№ 170
гр. Плевен, 24.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:СИЛВИЯ ЦВ. КРЪСТЕВА
Членове:РЕНИ В. Г.
ХРИСТО СТ. ТОМОВ
при участието на секретаря НИКОЛАЙ В. ДИМИТРОВ
като разгледа докладваното от РЕНИ В. Г. Въззивно гражданско дело №
20254400500118 по описа за 2025 година
С решение № 126 от 20.11.2024 г. по гр.д.№ 20244420100237 по описа на
2024 година на НРС е оставена без уважение исковата претенция на Г. И. П., Е.
В. П. и Д. В. П., чрез пълномощник, срещу Б. М. С. и „***“ЕООД със
седалище с.***, обл.Плевен с основание чл.26, ал.1 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на Договор за наем на земеделска земя от 22.03.2021 г. с
нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията при PC
гр.Н. с вх.peг. № *** от 22.03.2021 г., акт № 214, том.1, дело 214 от 2021 г.,
като сключен при условията на чл.26, ал.1 предл. 2-ро от ЗЗД при заобикаляне
на закона в частта, за която има сила за десет години на основание чл.229, ал.3
от ЗЗД с наемодател Б. М. С., с който отдал под наем на ”***”ЕООД със
седалище в с.***, обл.Плевен, като „наемател” за срок от 10 години, считано
от 01.10.2021 г. до 01.10.2031 г., с който били отдадени под наем
съсобствените на ищците земеделски земи за временно и възмездно ползване,
а именно ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №*** по КККР в землището
на с.***, общ.Г., одобрени със Заповед РД-18-1151/23.05.2018 година на
изпълнителния директор на АГКК, с площ 3800 кв.м., трайно предназначение
на територията: Земеделска, имот с начин на трайно ползване НИВА, в
1
м.”***“, категория на земята– четвърта, предишен идентификатор №***,
номер по предходен план ***, при съседи: №***; №***; №*** представляващ
идеална част от описания недвижим имот в Договора за наем от 22.03.2021 г.
идентификатор №*** /четиридесет и осем хиляди двеста и четири, точка,
двеста тридесет и седем, точка, тридесет и три/ по КККР на с.***, община Г.,
одобрени със заповед РД-18-1151/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо поземления имот: няма данни за изменение, адрес на поземления
имот: местност „***“, с площ от 7601 кв.м. /седем хиляди шестстотин и един
квадратни метра/, трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: НИВА, категория на земята: 4 /четвърта/, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: №***; №***
и №***, като неоснователна и недоказана.Не са присъдени разноски на
ответниците Б. М. С. и „***“ЕООД със седалище с.***, обл.Плевен.
Депозирана е въззивна жалба от Г. И. П., Е. В. П. и Д. В. П., чрез
пълномощник, против решение № 126 от 20.11.2024 г. по гр.д.№ 237/2024 г. по
описа на НРС.Считат решението за неправилно и необосновано, постановено
в нарушение на разпоредбата на чл.236, т.5 от ГПК, поради което се прави
искане да се отмени и вместо него да се постанови ново решение, с което да се
уважи предявеният иск като основателен и доказан, като им се присъдят и
направените разноски.
Въззиваемата страна Б. М. С. изразява становище, че е бил съсобственик
в този имот на 50%, никога не е получавал никакви наеми от него.С „***“ са
имали уговорка той да я ползва като арендатор, като той се е задължавал да му
превежда парите, за да може да си взема неговия дял.Сключил е договора, те
са подали документи за делба.
За въззиваемата страна „***“ ЕООД със седалище с.***, обл.Плевен,
управителят изразява становище, че решението е правилно.
Въззивната жалба е процесуално допустима, а по същество –
основателна.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като
обжалваното такова е валидно и допустимо, а по останалите въпроси той е
ограничен от посоченото в жалбата.
2
На първо място в жалбата се сочи, че правилно съдът е отделил спорното
от безспорно установеното по делото, но неправилно е направил своите
правни изводи и най-вече относно служебното начало при прогласяване
нищожността, за което съдът следи служебно независимо от твърденията на
страните.
Според Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г. на ВКС по т.д. №
1/2020 г., ОСГТК, съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по
нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от
значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката
или от събраните по делото доказателства.
Именно такъв е и процесният случай, с оглед на уговореното в чл.2 от
договора за наем на земеделска земя от 22.03.2021 г., според който договорът
се сключва за срок от 10 години, считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2031 г.,
относно периода след изтичането на три стопански години, считано от
01.10.2021 г., т.е. след 01.10.2024 г. до 01.10.2031 г., с оглед на чл.229, ал.2 ЗЗД,
т.е. същият има сила за три стопански години - за стопанските 2021/2022 г.,
2022/2023 г. и 2023/2024 г.
Въззивниците считат също така, че не са оборени твърденията им в
исковата молба, че без знанието на ищците първият ответник е сключил
договор за наем на съсобствената им земеделска земя, като той е притежавал
не повече от 3/6 ид.ч. от съсобствеността и не е имал право сам да сключи
договор за наем без решение на останалите съсобственици.
Според чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над
една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска
земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот,
или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.
Тази разпоредба не урежда максималния срок, за който могат да бъдат
сключвани тези договори, поради което относно максималните срокове следва
да намери приложение чл.229 ЗЗД.Според ал.2 лицата, които могат да
извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват
3
договори за наем за повече от 3 години.Съгласно чл.32, ал.1 ЗС това са лицата,
които притежават повече от половината от общата вещ, но в процесния случай
следва да се приложи специалната разпоредба на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ.Договорът
за наем обвързва неучаствалите при сключването му съсобственици за срок до
3 години, когато е бил сключен от съсобственици с мажоритарен дял в
съсобствеността.
Не се установява въззивниците да са приели договора за наем изрично или
мълчаливо (например чрез получаване на припадащата им се част от наема за
съответната стопанска година), а преди изтичането на 3 годишния срок
(третата стопанска година) са предявили процесния иск, но само за частта от
отдадения под наем поземлен имот с идентификатор ***, който е бил с площ
от 7601 кв.м. – за поземлен имот с идентификатор *** с площ от 3800 кв.м., на
който те са станали собственици съгласно съдебното решение от 24.11.2022 г.
във втората фаза по извършване на делбата.
Към 22.03.2021 г., когато е сключен процесният договор за наем на
земеделски земи, въззиваемият Б. С. е притежавал 3/6 ид.ч., т.е. 50 на сто
идеални части.
Чл.229, ал.2 ЗЗД урежда срока на договора за наем не спрямо сключилите го
страни (тях той обвързва), а неговото действие във времето по отношение на
съсобственика, който не е страна по него.
Тази разпоредба би имала приложение спрямо съсобствениците, които не са
участвали в сключването на договора за наем, каквито са въззивниците, като
спрямо тях договорът се явява сключен от лице, което може да върши само
действия на обикновено управление, поради което не може да сключи договор
за наем за повече от три години.
На следващо място се сочи във въззивната жалба, че неправилен е изводът
на съда, че договорът за наем не е нищожен, тъй като след неговото
подписване е последвала делба на недвижимия имот, по която са обособени
два имота от отдадения под наем недвижим имот и действа разпоредбата на
чл.237, ал.1 от ЗЗД, а въззивниците по никакъв начин не били предприели
никакви искания към втория ответник „***“ЕООД относно прекратяването на
договора за наем или сключването на нов договор с оглед настъпилите
промени в характеристиката на имота.
С решение № 116/24.11.2022 г. по гр.д.№ 619/2021 г. по описа на НРС е
4
поставен в дял на въззивниците ПИ с идентификатор № *** по КК и КР в
землището на с.***, общ.Г., с площ 3800 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, имот с начин на трайно ползване НИВА, в м.“***“,
категория на земята - четвърта, при съседи: № ***; № ***; № *** и № ***.
Сключването на договор за наем представлява действие на обикновено
управление.
Както се посочи, разпоредбата на чл.4а от ЗСПЗЗ не изключва
приложението на чл.229, ал.2 ЗЗД.Ако договорът за наем е сключен за по-
дълъг срок от три години, на основание ал.3 същият има действие за
останалите съсобственици, въззивниците, за срок от 3 стопански години,
считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2024 г., за ½ ид.ч от същия с площ от 7601
кв.м. с оглед предмета на спора или за 3800 кв.м., които са реално придобити
от тях в резултат на проведената делба между страните физически лица след
сключването му.
Въззивниците считат, че неправилно първоинстанционният съд без
представяне на доказателства за това е възприел твърденията на втория
ответник, че им е заплащал наемна цена.
От доказателствата по делото не се установява въззивниците да са
получили плащания - дължимата наемна цена за трите стопански години с
оглед притежаваната от тях идеална част, с цел погасяване на вземанията им
по чл.30, ал.3 ЗС.
На следващо място във въззивната жалба се сочи, че сключеният договор за
наем противоречи на закона в частта за срока, като се позовават на чл.229 ЗЗД,
като сключването на договор за наем за повече от 3 години от лице, което е
носител само на право на обикновено управление, е основание за редуциране
на уговорения срок до 3 години съгласно ал.3.В случая ищците предявяват иск
за обявяване за нищожен сключения договор за наем на основание чл.26, ал.1,
предл.1 от ЗЗД във вр. с чл.229 ЗЗД за срока след изтичане на 3 стопански
години от датата на сключването му.
На следващо място считат, че неправилен е изводът на съда, че договорът за
наем не е нищожен, тъй като след неговото подписване е последвала делба на
недвижимия имот, по която са обособени два имота от отдадения под наем
недвижим имот и действа чл.237, ал.1 ЗЗД, а въззивниците не били
предприели никакви искания към втория ответник „***“ЕООД относно
5
прекратяване на договора за наем или сключването на нов договор с оглед
настъпилите промени в характеристиката на имота.
Според ал.1 на чл.237 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за
наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния
регистър, а според ал.2 договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на
имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до
предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.
В процесния случай въззивниците не са сезирали съда със спор по
изпълнението или неизпълнението на наемния договор, при който правата на
последващия приобретател са регламентирани от чл.237 ЗЗД.Предмет на
процесния спор е налице ли е частична недействителност на договора за наем
на земеделски земи от 22.03.2021 г. относно срока на договора над 3 години за
поземлен имот с площ от 3800 кв.м.
Във въззивната жалба, както се посочи, те се позовават на нищожност на
клаузата на чл.2 от договора за наем на земеделски земи от 22.03.2021 г. в
частта за срока над 3 до 10 години, считано от 01.10.2024 г. до 01.10.2031 г., по
отношение на 1/ 2 идеална част от отдадения под наем недвижим имот от 7601
кв.м. или новообразуван имот от 3800 кв.м., поради противоречие със закона -
чл.26, ал.1, предл.1-во ЗЗД.
На следващо място се сочи във въззивната жалба, че неправилно
първоинстанционният съд е преценил, че ищците искат да бъде прогласен за
нищожен изцяло договора за наем, а в исковата молба се иска прогласяване на
нищожността на същия относно срока, който не е съобразен с разпоредбата на
чл.229, ал.2 ЗЗД.Доколкото порокът е противоречие на сключения договор за
наем от 22.03.2021 г. с чл.229, ал.2 ЗЗД, то ефектът от нищожността на
съответната клауза е преодолян чрез заместване по право с предписаната от
императивната разпоредбата на чл.229, ал.3 ЗЗД съдържание, което означава
запазване валидността на останалите части от договора.
Според чл.26, ал.4 от ЗЗД, на която разпоредба се позовават
въззивниците, нищожността на отделни части не влече нищожност на
договора, когато те са заместени по право от повелителни разпоредби на
закона.Доколкото порокът е противоречие на сключения договор за наем от
22.03.2021 г. с чл.229, ал.2 ЗЗД за периода над 3 години, считано от 01.10.2021
г., то ефектът на нищожността на съответната клауза е преодолян чрез
6
заместване по право с предписаното от императивната разпоредба на чл.229,
ал.3 ЗЗД съдържание, което от своя страна означава и запазване валидността
на останалите части на договора, както основателно се сочи във въззивната
жалба.
Въз основа на гореизложеното въззивният съд счита, че следва да се
отмени обжалваното решение, като вместо него се постанови ново по
съществото на спора.
Следва да бъде признато за установено на основание чл.26, ал.1, предл.1
ЗЗД във връзка с чл.26, ал.4 ЗЗД във връзка с чл.229, ал.2 от ЗЗД в
отношенията между страните, че клаузата на чл.2 от сключения на 22.03.2021
г. договор за наем на земеделски земи с нотариално удостоверяване на
подписите на страните, вписан в Служба по вписванията гр.Н. на 21.03.2021 г.,
сключен между Б. С. и „***“ЕООД, в частта за срока на договора ( настоящият
договор се сключва за срок от 10 години, считано от първи октомври 2021
година до първи октомври 2031 година), е нищожна на основание чл.26, ал.1,
предл.1-во ЗЗД във вр. с чл.26, ал.4 ЗЗД поради противоречие със закона -
чл.229, ал.2 ЗЗД, относно поземлен имот с идентификатор *** по КККР,
одобрени със заповед РД 18-1151/23.05.2018 г., в землището на с.***,
обл.Плевен, с площ 3 800 кв.м., трайно предназначение на територията:
Земеделска, имот с начин на трайно ползване: Нива, в м.“***“, категория на
земята - четвърта, при съседи: ***, ***, ***, ***, който е бил част от
описания недвижим имот в договора за наем на земеделски земи от
22.03.2021 г. – поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с.***, общ.Г.,
област Плевен, одобрени със заповед РД-18-1151/23.05.2018 г. на
изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот: няма данни за
изменение, адрес на поземления имот: местност „***“, с площ от 7601 кв.м.,
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
НИВА, категория на земята: 4 /четвърта/, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: ***, при съседи: ***, ***, ***, ***, за срока над
три години до десет години, считано от 01.10.2024 г. до 01.10.2031 г., по
отношение на поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със
заповед РД-18-1151/23.05.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, адрес
на поземления имот: с.***, местност ***, площ 3800 кв.м., трайно
предназначение на територията:Земеделска, начин на трайно ползване:Нива,
7
категория на земята: 4.
При този изход на процеса следва да бъдат осъдени въззиваемите да
заплатят на въззивниците направените по делото разноски в размер на 1 045
лв. за двете инстанции.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 126/20.11.2024 г. по гр.д.№ 20244420100237 по описа за
2024 година на Районен съд – Н., КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА за установено на основание чл.26, ал.1, предл.първо ЗЗД във
вр. с чл.26, ал.4 ЗЗД във вр. с чл.229, ал.2 от ЗЗД в отношенията между
страните – въззивниците Г. И. П., ЕГН **********, от с.***, общ.Г.,
ул.”***”№ 32, Е. В. П., ЕГН ********** от гр.Плевен и Д. В. П., ЕГН
********** от с.***, общ.Г., от една страна и въззиваемите Б. М. С., ЕГН
********** от гр.София, ж.к.”***” № ***, вх.Д, ет.3, ап.111 и ”***”ЕООД,
ЕИК *** със седалище и адрес на управление в с.***, общ.Г., ул.”***”№7, от
друга страна, че клаузата на чл.2 от сключения договор за наем на земеделски
земи от 22.03.2021 г., с нотариално удостоверяване на подписите на страните,
рег.№ 1289 от 22.03.2021 г. на Д.Д., нотариус в район РС Н. с рег.№232 на НК,
вписан в Служба по вписванията гр.Н. вх.peг. №*** от 22.03.2021 г., акт №
214, том 1, дело № 214 от 2021 г., с наемодател Б. М. С. и наемател
„***“ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в с.***, общ.Г.,
обл.Плевен, ул.“***“№ 7, в частта за срока на договора ( настоящият договор
се сключва за срок от 10 години, считано от първи октомври 2021 година до
първи октомври 2031 година), е нищожна на основание чл.26, ал.1, предл.1-во
ЗЗД във връзка с чл.26, ал.4 ЗЗД поради противоречие със закона - чл.229, ал.2
ЗЗД, относно ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени
със Заповед РД-18-1151/23.05.2018 година на изпълнителния директор на
АГКК, адрес на поземления имот:с.***, местност ***, площ 3800 кв.м.,
трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, в м.“***“, категория на земята - четвърта, при съседи: ***,
***, ***, ***, който е бил част от описания недвижим имот в Договора за
наем на земеделски земи от 22.03.2021 г. - поземлен имот с идентификатор ***
по КККР на с.***, община Г., област Плевен, одобрени със заповед РД-18-
8
1151/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот:
няма данни за изменение, адрес на поземления имот: местност „***“, с площ
от 7601 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на
трайно ползване: НИВА, категория на земята: 4 /четвърта/, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: ***, ***,
***, ***, за срока над три години до десет години, считано от 01.10.2024 г. до
01.10.2031 г., по отношение на поземлен имот с идентификатор *** по КККР,
одобрени със заповед РД-18-1151/23.05.2018 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, адрес на поземления имот: с.***, местност ***, площ 3800 кв.м.,
трайно предназначение на територията:Земеделска, начин на трайно
ползване:Нива, категория на земята: 4.
ОСЪЖДА въззиваемите Б. М. С., ЕГН ********** от гр.София, ж.к.”***”
№ ***, вх.Д, ет.3, ап.111 и ”***”ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление в с.***, общ.Г., ул.”***”№7, да заплатят на въззивниците Г. И. П.,
ЕГН **********, от с.***, общ.Г., ул.”***”№ 32, Е. В. П., ЕГН **********, от
гр.Плевен и Д. В. П., ЕГН **********, от с.***, обл.Плевен, разноски по
делото в размер на 1 045 лв. за двете инстанции.
Решението не подлежи на касационно обжалване съгласно чл.280, ал.3, т.1
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9