Решение по дело №11555/2017 на Районен съд - Варна

           

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

Номер……..,                       12.12.2017 година,                                град Варна,

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,                          СЕДЕМНАДЕСЕТИ СЪСТАВ

 

На четиринадесети ноември                             две хиляди и седемнадесета година:

 

 публично заседание в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ХРИСТИНА  СЯРОВА

           

Секретар: Дияна Димитрова,

като разгледа докладваното от ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

ГРАЖДАНСКО ДЕЛО № 11555 описа за 2017г. на ВРС,

за да се  произнесе, взе предвид следното:

 

 

 

            Производството е по реда на чл.124 от ГПК във вр. с чл.90 от ЗЕКИР и чл.537, ал.2 от ГПК.      

Ищецът твърди в исковата си молба, че на 08.03.2014г., между тях  „З.К.Н."" и Ш.Р.Ш. с ЕГН **********, като наследник на Р.Ш. И. е сключен договор за аренда на земеделска земя, с предмет имот с № *** в землището на с.О. общ. Т., с площ от 50,000 дка със срок на действие от 7 стопански години. Договорът е вписан в Служба по вписванията -Тервел под N ***

Установили, че на 19.06.2017г. в Служба по вписванията - Тервел, под N ***. е вписана молба от ответниците като негови наследници за едностранно прекратяване на договора за аренда, на основание чл.28, ал.1, във вр. с чл.8, ал.5 от ЗАЗ. Като основание в молбата е посочено, че ответника е забавил арендното плащане за стопанската 2015/2016г. Смятат, че договорът за аренда не е прекратен и обективираното в него правоотношение съществува по следните съображения: Ответниците са се позовали на правото да развалят едностранно договора за аренда на осн.чл.28,ал.1 във вр. чл.27 ал.1,т.2 от ЗАЗ - поради неплащане за повече от три месеца, твърдейки, че развалянето настъпва въз основа на едностранно изявление от тяхна страна до арендатора. Възможността за прекратяване на аренден договор с едностранно предизвестие е уредено в чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ, като е утвърдена постоянна практика на ВКС в постановени по реда на чл. 274 ал.З от ГПК определения, в които е посочено, че „нормата на чл.27,ал.1 ЗАЗ безспорно е императивна, но противоречията при прилагането чл. 27 ал.1 т.4 ЗАЗ произтичат не от неяснотата на характеристиката й, а от неконкретизираният обхват на „в предвидените в този закон случаи", Такива изрично посочени случаи на прекратяване след отправено едностранно предизвестие в закона липсват, освен в хипотезата на чл.29 ал.1 ЗАЗ. Нормата е диспозитивна и урежда случаите на безсрочните договори, но дори да се приеме, че е налице непрецизна законодателна техника, ще следва тя да се съотнесе към чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ като единствена хипотеза и невъзможността по тълкувателен път ВКС да разшири обсега на закона."

С оглед на изложеното, считат, че процесният срочен аренден договор не е прекратен с едностранното предизвестие, отправено до ищеца. Съгласно чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ договорът за аренда може да бъде прекратен и при неизпълнение-по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В случай на неизпълнение на задължението за заплащане на арендна вноска чл. 28 ал.1 ЗАЗ предвижда, че арендодателят може да развали договора ако забавянето е за повече от три месеца. Развалянето е регламентирано в правната норма на чл. 87, ал.1 от ЗЗД /представляваща „общия ред" по смисъла на чл. 27 ЗАЗ/, съобразно която когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. В случая от така отправеното от уведомление е видно, че правото на разваляне не е надлежно упражнено. Поканата не съдържа размера на задължението, което се твърди като неизпълнено, нито подходящ срок, в който длъжникът може да изпълни.

Съгласно чл. 17, ал.2 и 3 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект, замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан.

Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Ответниците не са изпълнили задължението си по чл. 17, ал.З от ЗАЗ, поради което самите те са в забава и рискът преминава върху тях, а арендаторът като длъжник се освобождава от последиците на забавата.

Твърдят, че ответниците не са собственици на целия процесен имот и не могат да встъпят в права по-големи от тези, които наследодателят им е притежавал, нито да упражнят право за развалянето му от името на останалите собственици на имота. Ш.Р.Ш. е сключил договора за аренда за целия имот, собственост на неговия наследодател, който е с обща площ от 50,000 дка., каквато възможност даваше ЗАЗ към този момент. Доколкото им е известно, ответниците са деца на Ш.Р.Ш., който притежава 1/6 ид.част от имота или на 8,833 кв.м. от него в идеални части. На ответника Р.Ш.Ш. са изплатили дължимата рента за цялата тази част, с пощенски запис от 23.02.2017г., а именно сумата от 416,75 лв. представляваща плащане от рента по 50 лв. за 8,834 дка. зем.земя. Доколкото първият и вторият ответник са съсобственици, с плащането на първия ответник са изпълнили цялото си задължение, а отношенията между първия и втория ответник следва да се уредят по правилата на чл.31 от ЗС.

Поради горното смятат, че ищецът е изпълнил изцяло задължението си за плащане на рента, поради което в полза на ответниците не е възникнало потестативното право по чл. 28, ал.З ЗАрЗ, което да може да бъде упражнено с едностранното им волеизявление, поради което и същото не е породило като последица разваляне на договора за аренда.

Отделно от горното, оспорват представителната власт на пълномощника, отправил уведомлението до арендатора за разваляне на договора и за вписването на същото чрез молба в СВ-Тервел. Оспорват и редовността на връчването на уведомлението за прекратяване на договора.

Молят съда да постанови решение, с което: Да признае за установено между страните по делото съществуването на арендно правоотношение по договор за аренда, вписан в Служба по вписванията - Тервел под N *** по отношение на имот с № *** в землището на с.О. общ. Т., с площ от 50,000 дка, както и да отмени на основание чл.537, ал.2 от ГПК, извършеното под N ***. на Служба по вписванията - Тервел, вписване на молба за прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба по вписванията -Тервел под N *** по отношение на имот с № *** в землището на с.О. общ. Т., с площ от 50,000 дка. В съдебно заседание процесуалният представител поддържа исковете. Претендира разноски.

            В депозирания писмен отговор по чл. 131 ГПК, ответниците Р.Ш.Ш. и Н.Ш. А.оспорват исковете като неоснователни. Твърдят, че ищеца не е изпълнил задължението си да заплати дължимата рента за стопанската 2015-2016г., като това задължение не е изпълнено и в предвидения допълнителен тримесечен срок по чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Поради това с уведомление от 15.02.2017г. връчено надлежно на 14.06.2017г., чрез нотариус Д.П., с рег.№ *** н НК с район на действие ТРС на председателя на кооперацията, същата е уведомена за прекратяване на договора. Позовават се на ТР № 2/20.07.2017г. по т.д.№ 2/2015г. на ОСГГК на ВКС  по приложението на чл.27, ал.2 и чл.28 от ЗАЗ, според които исковете са неоснователни. Молят съда да ги отхвърли. Претендират разноски.  В съдебно заседание процесуалният им представител поддържа отговора.

Съдът, след преценка на представените и събрани в процеса доказателства, поотделно и в съвкупност прие за установено следното от фактическа страна: Ответниците по делото са част от наследниците на Р.Ш. И., поч. на 28.08.1972г., и наследници (деца) на Ш.Р.Ш. поч. на 04.06.2015г., съгласно представено удостоверение за наследници. От представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че на 08.03.2014г., между „З.К.Н."" и Ш.Р.Ш. (наследодател на ответниците), като наследник на Р.Ш. И. е сключен договор за аренда на земеделска земя, с предмет имот с № *** в землището на с.О. общ. Т., с площ от 50,000 дка със срок на действие от 7 стопански години. Договорът е вписан в Служба по вписванията -Тервел под N ***

 От изисканото от нотариус Д.П. с район на действие РС-Тервел, обл.Добрич, вписан под № *** в регистъра на НК, уведомление с рег.№ 1674, том І1 акт № 81/05.06.2017г. се установява, че на 19.06.2017г. в Служба по вписванията - Тервел, под N ***. е вписана молба от двамата ответници за едностранно прекратяване на договора за аренда, на основание чл.28, ал.1, във вр. с чл.8, ал.5 от ЗАЗ. Като основание в молбата е посочено, че ответника е забавил арендното плащане за стопанската 2015/2016г.

От приложеното на лист 55 от делото писмо от Български пощи, се установява, че на 23.02.2017г. от ПС Добрич е изпратен пощенски запис № PS930000NZ6UF, за сумата от 408.15лв. с подател ЗК Надежда с.Орляк, обл.Добрич, ул.”*** и получател Р.Ш. ***. Сумата е била изплатена на получателя на 24.02.2017г. лично на получателя.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи: Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 124 , ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендни правоотношения(главен)  и  обусловен от него иск с правно основание чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537 ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на вписано в агенцията по вписванията обстоятелство- прекратяването на посоченият аренден договор от 08.03.2014г. В конкретният случай следва да се приеме, че предявените обективно съединени искове (главен и обусловен) са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване съществуване на арендните правоотношения по договора за аренда, тъй  като с поведението си, вписвайки в Службата по вписванията прекратяване на договора за аренда на основание чл.27,ал.2 от ЗАЗ, ответниците недвусмислено са показали, че оспорват наличието на облигационна връзка между тях и кооперацията-ищец, като правният интерес от предявяване на установителен иск се разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни.

           Безспорно установено по делото е, че ищецът-като арендатор, е страна по посоченият аренден договора, като правото на собственост върху част от земята, предмет на този договор, валидно е придобито от ответниците в качеството им на наследници на Ш.Р.Ш.; безспорно е и обстоятелството, че въз основа на искане на ответниците, в СВп при ТРС е вписано едностранното прекратяване на договорите от последния. Спорът по главния иск е относно това дали са изпълнени изискванията за встъпване в арендните правоотношения от страна на ответниците и валидно ли е съобщено това обстоятелство на ищеца/за да породи съответните правни последици/, както и дали е налице записаното обстоятелство-законосъобразно едностранно прекратяване на арендните договори. Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАрЗ приобретателя на арендувания по силата на вписания договор за аренда имот, замества арендодателя като страна по договора за аренда. Следователно, от датата на разпоредителната сделка по договора, качеството арендодател по вписания договор за аренда са придобили ответниците, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число правото им да получат договореното арендно плащане. Заместването настъпва с факта на смъртта на Ш.Р.Ш. на 04.06.2015г. и по силата на закона за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е  друго действие или акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместването. Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване. Законът не обвързва липсата на уведомление за настъпилото заместване с  лишаването на  приобретателя от правото да развали договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Само при условие, че арендатора изпълни задължението си към предишния собственик, липсата на уведомление за заместването би рефлектирала върху правото на приобретателя да иска изпълнение и да развали договора поради неизпълнение. Настоящия случай не е такъв. По делото не са представени каквито й да било уведомления от страна на ответниците, същите валидно да са изпълнили задължението си, произтичащо от разпоредбата на чл. 17,ал.3 от ЗАрЗ, като са уведомили арендатора за настъпилото заместване на страната на арендодателя, макар това обстоятелство да е станало известно на арендатора, който е превел на ответника полагащата му се част от рентата на неговия наследодател.

            Законът не предвижда задължение за приобретателя да представя на арендатора доказателства за придобитите права(вкл. и копия на документите, легитимиращи го като собственик), при което съдът приема доводите на представителя на ищеца в тази връзка за неоснователни.

Що се отнася до задължението на приобретателя за незабавно уведомяване на арендатора за настъпилото заместване, с оглед правото му да иска изпълнение, съдът приема следното: уведомление до арендатора за настъпила смърт на Ш.Р.Ш. не е изпращано, поради което следва да се приеме, че ответниците не са изпълнили задължението си за незабавно уведомяване на арендатора, с оглед задължението за заплащане на арендните плащания ежегодно в периода м. декември, след изтичане на стопанската година.

Ответниците не са собственици на целия процесен имот, предмет на договора, а на идеална част от земята е не могат да упражняват и да встъпват в права по-големи от тези които наследодателят им е притежавал.

Доколкото по делото е безспорно установено обстоятелството, че ищецът е заплатил в уговореният срокове арендните плащания на ответниците съответстващи на правата им в съсобствеността от имота, следва да се прецени дали е възникнало валидно право на ответниците да развалят с едностранно предизвестие целия аренден договор, като в тази връзка съдът приема следното: Ответниците се позовават на правото да развалят едностранно договорите за аренда на осн. чл. 28,ал.1 вр. чл. 27,ал.1,т.2 от ЗАрЗ-поради неплащане за повече от три месеца на дължимата рента, като твърдят, че развалянето настъпва въз основа на едностранно изявление до арендатора. Съдът не споделя това виждане по следните съображения: Видно от съдържанието на арендният договор – чл.ХІІ, в него не е уговорена възможност за предсрочно прекратяване на договора при забавяне на арендните плащания без основателна причина, само по взаимна договорка или по съдебен ред. Независимо от непрецизната формулировка на посочената клауза, съдът приема, че се касае до уговорена възможност за разваляне на договора по см. на чл. 28,ал.1 от ЗАрЗ, като един от възможните начини за прекратяване занапред на арендното правоотношение, изведен като самостоятелно основание в посочената норма.. Що се отнася до реда по който следва да се упражни това право, ответниците поддържат, че е достатъчно отправеното едностранно изявление до ищеца, като предоставянето на срок за изпълнение, след изтичането на който договорът ще се смята развален, е само възможност, не и задължение на арендодателя. Казано с други думи-ответниците твърдят, че са развалили валидно договорите с едностранно предизвестие, отправено до ищеца. Съдът не споделя тезата им, поради следното: възможността за прекратяване на аренден договор с едностранно предизвестие е уредено в чл. 27, ал.1, т.4 ЗАЗ, съгласно който договорът за аренда се прекратява с едностранно предизвестие в предвидените в този закон случаи, като в редица определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК, съставляващи задължителна практика, ВКС е приел, че разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и че противоречията при прилагането на нейната четвърта алинея произтичат от неконкретността на обхвата на израза „ в предвидените в този закон случаи”, защото на практика в закона има само един случай на прекратяване на договора след едностранно предизвестие – този по диспозитивната норма на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, който касае прекратяването на безсрочните договори. Въпреки непрецизната законодателна техника, ВКС е приел, че чл. 29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, като не е допустимо по тълкувателен път обсегът на закона да се разширява и че способът по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори (в този смисълопределение № 424 от 05.07.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 316/2012г., І т.о.; определение № 789 от 17.09.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 370/2012г., ІІ т.о; определение № 14 от 07.01.2013г. на ВКС по ч.т.д.№ 713/2012г., ІІ т.о.  и др). С оглед на изложеното, съдът приема, че процесният срочен аренден договор не е прекратен с едностранното предизвестие, отправено от ответника от 15.02.2017г. Що се отнася до разпоредбата на чл. 27,ал.1,т.2 от ЗАрЗ, това е различна хипотеза, която предвижда, договорът за аренда да бъде прекратен и при неизпълнение - по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В случай на неизпълнение на задължението за заплащане на арендна вноска, ЗАрЗ предвижда в чл. 28, ал.1, че арендодателят може да развали договора ако забавянето е за повече от три месеца(която предпоставка в случая не е налице). Развалянето обаче е регламентирано в правната норма на чл. 87,ал.1 от ЗЗД, съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Развалянето се осъществява с едностранно изявление на изправната страна, отправено до неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е сключен в писмена форма(в този см.  Решение № 257/24.03.2010 г. на ВКС по гр. дело № 508/09 г. , I г. о. ; Решение № 63 от 21.06.2013 г. на ВКС по т. д. № 1133/2011 г., I т. о., ТК, постановени по реда на чл. 290 от ГПК и имащи задължителен характер за настоящата инстанция).

В настоящия случай ответниците не са отправили такова предизвестие до ищеца, тъй като в нито едно от уведомленията и поканите до ищеца не се съдържа недвусмислено заявена воля за разваляне на договорите с предоставяне на срок за изпълнение и предупреждение, че след изтичането му ще смятат договора за развалени, обстоятелство, обуславящо извод за това, че процесният аренден договори не е развален по предвидения в закона ред  и продължават валидно да обвързват страните, при което предявения установителен иск е основателен и следва да се уважи, на осн. чл. 124,ал.1 от ГПК.

          С оглед на изложеното и доколкото обуславящия установителен иск е основателен, като последица от уважаването му, следва да се приеме за доказано, че в имотния регистър е вписано едно несъществуващо обстоятелство – прекратяването на договора за аренда. Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 от ГПК. Следва да се има предвид, че правомощията на съдията по вписванията не се простират в никакъв случай до проверка и изследване на материалноправни отношения между страните по договора, вписване прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение, регламентирано в Правилника за вписванията (ПВп), е да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма. Когато насрещната страна има някакви материални възражения, този въпрос не може да се разгледа в охранително производство. "Като се има предвид основната цел на вписването - осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да възложи на съдията по вписванията да провери материалноправните предпоставки на вписания акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да бъде решен със сила на присъдено нещо." (ТР № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС). В настоящия случай отменяването на вписването на прекратяването на арендният договор следва да бъде постановено, защото по исков ред в настоящото производство се установи, че не съществува вписаното обстоятелство, а именно прекратяване на договора за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90, ал. 1 от ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на вписаното обстоятелство. В случая е налице  третата от предвидените хипотези, поради което следва да бъде постановена отмяна на извършеното вписване за всеки от договорите, на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.

          С оглед изхода от делото, ответникът следва да заплати на ищеца претендираните и заплатени разноски в производството, в размер на 30лв.на осн.чл.78, ал.1 от ГПК.       Съдът не следва да присъжда в полза на ищеца претендираните 300лв. – адвокатско възнаграждение, доколкото до приключване на делото доказателства, че реално са изплатени на адвоката представляващ кооперацията не са представени.

          По изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И  :

 

          ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между „З.К.Н.” с.Орляк 9490, общ.Тервел, Стопански двор, с ЕИК:***, представлявано от Управителя Р.А.Д., Р.Ш.Ш. с ЕГН-********** *** и Н.Ш. А.с ЕГН-********** ***, съществуването на арендно правоотношение по Договор за аренда на земеделска земя от 08.03.2014г., находяща се в землището на с.О. общ. Т. с предмет имот № ***, с площ от 50 дка, със срок на действие 7 стопански години, вписан в Служба по вписванията – Тервел под № ***., на осн. чл. 124,ал.1 от ГПК.

               ОТМЕНЯ вписването на едностранно прекратяване на договора за аренда въз основа на уведомления от Р.Ш.Ш. с ЕГН-********** *** и Н.Ш. А.с ЕГН-********** ***, извършено от Служба по вписванията, гр.Тервел: по Договор за аренда вписан под № ***. с нотариално заверени  подписи от 12.03.2014г. на Нотариус Румен Дапков, вписан в НК под № 191 с район на действие РС Тервел, поради несъществуване на вписаното обстоятелство, на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.

           ОСЪЖДА Р.Ш.Ш. с ЕГН-********** *** и Н.Ш. А.с ЕГН-********** ***, да заплатят на К.Н.” с.Орляк 9490, общ.Тервел, Стопански двор, с ЕИК:***, представлявано от Управителя Р.А.Д., направените по делото разноски в размер 30лв., представляващи внесена държавна такса на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК. 

           РEШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

РАЙОНЕН  СЪДИЯ: