В случая няма
представени доказателства за плащане на уговорения наем и консумативните
разходи от страна на ответницата.
При доказано сключване на договор за наем е без
значение дали ответницата фактически е ползвала имота, доколкото задължение на
наемодателя е само да осигури възможност за ползване, а в делото възражения в
тази насока няма. Освен това от неоспорената от ответницата електронна
кореспонденция (л.14 от делото на СРС) се установява, че тя е изявявала
готовност да освободи имота на 02.03.2018 г., което е признание, че имота се
държи фактически от нея.
От свидетелските показания и предвид липсата на
оспорване в отговора на исковата молба и в първо заседание на твърденията на
ищцата относно момента на освобождаване на имота въззивния съд намира за
правилен извода, че имота е освободен в края на месец Март 2018г.
При това положение искът за наемната цена е
основателен за исковия период 01.11.2017г. до 26.01.2018г., когато изтича
дадения с поканата петдневен срок. Поканата е връчена на 21.01.2018г. чрез
бащата на ответницата видно от отбелязването на помощник нотариуса. Второто отбелязване с дата 06.02.2018г. е
ирелевантно. Дължимия наем за м.01.2018г. съдът определя по чл. 162 ГПК като
средноаритметичния дневен размер се умножава по броя на дните до прекратяването
или 1408/31 дни=45,42 лева на ден * 26= 1180,92 лева.
Размерът на дължимия наем от 01.11.2017г. до 26.01.2018г.
е 3996,92 лева (1408+1408+1180,92). Ответницата
като един от двама наематели дължи половината от тази сума или 1998,40 лева
За периода от 27.01.2018г. до края на м. Март 2018г.
искът за заплащане на сума в размер на уговорения наем е основателен, но като
обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД. С поканата е направено искане за
освобождаване на имота. Установява се от електронната кореспонденция и
свидетелските показания, че ответницата неколкократно е посочвала, че ще
напусне имота, но не го е направила преди началото на м. 04.2018г. (вж. електр.
кореспонденция на л.14-15 от делото на СРС). С оглед горното претенцията е
основателна за периода 27.01.2018г. до 30.03.2018г. Съгласно трайната практика
на ВКС обезщетението по чл. 236, ал. 2 не може да е в по – малък размер от
уговорения по прекратения договор наем. На основание чл. 162 ГПК съдът определя
размера на дължимото обезщетение за ползването като сбор от посочените в
исковата молба суми за месеците Февруари и Март или 2393,60 лева (1408,00 +
985,60), като се добавя сумата от 227,10 лева за 5 дни от м. Януари. Или искът по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е
основателен за половината от сумата
2620,70 лева. Тоест за 1310,35- дължимата от ответницата част.
Гореизложеното относно правната квалификация налага
отмяна на решението с което е уважен иск за наемна цена за периода от
27.01.2018г. до края на м. Март 2018г., тъй като за този период всъщност е
предявен иск по чл. 236, ал. 2 ЗЗД. ( в този смисъл и Решение № 422 от
21.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 981/2009 г., III г. о.,
ГК), като ще следва да се постанови осъждане на ответника за заплащане на
обезщетение в посочения по-горе размер на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Неоснователни са оплакванията за прекомерност относно
претендираната неустойка. Възражението за прекомерност е преклудирано и СРС не
е трябвало да го разглежда изобщо. То е направено едва в съдебно заседание, а е
могло и е следвало да се направи с отговора на исковата молба (ТР 1/2013г. на
ОСГТК на ВКС, т. 4).
Въпреки горното решението в частта по иска за
неустойка следва да се отмени частично като неправилно с оглед на изложеното
по-горе за вида на вземането след 26.01.2018г. (обезщетение, а не наемна цена).
Неустойка е дължима само върху наемната цена, а такава се дължи само до
26.01.2018г. когато договора е прекратен. След тази дата както се посочи по –
горе е дължимо обезщетение за ползване, върху което обаче не се дължи
неустойка.
Предвид на горното неустойка върху наемът за м.01.2018г.
се дължи само върху сумата определена от настоящият въззивен съд като наем за
м.01.2018г, а именно върху сумата от 1180,92 лева. Неустойката върху тази сума
от 20.01.2018г. до 31.03.2018г. (крайната дата на претенцията за неустойка) е в
размер на 5,90 лева на ден или за 70 дни е 413 лева. Предвид разделността на
общия дълг сумата дължима от въззивницата е 206,50 лева.
Дължимата от въззивницата част от неустойката е
206,50+461,12+355,52 (последните две суми са за забавата за м. 11 и м. 12 от
2017г.)или общо 1023,24 лева, а не 1239,04, както е приел СРС. За разликата над
1023.24 лева до 1239,04 лева или за сумата от 215,90 лева искът е неоснователен
и следва да се отхвърли.
В договора има уговорка, че наемателя дължи заплащане
и на консумативните разходи свързани с ползване на имота- ток, вода и пр. От
неоспорената ел. кореспонденция на л. 9-11 от делото на СРС се установява, че
ищцата е уведомявала ответника за техния размер. Оплакването по т. 5 от
въззивната жалба е неоснователно. Ответницата не е оспорвала тези документи в
срока за отговор на исковата молба и не е правила твърдения, че е платила
консумативните разходи. Същевременно не е необходимо наемодателя да доказва, че
вече е платил тези разходи, за да може да ги претендира. Възможността да ги претендира
произтича от това, че като собственик ги дължи на съответните доставчици на
услуги, а с договора за наем е предвидено, че те следва да се заплатят от
наемателя.
По разноските:
При този изход на делото и двете страни имат право на
разноски.
Въззивницата-ответник има право на разноски за въззивното
дело върху уважената част от жалбата, която съставлява 4 % от обжалваемия
интерес. Същата доказва разноски за държавна такса в размер на 104,26 лева, от
които има право на 4,17 лева.
Въззиваемата има право на разноски за въззивното дело
съответно на отхвърлената част от жалбата (96 %) или на сумата от 384,00 лева.
След компенсация на разноските за въззивното дело
въззивника следва да заплати на въззиваемия сумата от 379,83 лева разноски за
адвокат.
Присъдените на ищцата разноски за първа инстанция и за
заповедното дело с оглед на крайния изход от делото (уважени 48 % от исковете) следва да се намалят с по 3,82 лева по
държавната такса за исковото и за заповедното дело; с 6,00 лева за адвокат за
заповедното дело и с 12,00 лева за адвокат за първоинстанционното дело.
Водим от гореизложеното съдът
РЕШИ :
ОТМЕНЯ Решение № 172525 от 10.08.2020г., постановено по гр.
д. № 12561/2019г. по описа на Софийски районен съд, 63 с-в, В ЧАСТТА, С КОЯТО е признато за установено,
че С.С.М., с ЕГН **********, ДЪЛЖИ на Ц.К.М., с ЕГН ********** сумата от 1310,35 лева като наемна цена за периода 27.01.2018г. до
30.03.2018г. по договор от 11.10.2017г. за наем на къща в гр. Банкя, обл.
София, ул. „Трапезица“11 КАТО ВМЕСТО
ТОВА постановява:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО, че С.С.М., с ЕГН **********,
ДЪЛЖИ на Ц.К.М., с ЕГН ********** сумата от 1310,35 лева за периода 27.01.2018г. до 30.03.2018г. представляваща обезщетение на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД за
ползването на къща в гр. Банкя, обл. София, ул. „Трапезица“11 след прекратяване на договор за наем от
11.10.2017г.
ОТМЕНЯ Решение № 172525 от 10.08.2020г., постановено по гр.
д. № 12561/2019г. по описа на Софийски районен съд, 63 с-в, В ЧАСТТА, С КОЯТО е признато за
установено, че С.С.М., с ЕГН **********, ДЪЛЖИ на Ц.К.М., с ЕГН ********** неустойка за забава за
периода 20.11.2017г. до 31.03.2018г. над размера от 1023.24 лева до присъдения размер от 1239,04 лева, КАТО ВМЕСТО
ТОВА ОТХВЪРЛЯ искът за разликата от 1023,24 лева до присъдения размер от
1239,04 лева или за сумата от 215,90 лева.
ОТМЕНЯ
РЕШЕНИЕТО И в частите по разноските, с които С.С.М. е осъдена да заплати на Ц.К.М. разноски над 100,44 лева – държавна такса за заповедното дело, както и над 100.44 лева – държавна
такса за първа инстанция, както и над
144,00 лева- адвокатски хонорар за заповедното дело и над 288,00 лева – адвокатски хонорар за първа инстанция.
ПОТВЪРЖДАВА
РЕШЕНИЕТО в останалата обжалвана
част.
ОСЪЖДА С.С.М. да заплати на Ц.К.М. разноски въззивното
дело в размер на 379,83 лева разноски за адвокат.
С оглед цената (под 5000,00 лева) на всеки един от
кумулативно съединените четири иска въззивното решение не подлежи на касационно
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.