РЕШЕНИЕ
№ 47
гр. Девня, 24.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДЕВНЯ, ІІ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДИМИТЪР ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря А. СТАНЕВА
като разгледа докладваното от ДИМИТЪР ВАСИЛЕВ Гражданско дело №
20243120100525 по описа за 2024 година
Делото е образувано по искова молба с правно основание чл.40 ЗУЕС от В. А. В., ЕГН **********,
против Етажната собственост с адрес в ***, за отмяна на всички решения, взети от общото събрание на етажната
собственост, проведено на 11.10.2023г.
Обстоятелствата, от които произтичат твърденията на ищеца, са :
На 03.10.2023г. на информационното табло във входа на посочения адрес била залепена на
основание чл. 12 ал. 5 предложение второ от ЗУЕС Покана за общото събрание на етажната собственост,
предвиждаща то да се проведе на 11.10.2023г. На 17.10.2023г. на информационното табло във входа на посочения
адрес ищецът видял залепено Съобщение за изготвен Протокол от проведено на 12.10.2023г. ОС на ЕС,
подписано за Управител от Д. К., който е един от управителите на „Професионален домоуправител-Варна" ООД.
В Съобщението било записано: „С протокола можете да се снабдите от протоколчика И. И. //". Няколкократните
позвънявания на посочения апартамент били без резултат, което наложило разговор с председателстващата
общото събрание - Н. И., която се разплакала и казала, че протокол при нея няма. Логическата връзка ищеца
направил с подписалия се на Съобщението за Управител - Д. К. и посетил на 19.10.2023г. офиса, за да се снабди с
Протокол от проведено на 12.10.2023г. общо събрание на етажната собственост. На 23.10.2023г. Протокол от
общо събрание на етажната собственост получил от офиса на „Професионален домоуправител-Варна" ООД с
уговорката, че представител е присъствал на общо събрание само като свидетел и не можел да удостовери
връчването. Протоколът не е бил подписан от Председателя и протоколчика. Видно от съдържанието на
протокола, първо е избран протоколчик и след това е избран председател на общото събрание. Следва да се
отбележи, че Председател на общото събрание не се избира. Председател на общото събрание е Управителя.
Протоколчика също не се избира. Протоколчик се предлага от Председателя на общото събрание, в случая
Управителя на етажната собственост, което предложение се гласува, каквото липсва в Протокола. Видно от
предложението в т.1 от Дневния ред, е подновяване на сключения през 2017г. Договор за управление на ЕС с
„Професионален домоулравител-Варна" ООД, което доказва, че Председателя на общото събрание, проведено на
12.10.2023г. не е Управител на етажната собственост. Следователно общото събрание е проведено от лице, което
не е Управител. Представилата се за управител на етажната собственост е заменена през 2017г. от общото
1
събрание на етажната собственост с „Професионален домоуправител-Варна" ООД, т.е. към момента Управител на
етажната собественост на посочения адрес следва да е „Професионален домоуправител-Варна" ООД, който се
оказва с изтекъл договор, предвид предложението за преподписването му. Съвкупността на незаконосъобразни
подходи в организацията на общото събрание на етажната собственост, правят същото нелигитимно проведено и
следва всички взети на 12.10.2023г. решения да бъдат отменени. Оспорват се всички решения, тъй като са взети
от общото събрание, което е проведено от нелегитимен Управител и като такъв не следва да ги изпълнява, както
следва:
- решение 1.1 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - В едноседмичен
срок от датата на събранието етажният собственик И. И.// да сключи(подпише) от името на етажната собственост
на вх. В договор за управление на ЕС с юридическото лице „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД за срок от две
години.
- решение 1.2 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост Одобряват се
(валидират се) всички извършени до момента от „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД
действия без представителна власт по поддръжка и управление на етажната собственост на вх. В, като след
сключването на договора по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС тази дейност да се възложи на „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА"
ООД /свързано лице с „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД/, което да продължи да води
счетоводството на входа.
- решение 1.3 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Изпълнението на
останалите решения от настоящия дневен ред се възлага на новоизбрания управител „ДОМОУПРАВИТЕЛ
ВАРНА" ООД.
- решение 1.4 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Действията по
съобщаване изготвянето на протокола се възлагат на новоизбрания управител „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА"
ООД.
- решение по т. 2 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Да бъде извършен и
заплатен от всички етажни собственици необходимия ремонт на асансьора (подмяна на ротор), съобразно
представената оферта за сумата от 816 лв. Етажните собственици, които все още не са заплатили съответните
суми да сторят това в двуседмичен срок от датата на събранието.
- решение по т. 3 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Да се възстановят на
етажните собственици Г. и П. сторените от тях разходи в общ размер от 550 лв., като сумите се съберат от
останалите етажни собственици в двуседмичен срок от датата на събранието.
- решение по т. 4 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Възлага се на
управителя на етажната собственост, при натрупване задължения над 200 лв. на апартамент, да подава заявление
пред съда по чл. 410 ТПК, вр. чл.38 от ЗУЕС срещу съответния етажен собственик за събиране на дължимите
суми от името на на етажната собственост, без да е необходимо изрично решение на общото събрание за това.
Преди да се пристъпи към подаване на заявление се залепя писмено предупреждение на видно място във входа
до съответния етажен собственик да изпълни доброволно задължението си.
- решение по т. 5 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Възлага на
управителя да се снабди с оферта от фирма, която да затапи всички чешми и да подреже общата водосточна
тръба от партерния етаж нагоре, но по начин позволяващ в бъдеще, ако е необходимо, да се възстанови.
- решение 6.1 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - общото събрание
на етажната собственост дава възможност в едномесечен срок от датата на събранието на етажния собственик В.
А. (и на всеки друг етажен собственик, който упражнява фактическа власт) да освободи от вещите си общото
помещение на входа (което се е използвало за сметосъбиране), намиращо се в южната част на блока, както и да
предостави заключващите устройства (катинар, ключ или др.) на управителя на ЕС.
- решение 6.2 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - След
освобождаването се възлага на управителя на етажната собственост да се снабди с оферта и да наеме външна
фирма, която да почисти помещението.
- решение 6.3 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Предупреждава
етажните собственици, че ако не освободят помещението доброволно в предоставения срок, то управителят ще
2
отвори принудително помещението с помощта на ключар и при необходимост със съдействието на полицейски
органи.
- решение по т. 7 от протокола на общото събрание на етажната собственост - След изпълнение на
решението по т. 6, освобождаване и изчистване на помещението, същото да бъде отдадено под наем на друг
етажен собственик срещу месечна наемна цена в размер на поне 100 лв. След освобождаване на помещението ще
бъдат уведомени всички етажни собственици, като желаещите да го наемат под наем следва да предложат цена
за това пред управителя. Ще бъде сключен договор за наем на помещението от името на етажната собственост с
предложилия най-висока цена. Приходите от наетот помещение да се внасят във фонд „Ремонт и обновяване" и
да се използват за бъдещи дейности в етажната собственост.
- решение по т. 8 от протокола на общото събрание на етажната собственост - общото събрание на
етажната собственост възлага на управителя да се снабди със съответните оферти (подмяна на домофонната
система, смяна на дограмата по общите части, освежаване на входа и стълбищата, ремонт и изчистване на
сушилното помещение), след което да свика ново общо събрание, на което те да бъдат обсъдени. Това решение да
се изпълни след като се изпълнят решенията по т. 6 и т. 7 от настоящия дневен ред.
Като собственик на самостоятелен обект и прилежащите му общи части от сградата в режим на
етажната собственост, решенията ще породят за ищеца лично задължения, които смята, че не следва да
изпълнява, доколкото същите са в резултат на опорочени Решения на етажната собственост и като такива
вероятно целят неправомерно обогатяване на трети лица и накърняване имуществената сфера на останалите
съсобственици. Конкретните основания, на които всяко от решенията е незаконосъобразно са:
- незаконосъобразно свикано еднолично от собственик в етажната собственост с Покана от
03.10.2023г. общото събрание на етажната собственост, при наличие на проведено на 13.09.2023г. общо събрание
на етажната собственост.
- незаконосъобразно организирано провеждането на общото събрание - избиране от общото
събрание на етажната собственост първо на протоколчик, а след това на председател - нито председателя, нито
протоколчика се избират от общото събрание на етажната собственост Председател на общото събрание на
етажната собственост е по възложено от законодателя задължение на Управителя на етажната собственост. А
протоколчик посочва Управителя, което подлага на гласуване. В случай на несъгласие от общото събрание,
Управителя предлага друг протоколчик.
- незаконосъобразно проведено общо събрание на етажната собственост от нелегитимен управител,
чиито правомощия са изтекли през 2012г.
- незаконосъобразен протокол от общото събрание на етажната собственост, поради липса на
подписи за Председател и протоколчик
- незаконосъобразно връчване на протокол от общото събрание на етажната собственост чрез трето
лице. Законодателят е предвидил връчване на протокол от общото събрание да осъществява управителя,
председателстващ общото събрание на етажната собственост
- невръчени приложения към протокола от общото събрание на етажната собственост.
Обстоятелствата, от които произтичат възраженията на ответника, са :
На 13.09.2023г., след отправена покана до етажната собственост от дружеството “Домоуправител
Варна” ООД, било проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост, с административен адрес: *** („етажните собственици“). Събранието е реално проведено,
като на него са присъствали голяма част от етажните собственици и действително са били взети посочените в
съобщението решения. След провеждане на събранието, във входа е поставено съобщение, че е изготвен
протокол от събранието с посочване на взетите решения. Малко след провеждане на събранието, етажните
собственици са установили, че са налице пороци по отношение на свикването му, доколкото договорът за
възлагане с дружеството “Домоуправител Варна” ООД от 2017 г. отдавна е изтекъл и съгласно изискването на чл.
19, ал. 8 от ЗУЕС, следва да се сключва нов договор на всеки две години, като клауза предвиждаща
продължаването на срока след този период е недействителна. Въпреки изтичането на договора дружеството
фактически през целия период от 2017 г. и до момента е изпълнявало задълженията си да събира от етажните
собственици дължимите вноски, да заплаща разходи на етажната собственост към трети лица и да извършва
3
други дейности във връзка с етажната собственост, които са му били възлагани. Тъй като към 13.09.2023 г.
етажната собственост е нямала действащ договор за възлагане с дружеството “Домоуправител Варна” ООД, то
последното е нямало правомощия да свиква общо събрание, доколкото не е управител на етажната собственост.
Поради факта, че етажната собственост не е избрала друг управител, който да действа вместо дружеството, то и
функциите на управител се възстановяват на предходния такъв, а преди 2017 г. управител на етажната
собственост от 30.11.2009 г. е била Н. И., която притежава вещно право на ползване на обект в етажната
собственост, обстоятелство видно от удостоверение от р-н Младост. Поради тази причина, както и поради факта,
че ищецът В. обжалва всяко решение на етажната собственост, етажните собственици са взели решение за
свикване на ново събрание, което да бъде надлежно проведено, за да не бъде отменено от съда и волята на
етажната собственост да бъде зачетена. Предходното събрание реално не поражда никакви правни последици,
доколкото не е свикано от легитимно лице и волята на етажните собственици е възпроизведена в процесното
общо събрание. Доколкото е изминала една година от последното редовно проведено общо събрание на
03.10.2023 г., по реда на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, е свикано процесното общо събрание на етажната собственост,
проведено на 11.10.2023 г.. Видно от представените с настоящия отговор писмени доказателства, събранието е
свикано и проведено съобразно всички законови изисквания на ЗУЕС. Следвайки изискванията на действащата
към този момент редакция на чл. 13 от ЗУЕС, събранието е свикано чрез покана, подписана от лицето, което го
свиква (И. И. - етажен собственик на ), която е поставена на две общодостъпни места във входа (на входната
врата и на асансьорната врата), 8 дни преди датата на събранието, проведено на 11.10.2023 г.), на която покана са
посочени мястото, датата и часа на събранието и за поставянето на поканата е съставен протокол, подписан от И.
И.. Поканата изчерпателно и подробно съдържа дневния ред на общото събрание и въпросите, предложени за
обсъждане. На 11.10.2023 г. от 19,00 ч. на стълбите пред входа (където винаги са се провеждали събранията) е
било проведено редовно свиканото общо събрание. За същото е съставен подробен протокол, в който е посочен
дневният ред, така както е в поканата, и в който ясно са отразени всички надлежно взети решения на общото
събрание на етажната собственост с изискуемия за тях кворум. Налице е и присъствен списък /чл. 16, ал. 1 от
ЗУЕС/, в който срещу всеки апартамент се е подписало лице, което е присъствало на събранието - дали като
собственик, ползвател или пълномощник на собственика. На събранието са присъствали, лично или чрез
представители, собственици на повече от 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
поради което и същото има изискуемия по закон кворум /чл. 15 от ЗУЕС/. На събранието е присъствал
управителя - Н. И., както и представител на “Домоуправител Варна” ООД, доколкото се взело ново решение за
сключване на нов договор за възлагане с дружеството. За протоколчик е избран И. И., който е проверил
присъствието на всички на събранието, водил е същото и в последствие е съставил и протокола, който отговаря
на изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Същият е изготвен в предвидения в закона срок и е подписан от
протоколчика и управителя на етажната собственост (председателстващия събранието). В срок на 17.10.2023г. от
11,00 ч. е поставено съобщение от новоизбрания управител (съобразно т. 1 от взетите решения на ОС) на видно
място в асансьорната кабина и до всички други съобщения от вътрешната страна на входната врата на вх. В, за
което е съставен протокол, подписан от управителя и от И. И.. В същото е посочено, че преписи от протокола
всеки може да получи от И. И., живущ в . На самото общо събрание са присъствали представители на 11
самостоятелни обекта от общо 14 в етажната собственост. Не са присъствали единствено ищеца - г-н А. (***),
сем. Б. (***) и сем. Д. (***). Присъствието на почти всички етажни собственици е индиция за това, че
съобщението за свикване на събранието е достигнало надлежно до етажните собственици във входа. С
изключение на решението по т. 1 (доколкото някои етажни собственици не са доволни от работата на
професионалния домоуправител) всички останали решения са взети единодушно с пълно мнозинство от
присъстващите. Голяма част от тези решения са взети още на предходното събрание, проведено на 13.09.2023 г.,
но предвид създаването на проблеми от страна на ищеца А., се е наложило да бъдат гласувани отново, като бъдат
добавени и допълнителни точки в дневния ред, предвид належащи проблеми във входа и рядкостта на свикване
на събрания. Всички взети решения са от компетентността на общото събрание на етажната собственост и са в
съответствие със законовите разпоредби на ЗУЕС. Видно от исковата молба и уточняващите молби, ищецът е
узнал за събранието от поставената във входа покана. Същият редовно отстранява поставените съобщения още на
същия ден (или веднага, когато ги види), с цел да саботира провеждането на събранията и да не могат етажните
собственици да узнаят, че ще се провежда такова. Посочил е, че не е присъствал на събранието на 13.09.2023 г.,
което е така, доколкото същият не присъства на събранията от години, главно поради факта, че живее на втория
етаж и от терасата си спокойно чува какво се говори пред входа на събранията, както и поради факта, че от много
4
години създава проблеми в етажната собственост, не заплаща дължими от него разходи и не освобождава
неправомерно завзетото от него помещение - гараж / съставляващо обща част на входа/. Твърдението на ищеца,
че неколкократно е опитал да получи препис от протокола от етажния собственик И., не отговаря на истината,
доколкото ищецът е наясно, че апартаментът се обитава целогодишно и при посещение от негова страна, няма
причина за отказ от представяне на препис от протокола. За да се сдобие с препис от протокола, ищецът е
упражнил натиск върху друг етажен собственик - Н. И., въпреки изрично записаното в съобщението, че преписи
от протокола при нея не се съхраняват. Допълнително е решил да посети офиса на “Домоуправител Варна” ООД,
за да се снабди с препис от протокола, който дори не е във финален вариант, защото е бил изпратен за съгласуване
и проверка. Присъствието на представител на „Домоуправител Варна“ ООД, не опорочава редовността на
събранието по никакъв начин, няма пречка на събранието да присъстват и външни лица, ако това е от значение за
вземане на решенията. Твърдението на ищеца, че протоколът не е подписан е неоснователно, доколкото същия е
настоявал и е получил неподписан препис на проект от протокола, доколкото оригиналът се съхранява при И. И..
Тези обстоятелства по никакъв начин не опорочават защитата на ищеца, който надлежно е узнал за събранието и
взетите решения, като в срок е подал и исковата си молба, с която ги е оспорил. Твърдението на ищеца, че
председател на общото събрание не се избира, а това е управителя, за неоснователно. Съгласно чл. 16, ал. 2 от
ЗУЕС общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от
управителя. В случая председател на събранието е била Н. И., която има качеството на управител на етажната
собственост към този момент, видно дори и от самото представено от ищеца удостоверение от кметство Младост.
Дали в протокола е записано, че Н. И. е „избрана“ за председател или същата е такъв не опорочава процедурата,
доколкото целта на закона е лицето да присъства и председателства събранието. Ищецът е посочил, че
протоколчикът не се избира, което не съответства на закона, доколкото съобразно чл. 16, ал. 4, изр. 2 от ЗУЕС И.
И. е надлежно избран от председателя и от присъстващите на събранието. Ищецът е прав, че председател на
събранието не е “Домоуправител Варна” ООД, като такова обстоятелство не се е твърдяло от етажните
собственици. Към момента на събранието срокът на договора за управление на дружеството е бил изтекъл,
поради което и същият не е имал качеството на управител. Поради тази причина събранието не е свикано от него,
а от етажен собственик със самостоятелно право да свика събрание. Доколкото в исковата молба не се съдържат
оплаквания спрямо законосъобразността на самите решения, то за ищеца не е налице правен интерес от
оспорването, както и че взетите решения са законосъобразни. Ищецът преследва единствено личната си цел да
осуетява всички решения на общото събрание на етажната собственост, като злоупотребява с права. Същият не е
ангажирал никакви доказателства в подкрепа на твърденията си, обуславящи незаконосъобразността на взетите
решения. Ищецът твърди, че незаконосъобразно е предвидено протоколът да се връчва от трето лице, а не от
управителя, като изискванията на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС предвиждат, че копие от протокола се предоставя на
собствениците, като не е предвидено по какъв начин става това. Няма законова пречка това да стане и от
протоколчика, което е и логично, доколкото той е водил събранието и се подписва под протокола дали записаното
отговаря на реално осъществилите се събития. В случая правото на информиране на г-н А. не е нарушено.
Протоколчикът дори устно е информирал всеки съсед, който е срещнал във входа, като е предоставил препис от
протокола на поискалите такъв. Ищецът своевременно е узнал за събранието и изготвянето на протокола, и е
сезирал съда в законовия срок. По отношение на „невръчените приложения“, то единствено на ищеца не е
предоставен списъка на присъствалите на събранието, който се представя с отговора, ведно с други доказателства
във връзка с установяване на редовното свикване и провеждане на събранието. Ищецът не въвежда конкретни
оплаквания срещу взетите от общото събрание на етажната собственост решения. Не посочва по какъв начин са
му нарушени правата, като етажен собственик. Не възразява и спрямо кворума на събранието, като възможността
за всички тези оплаквания вече и преклудирана, а въвеждането на нови твърдения от тук нататък би нарушило
защитата на ответника. В самия протокол ясно и изчерпателно са посочени конкретните решения, както и
мотивите за вземането на всяко от тях. Ищецът от години създава проблеми и пречки при вземането на решения
на етажната собственост по тази причина през 2017 г., етажната собственост е взела решение да потърси
услугите на професионален домоуправител. Ищецът през всички тези години никога не е заплащал наем за
ползваното от него помещение, дълго време е паркирал личния си автомобил в него, а собствения си гараж е
отдавал под наем на трети лица. Многократно различни етажни собственици са провеждали разговори с ищеца
да заплаща уговорената наемна цена, в противен случай, да освободи помещението, за да го ползва друг етажен
собственик, който ще заплаща наем. Към настоящия момент ищецът не е освободил помещението и не заплаща
наем. Същевременно осуетява всякакви опити етажната собственост, да го задължи да заплаща наем или да
5
освободи помещението, подавайки жалби до съда и други институции. Всъщност този подход е типичен за
ищеца, който по този начин действа и във всичките си лични дела, подавайки жалби и сигнали. Преди около 8
години управителят на етажната собственост (Н. И.) устно и без решение на общото събрание на етажната
собственост се е договорила с ищеца А. последният да ползва общото помещение във входа, като същия е
следвало да заплаща наем на етажната собственост в размер на 80 лв. месечно. Като с протокол от общото
събрание на етажната собственост от 27.06.2017 г., в т. 4 е взето решение ищецът да заплаща по 80 лв. месечно за
ползването на гаража, като към момента задълженията на ищеца към етажната собственост надхвърлят 5 000 лв.
Етажната собственост поради липса на налични парични средства в касата за разноски - държавни такси и
адвокатски възнаграждения, не е потърсила защита на правата си по съдебен ред. В същото време всички тези
средства биха могли да отидат във фонд ремонт и обновление за дейности, от които етажната собственост спешно
се нуждае. Желанието на етажната собственост е ищецът да освободи помещението и да предаде заключващото
устройство, за да може да го ползва някой друг етажен собственик и то на цена близка до пазарната в момента,
която е около 200-250 лв., с цел събиране на средства, които биха били от полза на етажната собственост.
Действията на ищеца умишлено по всякакви начини да осуети правата на останалите етажни собственици, които
години наред се съобразяват само с него създават напрежение между живущите. Желанието на всички етажни
собственици е да се създаде справедливост по правилния начин е основния мотив за провеждането на процесното
събрание и взимане на тези решения. Същевременно видно от депозираните искова молба и уточняващи такива,
ищецът не сочи по какъв начин решенията на етажната собственост нарушават правата му, като същият има
изгода да обжалва всичко с цел да продължи да използва общото за етажната собственост помещение, без да
заплаща наем, както е и към настоящия момент. По взетите решения на Общото събрание на Етажната
собственост: На 16.10.2023 г. е сключен нов договор с предходния професионален домоуправител, който отново е
официален управител на етажната собственост, регистриран е в кметство Младост и продължава фактически да
осъществява действията по управление на етажната собственост.Асансьорът вече е ремонтиран, доколкото
ремонтът е бил неотложен, като разходите за това са заплатени. Голяма част от етажните собственици са
заплатили сторените от съседите Г. и П. разходи за общите части. С исковата молба се сочи, че с решението на
общото събрание се спира водата в общите части, което не отговаря на истината. Решението за затапване на ВиК
тръбите, находящи се в етажните общи помещения, е взето, поради факта, че всеки месец се натрупват
задължения за голямо количество изразходвана вода от общите части, които задължения се разпределят между
всички, като не може да се установи, кой е потребил това количество вода. Единствено помещението на партера
се ползва от чистачката на входа, като консумацията е за сметка на всички. Отделно в сушилното помещение на
последния етаж има теч от водосточната тръба и водата се просмуква върху тавана на новоремонтирания
апартамент № 105, който е под него. Този теч също не е отстранен, доколкото ищецът обжалва всички решения на
етажната собственост.. Общата вода във входа няма да бъде спряна, а просто достъпът на нея над партерния етаж
ще бъде ограничен, съобразно волята на мнозинството от етажните собственици. С това решение по никакъв
начин не се нарушава пожарната безопасност на сградата, респективно правата на ищеца.
Доказателствата по делото са писмени. Ангажира са и гласни доказателства чрез разпита на един
свидетел на страната на ответника. В своите изявления пред съда свидетелят Д. Г. К., служител на
професионалния домоуправител, излага, че присъствал на проведеното на 11.10.2023 г. абщо събрание, на което
бил поканен като представител на фирмата, с която предстои сключване на договор за извършване на услугата.
Имало избран председател, протоколчик и според нето било проведено по надлежния ред. Свидетелят не помни,
от кого е било свикано събранието и кой е бил председател и протоколчик на общото събрание. Бил проведен
избор на протоколчик и имало изготвен списък на присъстващите на събранието.
В своите обяснения пред съда етажния собственик И. И. излага, че свикал събранието защото е
изтекъл срока на професионалния домоуправител. Излага, че проблема е наболял, а стария домоуправител – Н., е
болна и затруднена да изпълнява задълженията, тъй като след изтичане на договра на професионалния
домоуправител автоматично се връща стария изпълняващ тази длъжност, поради което било свикано събранието.
Съдът намира така предявения иск за допустим предвид представените писмени доказателства -
копие от нотариален акт №1 , том XLIV , дело №13180/95г. на РС Варна, установяващи легитимацията на ищеца
като притежаващ права в собствеността на самостоятелен обект в етажната собственост и спазване на
преклузивния месечен срок за предявяване на иска на 23.10.2023г.
Между страните по делото не се спори, а и от представените в о.с.з. на 25.02.2025г. писмени
6
доказателства - заверено „ВО“ копие на извадка от Кадастралния регистър на недвижими имоти от 08.10.2024г.,
заверено „ВО“ копие на справка за технико – икономическите показатели на жил. блок №27, бул. К. Маркс,
заверено „ВО“ копие на схема /чертеж на жилищен блок, се установява, че в сградата на адрес в *** са налице
повече от три самостоятелни обекта на собственост, които принадлежат на повече от едно лице. Следователно
налице за сградата на адрес в ***, е етажна собственост, за която се прилагат разпоредбите на ЗУЕС.
Съгласно писмо на Зам. Кмет на район Младост , гр. Варна с изх. № от 08.11.2023г. в район
Младост е постъпило относно сграда в режим на етажна собственост на адрес ***, заявление за регистрация на
управителни органи с вх. № от 19.07.2010т. от г- жа Н. И. в качеството й на управител на етажната собственост и
е изготвена регистрационна карта от 16.08.2010г.
Видно от представения с отговора на исковата молба протокол на 11.10.2023г. се е провело Общо
събрание на собствениците на жилища в сграда в режим на етажна собственост на адрес на адрес ***, на което са
бил взети оспорените от жалбоподателя решения. Видно от представения протокол с приложения към него
списък на общото събрание на етажната собственост са присъствали 11 души собственици лично или чрез
пълномощник и един наемател, както и представител на фирмата професионален домоуправител.С исковата
молба ищецът по делото не е навел възражения относно кворума на събранието, представителната власт на
пълномощниците и раазмера на идеалните части на всеки от отделните обекти в етажната собственост. Съгласно
практиката на ВКС - решение №58/25.03.2014г. по гр. д. №5704/2013г. на I гр. отд., докладкчик съдия Светлана
Калинова, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания за отмяна, ако определени
пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не
разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху тях.
По отделните твърдени от ищеца основания за незаконосъобразност на решенията, взети на общото
събрание на етажната собственост на адрес в ***, проведено на 11.10.2023г. :
1. незаконосъобразно свикано еднолично от собственик в етажната собственост с Покана от
03.10.2023г. общото събрание на етажната собственост, при наличие на проведено на 13.09.2023г. общо събрание
на етажната собственост.
Същото е основателно. Представена е покана за провеждане на общо събрание на етажната
собственост , което ще се проведе на 11.10.2023г. , изготвена от етажен собственик И. И.. Като основание за
свикване на същата е посочена разпоредбата на чл.12, ал.5 ЗУЕС, доколкото е изминала повече от една година от
последното редовно проведено общо събрание. В исковата молба , в отговора на същата, а и на настоящия
съдебен състав е служебно известно от друго дело между същите страни, че последното общо събрание на
етажната собственост на адрес в ***, е проведено на 13.09.2023г. Настоящият съдебен състав счита, че ако
законодателят е имал предвид срока по чл.12, ал.5 ЗУЕС да тече от последното редовно проведено общо
събрание, тогава щеше да изрази волята си и чрез съответната редакция на текста в този смисъл. Така и
практиката на ВКС – определение №232/14.04.2014г. по гр. д. №865/2014г. на I гр. отд., докладчик съдия
Маргарита Соколова, в мотивите на което по повод поставения въпрос : как следва да се изчислява срокът по
чл.12, ал.5 ЗУЕС - като едногодишен срок между провеждането на две общи събрания на етажната собственост
или като едногодишен срок между провеждането на първото и свикването на второто и при изчисляването на
този срок следва ли да се съобразява с отменено събрание , се казва, че както при действието на ПУРНЕС /отм./,
така и при сега действащия ЗУЕС, се приема, че отмяната на решение на общото събрание на етажната
собственост не заличава факта на провеждане на общо събрание и същият следва да бъде съобразен при
изчисляване на релевантния период без оглед на причините за отмяна на решенията -незаконосъобразно
свикване или нарушения при провеждане на общото събрание. Ето защо, съдът приема, че общото събрание на
етажната собственост, състояло се на 11.10.2023г., е свикано и проведено в нарушение на нормата на ч.12, ал.5
ЗУЕС, тъй като последното общо събрание на етажната собствeност съгласно твърденията на страните е било
проведено на 13.09.2023г., което нарушение води до незаконосъобразност на взетите на това събрание, състояло
се на 11.10.2023г. и атакувани от ищеца решения, което налага така предявения иск да бъде уважен .
За пълнота на изложението съдът намира, че следва накратко да се произнесе и по останалите
въведени от ищеца основания за незаконосъобразност на решенията, взети на общото събрание на етажната
собственост на адрес в ***, проведено на 11.10.2023г.
2. незаконосъобразно организирано провеждането на общото събрание - избиране от общото
7
събрание на етажната собственост първо на протоколчик, а след това на председател и 3. - незаконосъобразно
проведено общо събрание на етажната собственост от нелегитимен управител, чиито правомощия са изтекли
през 2012г.
Съгласно чл. 16, ал.2 от ЗУЕС общото събрание се председателства от председателя или друг член
на управителния съвет или от управител. Видно от приложения по делото Протокол в същия е посочен
председателстващ на общото събрание Н. И. – управител на етажната собственост съгласно писмо на Зам. Кмет
на район Младост , гр. Варна с изх. № от 08.11.2023г. , поради което съдът приема, че няма допуснато
нарушение при избора на председателстващ на общото събрание
По отношение избора на протоколчик на общото събрание съгласно чл. 16, ал.4 от ЗУЕС за
провеждането на общото събрание се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено мнозинство, по
предложение на председателстващия. Съгласно чл.16, ал.5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневния ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост,
които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против"
или "въздържал се", техен подпис, опис на декларациите при проведено неприсъствено гласуване, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. Видно от приложения протокол от проведеното
общо събрание в същия е отбелязано само, че е избран за протоколчик на събраниетоетажния собственик И. И..
Липсва отразяване в протокола, кой го е предложил, имало ли е гласуване и респективно колко гласа „за”,
„против” и „въздържал се„, са констатирани. Практиката на съдилищата при такива казуси е различна. Част от
съдебните състави приемат, че непосочването в протокола на общото събрание на начина, по който е бил избран
протоколчика на събранието и по чие предложение, е непълнота на протокола по смисъла на чл.16, ал.5 ЗУЕС и
нарушение на процедурата на чл.16, ал.4 ЗУЕС, което води до незаконосъобразно провеждане на събранието, а
оттам и до незаконосъобразност на взетите на него решения – така например Решение на РС Шумен по гр. д.
№1008//2017г. Настоящият съдебен състав се придържа към втората съдебна практика, която намира, че такива
нарушения на разпоредбата на чл.16, ал.4 ЗУЕС са формални относно начина на оформяне на самия протокол и
ако не водят до погрешно отразяване на взетите решения както е за настоящия казус, не са основание за отмяна
на същите – така например Решение на ОС Бургас по в. гр. д. №20222100500038 по описа за 2022 година.
4. незаконосъобразен протокол от общото събрание на етажната собственост поради липса на
подписи за Председател и Протоколчик
На представеното копие на протокола от общото събрание на 11.10.2023г. с отговора на исковата
молба са положени подписи за Председател и Протоколчик. Доколкото ищецът сочи в исковата си молба, че се е
снабдил с копие от протокола от трето лице, а не от етажния собственик, при който се е съхранявал оригинала на
същия, вероятно по тази причина така предаденото му копие е било неподписано от Председател и Протоколчик.
Само по себе си връчването на копие от протокола без подписи на Председател и Протоколчик не опорочава
взетите решения на общото събрание и не е основание за отмяната им, щом оригинала на протокола е бил
подписан от Председателя и Протоколчика
5. незаконосъобразно връчване на протокол от общото събрание на етажната собственост чрез трето
лице
Съгласно разпоредбата на чл.16, ал. 7 ЗУЕС копие от протокола, заверен с надпис "Вярно с
оригинала" и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в
случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по
чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на
протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението. Разпоредбата на чл.16, ал. 7 ЗУЕС не сочи, кое
точно е задълженото да предостави протокола лице, поради което съдът приема, че не е налице нарушение на
нормата на ЗУЕС при връчване на копие от протокола на общото събрание на ищеца по делото и правото му на
информиране не е нарушено, още повече, че по делото няма данни ищецът да е оспорил съдържанието на
протокола, включително относно достоверността на отразените в него решения съгласно чл. 16, ал. 9 ЗУЕС
6. невръчени приложения към протокола от общото събрание на етажната собственост
Действително на ищеца е следвало да бъдат връчени ведно с копието на протокола от общото
събрание и приложенията към него съгласно чл.16, ал.7 ЗУЕС. Настоящият съдебен състав счита, че това
8
нарушение не се отразява и не опорочава вече формираната и изразена воля на етажните собственици на общото
събрание на 11.10.2023г. и само за себе си не е основание за отмяната на взетите на това общо събрание решения
Съгласно изложеното съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ взетите на Общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в Етажната
собственост на адрес в ***, проведено на 11.10.2023г., следни решения, обективирани в протокол от 11.10.2023г.,
а именно : - решение 1.1 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - В едноседмичен
срок от датата на събранието етажният собственик И. И.// да сключи (подпише) от името на етажната
собственост на вх. В договор за управление на ЕС с юридическото лице „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД за
срок от две години ; - решение 1.2 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост Одобряват
се (валидират се) всички извършени до момента от „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД
действия без представителна власт по поддръжка и управление на етажната собственост на вх. В, като след
сключването на договора по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС тази дейност да се възложи на „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА"
ООД /свързано лице с „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД/, което да продължи да води
счетоводството на входа; - решение 1.3 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост -
Изпълнението на останалите решения от настоящия дневен ред се възлага на новоизбрания управител
„ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД; - решение 1.4 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната
собственост - Действията по съобщаване изготвянето на протокола се възлагат на новоизбрания управител
„ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД. ; - решение по т. 2 от протокола на общото събрание на етажната
собственост - Да бъде извършен и заплатен от всички етажни собственици необходимия ремонт на асансьора
(подмяна на ротор), съобразно представената оферта за сумата от 816 лв. Етажните собственици, които все още
не са заплатили съответните суми да сторят това в двуседмичен срок от датата на събранието ; - решение по т. 3
от протокола на общото събрание на етажната собственост - Да се възстановят на етажните собственици Г. и П.
сторените от тях разходи в общ размер от 550 лв., като сумите се съберат от останалите етажни собственици в
двуседмичен срок от датата на събранието ; - решение по т. 4 от протокола на общото събрание на етажната
собственост - Възлага се на управителя на етажната собственост, при натрупване задължения над 200 лв. на
апартамент, да подава заявление пред съда по чл. 410 ТПК, вр. чл.38 от ЗУЕС срещу съответния етажен
собственик за събиране на дължимите суми от името на на етажната собственост, без да е необходимо изрично
решение на общото събрание за това. Преди да се пристъпи към подаване на заявление се залепя писмено
предупреждение на видно място във входа до съответния етажен собственик да изпълни доброволно
задължението си ; - решение по т. 5 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Възлага на
управителя да се снабди с оферта от фирма, която да затапи всички чешми и да подреже общата водосточна
тръба от партерния етаж нагоре, но по начин позволяващ в бъдеще, ако е необходимо, да се възстанови ; -
решение 6.1 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - общото събрание на етажната
собственост дава възможност в едномесечен срок от датата на събранието на етажния собственик В. А. (и на
всеки друг етажен собственик, който упражнява фактическа власт) да освободи от вещите си общото помещение
на входа (което се е използвало за сметосъбиране), намиращо се в южната част на блока, както и да предостави
заключващите устройства (катинар, ключ или др.) на управителя на ЕС ; - решение 6.2 по т. 6 от протокола на
общото събрание на етажната собственост - След освобождаването се възлага на управителя на етажната
собственост да се снабди с оферта и да наеме външна фирма, която да почисти помещението ; - решение 6.3 по т.
6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Предупреждава етажните собственици, че ако не
освободят помещението доброволно в предоставения срок, то управителят ще отвори принудително
помещението с помощта на ключар и при необходимост със съдействието на полицейски органи ; - решение по т.
7 от протокола на общото събрание на етажната собственост - След изпълнение на решението по т. 6,
освобождаване и изчистване на помещението, същото да бъде отдадено под наем на друг етажен собственик
срещу месечна наемна цена в размер на поне 100 лв. След освобождаване на помещението ще бъдат уведомени
9
всички етажни собственици, като желаещите да го наемат под наем следва да предложат цена за това пред
управителя. Ще бъде сключен договор за наем на помещението от името на етажната собственост с предложилия
най-висока цена. Приходите от наетото помещение да се внасят във фонд „Ремонт и обновяване" и да се
използват за бъдещи дейности в етажната собственост ; - решение по т. 8 от протокола на общото събрание на
етажната собственост - общото събрание на етажната собственост възлага на управителя да се снабди със
съответните оферти (подмяна на домофонната система, смяна на дограмата по общите части, освежаване на
входа и стълбищата, ремонт и изчистване на сушилното помещение), след което да свика ново общо събрание, на
което те да бъдат обсъдени. Това решение да се изпълни след като се изпълнят решенията по т. 6 и т. 7 от
настоящия дневен ред.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Девня: _______________________
10