№ 1603
гр. София, 28.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Г.ева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Мария Г.ева Въззивно гражданско дело №
20211000500187 по описа за 2021 година
САС е сезиран с иск, основан на разпоредбата на чл. 40 ЗЗД, предявен от М. А. К.
срещу Ц. С., обективно съединен с иск с правно основание чл. 108 ЗС, предявен срещу
съпрузите Т. и Г. Т..
В исковата молба се твърди че ищцата била собственик на имот, придобит с
нотариален акт № 097, по н.д. 81/05 г. и такъв, придобит с н.а. 75/н.д. 617/06 г.
На 30.06.11 г. имотите, описани в нотариалните актове, били продадени от
пълномощник на ищцата – П. И. (не е страна в процеса) на Ц. С. за сумата 18 000 лв.
При съотнасяне към данъчна оценка от 85 174.90 лв. към момента на продажбата,
ищцата счита, че е злоупотребено с доверието й, като продажната цена е пет пъти по-
ниска от данъчната оценка. Това обосновава явната неизгодност на сделката.
С решение по касационно дело 3796/19 г. по описа на ВКС предявената
претенция е квалифицирана по чл. 40 ЗЗД, като на въззивния съд са дадени указания да
изследва наличието на относителна недействителност на сделката, сключена между
пълномощника П. И. и приобретателя Ц. С. спрямо ищцата.
Според исковата молба С. продал имота на вторите двама ответници, които го
владеят понастоящем.
Твърденията на ищцата са, че поради нищожност на първата сделка – с Ц. С.,
втората такава, по която приобретатели са семейство Т., не е породила вещноправен
прехвърлителен ефект и настоящите владелци на имота са такива без правно
основание. Моли след установяване принадлежността на правото на собственост за
ищцата, Т. и Г. Т. да бъдат осъдени да й предадат владението на имота и сезира съда с
обективно съединен иск и с правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД за сумата 130 000 лв.
Въззивникът - ответник Ц. С. се домогва да установи, че между него и
живеещите на съпружески начала М. К. (ищца) и П. И. (пълномощник на ищцата на
1
базата на общо пълномощно, предоставящо му власт да продаде имотите комуто
прецени при условия, каквито счете за целесъобразни) е имало поредица от
правоотношения, като след продажбата на имота на семейство Т. собственичката М. К.
е получила допълнителна продажна цена. Поради това няма сговаряне на
пълномощник и приобретател във вреда на упълномощителката и на това основание
сделката не е относително недействителна.
Въззивниците ответници Т. и Г. Т. поддържат, че липсата на сговор за увреждане
на ищцата обосновава валидна продажба от приобретателя Ц. С. на тях, а на това
основание искът с правно основание чл. 108 ЗС е неоснователен. Ищцата е
прехвърлила правото на собственост, а същото е надлежно придобито от сем. Т.
Съобразно указанията на ВКС САС е разпределил доказателствената тежест в
процеса и е приел, че поради новоприетата правна квалификация за страните не са
настъпили доказателствени преклузии. На тази база в производството пред настоящия
въззивен състав са разпитани свидетели на всяка от страните.
При служебна проверка САС установи, че е сезиран с допустими жалби,
атакуващи валидно и допустимо съдебно решение.
Неучастието в процеса на пълномощника П. И. не опорочава
първоинстанционното производство. С Решение № 372 от 16.10.2012 г. по гр. д. №
1266/2011 г. на ВКС, IV г. о. се приема, че участието на пълномощника по иск с правно
основание чл. 40 ЗЗД не е нужно, защото пълномощникът не е страна по атакуваната
сделка, а изразява само изявената от упълномощителя воля в упълномощителната
сделка. При предявяването на иска от упълномощителя, другата страна по
материалното правоотношение и пълномощникът не са задължителни другари в
процеса.
САС дължи произнасяне с оглед наличните по делото и новосъбраните
доказателства с оглед правната квалификация, указана като съответстваща на
търсената защита, и според твърденията на страните.
Въз основа доводите на страните, указанията на ВКС и материалите по
делото, САС приема за установено следното:
С признание на ищцата се доказва заявеното от ответника С. обстоятелство, че
ищцата и пълномощникът й И. живеели на съпружеска начала. Това се потвърждава и с
показанията на свидетелката А. К. (л. 52) и обяснява съдържанието на приложеното на
с. 34 от първоинстанционното дело пълномощно, даващо власт на И. да продаде
имотите, описани в пълномощното (предмет на оспорваната сделка) „на цена, каквато
намери за добре, при условия на договор по негова преценка“.
В проведено на 12.10.22 г. съдебно заседание е разпитана свидетелката на
ответниците В. В. – брокер в агенция „Явлена“, посредник за продажба на имота на
сем. Т.. Свидетелката помни, че в офиса на „Явлена“ дошъл П. И. и обявил за продажба
апартамент, идентичен с описания в исковата молба. При преглед на документите
брокерката установила, че И. не е собственик на имота и попитала защо той (И.) иска
да обяви продажбата. Получила отговор, че собственикът – Ц. С. ще се яви
допълнително, за да сключи възлагателен договор с „Явлена“. П. и съпругата му, М.,
били наематели на имота (по договор с Ц. С. като наемодател) и били поели
ангажимент да намерят подходящи продавачи. П. И. разказал, че двамата, със
съпругата му, имали нужда от пари, Ц. им услужил и придобил имота на ниска цена.
Страните били съгласни със следваща продажба да се получи действителната цена и
така да уредят отношенията си. Дословно на с.50 свидетелката заявява, че е чула от П.
И. думите: „Ц. е наш приятел, помогна ни и ние му прехвърлихме апартамента. И той
ни даде сега време да го продадем спокойно, на пазарни нива, за да си получим
2
разликата“. Между „Явлена“ и Ц. бил подписан договор за посредничество, на чиято
база били насрочвани огледи. Снимките, огледите и цялостната продажба се
организирали от П. И.. При огледите присъствал или само П., или били той и съпругата
му. Огледите се насрочвали вечер, след работно време. Свидетелката не може да е
сигурна дали лицето, възприемано като съпруга на П. при огледите, е идентично с
ищцата, която се намира в съдебната зала. Обявата за имота стояла 4-5 месеца във в.
„Позвънете“, в сайтовете „Имот.бг.“ и „Имоти.нет“, през което време се провели
десетина огледа. С купувачите – сем. Т., били проведени два огледа. Имотът бил
обзаведен и се продал с всички налични в него мебели. Свидетелката преценява цената
на сключената сделка като съответстваща на пазарната конюнктура към момента.
Поради неяснота за произхода на средствата и урежданото правоотношение
САС не кредитира като годни да обосноват решението му показанията на св. Д. К.,
която разказва как през пролетта на 2012 г. в лек автомобил, в който присъствала, се
срещнали П. И. и Ц. С.. Тогава Ц. предал на П. значително количество пари, изтеглени
непосредствено преди това от банка ДСК, клон Слатина. Свидетелката разбрала, че
тези пари са от продажбата на апартамент и следвало да се предадат на П. и жена му.
Свидетелката не е наясно с отношенията между Ц. и П. – в колата те говорели
„нормално, без да се карат“.
Показанията на свидетелката А. К. (дъщеря на ищцата) се различават от
показания от св. В.. На свидетелката К. не й било известно майка й и нейния партньор
П. И. да са говорели за продажба на апартамента. Въпреки че свидетелката не е била
непрестанно заедно с майка си и нейния житейски спътник, майката споделяла всичко
с дъщеря си. Тримата обитатели на жилището излизали сутрин и се прибирали
надвечер – М. – към 18 ч., а свидетелката към 18.30 ч. Майката имала доверие на П., а
той й предоставил някакви документи за подпис. Сред тях, според свидетелката, било и
пълномощното. Нотариалните актове стояли на общодостъпно място. Свидетелката не
е присъствала на огледи на имота. Веднъж тя видяла П. да излиза от жилището с друг
човек, който според свидетелката е Ц. С..
Поради родството между свидетелката А. К. и ищцата и общите за двете
неблагоприятни последици от правните действия, свързани с имота, показанията на К.
следва да се анализират на база целия наличен доказателствен материал.
Настоящият състав приема, че не са доказани в условията на главно и пълно
доказване твърденията на ищцата, че П. И. и Ц. С. са се сговорили да сключат сделка
във вреда на представляваната. От снетите гласни доказателства може да се направи
извод, че помежду си ищцата, житейският й спътник П. И. и Ц. С. били в отношения,
изключващи писменото удостоверяване на отношенията, с изключение на случаите, в
които такова е нужно заради законово регламентирана писмена форма. Налице е
нотариално заверено пълномощно, даващо свобода за договаряне относно конкретния
обект на правото на собственост и неговото отчуждаване. Няма доводи, че
изискуемите се за нотариална сделка декларации от името на продавачката са с
неавтентични подписи. На тази база следва да се приеме, че ищцата е могла да бъде
информирана за конкретното съдържание на сделката и в частност за продажната цена.
Въпреки че с показанията на св. В. не се доказва наличието на паралелно
правоотношение, събраните гласни доказателства разколебават достоверността на
твърденията на ищцата, че е била изненадана както за сключената от нейно име сделка
с Ц. С., така и за последващата сделка с ответниците Т.. Доказано с помощта на
гласните доказателства е, че имотът е бил обитаван от ищцата и пълнолетната й
дъщеря. С оглед на това е житейски неприемливо е сделката между Ц. С. и Т. и Г. Т. да
стане без оглед на имота, още повече при посредничеството на фирма за продажба на
недвижими имоти. Няма твърдение за това, че С. е разполагал с ключ от жилището, за
3
да се предположи, че такъв оглед е направен при отсъствие на обитателите. Макар да
са недоказани твърдения на въззивника С., че е изплатил на ищцата сумата, получена
от сделката със сем. Т., е внесено съмнение в тезата на ищцата, че тя не е придобила
никаква парична престация от продажбите – вкл. уговорените с първата сделка 18 000
лв.
На база на горното САС не може да приеме, че конкретиката по делото
съответства на утвърденото в съдебна практика виждане, според което разликата в
реалната продажна цена и неизгодна договорена цена е индиция за сговор между
пълномощник и купувач за увреждане на продавача.
Недоказаността на иска с правно основание чл. 40 ЗЗД обосновава
неоснователност на иска с правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД срещу ответника Ц. С. и
на този, с правно основание чл. 108 ЗС, предявен срещу ответниците Т. и Г. Т.. Няма
нищожност на прехвърлителна сделка, лишаваща продавача в договора за покупко-
продажба с купувачи Т. и Г. Т. от носителство на вещното право на собственост. С
оглед на това следва да се приеме, че ищцата към момента на сключване на сделката
със сем. Т. не е била собственик на апартамента, а последните имат качество не на
владелци, а на собственици на недвижимите имоти. Предвид това
първоинстанционното решение следва да се отмени, а предявените искове – да бъдат
отхвърлени.
С оглед изхода от спора въззиваемата дължи на въззивника С. разноски с
естество на платена държавна такса в размер на 400 лв. (адвокатският хонорар не е
доказан като реално заплатен), а на въззивниците Т. и Г. Т. – разноски за
първоинстанционното производство в размер на 1067 лв. и такива за въззивния процес
в размер на 2900 лв. – адвокатски хонорар (л. 47 от производството по гр.д. 6688/17 г.
по описа на САС).
Водим от горното САС:
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решение 4031/07.06.17 г. по описа на СГС и вместо това
постановява:
ОТХВЪРЛЯ като недоказани исковете с правно основание чл. 40 ЗЗД и 57, ал. 2
ЗЗД, предявени от М. А. К. срещу Ц. Б. С. за прогласяване на относителна
недействителност спрямо М. К. на сделка, материализирана в нотариален акт 172, н.д.
171/11 г. по описа на нотариус А. Ч., сключена между М. А. К., представлявана от П.
М. И. и Ц. Б. С. и за присъждане на сумата от 130 00 лв. - равностойност на продадения
имот.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска с правно основание чл. 108 ЗС, предявен
от М. А. К. срещу Т. В. Т. и Г. И. Т. за установяване на принадлежност на право на
собственост за М. А. К. над ателие № 19, идент. № 68134.4082.608.4.32 в сграда № 4,
ж.к. ***, бл. ***, вх. *, гр. *** и за осъждане на Т. В. Т. и Г. И. Т. да предадат на М. А.
К. владението на ателие № 19, идент.№ 68134.4082.608.4.32 в сграда № 4, ж.к. ***, бл.
***, вх. *, гр. ***
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК осъжда М. А. К. да заплати на Ц. Б. С. сумата от
400 (четиристотин) лв. разноски за въззивния процес, а на Т. В. Т. и Г. И. Т. разноски
за производствата пред СГС и САС в общ размер 3 967 (три хиляди, деветстотин,
шестдесет и седем) лв.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
4
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5