Р
Е Ш Е Н И Е № 1421
Град Бургас, 28.10.2020 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – ГРАД БУРГАС, двадесет
и трети състав, на двадесет и осми септември през две хиляди и двадесета година,
в публично заседание, в състав:
СЪДИЯ: Галя Русева
при секретаря И. Г., като
разгледа докладваното от съдия Русева административно
дело № 2663 по описа за 2019 година и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е
по реда на чл.215 от Закона за устройство на територията ЗУТ) във вр.чл.145 от АПК.
Образувано е по
жалбите на В.Л.С. ***, и на „С. и синове“ ООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Комитовско шосе“ № 72, представлявано от В.Л.С.,
против Решение № 1148/05.09.2019 г. на Общински съвет – Несебър, с което е
одобрен ПУП- план за регулация за кадастрални райони 51500.77, 78, 79, 80, 81,
82, 83, 84, 85, 86 в местността „Кокалу“, землище на гр. Несебър, като с
жалбите се оспорва и Решение № 19/20.08.2019 г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ,
назначена със Заповед № 1266/25.07.2018 г. на Кмета на Община Несебър, в
частта, с която са приети експертни оценки на собствените на жалбоподателите поземлени
имоти с идентификатори № 51500.86.4 и № 51500.86.17 по КККР на гр. Несебър,
местността „Кокалу“ преди и след урегулирането им.
Жалбоподателите
оспорват решението на общинския съвет и дадената оценка с решението на
комисията по чл.210 от ЗУТ за техните имоти като незаконосъобразни поради
допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и
нарушения на материалния закон. Твърдят, че не са били уведомени за започналото
административно производство и че не им е осигурена възможност да прегледат
документите по преписката, както и да се запознаят с оценките на имотите.
Излагат доводи, че не са налице законови основания за одобряване на обжалвания
ПУП, тъй имотите им, засегнатите от плана, имат статут на УПИ с реализирано в
тях строителство. Искането е за отмяна на оспорения административен акт.
В с.з. жалбоподателите
се представляват от адв. Н., която поддържа жалбите и в писмена защита излага
допълнителни доводи за незаконосъобразност на оспорения акт, като счита, че не
са налице предпоставките за приложение на чл.16, ал.1 от ЗУТ - на първо място,
защото в повечето от имотите, засегнати от процесната разработка, е реализирано
строителство, като за ПИ с идентификатори
№№ 51500.86.4 и 51500.86.17 по КККР на гр. Несебър, местността „Кокалу“,
е изготвен и одобрен ПУП – план за застрояване със смесено предназначение, нереализирано
към настоящия момент. Поради това намира, че процесният план не би осъществил
преследваната от закона цел за благоустрояване и създаване на нова
самостоятелна територия. Счита, че разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗУТ е приложима
единствено за посочените в нея обекти на зелената система, на социалната и
техническата инфраструктура - публична собственост, но не и за отчуждаване на
имоти с цел изграждане на улици.
Жалбоподателите
ангажират доказателства и претендират присъждане на разноски съгласно
представен списък.
Ответникът по
жалбите – Общински съвет Несебър, представя административната преписка по
издаване на оспорения акт. В съдебно заседание ответникът се представлява от
юрисконсулт, който оспорва жалбите като неоснователни и моли за отхвърлянето им,
като доразвива съображения в писмени бележки. Счита, че при издаването на решението
за одобряване на ПУП-ПР и на решението на комисията по чл.210 не са допуснати
нарушения на процесуалния закон. Твърди, че проектът е обявен по надлежния ред и в
законоустановения срок не са постъпили възражения по него от заинтересованите
лица. Сочи, че същият е съгласуван с предвидените в закона органи и институции
и обхваща територия, за която няма приет предходен регулационен план, като собствениците
получават урегулирани имоти и са запазени максимално както площите, така и
вътрешните им имотни граници. Сочи, че частите от тях, които се отнемат с
плана, са необходими, за да бъдат реализирани улиците в обхвата на плана, като
отнетите площи са в границите от 8.5 % до 11.5 % в съответствие с изискването
на чл.16, ал.1 ЗУТ, който допуска отнемане до 25%. Обосновава, че при изготвяне
на плана по чл.16, ал.1 от ЗУТ определената пазарна стойност на имотите няма
отношение към възникване на задължение за плащане на обезщетение от страна на общината,
а изискването на чл.16, ал.4 ЗУТ е всеки собственик да получи УПИ, чиято
пазарна стойност е по-висока от пазарната стойност на имота преди
урегулирането. Сочи, че именно това е предназначението на оценките и на
решението на комисията по чл.210 от ЗУТ в производството и че тази цел в случая
е изпълнена, като експертните пазарните оценки не биха могли да служат за
бъдещи сделки и плащания, защото не са предназначени за това.
Ответникът сочи
доказателства, моли за отхвърляне на жалбите и претендира присъждане на
разноски.
Бургаският административен съд, след
преценка на събраните по делото доказателства и като взе предвид становищата на
страните, намира за установено от фактическа страна следното:
Жалбите са
процесуално допустими, като подадена от надлежни страни– собственици на
недвижими имоти, засегнати от обжалвания ПУП – ПР, в законоустановения срок по
чл.215, ал.4 от ЗУТ.
Разгледани по
същество, са неоснователни.
Съгласно
нотариален акт за продажба на недвижим имот № 72/07.06.2002г., том ІІІ, рег. №
1943, дело № 521/2002г. на нотариус с район на действие НРС, вписан в регистъра
на НК под № 205, акт № 141, том 3, рег.№ 953, дело 704 от 07.06.200 2г.,
издаден от Служба по вписванията към НРС
(л.6), жалбоподателят В.Л.С. се легитимира като собственик на недвижим имот,
представляващ лозе с площ от 2.341 дка, в местността „Кокалу“ (Хендек Тарла),
четвърта категория, образуващо имот № 086017 по плана за земеразделяне на
гр.Несебър, понастоящем ПИ с идентификатор 51500.86.17 по КККР на гр.Несебър,
видно от представеното към жалбата копие от кадастралната карта с данни от
КРНИ (л.7 от делото)
Жалбоподателят „С. и синове“ ООД е собственик на ПИ с
идентификатор 51500.86.4 по КККР на гр.Несебър, с номер по предходен план
086028, видно от представеното към жалбата копие от кадастралната карта с данни
от КРНИ (л.9 от делото). Към
жалбата му е представен и нотариален акт за продажба на недвижим имот №
159/24.06.2002 г., том ІІІ, рег. № 2220, дело № 603/2002 г. на нотариус с район
на действие НРС, вписан в регистъра на НК под № 208, акт № 42, том 2, рег.№
1095, дело 824 от 24.06.2002 г., издаден от Служба по вписванията към НРС (л.10), представляващ лозе с площ от
3500 дка, в местността „Кокалу“, четвърта категория, образуващо неурегулиран имот
№ 086004 по плана за земеразделяне на гр.Несебър, за който няма спор по делото,
че е идентичен с ПИ
с идентификатор 51500.86.4 по КККР на гр.Несебър.
С решение по т.6
от Протокол № 1/03.02.2016 г. (л.580) ЕСУТ при Община Несебър е приел задание
за изработване на проект за ПУП-ПР за землище на гр.Несебър, местност „Кокалу”,
кадастрални райони 51500.77,78,79,80,81,82,83,84,85 и 86 по кадастралната карта
на гр.Несебър.
Заданието
- графична и текстова част (л.582), е изработено от СД „АКСИС-Балабанов и сие” гр.София
по възлагане от Община Несебър, във връзка с договор за проектиране от 2015 г.
С писмо изх.№
Н2-УТ-4656/20.07.2016 г. на Община Несебър до Директора на РИОСВ - гр .Бургас е
подадено искане за преценяване на необходимостта от извършване на оценка на
въздействието върху околната среда (ОВОС) (л.579).
С
Решение № БС-117-ПР/2016 г. директорът на РИОСВ-гр.Бургас е дал становище, че
за конкретното инвестиционно предложение не се изисква извършване на ОВОС /лист
188-190 от делото./
Заданието
за проектиране е прието от Общински съвет Несебър с Решение № 386 по т.56 от
дневния ред на заседание, проведено на 24.11.2016 г., видно от препис-
извлечение от Протокол № 11/ 24.11.2016 г. /лист 192 от делото/, с което е допуснато изработване и процедиране на
ПУП – ПР за кадастрални райони 51500.77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85,
86 в местността „Кокалу“, землище на гр. Несебър.
Проектът
за ПУП-ПР за землище на гр.Несебър, местност „Кокалу”, кадастрални райони 51500.77,78,79,80,81,82,83,84,85
и 86 по КК на гр.Несебър, е изработен и окомплектован по части: План за
регулация (графична и текстова част) с приложени баланси по трайно
предназначение; Схеми Ел и ВиК към ПУП.
Проектът
за ПУП-ПР и схемите към него (ЕЛ и ВиК) е съгласуван с АПИ-Областно пътно
управление - Бургас /л.182,183 от делото/; „Енергоразпределение-Юг“ ЕАД /л.
177,178 от делото/; „ВиК“ ЕАД - Бургас /л. 175 от делото/; БТК /Vivacom /л. 170
и 173 от делото/; „Напоителни системи” ЕАД- клон Бургас /л. 174 от делото/ и
МЗ-РЗИ-Бургас /л. 176 от делото/, за което са дадени писмени съгласувателни
становища, писма и здравно заключение.
Проектът, окомплектован с Решение № БС-117-ПР/2016 г.
на директора на РИОСВ-гр.Бургас, Удостоверение за поливност на „Напоителни
системи” ЕАД-Бургас /л.184 и л.186/, скица-проект за изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри и Удостоверение № 25-5133-09.01.2019 г. за
приемане на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, издадено от Началника на СГКК – Бургас (л.90), е разгледан и приет от
ЕСУТ при Община Несебър с решение по т.7 от Протокол № 8/12.06.2019 г. /лист
193-221 от делото/.
Проектът
за ПУП-ПР е обявен със съобщение изх.№ Н2-УТ-4476/02.07.2019 г. (л.225) в сайта
на Община Несебър и на таблото за обявления в Община Несебър, публикувано е в
местен вестник „Слънчев бряг прес“, брой 17/2034 от 01.08.2019 г. (л.224) и в
ДВ БР.54/09.07.2019 г. (л.227). Видно от приложен по делото Акт от 16.08.2019 г.
/л.223 от делото/, в законовия срок не са постъпили възражения по проекта.
Проектът
за ПУП–ПР и схемите към него (ЕЛ и ВиК), окомплектован със съгласувателните
становища и писма на „ЕР-ЮГ“ ЕАД /лист 177,178/, „ВиК“ ЕАД – гр.Бургас, „БТК“ ЕАД, „Напоителни
системи” ЕАД-Бургас, здравно заключение за съгласуване, издадено от директора
на РИОСВ – Бургас и Решение № КЗЗ-03 от 28.02.2019 г. на Комисията за
земеделските земи (л. 179 от делото), е приет с решение на ЕСУТ при Община
Несебър по т.5 от Протокол № 10/ 21.08.2019 г. /лист 222 от делото./
С
докладна записка на Кмета на Община Несебър вх.№451/21.08.2019 г. /лист 267-322
дело/ проектът за ПУП-ПР е внесен в Общински съвет - Несебър, заедно с
цитираните в докладната съгласувателни становища, писма, заключения и др.
документи. Проектът е одобрен с обжалваното Решение № 1148/05.09.2020 г. на
Общински съвет Несебър /лист 11 –лист 33 от делото/, прието по т.26 от дневния
ред на заседание, проведено на 05.09.2020 г.
на основание чл.129, ал.1 от ЗУТ, във връзка с чл.21, ал. 1, т. 11 от ЗМСМА. Решение № 1148/05.09.2019 г. на Общински съвет-Несебър е съобщено на
заинтересуваните собственици с обявление в Държавен вестник - бр.75/24.09.2019 г.
/лист 34-51 от делото/
По повод
развилото се производство по чл. 16 от ЗУТ, Община Несебър, представлявана от
кмета, е възложила на инж.В. Б. И.-Д., независим лицензиран оценител на
недвижими имоти, вписана в КНОБ със сертификат № *********/14.12.2009 г., да
изготви пазарна оценка на поземлените имоти, с цел на всеки собственик на
засегнат от плана имот да бъде предоставен равностоен урегулиран имот. В изпълнение
на така възложената задача, инж.Илиева е изготвила експертни оценки, в които е
определила пазарната стойност на засегнатите недвижими имоти във връзка с
процедурата по чл. 16 от ЗУТ, съответно преди и след урегулирането им с
процесния ПУП-ПР. Пазарните оценките на имотите, собственост на жалбоподателите,
са изготвени на 17.07.2018 год. (л.449-456 и л.482-489). Видно от заключенията
на назначения оценител, стойността на оценката за ПИ с идентификатор №
51500.86.17 по КККР на гр.Несебър е 157 753
лева, за УПИ III-17 в кв.12 по плана на гр.Несебър е 163 859 лева; за ПИ с идентификатор № 51500.86.4 по КККР на
гр.Несебър е 235 720 лева и за
УПИ VIII-4 в кв.12 по плана на гр.Несебър е 244 137 лева.
На заседание, проведено на 20.08.2019 год., назначената
от Кмета на Община Несебър комисия със Заповед № 1266/25.07.2018 г. /л.412 от
делото/ е взела Решение № 19 (л.232-266), с което е приела изготвените от
лицензирания оценител експертни пазарни оценки на имотите, засегнати от
процесния ПУП-ПР, и е определила в съответствие с тях оценки на имотите,
посочени подробно в приложени таблици, неразделна част от решението, преди
урегулирането и след прилагането на регулацията.
По
делото е извършена съдебно-техническа експертиза от в.л. А.-Д. /л.565-л.598/, неоспорена
от страните, която съдът кредитира като обективно и компетентно дадена. Вещото
лице е установило, че територията, предмет на обжалвания ПУП-ПР, е включена в
строителните граници с Решение № 141 на Общински съвет - Несебър от Протокол №
26/26.11.1997 г. по приемане ТУП на Община Несебър, одобрен със Заповед №
104/19.12.1997 г. (л. 587), и е предвидена „За жилищно и курортно строителство”,
във връзка с което е бил разработен проект за устройствено зониране на
курортната зона северно от с.Равда и военното поделение гр.Несебър, включително
и кадастрални райони 51500.77, 78, 80, 81, 82, 83, 84,85 и 86 по КК на Община
Несебър.
Съгласно обяснителните записки към заданието по чл.125 от ЗУТ (л.583), към изготвения ПУП-ПР и съгласно заключението на СТЕ проектът обхваща
територията между първокласен път І-9 Бургас-Варна на север, военно поделение,
кадастрални райони 51500.76, 51500.87, м. ”Кокалу” на изток, четвъртокласен път
Несебър-с.Равда (ул.Несебър), на юг и на запад границата между землищата на
гр.Несебър и с.Равда, която е предвидена за урегулиране на имотите и отреждането
им за жилищно и курортно строителство. Всички неурегулирани поземлени имоти -
частна собственост, се отреждат „За жилищно — курортно строителство и
обслужващи функции“. Предвиждат се урегулирани поземлени имоти с отреждане за
трафопостове и за търговия и техническа инфраструктура, които ще станат
собственост на Община Несебър. За всеки от имотите е отреден УПИ, като целта на
процесната разработка е да се процедира ПУП-ПР по реда на чл.16 от ЗУТ, като в
максимална степен се запазят вътрешните имотни граници и се осигурят трасета с
необходимите габарити за изграждане на улици и паркинги, при съобразяване с
действащите планове за регулация на с.Равда и м.”Кокалу” и с реализираното
застрояване за повечето от имотите в южната част на територията, за които са проведени
процедури по промяна на предназначението (по реда на ЗУТ и ЗОЗЗ) с процедирали
индивидуални ПУП-ПЗ, за които са изградени ЕЛ и ВиК захранващи, комуникации, но
не са обвързани с общи схеми за района.
В
заключението е посочено също, че с проекта се предвижда доизграждане на пътя
с.Равда-гр.Несебър - участъкът между военното поделение и първото кръстовище за
центъра на с.Равда, с габарит: 10,50 м. за уличното платно, 4,0 м. за южен
тротоар и 3,0 м. за северен тротоар; предвижда се ситуиране на ново кръстовище
за влизане и отливане от първокласен път І-9 „Варна-Бургас” по землищната
граница Несебър-Равда, с което ще се разтовари уличната мрежа на гр.Несебър и
с.Равда от транзитното движение и ще обслужва едновременно зона „Кокалу” , зона
„Хендек тарла” и курортна зона „Акротирия”.
Според
заключението на СТЕ, с плана са предвидени оптимални габарити за двете главни
улици, затварящи територията, предмет на проекта, в направление „север-юг” и
свързващи пътя „Равда-Несебър” с първокласен път І-9 „Варна-Бургас”. От имотите
по реда на чл.16 от ЗУТ с проекта се предвижда „отнемане” на площи в размер от
8% до 12%, като процентът е еднакъв за всеки от кварталите, с изключение на
минимален брой имоти, в които разположението на изграденото застрояване не
позволява достигането на съответния процент „редукция” за квартала. С така
предвидената улична мрежа, в територията се образуват 11 нови квартала - кв.
12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 и 22.
С процесната разработка за ПИ 51500.86.17,
собственост на В.Л.С., който е с площ от 2 341 кв.м., е обособен нов УПИ III-17
в кв.12 с отреждане: „За жилищно-курортно строителство и обсл. функции”, в
устройствена зона „Ок” и с площ от 2 072 кв.м. Новообособеният УПИ III-17 в кв.
12 е с достъп на две улици - от юг е път IV клас „Равда-Несебър” (от о.т.1006
до о.т. 1013), а от север - обслужваща улица от о.т. 1029 до о.т. 1074, като
двустранно за новите габарити на двете улици от ПИ 51500.86.17 „се отнемат”
площи с широчина от 3,0 м., предвидени за тротоари и обособени като ПИ с
идент., съответно: от север към улица от о.т. 1029 до о.т. 1074- ПИ 51500.86.33
с площ от 130 м2; от юг към улица от о.т. 1006 до о.т. 1013- ПИ 51500.86.65 с
площ от 125 м2, а в североизточния ъгъл на ПИ 51500.86.17 е „отнета” площ от 9
м2 с триъгълна форма, която попада в нов УПИ ХХ-общ., кв. 12 с отреждане „ За
трафопост“.
С
процесната разработка за ПИ 51500.86.4, собственост на „С. И СИНОВЕ” ООД, който
е с площ от 3 498 кв.м., е обособен нов УПИ VIII-4 в кв.12 с отреждане : „За
жилищно-курортно строителство и обсл. функции ”, в устройствена зона „Ок” и с
площ от 3104 кв.м. Новообособеният УПИ VIII-4 в кв.12 е с достъп на две улици -
от юг е път IV клас „Равда-Несебър” (от о.т. 1006 до о.т. 1013), а от север-
обслужваща улица от о.т. 1029 до о.т.1074, като двустранно за новите габарити
на двете улици от ПИ 51500.86.4 „Се отнемат” площи с широчина от 3,0м.,
предвидени за тротоари и обособени като ПИ с идент., съответно : от север към
улица от о.т. 1029 до о.т. 1074- ПИ 51500.86.38 с площ от 200 м2; от юг към
улица от о.т. 1006 до о.т. 1013- ПИ 51500.86.61 с площ от 194 м.
Заключението
на вещото лице, извършило СТЕ, е че за имотите, обхванати от плана, одобрен с
обжалваното решение на Общински съвет –Несебър, няма одобрен предходен ПУП-ПР,
съответно няма данни за прилагане на такъв план.
По
отношение на имотите, собственост на жалбоподателите, е установено,
че са налице предходно одобрени разработки за частичен ПУП-ПЗ за двата имота,
както следва: със Заповед № 1292/28.12.2005 г. на Кмета на Община Несебър е
одобрен частичен ПУП-ПЗ за имот № 086028 в масив 86, м.”Кокалу”, землище на
гр.Несебър, съставляващ настоящ имот с идент. 51500.86.4 по КК на гр.Несебър, а
със Заповед № 1293/28.12.2005 г. на кмета на Община Несебър е одобрен частичен
ПУП-ПЗ за имот № 086017 в масив 86, м.”Кокалу”, землище на гр.Несебър,
съставляващ настоящ имот с идент. 51500.86.17 по КК на гр.Несебър. При
извършения оглед на място вещото лице е установило, че имотите, собственост на
жалбоподателите, не са застроени и са без материализирани граници – огради. При
извършените справки в Община Несебър вещото лице е установило, че за двата
имота - ПИ 51500.86.17 и ПИ 51500.86.4, не са одобрявани инвестиционни проекти
и няма издадени разрешения за строеж.
Заключението на експертизата е, че обжалваният
ПУП-ПР не противоречи и е съобразен като местоположение на уличнорегулационните
и страничните регулационни линии с предходно одобрените разработки за частичен
ПУП-ПЗ за имотите, собственост на жалбоподателите. Новообразуваният УПИ XX- „за
трафопост” в кв.12, е съобразен със съществуващото застрояване в УПИ IV-18,
кв.12 и с бъдещото застрояване за новообразувания УПИ III-17, кв.12, предвидено по частичен ПУП-ПЗ за имот №
086017 в масив 86, м.”Кокалу”, землище на гр.Несебър, одобрен със Заповед №
1293/28.12.2005 г. Обжалваната разработка за ПУП-ПР е процедирана при условие
на запазване в максимална степен на вътрешните имотни граници, по които
преминават новите регулационни линии. Застрояването в новообособения УПИ IV-18,
кв.12 е реализирано въз основа на предходна разработка за частичен ПУП-ПЗ,
съответно е съобразено с минимално изискуемите отстояния от новата странична
регулационна линия към новообособения УПИ III-17,
кв.12. Обжалваната разработка е ПУП-ПР и в нея са отразени само съществуващите
сгради, нанесени в КК на гр.Несебър, но не е отразено бъдещото застрояване в
новообособения УПИ III-17,
кв.12.
Предвиденото по ПУП-ПЗ, одобрен със Заповед №
1293/28.12.2005 г., застрояване за имот № 086017, съставляващ настоящ ПИ с
идент. 51500.86.17 по КК, е с височина до 10,00м. и застр. петно е отдръпнато
на 7 м. навътре от северозападната имотна граница към обсл. улица с о.т.
1029-1074, въз основа на което експертизата счита, че при бъдещо реализиране на
застрояването в новообособения УПИ III-17, кв.12 ще бъдат спазени минимално изискуемите
нормативни отстояния през улицата. Вещото лице посочва, че при конкретизиране в ПУП-ПР на габаритите на
улиците, освен съблюдаването на минимално изискуемите параметри за улично
платно, радиуси на завиване, широчина на тротоари и паркинги, се съобразяват и
параметрите за прокарването на необходимите трасета на техническата
инфраструктура - електро, водопровод, канал и др. Предвиденият
тротоар от южната страна на обсл. улица от о.т.1029 до о.т. 1074 в участъка на
УПИ Ш-17, кв.12 е с широчина от 3,00м. и не противоречи на нормативните
изисквания.
В
съдебно заседание, на въпрос на процесуалния представител на
жалбоподателите, вещото лице е уточнило, че процесната разработка не касае
застрояването, а единствено регулация и отрежданията съгласно влезлите в сила
ПУП, инициирани и процедирани като планове за застрояване с цел промяна предназначението
на земеделски земи в обхват конкретен поземлен имот, а не територия в обхвата
на обжалвания ПУП. Застроителните решения не са отразени в него, тъй като това
не е план за застрояване. По отношение на съществуващ трафопост, вещото лице е
отговорило, че в плана той е обозначен като графика, като кадастрална основа,
без да се твърди и да са налице данни, че е предвидено същият да се запази при
бъдещо строителство в съществуващия си контур.
По делото е
извършена и съдебно-оценъчна експертиза от в.л. Ч. /л.555-л.565/, неоспорена от
страните, която съдът кредитира като обективно и компетентно дадена. Заключението
на вещото лице е, че определената от служебния оценител пазарна оценка на ПИ с
идентификатори №№ 51500.86.4 и 51500.86.17 по КККР е съобразена с това, че се
намират в урбанизирана територия, като са използвани оферти на земеделски
имоти, намиращи се извън регулация, незастроени, като единичната пазарна цена е
коригирана с коефициенти от 1,1 до 1,3. Дадено е становище, че определената
пазарна стойност на процесните имоти преди и след урегулиране във връзка с чл.
16 от ЗУТ е определена съгласно изискванията на българските и международни
стандарти за оценяване и пазарната конюнктура за недвижими имоти. Използваният
за целта пазарен подход извежда стойност, като сравнява имота, предмет на
оценка, с идентични или сходни/подобни имоти, за които е налична ценова
информация, получена от надеждни източници. „Идентични“ или „сходни/подобни“ са
недвижимите имоти, които съответстват в най-голяма степен на оценявания по
отношение на факторите, оказващи влияние върху стойността - правата върху
имота, местоположението, устройствените показатели, техническите
характеристики и условията на пазара към момента на сделките и условията към
датата на оценката и други. Според вещото лице, при изготвяне на експертните
оценки, за отчитане на отклоненията в качествените и количествените сходства и
разлики между сравнимите имоти и оценяваните имоти са приложени добавки или
отбиви чрез подходящи корекционни коефициенти.
Вещото лице е
определило пазарна оценка на имотите, собственост на жалбоподателите, към
датата на решението на комисията по чл. 210 ЗУТ – 20.08.2019 г., съобразно
тяхното предназначение, застрояване, сменен статут, подобрения, извършени в
имотите, както и това, че са в урбанизирана територия, съгласно изискванията на
българските и международни стандарти за оценяване, методически материали,
съобразени с действащата нормативна база и пазарната конюнктура за недвижими
имоти във връзка с чл. 16 от ЗУТ. При определяне стойността на имотите по
метода на пазарните аналози, вещото лице е използвало за информация и ориентир
пазарни аналози за незастроени урегулирани поземлени имоти в гр.Несебър –
офертни данни от „Ало –Бургас“ около 20.08.2019 г., като същите са коригирани
за местоположение, площ, начин на трайно ползване и пазарна реализация. Определените
от вещото лице пазарни оценки са в размер на 343 993 лв. за ПИ 51500.86.4, съответно - в размер на 359 102 лв. за УПИ VIII-4, кв.12, и в размер на 230 214 лв. за ПИ 51500.86.17, съответно - в размер на 239 710 лева за УПИ III-17, кв.12.
В съдебно заседание, на въпрос на процесуалния
представител на жалбоподателите, вещото
лице е отговорило,
че е определило пазарната оценка на
имотите към датата на решението на Комисията по чл.210 от ЗУТ и че еталонните
сделки, които е ползвало, са с доста по-висока цена от еталоните, които са
ползвани при изготвянето на служебните експертни оценки една година по-рано –
м.юли 2018г., на което се дължат и разликите между стойностите на оценките на
имотите, определени от експертизата.
При така установеното от фактическа страна, съдът
прави следните правни изводи:
Оспореното Решение № 1148/05.09.2019 г.
на Общински съвет – Несебър е прието от материално и териториално компетентен
орган по смисъла на чл.129, ал.1 от ЗУТ, посочен като правно основание за неговото
приемане, и в законоустановената форма. Решението е прието по доклад на кмета
на общината и в едномесечен срок от приемането на проекта за ПУП – ПР от ЕСУТ
при Община Несебър, в изпълнение на изискванията на чл.129, ал.1 от ЗУТ. При гласуване на решението са присъствали 19 общински съветници и всички са гласували "за". Решението е взето
при
наличие на необходимия кворум по чл.27, ал.2 от ЗМСМА и при изискуемото
съгласно чл.27, ал.3 от ЗМСМА мнозинство – повече от половината от
присъстващите. При съобразяване с гореописаната хронология, съдът приема за
неоснователни възраженията на жалбоподателите, че са допуснати съществени
нарушения на административно-производствените правила в производството по
одобряване на процесната разработка.
По делото са
представени доказателства, че изработеният проект за ПУП–ПР е съобщен на
заинтересуваните лица чрез обявление, обнародвано в Държавен вестник,
публикувано на сайта на Община Несебър, както и в местен ежедневник, и
поставено на таблото за съобщения в общината, като е предоставен едномесечен
срок за възражения, с което е спазена процедурата, предвидена в чл.128, ал.1,
ал.2 и ал.5 от ЗУТ. Ето защо, неоснователно жалбоподателите твърдят, че са били
лишени от възможност да се запознаят със съдържанието на проекта и да прегледат
документите по преписката, той като от доказателствата по делото се установява
точно обратното – същите са били надлежно известени и не са депозирали
възражения срещу проекта за ПУП-ПР, видно от приложения Акт от 16.08.2019 г.
/л.223 от делото/.
Основателно,
обаче, е възражението на жалбоподателите, че същите не са били запознати с
оценката на комисията по чл.210 ЗУТ. От доказателствата по делото е видно, че
оценката на комисията по чл.210 ЗУТ не е била обявена на заинтересованите лица с
обявлението, с което им е съобщен и проектът за ПУП-ПР, в съответствие с
разпоредбата на чл.16, ал.4, изр.4 ЗУТ. Това е така, тъй като видно от датите
на поставените и публикувани обявления, същите предхождат датата на решението
на комисията по чл.210 ЗУТ, което е от 20.08.2019 г. и не е било факт към
датата на съобщаване на проекта за ПУП-ПР. Липсват доказателства
заинтересованите лица, в това число и жалбоподателите, да са били и
впоследствие уведомени от административния орган за изготвеното решение на комисията
по чл.210 ЗУТ и за дадената от нея оценка. Жалбоподателите са уведомени за
решението на комисията по чл.210 ЗУТ в настоящото съдебно производство, поради
което следва да се приеме, че нормата на чл.16, ал.4, изр. последно,
предвиждаща задължение за ответника да уведоми заинтересованите лица за това
решение едновременно с обявяването на проекта за ПУП-ПР, не е спазена.
Независимо от това, допуснатото процесуално нарушение не е съществено, тъй като
не е засегнало правото на защита на жалбоподателите, които упражняват
възраженията си срещу така изготвената оценка в производството по обжалване на
решението за одобряване на плана по чл.16, ал.1 ЗУТ. Следва да се има предвид и
разпоредбата на чл. 168, ал.4 АПК, която дефинира кога е налице съществено
нарушение на административнопроизводствените правила, а именно във всички
случаи, когато вследствие на нарушаване на задължението за уведомяване,
гражданин или организация са били лишени от възможността да участват като
страна в производството по издаване на индивидуален административен акт. В
случая, предвид характера на производството, което се развива пред
административния орган, тази хипотеза не е налице, поради което следва да се
приеме, че не са допуснати съществени нарушения на
административнопроизводствените правила от страна на Общински съвет Несебър в
производството по приемане на оспореното решение.
Обжалваното
решение е прието и в съответствие с приложимия материален закон.
В мотивите му е посочено, че разработката е по
чл.16 от ЗУТ. Разпоредбата на чл.16, ал.1 ЗУТ, в приложимата редакция (доп. -
ДВ, бр. 61 от 2007 г., изм., бр. 101 от 2015 г.), предвижда, че с подробен
устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за
територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се
определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система, на
социалната и на техническата инфраструктура – публична собственост. За
осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на
недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на
имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто. Според ал.2 и ал.3
на чл.16 от ЗУТ, подробният устройствен план се изработва на базата на
кадастралната карта, одобрена по реда на Закона за кадастъра и имотния
регистър, като лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти,
конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се
определят със самия подробен устройствен план. В чл.16, ал.4 от ЗУТ (доп. – ДВ,
бр. 13 от 2017 г.) е предвидено, че в случаите по ал.1 на всеки собственик на
недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот, като се съобразява
с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални
граници. Когато имотът попада в различни устройствени зони, новообразуваният
урегулиран имот се предоставя в зоната, в която имотът е имал преобладаващо
местоположение. Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от
пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с
решение на комисията по чл.210. Решението на комисията се съобщава на
заинтересованите лица заедно с проекта за подробен устройствен план и може да
се обжалва в производството по обжалване на акта за одобряване на подробния
устройствен план по ал. 1. Съобразно чл.16, ал.6 от ЗУТ (предишна ал. 5, изм. и
доп. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.), собствениците на поземлени имоти по ал. 4 и ал.5
придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени
имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части по ал. 1 от
датата на влизане в сила на плана. За всеки отделен урегулиран поземлен имот
кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно
индивидуализиране на имота. Заповедите се изпращат на службата по вписванията,
а копие от влезлия в сила план по ал. 1 - на Агенцията по геодезия, картография
и кадастър - за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.
В случая са налице всички материалноправни
предпоставки, установени в чл.16, ал.1 от ЗУТ за одобряване на процесната
разработка и възражението на жалбоподателите, че решението е лишено от законово
основание, е неоснователно.
Плановете по
чл. 16,
ал.1 ЗУТ се изработват за територии с неурегулирани
поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по
предходен устройствен план. Това означава, че в обхвата на плана се включват
части от населеното място, които преди това никога не са били обект на
урегулиране, или такива, за които изработените и одобрени предходни подробни устройствени
планове не са приложени. Твърденията в жалбите, че имотите,
собственост на жалбоподателите, представляват УПИ, се опровергават от
заключението на СТЕ, съгласно което и за двата имота процесният ПУП–ПР се явява
първа регулация. Вещото лице е установило, че за всички имоти, обхванати от
плана, няма одобрен предходен ПУП-ПР, съответно няма данни за прилагане на
такъв план. Вещото лице е установило, че за имотите
на жалбоподателите са процедирани, одобрени и влезли в сила частични ПУП–ПЗ,
касаещи промяна предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди, но
предвиденото с тях застрояване не е реализирано в имотите, т.е плановете не са
приложени относно застрояването.
С
разпоредбата на чл. 16, ал. 1 ЗУТ се създава
ПУП за "територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен
план". Посочената норма не поставя изрично изискване за
отсъствие на приложимост на плана по отношение на предвиденото с него
застрояване, поради
което е без значение изтъкнатото от жалбоподателите обстоятелство, че в някои
от останалите имоти, засегнати от плана, е реализирано строителство.
Тълкуването на нормата налага извода, че когато планът не е приложен
по отношение на регулацията, за съответния имот/и може да се изработи ПУП по чл. 16, ал. 1 ЗУТ. Този ПУП трябва да се
съобразява със законно изградените в имотите строежи – задължение, което
произтича от нормата на чл. 125, ал. 5 ЗУТ и което е
спазено по отношение на застрояването в УПИ IV-18, кв.12,
видно от отговора по т.6 от заключението на СТЕ
(раздел
V). От заключението на вещото лице се установява, че в имотите на жалбоподателите не са изградени
постройки. Наличието на частичен и неприложен ПУП–ПЗ за тези имоти не е пречка за създаване на план по чл. 16, ал.1 ЗУТ,
но той следва да е съобразен и с
предвиденото за тях застрояване. В случая това е сторено, видно от отговора по т.4 от заключението на СТЕ (раздел V),
че процесният ПУП-ПР не противоречи и е съобразен като местоположение на
уличнорегулационните и страничните регулационни линии с предходно одобрените
разработки за частичен ПУП- ПЗ за имотите на жалбоподателите и с предвиденото
по тях застрояване (отговор по т.6 и по т.8
от заключението относно предвиденото застрояване по частичен ПУП–ПЗ за
УПИ III-7, кв.12.)
В чл.16, ал.1 ЗУТ е предвидено, че с устройствения план се определят необходимите площи за
изграждане на обектите на зелената система, на социалната и на техническата
инфраструктура – публична собственост. В чл.67 ЗУТ е въведено общото правило, че общите мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура се проектират и изграждат в общински и държавни поземлени
имоти. По реда на чл.16, ал.1-6 ЗУТ общината придобива необходимите й площи за
изграждане на обектите за зелени системи, за социална и техническа
инфраструктура в обхвата на плана без отчуждителни процедури от деня на влизане
в сила на плана, т. е. планът има непосредствено отчуждително действие. По
отношение на имотите, които се урегулират с влизане в сила на плана,
собствениците придобиват за сметка на неурегулираните си имоти нови УПИ, с ново
местоположение, граници, площ и предназначение. Отстъпените части от
неурегулираните ПИ се придобиват от общината и са публична общинска собственост
със строго определено предназначение, което не може да бъде променяно.
Непосредственият вещноправен ефект на плана по чл.16 ЗУТ настъпва с влизането
му в сила. При прилагането на този механизъм, трансформацията на собствеността настъпва
безусловно. Съгласно §22, т.1, б. "а" от ЗР на ЗУТ, планът по чл.16 е приложен с влизането му в
сила. Общината придобива онези имоти и реални части от тях, които попадат в
трасетата на улици и др. обекти, предвидени в нормата. В случая частите
от имотите на жалбоподателите, които се отстъпват в полза на общината, съгласно
предвижданията на процесния ПУП–ПР, са в рамките на нормативно установения
максимум от 25 % от тяхната площ.
Не се споделят
оплакванията на жалбоподателите, че процесният ПУП-ПР е одобрен в нарушение на чл.16, ал.1 ЗУТ, тъй като отнетите от имотите им площи в полза на
общината са отнети за други нужди, извън посочените в цитираната разпоредба. Улиците, като необходима част за обслужване на
имотите в квартала, безспорно следва да се
считат за част от приложното поле на плана по
чл.16, ал.1 ЗУТ, тъй като представляват линейни инженерни мрежи на
транспорта – част от техническата инфраструктура, съгласно легалната дефиниция на понятието по §5, т.31 от ДР на ЗУТ /"техническа инфраструктура" е система от сгради,
съоръжения и линейни инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и
канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването,
електронните съобщения, хидромелиорациите, третирането на отпадъците и
геозащитната дейност/. В този смисъл са Решение на ВАС № 4221/13.04.2020 г.,
постановено по адм.д.7715/2019 г., и Решение № 14106 от 21.11.2017 г. на ВАС по
адм. д. № 1370/2017 г., II отд. В подкрепа на
това становище е чл. 70 ЗУТ, съгласно който проводите на техническата
инфраструктура и съоръженията на транспортната инфраструктура, свързани с
движението на превозни средства и пешеходци, се проектират и изграждат като
улични мрежи и съоръжения. Следва, че чл. 16, ал. 1 ЗУТ е приложим за процесния
ПУП за прокарване и отчуждаване за улици и инженерна инфраструктура, поради което не е налице твърдяното от
жалбоподателите нарушение на материалния закон, което да обуславя незаконосъобразността на решението, с
което той е одобрен, и отмяната му на това основание.
Разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗУТ
изрежда в условия на алтернативност видовете обекти, за изграждането на които
се допуска да бъдат отнети площи от имотите, частна собственост. Ето защо,
съдът приема за неоснователно възражението на жалбоподателите, че
процесният ПУП-ПР е одобрен в нарушение
на чл.16, ал.1 от ЗУТ, тъй като предвижда отнемане в полза на общината на части
от имоти единствено с цел изграждане на
улици и кръстовище като обект на техническата инфраструктура, но не и с цел определяне
на площи за обекти на зелената система и социалната инфраструктура. С оглед на
тези съображения, съдът преценя тези оплаквания като неоснователни.
По отношение на дадената от комисията
по чл.210 ЗУТ оценка на имотите на жалбоподателите, съдът намира следното:
По делото се установява, че Решение №
19/20.08.2019 г. на комисията по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед №
1266/25.07.2018 г. на Кмета на Община Несебър, с което са приети изготвените експертни
оценки и са определени пазарните оценки на поземлени имоти с идентификатори 51500.86.4
и 51500.86.17 по КККР на гр. Несебър, местността „Кокалу“, преди и след урегулирането
им, е взето от компетентен орган по смисъла на чл.210, ал.1 от ЗУТ и в
предвидената писмена форма, като съдържа фактически и правни основания,
обусловили неговото издаване. Съдът не установи да са допуснати съществени
процесуални нарушения в производството по издаване на този административен акт.
В производството по чл.16, ал.1 от ЗУТ
общината не е задължена да предостави парично обезщетение на собствениците на
засегнатите имоти за отнетите от тях площи, а равностойни урегулирани имоти,
чиято пазарна стойност следва да не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, като бъдат
спазени и останалите условията по чл.16,
ал.4 от ЗУТ. Решението на комисията по чл.210 от ЗУТ във връзка с процедирането
на план по чл.16, ал.1 от ЗУТ се издава именно с цел да бъде удостоверено изпълнението на сочените
изисквания на закона.
В настоящия
случай, с Решение 19/20.08.2019 г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ при Община
Несебър е приета и определена пазарна стойност на неурегулиран ПИ 51500.86.4 в размер на 235 720 лв. и в размер на 244 137
лв. за УПИ VIII-4, кв.12, и в размер на 157 753 лв. за неурегулиран ПИ 51500.86.17 и в размер на 163 859 лева за
УПИ III-17, кв.12, т.е. пазарната стойност на урегулираните имоти, които се
предоставят на жалбоподателите според предвижданията на процесния ПУП-ПР, е
по-висока от пазарната стойност на техните имоти преди урегулирането им. Този
извод се потвърждава и от заключението на приетата по делото съдебно-оценъчна
експертиза, предвид стойностите на определените с нея пазарни оценки на имотите,
собственост на жалбоподателите, преди урегулирането им и след прилагането на
регулацията, която оценка е изготвена също към датата на решението на комисията
по чл.210 ЗУТ.
Анализът
на събраните в настоящото производство писмени доказателства, в т.ч. и
неоспорената от страните и приета от съда съдебно-оценъчна експертиза,
безпротиворечиво обосновават извод, че определените и приети от комисията по чл.
210 от ЗУТ при Община Несебър пазарни стойности на новообразуваните УПИ надвишават
пазарните стойности на неурегулираните поземлени имоти, поради което липсва
противоречие с нормата на чл. 16, ал. 4, изр. 3 от ЗУТ. В този смисъл следва да
се има предвид, че разликата в пазарните стойности на тези две оценки (тази в
хода на административното производство и оценката на вещото лице в хода на
съдебното дирене) е ирелевантна за спора, доколкото отчуждаването настъпва по
силата на одобрения ПУП, без да се дължи обезщетение от страна на общината.
От мотивите на решението на комисията по
чл.210 ЗУТ безпротиворечиво се установява фактическата обстановка, която по
същество е фактическото основание за постановяване на решението. В решението са
посочени и относимите правни норми, което съставлява правното основание за
постановяване на акта. Приетата от комисията оценка е изготвена от сертифициран
оценител на недвижими имоти, като обстоятелството, че вещото лице е определило
в заключението по делото по-различни стойности от тези в решението на комисията
по чл. 210 ЗУТ, не води до извод за незаконосъобразност на решението, като се
има предвид, че и в двата случая пазарната стойност на урегулираните поземлени
имоти е определена като по-висока в сравнение с тази отпреди урегулирането. При
това положение, както заключението на изготвената по делото съдебно-оценъчна
експертиза, така и решението на комисията по чл. 210 от ЗУТ, водят все до един
и същ основен извод - за спазване на основното нормативно изискване в условията
на устройственото планиране по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ обезщетението на
собствениците за отнетите им с плана до 25 % ид. части от площта на имотите да
се извърши с равностоен урегулиран поземлен имот. Тъй като значението на
приетото в условията на чл.16, ал.4 от ЗУТ решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ се свежда именно до установяване наличието
на това обстоятелство, то след като с изслушаната по делото съдебно-оценъчна
експертиза се потвърждава същият факт, това води до извод за законосъобразност
на решението от гледна точка на извършената от комисията съществена преценка за
законосъобразността на планирането по чл.16, ал.1 от ЗУТ.
По изложените
мотиви съдът намира жалбите за неоснователни, тъй като не се установиха
отменителни основания по чл.146 от АПК.
При този изхода
на спора и предвид направеното от процесуалния представител на ответника
своевременно искане за присъждане на разноски, като взе предвид разпоредбата на
чл.143, ал.3 от АПК, съдът приема, че в полза на Общински съвет Несебър следва
да се присъди сумата от 100 лева юрисконсултско възнаграждение, определено по
реда на чл.78, ал. 8 от ГПК, във вр.чл.37, ал.1 от Закона за правната помощ във
вр. чл.24 от Наредбата за заплащането на правната помощ, субсидиарно приложими
на основание чл.144 от АПК, както и сумата от 400 лв. – заплатен депозит за
вещо лице, или общо разноски в размер на 500 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл.172, ал.2,
предл. второ от АПК, Административен съд – град Бургас
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбите на В.Л.С.
***, и на „С. и синове“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. Пловдив, ул. „Комитовско шосе“ № 72, представлявано от В.Л.С., против
Решение № 1148/05.09.2019 г. на Общински съвет – Несебър, с което е одобрен
ПУП-план за регулация за кадастрални райони 51500.77, 78, 79, 80, 81, 82, 83,
84, 85, 86 в местността „Кокалу“, землище на гр. Несебър.
ОСЪЖДА В.Л.С. ***, и „С.
и синове“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив,
ул. „Комитовско шосе“ № 72, представлявано от В.Л.С., да заплатят на Общински
съвет – Несебър разноски в размер на 500 (петстотин) лева.
Решението може да бъде обжалвано с
касационна жалба пред тричленен състав на Върховния административен съд на
Република България, в 14 - дневен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: