РЕШЕНИЕ
№ 2313
гр. Варна, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 17 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Иван Стойнов
при участието на секретаря Валентина М. Милчева
като разгледа докладваното от Иван Стойнов Гражданско дело №
20243110109820 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от „*“ ЕАД,
ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. *, с която срещу С. З. Г., ЕГН ********** и
З. *Г., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. *, са предявени обективно и субективно
кумулативно съединени положителни установителни искове за ПРИЕМАНЕ ЗА
УСТАНОВЕНО между страните, че ответниците дължат СОЛИДАРНО на ищеца за сумата в
общ размер от 379,85 лв. /триста седемдесет и девет лева и осемдесет и пет стотинки/, ведно
със законната лихва от датата на подаване на заявлението /04.06.2024 г./ до окончателното
изплащане на задължението, дължима във връзка със сключен между страните Договор за
наем на недвижим имот от *г., включваща следните суми, за които са издадени Фактури №
№ *г., както следва:
сумата от 94 лв., представляваща месечен наем за периода 22.06.2022 г. – 28.06.2022
г.;
сумата от 12 лв. такса поддръжка вход за месец юни 2022 г.;
сумата от 51,92 лв. консумирана ел.енергия за месец май 2022 г.;
сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец май 2022 г.;
сумата от 50 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в размер на 25 лв. и по т. 3.9 от
Договора в размер на 25 лв. за периода 22.06.2022 г. – 28.06.2022 г.;
сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец юни 2022 г.;
сумата от 22,43 лв. консумирана ел.енергия за месец юни 2022 г.;
сумата от 130 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в размер на 65 лв. и по т. 3.9 от
Договора в размер на 65 лв. за периода 29.06.2022 г. – 15.07.2022 г.,
за които суми е издадена Заповед № *от *г. за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № */*г. на ВРС.
По делото е прието за съвместно разглеждане релевираното от С. З. Г., ЕГН **********
и З. *Г., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. *, ул. * срещу „*“ ЕАД, ЕИК *, със седалище
и адрес на управление: гр. *, възражение за прихващане със сумата в размер на 400 лв.
/четиристотин лева/, представляваща заплатен от наемателите на наемодателя и подлежащ
на връщане депозит (гаранция) по т. 3.3 от Договора, до размера на по-малкото вземане.
1
В исковата молба ищецът „*“ ЕАД твърди, че на 21.05.2021 г. сключил договор за
наем на недвижим имот с * за апартамент находящ се на адрес гр. *. Сочи, че съгласно чл. 4,
ал. 2 от Договора имал право да преотдава имота под наем, както и сторил като сключил на
21.01.2022 г. договор за наем с ответника С. Г., като ответника З. Г. станал гарант и се
задължил да отговаря солидарно за задълженията на наемателя. Излага, че страните
определили месечен наем в размер на 400 лв., като наемателят дължал и такса „поддръжка
на общите части“, както и всички разходи свързани с ползването на имота (вода, ел.енергия
и др.) Твърди, че в т.3.8 и т. 3.9 от Договора били уговорени и неустойки за забава при
неизпълнение на задължения от страна на наемателя. Посочва, че юни/юли 2022 г. издал
фактури за задължения по договора, които ответниците не заплатили, поради което ги
уведомил, че ще потърси правата си по съдебен ред на 29.06.2022 г. Излага, че изпълнение
не последвало, поради което и подал заявление за издаване на заповед за изпълнение за
дължимите вземания, като длъжниците подали възражения срещу заповедта, което
обосновава правния му интерес от предявяване на настоящите искове за установяване на
вземанията в общ размер от 379,85 лв. Моли съдът да приеме за установено, че ответниците
ги дължат, ведно със законната лихва, и да му присъди разноските по делото.
Ответниците С. З. Г. и З. *Г. подават отговор на исковата молба, с която оспорват
исковете. Твърдят, че не са били уведомявани извънсъдебно за претенциите на ищеца.
Оспорват стойността на претендираните суми за разходи свързани с имота, доколкото
ищецът не е показал какви са били показанията на средствата за търговско измерване.
Излагат, че С. Г. не бил съгласен с констатациите на приемо-предвавателния протокол от
28.06.2022 г. и за това отказал да го подпише. Сочат, че във връзка с договора за наем са
заплатили депозит в размер на 400 лв., с която сума са поискали да бъде направено
прихващане с останалите дължими суми, но наемодателят не се съгласил, цитирайки т.3.3 от
Договора. Релевират възражение за нищожност на тази уговорка поради липса на основание,
като излагат правни аргументи в тази връзка. Релевират възражение за прихващане на
претендираните от тях суми от 379,85 лв. с вземането им към наемодателя за връщане на
депозита в размер на 400 лв., който считат, че няма право да задържа. Молят за отхвърляне
на исковете.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, поддържа исковата
молба.
В съдебно заседание, ответниците, чрез процесуалния си представител, поддържат
отговора.
Настоящият състав на съда, въз основа на твърденията и възраженията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение,
формира следните фактически изводи:
От Договор за наем от *г. /л. 8-9/ се установява, че * е отдал под наем на „*“ ЕАД
собствения си недвижим имот – апартамент, находящ се в гр. * за срок от 3 години, срещу
наемна цена от 350 лв. и с възможност за преотдаване на трети лица, предвидено в чл. 4, ал.
2 от Договора. Представени са протоколи опис на обзавеждането /л. 10-11/
От Договор за наем на недвижим имот от *г. /л. 12-14/ се установява, че „*“ ЕАД е
предоставил на С. З. Г. и З. П. Г. имота под наем за срок от 1 година, срещу наемна цена от
400 лв. В договора е предвидено, освен дължимия наем и заплащането от наемателите на
такса „поддръжка на общите части“ /чл. 2.4./, вода, ел.енергия /чл. 5.1., б. „в“/. В чл. 3.8 и чл.
3.9 от Договора е предвидено и заплащането на неустойки за неизпълнение. Към датата на
сключване е предоставен депозит в размер на 400 лв., съобразно разпоредбата на чл. 3.3 от
Договора. Към Договора са представени декларация и приемо-предавателен протокол /л. 15-
16/.
Във връзка с прекратяването на договора за наем от 21.01.2022 г. е представен и
приемо-предавателен протокол от 28.06.2022 г. /л. 18-19/, от който се установява, че липсват
четири метални стола с тапицерия. Констатирано е от С. Г. С. /пълномощник на
наемодателя, за което са представени доказателства на л. 45/, че наемателят е отказал да
2
заплати дължими разходи по фактури № № 252, 253, 254, предвид заплатен от него депозит
в размер на 400 лв., който покрива тези разходи, изчислени на обща стойност 569,85 лв.,
като е прието, че столовете са на стойност 320 лв. Не е извършено прихващане с депозита,
предвид разпоредбата на чл. 3.3. от Договора. С. Г. е отказал да подпише протокола.
Представени са фактури за дължими суми за ВиК услуги и електрическа енергия за
процесния имот /л. 46-51, л. 63-65/, както и кредитно известие от 30.06.2022 г. във връзка с
Фактура № 255 от 28.06.2022 г., на стойност 320 лв. за обзавеждане, което се твърди, че
касае липсващите в имота 4 стола. /л. 52/.
От показанията на разпитания по делото свидетел С. Г. С. се установява, че знае къде
се намира процесния апартамент, но не работи в ищцовото дружество повече от две години
и не може да се сети за конкретния договор за наем. Не се сеща за имената на ответника, но
го разпознава в залата. Тя е съставила процесния приемо-предавателен протокол от
28.06.2022 г. и саморъчно е написала съображенията си накрая. Не си спомня за ситуацията
със столовете, че е водила кореспонденция с ответника за тях и дали са възстановени.
Ответникът С. З. Г. е дал обяснения по делото, като твърди, че е дал депозит от 400
лв. по договора за наем, за който било казано, че е използван за покупка на четири стола,
които липсвали. Това не било вярно, защото тези четири стола след излизането от
апартамента той ги купил и ги оставил, като наемателите в апартамента слезли и ги
прибрали. Не може да разбере как депозитът е използван за покупка на столове.
Въз основа на горната фактическа установеност, настоящият състав на съда
формира следните правни изводи:
Предявен е иск за реално изпълнение на задължения за заплащане на наемна цена и
консумативи, който е квалифициран по чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Предявени са и искове за
заплащане на неустойки за неизпълнение, квалифицирани по чл. 92 ЗЗД.
Съобразно разпределената в процеса доказателствена тежест ищецът е да докаже, че
между страните е било налице валидно облигационно правоотношение с елементите на
договор за наем на недвижим имот, по силата на който ответниците са се задължили да
заплатят посочените суми за наемна цена и консумативи (не се спори); изпълнение на
задължението му по договора предостави за ползване имота в процесния период (не се
спори); размерите на претендираните вземания за наем и консумативи; основанието и
размера на претендираните вземания за неустойки.
В тежест на ответниците е било да докажат, че са заплатили всички дължими суми за
наемна цена, консумативни разходи и неустойки по договора за наем. В тежест на
ответниците по релевираното възражение за прихващане е било да докажат, че са заплатили
депозит в размер на 400 лв., че са налице основанията за връщане на сумата, и са налице
основанията за извършване на прихващане.
Между страните няма спор, че на *г. са сключили писмен договор за наем на
недвижим имот, който ответниците са напуснали на 28.06.2022 г., както и че ответниците не
са заплатили претендираните от ищеца суми.
Настоящият състав намира процесния договор за наем от *г., сключен между
страните, за действителен в своята цялост, но същият съдържа пороци, водещи до
нищожност на отделни негови клаузи. Доколкото ищецът е търговец, а ответниците са
физически лица, то и съдът с доклада по делото им е указал, че ще извърши служебна
проверка за наличието ненеравноправни клаузи в потребителския договор, дори и без да е
въведено изрично възражение от потребителите.
По отношение на претендираните вземания от наемодателя за дължими от
наемателите суми за незаплатен месечен наем, такси поддръжка, консумирана ел.енергия и
вода, настоящият състав приема, че същите са уговорени надлежно с изрични действителни
клаузи от договора за наем. Задълженията за наемна цена и такса поддръжка са фиксирани
по размер в договора, поради което в тежест на наемателите е да докажат, че са ги
заплатили. Това не е сторено и не се оспорва. Що се касае до вземанията за консумативни
3
разходи /вода и електрическа енергия/, то същите не са изначално определени, а са
определяеми, съобразно съответните месечни фактури за потребление за имота. Тези
фактури са представени от ищеца и съдът ги приема. В тази връзка и задължението на
наемателите за заплащане на тези суми е възникнало и няма данни по делото да е било
погасено.
Що се отнася до претенциите за заплащане на неустойки върху тези вземания,
уговорени в чл. 3.8 и чл. 3.9 от Договора за наем, настоящият състав намира, че клаузите са
нищожни, поради противоречието им с добрите нрави и като излизащи извън присъщите за
неустойките обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
И двете неустойки, не само че нямат краен предел, което е достатъчно основание за
тяхната нищожност, ами и неустойката по чл. 3.8 е предвидена да се начислява за всеки
просрочен ден във фиксирана стойност от 5 лв. на ден (независимо от размера на главното
вземане) и след 30 дни начисляване от още 50 лв. на ден (десет пъти повече) в кумулация с
вече насъбраната сума и при продължаване начисляването на 5 лв. на ден. В допълнение към
горното, изрично е изключено неустойката да бъде погасена чрез прихващане с внесената от
наемателя гаранция.
Що се отнася до функцията на гаранцията, то разпоредбата от чл. 3.3 Договора също
е нищожна, поради липса на основание, защото същата изключва изцяло типичната цел на
съществуването й. Клаузата е и неравноправна, защото създава съществено неравновесие в
правата и задълженията на страните, поставяйки търговеца в много по-благоприятно
положение спрямо потребителите.
При договорите за наем обичайно предварително се внася гаранция в размер на един
месечен наем, като функцията на тази гаранция е в случай на каквото и да е неизпълнение от
страна на наемателя, да може дължимите суми да бъдат прихванати от гаранцията, и по този
начин наемодателят да бъде обезщетен за претърпените вреди във връзка с неизпълнението.
С процесната клауза на чл. 3.3 наемодателят е изключил всички възможни типични случаи,
при които наемателят да може да прихване гаранцията с изискуеми спрямо него задължения
във връзка с договора. По този начин заплащането изобщо на гаранция при сключването на
договора за наем остава без предмет и създава предпоставки същата да бъде неоснователно
задържана от наемодателя, като връщането й е поставено под условие. Създава се
задължение за наемателя да плати всички вземания преди да може да иска връщане на
гаранцията, като по този начин е лишен от законовото си право на прихващане, което е още
едно основание за неравноправност на клаузата по смисъла на ЗЗП, доколкото се
ограничават правата му, предвидени със закон.
В тази връзка настоящият състав намира, че претендираните от наемодателя суми за
наем, такси и консумативи, са дължими от наемателя, но същият има право да прихване
същите с внесения от него депозит от 400 лв. Претендираните неустойки не са дължими.
Констатирано е в приемо-предавателния протокол при напускането на жилището от
служител на ищеца към този момент (свидетелката С.), че в имота са липсвали 4 бр. столове.
От разпита на свидетелката не се установяват твърденията на ответниците, че тези столове
са били възстановени. Същата твърди, че не си спомня, макар че съдът намира, че
отговорите на свидетелката бяха уклончиви. Въпреки множеството договори за наем, при
които същата вероятно е участвала, то едва ли подобна ситуация във връзка с липсващи
столове и възстановяването им е толкова често случваща се, че да не бъде записана в
паметта й в рамките на няколко години работа, но да запомни самия ответник. Не е
представена от ответниците електронна кореспонденция в тази връзка, въпреки дадената от
съда възможност. Същевременно е представено кредитно известие от 30.06.2022 г., във
връзка с издадена фактура № 255 от 28.06.2022 г., която е посочена в приемо-предавателния
протокол, че е издадена за липсващите столове на стойност 320 лв.
Съдът приема, че с издаденото кредитно известие от 30.06.2022 г., последващо
издаването на фактурата, действително се приема, че това задължение е погасено. Не се
установи по делото, чрез представени някакви доказателства, как ищецът е приел, че то е
4
погасено – дали защото столовете са възстановени или защото е извършил прихващане с
депозита от 400 лв. Настоящият състав намира за необосновано и некореспондиращо с
останалите доказателства по делото твърдението на ищеца, че сумата от 320 лв. е погасена
чрез прихващане с внесения депозит от 400 лв. Това, на първо място няма как да е така,
предвид предвидената от самия ищец в негова полза разпоредба на чл. 3.3. от Договора за
наем, която забранява депозитът да се използва за тази цел. На следващо място в исковата
молба липсват каквито и да е твърдения, че е извършвано такова прихващане. От самият
приемо-предавателен протокол също е видно, че такова прихващане е било отказано при
връщането на имота. Остава единствената възможност кредитното известие да е издадено,
предвид възстановяването от ответниците на столовете, каквито и обяснения са дадени по
делото, макар и същите да не се ценят от съда по реда на чл. 176 ГПК, доколкото не са
относно неизгодни за страната факти.
В заключение съдът намира, че дължимите по делото от ответниците суми в размер
на сумата от 94 лв., представляваща месечен наем за периода 22.06.2022 г. – 28.06.2022 г.;
сумата от 12 лв. такса поддръжка вход за месец юни 2022 г.; сумата от 51,92 лв. консумирана
ел.енергия за месец май 2022 г.; сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец май 2022 г.;
сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец юни 2022 г.; сумата от 22,43 лв. консумирана
ел.енергия за месец юни 2022 г., са погасени чрез релевирано от тях извънсъдебно
прихващане с внесения депозит по договора в размер на 400 лв., до размера на по-малката
претендирана от ищеца сума, още към датата на упражняването му на 28.06.2022 г.,
последиците от които съдът зачита в настоящото производство.
Претендираните суми в размер на сумата от 50 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в
размер на 25 лв.; по т. 3.9 от Договора в размер на 25 лв. за периода 22.06.2022 г. –
28.06.2022 г.; сумата от 130 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в размер на 65 лв. и по т. 3.9
от Договора в размер на 65 лв. за периода 29.06.2022 г. – 15.07.2022 г., са недължими, поради
нищожността на клаузите за заплащане на неустойки. В случай, че се приеме, че същите са
дължими, то те отново следва да се считат за погасени чрез прихващане с остатъка от
депозита, който е достатъчен да погаси и тези вземания.
Не следва да се изписва изрично в диспозитива на решението, че вземанията са
погасени чрез прихващане, доколкото ефектът на същото е настъпил към момента на
релевирането му, което е преди образуване на настоящото производство и с настоящото
решение той само се констатира от съда в мотивите.
Предвид така изложените съображения предявените от ищеца положителни
установителни искове се явяват изцяло неоснователни и следва да се отхвърлят.
С оглед изхода на спора разноските следва да се присъдят в полза на ответниците, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Ответникът С. Г. е претендирал сумата в размер на 30 лв.
депозит за призоваване на свидетел и 400 лв. адвокатско възнаграждение. Представени са
доказателства за реалното извършване на тези разходи, поради които съдът ги приема и ги
възлага в тежест на ищеца. Другият ответник не е представил доказателства за сторени
разноски.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ изцяло предявените от „*“ ЕАД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление: гр. *, срещу С. З. Г., ЕГН ********** и З. *Г., ЕГН **********, двамата с
адрес: гр. *, обективно и субективно кумулативно съединени положителни установителни
искове за ПРИЕМАНЕ ЗА УСТАНОВЕНО между страните, че ответниците дължат
СОЛИДАРНО на ищеца за сумата в общ размер от 379,85 лв. /триста седемдесет и девет
лева и осемдесет и пет стотинки/, ведно със законната лихва от датата на подаване на
заявлението /04.06.2024 г./ до окончателното изплащане на задължението, дължима във
5
връзка със сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от 21.01.2022 г.,
включваща следните суми, за които са издадени Фактури № № 2*г., както следва:
сумата от 94 лв., представляваща месечен наем за периода 22.06.2022 г. – 28.06.2022 г.;
сумата от 12 лв. такса поддръжка вход за месец юни 2022 г.;
сумата от 51,92 лв. консумирана ел.енергия за месец май 2022 г.;
сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец май 2022 г.;
сумата от 50 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в размер на 25 лв. и по т. 3.9 от
Договора в размер на 25 лв. за периода 22.06.2022 г. – 28.06.2022 г.;
сумата от 9,75 лв. консумирана вода за месец юни 2022 г.;
сумата от 22,43 лв. консумирана ел.енергия за месец юни 2022 г.;
сумата от 130 лв. неустойка по т. 3.8 от Договора в размер на 65 лв. и по т. 3.9 от
Договора в размер на 65 лв. за периода 29.06.2022 г. – 15.07.2022 г.,
за които суми е издадена Заповед № *от *г. за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № */*г. на ВРС.
ОСЪЖДА „*“ ЕАД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: гр. *, ДА
ЗАПЛАТИ на С. З. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. *, сумата от 430 лв. /четиристотин и
тридесет лева/, представляваща сторени от ответника в хода на производството, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6