№ 140
гр. Враца, 25.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди
двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Калин Тр. Тодоров
Борис К. Динев
при участието на секретаря Веселка Кр. Н.
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20251400500065 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 4083/10.09.2024 г. на С. С. С.,
подадена чрез пълномощника му адв.Р. С., против Решение № 172/22.08.2024
г. по гр.д.№ 973/2022 г. по описа на РС-Мездра, с което е отхвърлен
предявеният от въззивника против И. С. Б. иск с правно основание чл.108 ЗС.
В жалбата се поддържа, че първоинстанционното решение е
незаконосъобразно като постановено при неправилно приложение на
материалния закон и процесуални нарушения, както и че е необосновано.
Навеждат се доводи, че не са преценени всички събрани доказателства в
тяхната съвкупност, а са обсъдени единствено доводите и доказателствата на
ответницата. Въззивникът изтъква, че районният съд не е обсъдил
направеното от него оспорване по реда на чл.193 ГПК и не се е произнесъл по
направеното възражение за нищожност.
Изразява се несъгласие с мотивите на съда, че незнанието на закона е
оправдание. Твърди се, че ответницата не само, че е съзнавала, че сключва
непозволен от закона договор, но и че при това сключване е извършено
престъпление, тъй като вместо С. се е подписала съпругата му В., което прави
договора подправен документ. Ето защо въззивникът счита, че ответницата не
е добросъвестен владелец и не може да черпи права от собственото си
недобросъвестно поведение. Намира, че и тя и привлечените трети лица-
помагачи са били наясно с недействителността на сключената помежду им
сделка, тъй като имотът е бил общински, а на ползвателите не е учредявано
прано на строеж, но са счели, че заверката на подписите им от съдия по
1
вписванията може да валидира един непозволен от закона договор за
продажба. Прави възражение за нищожност, както поради липса на
предписаната от закона форма, така и поради липса на съгласие, тъй като С.
И., сочен като продавач в договора, не е присъствал при подписването на
договора, а вместо него подпис е положила съпругата му В., което е
потвърдено и от двамата.
Според изложеното в жалбата, ответницата е съзнавала, че не е законен
собственик на имота, но не се е отзовала на отправената й покана от третите
лице-помагачи да узаконят съществуващото положение; не е манифестирала
право на собственост, въпреки че е знаела, че имотът е обявен за продажба, и
не е потърсила от съда защита на право на собственост. Според въззивника,
извършването на подобрения не е своене, тъй като такива могат да се
извършват и от ползвателя.
В жалбата се поддържа, че в полза на ответницата не е изтекла 10-
годишна придобивна давност, като в подкрепа на това становище се излагат
фактически и правни доводи. Изразява се несъгласие с мотивите на районния
съд, че обявяването на имота за продан от предходния собственик Х. Т., опита
на ищеца да влезе във владение на имота и жалбата му до РП-Враца са
действия, които не представляват противопоставяне и неупражняване на
правото на собственост спрямо ответницата.
Въззивникът счита, че твърденията на третите лица-помагачи, че са
имали намерение да прехвърлят земята на праводателя на ищеца, но не и
сградата, не отговарят на истината, тъй като са заявили пред Община Мездра
придобиване на съсобственост върху сграда и земя на основание § 4а, ал.1
ЗСПЗЗ. Намира, че ако не са притежавали сградата, това би било невъзможно.
Позовава се и на съставения Констативен нотариален акт № 91, том 1, рег.№
500 от 26.02.2014 г. на нотариус Х. А., в който също са включени земя и
сграда.
В жалбата се изразява становище за неоснователност и на иска за
подобрения. Навеждат се доводи, че преди 25 години са извършени незаконни
преустройства, пристроявания и построяване на гараж, като последният не е
нанесен в кадастралната карта, тъй като е незаконно строителство.
Въззивникът счита, че предвид изхабяването и липсата на възможност за
узаконяване, въззиваемата следва да премахне т.нар. подобрения. Изтъква
също, че не са представени доказателства за реалното извършване на т.нар.
подобрения, както и че оценяването им по днешни цени е икономически и
житейски неоправдано.
Прави се искане да бъде отменено обжалваното решение и да бъде
уважен предявения осъдителен иск за собственост.
Постъпил е отговор вх.№ 4827/28.10.2024 г. от адв.М. Г., като
пълномощник на ответницата И. С. Б., в който се оспорва основателността на
подадената въззивна жалба.
Въззиваемата счита, че при постановяване на обжалваното решение
районният съд е обсъдил правилно доказателствата по делото и се е съобразил
със задължителната практика на ВКС. Излага аргументи, че изложените във
въззивната жалба оплаквания се базират на факти и обстоятелства, които не са
били наведени пред първата инстанция и поради това не са били предмет на
обсъждане. Изтъква, че не е допустимо пред въззивния съд да се твърдят
факти и обстоятелства и да се правят искания, които не са нововъзникнали и
2
новооткрити, както и да се сочат нови доказателства. Посочва, че по искане на
ищеца не е било откривано производство за оспорване по реда на чл.193 ГПК.
Според изложеното в отговора, от страна на ищеца не са оборени
доказаните факти, че ответницата е във владение на имота от 1995 г., което е
било непрекъснато, явно, трайно и несмущавано, не е било отнемано и в
качеството си на собственик тя е извършвала подобрения в имота изцяло за
своя сметка. Навеждат се доводи, че от обясненията на третите лица-помагачи
се установява, че са продали имота през 1995 г. на ответницата, а през 2014 г.
след проведена процедура по реда на § 4 и сл. от ПЗР на ЗСПЗЗ, имотът им е
бил предоставен, като след получаването на документа за собственост са
провели разговор с ответницата с намерение да й продадат земята, но тъй като
тя е отказала са се разпоредили с имота чрез сделка с трето лице. Посочва се,
че тези обяснения съдържат признание на неизгодни факти, поради което
следва да се приеме, че са истински, т.е. че действително е извършена
покупко-продажба с договор от 1995 г., по силата на която ответницата е
придобила собственост върху имота в пълен обем. Излагат се съображения, че
последващите действия чрез разпореждане с имота в полза на други лица не са
произвели вещнотранслативен ефект.
В отговора се излагат теоретични доводи, подкрепени с позоваване на
практика на ВКС, относно придобиването на право на собственост върху
недвижим имот на основание давностно владение, както и относно
основанията за спиране и прекъсване на давностните срокове.
Прави се искане за оставяне без уважение на въззивната жалба и
потвърждаване на обжалваното решение. Претендира се присъждане на
направените разноски.
Не са постъпили отговори на въззивната жалба от третите лица
помагачи – С. С. И., Н. С. С. и С. С. С..
Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от
надлежна страна, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК
и срещу обжалваем съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбата, въззивният съд
взе предвид следното:
Съдебното производство е образувано по искова молба на С. С. С.
против В. И. И.а.
В хода на съдебното производство, съдът на основание чл.228, ал.3
ГПК е заменил първоначалната ответница В. И. И.а с нова ответница И. С. Б..
В депозираната искова молба против новоконституираната ответница
се твърди, че ищецът е придобил право на собственост върху описания
недвижим имот с Нотариален акт № 146, т.І, рег.№ 1017, дело № 101 от
21.03.2022 г. на нотариус Х. А., с район на действие РС-Мездра, като е закупил
същия от лицето Х. Б. Т.. Посочва се, че след продажбата ищецът е поискал да
влезе във владение на имота, но се е оказало, че там се е настанила
ответницата И. Б. и отказва да го напусне. Ищецът сочи, че е подал жалба в
полицията, но това не е дало резултат, тъй като е постановен отказ за
образуване на досъдебно производство. С така изложеното ищецът обосновава
правния си интерес от предявяването на иск за признаване за установено, че
ищецът е собственик на недвижим имот, представляващ новообразуван имот
№ 501.70 по плана на новообразуваните имоти м м."***", в землището на
с.***, общ.Мездра, ЕКАТТЕ ***, одобрен със Заповед № 71/06.12.2010 г. на
3
областния управител на Област Враца, целия с площ от 512 кв.м., вид
територия – селско стопанство, извън границите на урбанизираната територия
на с.***, общ.Мездра, начин на трайно ползване: параграф 4, категория на
имота: VІ, ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна сграда с №
501.70.1, със застроена площ 33 кв.м., при граници и съседи по скица: имот №
501.69 – параграф 4 на наследници на Е. Г. К., имот № 501.68 – параграф 4,
стопанисвано от общината; имот № 501.157 – път ІV клас на Община Мездра;
имот № 501.165 – път ІV клас на Община Мездра; имот № 501.71 – параграф 4
на П. И. Д., и за осъждане на ответницата да му предаде владението върху
същия имот.
От ответницата И. С. Б. е постъпил отговор на исковата молба, с който
оспорва предявения иск. Твърди, че през 1995 г. е сключила Договор с
нотариална заверка на подписите рег.№ 2089/27.12.1995 г., по силата на който
е закупила недвижим имот – дворно място, засадено с овощни дървета и
застроената в него вилна сграда с площ от 28 кв.м., за сумата 20 000 лв., от
продавача С. С. И.. Посочва, че от този момент е заживяла в имота, заедно със
съпруга си И. Х. Б., и до настоящия момент не го е напускала. Изтъква, че в
клаузите на договора е било посочено, че сделката е окончателна и страните
нямат право на отказване и изменение. Твърди, че тя и съпругът й са имали
този имот за свой дом и са извършили множество подобрения в същия.
Посочва, че са открили партида в МДТ при Община Мездра и са заплащали
данъци и такса смет. Сочи също, че са владели имота явно и несъмнено като
собственици, като това владение е продължило от страна на съпруга й до
неговата смърт, а от нейна страна – продължава и до настоящия момент. При
така изложените твърдения прави възражение за придобиване на дворното
място и постройките в същото въз основа на давностно владение,
продължаващо от 27.12.1995 г. досега. Ето защо прави искане за отхвърляне на
предявения иск като неоснователен и недоказан и за присъждане на
направените по делото разноски.
С отговора на исковата молба се прави и възражение за извършени
подобрения в имота, които са описани подробно по вид, обем и период на
извършване. Посочва се, че пазарната стойност на подобренията възлиза на 50
000 лв. и в условията на евентуалност, в случай, че предявеният иск бъде
уважен, се прави възражение за задържане на имота до заплащане посочената
стойност на подобренията, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на отговора до окончателното изплащане на сумата.
На основание чл.219 ГПК районният съд е уважил молбата на
ответницата И. С. Б. за привличане на трети лица-помагачи и е конституирал
като такива С. С. И. и В. И. И.а. Последната е починала в хода на съдебното
производство (след постановяване на първоинстанционното решение) и на
основание чл.227 ГПК на нейно място са конституирани законните й
наследници С. С. И., Н. С. С. и С. С. С..
В първоинстанционното производство са събрани писмени и гласни
доказателства. Допусната и изслушана е специализирана съдебно-техническа
експертиза.
Във въззивното производство е изслушана повторна съдебно-
техническа експертиза.
След като обсъди събраните доказателства, поотделно и в тяхната
пълнота, настоящият съдебен състав приема за установено от фактическа
4
страна следното:
Ищецът С. С. С. се легитимира като собственик на процесния
недвижим имот с Нотариален акт № 116, т.І, рег.№ 1017, дело № 101/2022 г. на
нотариус Х. А., с район на действие РС-Мездра, от който е видно, че е закупил
от Х. Б. Т. новообразуван имот № 501.70 по плана на новообразуваните имоти
в м."***", в землището на с.***, общ.Мездра, с ЕКАТТЕ ***, одобрен със
Заповед № 71/06.12.2020 г. на областния управител на Област Враца, целия с
площ от 512 кв.м., вид територия – селско стопанство, извън границите на
урбанизираната територия на с.***, общ.Мездра, начин на трайно ползване:
параграф 4, категория на имота: VІ, ведно с находящата се в имота двуетажна
жилищна сграда с № 501.70.1, със застроена площ 33 кв.м., при граници и
съседи по скица: имот № 501.69 – параграф 4 на наследници на Е. Г. К., имот
№ 501.68 – параграф 4, стопанисвано от общината; имот № 501.157 – път ІV
клас на Община Мездра; имот № 501.165 – път ІV клас на Община Мездра;
имот № 501.71 – параграф 4 на П. И. Д..
Към исковата молба е приложено и заверено копие от Нотариален акт
№ 22, том ІІІ, рег.№ 1974, дело № 253/2014 г. на нотариус А., от което е видно,
че праводателят на ищеца - Х. Б. Т. от своя страна е придобил правото на
собственост върху същия имот чрез покупко-продажба от третите лице-
помагачи В. И. И.а и С. С. И..
От представените заверени копия от жалба вх.№ 2930/04.05.2022 г. на
С. С. и Постановление от 16.05.2022 г. на прокурор в ТО-Мездра при РП-
Враца се установява, че след закупуването на имота ищецът е констатирал, че
същият е във фактическа власт на някаква жена и той не може да влезе във
владение, поради което е поискал съдействие за въвеждане във владение, но
прокуратурата е отказала да образува досъдебно производство с мотиви, че
въводът във владение на едно лице и отстраняване на друго от конкретен имот
не влиза в правомощията й и спорът е гражданскоправен.
В подкрепа на изложените в отговора на исковата молба твърдения
ответницата е представила Договор от 27.12.1995 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№ 2089 от същата дата по описа на РС-Мездра, от който е
видно, че С. С. И. е продал на И. С. Б. вилна сграда на етаж и половина от 28
кв.м. застроена площ в м."***", за сумата 20 000 лв. В договора е посочено, че
мястото е засадено с лозе и овощни дръвчета и има следните граници: изток -
П. Д., запад - Е. К., север - черен път и юг - шосе Мездра-***. Отразено е
също, че сделката е окончателна и страните нямат право на отказване и
изменяне на клаузата. Посочено е още, че при сключване на договора и
плащането на вилата са присъствали свидетелите Р. П. П. и В. И. И.а.
В съдебно заседание пред районния съд, проведено на 12.07.2023 г.,
третото лице-помагач С. И. е заявил, че не знае дали подписът за продавач на
договора е негов, а третото лице-помагач В. И.а е заявила, че съпругът й го е
нямало при подписването на договора, поради което тя го е подписала и се е
подписала и за свидетел, тъй като не е имало втори свидетел.
Във връзка с тези изявления на третите лице-помагачи, процесуалният
представител на ищеца е оспорил автентичността на договора и по негово
искане първоинстанционният съд е открил производство за установяване
истинността на договора.
Към отговора на исковата молба са приложени и квитанции за платени
данък земя и сгради и такса битови отпадъци за 1998 г., 2000 г. и 2005 г. от
5
ответницата И. Б..
Като писмено доказателство по делото е представена Заповед №
625/13.08.2013 г. на кмета на Община Мездра, от която е видно, че на
основание чл.44, ал.2 ЗМСМА, § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, § 31, ал.3 от ПЗР на
ПМС 234/16.12.1999 г.за изменение и допълнение на ППЗСПЗЗ, Заповед №
556/24.09.1998 г. за признато право на ползване на земеделските земи и влязъл
в сила пран на новообразуваните имоти и регистрите към него за земеделски
земи по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, находящи се в м."***" в землището на с.***,
одобрен със Заповед № 71/06.12.2010 г. на областния управител на Област
Враца е утвърдена оценката на предоставена за ползване на С. С. И.
земеделска земя, представляваща поземлен имот по ПНИ № ***.501.70 от 512
кв.м., VІ кат. в м."***", землище на с.***, в размер на 113 лв. В заповедта е
посочено, че имотът е бивша собственост на Община Мездра.
Представено е и заверено копие от Нотариален акт № 91, т.І, рег.№ 500,
дело № 59/2014 г. на нотариус А., съставен на 26.02.2014 г., от който е видно,
че В. И. И.а и С. С. И. са признати за собственици на основание § 4а, ал.1 от
ПЗР на ЗСПЗЗ на същия недвижим имот, придобит в условията на съпружеска
имуществена общност.
Пред първоинстанционния съд са събрани гласни доказателства чрез
разпит на свидетелите Й. И. П., Р. П. П. и Т. А. Д.. От показанията им се
установява, че през 1995 г. И. Б. и съпругът й са поискали да си купят имот във
вилната зона на с.***, м."***". Разбрали са, че С. и В. продават вилата си и са
решили да я купят. Според свидетелката П., при сключването на сделката В. е
казала, че земята не се продава и са се пазарили само за вилата. От
показанията на всички свидетели се установява, че след продажбата
купувачите са заживели в имота, като съпругът на ответницата е живял там до
смъртта си, която видно от представеното удостоверение за наследници е
настъпила на *** г., а И. Б. продължава и до момента да живее в същия имот.
Свидетелите установяват, че закупената сграда е била на един етаж –
според свидетелката И. сградата е била от две стаички, а според св.П. сградата
е била от стаичка и вход, а терасата е била отлята. Свидетелите установяват, че
след закупуването на вилата, ответницата и съпругът й са престроили единия
етаж, направили са още две стаи, баня и тоалетна, гараж, обор за животни,
изкопали са кладенец и са вкарали вода и канализация в сградата, поставили са
теракотни плочки.
Свидетелката П., която има имот в същата местност "***", с.***,
установява, че тези имоти са взети от общината за лично ползване с
декларации, като впоследствие са били заплатени на общината.
От показанията на св.И. се установява, че през 2013 г. или 2014 г. В. И.а
е идвала при И. Б. и е искала да й дадат 2 000 лв. за земята, но ответницата е
отказала, тъй като вече й е била дала пари. Същата свидетелка установява, че
около година и половина преди разпита й, т.е. в кР. на 2021 г. или 2022 г., е
видяла, че къщата е обявена за продаване и когато е ходела при И., тя й се е
оплаквала, че я е страх, че ще я изгонят. Претенциите на В. И.а за заплащане
на земята се потвърждават и от показанията на св.П..
От заключението на изслушаната пред въззивната инстанция повторна
СТЕ се установява, че процесният новообразуван имот № 501.70 по плана на
новообразуваните имоти в м."***", в землището на с.***, общ.Мездра, с
ЕКАТТЕ ***, одобрен със Заповед № 71/06.12.2010 г. на областния управител
6
на Област Враца, целия с площ от 512 кв.м., вид територия – селско
стопанство, извън границите на урбанизираната територия на с.***,
общ.Мездра, начин на трайно ползване: параграф 4, категория на имота: VІ,
ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна сграда с № 501.70.1, със
застроена площ 33 кв.м., при граници и съседи по скица: имот № 501.69 –
параграф 4 на наследници на Е. Г. К., имот № 501.68 – параграф 4,
стопанисвано от общината; имот № 501.157 – път ІV клас на Община Мездра;
имот № 501.165 – път ІV клас на Община Мездра; имот № 501.71 – параграф 4
на П. И. Д., е идентичен с поземлен имот с идентификатор ***.301.70. по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.***, общ.Мездра, одобрени
със Заповед № РД-18-1969/18.12.2018 г. на изп.директор на АК, с адрес: с.***,
местност "***", с площ 512 кв.м. трайно предназначение на територията:
земеделска; начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих (съгласно §
4 ПЗР на ЗСПЗЗ); категория на земята: 6; , при съседи: ***.301.71, ***.301.165,
***.301.69, ***.301.68, ***.301.157, ведно с находящата се в имота сграда с
идентификатор № ***.301.70.1 по КККР на с.***, общ.Мездра, одобрени със
Заповед № РД-18-1969/18.12.2018 г. на изп.директор на АК, с адрес: с.***,
местност "***", , с функционално предназначение: друг вид сграда за
обитаване; брой етажи: 2, със застроена площ: 33 кв.м.
При извършения оглед вещото лице е констатирало, че достъпът до
сградата се осъществява през метална порта, през двора по масивно външно
стълбище, през два самостоятелни входа. Единият вход е от южната страна на
сградата до първия етаж на основната жилищна сграда, която е с
функционално разпределение – входно антре, дневна част и кухненска част.
Входът на западната фасада на сградата осигурява достъп до пристройка на
два етажа, като разпределението е няколко складови помещения и санитарно
помещение – баня и тоалетна, като връзката между двата етажа е с вътрешно
стоманобетоново стълбище. В двора има и масивен гараж, достъпът до който
се осъществява свободно направо от улицата пред имота. Вещото лице е
констатирало наличие на допълнителни стопански постройки, които са в
крайно лошо физическо и конструктивно съС.ие и извън експлоатационна
годност.
След извършена проверка от вещото лице в архивите на Община
Мездра не са открити одобрени строителни книжа и издадено разрешение за
строеж за сградата, но същата представлява търпим строеж с издадено
Удостоверение за търпимост № 37/24.02.2014 г. на гл.архитект на Община
Мездра. Няма одобрени строителни книжа, издадено разрешение за строеж
или удостоверение за търпимост на гаража.
Заключението на повторната СТЕ е, че пазарната цена на имота към
настоящия момент, без претендираните от ищцата подобрения възлиза на 13
820 лв., в т.ч. пазарна стойност на поземления имот – 2 570 лв. и пазарна
стойност на жилищната сграда – 11 250 лв., а пазарната стойност на имота към
настоящия момент, с включване на описаните подобрения, е в общ размер от
27 730 лв., в т.ч.: пазарна стойност на поземления имот – 2 570 лв., пазарна
стойност на жилищна сграда – 22 585 лв. и пазарна стойност на гаража – 2 575
лв.
Изслушаната пред районния съд първоначална СТЕ е дала заключение
относно стойността на претендираните от ответницата финансови разходи за
закупувани материали към момента на извършването им, без обаче да отчете
7
деноминацията през 1999 г. Повторната СТЕ е извършила преизчисление на
тези разходи и е определила същите в размер на 3 810 лв. Първоначалната СТЕ
е определила стойността на извършените подобрения с отчетена амортизация
към момента на изготвяне на заключението в размер на 5 122,96 лв., както и
стойността по видове работа с отчетена амортизация в размер на 5 187,41 лв.
При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен
състав прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.108 ЗС.
Ищецът твърди, че е придобил правото на собственост върху
процесния имот по силата на разпоредителна сделка – договор за покупко-
продажба от 21.03.2022 г. От своя страна ответницата твърди, че е собственик
на този имот на основание договор за покупко-продажба от 1995 г., а в
условията на евентуалност – по силата на давностно владение, продължило в
периода от 1995 г. до настоящия момент.
При така очертания спор в тежест на ищеца е да установи по пътя на
пълното и главното доказване осъществяването на юридическия
факт/фактическия състав, от който извежда твърдяното право на собственост
върху процесния недвижим имот, а в тежест на ответницата е да установи е
да установи по пътя на пълното и главното доказване осъществяването на
осъществяването на юридическите факти/фактическите състави, от които в
условията на евентуалност извежда твърдяното свое право на собственост
върху процесния недвижим имот, в т.ч. всички елементи от фактическия
състав на придобивната давност.
Въззивният съд намира, че за да бъде разрешен този спор, на първо
място следва да бъде изяснен статута на спорния имот.
Между страните не се спори, а и от събраните по делото писмени и
гласни доказателства (нотариални актове, скици, Заповед № 625/13.08.2013 г.
на кмета на Община Мездра и показанията на св.П.) се установи, че
процесният недвижим имот е земеделски имот, който попада в терен по § 4 от
ПЗР на ЗСПЗЗ на земеделски земи, предоставяни на граждани за ползване по
силата на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет
и на Министерския съвет.
Административната процедура по възстановяване на собствеността
върху земеделска земя се счита приключена когато е извършена
индивидуализация на имота, тъй като до този момент липсва конкретно
обособена вещ. Спрямо имоти в терен по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ най-ранният
момент, в който се обособява обекта на собственост, е моментът на влизане в
сила на плана за новообразуваните имоти /ПНИ/, тъй като с него се определят
границите и номерата на новообразуваните имоти: както тези, подлежащи на
възстановяване на бившите собственици, така и тези, придобивани от
ползватели на основание § 4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ. Окончателното
придобиване на правото на собственост върху такива имоти приключва с
издаване на заповед на кмета на общината по § 4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, в
която се описват местоположението, границите, съседите, както и
ограниченията на собствеността. В границите на територия по § 4 от ПЗР на
ЗСПЗЗ е възможно, освен имотите на ползватели или лица, претендиращи
реституция, да се включват и имоти които са собственост на самостоятелно
придобивно основание на трети лица. В последната хипотеза е налице вече
обособен обект на вещни права, който ПНИ следва да отрази в неговите
8
граници, следващи от придобивното основание.
В конкретния случай не се спори, че имотът е бил предоставен за
ползване на третото лице-помагач С. С. И.. Със Заповед № 71/06.12.2010 г. на
областния управител на Област Враца е бил одобрен ПНИ и регистрите към
него за земеделски земи по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, находящи се в м."***" в
землището на с.***. Липсват данни ответницата И. С. Б. и/или нейният съпруг
И. Х. Б. да са били отразени в този ПНИ и регистрите към същия като
собственици на процесния имот на самостоятелно придобивно основание. Ето
защо съдът приема, че моментът на одобряването на плана (06.12.2010 г.) е и
моментът, в който имотът се индивидуализира като конкретно обособена вещ.
В одобрения ПНИ имотът е отразен като собственост на Община Мездра. По
делото не е представена заповед на кмета на общината по § 4к, ал.7 от ПЗР на
ЗСПЗЗ, но е приложена Заповед № 625/13.08.2023 г. на кмета на общината по
§ 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, с която е определена оценката, която ползвателят С. С.
И. следва да заплати на Община Мездра. Видно от извършеното върху нея
отбелязване, тази заповед е влязла в сила на 30.08.2013 г. При това положение
може да бъде направен обоснован извод, че е налице завършена
административна процедура, по силата на която ползвателят на имот, попадащ
в терен по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, е придобил право на собственост върху
процесния недвижим имот. Въз основа на тази заповед С. С. И. и съпругата му
В. И. И.а са се снабдили и с констативен нотариален акт № 91/26.02.2014 г., с
който са признати за собственици при условията на съпружеска имуществена
общност на същия имот, заедно с построената върху него масивна жилищна
сграда. Легитимирайки се като собственици, В. И. И.а и С. С. И. на 21.07.2014
г. са продали имота на Х. Б. Т., който от своя страна на 21.03.2022 г. е
прехвърлил правото на собственост на ищеца С. С. С..
При така изложеното настоящият съдебен състав намира, че ищецът е
провел пълно и главно доказване не само на фактическия състав, на който
основава своето право на собственост върху процесния недвижим имот, а
именно – сключването на валиден договор за покупко-продажба на имота, но е
провел доказване и на правото на собственост на своя праводател, респ. на
неговите праводатели.
Защитната теза на ответницата се основава на твърдения за
придобиване право на собственост по силата на договор за покупко-продажба
от 27.12.1995 г., а в условията на евентуалност - по силата на давностно
владение, започнало да тече от момента на сключването на договора и
продължаващо и до настоящия момент.
Настоящият съдебен състав намира, че посоченият договор не
представлява годно основание за придобиване право на собственост, тъй като
на първо място не е сключен в изискуемата се от закона (чл.18 ЗЗД) форма за
действителност на сделките за прехвърляне собственост върху недвижими
имоти, а именно – нотариален акт, т.е. налице е основание за нищожност по
смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД. Освен това данните по делото сочат, че е налице
неавтентичност на подпис на страна по сделката, което обстоятелство
обосновава извод и за неистинност на договора, която следва да бъде
констатирана в рамките на откритото производство по оспорването на същия,
макар че районният съд не е прецизирал, че същото е по реда на чл.193 ГПК.
При тези съображения съдът намира, че ответницата не е могла да
придобие право на собственост върху процесния имот по силата на сключения
9
на 27.12.1995 г. договор. Впрочем следва да бъде отбелязано и това, че
предмет на този договор не е поземленият имот, а само вилната сграда. По
делото се установи, че към момента на сключване на договора отразеното като
прехвърлител лице С. С. И. не е бил собственик, а само ползвател на
поземления имот. При липсата на учредено по надлежния ред право на
строеж, същият не е бил собственик и на изградената в имота сграда, поради
което не би могъл да прехвърли права, които не притежава. Ето защо
договорът не би могъл да породи вещно-транслативен ефект, дори и да беше
действителен.
Второто поддържано от ответницата основание за придобиване право
на собственост върху спорния имот е давностно владение, продължило от
момента на сключване на договора - 27.12.1995 г. до настоящия момент. Както
бе посочено, в границите на територия по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ е възможно
освен имотите на ползватели или лица, претендиращи реституция, да се
включват и имоти които са собственост на самостоятелно придобивно
основание на трети лица. В конкретния случай се установи, че процесният
имот е предоставен на ползвател. При това положение ответницата би могла
да придобие имота въз основа на изтекла придобивна давност, но тази давност
започва да тече след влизане в сила на ПНИ, който обособява и обекта на
правото на собственост. В този смисъл - вж Решение № 130/2025 г. по гр. д. №
3718/2023 г. , II г. о.; Решение № 60138 от 08.11.2021 г. по гр. д. № 1609/2021 г.,
I г. о., Определение № 202 т 14.02.2023 г. по ч. гр. д. № 230/2023 г., II г. о. и др.
По делото се установи, че третите лица-помагачи са ползвали земя,
която първоначално е била общонародна собственост и съответно не е била
годен обект на давностно владение – чл.86 ЗС (в редакцията, действала до
изменението на нормата с ДВ, бр.31 от 17.04.1990 г.) С влизане в сила на
ЗСПЗЗ (ДВ бр.17 от 01.03.1991 г.) давност не тече за подлежащите на
възстановяване земеделски земи до приключване на реституционната
процедура (чл.5, ал.2 ЗВСОНИ и правният принцип, че давност не тече срещу
този, който не може да се защити). В случая процесният имот попада в
територия по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, поради което давност не би могла да тече
до влизането в сила на ПНИ, който е одобрен със Заповед № 71/06.12.2010 г.
на областния управител на Област Враца. Според одобрения ПНИ, процесният
имот е общинска собственост и съответно неговото владение и придобиване
по давност е засегнато от действащия по това време мораториум по § 1 от ЗД
на ЗС. Ето защо придобивна давност в полза на ответницата е могла да
започне тече едва от момента, в който имотът е предоставен в собственост на
ползвателя С. С. И. (по делото е установена датата на влизане в сила на
заповедта по § 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ, а именно - 30.08.2013 г.). От този момент
до момента на сезиране на съда с искова молба против ответницата И. С. Б. –
24.03.2023 г. обаче не е изтекъл период от 10 години. Освен това не може да се
приеме, че след влизането в сила на ПНИ и приключване на реституционната
процедура ответницата е владяла имота необезпокоявано, тъй като от
свидетелските показания се установи, че след като е придобила правото на
собственост върху поземления имот през 2013 г. В. И.а й е отправила
предложение да закупи земята, т.е. демонстрирала е собственическите си
права, а впоследствие – през 2014 г. имотът е бил продаден от нея и съпруга й
на трето за настоящия спор лице, което впоследствие от своя страна през 2022
г. го е продало на ищеца. Последният е предприел постъпки за влизане във
10
владение на имота през 2022 г., включително чрез подаване на жалба до
прокуратурата. Всички тези действия са смутили владението на ответницата,
поради което не може да се приеме, че същата е владяла имота спокойно от
2013 г. до момента на предявяване на иска.
Не могат да бъдат споделени наведените доводи, че ответницата е
добросъвестен владелец и е придобила имота с изтичане на кратката 5-
годишна придобивна давност по чл.79, ал.2 ЗС. Съгласно разпоредбата на
чл.70, ал.1 ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно
основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не
е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.
По отношение на поземления имот, ответницата не може да се
позовава на добросъвестно владение с оглед обстоятелството, че същият
изобщо не е предмет на договора от 27.12.1995 г. Както бе посочено, според
съдържащата се в него уговорка, предмет на продажбата е само вилна сграда
на етаж и половина, с площ 28 кв.м. Описанието на намиращите се в имота
трайни насаждения не го прави предмет на сделката, а и в договора изрично се
посочва, че се плаща "виличката". Следователно владението на поземления
имот не е установено от ответницата на правно основание, годно да я направи
собственик.
Що се касае до вилната сграда, която е предмет на договора за
продажба, също не може да се приеме, че е налице добросъвестно владение, с
оглед констатираната нищожност на сделката. Според задължителните
указания, дадени в т. 10 на ППВС № 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г.,
владението, основано на нищожно придобивно основание, е недобросъвестно,
освен когато е нищожно поради опорочена форма за валидност и
приобретателят не е знаел за порока. В мотивите са дадени разяснения, че
нищожните сделки поначало не могат да бъдат основание за упражняване на
добросъвестно владение. Изключение от това правило законодателят допуска
само за случаите, когато правното основание е с опорочена форма за
валидност, като е имал предвид, че в този случай сделката е все пак с
предписаната от закона форма, макар и с недостатъци, които не са били
известни на приобретателя при извършването на акта.
В конкретния случай сделката за прехвърляне право на собственост
върху недвижим имот изобщо не е сключена в предписаната от закона форма –
нотариален акт, което обуславя нейната нищожност от материалноправна
гледна точка, поради което не може да породи правни последици и затова
купувачът по този договор не може да има качеството на добросъвестен
владелец. Когато праводателят по нищожен договор предаде владението на
приобретателя, последният може да придобие собствеността на оригинерно
основание /придобивна давност/ ако владее най-малко десет години – чл.79,
ал.1 ЗС. В този смисъл – вж и Решение № 221 от 13.01.2014 г. на ВКС по гр. д.
№ 2033/2013 г., I г. о., ГК Решение № 513 от 31.07.2024 г. на ВКС по гр. д. №
1291/2023 г., I г. о., ГК.
При тези съображения съдът намира за неоснователно и възражението
на ответницата за придобиване на имота по давност.
В обобщение на изложеното, съдът намира, че предявеният иск с
правно основание чл.108 ЗС се явява основателен и доказан. Решението на
районния съд, с което този иск е отхвърлен е постановено в противоречие с
материалния закон, поради което следва да бъде отменено и вместо него – да
11
бъде постановено решение, с което този иск да бъде уважен. В диспозитива на
съдебния акт недвижимият имот следва да бъде индивидуализиран съобразно
действащите към настоящия момент кадастрална карта и кадастрални
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-1969/18.12.2018 г. на изп.директор
на АГКК, с изрично отбелязване на идентичността му с имота, съобразно
даденото в исковата молба описание по ПНИ.
С оглед уважаването на иска за собственост, съдът дължи произнасяне
и по направеното от ответницата възражение за признаване право на
задържане до заплащане на извършени подобрения в имота,
индивидуализирани както следва: надстрояване на вилната сграда; поставяне
на керемиден покрив; обшивка с дървен материал на получената стая и ниша;
пристройка на вилата, монтиране на масивна желязна врата, изливане на
бетонов под, стълбище към втория етаж и стоманобетонна плоча; изграждане
на баня и тоалетна, поставяне на ел.бойлер, мивка и тоалетна; оформяне на
подхода към втория етаж; изграждане на стоманобетонна площадка пред
входната врата към стаята и нишата, поставяне на желязна ограда,
построяване на комин от 17 бр. коминни тела; отливане на площадка към
първия етаж от мрамор и цимент и направа на ограда от тухли и масивен
навес, покрит с оребрена поцинкована ламарина, поставяне на масивна
желязна врата на площадката; прокарване на ВиК инсталация за чиста вода,
захранвана с помпа от кладенец, изграждане на канализация за обратни води;
подмяна на ел.захранващ кабел; построяване на масивен гараж; изграждане на
стопански постройки и сайвант. В отговора на исковата молба е посочено, че
тези подобрения са извършени в периода 1995-1997 г., както и квадратурата,
като са описани и закупените материали за поддържане на постройката и
парцела по вид, количество и стойност.
Режимът на подобренията, извършени в подлежащи на възстановяване
имоти по реда на ЗСПЗЗ и по специално на такива, попадащи в територия по §
4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, има своята специална уредба в § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ,
според който лицата, извършили подобрения върху имотите, подлежащи на
връщане, имат правата по чл.72 ЗС. Съдебната практика обаче приема, че тази
разпоредба е приложима само по отношение на лица, които са ползватели на
основание актове на Президиума на МС, на ДС, или на МС и други лица
нямат право да получат увеличената стойност на подобренията, които са
направили, и не може да им се признае и право на задържане. В този смисъл –
Решение № 56 от 1997 г. на ВКС, IV г. о.; Решение № 875 от 31.07.2000 г. на
ВКС по гр. д. № 2283/99 г., IV г. о.; Определение № 159 от 18.02.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 1458/2009 г., I г. о., ГК; Решение № 50068 от 26.10.2023 г. на
ВКС по гр. д. № 3238/2022 г., II г. о., ГК.
В случая ответницата Б. не е ползвател на имота по смисъла на § 4 от
ПЗР на ЗСПЗЗ, поради което не разполага с правото по § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ.
С оглед констатираната нищожност на основанието, на което са
установили владението си, ответницата и нейния съпруг са недобросъвестни
владелци. Те биха могли да бъдат приравнени на добросъвестни такива в само
при условията на чл.74, ал.2 ЗС, т.е. ако са получили владението от
собственика и са извършили подобренията с негово знание и
непротивопоставяне. Когато обаче е договаряно и е получено владението от
несобственик, както е в конкретния случай, за подобренията те имат само
правата, които дава чл.74, ал.1 ЗС.
12
С Тълкувателно решение № 111 от 1.XI.1962 г. по гр. д. № 104/62 г.,
ОСГК е прието, че възражението за право на задържане обхваща и искането
за плащане на увеличената стойност на имота, дължаща се на направените
подобрения. Съдебната практика обаче приема, че когато вземането за
подобрения се претендира не с насрещен иск, а чрез възражение, не е
допустимо съдът, който не е сезиран със заявена искова претенция, да
постанови осъдителен диспозитив, ако установи, че такива действително са
извършени. В този случай следва само да признае правото на задържане до
заплащане на посочена в диспотизива на съдебния акт стойност, на която
възлизат извършените подобрения. Когато подобрителят не разполага с право
на задържане, изследването на вида и стойността на извършеното е
безпредметно, защото предаването на владението не е свързано с
едновременност на изпълнението на парично задължение от насрещната
страна. В този смисъл – вж Решение № 881 от 17.11.2009 г. на ВКС по гр. д. №
2294/2008 г., I г. о., ГК и Определение № 2564 от 18.09.2023 г. на ВКС по гр. д.
№ 4780/2022 г., II г. о., ГК.
След като в случая не е предявен насрещен иск за подобренията, а е
направено единствено възражение за право на задържане до заплащане
стойността на направените подобрения в имота, съдът намира, че следва да
бъде оставено без уважение възражението на ответницата за признаване на
правото й на задържане до заплащане стойността на направените подобрения
в имота, без да се дължи произнасяне с осъдителен диспозитив за присъждане
стойността на подобренията. Ето защо не следва да бъде извършван и анализ
коя от сумите между увеличената цена на имота и действително направените
разноски от ответницата – подобрител за осъществените дейности в имота е
по-голяма и подлежи на присъждане, както и дали следва да бъде присъждана
като подобрение стойността на незаконно изградените постройки в имота.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има
право на разноски за двете съдебни инстанции, поради което ответницата
следва да бъде осъдена да му заплати направените такива, както следва: -
разноски за първата инстанция в общ размер от 3 055, 00 лв., в .т.ч. внесена
държавна такса от 50,00 лв., внесена такса за съдебно удостоверение от 5,00
лв., заплатено адвокатско възнаграждение за защита по първоначалния иск в
размер на 500,00 лв. и заплатено адвокатско възнаграждение за защита по
възражението за право на задържане и подобрения в размер на 2 500,00 лв.;
- разноски за въззивната инстанция в общ размер от 775,00 лв., в т.ч.:
внесена държавна такса по въззивната жалба от 25,00 лв., внесен и изплатен
депозит за вещо лице от 300,00 лв. и заплатено адвокатско възнаграждение за
въззивното производство от 450,00 лв.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 172/22.08.2024 г. по гр.д.№ 973/2022 г. по
описа на Районен съд-Мездра и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл.108 ЗС по
отношение на И. С. Б., ЕГН **********, че С. С. С., ЕГН **********, е
13
собственик на поземлен имот с идентификатор ***.301.70 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с.***, общ.Мездра, одобрени със Заповед
№ РД-18-1969/18.12.2018 г. на изп.директор на АК, с адрес на поземления
имот: с.***, местност "***", с площ 512 кв.м. трайно предназначение на
територията: земеделска; начин на трайно ползване: за земеделски труд и
отдих (съгласно § 4 ПЗР на ЗСПЗЗ); категория на земята: 6; при съседи:
***.301.71, ***.301.165, ***.301.69, ***.301.68, ***.301.157, ведно с
находящата се в имота сграда с идентификатор № ***.301.70.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.***, общ.Мездра,
одобрени със Заповед № РД-18-1969/18.12.2018 г. на изп.директор на АК, с
адрес: с.***, местност "***", с предназначение: друг вид сграда за обитаване;
брой етажи: 2, със застроена площ: 33 кв.м., който е идентичен с
новообразуван имот № 501.70 по плана на новообразуваните имоти в м."***",
в землището на с.***, общ.Мездра, с ЕКАТТЕ ***, одобрен със Заповед №
71/06.12.2010 г. на областния управител на Област Враца, целия с площ от 512
кв.м., вид територия – селско стопанство, извън границите на урбанизираната
територия на с.***, общ.Мездра, начин на трайно ползване: параграф 4,
категория на имота: VІ, ведно с находящата се в имота двуетажна жилищна
сграда с № 501.70.1, със застроена площ 33 кв.м., при граници и съседи по
скица: имот № 501.69 – параграф 4 на наследници на Е. Г. К., имот № 501.68 –
параграф 4, стопанисвано от общината; имот № 501.157 – път ІV клас на
Община Мездра; имот № 501.165 – път ІV клас на Община Мездра; имот №
501.71 – параграф 4 на П. И. Д., и ОСЪЖДА И. С. Б., ЕГН **********, ДА
ПРЕДАДЕ на С. С. С., ЕГН **********, владението на описания поземлен
имот.
ОТХВЪРЛЯ направеното от И. С. Б., ЕГН **********, възражение за
признаване правото й на задържане на описания недвижим имот до заплащане
на сумата 50 000 лв., представляваща стойността на извършените в него
подобрения, като неоснователно.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК И. С. Б., ЕГН **********, ДА
ЗАПЛАТИ на С. С. С., ЕГН **********, направените деловодни разноски за
двете съдебни инстанции, както следва: разноски за първата инстанция в общ
размер от 3 055, 00 лв. и разноски за въззивната инстанция в общ размер от
775,00 лв.
Решението е постановено при участието на С. С. И., ЕГН **********,
Н. С. С., ЕГН **********, и С. С. С., ЕГН **********, като трети лица-
помагачи.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок
от връчването на преписи от същото на страните и на третите лица-помагачи,
чрез процесуалните им представители.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14