Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. София, ………… г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в
закрито заседание в състав:
Председател:
Елена Иванова
Членове: Георги И.
Десислава Зисова
като разгледа
докладваното от съдия Десислава Зисова ч.гр.д. №3585 по описа за 2016 г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл.435, ал.4 ГПК.
Образувано
е по жалба от Н.К.В. и жалба от И.П.Р. срещу действия на ЧСИ У.Д. по
изпълнително дело №2015*0401325, изразяващи се в налагане на възбрана и
извършване на опис на недвижими имот, представляващи съответно студио № 9,
находящо се в жилищната сграда в гр.**********, на втори мансарден етаж, със
застроена площ от 47,76 кв.м. и апартамент № 1А, находящ се в гр.**********, на
първи етаж от сградата, със застроена площ от 96.70 кв.м.
С
определение от 15.06.2016 г. САС е приел, че жалбите са допустими като подадени
от трети за изпълнението лица и е постановил да бъдат разгледани по същество.
Жалбоподателите твърдят, че са
придобили посочените по-горе недвижими имоти и незаконосъобразно изпълнението е
насочено върху собствените им имоти, без да са длъжници по изпълнението.
Взискателят поддържа, че върху имотите е учредена
ипотека, по силата на която има право да изпълнява върху тях.
Въззивният съд намира следното:
Не се спори по делото, а и се установява от
представените от жалбоподателите нотариални актове, че са придобили правото на
собственост върху индивидуални обекти в сградата, находяща се в гр.*************, а именно - студио № 9 на втори мансарден етаж, със застроена
площ от 47,76 кв.м. и апартамент № 1 А, на първи етаж, със застроена площ от 96.70 кв.м.
Не се спори, а и се установява от представения
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека от 23.10.2012 г., че в полза
на взискателя за обезпечение на задълженията на длъжника Б. АД по договор за
банков кредит №719/08.10.2012 г. е учредена ипотека върху правото на строеж за
построяването на недвижими имоти в изграждащата се жилищна сграда в гр.*************, сред
които офис №3 и апартамент №9. Описанието на недвижимите имоти е направено
съобразно одобрен архитектурен проект от 2008 г. и Таблица за определяне на
застроени площи.
Установява се от приетата по
делото съдебно-техническа експертиза, че е извършена преработка на
първоначалния проект през 2013 г., като процесните два имота офис №3 и
апартамент №9 са изменени по следния начин:
от офис №3 (съгласно проекта
от 2007 г.) са възникнали нови самостоятелни обекти (съгласно преработката от
2013 г.) - апартамент №1А, студио №1 и Офис №3, като общата площ на трите нови
обекта е равна на площта на първоначалния обект офис №3;
от апартамент №9 (съгласно
проекта от 2007 г.) са възникнали нови самостоятелни обекти (съгласно
преработката от 2013 г.) - студио №9 и студио №10, като общата площ на двата
нови обекта е равна на площта на първоначалния обект апартамент №9.
Съгласно заключението на
вещото лице при изпълнение на изменения проект не се е стигнало до застрояване
в повече от първоначалния инвестиционен проект, по който е учредена ипотеката –
налице е преразпределяне на площите, като от първоначалните обекти чрез
разделяне са образувани няколко по-малки обекта.
При така установените факти,
за да се прецени основателността на жалбите, съдът следва да отговори на
въпроса дали учредената върху правото на
строеж за построяването на недвижими имоти в изграждащата се жилищна сграда
ипотека се разпростира и върху образуваните чрез разделяне без ексцес на
правото на строеж нови обекти в сградата. Т.е. поставя се въпросът дали
преработката на ипотекираната вещ, без да се променя обемът й, води до
погасяване на ипотеката. С постановените по реда на чл.290 ГПК практика (решение
№ 149 от 2.02.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3383/2014 г., II г. о., ГК, С решение
№ 250 от 18.11.2014 по гр. дело № 854/2014 г. на ВКС на ВКС, III г. о.; решение
№ 111 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4005/2013 г. на ВКС, III г. о.; решение №
113 от 25.07.2014 г. по гр. дело № 4514/2013 г. на ВКС, III г. о.; решение №
188 от 24.10.2014 г. по гр. дело № 424/2014 г. на ВКС, III г. о. и решение №
143 от 10.11.2014 г. по гр. дело № 646/2014 г. на ВКС, II г. о., решение №
188/24.10.2014 г. по гр. д. № 424/14 г., III г. о.), ВКС приема следното: „Когато към момента на сключване на договора
за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на
терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите,
които ще бъдат построени, изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД за индивидуализация
на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има
действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект.
Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе
действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат
посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие
върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни
обекти в нея.“ По аргумент от тези съображения следва да се приеме, че доколкото
в случая е учредена ипотека върху всички бъдещи обекти в сградата, тя има
действие и върху отделните самостоятелни обекти в нея при бъдещо разпореждане с
тях. Когато в следствие на изменение на инвестиционния проект част от обектите
са изменени – чрез разделяне, без да е налице изграждане в повече от
първоначално предвиденото, то ипотеката се разпростира и върху преработените
нови обекти. Противното би означавало да се приеме, че длъжникът изключително
лесно и едностранно – по своя воля, може да се освободи от ипотеката – чрез
преработване на вещта, с което ще увреди кредитора си, доколкото го лишава от
обезпечение, което по своя воля е учредил. Отделно от това, преработването или
изменението на вещта не е предвидено в закона като способ за погасяване на
ипотечното право.
От изложеното следва, че насочването на изпълнението
върху имотите на жалбоподателите не е незаконосъобразно – придобитите от тях
имоти са възникнали чрез отделяне на части от вече ипотекирани имоти, поради
което жалбоподателите имат качеството на ипотекарни длъжници и поради това са
длъжни да търпят изпълнението, насочено срещу придобитите от тях имоти. Подадените
жалби следва да се оставят без уважение.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ жалбите
на Н.К.В. и И.П.Р. срещу действия на ЧСИ У.Д. по изпълнително дело №2015*0401325,
изразяващи се в налагане на възбрана и извършване на опис на недвижими имот,
представляващи съответно студио №9, находящо се в жилищната сграда в гр.**********,
на втори мансарден етаж, със застроена площ от 47,76 кв.м. и апартамент № 1А,
находящ се в гр.**********, на първи етаж от сградата, със застроена площ от 96.70 кв.м.
Решението е окончателно.
Председател: Членове: 1.
2.