№ 154
гр. Варна, 08.11.2021 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
трети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Радослав Кр. Славов
Членове:Дарина Ст. Маркова
Женя Р. Димитрова
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
Сложи за разглеждане докладваното от Дарина Ст. Маркова Въззивно
търговско дело № 20213001000458 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 15:20 часа се явиха:
Въззивникът „Жито-К“ ЕООД, редовно призован, не се явява представител.
Съдът докладва постъпила молба с вх. № 4017/01.11.2021 г. от „Жито-К“ ЕООД /в
несъстоятелност/ гр. Ген. Тошево, чрез адв. Г. Г., в която заявява, че не може да се яви в
днешното съдебно заседание и желае да бъде дадена възможност да се запознае с
експертизата в срок и държи на изслушването й.
Докладва и молба с вх.№ 4064/03.11.2021 г. от пълномощника на „Жито-К“ ЕООД
адв. Г. Г., в която изрично заявява, че желае да се даде ход на делото. Желае експертизата да
бъде изслушана и приета.
Въззивникът Д. В. Д. с адрес гр. Добрич, редовно призован, не се явява и не се
представлява.
Въззиваемата страна ИВ. АТ. М. – постоянен синдик на „Жито-К“ ЕООД, редовно
призован, явява се лично и с адв. К.К., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
Вещото лице Т. ХР. ОНЦ., редовно призован, явява се лично.
Адв. К.: Да се даде ход на делото.
Синдикът И.М.: Да се даде ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните, не намира процесуални пречки
по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА ВЪЗЗИВНАТА ЖАЛБА И ПИСМЕНИЯ ОТГОВОР
съответствие с постановеното определение по чл. 267 ГПК с № 345/30.09.2021 г..
1
Адв. К.: Поддържаме подадения отговора, оспорваме подадената жалба. Нямаме
възражения по доклада. Не възразяваме да се изслуша вещото лице.
Съдът пристъпва към изслушване заключението на вещото лице по допуснатата ССЕ
и снемане на самоличността му: Т. ХР. ОНЦ. - 63 год., неосъждан, без родство и дела със
страните по спора, предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде
обективно и вярно заключение.
В.л.О.: Представил съм заключение, което поддържам.
Адв. К.: Знаете ли, което е ноторно известен факт в обществото, че сделките изповядани
пред нотариуса са под декларираната пазарна цена от тях, т.е. действителната пазарна цена е
доста по – висока от тази, която се посочва в нотаралня акт. Това известно ли Ви е?
Съдът отклонява въпроса, не е поставена такава задача на вещото лице.
Адв. К.: Когато се дава заключение се извършва проверка в Агенциите за недвижими
имоти. Извършвали ли сте проверка в агенции, които предлагат за продажба земи от този
регион?
В.л. О.: Единствено проверка съм извършил в Служба по вписванията - Генерал
Тошево, откъдето намерих тези нотариални актове, които съм цитирал в експертизата и
които съм използвал като аналози. В други агенции или на други места не съм ходил.
Адв. К. на въпрос на съда: Агенциите са посредници до продажбата на имота
включително. Реалните сделки, които се осъществяват в региона, те са известни в целия
регион, нямат нищо общо с това, което се посочва в нотариалните актове. Това се прави с
цел да се заплащат по-малко данъци като размер, нищо повече.
Другият ми въпрос към вещото лице в тази връзка е каква е разликата ако въобще
може да установите в цената на маломерен имот, притежаван в съсобственост и
немаломерен такъв също притежаван в съсобственост. Маломерен имот е с площ, която не
може да бъде обособяема, т.е. под 3 декара, а немаломерен такъв е с над три декара, т.е. при
делба този имот би могъл да се приспособи като самостоятелен парцел – нива. В случая се
касае именно за такъв парцел, който е над три декара, има ли раздел, в който Вие сте
обособили цена, тъй като много активно я включвате в оценката си, цена за такива имоти,
които са маломерни в идеални части и немаломерни в идеални части? Значи ли това, че ако
е маломерен имота, цената му би била още по-ниска? Това е основният акцент в
заключението на вещото лице и затова наблягам на такива въпроси, а не на принципни.
Маломерният имот също има продажна цена и те са предмет на сделки такива имоти, те не
са непродаваеми.
Съдът уточнява, че процесният имот не е маломерен и отклонява въпроса.
Адв. К.: Следващият въпрос е взели ли сте предвид прихода, който носи такъв имот?
В.л. О.: Ако погледнем от гледна точка на прихода, той не би се отличавал от
прихода, който носи всеки един друг имот, тъй като там приходът е на база на декарите.
Рентата е приета в някаква стойност и в зависимост от декарите се получават съответните
2
приходи. Ако беше приложен друг метод, а не методът на пазарните аналози, щяхме да
отидем в погрешна посока.
Не съм използвал приходният метод, поради тази причина, че нямаше как да отчета
факта, че това е съсобствен имот и имаме идеална част от един голям имот, защото както
този имот е 100 декара, всеки един от тези хора, които са съсобственици, получават
пропорционална част от рентата, която се равнява на дела им.
Адв. К.: Тогава влия ли дохода от даден имот или прихода на неговата пазарна
стойност?
В.л. О.: Има такъв метод при който се извлича пазарната стойност на имота на база
на доходите, които той носи, влияе разбира се.
Адв. К. на въпрос на съда: Задаваме въпроса, защото ще искаме допълнителна
задача, евентуално да се включи и този метод, за да има спрямо няколко метода, обективна
пазарна стойност.
В.л. О. на въпрос на съда: Като подбирах аналозите гледах да няма такива, които са
на данъчна оценка. Всички тези, които съм ги подбрал са доста над данъчната оценка и като
направих статистиката, когато имаме един голям имот и като получих тази цена от 2300
лева, която според мен е реална за този регион към онзи момент 2019 г., нямам база за
съмнение относно другите такива, защото това в което съм се съмнявал, аз съм го отстранил
предварително, не съм го включил тук.
В.л. О. на въпрос на адв. К.: Като правих проучването за имота, по принцип Вие сте
прави, че към момента има повече търсене, отколкото предлагане и винаги цените, които са
обявени – купува 2400 лева на декар. Най-интересното е, че вече преди така идеални части
да се продават отделно – трудно е, или да се сключи някаква сделка когато има такъв
съсобствен имот, трябва да са и другите там, но вече това е станало възможно, защото
пазарът вече е много стеснен.
Адв. К. на въпрос на съда: Преди две години беше същото. Аз имам собствена земя
там, пряко знам пазара и затова го казвам. Не се опитвам да оказвам давление на вещото
лице, съвсем обективно.
Считам, че така поставената задача не е задача на практика. Ще поискам
допълнителна задача.
Синдикът И.М.: Може ли да дадете справедлива пазарна цена на даден имот, като го
оцените само по сравнителния метод, без да го оцените по приходния метод. Да дадете
справедлива пазарна цена само по един метод, без да изхождате от приходния метод, като
този актив може да носи доход и т.н.
В.л. О.: Аз затова подбрах този метод. Нашата практика вече ни дава възможност да
използваме само един метод, а не комбинация от методи или комбинация от методи по
преценка. Но прецених, че ако използвам метода на доходите тогава може би крайният
резултат няма да е така близо до истината, защото това е много специфичен имот.
Синдикът И.М.: Коя е истината за Вас, че тези пет декара струват точно 3000 лева.
3
Това ли е истината за Вас?
В.л. О.: Това е на база на статистиката.
Адв. К.: Те всички имоти в региона са с еднаква цена, не е просто този метода, това
иска да каже.
Синдикът И.М.: Приходният метод има голямо значение и аз не мога да приема, че
пет декара струват толкова.
Адв. К.: Не еднаква стойността. На по-големите имоти е по-голяма доходността,
например ако е 80 лева рентата, за голям имот е над 100. При пазарната цена е същото, пак
няма такава голяма разлика между малък имот и по-голям. Не е съществена разликата – 20
или 30 процента е, което на практика е същото както при рентите.
По така поставените задачи нямам други въпроси към вещото лице.
Съдът запознава страните с искането за допускане на допълнителна задача към
вещото лице, обективирана в молбата с вх № 4064/03.11.2021 г. от процесуалния
представител на „Жито-К“ ЕООД адв. Г. Г..
В.л. О. на въпроси на съда: Гледах експертизата на първата инстанция. Това са
първите имоти, които са от Чернооково, понеже бяха в това землище, видях датите и от там
започнах вече прегледа, защото не знаех какво следва в тези книги след това, дали ще има
аналози, дали няма да има.
Всички сделки на данъчна оценка съм ги отстранил и не съм ги взел предвид при
изготвяне на таблицата. Знам справката на колегата, в тази справка има три аналога, които
са идеални части от различни имоти, аз съм ползвал само един, аз съм ползвал само един –
един от моите съвпада с неговите, другите са различни.
Колегата посочва три имота, които са с идеални части. От тези три имота единият е
на данъчна оценка. Аз ползвам само този, който е под номер 5 или 6, който няма данъчна
оценка. Има един в справката без данъчна оценка, който не съм го включил. Останалите са
ми различни, такива съм открил.
Не мога да отговоря на поставените в молбата на въззивника въпроси.
Синдикът И.М.: Бихме искали вещото лице да изготви пазарна оценка при която
след тези коментари да не дава толкова тежест на сравнителния метод, където се сравняват
вписани сделки, за които имаме съмнения дали това е действително реална цена, а да даде
повече тежест на приходния метод. Имаме съмнения, че това са действително продажните
цени, подписани при сделките, които предлагат ответната страна да ползва вещото лице или
пък вписани случайно сделки в Службата по вписванията. Сериозно се съмнявам, че това са
пазарни цени и затова предлагам пазарната цена на имота да бъде оценен като превес се
даде на приходния метод, като се вземе под внимание и сравнителния метод.
В.л.О. на въпрос на съда: Ако използваме приходен метод, тогава ще получим
еднакви цени за абсолютно всички имоти, независимо маломерен, голям, идеални части и
всякакъв. Абсолютно еднакво на декар ще се получи, тъй като това се базира на база на
4
приходите.
Лично за себе си, също се озадачих като видях крайните резултати. В предишните си
оценки, в която съм нямал такава съсобственост съм отчитал с един коефициент от порядъка
на 0,8, значи 20% намаление. Обаче сега видях, че този процент е доста по-голям. Така
излиза като направите изчисленията, то излиза близо 50 %. Това ме вкара в размисъл, като
видях тези резултати.
Адв. К. на въпрос на съда: Това нормално ли е такъв коефициент. То има тези дела с
неистинска цена на практика и се получава пък неверен краен резултат. Нотариусите при
тези задължения вече да докладват ниски стойности, взеха да увеличават стойността. Преди
това беше масово на данъчни оценки и малко над тях. Затова е добре да се комбинират двата
метода, да има някаква справедлива стойност пазарна. Сам вещото лице заяви, че е известен
този факт, че не са такива цените, че са над 2000 лева в Ген. Тошево и тогава са били такива
преди две години. Сега цената се е придвижила със 100 лева нагоре от тогава, нищо повече.
Имам искане да се ползва и този метод първо и да се извърши справка при
агенциите. Аз твърдя, че агенциите за недвижими имоти не боравят само с оферти, но те
бидейки посредници по сделките си получават възнаграждението в края на сделката и знаят
какви са реално постигнатите цени за такива имоти в региона. Ние няма как да оспорим тези
данни. Въпросът е дали и при съдебните изпълнители има възлагани такива имоти.
В.л.О.: Варненски имоти, няма такива сделки. В Агенциите ако се тръгне, аз трябва
да отида явно в региона на Добрич, но там на непознати хора никой няма да предостави
информация, няма как да се добера до такава информация.
Адв. К.: Сега виждам, че вещото лице в предходната експертиза е ползвало дори
данни от НСИ, където така или иначе има статистика за стойността на земята, което е на
практика пазарна, определена от същия институт.
Синдикът И.М.: НСИ дава средна цена 2040 лева на декар.
Адв. К.: Ако цената беше гранична нямаше да предявим иск.
Съдът, с оглед на направените доказателствени искания на неявилата се страна с
молбата от 3.11.2021г. и тези направени в днешното съдебно заседание от въззиваемите
страни за допускане на допълнителна задача на вещото лице намира, че същите следва да се
оставят без уважение. Съдът счита, че делото е попълнено с доказателства - изготвени са две
експертизи, които ще се ценят при решаване на делото, поради което счита че делото е
попълнено с достатъчно доказателства и исканията следва да се оставят без уважение,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направените искания с молбата на адв. Г. от 3.11.2021 г.
за допълнителна съдебна експертиза, както и на явилите се страни – адв. К. и на синдика
И.М., искане за допускане на допълнителна задача на експертизата.
ПРИЕМА заключението на вещото лице.
5
Да се изплати на вещото лице възнаграждение в размер на определения депозит.
Съдът освобождава вещото лице.
Адв. К.: Нямаме други искания.
Съдът счете делото за изяснено от фактическа и правна страна, поради
което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
Адв. К.: Моля, да потвърдите първоинстанционното решение, считам същото за
праавилно, законосъобразно и обосновано. Дори в случая да е налице съществено
разминаване между заключенията на двете вещи лица по двете назначени по делото
експертизи считам, че след разпита на днес явилото се вещо лице се установява, че цените
които той сочи като данни почиват единствено и само на сделки. Считано в тази връзка,
съдът би могъл обективно да достигне до същия извод, до който е достигнал и Добричкият
окръжен съд, а именно, че сделката е извършена при пазарна цена много по-ниска от
действителната такава, чрез което на практика се уврежда несъстоятелното дружество и
съответно масата на несъстоятелността. Доколкото така или иначе предходното заключение
сочи фантастична такава разлика, е и съобразно заключението на вещото лице по
настоящата експертиза също е налице разлика не по-малка разлика от 40-50 процента от
цената на имота, считам, че по тази причина би следвало да бъде потвърден крайния съдебен
акт. Моля, за Вашето решение в този смисъл.
Синдикът И.М.: Поддържам искането на адвоката.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с надлежен съдебен акт в определения от закона
срок.
Разглеждането на делото приключи в 15:55 часа.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6