РЕШЕНИЕ
№ 1899
гр. Варна, 13.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на шести
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Христова
при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова
като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело №
20213110106188 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД и в условия на евентуалност
иск с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
Ищецът Г. Д. Т., ЕГН **********, претендира от съда да постанови
решение, с което да осъди ответника „А.“ООД, ЕИК*, съдът приема ЕООД с
оглед справка от ТР по ЕИК, да заплати на ищеца, сумата от 13 299.64 лв.,
представляваща левовата равностойност на 6 800 евро, договорна неустойка,
дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД във вр. с т.19 от предварителен
договор от 04.01.2019год., дължима при разваляне на договора, поради
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на
собственост върху договорения имот, ведно със законната лихва от
предявяване на иска до окончателното плащане на сумата.
При условията на евентуалност, ако се приеме, че претендираната сума
не се дължи като неустойка, моли съда да осъди ответника да плати същата
сума от 13 299.64 лв. левова равностойност на 6 800 евро, като дължима на
основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от предварителен
договор от 04.01.2019год., като връщане на капаро в двоен размер.
Моли за присъждане на съдебно-деловодни разноски за настоящото
производство, както и за присъждане на съдебно-деловодните разноски,
направени в обезпечително производство пред ВОС и ВАС.
Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното
право:
1
1.С предварителен договор от 04.01.2019год. ответникът се задължава в
срок до 01.06.2020год. да построи и снабди с разрешение за ползване
„жилищна сграда с магазин“ в УПИ-I-общ. с ид.№* в кв.4а по плана на 23 ти
м-р на град Варна и да продаде на ищеца с нот.акт, намиращия се в сградата
Апартамент №* на трети етаж със застроена площ от 82.73кв.м. , състоящ се
от входно антре ,кухненски бокс, трапезария –дневна,две спални,две бани –
тоалет,перално-килер, два балкона, при съседи: от изток-вътрешен двор, от
запад-стълбище, асансьор и ап.5 от север –**, от юг-съседен парцел, ведно с
изба №3 със застроена площ от 3.50кв.м., находящи се в сграда,която следва
да се построи в недвижим имот с кад.идентификатор * .
2. Имотът следва да бъде изпълнен в посочената съгласно p. III от
предварителния договор степен на завършеност - включително с издадено
Разрешение за ползване.
3. Продавачът е собственик на УПИ-1 - общ. /с ид. **по силата на
следните актове:
- Нотариален акт за собственост № *, том. *, per. № *, дело № *от 2006
г., вписан в Агенция по вписванията с вх. №*от 2006 г., Акт *№ *, том *дело
* г., (Доказателство №8). ,
- Нотариален акт за собственост № *, том. *, per. № *. дело № *от 2006
г., вписан в Агенция по вписванията с вх. №*от 2006 г., Акт № *. том *, дело
№J */*г., (Доказателство №9);
- Скица №15-739780-12.10.2018 г. на поземлен имот с кад. ид. *,
издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър - гр. Варна.
(Доказателство №10).
4. Общата продажна цена за прехвърлянето на правото на собственост
върху Имота съгласно т. 2 от предварителния договор е левовата
равностойност на 68 000.00 (шес. десет и осем хиляди) евро. Тази сума
съобразно т. 6 от договора, следва да се плати на четири вноски:
1) Първа вноска в размер на 6 800 евро в тяхната левова равностойност,
дължима при подписване на предварителния договор;
2) Втора вноска в размер на 10 200 евро в тяхната левова
равностойност, дължима при достигане на втора конструктивна плоча;
3) Трета вноска в размер на 17 000 евро в тяхната левова равностойност,
дължима при полагане на покривната плоча (акт обр. 14 на сградата)
4) Четвърта вноска в размер на 34 000 евро в тяхната левова
равностойност, дължима при прехвърлянето на имота с нотариален акт и
подписване на удостоверение за въвеждане в експлоатация.
5. В качеството си на Купувач, ищецът изпълнява задължението си и
плаща надлежно първите две вноски, за които са настъпили условията за
плащане, равняващи ce на общо 17 000 евро по посочената в т. 5 от
предварителния договор банкова сметка Доказателство № 2. Част от
2
платената сума - 6 800 евро, съгласно т. 6.1 от договора е договорено да
служи като капаро по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД.
6. Продавачът не изпълнява задължението си да изгради сградата и да я
снабди с Разрешение за ползване и да прехвърли Имота по нотариален ред,
нито до 01.06.2020 г., нито след това. В допълнение, дори и към настоящия
момент сградата не е изпълнена до завършен етап „груб строеж". Това се
установява, от начина, по който на 22.12 2020 г . продавачът прехвърля
апартаментите в сградата - не като самостоятелни обекти, а като идеални
части от правото на строеж (Доказателство №6).
7. Междувременно, през месец декември 2020 г., ищецът установява, че
сградата се изпълнява по различен проект, от представения му при
подписване на договора одобрен инвестиционен проект от 2018 г. Без негово
съгласие и без да е коментирано с него, е извършена промяна в проекта на
сградата, която засяга и договорения за продажба апартамент №6, който е
трябвало той да закупи.
- Променя се неговата площ и обем. Строителството е изпълнено по
различен проект от този, който му е представен при сключването на
предварителния договор.
-Изпълнени са скосявания на стени, промяна в квадратурата на
апартамента, включително и в светлата му площ. Без да е съгласувано с него,
са извършени следните промени, в архитектурния проект и в изпълнението на
Имота:
1) Дневен тракт предварителен чертеж 24.23 кв. м., а след промяната е
21.92 Дневен тракт според представения при сключване на договора
архитектурен проект е без скосявания, а към момента е изпълнен с две големи
скосявания с наклон около 15% . Това променя както светлата площ и обема
на дневния тракт, така и цялостния му облик.
2) Спалня с граници на изток дневен тракт - начална квадратура при
подписване на договор е 11.55 кв. м., а изпълнената спалня към момента е
6.78 кв. м. Според представения му при сключване на договора архитектурен
проект спалнята е без предвидени скосявания, а към момента спалнята е
изпълнена със скосяване от около 15%. Това я прави практически
неизползваема като спалня и неприемлива за ищеца.
3) Извършена е несъгласувана с ищеца промяна на застроителната
линия и на етажността на сградата - при подписване на договора Имотът се
намира на ет.3 и при застроителна линия от 255 см., а към момента Имотът е
на ет. 4 и при застроителна линия от 200 см.
4) Терасата при сключване на договора следва да е 3.36 кв. м., а към
момента тя е 7.63 кв. м., като разликата е за сметка на останалата площ на
апартамента. (Доказателство №3).
Посочените по-горе промени в изпълнението на апартамента -
разположение, обем и площ на помещенията, не са съгласувани с ищеца и не
3
могат да се променят с оглед на това, че вече са изпълнени бетонните колони
и ограждащите стени на етажа.
8. Към 18.12.2020 г., се натрупва забава за изпълнение на задължението
за изграждане на сградата с Разрешение за ползване и за прехвърляне на
имота от 143 дни. Продавачът продължава да не изпълнява задължението си
да прехвърли по нотариален ред собствеността върху Имота, описан в т. III. 1
по-горе. Това задължение съгласно т. 8 от предварителния договор трябва да
бъде изпълнено най-късно до 01.06.2020 г. в допълнение на това е променил
проекта на сградата и в частност на апартамент №6 без съгласието на
купувача.
9. Ето защо, на 17.12.2020 г., имайки предвид натрупаната забава, както
и промените в архитектурния проект и че апартаментът не може да му бъде
прехвърлен по договорения начин, тъй като е изграден по различен начин,
ищецът изпраща Нотариална покана до продавача, с която го предупреждава,
че договорът ще се счита развален след изтичане на 7 дни от получаването на
поканата Поискано е от ответното дружество, след изтичането на посочения
срок, да върне платената до момента цена, както и на основание т. 19 във
връзка е т. 6.1 oт предварителния договор да заплати сумата от 6 800 евро.
10. Нотариалната покана е получена лично от управителя на „А." ООД -
В. Д., на 13.01.2021 г., с оглед на което предварителният договор от
04.01.2019 г.е развален, считано от 20.01.2021 г.
11. Ответникът не изпълнява задължението си да върне платената цена
след разваляне на договора, като не заплаща и претендираното обезщетение
от 6 800 евро. Това налага подаването на 12.02.2021 г. на молба за
обезпечение на бъдещ иск пред съда чрез налагане на възбрана върху правото
на строеж за Имота . Няколко часа след завеждане на молбата в
регистратурата на съда,; „А." ООД превежда сумата от 33 210.04 лв. с вписано
основание за плащането „Анулиран договор за строеж".
12. Обезпечение на бъдещия иск, първоначално не е допуснато, като
след обжалване обезпечението е допуснато с Обезпечителна заповед №1 от
30.03.2021 г. по т. дето №177/2021 г. на Варненски Апелативен съд, I-ви
състав (Доказателство №13).
13. След подаването на молбата за обезпечаване на бъдещ иск до
Окръжен съд-Варна, ответното дружество „А." ООД заплаща сумата от 33
249,11 лв.. представляваща платена по развален предварителен договор от
04.01.2019 г. цена /първа и втора вноски/, за което прилага копие от платежно
нареждане за извършеното плащане. С оглед на извършеното плащане, тази
сума не се претендира към настоящия момент, но поради това, че ответникът
дава повод за подаване на молбата за обезпечение на иска и за направените
разноски, претендира съдебно-деловодни разноски за проведеното
производство по обезпечение на бъдещия иск.
14. Въпреки връщането на авансово платена цена по договора, към
4
момента „А.“ ООД не е заплатило сумата от 13 299.65 лв. (еврова
равностойност - 6 800 евро), представляваща неустойка дължима на
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД вр. с т. 19 от предварителен договор от
04.01.2019 г.
15. Към дата 01.06.2020 г. имотът не е прехвърлен с нотариален акт на
купувача, нито пък сградата е завършена на етап „Груб строеж". На
22.12.2020 г. продавачът продава други апартаменти от сградата, като
идеални части от правото на строеж, а не като самостоятелни обекти в сграда.
ПРАВНИ ДОВОДИ
Налице е подписан в писмена форма предварителен договор от
04.01.2019 г., по силата, на който продавачът се задължава да изгради и
въведе в експлоатация сградата и намиращия се в нея Имот, като прехвърли
по нотариален ред правото на собственост върху него в срок до 01.06.2020 г.
В т. 19 от предварителния договор се предвижда, че при непрехвърляне
на собствеността върху имота от страна на продавача, купувачът има право да
развали със 7 дневно предизвестие предварителния договор и да получи
обратно всички платени до този момент суми, както и неустойка в размер на
10 % от продажната цена, в едномесечен срок от настъпване на събитието.
Апартаментът съгласно т. 8 от предварителния договор е следвало да
бъде прехвърлен към 01.06.2020 г., като страните са предвидили при
неизпълнение до тази дата, изправната страна да може да счита задължението
на насрещната страна за изискуемо.
С нотариалната покана от 17.12.2020 г., с която е развален считано от
20.01.2021 г. предварителния договор е претендирано плащането на
неустойка в размер на 10 % от стойността на продажната цена. Плащане на
неустойка е предвидено в т.19 о предварителния договор, именно при
разваляне на същия поради неизпълнение на основното задължение на
продавача по договора, а именно - да прехвърли право на собственост върху
Имота.
Видно от горното, в случая са налице всички предпоставки за
основателност на иска: налице е валидно сключен предварителен договор в
писмена форма; в предварителния договор са определени съществените
елементи на договора за продажба на недвижим имот - определена е
продажна цена в общ размер от 6800 евро, както и е надлежно описан
недвижимия имот, който следва да бъде продаден;налице е изпълнение на
задължението на купувача, който в съответствие с договореното е платил 25
% от продажната цена; налице е определен краен срок за изпълнението на
задължението за прехвърляне на имота - до 01.06.2020 г. до която дата,
имотът не е прехвърлен и не е изграден до етап „груб строеж";налице е
неизпълнение от страна на продавача,налице е надлежно уведомяване за
разваляне на предварителния договор; договорено е (в т. 19 от
предварителния договор) при неизпълнъние на продавача на задължението за
5
прехвърляне на имота, той да дължи плащане на неустойка в размер на 10%
от продажната цена или левовата равностойност на 6 800 евро,сума в същия
размер от 6 800 евро е договорено да се дължи като капаро по т.6.1 от
предварителния договор, а при неизпълнение на продавача, получил задатъка,
то дължи плащането му в двоен размер на основание чл. 93, ал.2, пр.2 ЗЗД въз
вр. с т 6.1 от предварителния договор. Половината от сумата - 6800 евро е
върната към момента като част от върнатата сума за платената цена (6 800
евро. като част от платени 33 210.04 лв., представляващи левова
равностойност на 17 000 евро). Ето защо остатъкът от 6 800 евро, претендира
при условията на евентуално и на основани чл. 93, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД във вр. с
т.6.1 от предварителния договор. Неустоечната клауза по договора е валидна,
като тя обезпечава виновното неизпълнение на задължението на продавача да
прехвърли правото на собственост върху имота, като е предвидено
неустойката да се дължи при разваляне на договора от страна на купувача.
Ответникът в срока за отговор по чл. 131 ГПК, депозира отговор на
исковата молба.
Предявеният иск намира за недопустим, поради това, че юридическото
лице, срещу което е предявен искът не притежава процесуална
правоспособност, тъй като дружество с наименование „А." с правно
организационна форма ООД, не съществува в търговския регистър.
В случай, че съдът приеме иска за допустим, намира същия за
неоснователен.
Сочи, че изложената в обстоятелствената част на исковата молба
фактическа обстановка не отговаря на обективната истина.
Предварителният договор за продажба на недвижим имот от
04.01.2019г. е сключен между страните, след като на ищеца - купувач на
договора му е бил представен съгласуван с община Варна одобрен
инвестиционен проект от 04.11.2018г., на чието основание е издадено
разрешение за строеж № 203/01.11.2018г.
Продавачът изрично е посочил на ищеца, че този проект ще претърпи
изменение, тъй като към този момент се подготвя РУП. Дружеството е
представило на купувача работен чертеж, в който са били посочени
предстоящите изменения на проекта. В този работен чертеж за първи път е
показано разпределение на апартамент № 6, на четвърти жилищен етаж, с
площ от 82,73 кв.м., като по този чертеж за първи път се предвиждат
изграждане и на етажите, в които ще се помещава ап. № 6, с посоченото в
предварителният договор разпределение.
Купувачът е бил детайлно запознат с промените, които ще се
осъществят, както и с процедурата необходима за реализирането им, а именно
изготвяне, съгласуване и одобряване на ПУП- РУП за УПИ-*и УПИ* - общ.,
кв. 4а, по плана на 23-ти м. р. на гр. Варна.
Обяснено му е било, че този чертеж, който му е представен е работен, на
6
него са посочени идентичните обекти по етажите, но той не е окончателен и е
възможно да претърпи промени и няма гаранция, че при одобряване на
проектите от общината няма да се наложат корекции по обектите.
Въпреки това, ищецът се е съгласил да закупи имота, който се е
предвиждал да бъде проектиран и в последствие след одобряване на проекта
изграден.
На същият му е било обяснено, че това е административна процедура, за
приключването на която дружеството не може да посочи срок, но ако се
спазват предвидените в закона срокове, би могло жилището да бъде
изградено и прехвърлено с окончателен договор на купувача в срока посочен
в договора.
Купувачът е с местоживеене в непосредствена близост до строящата се
сграда и е наблюдавал строителният процес отблизо.
Запознат е бил със забавата на администрацията на община Варна,
лично е комуникирал с главния архитект на общината и е бил наясно за
движението на преписката, образувана по заявление на фирмата продавач за
одобряване на РУП.
Вследствие продължителната забава на административната процедура с
повече от една година, като той лично е проверявал как се движи преписката
и след запознаване с одобрения проект е загубил интерес от закупуване на
имота и е изпратил на продавача нотариална покана за прекратяване на
договора.
Нотариалната покана е достигнала до продавача на 13.01.2021г. С нея
ищецът е заявил, че разваля договора, като основание за това посочил забава
на продавача. Ищецът не е дал срок на ответното дружество да изпълни
задължението си, а е посочил, че след изтичане на 7 дни от получаване на
поканата, едностранно разваля предварителния договор.
Поискал е заплащане на неустойка по чл. 20 от предварителния договор
в размер на 729.30 евро, връщане на платената до този момент цена в размер
на 17000 евро и неустойка по чл. 19 вр. чл.6.1 от предварителен договор, сума
в размер на 6 800 евро.
Възражение срещу иска и обстоятелствата, на които се основават. „А.“
ЕООД възразява, че дължи претендиралата от ищеца сума поради това, че:
Предварителният договор за покупко-продажба от 04.01.2018г., сключен
между страните е нищожен поради липса на предмет.
Обстоятелствата, при които е подписан предварителен договор за
покупко -продажба на недвижим имот между страните на 04.01.2019г. са
следните:
Ищецът Т. живее на постоянен адрес **, на същата улица в
непосредствена близост на № 2 се изгражда сградата, в която ищецът е
пожелал да си закупи жилище.
7
Потърсил е контакт с фирмата, която изгражда обекта. Свързал се с
управителя на „А." ЕООД и е заявил намеренията си за закупуване на имот в
новостроящата се сграда. Управителят е обяснил, че за сградата има издадено
разрешение за строеж, но по време на строителството е предприел промяна, за
което към момента се изготвя ПУП- РУП.
Съгласно този план се предвижда да се изградят още два етажа и
действащият архитектурен проект, към момента на преговорите, ще претърпи
промени. Тези промени са сведени до знанието на ищеца, като му е показан
работен чертеж, за това в какво ще се изразят бъдещите промени.
Изрично му е обърнато внимание, че това е работен чертеж, а не
окончателен и в зависимост от изискванията на администрацията, което може
да наложи да бъде преработен съобразно дадените от тях указания и след това
одобрен.
При всички тези условности ищецът е приел да сключат с ответника
предварителен договор.
Към датата на подписване на договора е действало разрешение за
строеж №203/01.11.2018г., издадено съгласно съгласуван и одобрен
инвестиционен проект от 01.11.2018г. от Главния архитект на Община Варна.
Твърденията на ищеца в исковата молба, че при подписване на договора
му е представен друг проект, в който имотът, който е искал да закупи не е бил
със скосявания на стени, дневният тракт е бил с начална квадратура 24,23 кв.
м., спалня с начална квадратура 11.55 кв.м., без скосове и общата площ на
жилището е 82.73 кв.м. са неоснователни.
Съгласно посочения в исковата молба проект, одобрен на 01.11.2018г.,
по който ищецът твърди, че е направил избора си за закупуване на апартамент
№ 6 и е подписал договора, такъв имот не съществува.
Видно от одобрения инвестиционен проект, на чието основание е
издадено разрешение за строеж 203/01.11.2018г.сградата е на четири етажа,
като ап. № 6, на трети жилищен етаж е с площ от 46,56 кв. м., състоящ се от
хол - трапезария, една спалня, баня/тоалет.
При тези обстоятелства договорът е лишен от предмет, което на осн. чл.
26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД договора поради невъзможен предмет е нищожен.
Прави възражение за нищожност на договора, като моли съда да се
произнесе с решение, с което да прогласи нищожността на договора поради
липса на предмет. Продавачът с оглед липсата на предмет на договора е
възстановил сумата на купувача, като получена без основание на осн. чл. 55,
ал.1 от ЗЗД.
В условията на евентуалност, в случай, че съдът не прогласи
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
между страните на 04.01.2018г., за нищожен, моли да вземе предвид следните
обстоятелства:
8
Предварителният договор е развален и с развалянето му са заличени
всички задължения по облигационното отношение. Предвид естеството на
договорите, развалянето има обратно действие - чл.88, ал.1, изр.1 ЗЗД, и
страните са освободени от облигационната си обвързаност с уговорените в
развалените договори задължения, в т. ч. и от задълженията за заплащане на
неустойки, предвидени за случай на неточно изпълнение. Основанието да се
претендира неустойка е договорът и по тази причина претенцията за
заплащането не е съвместима с развалянето на договора. /В този смисъл
Тълкувателно решение № 7/2013 от 13.11.2014 г. по т. д. № 7/2013 г. на
ОСГТК на ВКС/ Поради което иска с правно осн. чл. 92., ал.1 от ЗЗД е
неоснователен.
По евентуалния иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 от
ЗЗД.Ищецът е неизправна страна по договора и не разполага с право да иска
развалянето му и съответно да претендира заплащане на капаро в двоен
размер.
Ответното дружество твърди, че е изправна страна по облигационната
връзка и няма вина за появилата се забава в изпълнение на задължението в
посочения в договора срок.
Възразява, че ищецът е изправна страна по договора, както и че са били
налице посочените в нотариалната покана условия за едностранно разваляне
на предварителният договор от негова страна. Ответника твърди, че в
настоящия случай ищецът не е разполагал с правото едностранно да развали
договора. Купувачът - ищец е бил запознат с намерението на фирмата за
промяна на инвестиционния проект по време на строителство. Същият при
избор на жилище се е запознал с работните чертежи, които са предварителни
и след като е бил наясно, че същите не са окончателни и е възможно да бъдат
променени е взел решение за подписване на договора.
По време на договора същият е бил надлежно информиран, че на
13.05.2019г. с преписка с вх. № АУ046551ПР „А.“ ЕООД е подало документи
в Община Варна за съгласуване и одобряване на ПУП - РУП за УПИ VII-.и
УПИ * - общ., кв. 4а по плана на 23 м.р. на гр. Варна. Г-н Т. редовно е
извършвал проверки на строежа за начина на изпълнение на сградата, наясно
е бил, че одобряването на проектите се бави от общинската администрация,
лично той е водил разговори с главния архитект на гр. Варна, във връзка с
движението на преписката и е бил наясно през цялото време, че строителят
няма вина за забавата.
На 06.07.2020г. близо една година от подаване на заявлението/ е
издадена Заповед № 179, на зам. Кмета на община Варна, с която е одобрен
ПУП- РУП и на 24.08.2020г. е издадена заповед № А-62/24.08.2020 към
Разрешение за строеж № 203/ 01.11.2018г.
Ищецът веднага е бил запознат с така одобрената документация.
От проекта се вижда какви са допуснатите промени, ясно са обозначени
9
площта, разпределението и наличните скосове по стените на ап. 6, на 4
жилищен етаж. Тези промени са били известни на ищеца още в този момент.
Въпреки това, той не е предприел разваляне на договора, поради
неизпълнение на задължението на строителя да му прехвърли правото на
собственост върху ап. № 6 на 01.06.2020г. Не е сторил това, именно защото
му е било известно, че строителят няма вина за забавата и на осн. чл.24/1/ от
договора се освобождава от отговорност за забава.
Строителният процес е продължил и едва след изграждане на ет. 4 и
полагане покривната плоча, ищецът на 17.12.2020г. е изпратил нотариална
покана до дружеството, че разваля договора.
ЗЗД допуска едностранно разваляне на договора, след като изправната
страна по него, изпрати писмено уведомяване на неизправнта страна.
В настоящия случай ищецът не е изправна страна, тъй като се е отказал
от договора, без да даде срок на продавача по предварителен договор да
изпълни задължението си, след като е бил запознат с липсата му на вина за
забавата.
Въпреки, че се е отказал от договора, продавачът не е правил опит да
задържи платената като задатък сума, а е възстановил в пълен размер
получената част от продажната цена на купувача.
Ето защо неизпълнението на задължението от страна на продавача в
посочения срок по договора не може да му се вмени във вина, поради което и
не следва да понася негативите на разпоредба на чл. 93,ал.2, предл.2 от ЗЗД.
С оглед на гореизложеното моли съда да постанови решение с което да
отхвърли както основния, така и предявения в евентуалност иск и му
присъдите сторените в производството разноски. Иск с правно основание чл.
92, ал.1 ЗЗД.
В хода на проведеното по делото съдебно заседание ищеца,
представляван от адв. С.Б. поддържа предявения иск и моли за положително
произнасяне по него. В срок депозира писмени бележки.
Ответникът редовно призован в съдебно заседание се представлява от
адв. Нина Йотова. Поддържа отговора на исковата молба. В хода по същество
на делото моли за отхвърляне на иска. В срок депозира писмени бележки.
СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото
доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на
страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения,
намира за установено следното от фактическа и правна страна:
По делото са приети и приобщени следните ангажирани от ищеца
писмени доказателства: предварителен договор от 04.01.2019г.; два броя
платежни нареждания – от 01.04.2019г. и 19.04.2019г.; справка по
кадастралната карта за ПИ с идентификатор *; нотариална покана от Г.Т. до
„А.“ ООД; разписка – уведомително писмо №63 за връчване на нотариална
10
покана; разпечатка от сайт – 2 листа; справка №424171 от 13.04.-2021г. от АВ
за „А.“ ЕООД;извлечение от банкова сметка в ОББ; нотариален акт №*, том
*, рег.№*,
дело №*от 2006г.; нотариален акт №*, том *, рег.№*, дело №*от 2006г.;
разрешение за строеж №203/01.11.2018г.; работен устройствен план (РУП) за
УПИ VІІ-28 и УПИ І; скица на поземлен имот №*г.; обезпечителна заповед
№1 от 30.03.2021г.; определение №26 от 29.03.2021г. по ЧТД №177/2021г. по
описа на АС - Варна; определение №169/15.02.2021г. по ЧТД №90/2021г. по
описа на ВОС; молба за обезпечение на бъдещ иск с вх.№2725/2021г.;
кореспонденция по Вайбър.
По искане на огветника са приети следните писмени документи:
архитектурен проект; заповед №179/06.07.2020г.; разрешение за строеж
№203/01.11.2018г.; заповед №А62/24.08.2020г.; акт за приемане на
конструкцията от 08.04.2021г.
Прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията
между страните е,че след поканата за разваляне на договора ответникът е
изплатил на ищеца сумата от 33210,04 лв.
От заключението на ВЛ по СТЕ се установява следното:
Съгласно одобрени инвестиционни проекти по част Архитектура, фаза
Технически проект от 01.11.2018год. на етаж 3/втори жилищен/ се намират
следните апартаменти: Апартамент №4/четири/ със застроена площ от 62.73
км.м., състоящ се от: входно антре-коридор, хол-трапезария-кухня, спалня,
баня-тоалет, килер, тераса; Апартамент №5/пет/ със застроена площ 20кв.м. ,
състоящ се от хол-трапезария-кухня,баня-тоалет, тераса и апартамент
№6/шест/ на етаж 3 със застроена площ 46.65кв.м. , състоящ се от : входно
антре-коридор, хол-трапезария-кухня, спалня, баня-тоалет.
Към момента на подписване на предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 04.01.2019год. процесният имот, предмет на
сделката не отговаря като описание на проектирания апартамент №6 в
проектната документация. Процесният имот отговаря като функционална
схема и технически характеристики на обединени апартаменти №4 и
апартамент №5 от проектната документация одобрена на 01.11.2018год.
Първоначално жилищната сграда е проектирана 4 етажна с РЗП от
497.50кв.м.В процеса на строителството се извършва промяна по
чл.154,ал.2,т.5,т.6 и т.7 от ЗУТ във връзка с промяна инвестиционните
намерения на възложителя. Промяната се състои в надстрояване на сградата
т.е. от 4 етажна сградата става 6 етажна с РЗП от 850.74кв.м. като броя на
апартаментите от 8 се увеличава на 9. Промяната е съобразена и изготвена на
основание ПУП-РУП за УПИ VII-28 и УПИ I-общ.кв.4а по плана на 23-ти
м.р.,одобрен със Заповед №Г-179/06.07.2020год. на заместник-квета на
Община Варна. Промяната касае следното: На етаж 2/първи жилищен етаж/
се обединяват ап.№1 и ап.№2-нов ап.№2, ап.№3-става ап.№1. На етаж 3/втори
11
жилищен етаж/ се обединяват ап.№4 и ап.№5-нов ап.№4, ап.№6-става ап.№3.
На етаж 4/трети жилищен етаж/ по първоначално одобрените проекти е имало
две студиа №7 и №8, промяната касае увеличение на квадратурата на етажа от
62.99кв.м. на 152.98кв.м.Така студио №7 става ап.№6/тристаен апартамент с
квадратура 82.56/, а студио №8 става ап.№5 двустаен апаратамент с
квадратура 46.80. Етажи 5 и 6 са новозастроени в рамките на одобрения ПУП-
РУП, на тях има обособени още три апартамента.
Описаният имот предмет на предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 04.01.2019год. е : Апартамент №6 на етаж 3
със засторена площ 82.73кв.м. , състоящ се от : входно антре, кухненски бокс,
трапезария-дневна, две спални, две бани-тоалет, перално-килер, два балкона,
при граници: от изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.№5,
от север-улшица „**, от юг-съседен парцел.
Към настоящият момент процесния обект е: Апартамент №6 на етаж 4
със застроена площ 82.56кв.м. състоящ се от : входно антре-коридор, хол-
трапезария-кухня, две спални, две бани-тоалет, килер,тераса, при граници: от
изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.№5,от север-у**, от
юг-съседен парцел.
Съгласно одобрените инвестиционни проекти обекта е: Апаратамент
№6 на етаж 3 със застроена площ 46.65кв.м., състоящ се от: входно антре-
коридор, хол-трапезария-кухня, спалня,баня-тоалет, при граници: от изток-
стълбище, асансьор и ап.№5, от запад-улица „*“, от север –улица „**, от юг-
съседен парцел.
Поради промяната в етажността на сградата и съобразяване с
одобрения устройствен план е предвидено отдръпване от линията на
застрояване и скосяване под 60 градуса от кота 8.75=93.45, което и обяснява
скосяването по цялата височина на стените на две от помещенията , а именно
едната спалня и дневния тракт.
Ведно с експертизата към доказателствата са приети и представените
като неразделна част и приложение 13 броя страните/документи,записки и
чертежи/-копия заверени вярно с оригинала на част от проектната
документация, издадена за „Жилищна сграда“ с магазин, находяща се в УПИ
I-общ. с идентификатор **кв.4а по плана на 23 м.р. град Варна.
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД „Неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-
големи вреди.”Неустойката е акцесорна на главното задължение на страната,
тя обезпечава кредитора при неизпълнение на задължението на длъжника,
като установява предварително размера на обезщетението за вредите, които
кредиторът би претърпял в случай на неизпълнение. Вредите, чийто размер
покрива неустойката, не е необходимо да бъдат доказвани.
Съгласно горецитираната разпоредба, за да възникне правото на
12
неустойка следва да съществува валидно облигационно
отношение,неизпълнението на задълженията по което се обезпечава с
договорената между страните отговорност за обезщетяване на вредите от
неизпълнението.
Ответникът навежда възражение за нищожност на договора,
поради невъзможен предмет. Възражението си аргументира със следните
обстоятелства: Към момента на подписване на предварителния договор ап.№6
на трети етаж е с площ от 46.56кв.м. ,състоящ се от хол-трапезария, една
спалня, баня/тоалет.Към датата на подписване на договора е действало
разрешение за строеж №203/01.11.2018год.,издадено съгласно съгласуван и
одобрен инвестиционен проект от 01.11.2018год. на Главния архитект на
община Варна. Твърди, че не са верни твърденията на ищеца, че при
подписване на договора му е представен друг проект, в който имотът, който е
искал да закупи не е бил със скосявания на стени, дневният тракт е бил с
начална квадратура 24,23 кв. м., спалня с начална квадратура 11.55 кв.м., без
скосове и общата площ на жилището е 82.73кв.м.Излага, че към момента на
подписване на договора ищецът е запознат ,че от страна на строителя е
предприета промяна за която се изготвя ПУП-РУП. Съгласно тази промяна се
предвижда да се изградят още два етажа и действащият архитектурен проект
към момента на преговорите ще претърпи промени. Промените са сведени до
знанието на ищеца, като му е обърнато внимание, че това е работен чертеж, а
не окончателен и в зависимост от изискванията на администрацията може да
се наложи да бъде преработен. При всички тези условности ищецът е приел
да сключат предварителен договор.
По така направеното възражение, обсъждайки твърденията и
доводите на страните, както и събраните по делото доказателства, съдът
намира следното:
Съгласно чл.9 от ЗЗД страните по договора са свободни да определят
съдържанието на волеизявленията си. Предвидената в тази разпоредба
свобода на договаряне е ограничена само от повелителни разпоредби на
закона, както и от добрите нрави.Преценка за това се прави въз основа на
конкретно установени във всеки отделен случай релевантни обстоятелства.
Констатирано противоречие на волеизявленията с посочените изисквания
обуславя нищожността им, която свободата на договаряне не може да
преодолее именно защото тя не е абсолютна, а е рамкирана от тези норми.
При преценката на възражението за нищожност на процесния
предварителен договор , настоящият съдебен състав съблюдава даденото с
решение по гр.дело №4175/20013год. на ВКС, IV гр.отделение разрешение,
според което преценката дали предварителния договор е валиден следва да се
извършва към момента на сключването на окончателен договор, т.е. към
момента , в който страните са уговорили да настъпят правните последици на
последния . Преценка за валидност може да бъде извършена и към момента
на сключване на предварителния договор, когато уговорките в него относно
13
съществените условия на окончателния договор, респективно и целения му
правен резултат са въобще невъзможни.
В настоящия случай уговорката за продажба на апартамент №6/шест/ на
етаж 3/трети жилищен етаж/ със застроена площ 82.73кв.м., състоящ се от :
входно антре, кухненски бокс, трапезария-дневна, две спалрни, две бани-
тоалет, перално-килер, два балкона, при граници: от изток-вътрешен двор, от
запад-стълбище, асансьор и ап.№5 , от север –улица „**“, от юг-съседен
парцел, ведно с изба №3/три/ със застроеноа площ 3.50кв.м., при гариници: от
изток-изба №4, от запад-изба №2, от девер-улица „**“, от юг коридор е с
невъзможен предмет, тъй като видно от заключението на ВЛ такъв обект към
момента на подписване на предварителния договор не е съществувал.
Съгласно заключението на ВЛ по СТЕ към момента на подписване на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
04.01.2019год. процесният имот, предмет на сделката не отговаря като
описание на проектирания апартамент №6 в проектната документация.
Процесният имот отговаря като функционална схема и технически
характеристики на обединени апартаменти №4 и апартамент №5 от
проектната документация одобрена на 01.11.2018год.Т.е. към момента на
сключване на предварителния договор , имотът предмет на сделката не
отговаря на одобрения инвестиционен проект. Имотът по предварителния
договор не отговаря с посочените в предварителния договор характеристики и
в последващия инвестиционен проект. Съгласно последващия инвестиционен
проект студио №7 става ап.№6/тристаен апартамент с квадратура 82.56/. Т.е.
както към момента на сключване на предварителния договор, така и
впоследствие , апартамент №6 на посочения етаж и със посочената застроена
площ и характеристики не е съществувал нито фактически, нито съобразно
одобрявани инвестиционни проекти.
Гореизложеното налага извода, че е налице невъзможен предмета на
сделката , тъй като е невъзможно да бъде постигнат резултата на договорения
предмет, а именно да бъде окончателно прехвърлен на ищеца апартамент
№6/шест/ на етаж 3/трети жилищен етаж/ със застроена площ 82.73кв.м.,
състоящ се от : входно антре, кухненски бокс, трапезария-дневна, две
спалрни, две бани-тоалет, перално-килер, два балкона, при граници: от изток-
вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.№5 , от север –улица „**“,
от юг-съседен парцел, ведно с изба №3/три/ със застроеноа площ 3.50кв.м.,
при гариници: от изток-изба №4, от запад-изба №2, от девер-улица „**“.
Невъзможността в настоящия случай е както фактическа, така и правна, тъй
като това което е обещано да бъде прехвърлено в окончателна форма, не
може да бъде дадено, поради неговата фасктическа липса и поради
неприодолима правна пречка. Неприодолимата правна пречка се изразява в
нормативно уредени забрани и ограничения за обособяването на обекта,
съгасно одобрения инвестиционен проект от 04.11.2018год., както и в
последвация инвестиционен проект./ ТР №3/28.06.2016год. по ТД
№3/2014год. на ОСГК при ВКС/.
14
Вземайки под внимание горното настоящият съдебен състав намира
възражението на ответната страна за нищожност на предварителния договор
от 04.0.2019год. за основателно. С оглед основателността на това
възражение се явява неоснователен и искът с правно основание чл.92,
ал.1 от ЗЗД, защото неустойката се явява последица от неизпълнение на
валидно съществяващо облигационно отношение. Предвид нищожността
на договара се явява неоснователен и заявеният в условията на
евентуалност иск с правно основание чл.93,ал.2 от ЗЗД.
За пълнота на изложението съдът споделя и доводи на ответника за
неоснователност на исковете при валиден договор, по следните съображения:
Съгласно т.19 от предварителния договор ,страните са договорили, че в
случай че продавачът изпълнител откаже да прехвърли правото на
собственост върху имота, купувача-възложител има право да развали
договора. В хода на производството по делото не се установи отказ на
дружеството да прехвърли имота на купувача, за да се приеме, че е
приложима разпоредбата на т.19 от предварителния договор и за купувача да
е възникнало правото едностранно да развали същия.Ответникът никога не е
бил канен от купувача да прехвърли собствеността на имота, нито му е даван
срок да изпълни това задължение. Едностранното разваляне на двустранен
договор от изправната страна е допустимо и при изтичане на срока за
изпълнение на насрещната страна, която не е изпълнила, като в хипотезата на
чл.87,ал.1 от ЗЗД възможността за разваляне на договора е обусловена от
представяне от изправната страна на допълнителен срок, подходящ за
изпълнение с предупреждението, че след изтичането му, договорът ще се
счита за развален. В случай разпоредбата на ал.2 не е приложена, като ищецът
с нот.покана е претендирал заплащане на неустойка на основание чл.19 от
предварилетния договор, поради неизпълнение на основното задължение на
продавача по договора да прехвърли собствеността върху имота.Освен това
развалянето на процесния договор има обратно действие –чл.88,ал.1,изр.1 от
ЗЗД и страните са освободени от облигационната си обвързаност с
уговорените в разваления договор договор задължения , в т.ч. и от
задълженията за заплащане на неустойка.Основанието да се претендира
неустойка е договорът и по тази причина претенцията за заплащане не е
съвместима с развалянето на договора/ТР №7/13.11.2014год. по т.д.
№7/2013год. на ОСГТК на ВКС.
По отношение на иска с правно основание чл.93,ал.2 от ЗЗД.
Няма категорични доказателства които да налагат безпротиворечив
извод за осъществена от страна на ответника забава. Твърденията на
ответното дружество, че е изправна страна по договорната връзка и няма вина
за появилата се в изпълнение на договора не се опровергаха от ищеца.Видно
от преписка с вх.№ АУ 046551ПР на Община Варна, ответникът е подал
документи в община Варна за съгласуване и одобряване на ПУП-РУП за УПИ
VII-*в УПИ I-общ. ,кв.4а по плана на 23 м.р. град Варнана 13.05.2019год.,
15
като административния орган не се е произнесъл в законоустановените
срокове.С оглед на това и на основание чл.24,ал.1 от договора се изключва
виновността на ответника за настъпилата забава, поради което е неприложима
и разпоредбата на чл.93,ал.2 от ЗЗД.Ищецът без даде срок на продавача по
предварилетния договор да изпълни задължението си и след като е бил в
известност за причините на забавата се отказва от отговора.
По отношение на претендираните разноски в обезпечителното
производство. Съгласно чл.78 ГПК и чл.79 ГПК на присъждане в
производствата по ГПК подлежат разноските, направени в исковото и
изпълнителното производство. В процесуалния закон законодателя не е
предвидил присъждане на разноските, направени в обезпечителното
производство. Това е така по причина, че същото макар и самостоятелно, е
помощно по отношение на бъдещото исково Т.а, т.е. направените във връзка
със него разноски подлежат на присъждане с решението, чието бъдещо
изпълнение е обезпечено. Ако не се развие исково производство, което да
доведе до постановяване на Т.а решение е логично да се достигне до извод, че
разноските са за сметка на извършилата ги страна. В случая тези изводи
следват и при внимателен прочит на ТР №6 от 06.11.2013 г. на ОСГТК на
ВКС. Липсата на изрична законова регламентация относно присъждането на
разноски в обезпечителното производство, когато не се е развило исково Т.а,
би означавало да се прилагат по аналогия процесуални норми. Съгласно
чл.46, ал.2 ЗНА обаче правоприлагането по аналогия на закона изисква
наличието на няколко предпоставки: нормативният акт да е непълен и да е
налице сходство между случаите. В случая предпоставките на закона за
правоприлагане по аналогия не са налице. От една страна - нормата на чл.78
ГПК е относима към исковото производство, което е двустранно и
състезателно, за разлика от обезпечителното производство, което е
едностранно по своя характер и би могло да стане двустранно единствено в
хипотеза на обжалване на допуснатото обезпечение. От друга страна - в
правната теория се приема, че отговорността за разноските по делото
представлява по правната си същност облигационно отношение между
страните в процеса, по силата на което едната страна, в чиято полза съдът е
решил делото, има правото да иска от противната страна да плати
направените разноски. Правоотношението съдържа всички белези на
облигационното отношение – възниква между гражданскоправни субекти,
регулира се с метода на равнопоставеност, има имуществен и релативен
(относителен) характер, в съдържанието му влизат право да се иска от
насрещната страна определено поведение (в случая заплащането на
разноските) и корелиращото на това право задължение на противната страна
да плати разноските по делото, направени от спечелилата делото страна.
Правоотношението има едностранен характер, защото само едната страна има
право да иска заплащане на определена сума, но не и насрещната страна,
върху която пада задължението да плати разноските. Обект на
правоотношението е парична сума, която представлява сборът от направените
16
по делото разноски – платена държавна такса, платено адвокатско
възнаграждение, възнаграждение за вещи лица и за събиране на други
доказателства. Източник на правоотношението е влязлото в сила съдебно
решение, в което съдът се е произнесъл по въпроса, кои разноски са доказани
и кой следва да ги понесе. A при решаване на въпроса, за кого възниква
задължението да заплати разноските, съдът се ръководи от правилата на чл.78
ГПК. Решаващо значение за възникване на разглежданото облигационно
отношение обаче има влязлото в сила съдебно решение. Съдът присъжда
разноските на базата на правилата за тяхното разпределение, установени в
закона и на доказването на направените разноски.
В настоящият случай обезпечението е поискано за обезпечаване на
бъдещ иск с правно основание чл.55, ал.,пр.1 от ЗЗД, който ответникът не е
предявил и по който иск е получил пълно удовлетворение , както и иск с
правно основание чл.92,ал.1 от ЗЗД в условие на евентуалност чл. 93,ал.2 от
ЗЗД, които в хода на производството по настоящото дело са отхвърлени.Ето
защо направените в обезпечителното производство разноски остават за
ищеца.
С оглед изхода от делото пред настоящата инстанция , ответникът има
право на разноски. Тъй като няма представени доказателства за реално
сторени такива, съдът не присъжда на ответника разноски.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Г. Д. Т., ЕГН ********** с постоянен адрес:
**,чрез адв.С.Б. срещу „А.“ЕООД, ЕИК103812342 със седалище и адрес на
управление: **,представлявано от управителя В. Д.,чрез адв. Н. Й.-Х., за
осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 13 299.64 лв.,
представляваща левовата равностойност на 6 800 евро, договорна неустойка,
дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД във вр. с т.19 от предварителен
договор от 04.01.2019год., дължима при разваляне на договора, поради
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на
собственост върху договорения имот, ведно със законната лихва от
предявяване на иска до окончателното плащане на сумата и заявения при
условията на евентуалност иск за ответника да плати на ищеца, същата сума
от 13 299.64 лв. левова равностойност на 6 800 евро, като дължима на
основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от предварителен
договор от 04.01.2019год., като връщане на капаро в двоен размер, като
приема за нищожен договора от 04.01.2019год., по силата на който
ответникът се задължава да продаде на ищеца Апартамент №6 на етаж 3 със
засторена площ 82.73кв.м. , състоящ се от : входно антре, кухненски бокс,
трапезария-дневна, две спални, две бани-тоалет, перално-килер, два балкона,
при граници: от изток-вътрешен двор, от запад-стълбище, асансьор и ап.№5,
17
от север-улшица „**, от юг-съседен парцел, на осн. чл. 26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД
, поради невъзможен предмет е нищожен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Варненски
окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от страните,
че е изготвено и обявено.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото,
заедно със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от
ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
18