Р Е Ш
Е Н И Е №370
гр.В** 10.02.2021 година
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р
О Д А
ВОС,гражданска
колегия в открито
заседание на петнадесети декември две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: В* В*
Членове: Ан* П*
В* М*
при секретаря В* У*
като разгледа докладваното от съдия В* В*
въззивно гражданско дело №496 по описа за 2020 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба от ЕТ «А.А.-А.А.-92» против решение №381/17.07.20г. по гр.д.№1094/19г. на ВРС,с което е отхвърлен
предявения от жалбоподателя против „М. ВД”ЕООД,ЕИК ********* със седалище
и адрес на управление гр.В*,ж.к.Б., бл*, вх.*, ет.1,
ап.1, иск за установяване на вземане за
наем в размер на 1300.00 лева месечно за периода 12.2018г. до
март.2019г. на основание договор за наем на недвижим имот между страните ,
вписан под №120, том.1, рег.№ 2036 от 19.04.2017г., с нотариална заверка на
подписите, впоследствие изменен с допълнително споразумение от същата
дата. Подържа се в жалбата,че решението е незаконосъобразно,поради това,че
направения извод от съда не кореспондира със събраните по делото
доказателства.В решението съдът не обсъдил нито един от доводите на ищеца за
основателността на предявения иск-съдът не се произнесал за съществуването на
допълнителното споразумение към договора за наем,така ,както било поискано от
ищеца.Подържа се,че по делото безспорно било доказано, че между страните е сключен Договор за
наем, вписан под № 120, том 1, per. N 2036 от 19.04.2017 год., за наем на
собствена на търговеца сграда с идентификатор 12259.1025.566.1, находища се в
гр. В* срещу месечна цена от 1200 лв. и че на същата дата е сключено и Допълнително
споразумение, с което са постигнали договорка към наемната цена от 1200 лв. да
се доплащат още 1300 лв. месечно. Размерът на наемния договор е увеличен по
взаимно писмено съгласие между страните- съгласно приложено към иска
споразумение, като всички останали параметри на договора, включително неговия
предмет не са изменяни. В депозираният отговор, ответникът не е извел това
обстоятелство като спорно, нито е оспорил, че е ползвал за производствената си
и търговската си дейност, наетия имот. Никъде в процесуален порядък ответникът
не е възразил, че наемният договор не е изпълняван точно от наемодателя-ищец.В процеса
по никакъв начин не била оборена
материалнодоказателствената сила на Допълнителното споразумение. По силата на
чл, 9 от ЗЗД, този договор има обвързващо действие между страните, неразделна
част от другия договор е и подлежи на изпълнение. По същия ищеца-наемодател е
изпълнил задължението си да предостави под наем описаният имот, но
ответникът-наемател не изпълнил допълнителната договорка за месеците декември
2018 г., януари 2019 г„ февруари 2019 г. и март 2019 г., вследствие на която се
е задължил да заплаща още 1300 лв. месечно към основаната наемна
цена.Ответникът не представил никакви доказателства,
които да опровергаят описаната фактическа обстановка, освен тези, които касаят
влошените отношения между страните от края на 2018 г., по което всъщност не се
спори. Подържа се,че
между страните има допълнителна уговорка за
допълнително пращане към наемната цена на сумата от 1300 лв.,че същата не е отпаднала и страните не са постигнали друга
такава за наплащането на допълнително договорената сума за наем. На наемателя била предоставена възможност да ползва целия нает имот съобразно уговореното.Обстоятелството, че на въпросният втори
етаж основно е пребивавала съпругата на представляващия ЕТ е породено от факта,
че същата е работила в дружеството на ответника и именно там е упражнявала
трудовата си функция. Тези факти се извличат от свидетелските показания и на
двамата разпитани свидетели и не се спорят от ответника. Подържа се,че е неоснователно
посоченото в отговора, че в допълнителното
споразумение има и някаква допълнителна уговорка, извън наемната цена, касаеща
предмета на наема, е несъстоятелно, доколкото същото не се доказва нито с
писмени, нито с гласни доказателства. Разпитаните свидетели са категорични, че
наемателят е разполагал с целия имот. Същият дори от ноември 2018 год. до април 2019 г. е отказвал достъп на наемодателя до
собствения му имот, за което по делото има представени обилни доказателства,
най-вече от ответника. Иска се обжалваното решение да бъде отменено и вместо него бъде постановено
решение,с което предявеният иск бъде уважен като бъдат присъдени и направените
по делото разноски.
В представения писмен отговор ответникът
оспорва жалбата и моли съда да потвърди обжалваното решение.
По
допустимостта на жалбата
Видинският окръжен съд намира жалбата за
допустима, тъй като е подадена в срока по чл.259 от ГПК и при спазване изискванията на чл.260 и 261
от ГПК.
По
съществото на спора
Видинският окръжен съд като взе предвид
доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази
законовите разпоредби, приема за установено следното: Гр.д.№1143/18г. на ВРС е образувано по искова молба от ЕТ «А.А.-А.А.-92» против „М. ВД”ЕООД,ЕИК *** за установяване вземане на
ищеца, произтичащо от договор за наем. Поддържа се, че по силата на договор за
наем на недвижим имот между страните , вписан под №120, том.1, рег.№ 2036 от
19.04.2017г., с нотариална заверка на подписите, впоследствие изменен с
допълнително споразумение от същата дата, ищецът се е задължил да предостави за
ползване на ответника за временно и възмездно ползване собствена търговска
сграда с идентификатор 12259.1025.556.1, находяща се в гр.Видив, срещу
задължението на ответника да заплаща месечна наемна цена от 1200 лева с ДДС ,
като с допълнителното споразумение от същата дата е договорено към наемната
цена да се заплащат още 1300 лева месечно. Излага се,
че е издадена фактура № **********/07.02.2019г. на стойност 2600
лева, която представлява допълнителното плащане за м. декември 2018 и януари
2019г., която ответникът отказал да плати. Фактура № **********/07.02.2019г е
издадена за сумата 2500 лева, представляваща наем за м.февруари
2019г., била частично платена до сумата от 1200 лева, за
останалата част е отказано плащане. На 08.03.2019г. е издадена фактура №
**********/08.03.2019г за наема за м.март 2019г. на стойност 2500 лева, която
била частично платена до 1200 лева. Вземането е предявено по реда на чл.410 ГПК, за което е образувано ч.гр.д. №725/2019г.на ВРС и е издадена заповед за
изпълнение, срещу която е постъпило възражение в срок.Иска се да бъде
постановено решение,с което бъде признато за установено по отношение на
ищеца,че ответното дружество дължи сумата 5200лв. дължима по частично неплатени фактури
посочени по-горе,ведно със законната лихва считано от датата на подаване на
заявлението по чл.410 от ГПК до окончателното изплащане.
В срока за отговор ответника е
отговорил,че ищецът не е изпълнил
задължението си по договора да предостави на ответника за ползване цялата
сграда, състояща се от два етажа, като продължил да ползва втория етаж, а
ответникът ползвал само първия етаж. Представеното от ищеца допълнително
споразумение не е влизало в сила, тъй като същият не е освободил и не е предал
на ответника целия обект по договора за наем, като продължил да ползва втория
етаж от цеха като работен офис , и държал там лични вещи , зимнина , ракия ,
вино и др. Излага се , че до прекратяване на наемното правоотношение на
09.04.2019г., ответникът не е ползвал втория етаж, както е уговорено в
договора. Прави възражение, че е претърпял пропуснати ползи и преки
вреди в размер на 1200 лева, тъй като ищецът изнесъл от цеха част от
оборудването, в резултат на което производствената дейност на ответника
била спряна.Иска се да бъде отхвърлен иска.
От събраните по делото
доказателства съдът приел за установено следното:С договор за наем на недвижим имот
между страните , с нотариална заверка на подписите, вписан под №120, том.1,
рег.№ 2036 от 19.04.2017г. ищецът се е задължил да предостави за ползване на
ответника за временно ползване
собствена търговска сграда с идентификатор 12259.1025.556.1, по КККР ,одобрени
със Заповед РД-18-43/16.09.2005г. на ИД на АК, разположена в ПИ с
идентификатор12259.1025.556, със застоена площ 289 кв.м., брой етажи два, с
предвназначение промишлена сграда , номер по предходен план 16.30 , ведно с
всички съоръжения и оборудване в обекта, подробно описани в Приложение №1,
неразделнан част от настоящия договор, в който обект и с находящите се в него
оборудване и съоръжения наемодателят до момента е извършвал търговска
дейност-производство и преработка на месо и месни продукти , за което обектът е
регистриран съгласно Закона за храните срещу задължението на ответника да
заплаща месечна наемна цена от 1200 лева с ДДС.На 09.04.2017г. е сключено
допълнително споразумение между същите страни,в което е договорено към наемната
цена да се заплащат още 1300 лева месечно.Видно от изготвено заключение на
съдебно икономическа експертиза, за периода май 2017г. – м.март 2019г
ответникът е плащал на ищеца наем в размер на 1200.00 лева месечно, като за
периода май 2017г. – м.януари 2019г издаваните от ищеца фактури са на стойност
1200 лева, тази стойност е заплащана и по отношение на тях липсва спор.Спорните
фактури са № **********/07.02.2019г. на стойност 2600 лева с ДДС
,в която е отразено, че сумата е доплащане за знаем за м.12.2018г. и
м. 1 2019г., съгласно допълнително споразумение., фактура № **********/07.02.2019г
е издадена от ищеца за сумата 2500 лева, и е отразено, че е наем за м.февруари
2019г., и фактура № **********/08.03.2019г за наема за м.март 2019г. на
стойност 2500 лева. Съгласно заключението по трите фактури,които са за
обща сума 7 600лв. е налице плащане в размера на 2 400лв. и е останал неизплатен остатък в размер на
5 200лв.Не се спори, че по фактурите са направени частични плащания до
размера от 1200 лева за месец.С Уведомление от ищеца до ответника от
07.02.2019г. , първият е поканен да заплати спорните суми. С Уведомление от
ответника до ищеца първият е заявил, че оспорва издадените фактури, като е
заявил, че не дължи тези суми , съгласно договора за наем. С жалби от
13.11.2018г., 20.03.2019г., 11.03.2019г. ответникът е сезирал органите на
полицията за извършени действия от страна на ответника в наетия от него имот. С
нотариална покана от 20.11.2018г. ответникът е предупреден от ищеца да
преустанови самоуправните действия в имота. В отговор на уведомление ответникът
излага, че оспорва фактурите, както и че ищецът е извършвал действия в наетия
имот, без разрешение и съгласие на ответника. С покана от ищеца до ответника,
първият е поискал достъп до втори етаж на имота за да прибере
личните си вещи, които е складирал там. Видно от Констативен протокол от
25.01.2019г.ответникът е осигурил достъп на ищеца до втори етаж на имота, като
е констатирано, че свидетелката А** е взела оттам 4 л бяло вино, 4 л червено
вино, 1 бр.кошче за боклук, 1 бр.мистрия, 1 бр. маламашка, здравни книжки. В
отговор на уведомление, на 09.04.2019г. ответникът е уведомил ищеца за
прекратяване на договора за наем.По делото са събрани и гласни доказателства-
показания на свидетелите А* и И*в. Първата сочи, че лично е писала
допълнителното споразумение към договора с увеличената цена на наема, че
предприятието е регистрирано по ЗХ, състои се от два
етажа, целта е да се извършват месопреработвателни дейности от
наемателя. Поетапно се предали на наемателя машините и съоръженията , които
били на първия етаж и е предаден междинния етаж, където били банята
и тоалетната .Свидетелката се грижела за системата за самоконтрол, оформяла
документи, това ставало на втория етаж в сградата, където били офиси и
помещение за почивка, имало и други две помещения на ищеца , в които имало
документи на ищеца. Наемателят имал достъп до всички помещения на втори етаж.
Между двата етажа няма прегради, ключалки ,можело да се влезе по всяко време,
ключовете били в офиса, там имало много документи, и ищеца ги заключвал заради
работниците, имало и машини. Свидетелката била назначена в предприятието на
ответника, а на 16.11.2018г. била уволнена, работното и място било на втори
етаж.А* също работел при ответника, без договор.Свидетелят И* излага, че
присъствал при посещение на цеха на 09.04.2019г, заедно със свидетелката А***,
която трябвало да връчи фактури на ответника.За да отхвърли предявеният иск
съдът приел,че безспорно между страните
е сключването на договор за наем за
описания в договора търговски обект, подписването на допълнителното
споразумение между страните, както и предаването на първия етаж от обекта. Не
се спори, и че договорът е прекратен на 09.04.2019г.Съдът приел за
установено,че вторият етаж от обекта, предмет на договора за наем не е
предаден, и е ползван от ищеца до момента, в който отношенията между страните
са се развалили и са започнали взаимни обвинения и конфликти. Видно
от уведомление от 07.02.2019г. ищецът е поискал да получи достъп до втори етаж
на сградата, за да си вземе останалата там документация, тъй като ответникът е
подменил ключа от входа към този етаж. В нотариална покана от
20.11.2018г. до ответника, ищецът сочи, че по силата на сключения на
19.04.2017г. договор за наем ,на ответника е предаден за
временно възмездно ползване първия етаж от собствената сграда на ищеца. Горното
се установява и от покана от ищеца до ответника и Констативен протокол от
25.01.2019г, както и от гласните доказателства, които кореспондират
с писмените такива. Следва да се отбележи, и че съгласно чл.9 , ал.2 от
договора, наемните вноски се изплащат най-късно до 10 то число на текущия
месец, за което се издава фактура. Видно от доказателствата, за
м.декември 2018г. е издадена и платена фактура №********** / 07.12.2018г. в
размер 1200 лева, след което е издадена спорната №********** от 07.02.2019 г.
за същия месец, която е издадена два месеца след срока по чл.9, ал.2 от
договора. За м. януари 2019г. е издадена веднъж фактура от
№**********/08.01.2019г. и втори път спорната №********** от 07.02.2019 г.,
която също не е в сроковете по чл.9, ал.2 от договора.Съгласно чл.79 , ал.1 ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да
иска изпълнението, заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за
изпълнение. В случая кредиторът е поискал изпълнение на задълженията на
длъжника, без да иска обезщетение за забавата.Ищецът – кредитор обаче, не е
изпълнил своето задължения по договора за предаване на обекта, предмет на
договора, така както е описан в договора, на ответника, поради което се явява
неизправна страна по договора, поради което и не би могъл да иска изпълнение на
задължения от ответника.От друга страна от доказателствата по делото -
представените фактури и заключението на вещото лице за осчетоводяването им от
ищеца, е видно, че за периода от сключването на договора за наем до
издаването на последните три спорни фактури, наемът, за който са издавани
фактурите от ищеца е 1200.00 лева, а не 2500.00 лева, в какъвто размер се
твърди от ищеца, че е уговорен наема, или от действията на ищеца за периода е
видно, между страните не е съществувал спор относно уговорения и плащан размер
на наема от 1 200.00 лева, въпреки подписаното споразумение, с което е увеличен
размера на наема с още 1300.00 лева. Договорът за наем е неформален
такъв, писмената форма на същия е за доказването на
договора , не за валидността на същия. Дори да се приеме, че не е налице
неизпълнение, от доказателствата по делото може да се направи извод, че след
като са подписали допълнителното споразумение, страните са постигнали съгласие
и са изпълнявали договора съобразно фактическото положение относно предмета на
договора- при ползване само на първия етаж и досежно размера на
наема в първоначалния му вид, в който е вписан.Поради това ВРС е приел,че и на
това основание искът е
неоснователен.
ВОС
счита,че обжалваното решение е валидно и допустимо,а по същество е незаконосъобразно
отчасти,поради което следва да бъде отменено.Установено е по делото,че между страните е сключен Договор за наем,
вписан под № 120, том 1, per. N 2036
от 19.04.2017 год., за наем на собствена на търговеца сграда на два етажа с идентификатор 12259.1025.566.1, находища
се в гр. В* срещу месечна цена от 1200 лв.. Не се
спори и че на
същата дата е сключено и допълнително споразумение,
с което са постигнали договорка към наемната цена от 1200 лв. наемателя да доплаща
още 1300 лв. месечно. В представените по делото доказателства няма такова,от което може да се
направи извод,че преди завеждане на делото наемателя-ответника по жалбата е
изразил становище,че не му е предоставено ползването на втория етаж на
сградата.От показанията на разпитаната свидетелка Алипиева се установява,че
ответника по жалбата е имал достъп до втория етаж,който достъп не е бил
ограничен и физически,поради липсата на препятсвия от първия към втория
етаж.Установи се, също от показанията на свидетелката,че нейното работно
място,в качеството й на служител на ответното дружество е било на втория
етаж.Макар и свидетелката да е съпруга на жалбоподателя,съдът счита,че нейните
показания следва да бъдат кредитирани,поради липсата на доказателства в
обратната насока.В случай,че ответника не е бил допуснат до втория етаж,който е
нает,съгласно договора за наем,същият е следвало да възрази пред настоящия
жалбоподател и да иска допускане до втория егаж или изменение на договора.С
оглед на посочените доказателства,необосновано ВРС в обжалваното решение , е
приел,че ищеца-настоящ жалбоподател не е
осигурил достъп ,съгласно договора, до втория етаж,не е указал необходимото
съдействие за изпълнение на договора и е отхвърлил предявения иск.Приетото от
ВРС не кореспондира и с доказателствата по делото-в представената по делото
жалба от 13.11.18г. на страница втора от същата /лист 40 от делото/ И** И** в
качеството му на управител на дружеството ответник е заявил,че е получил обекта
във вида,в който е бил към датата на сключване на договора.В представения
отговор на уведомление /стр.44 и сл./ управителят на ответното дружесдтво не е
възразил по какъвто и да било начин ,че не му е предаден втория етаж.Дори
напротив от представената покана /лист.50/ се установява,че жалбоподателят е
поискал ответното дружество да му осигури достъп до втория етаж на сградата за
вземане на лични вещи,който достъп е осигурен видно от констативния протокол от
25.01.19г.
С
оглед на горното съдът счита,че договорът е изпълнен надлежно от страна на
жалбоподателя като същият е осигурил достъп до наетия имот на ответното
дружество,включително и до втория етаж.
В
сключения на 19.04.17г. договор и в допълнителното споразуминие от Съгласно заключението по трите
фактури №№ **********/ 07.02.2019г ,№**********/07.02.2019г и № **********/07.02.2019г.,които са за обща
сума 7 600лв. е налице плащане в размера на 2 400лв. и е останал неизплатен остатък в размер на
5 200лв.От страна на ответника няма твърдения,че тази сума е
заплатена,поради което съдът счита,че същата се дължи на жалбоподателя.
Предвид
на горното съдът счита,че обжалваното решение е постановено при противоречие
със събраните по делото ,поради което следва да бъде отменено и вместо него
бъде постановено решение,с което бъде прието за установено по отношение на
ответника,че същият дължи на жалбоподателя общо сумата 5 200лв. по фактури №№ **********/ 07.02.2019г ,№**********/07. 02.2019г
и № **********/07.02.2019г. на основание
договор за наем от 19.04.17г. и
допълнителното споразуминие към него от същата дата,ведно със законната
лихва считано от 14.03.19г. до окончателното изплащане,за които е издадена
заповед за изпълнение №РЗ-536/15.03.19г. по ч.гр.д.№725/19г. на ВРС.
С
оглед решението по делото на основание чл.78,ал.1 от ГПК ответника следва да
бъде осъден да заплати направените по делото разноски за пред двете инстанции в
размер на 204лв. за държавна такса,1 190лв.- за адвокатско възнаграждение и
90лв. за възнаграждение на вещо лице.
Водим
от горното съдът
Р Е Ш И :
Отменя решение №381/17.07.20г.
по гр.д.№1094/19г. на ВРС ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВЯВА:
Признава за установено по отношение на „М. ВД”ЕООД,ЕИК **** със седалище
и адрес на управление гр.В**,ж.к*., бл.*, вх.*, ет.1, ап.1,че същото дължи на ЕТ «А.А.-А.А.-92»,гр.В**,ЕИК
*,представлявано от А* Петров А* общо сумата
5 200лв. по фактури №№ **********/ 07.02.2019г
,№**********/07. 02.2019г и № **********/07.02.2019г.
на основание договор за наем от 19.04.17г. и
допълнителното споразуминие към него от същата дата,ведно със законната
лихва считано от 14.03.19г. до окончателното изплащане,за които е издадена
заповед за изпълнение №РЗ-536/15.03.19г. по ч.гр.д.№725/19г. на ВРС.
Решението
не подлежи на касационно обжалване и е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.