№ 4060
гр. В., 14.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Надежда М. А.а
при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Надежда М. А.а Гражданско дело №
20233110106412 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са субективно и обективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 59 ЗЗД от Ю. Ж. Б. ЕГН ********** и С. И. Б. ЕГН
********** против Община В. да им заплати в условието на активна
солидарност сумата 2883.38 лева, с която ответникът се е обогатил за тяхна
сметка без правно основание със стойността на извършените от ищците
подобрения в собствената му недвижима вещ – ап. **, находящ се в гр. В.,
район А., бл. **, вх. *, ет. *, изразяващи с в монтаж на гипсокартон на метална
конструкция /1266,20 лв./; шпакловка и изкърпване на гипсокартон /714,90
лв./; доставка и монтаж на входна метална врата /320 лв./; подова настилка с
изолация в баня /81,28 лв./; облицовка с плочки в баня /431,70 лв./; както и да
бъде осъден ответникът да заплати на Ю. Ж. Б. сумата 1770 лева, с която се е
обогатил за негова сметка /като правоприемник на Д. Б./ без правно
основание, със стойността на извършените от Д. Б. подобрения в същия имот,
изразяващи се в монтаж на нова ПВЦ дограма /три броя прозорци и две врати
към терасите/.
Ищците твърдят, че Д. Б. била настанена съобразно договор за наем от
06.12.2000 г. с Район А. на Община В. /и последващи анекси към
1
него/ в част от гореописания недвижим имот в периода от сключването му до
смъртта си на 27.12.2010 г. С. Б. била настанена в другата част от имота в
периода 2001 г. – 03.11.2014 г. ведно със съпруга си Ю. Б. /син и единствен
наследник на Д. Б.а/ и двете им деца, въз основа на договор за наем с Район А.
на Община В. от 27.09.2001 г. и анекси към него. След прекратяване на
договора ищците не напуснали доброволно имота, като били изведени
принудително на 20.09.2022 г.
Твърди се в исковата молба, че през 2010 година Д. Б.а подменила
външната дограма в жилището /три броя прозорци и две врати към тераси/
като заплатила общо 1770 лева. В периода 2010-2011 год. ищите извършили
подобрения в жилището - монтаж на гипсокартон на метална конструкция
/1266,20 лв./; шпакловка и изкърпване на гипсокартон /714,90лв./; доставка и
монтаж на входна метална врата /320 лв./; подова настилка с изолация в баня
/81,28лв./; облицовка с плочки в баня /431,70лв./.
Сочи се, че подобренията в имота са извършени в срока на описаните
наемни договори при липса на писмено съгласие съобразно чл. 4.5 /респ. чл.
5.15/ от договорите, но със знанието и без противопоставянето на
наемодателя. Твърди се, че тези подобрения са били наложителни за
нормалното ползване на вещта.
Представени са доказателства и са направени доказателствени искания.
Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК по делото е постъпил отговор от ответната
страна, с който се оспорват предявените искове като неоснователни. Не
оспорва наличието на посочените в исковата молба договори за наем относно
описаната недвижима вещ. Оспорва наличието на писмено уведомяване от
наемателя до наемодателя за извършването на каквито и да било подобрения в
наетия имот, съобразно изричната клауза в договорите, поради което счита, че
ищците претендират да черпят права от собственото си противоправно
поведение. Оспорва и по някакъв друг начин да е узнал за тези подобрения.
Твърди, че имотът е бил предаден в добро състояние и не е имал нужда от
подобрения. Евентуално оспорва извършените подобрения, а ако се установи
извършването им, оспорва да са били извършени в посочения период и за
сметка на ищците /респ. на праводателката на единия от тях/. Представени са
доказателства.
2
Съдът, след като прецени събраните в процеса писмени
доказателства, поотделно и в съвкупност, и въз основа на своето вътрешно
убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, че със Заповед № РД-183/01.06.1990 г. Д. Л. Б.
/починала на 29.12.2010 г./ е настанена в две стаи в ап. **, находящ се в гр. В.,
район А., бл. **, вх. *, ет. *.
Със Заповед № ЖН - 29/02.06.2000 г. Община В., Район А., като нов
собственик на жилището по силата на чл. 43, ал. 4 вр. ал.1 от ЗОС и протокол
№ 4/ 02.06.2000 г. на Комисията по чл. 9 от ППЗОС и предходната
настанителна Заповед 183/01.06.1990 г. на КЗ, Д. Л. Б. е пренастанена на
същия адрес в стая и кухня от 35,21 кв.м. жилищна площ. На 06.12.2000 г. за
горното е сключен договор за наем, изменен с анекс от 06.12.2000 г. относно
наемната цена. Със Заповед № ЖН - 52/12.04.2006 г. Д. Л. Б. е пренастанена в
още 17,01 кв.м. от същия апартамент и договорът за наем е продължен за 3
години -до 12.04.2009 г. С Анекс от 31.08.2009 г. договорът е продължен с три
години считано от 12.05.2009 г.
На 01.10.1994 г. двамата ищци сключват граждански брак.
На 27.09.2001 г. С. И. Б. сключва Договор за наем с Община В. за същото
жилище. Със Заповед № ЖН - 51/12.04.2006 г. С. И. Б. е пренастанена ведно с
Ю. Б.- съпруг и двете и деца в същото жилище.
Въз основа на Заповед №ЖН-1/12.07.2011 г. на 19.10.2011 г. между двете
страни е сключен последния договор за наем между кмета на район А. и С. И.
Б. за отдаване под наем на целия апартамент с площ 81,12 кв.м., състоящ се от
три стаи , кухня и изба № **, представляващ общински жилищен имот във гр.
В. , ж.к. Д. /А./, бл.**, вх. *, ет. *, ап. **. Срокът на наемните отношения е 3
години- до 19.10.2014 г.
На 03.09.2014 г. вторият ищец С. Б. получава предупреждение от
Община В., Район А., че срокът за настаняване е изтекъл.
Със Заповед № ЖН- 36/03.11.2014 г. наемното отношение между ищците
и Община В. е прекратено.
След прекратяване на договора ищците не са напуснали доброволно
имота, като са изведени принудително на 20.09.2022 г.
В приложения към исковата молба Договор за отдаване под наем на
3
общински жилищен имот от фонд „Настаняване на наематели“, сключен на
19.10.2011 год. между кмета на район А. при Община В. и С. И. Б. е уговорено
отдаването на процесния апартамент за срок от три години. В чл. 14 и 15 от
договора е уговорено, че наемателят няма право без предварително писмено
съгласие от наемодателя да извършва преустройства в имота и местата за
общо ползване, както и промяна на предназначението му и изменение или
подмяна на съществуващите инсталации. Извършените без писмено
разрешение на наемодателя подобрения в имота, при прекратяване на
договора, остават за наемателя. В чл. 17 е уговорено, че наемателят е длъжен
да отстранява за своя сметка всички нанесени повреди в жилищния имот,
както и да извършва, ако състоянието на имота налага основни и текущи
ремонти.
Идентични уговорки има в т. 5 и 7 от раздел IV на Договор за отдаване
под наем на общински жилищен имот /Фонд „Наематели“/ от 06.12.2000 год.,
сключен между кмета на Район А. и Д. Л. Б. /л.76- 78/; както и в т. 4, 5 и 7 от
раздел IV на Договор за отдаване под наем на общински жилищен имот /Фонд
„Наематели“/ от 27.09.2001 год., сключен между кмета на Район А. и С. И. Б.
/л.88 и 89/.
Ищците не твърдят и не са представено доказателства да са уведомявали
писмено наемодателя за предстоящите ремонтни дейности и извършените
подобрения, чието заплащане претендира. Няма данни за извършването им да
е уведомяван ответника по някакъв начин по време на извършването и след
това.
Съдът, след преценка на доводите на страните и събраните в
производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира
за установено от правна страна следното:
Съгласно трайната съдебна практика при извършени от наемател
подобрения, когато в договора за наем не е уговорено за чия сметка са,
съгласно ППВС № 1/1979 г., обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД.
Качеството на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото
съгласие, с оглед което подобрителят може да бъде владелец, държател или
лице, което води чужда работа без пълномощие, като при извършени
подобрения от наемател, се дължат направените разходи, а не увеличената
стойност на имота (решение № 571/14.10.2008 г. по т. д. № 313/2008 г. на ВКС,
4
решение № 34/02.04.2009 г. по гр. д. № 683/2008 г. на ВКС и др.). В случая
обаче страните са договорили изрично, че извършените подобрения, основни
и текущи ремонти ще са за сметка на наемателя. С оглед свободата на
договаряне, залегнала в чл. 9 от ЗЗД, страните могат да се отклоняват от
диспозитивните правни норми, уреждащи наемните отношения, а именно че
разходите, извън текущи ремонтни дейности, са за сметка на наемодателя.
Извършените строително- монтажни работи имат характер на подобрения,
каквато е била волята на страните.
Именно в качеството си на наемател ищецът поддържа да е извършил
подобрения в чуждия имот, увеличили неговата стойност, като претендира
разходите за извършените подобрения.
Доколкото между страните има сключен договор за наем, то по смисъла
на чл. 68, ал. 2 от ЗС наемателят има качеството на държател, а не владелец,
поради което неприложими са разпоредбите на чл. 72 - чл. 74 ЗС.
Спорните въпроси от значение за изхода на делото са дали между
страните в договора за наем е налице уговорка относно извършване на
подобрения и ремонти в имота и съответно начина на разпределение на
разходите за тях, какви са извършените от ищците в имота ремонтни дейности
и дали същите представляват подобрения.
При преценка на описаните в исковата молба и твърдени като
извършени подобрения от ищеца, а именно: поставяне на ПВЦ дограма,
монтаж на гипсокартон на метална конструкция, шпакловка и изкърпване на
гипсокартон, доставка и монтаж на входна метална врата, подова настилка с
изолация в баня, облицовка с плочки в баня, настоящият състав съобразява
следното:
Необходимите разноски са условие за запазването на вещта –
неизвършването им причинява загуба на собственика /респ. – извършването
им предотвратява намаляване на патримониума му/. Същественото при тях е
обективната наложителност за извършването им – те трябва да бъдат
направени, ако се желае запазването на вещта. В това се състои т. нар.
субстанциален критерий за отграничаването им от останалите възможни
разходи. Към него се добавя още един, допълнителен критерий, наречен
функционален, който налага при всеки конкретен случай да се съобразява
предназначението на веща, като съответно промяната на предназначението на
5
дадена вещ и направените разноски във връзка с промененото предназначение
за запазване и поддържане, не могат да се счетат за необходими /доколкото са
по – специфични от тези, които биха били направени за запазването и
функционирането на веща без промененото предназначение/.
Полезните разноски, наричани от закона "подобрения", са тези разноски,
които водят до увеличаване стойността на вещта. Следователно, за да са
налице "полезни разноски" не е достатъчно да са направени разходи по вещта,
а е необходимо разноските да са се отразили върху стойността на вещта, като
са я повишили. Те винаги водят до определен положителен резултат.
Луксозните разноски римското право нарича "излишни", са такива,
които са направени за удоволствие. Разграничителен критерий при
съпоставянето на полезните от луксозните разноски е строго личното
значение за този, който ги е извършил, т. е. могат да представляват особено
разхищение, неоправдано за никой друг освен извършващия ги, поради което
и не подлежат на обезщетяване.
На следващо място, във връзка със съдържанието на договора за наем –
чл. 14, 15 и 17, съдът има предвид легални дефиниции в § 5 на ЗУТ – т. 42
"Основен ремонт" на строеж е частично възстановяване и/или частична
замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или
инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които
първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни
елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с
които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се
удължава срокът на тяхната експлоатация и т. 43 "Текущ ремонт" на строеж е
подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките,
съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не
се: а) засяга конструкцията на сградата; б) извършват дейности като
премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях,
когато засягат конструкцията на сградата; в) променя предназначението на
помещенията и натоварванията в тях. Текущ ремонт на строеж е и
подобряването и поддържането в изправност на елементите на техническата
инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се променят трасето и
техническите характеристики.
При съобразяване на гореизложените принципни постановки, е видно,
6
че ищецът е извършил ремонтни дейности, част от които съставляват основен
ремонт /постановяне на ПВЦ дограма, метална врата и поставяне на
гипсокартон – заменяне на първоначално вложени материали и конструкции и
възстановяване на експлоатационната годност/, останалите – текущ такъв.
Тук следва да се има предвид и обстоятелството, че липсва приемо-
предавателен протокол от периода, в който са сключени договорите за наем,
липсват данни наемателите да се сигнализирали за нередности, които пречат
имотът да бъде ползван съобразно предназначението му- за жилищни нужди,
поради което съдът приема, че жилището е било годно за обитаване т.е. за
ползване според предназначението му. Следователно извършените ремонтни
дейности едва в периода 2010- 2014 г. и до който период само ищците и
майката на първия от тях са ползвали имота, начиная от 1990 г. /повече от 20
години/, е нормално да бъдат извършени и необходимостта от тях да е
вследствие на обикновеното употребяване на апартамента и нормалното
овехтяване и повреждане на обзавеждането и оборудването му т. е. текущи
ремонти.
Дори и да се приеме, че се касае за подобрения, чието извършване не
беше доказано в пълен обем, то съгласно договореното между страните в
горепосочените договори за наем, те остават за сметка на наемателя.
Изложеното мотивира настоящия съдебен състав да приеме, че
предявените искове са неоснователни.
С оглед изхода от делото, ищците следва да заплатят направите от
ответника разноски, но тъй като такива не се претендират, съдът не дължи
произнасяне.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Ю. Ж. Б. ЕГН ********** и С. И. Б. ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес: гр. В., бул. С. № *, кантора № *, чрез
адвокат Н. А. против Община В., представлявана от кмета Б. К., седалище и
адрес на управление: гр. В., бул. О. П. п. № ** да им заплати в условието на
активна солидарност сумата 2883.38 лева, с която ответникът се е обогатил за
тяхна сметка без правно основание със стойността на извършените от ищците
7
подобрения в собствената му недвижима вещ – ап. **, находящ се в гр. В.,
район А., бл. **, вх. *, ет. *, изразяващи с в монтаж на гипсокартон на метална
конструкция /1266,20 лв./; шпакловка и изкърпване на гипсокартон /714,90
лв./; доставка и монтаж на входна метална врата /320 лв./; подова настилка с
изолация в баня /81,28 лв./; облицовка с плочки в баня /431,70 лв./; както и да
бъде осъден ответникът да заплати на Ю. Ж. Б. сумата 1770 лева, с която се е
обогатил за негова сметка /като правоприемник на Д. Б./ без правно
основание, със стойността на извършените от Д. Б. подобрения в същия имот,
изразяващи се в монтаж на нова ПВЦ дограма /три броя прозорци и две врати
към терасите/, ведно със законната лихва от предявяване на исковете до
изплащане на задълженията.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
8