Р Е Ш Е Н И Е
№ 261743/25.05.2021 г.
гр. В.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХ състав, в открито съдебно заседание, проведено на дванадесети април две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ОРЛИН ЧАРАКЧИЕВ
при
участието на секретаря Ани Динкова,
като
разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 5055 по описа
на съда за 2020 г.,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от Г.Й.П., ЕГН: **********,
с адрес: ***3, срещу „В.Т.“ ООД, ЕИК **, със седалище и адрес на
управление:***, в условията на обективно кумулативно и евентуално съединяване главни
искове с правно основание чл.29, вр. чл.27, предл. четвърто от ЗЗД за
унищожаване на Предварителен договор от 23.05.2019 г. за покупко-продажба на
недвижим имот: Таванско помещение № *, цялото с площ 73,24 кв.м., намиращо се в
секция А на жилищна кооперация на адрес: гр. В., ж.к. „ Вл. В.“, ул. „ * С.“ № **,
поради измама и иск правно основание чл. 34 от ЗЗД за осъждане на ответникът да
ѝ заплати сумата от 3920,00 лв.
дадена като капаро по договора, а в евентуалност с правно основание чл. 55,
ал.1 от ЗЗД ответникът да бъде осъден да ѝ заплати сумата 3920,00 лв.
платена по развален Предварителен договор от на 23.05.2019 г. за покупко-продажба
на недвижим имот: Таванско помещение № 1, ет. 6, с площ 73,24 кв.м., намиращо
се в секция А на жилищна кооперация на адрес: гр. В., ж.к. „ Вл. В.“, ул. „ *
С.“ № *, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на
исковата молба 21.05.2020 г. до окончателното ѝ изплащане.
Ищцата, чрез адв. Ол. А. поддържа, че на 23.05.2019 г. е сключила с
ответника Предварителен договор от 23.05.2019 г. за покупко-продажба на
недвижим имот: Таванско помещение № 1, ет. 6, с площ 73,24 кв.м., намиращо се в
секция А на жилищна кооперация на адрес: гр. В., ж.к. „ Вл. В.“, ул. „ * С.“ № *,
чрез своята майка А. Г. Кр. като пълномощник. Сочи, че в чл. 1.2 от страните
уговорили платежна цена от 26000,00 евро, а по силата на чл. 2.6 от договора в
деня на подписването заплатила по банков път капаро в размер от 3920,82 лв.
Сочи, че съгласно чл. 2.7 останалата част от договорената цена следвало да се плати
с кредит от Уникредит Булбанк - АД. В преговорите и подписването на договора,
чрез пълномощника ѝ, активно участвало и дружството „С. и.“ ООД, което
рекламирало на сайта си процесния имот. Излага, че в деня на подписване на
предварителния договор не са били представени данъчна оценка и схема на имота.
Две седмици по-късно ответникът ѝ предоставил схема за имота, съгласно
която същият имал предназначение „склад“, поради което от админстрацията на
район „Вл. В.“ посочили, че не могат да регистрират на него постоянния адрес на
молителката. Сочи, че управителят и служителка от ответното дружество я
уверявали, че могат да изкарат от кметството постоянен адрес след
финализирането на сделката. Излага, че поради предназначението на обекта като
склад кредитиращата банка, с която бил договорен ипотечния кредит, не приела
имота за обезпечние и не го отпуснала. Твърди, че ответникът умишлено е
премълчал пред ищцата и нейния пълномощник статута на продавания имот по схема
и данъчна оценка, невъзможността да бъде приет като обезпечение по кредит имот
с предназначение „склад“, както и законовата забрана от ЗГР за регистрация по
постоянен адрес в такъв имот и така я е въвел в заблуждение по смисъла на чл.
29 от ЗЗД. Сочи, че е била в обективна невъзможност да сключи откончателния
договор и поискала от ответника чрез пълномощника си да ѝ бъде
възстановено капарото. Управителят на ответното дружество се съгласил, но след
продажбата на имота. Впоследствие ищцата разбрала, че той е продаден на
17.12.2019 г. и отново поискала възстановяване на сумата, но получила отказ. Не
било платено и след покана отправена на 20.02.2020 г., което сочи да обосновава
правния ѝ интерес от водене на исковете.
По изложените съображения
моли за уважаване на предявените искове и присъждане на сторените по делото
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „В.Т.“ ООД, чрез процесуалния му
представител – адв. К.К.. Потвърждават се
обстоятелствата, че с ищцата са сключили процесния предварителен договор със
срок за сключването на окончателния 12.07.2019г. Излага, че през месец май 2019
г. пуснал в интернет обява продажба на процесния имот, като с посредничеството
на „С. и.“ ООД пълномощник на ищцата направил оглед, а след няколко на
23.05.2019 г. бил сключен визирания предварителния договор. Излага, че при
подписването му представил на ищцата Нотариален акт за учредяване правото на
строеж № *г., договор за възлагане на строителство от * г., Приложение № 1 към
договор за възлагане на строителство от * г., Разрешение за строеж № *г.,
Удостоверение № * г. за въвеждане в експлоатация на строеж на жилищна сграда
тяло А и Б, находяща се в ж.к. „Вл. В.“, от които било видно, че обектът
предмет на договора е със статут на таванско помещение. Сочи, че е изпълнил
задълженията си по т. 2.1 да представи схема на обекта и удостоверение за
данъчна оценка в срок до 15 дни от подписването на предварителния договор, като
се снабдил с визираните документи чрез упълномощаване на А.В.Г. с ЕГН **********
и Д.Д. Станчева, с ЕГН ********** като представители на посредника „С. и.“ ООД.
Оспорва се твърдението, че управителят на дружеството и служителка убеждавали
ищцата, че ще изкарат постоянен адрес след сделката. Излага се, че законният
представител на дружеството никога не е твърдял, че имотът е жилищен, дори и да
се е ползвал като такъв, а че е със статут на таванско помещение. Сочи, че
агенцията посредник поискала допълнително и Удостоверение от Район „Вл. В.“,
което да удостовери пред СГКК, че по архитектурни проекти и съгласно Разрешение
за строеж има тавански етаж, на който са разположени 2 тавански помещения, с
предназначение на обектите -за склад. Оспорва умишлено да е премълчал важни
обстоятелства относно предмета на сделката, както и да е въвел в заблуждение
ищцата, която сочи, че заедно с пълномощника си е била наясно, че обектът за
който се сключва договора представлява таванско помещение и не са повдигали
въпроса за статута му на такова. Излага, че таванското помещение е нанесено
като самостоятелен обект с идентификатор № *. Сочи, че след огледа на имота,но
преди сключването на предварителния договор на 23.05.2019 г., посредникът „С.
и.“ ООД и майката на ищцата сключили Договор за депозит/гаранция от 21.05.2019
г. по силата на който тя е заплатила депозит от 2000,00 лв. за закупуване на
недвижим имот - Таванско помещение, находящо се в град В., ж.к. „Вл. В.“, ул.
„Шести септември“28, вх. 1, ет.6, т. п. 1, състоящ се от коридор, дневна с
кухня и трапезария с излаз на тераса на юг, спалня с излаз на тераса на север,
баня с тоалет, цялото с площ от 73 кв.м. Излага, че от страна на ищцата е
налице неизпълнение по договора тъй като остатъкът от продажната цена в размер
на 24000,00 евро не бил заплатен на 12.07.2019г. Сочи, че ищцата многократно
отлагала сключването на договора, а през август 2019 г. от „С. и.“ ООД
уведомили ответника, че ищцата се е отказала от този имот, а иска да закупи
друг апартамент, като до този момент ищцата нямала претенции към продавача.
Впоследствие през декември 2019 г. продал имота на трето лице. Сочи, че ищцата
е неизправна страна по договора, поради което ответникът като изправна страна
не следва да връща задатъкът, като сумата е дадена на правно основание. Излага,
че на 08.02.2020 г. е получил заплахи по телефона, че ако не върне капарото, ще
пострада семейството му и кучетата, които развъжда, за което подал жалба в РУ –
Д. По изложените съображения
моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
В проведеното по делото открито съдебно заседание ищецът поддържа изразената
позиция по спора с докладвана от съда писмена молба, а ответникът чрез процесуалния
си представител.
След съвкупна
преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
С нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № * г. оветникът е учредил на „Р.“ ООД безсрочно вещно
право на строеж върху обекти в сграда, която ще построи в ПИ *, сред които паркоместа, подземни паркоместа, гаражи, офиси, апартаменти и
две тавански помещения – таванско помещение № 2 в секция “А“ с площ * кв.м., състоящо се от едно помещение, тоалетна и една тераса, ведно с
2,2036 % ид.ч. от общите части и правото на строеж, както и таванско помещение
№ * в секция “Б“ с площ 84,10 кв.м., състоящо се от две помещения, баня – тоалет,
складово помещение и две тераси, ведно с 3,1069 % ид.ч. от общите части и
правото на строеж.
С договор за възлагане на строителство от * г. оветникът е възложил на „Р.“ ООД строителство и въвеждане в експлоатация на недвижими имоти находящи
се в предвидената за изграждане жилищна срада в гр. В., находяща се в УПИ *, в кв. 9 по плана на ж.к. „Вл. В.“, описани в Приложние № 1, сред които подземни паркоместа, паркоместа, офис,
магазин, апартаменти и таванско помещение 1, на шести етаж на секция А с площ
58,80 кв.м., както и таванско помещение 2, на шести етаж на секция Б, с площ от
80,40 кв.м.
Представено е разрешение за строеж № * г. на жилищна сграда - тяло А и жилищна сграда – тяло Б в УПИ *, в кв. 9 по плана на ж.к.
„Вл. В.“, както и удостоверение № * г. за въвеждане в
експлоатация на сградата.
Видно от площообразуване на обект жилищна сграда в УПИ *, кв. 9А по плана на I-ви микрорайон, в секция А са разположени две
тавански помещения – с площ 58,80 кв.м. и 2 с площ 57,50 кв.м., а в секция Б са
разположени също две тавански помещения
- с площ 84,10 кв.м. и 80,40 кв.м.
С отговора на исковата молба е представен договор наименован „договор за
депозит“ от 21.05.2019 г., с който А. Г.К. е възложила на „С. и.“, по силата на който първата е предала на
дружеството сумата от 2000,00 лв. като депозит за закупуване на недвижим имот:
таванско помещение, находящо се в гр. В., ж.к. „Вл. В.“ ул. „Шести С.“ *, състоящ се от коридор, дневна с кухня и трапезария с излаз на тераса на
юг, спалня с излаз на тераса на север, баня с тоалет, с площ от 73,00 кв.м.
С пълномощно с нот. заверка на подписите рег. № 1498/22.05.2019 г. на
нотариус с район на действие Районен съд – И. ищцата е упълномощила Ася Георгиева Кръстева да я представлява при
подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –
находящ се в гр. В., ж.к. „Вл. В.“, ул. „Шести септември“ 28, ет.6, т.п. 1, с
площ от 73 кв.м.
Страните по делото не спорят, а и
от представения препис от договор се установява, че са страни и по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.05.2019
г., по силата на който ответникът – продавач е поел задължение да прехвърли
собствения си недвижим имот: таванско помещение № *, цялото с площ 73,24 кв.м. намиращо се в секция „А“ на жищна кооперация
находяща се на адрес гр. В., ж.к. „Вл. В.“ ул. „Ш.С.“ *, а купувачът се е задължил да заплати на продавача сумата от 26000
евро или 59852 лева. В чл.2.1 изречение
първо продавачът да прехвръли правото на собственост на купувача в срок до
12.07.2019 г. Във второто изречение страните са се споразумели документите за
сделката да се изготвят в срок от петнадесет работни дни от подписване на
предварителния договор. С чл. 2.6 от договора купувачът се е задължил да
заплати на ответника капаро – задатък от 2000 евро или 3912 лева и да изплати
остатъка от продажната цена от 24000 евро или 46940 лева при нотариално
изповядване на сделката, чрез кредит осигурен от Ункредит България.
Видно от представената по делото вноска бележка от 23.05.2019 г. на тази
дата ищцата чрез пълномощника си е внесла по сметка на ответното дружество
сумата от 3920,82 лв., с посочено основание за плащането „капаро за ап тп1 ет6
вха владиславово ул. 6 с. *“.
С пълномощно с нот. заверка на подписите рег. № * г. на нотариус с район на действие Районен съд – И. ответното дружество е упълномощило А.В.Г. и Д.Д.Д. да представляват
дружеството пред различни институции за подготовка на документи за придажба на
собствен на дружеството недвижим имот, находящ се в гр. В., ж.к. „Вл. В.“ ул.
„6-ти с.“ *.
По делото са представени схема на процесния СОС с идентификатор * по КККР от дата * г., в която е отразено,
че предназначението му е „за склад“.
Видно от удостоверение № * г., издадено от Район „Вл.
В.“ при Община В., съгласно одобрен инвестиционне проект на 01.11.2007 г. към
разрешение за строеж № * г. таванският етаж в
секция А съдържа два склада – склад № 1 с площ 58,80 кв.м. и склад № 2 с площ –
57,50 кв.м., като склад № 1 е с идентификатор № *.
В приложеното удостоверение за
данъчна оценка от 13.06.2019 г. имотът е описан като „други нежилищни обекти
тав.пом. - 1, ет.6“.
С исковата молба е представена извадка от вътрешна електронна
кореспонденция от 11.07.2019 г. на У. Б., видно от която служител от клона в
гр. Ихтиман е уведомил горестоящ, че банката е одобрила стандартен ипотечен
кредит на ищцата за покупка и ремонт на жилище в гр. В., което представлява таванско
складово помещение за нежилищни нужди, пригодено за живеене и до момента
отдавано под наем, но юристът иска писмено потвърждение за сделката поради
това, че в документите пише таванско помещение. В отговор е върнат мейл, в
който се сочи, че обезпечението е неприемливо независимо за какво се ползва.
Видно от представената справка от имотната партида на „В.Т.“ ООД процесният
имот е продаден на П.Н.С., като сделката е вписана на 17.12.2020 г.
Ищцата е представила телепоща от 20.02.2020
г., с която уведомява ответното дружество чрез управителя му, че кредитиращата
сделката банка е отказала отпускане на кредита тъй като не финансира закупуване
на нежилищни помещения. Изложила е, че наред с това дружеството е в
невъзможност да изпълни задълженията си по договора тъй като жилището е
продадено на 17.12.2019 г., поради което е направено волеизявление за
прекратяване на договора, а дружеството е поканено да върне внесеното капаро от
3920,82 лв.
По делото страните са ангажирали и гласни доказателства посредством
разпитите на водените от ищцата свидетели Ю. Ст.Д. и А.Г.К. (майка на ищцата) и водените от ответника свидетели Д.Д.Д. и А.В.Г..
Свидетелят Д. сочи, че живее на семейни начала с майката на ищцата.
Поддържа, че двете искали да се преместят в гр. В. където да закупят жилище, а
с тази задача се натоварила нейната майка. Сочи, че попаднали на обява от
фирмата „С. и.“ за продажба на апартамент. От фирмата ги завели в апартамент
във Владиславово, който се състоял от две стаи, баня и коридор, имало и
наемател, който им отворил. Сочи, че на огледа не е ставало въпрос за статута
на обекта. Срещу плащане на поисканото стоп капаро от около 1000 евро апартаментът
бил спрян от продажба и след няколко дни в офиса на фирмата се провела среща
със собствениците на жилището – Мануел и съпругата му, които поставили условие да
платят задатък 4000,00 лв по банкова сметка ***. Бил изготвен и предварителен
договор. Поддържа, че брокерите провели разговори с финансов инспектор от „Ун.“, обяснили какви са документите за жилището и изпратили такива на банката,
която се съгласила да отпусне на ищцата ипотечен кредит. Впоследствие банката
отказала кредита под предлог, че това жилище е таванско със статут на склад, а
те не финансират такова. Дори нямало как да се извърши адресна регистрация на
този апартамент. Сочи, че по искане на Емануел брокерката поправила договора в
смисъл, че парите се връщат независимо кой се откаже и чия е вината. Сочи, че ищцата търсила жилище, а не склад.
Излага, че ищцата не успяла да закупи апартамента. В подисания от Кръстева договор
пишело, че се предлага апартамент, таванско помещение като на негов въпрос му
отговорили, че няма да има проблем с адресната регистрация, а една от брокерите
казала, че и тя живее в таванско помещение и няма проблем.
Свидетелката К. сочи, че дъщеря ѝ решила да закупи апартамент във В.
и двете видели обява за продажба на такъв на сайта на фирма „С. и.“. След
уговорка с брокерската фирма отишли да огледат апартамента, който бил хубав, на
последен етаж, с две стаи, баня, тоалетна, обзаведен. Решили да го купят и
започнали да действат по документите, като свидетелката била пълномощник при
сделката. След ден-два пак се срещнали със служители на брокерската фирма,
които поискали стоп капаро от 2000,00 лв, за да спрат апартамента от продажба. Сумата
била внесена и започнали да действат за документите за подписване на
предварителен договор. След два-три дни подписали предварителен договор със
собствениците на апартамента, като следвало да преведат 3920 лв по банков път.
В предмета на договора пишело таванско помещение. Мануел поискал брокерската
къща да поправи договора, в който да пише, че ако една от двете страни се
откаже от сделката парите се връщат. След подписване на договора започнали да
събират документи за отпускане на кредит. Поддържа, че при подписването на
предварителния договор не били представени никакви документи. Излага, че
научили за статута на обекта след подписване на предварителния договор, когато
отказали кредита и тогава разбрали, че това се води таванско помещение с цел
склад. Брокерите им казали, че могат да си извадят регистрация и с този статут,
но от кметството не издали регистрация за склад. Сочи, че само веднъж е ходила
с брокерите в банка преди подписване на предварителния договор. Излага, че се
отказали от сделката когато разбрали, че имотът не е апартамент, тъй като не
искали да купуват таванско помещение – склад.
Свидетелката Д. сочи, че заедно колежката си свидетелката Г. допълнили
процесния предварителен договор. Преди сключването му бил направен оглед на
имота и клиентите били запознати със статута на имота, срещу който не възразили.
Преди сключване на предварителния договор със съдействието на брокерите на
банката и ищцата били предоставени всички небохдими документи за цялата сграда –
нотариален акт, архитектурни планове и схема дадена от строителя. Впоследствие
свидетелят сочи, че документите са представени след сключване на предварителния
договор. След това в посочения в договора срок свидетелката снабдила ответника
с данъчна оценка и скици на имота, които предоставила също и на купувачите и
банката. Банката устно обещала чрез свой представител в гр. Ихтиман да отпусне
кредит като на юристите били изпратени всички необходими документи. Излага, че
на ищцата бил отпуснат потребителски кредит, защото банката не може на 100 % да
финансира ипотеката. Сочи, че потребителският кредит бил усвоен, но банката
решила, че това е неправомерно и отказала ипотечния кредит. Сочи, че данъчната
оценка и скицата се представят след сключване на предварителния договор се
изготвят, тъй като се изготвят в срок от месец до 40 дни. Излага, че ищцата не се
е отказвала да купи имота. Сочи, че никой не е поемал ангажимент да съдейства
за адресна регистрация на купувача.
Свидетелката Г. сочи, че е присъствала на огледа на обекта, на който
клиентите били запознати със статута на имота като таванско помещение № 1,
който знаели от собствениците му. Към момента на подписване на предварителния
договор на пълномощника на купувача статутът на имота бил разяснен. Поддържа,
че никога не са твърдели, че е жилище и не са поемали ангажимент към купувачите
да ги регистрират на този на адрес за постоянен и настоящ. Скица и данъчна
оценка били изкарани след сключване на предварителния договор и купувачите били запознати с тях. Излага, че в тяхно присъствие преди
сключване на предварителния договор се говорило с „Уникредит“ гр. Ихтиман,
които одобрили финансиране на жилището. Сочи, че в предварителния договор е
описан статута на имота като таван. Сочи, че имотът има нормални стаи, но по всички
документи се водел таванско помещение. Сочи, че до последно имали одобрение за
кредита, но не може да каже после какво е станало. Няколко дни преди да изтече срока на
предварителния договор юрисконсулт на „Уникредит“ във В. се обадил на
свидетелката за потвърждение. Излага, че клиентите се отказали след изтичане
срока на предварителния договор. Тръгнали да ходят по други банки и преди да се
откажат окончателно да купуват имало вариант сестрата на пълномощничката да го
купи. След изтичане на срока на предварителния договор клиентите отказали да
подпишат споразумение анекс за удължаването му, като били в неизвестност дали
ще се продължи сделката до средата на септември, до когато собствениците ги
изчаквали на добра воля. Излага, че получили пълномощно от ответника да извадят
схема на имота и тежести. Сочи, жилището със статут апартамент се използва за
живеене, а когато е с различен статут може да бъде използвано за живеене като
след придобиването на имота се подаде декларация.
По така установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
Съгласно нормата на чл.27, предл.
четвърто от ЗЗД унищожаеми са договорите, сключени при измама.
Фактическият
състав на измамата по чл. 29 от ЗЗД, като основание за
унищожване на гражданскоправните сделки, включва елементите: 1) да е сключена
сделка; 2) едната страна по сделката да е била в заблуждение както относно характера на сделката така и/или относно
последиците от нея; 3) заблуждението да е предизвикано умишлено от другата
страна по сделката и 4) сделката да е сключена именно
вследствие на заблуждението, т.е. въвеждането в заблуждение на
съконтрахента и сключването на сделката да са в причинна връзка.
По делото не е спорно, а и по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 от ГПК с доклада по делото е прието за безспорно между
страните, че са страни – купувач и продавач по Предварителен договор от * г. за покупко-продажба на недвижим имот:
Таванско помещение № 1, ет. 6, цялото с площ 73,24 кв.м., намиращо се в секция
А на жилищна кооперация на адрес: гр. В., ж.к. „Вл. В.“, ул. „ * С.“ № **.
Спорно между страните е най-вече обстоятелството въведена ли е ищцата по
делото в заблуждение от ответното дружество пчрез свои представители при
сключване на сделката.
В тази връзка съдът намира, че въвеждането в заблуждение се изразява в
умишлено предизвикване, създаване и/или поддържане в измамената страна на
невярна представа относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които
другата страна умишлено е изопачила, понякога могат да са елементи от
фактическия състав на сделката, поради което въвеждането в заблуждение може да
е относно нейното съдържание, респ. относно вида и характера ѝ.
Когато измамената страна е дееспособно лице, което разбира свойството и
значението на своите действия и може да ги ръководи, то обикновено е наясно
какви са видът, характерът и съдържанието на сделката, но е въведено в
заблуждение относно правните последици, които ще настъпят след сключването ѝ
или ще настъпят други последици.
Или по друг начин казано една сделка е сключена при
измама, когато върху волята на съконтрахента е въздействано така, че същият е
поставен в заблуда относно действителните последици, които ще възникнат от нея,
които последици ако договарящият е знаел, не би сключил сделката.
В случая от твърденията на ищцовата страна се извлича, че е била подтикната
от ответника да сключи предварителен договор за покупка на процесния имот както
1) с уверения, че може да бъде извършена адресна
регистрация на постоянен и настоящ адрес по адреса на имота, така и 2) чрез
премълчаване на статута му по схема и данъчна
оценка, 3) невъзможността да бъде приет като обезпечение по кредит имот с
предназначение „склад“, както и 4) законовата забрана от ЗГР за регистрация по постоянен
адрес в такъв имот.
Верността на първото твърдение не се установява от
нито едно доказателство по делото, включително от показанията на водените от самата
ищца свидетели, и двамата присъствали на подписване на процесния договор,
вторият дори като пълномощник на ищцата. В изложеното от свидетелите пред съда,
както и в нито едно друго доказателство по делото не се съдържат сведения преди
сключване на договора, която и да е била от страните по сделката или
присъстващите на нея лица да са повдигали въпроса за възможността на адреса на
процесния имот да се извърши адресна регистрация, още по-малко това да е
сторено от законният представител на ответното дружество или негов служител.
Т.е. ищцата не доказа по делото нито, че мотивите ѝ да сключи проесната
сделка са били извършването на адресна регистрация на адреса на закупувания
имот, нито ответникът умишлено да я е уверил преди подписване на договора, че
това е възможно.
Не са налице и доказателства по делото ответникът
чрез своя законен представител или свой служител да е бил наясно за
обстоятелството, че в кадастралната карта процесният имот е с посочено
предназначение „за склад“, още повече, че не е били спорно между страните, че
скица от КККР за имота е изкарана едва след подписване на предварителния
договор. Липсата на доказателства за знанието на ответника какво е
предназначението на обекта по КККР логично сочи, че страната обективно не е
била в състояние да подведе ищцата относно това обстоятелство, което собствено
не ѝ е било известно.
На следващо място няма нормативно въведено или
неписано, но пък житейски изводимо обичайно правило за поведение, което да
сочи, че продавачът по сделка за продажба на недвижим имот, пък било то и
търговец по занятие, е длъжен да уведомява купувача относно възможността
предметът на продажбата да послужи или не като обезпечение за ипотечен кредит, който да финансира сделката.
Изложеното важи в пълна сила и относно липсата на каквото и да е било задължение
на продавача да оповестява пред купувача скрепената в ЗГР забрана за регистрация по постоянен адрес в имот като процесния, която собствено не е длъжен да
знае нито по силата на закон, друг нормативен акт, или на житейска презумпция.
Всъщност както самият текст на договора, в който ясно е посочено, че същият представлява „таванско
помещение“, така и предствените при сключването му като приложения документи -
нотариален договор за учредяване на право на строеж, приложение № 1 към договор
за възлагане и площообразуване, недвусмислено сочат, че процесният недвижим
имот по документи няма характер на апартамент, т.е. на жилище предвид факта, че
в тези писмени документи е направено ясно разграничение между наличните в
процесната сграда – секции А и Б, апартаменти и четирите отделни тавански
помещения.
Дори противно на събраната доказателствена
съвкупност съдът да приеме, че непосредствено преди сключване на предварителния
договор ищцата, чрез пълномощника си е била въведена от ответника в заблуждение
относно статута по документи на недвижимия имот като жилищен, то подписвайки
този договор, в който имотът съвсем ясно е дефиниран като „таванско помещение“
за купувача и пълномощника му бидейки дееспособни лица не следва да е оставало
съмнение, че по документи статутът на имота не е жилищен. Това е така доколкото
липсва житейска презумпция, че таванските помещения са жилищни имоти. Напротив,
общоприето е, че същите имат складови функции.
В обобщение по делото не се установява ищцата да е сключила
процесния договор вследствие на въвеждане в умишлено заблуждение от
ответника, респективно не е налице фактическият състав на чл.29, вр. чл.27, предл. четвърто от ЗЗД и искът за унищожаване на Предварителен
договор от 23.05.2019 г. за покупко-продажба следва да се отхвърли като неоснователен. Следователно неоснователен се
явява и искът по чл. 34 от ЗЗД за връщане на даденото от ищцара по договора и
същият следва да се отхвърли.
Изходът на главните искове, обуславя необходимостта
съдът да се занимае и с основателността на предявеният евентуален иск за
връщане на даденото капаро (задатък) по процесния договор, който страната сочи за
развален.
В тази връзка спорно между страните по делото е
обстоятелството дали ответникът е бил неизправна страна по предварителния
договор, респективно налице ли са били основания за едностранното му разваляне
от страна на ищцата или прекратяването му по право, поради обективна
невъзможност на някоя от страните да изпълни същия.
Тези обстоятелства съдът намира за недоказани по
делото, доколкото показанията на първият свидетел на ищцата, кореспондиращи на
всички останали доказателства сочат, че поради неотпускането на ипотечен кредит
от банката тя не е имала финансовата възможност да закупи апартамента, а
вторият свидетел директно сочи, че именно ищцата е страната, която се е
отказала от сключване на сделката като е узнала статута му по КККР., Т.е. по
делото се установява от водените от самата ищца свидетели, че както липсата на
парични средства в патримониума ѝ така и неоснователният ѝ отказ да
завърши сделката, предвид факта, че в предварителния договор ясно е записано,
че имотът представлява „таванско помещение“, са станали причина окончателният
договор да не бъде сключен договорения срок 12.07.2019 г. Респективно ищцата е
неизправната страна по договора от 23.05.2019 г. и същата не е разполагала с
правото да го развали едностранно, а единствено ответникът който точно е
изпълнил поетото договорно задължение за осигуряване на документите за сключване
на окончателния договор и се е разпоредил с недвижимия имот почти половин
година след изтичане на срока за сключване на окончателен договор. Т.е. бил е в
готовност да прехвърли същия в случай, че ищцата има фиансовата възможност за
това. Предвид констатираното неизпълнение по договора от страна на ищцата на
основание чл. 93, ал.2 от ЗЗД съдът намира, че ответникът е имал правно
основание да се откаже от договора след 12.07.2019 г. и да задръжи получения по
предварителния договор задатък от 3920,00 лв.
По горните съображения неоснователен се явява и
евентуалния иск по чл. 55, ал.1 от ЗЗД.
С оглед изхода на спора разноските по делото следва
да се възложат изцяло в тежест на ищцата. Поисканите и доказани разноски от
ответното дружество възлизат на 750,00 лв. съобразно представените
доказателства за заплащане на депозит от 100,00 лв. за призоваване на двама
свидетели както и представения договор за правна защита и съдействие,
удостоверяващ платено в брой адвокатско възнаграждение от 650,00 лв. Или с
решението по делото на ответника следва да се присъди общо сумата от 750,00
лв., на основание чл. 78, ал.3 от ГПК. В тази връзка неоснователно е
релевираното от ищеца възражение за прекомерност на заплатеното в брой
адвокатско възнаграждение предвид вида и обема на защитата извършена от
процесуалния представител на ответника. Вярно е, че делото е приключило в едно
съдебно заседание, но от друга страна ответникът се е защитавал по три иска, наред с което в съдебното
производство са разпитани четирима свидетели и са събрани немалък брой писмени
доказателства, относими към предмета на делото.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Г.Й.П., ЕГН: **********, с адрес: ***, срещу „В.Т.“
ООД, ЕИК **, със седалище и адрес на управление:***, в условията на
обективно кумулативно и евентуално съединяване главни искове с правно основание
чл.29, вр. чл.27, предл. четвърто от ЗЗД за унищожаване на Предварителен
договор от 23.05.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот: Таванско
помещение № 1, ет. 6, цялото с площ * кв.м., намиращо се в секция А на жилищна
кооперация на адрес: гр. В., ж.к. „ Вл. В.“, ул. „ * С.“ № **, поради измама и
иск правно основание чл. 34 от ЗЗД за осъждане на ответникът да ѝ заплати
сумата от 3920,00 лв. дадена като капаро
по договора, а в евентуалност с правно основание чл. 55, ал.1 от ЗЗД ответникът
да бъде осъден да ѝ заплати сумата 3920,00 лв. платена по развален Предварителен
договор от * г. за покупко-продажба на недвижим имот: Таванско помещение № *, с
площ * кв.м., намиращо се в секция А на жилищна кооперация на адрес: гр. В.,
ж.к. „ Вл. В.“, ул. „ * С.“ № *, ведно със законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба * г. до окончателното ѝ изплащане, като неоснователни.
ОСЪЖДА Г.Й.П., ЕГН: **********, с адрес: ***3 ДА ЗАПЛАТИ на „В.Т.“ ООД,
ЕИК **, със седалище и адрес на управление:***, сумата
от 750,00 лв., представляваща
сторените в настоящото производство съдебно-деловодни разноски, на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: