Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 26.10.2021г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в открито съдебно заседание, проведено на четвърти октомври две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря Ивелина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
13744/2020година по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе,
съобрази следното:
Производството е
образувано по предявени от А.Г.К., ЕГН ********** и К.Г.К., ЕГН **********, двамата с адрес
*** срещу И.И.С.,
ЕГН ********** и К.Г.С., ЕГН **********, двамата с адрес *** искове с правно
основание чл. 195, ал. 1, пр. посл. вр. чл. 193 ЗЗД и чл. 79, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 183 ЗЗД, както следва:
- за осъждане ответниците
солидарно да заплатят на ищеца А.Г.К. сумата от 6362,72лева, представляваща половината от дължимо обезщетение за
неизпълнение задължение на ответниците по сключен между страните предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот на 08.06.2020г. и договор за
покупко- продажба по НА № 180/21.08.2020г. за предаване закупения от ищците
имот представляващ ПИ 10135.3506.240, ведно с построената в него еднофамилна
жилищна сграда, ведно с оборудването и обзавеждането в него и с всички трайно
прикрепени елементи налични в него към датата на подписване на предварителния
договор и нот.акт, в размер на стойността на
липсващите вещи, както следва: 1. 5бр. отоплителни радиатори в коридори и стаи
и вентили към тях 2x5бр.; 2. 1 бр. лира в санитарно помещение; 3. помпа, разширителен съд, колектор, адаптори и тръби от системата на управление на
локалната отоплителна инсталация; 4. електрически кабели от ел. инсталацията в
къщата; 5. бойлер- 120л.; 6. два стъклопакета на първи етаж на жилищната сграда
- Ка + бяло + енержи - 32 мм+аргон, 4,83 кв.м. с размери 151/160 см.; 7. външна бяла
алуминиева врата и каса на работното помещение в къщата - Термо-панел,
2100/860 мм.; 8. алуминиева бяла плъзгаща врата с матово релефно стъкло на
стълбите към втория етаж - 2300/2200 мм.; 9. мивка, батерия за вода, сифон и
решетка в банята на първия етаж; 10. шкаф с мивка, батерия за вода в тоалетната
на първия етаж; 11. мотор за вентилационна система в кухня и хол; 12. две
плъзгащи врати златен дъб, стъкло 4 мм, 2030/1800мм, формиращи прозоречната
дограма на спомагателно помещението тип лятна кухня; 13. входна алуминиева
врата, златен дъб, ТП - 780/2000мм. тип крило; 14. ел. табло, кабели на спомагателно помещение тип лятна кухня; 15. хидрофор и всмукателна пластмасова потопяема
тръба към кладенеца с дължина 12 метра; 16.
кабели на външното осветление; 17. 4бр. осветителни тела, поставени
върху оградата, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане на задължението и сумата
от 369,38лева, представляваща
половината от разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в продадената вещ с договор за покупко- продажба
по НА № 180/21.08.2020г. изразяващи се в увреждане средната част на алуминиева
врата на банята на първия етаж и увредено покритие на ламиниран
паркет в дневна на първия етаж- 20 кв.м., ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане
на задължението;
- за осъждане ответниците
солидарно да заплатят на ищеца К.Г.К. сумата от 6362,72лева, представляваща половината от дължимо обезщетение за
неизпълнение задължение на ответниците по сключен между страните предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот на 08.06.2020г. и договор за
покупко- продажба по НА № 180/21.08.2020г. за предаване закупения от ищците
имот представляващ ПИ 10135.3506.240, ведно с построената в него еднофамилна
жилищна сграда, ведно с оборудването и обзавеждането в него и с всички трайно
прикрепени елементи налични в него към датата на подписване на предварителния
договор и нот.акт, в размер на стойността на
липсващите вещи, както следва: 1. 5бр. отоплителни радиатори в коридори и стаи
и вентили към тях 2x5бр.; 2. 1 бр. лира в санитарно помещение; 3. помпа, разширителен съд, колектор, адаптори и тръби от системата на управление на
локалната отоплителна инсталация; 4. електрически кабели от ел. инсталацията в
къщата; 5. бойлер- 120л.; 6. два стъклопакета на първи етаж на жилищната сграда
- Ка + бяло + енержи - 32 мм+аргон, 4,83 кв.м. с размери 151/160 см.; 7. външна бяла
алуминиева врата и каса на работното помещение в къщата - Термо-панел,
2100/860 мм.; 8. алуминиева бяла плъзгаща врата с матово релефно стъкло на
стълбите към втория етаж - 2300/2200 мм.; 9. мивка, батерия за вода, сифон и
решетка в банята на първия етаж; 10. шкаф с мивка, батерия за вода в тоалетната
на първия етаж; 11. мотор за вентилационна система в кухня и хол; 12. две
плъзгащи врати златен дъб, стъкло 4 мм, 2030/1800мм, формиращи прозоречната
дограма на спомагателно помещението тип лятна кухня; 13. входна алуминиева
врата, златен дъб, ТП - 780/2000мм. тип крило; 14. ел. табло, кабели на спомагателно помещение тип лятна кухня; 15. хидрофор и всмукателна пластмасова потопяема
тръба към кладенеца с дължина 12 метра; 16.
кабели на външното осветление; 17. 4бр. осветителни тела, поставени
върху оградата, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане на задължението и сумата
от 369,38лева, представляваща
половината от разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в продадената вещ с договор за покупко- продажба
по НА № 180/21.08.2020г. изразяващи се в увреждане средната част на алуминиева
врата на банята на първия етаж и увредено покритие на ламиниран
паркет в дневна на първия етаж- 20 кв.м., ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане
на задължението; съединени в
евентуалност с иск по чл. 59 ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да
заплатят на всеки от ищците сумата от по 5818,42лева,
представляваща ½ от това, с което всеки от ищецът е обеднял, а
ответниците са се обогатили и представляваща стойност на платено, но липсващо и
повредено оборудване в закупения от ищците с договор за покупко- продажба по НА
№ 180/21.08.2020г. имот представляващ ПИ 10135.3506.240, ведно с построената в
него еднофамилна жилищна сграда, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане на
задължението.
Ищците основават исковата си
претенция на следните фактически твърдения изложени в обстоятелствената част на
исковата и уточняващите я молби: На 08.06.2020г. между ищеца К.К. и Х. Ангелова
/ майка на другия ищец/, като купувачи и ответниците- съпрузи, като продавачи е
бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на собствен на
ответниците недвижим имот- дворно място представляващо ПИ 10135.3506.240, ведно
с построената в него еднофамилна жилищна сграда. В чл. 4 страните са уговорили,
че продавачите се задължават да предадат на купувачите владението върху имота в
деня на окончателното плащане на договорната цена, във вида, в който имотът е
бил огледан от купувачите с всички трайно прикрепени към него елементи. На
21.08.2020г. страните са сключили окончателен договор обективиран
в НА № 180, като в отделна клауза в НА е уговорено, че купувачите се задължават
да платят на продавачите допълнително сумата от 130х.лв. представляваща
стойност на намиращото се в имота оборудване и обзавеждане. Уговорено е още, че
имотът ще бъде предаден във владение на купувачите на 11.09.2020г. При
извършване на първия оглед на имота ищците са установили, че два стъклопакета
на първия етаж са счупени, за което собствениците са обещали да ги сменят.
Първият етаж е бил обзаведен и обитаем, независимо, че не е имал акт образец 15
или такъв за въвеждане в експлоатация. След допълнителна уговорка на
10.09.2020г. ищецът А.К. бил уведомен от ответницата, че имотът ще бъде
освободен от тях на 11.09.2020г., като ще бъде оставен отворен и ще получат
обаждане да отидат да си сложат свои катинари. Отказали да присъстват на
предаването на имота. При отиването си в имота на 11.09.2020г., ищците
установили, че имотът не е във вида, в който е било уговорено да им бъде
предаден. Съставен бил протокол за състоянието му в присъствието на трети лица-
Севдалин Х.в, явяващ се роднина на ответниците, който обаче не е подписал
протокола. С покана от 29.09.2020г. връчена чрез ЧСИ и телепоща
ответниците са били уведомени за констатираното състояние на имота. Твърди се,
че уговорката постигната между страните вписана в предварителния договор и НА е
била имотът да бъде предаден, ведно с обзавеждането и оборудването в него и с
всички трайно прикрепени елементи. По уговорка продавачите е следвало да
демонтират и изнесат от имота само кухненските мебели и техника, столове,
тоалетки, легла и подобни неприкрепени трайно елементи от обзавеждането, вкл.
подмяна на два стъклопакета на първия етаж, които имали пукнатини. Твърди се,
че първият етаж е бил обитаем и обзаведен с нужното за ползването на сградата-
вътрешни и външни врати, врати на санитарни
помещения, външна бяла алуминиева врата с каса на работно помещение, алуминиева
бяла плъзгаща врата с матово релефно стъкло на стълбите към втория етаж, подови
настилки- теракот и ламиниран паркет, бойлер,
санитарен фаянс в банята и тоалетната, батерия за вода и сифон с решетка в
банята, батерия за вода в тоалетната, шкаф за мивка в банята и тоалетната,
парно отопление, вкл. радиатори и лира в банята, тръби от системата за
отопление на локалната отоплителна инсталация, адаптори.
Къщата е била с изградена и работеща ел. инсталация, в т.ч. кабели, контакти,
вентилационна система с работещ мотор. Сервизните помещения са били с плочки по
стените, изолации и подови настилки. В ъгъла на двора имало спомагателно
помещение тип лятна кухня, което при огледа на имота е било с две плъзгащи
врати и входна врата тип крило. От това помещение е следвало да бъдат изнесени
маса и пейки. В двора имало кладенец с хидрофор и всмукателна
тръба към него, ел. осветление с четири осветителни тела. При получаване
владението върху имота и в нарушение но уговорката относно състоянието, в което
следва да се предаде се твърди, че подробно описаните вещи са били липсващи, а
друга увредени. Считат, че ответниците не са изпълнили това си задължение по
договора, поради което и същите дължат обезщетение в размер на нужните разходи
по възстановяване на липсващите и увредени вещи. В евентуалност и в случай, че
не бъде доказано наличие на сочената уговорка между страните, по правилата на
неоснователното обогатяване се иска стойността на това, с което ищците са
обеднели, т.е. разходите за възстановяване на липсващите и увредени вещи, с
която стойност ответниците се сочи да са се обогатили, получавайки продажната
цена за тях. Искането е за уважаване на исковата претенция и присъждане на
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответниците, с който исковете се оспорват като неоснователни. Без да се оспорва
наличието на сочените уговорки между страните, се твърди, че вещите, които
ищците твърдят да са липсващи, са именно тези, по отношение на които е имало
уговорка да бъдат демонтирани към датата на предаване владението върху имота, а
не само тези сочени от ищците. Твърдят, че констатацията от 11.09.2020г. е
несъответна на липсващите/ увредени вещи предмет на исковата претенция.
Посочват, че с клаузата в НА за заплащане на 130х.лв. цена на оборудване и
обзавеждане в имота, дефакто е целено заобикаляне на
закона, а именно относно задължението за плащане на нот.
и държавни такси или пък узаконяване на сграда, която не е предмет на нот. производство и посочена като спомагателно помещение
тип лятна кухня. В тази връзка твърдят, че действителната продажна цена на
имота е близо 160х.евро, далеч надвишаваща тази по НА. Искането е за отхвърляне
на исковата претенция и присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищците
поддържат исковата молба.
Ответниците поддържат депозирания писмен отговор.
И двете страни
представят писмени защити.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на
страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предмет на главните
искове са осъдителни претенции за дължимо наемна цена за м.03 и м.04.2020г. по
съществувало между страните срочно наемно правоотношение.
Основателността на
претенциите предполага успешно проведено от ищците доказване на следните правнорелевантни факти, относими към
възникване на соченото право, а именно по исковете по чл. 195,
ал. 1, пр. посл. вр. чл.
193 ЗЗД: наличие на валидно сключени с ответниците предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот на 08.06.2020г. и договор за покупко-
продажба по НА № 180/21.08.2020г., по силата на които ответниците са поели
задължение да предадат на ищците имота в твърдяното състояние, т.е ведно със
соченото оборудване, обзавеждане и с трайно прикрепени елементи налични в него
към датата на подписване на предварителния договор и нот.
акт; изправността си по договора- плащане цената на вещите в имота; че в
резултат на поведението на ответниците- неизпълнение на тези му задължения по
договора са търпяли сочените вреди- липсващи вещи в
имота; размер на вредите /претърпяните загуби/ като
стойност на разходите необходими за възстановяване на вещите; по исковете по
чл. 79, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 183 ЗЗД: че
продадените вещи имат недостатъци- увреждания, които съществено намаляват
годността им за обикновено потребление и които не са били известни на купувача
при продажбата; че ответниците са били незабавно уведомени за констатираните
увреждания. Ответниците
дължат доказване на наведените от тях възражения и в частност, че
действителната уговорка между страните е била за демонтиране преди предаване на
владението от тях на сочените от ищците като липсващи/увредени вещи, а
уговорката в НА за плащане на продажна цена от 130х.лв
като стойност на намиращото се в имота оборудване и обзавеждане е нищожна на
соченото основание- заобикаляне на закона.
От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното: На
08.06.2020г. между ищеца К.К. и Х. Г., от една страна
като купувачи и от друга страна ответниците И.С. и К.С., като купувачи е бил
сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот,
представляващ ПИ 3506.240, ведно с всички насаждения, подобрения и приращения в него, заедно с построената на етап „груб
строеж“ еднофамилна жилищна сграда на два етаж и ЗП 149кв.м. В чл. 2 е
уговорено, че продажната цена е 280хил.лева, от която 28хил.лева капаро и
252хил.лева остатък платим при подписване на окончателния договор. Съгласно чл.
3 окончателният договор следва да бъде сключен в срок до 30.08.2020г.
Владението върху имота ще бъде предадено от продавачите на купувачите в деня на
окончателното плащане на дължимата продажна цена, като имотът ще бъде предаден
във вида, в който е оглед от купувачите с всички трайно прикрепени елементи-
чл. 4. На 21.08.2020г. между ответниците като продавачи и ищците като купувачи
е сключен договор за покупко- продажба на посочения имот изповядана в НА №
180/2020г. на нотариус рег. № 480 на НК. В договора е разписано, че поземленият
имот се продава, ведно с построената в него на етап „груб строеж“ еднофамилна
жилищна сграда със ЗП то 149кв.м. и РЗП 298кв.м. на два етажа, ведно с всички
подобрения, трайни насаждения и приращения в имота.
Продажната цена на имота е 150хил.лева. Купувачите са поели и задължение да
заплатят на продавачите 130хил.лева, представляваща стойност на находящо се в
имота оборудване и обзавеждане. Продавачите са поели задължение да предадат
владението върху имота на купувачите в срок до 11.09.2020г. Ангажирани са
доказателства за извършени плащания на цялата продажна цена. На 11.09.2020г.
ищците са получили владението върху имота, за което е бил изготвен протокол,
неносещ подпис на представляващия продавачите Севдалин Милков. В протокола са
били отразени видимо липсващи и увредени вещи в сравнение с уговореното с
предварителния договор. С нотариална покана връчена на 29.09.2020г. ответниците
са били поканени да платят на ищците сумата от 20хил.лева за установените липси
и вреди по имота. С телепоща от същата дата отново
ответниците са били известени за установените в имота липси и повреди.
За установяване
твърденията на ищците относно наличните увреждания/ липсващи вещи в имота и
нужната стойност за отстраняване на отстраняване/възстановяване вещта, респ.
твърденията на ответника, че част от процесните вещи не са трайно прикрепени
към имота, по делото е прието заключението на в.л.П.М. по изготвена СОТЕ.
Същото като изготвено от в.л. с нужната компетентност, след оглед на имота,
съдът кредитира в цялост вкл. с разясненията дадени при изслушването му. Според
заключението, всички сочени от ищците увреждания/липси се установяват на място
в имота. В табличен вид, те са били изброени от в.л., вкл. с посочване на
нужната средна пазарна стойност за ремонтните дейности на труда и материалите,
възлизаща в размер на сумата от общо 13464,92лева, от които 2380,39лева за труд
и 11084,53лева за материали. В с.з. в.л. уточнява, че липсващите вещи са
оценявани като нови, доколкото липсват и следва да се закупуват тепърва. За две
години, ако се начислява амортизация тя би била минимална от около 1%. При
изготвяне на заключението са били ползвани изготвяните от ищците снимки и това,
което е констатирало в.л. на място. Установило е, че изрязването на тръбите на
радиаторите на места е такова, че изисква цялостна подмяна, тъй като е
унищожена отоплителната система. Изрязването е направено точно до стените,
което прави невъзможно монтирането на радиатори. В табличен вид, в.л. е
изброило вещите, чието отделяне от имота е възможно, без той да бъде съществено
увреден, като стойността им възлиза на сумата от 5197,66лева, от която
4966,22лева материали и 231,44лева труд. Такива съобразно заключението са:
отоплителни радиатори в коридор и стаи 90ребра- 1872,31лева, вентили към
радиаторите- 81,86лева, лира в санитарното помещение- 136,40лева, бойлер
120л.-297,20лева, мивка- 92,95лева, батерия- 89,72лева, сифон линеен и решетка-
225,40лева, шкаф с мивка- 465,08лева, смесител- 89,72лева, мотор на
вентилационна система в кухня и хол- 375лева, хидрофор-
735лева, смукателна пластмасова потопяема тръба към
кладенец- 197,03лева, осветителни тела от оградата- 67,48лева.
За установяване
твърденията на ищците относно състоянието на имота, към датата на подписване на
предварителния и окончателния договор между страните, и състоянието към момента
на предаване на владението, по делото са ангажирани гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетелите Х. Г. и Х. И.. Св. Г. е майка на ищците.
Разказва, че от години синовете й искали да си купят къща. Тъй като синът й А.
отсъствал от страната, тя действала като негов пълномощник. Обявата за тази
къща я видели преди години като предлагана от агенция, но не им направила
тогава впечатление. На 30.05.2020г. посетили имота, където се срещнали с А.,
живуща с Е. в имота. Тъй като Е. го нямало, А.
им казала, че имотът се продава, но с това се занимава мъжът й. Следобед
отново отишли и се срещнали с Е., който ги информирал, че собственици на имота
са И. и съпругът й. Направили оглед и снимки на имота, които пращала на сина,
тъй като го нямало тогава. Коридорът бил с гранитогрес, стените били шпакловани
и боядисани в бяло, имало завършена спалня, хол и кухня заедно, обзаведени с
радиатори, камина, маса и столове, паркет. На първи и втори етаж имало отоплителна
система в коридора, тоалетна- с мивка, батерии, шкафче, бойлер, плочки, баня- с
батерия, мивка, тоалетна, плочки. Вратите на банята, тоалетната, килера били
алуминиева, които впоследствие намерили спукани. Килерът не бил завършен.
Вторият етаж не бил измазан, но с качена колекторна система. На първия етаж
имало работилница с външна врата, боядисана и с паркет, посочена като спалня в
обявата. Навън имало кладенец с хидрофор, който
изпробвали, както и помещение- лятна кухня с плъзгащи врати, ПВЦ дограма, ел. табло
и външна тоалетна. На оградата били поставени четири или шест лампи, за който Е.
казал, че се е преборил с общината, за да ги сложи. Малко преди да си тръгнат
от имота и след като заявили, че са го харесали, Е. им заявил, че не е
собственик на имота. С него обаче договаряли цената и всичко, което било
налично в имота го ползвал, за да защити обявената цена. Със собствениците се
видели на 08.06.20г. по повод подписване на предварителния договор. С тях била
уговорена цената от 280хил.лева, както и да си изнесат мебелите- маси, столове,
хладилник, кухнята с ел. уредите, шкафчета в коридора. Поне десет пъти ходила
до имота, вкл. за да води човек за оферта за термопомпа. В имота имало
колекторна отоплителна система с водна риза и камина, като искали камината да
се махне, както и втория етаж да се включи за отопление. Деня преди сключване
на окончателния договор, свидетелката и съпругът й си уговорили среща с Е., за
да видят окончателно имота и да се уговори дата за влизане във владение. Е.
отказал, понеже бил на работа. С него се уговорили да си вземе кухнята и ел. уредите,
печка, микровълнова, котлони и пр., мебели, легла, телевизори, маса, столове.
При нотариуса се скарали кога да влязат във владение на имота, но в крайна
сметка постигнали съгласие за 11.09. На 10.09 съпругът й се чул по телефона с А.
и тя заявила, че са си изнесли багажа, на другия ден само щели да си вземат
кучетата и катинарите, след което можели да влизат в имота. След настояване
техен представител да присъства, А. пратила сина на Е.. На 11.09 синът й А.
отишъл в имота и след като й съобщил как го е заварил, тя се обадила на И.. И.
й казала, че е болна и няма представа какво е правил Е.. Свидетелката се
обадила на Е. и след като първоначално не отговарял на обажданията,
впоследствие й заявил да си гледа работата, да не притеснява хората и затворил
телефона. Към 18ч. отишла със съпруга си в имота и тогава видяла състоянието му.
Външната врата на работилницата била разбита, липсвали два радиатора в коридора
и всички радиатори по стаите, лирите в банята и тоалетната, бойлерът,
колекторната система била изрязана от дъно, мивките, сифоните и батериите в
банята и тоалетната ги нямало. Липсвала плъзгащата врата и другата тип крило на
лятната кухня, както и ел.таблото. Нямало ги плъзгащата врата в коридора и хидрофорът на кладенеца. Св. И. разказва, че се познава с
бащата на ищците и е бил потърсен, за да предложи вариант за отопление на
купена от тях къща. В края на м. юли ходил в имота. Имало камина, която е на
дърва. Искали да се преработи, дали на термопомпа или на газ. Радиаторите не
трябвало да се подменят. Първият етаж бил изцяло обитаем, имало хора, които
живеели там, а вторият бил на груб строеж с частична отоплителна инсталация.
Предложил им газ с резервоар, но не било изключено и с термопомпа. Наличната
инсталация била за работа с термопомпа, но термопомпа нямало. Целта на
посещението му била да предложи варианти, защото в имота имало камина на твърдо
гориво, а те не искали да се топлят на дърва. Отоплителната система имала
разпределителни колектори. Колекторът по негов спомен се намирал в ниша в
коридора.
За установяване
собствените си твърдения относно уговорките кои вещи да бъдат запазени, респ.
демонтирани, правени ли са възражения по повод състоянието на имота при
предаване владението, ответниците са ангажирали гласни доказателства-
показанията на св. Е. Х.в. Свидетелят посочва, че се познава със страните по
делото. По повод продажбата на въпросния имот, уговорки е имало между него и Х.,
представила се като майка на бъдещите купувачи. Първоначалната цена била
160хил.евро, но впоследствие бил продаден за 280хил.лева заради вещи в имота,
които били в него, но понеже нямало да влязат в употреба не ги искали
купувачите. В тази уговорка влизала цялата покъщнина, цялото оборудване, което
било собствено на свидетеля, вкл. радиатори и колектори. Уговорили се, че
купувачите нямат нужда от покъщнината, нито от отоплителната система- камина
грееща водата, радиатори и бойлер от този тип, защото щели да се отопляват с
друг вид отопление. Затова и още преди да се стигне до сделка, водили в имота
човек от някаква фирма да разгледа за новия вид отопление, а цената била
свалена. Потвърждава, че в имота е имало кладенец с хидрофор,
който обаче бил на комшията му, даден му да го ползва временно. Още в началото
им казал, че това, което се вижда в лятната кухня, която и без това била без
строителни документи, ще си го вземе, като за ел.табло не са имали уговорки.
Купувачите щели да си правят нещата по техните си виждания. Посочва, че е имал
уговорки с Х. да довърши сградата, тъй като по принцип той бил изпълнител.
Чакали да им даде оферта, но отношенията им впоследствие се развалили, след
като поискал част от сумата понеже се забавили с продажбата. Лампите на
оградата били декоративни и им бил казал, че ще си ги вземе. Опис на вещите не
били правили и всичко било уговаряно между двамата. От 2018г. живеел в имота,
но не като негово постоянно жилище. Той водил преговорите с купувачите, защото
всички вещи, които били в имота били негови, а в сградата са инвестирали
собствениците. Имали уговорка част от сумата да бъде преведена на него и той
потърсил пари, след като изповядването на сделката се проточило, което Х.
отказала. И след сделката в имота имало ел. инсталация, като кабелите в кухнята
били от т.нар. чакащи, без контакти, защото всички уреди били без щепсели и
накрайници за връзване на уредите. Плъзгащата врата между двата етажа била
временно сложена и не била за там. А вратата на другото помещение по уговорки с
купувачите, те искали тя да се затвори, поради което и е била премахната, и я
подарил на човекът, който трябвало да прави неща по къщата.
По исковете по чл. 79,
ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 183 ЗЗД:
Предметът на тази
претенция касае стойност на липсващи вещи от имота закупен от ищците, с които
се намалява годността му за обикновено потребление, в нарушение на задължението
на продавачите установено в предварителния и окончателния договор за покупко-
продажба на имота. От ангажираните по делото писмени доказателства безспорно се
установи, че в сключения предварителен договор от 08.06.2020г. е вписана уговорка
имотът да бъде предаден във вида, в който е огледан от
купувачите с всички трайно прикрепени елементи- чл. 4, а в окончателния договор
оформен в НА от 21.08.2020г. е налична уговорка за закупуване и на намиращото
се в имота оборудване и обзавеждане. С оглед конкретиката на казуса, съдът тълкува договора,
изследвайки целта му, обичаите в практиката, обстоятелствата, при които е
сключен, поведението на страните преди и след сключването му, и как са
изпълнявани задълженията по него. Съобразено бе и легалното значение дадено в
българския тълковен речник на думите „оборудване“- снабдяване, обзавеждане на
предприятие, учрeждeниe, офис и под. с машини, уреди,
инвeнтар и под.; уредите, машините, мeбeлитe, инвeнтара с които е
обзаведено едно предприятие, учрeждeниe, офис и
под. и „обзавеждане“- мебели, вещи,
съоръжения и под. в жилище или работно помещение. Въз основа на изложеното
налага се извод, че уговорката между страните е включвала всички вещи и
съоръжения, които са се намирали в имота и са свързани с неговото ползване
съобразно предназначението му да задоволява жилищни нужди. Тълкуването
на волята на страните, не следва да е базирано на отделни уговорки, а във
връзка една с друга и с целия договор. В този ред на мисли, възражението на
ответниците, че реално страните са уговорили имотът да бъде предаден и без
сочените от ищците като липсващи вещи, са неоснователни. Приемането на такива
уговорки, предвид състоянието на имота, установено от в.л. реално би означавало
пълна негова непригодност за ползване за жилищни нужди, както би обезмислило и наличната в договора от 21.08.2020г. отделна
уговорка относно стойността на обзавеждане и оборудване в имота, защото реално
понастоящем в него не е останало като налично никакво оборудване и обзавеждане.
Възраженията на ответниците срещу действителността именно на тази уговорка в
контекста на заобикаляне на закона са неоснователни. За да е налице сочения
порок преследваната от страните цел следва да е забранена като резултат от
закона, при това постигнат чрез поредица от сделки. Целта на договора е
прехвърляне на собственост, който е изначално допустим от закона резултат, а
дали страните са целели и спестяване на разходи за нотариални такси не
опорочава волята им относно вещнотранслативния ефект
на сключения договор. Не може да става въпрос и за преследвана цел по
узаконяване на извършен строеж, доколкото редът за това е друг. От ангажираните
по делото гласни доказателства безспорно се установи състоянието на имота към
датата на сключване на предварителния договор между страните. За тези
обстоятелства свидетелстваха, както свидетелите на ищците, така и свидетелят на
ответника. Принципно спор по този въпрос между страните е нямало. Спорът е бил
единствено относно конкретните уговорки кои вещи да бъдат изнесени и кои не. Единствените
разминавания между свидетелските показания се констатират по отношение на
уговорката за т.нар лятна кухня, вратата на спалнята- работилница и
отоплителната система- радиатори, колектори, бойлер, осветление в градината. За
последните св.Х.в сочи между страните да е било уговорено техния демонтаж. Тези
показания обаче, ценени в съвкупност с останалите писмени доказателства и
наличната уговорка между страните в подписания предварителен и окончателен
договор, биват дискредитирани. Съобразен бе и фактът, че свидетелят сочи да е
бил собственик на въпросните вещи, за което свидетелства и св. Г.. Т.е неговата
безпристрастност е разколебана, с оглед явно съществувалите облигационни
отношенията между него и ответниците, както и неосъществилите се такива с
ищците по повод довършване на сградата. Без правно значение е и казаното от него,
че хидрофорът в двора е собственост на трети лица,
след като е бил в имота и е бил вкл. в уговорките между страните. Същевременно
обаче, като недоказано следва да се приеме твърдението, че в имота към датата
на сключване на предварителния, респ. на окончателния договор отоплителната
система е имала и сочената термопомпа. В тази връзка съдът съобрази преди
всичко показанията на св.И., който е посетил имота като експертно лице, което е
следвало да предложи варианти за отопление. В показанията си той е заявил, че
при огледа извършен от него м. юли, термопомпа не е имало. Затова и съдът
приема, че уговорката между страните е включвала изнасянето от имота само на
сочените- мебели и кухненско обзавеждане, но не и тези предмет на настоящата
претенция. Неоснователни са и възраженията, че част от вещите нямат характер на
трайно прикрепени. Действително от експертното заключение се установи, че сред
тях има и такива, които биха могли да бъдат изнесени от имота, без да повредят
значително неговата годност. Тълкуването на волята на страните обаче, не следва
да е базирано на единствено отделна уговорка в предварителния договор- чл. 4, а
във връзка една с друга, с целия договор и волята на страните обективирана в окончателния такъв. А в окончателния договор
е налична уговорка за намиращото се в имота
оборудване и обзавеждане, които като понятия, както се посочи не касаят само
вещи трайно прикрепени към имота, а всички вещи намиращи се в него и имащи
пряко отношение към ползването му съобразно предназначението му за задоволяване
на жилищни нужди. Несъмнено от експертното заключение е ясно, че състоянието на
имота, каквото е установено от в.л. понастоящем изключва възможността той да се
ползва по предназначение. Ангажирани са писмени и гласни доказателства доказващи
твърденията на ищците, че веднага след влизане във владение на имота, и след
установяване състоянието му значително отклоняващо се от уговореното, те са
уведомили продавачите, с което са и запазили правата си срещу тях. Доказана е
неизправността на ответниците по изпълнение съобразно уговореното, и то по тяхна
вина. Косвено доказателство за това е и фактът, че ответниците, респ. техен
представител е отказал да присъства при предаване владението върху имота. Такъв
представител е присъствал едва след тяхно настояване, като респ. е и отказал да
подпише изготвения за целта протокол. Следователно, ищците имат право да получат
исканото обезщетение за поправяне вредите в резултат на неизпълнението, съразмерено с разходите необходими по привеждане обектите в
състояние съобразно уговореното. Изправността на ищците по договора е доказана,
доколкото същите са изпълнили задължението си по договора, а именно платили са
уговорената продажна цена. По отношение вида на вредите и размера на
претенцията, съдът съобрази заключението на в.л. по изготвената СТЕ и
кореспондиращите му гласни доказателства. Съобразно него нужната стойност в
размер на среднопазарната такава на липсващите вещи
/материали и труд/ възлиза в размер на 12726,14лева, от която следва да бъде
приспадната стойността на термопомпата, за което се прие, че не е била налична
към датата на уговарянето и сключването на договора, т.е сумата от 287,12лева
/261,02лв.+10% непредвидени разходи за ремонт, съгл. заключението на в.л.,
позиция 3.1/. Или доказаният размер на претенцията е 12439,02лева, от която всеки
от ищците има право на 1/2, доколкото не следва друго от правата им по договора
/чл. 30, ал. 2 ЗС/, т.е по 6219,51лева, което обосновава извод за основателност
на претенциите до този размер и неоснователност за целия заявения размер от
6362,72лева.
По претенцията по чл. 195, ал. 1, пр. посл. вр. чл. 193 ЗЗД.
На основание чл. 193 ал.1 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има
недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за
обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Когато продавачът
отговоря за недостатъци на продадената вещ, по силата на чл. 195 ал.1 ЗЗД
купувачът има възможност да избере измежду- право да върне вещта и да иска
обратно цената заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска
намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача.
Предмет на тази претенция са недостатъци изразяващи се в увреждане
алуминиева врата на баня и покритие на ламиниран
паркет в дневната на първи етаж. Конкретни защитни възражения по тази претенция
ответниците не са навели. Принципът е, че продавачът отговаря за недостатъци,
които съществуват по време на преминаване на собствеността и риска. Доколкото
обаче преди предаването на вещта купувачът реално е лишен от възможността да
прегледа вещта и да узнае за евентуални нейни недостатъци, възможността му да
упражни правата по чл. 195 ЗЗД е от момента на предаване на вещта. В случая,
състоянието на имота предхождащо сключване на договора, както се посочи е
несъмнено установено от ангажираните гласни доказателства. Към датата на
сключване на окончателния договор, както се установи от показанията на св. Г.,
купувачите не са имали възможност да огледат. На датата, на която са влезли във
владение на имота и са установили състоянието му са направили своите възражения
устно, както пред ответницата, така и писмено с изпратени нотариални покани и телепоща. Недостатъците на вещите несъмнено са явни, а
следва да се приемат и за съществени, при липса на направено в тази връзка
възражение от ответниците, респ. доказване това да не е така. От експертно
заключение действително се установи, че посочените вещи са били в твърдяното
основание. При това положение нужната стойност по отстраняването на тези
недостатъци следва да бъде поета от ответниците. По отношение размера на
претенцията, съдът съобрази заключението на в.л. по изготвената СТЕ, съгласно
което него нужната стойност в размер на среднопазарната
такава на увредените вещи /материали и труд/ възлиза в размер на 738,76лева/
позиция 9 и 12 от таблицата към заключението + 10% непредвидени разходи за
ремонт/, от която всеки от ищците има право на 1/2, доколкото не следва друго
от правата им по договора /чл. 30, ал. 2 ЗС/, т.е по 369,38лева, което
обосновава извод за основателност на претенцията в целия й заявен размер.
Сумите следва да се присъдят, ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба, така както е поискано.
Съгласно чл. 121 ЗЗД солидарността възниква по силата на договор или съгласно закона. В случая
основанието за отговорността на ответниците е договорно. Нормата на чл.32 ал.2 СК предвижда солидарност на съпрузите за поето задължение по време на техния
брак, имащо за цел задоволяване нуждите на семейството. В случая, поетото от
ответниците като продавачи задължение по договора за покупко- продажба, няма
характеристиките на такова по чл. 32, ал. 2 СК, което изключва договорен
характер на пасивна солидарност. Липсва и законова такава, разписваща
солидарност в дълг на лица, разпоредили се с притежавано общо право. Предвид
това ответниците дължат сумата разделно. Искането за солидарното им осъждане
следва да се отхвърли.
С оглед
произнасянето по главните искове, съдът не пристъпи към разглеждане на
заявените в евентуалност по правилата на неоснователното обогатяване.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищците
имат право на поискани и доказани разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК.
Реализираните разноски в настоящото производство са: 538,60лева платена държавна
такса и 600лева депозит за в.л., платени от ищеца А.К. и 900лева адв.
възнаграждение платено от ищеца К.К.. Направено е
възражение за прекомерност, което съдът с оглед фактическата и правна сложност
на спора, предмета на търсената защита и минималния размер на адв.
възнаграждение по чл.7, ал.2, т. 1 и т.3 от Наредба № 1/2004г. за минималните
размери на адв. възнаграждения приема за неоснователно. Така, общият размер на
сторените от А.К. разноски е 1138,60лева, а от К.К.
900лева, от които съобразно изхода на спора, в полза на А. К. следва да се
присъдят 1114,38лева, а на К. К. 880,86лева.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответниците имат право на поискани и
доказани разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК. Реализираните разноски в
настоящото производство са: 200лева депозит за в.л. и 1000лева адв.
възнаграждение. Направено е възражение за прекомерност, което съдът с оглед
фактическата и правна сложност на спора, предмета на търсената защита и
минималния размер на адв. възнаграждение по чл.7, ал.2, т. 1 и т.3 от Наредба №
1/2004г. за минималните размери на адв. възнаграждения приема за неоснователно.
Или общият размер на сторените разноски е 1200лева, от които съобразно изхода
на спора 25,53лева следва да бъдат възложени в тежест на ищците.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА ВСЕКИ ОТ ОТВЕТНИЦИТЕ И.И.С., ЕГН ********** и
К.Г.С., ЕГН **********, двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на А.Г.К., ЕГН ********** с адрес *** ПОЛОВИНАТА от сумата от 6219,51лева, представляваща половината от дължимо обезщетение
за неизпълнение задължение на ответниците по сключен между страните
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот на 08.06.2020г. и
договор за покупко- продажба по НА № 180/21.08.2020г. за предаване закупения от
ищците имот представляващ ПИ 10135.3506.240, ведно с построената в него
еднофамилна жилищна сграда, ведно с оборудването и обзавеждането в него и с
всички трайно прикрепени елементи налични в него към датата на подписване на
предварителния договор и нот.акт, в размер на
стойността на липсващите вещи, както следва: 1. 5бр. отоплителни радиатори в
коридори и стаи и вентили към тях 2x5бр.; 2. 1 бр. лира в санитарно помещение;
3. разширителен съд, колектор, адаптори и тръби от системата на управление на
локалната отоплителна инсталация; 4. електрически кабели от ел. инсталацията в
къщата; 5. бойлер- 120л.; 6. два стъклопакета на първи етаж на жилищната сграда
- Ка + бяло + енержи - 32 мм+аргон, 4,83 кв.м. с размери 151/160 см.; 7. външна бяла
алуминиева врата и каса на работното помещение в къщата - Термо-панел,
2100/860 мм.; 8. алуминиева бяла плъзгаща врата с матово релефно стъкло на
стълбите към втория етаж - 2300/2200 мм.; 9. мивка, батерия за вода, сифон и
решетка в банята на първия етаж; 10. шкаф с мивка, батерия за вода в тоалетната
на първия етаж; 11. мотор за вентилационна система в кухня и хол; 12. две
плъзгащи врати златен дъб, стъкло 4 мм, 2030/1800мм, формиращи прозоречната
дограма на спомагателно помещението тип лятна кухня; 13. входна алуминиева
врата, златен дъб, ТП - 780/2000мм. тип крило; 14. ел. табло, кабели на спомагателно помещение тип лятна кухня; 15. хидрофор и всмукателна пластмасова потопяема
тръба към кладенеца с дължина 12 метра; 16.
кабели на външното осветление; 17. 4бр. осветителни тела, поставени
върху оградата, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане на задължението, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния заявен размер от 6362,72лева и за стойността на липсваща вещ- помпа, както и искането за солидарно осъждане на ответниците, на основание чл.
79, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 183 ЗЗД.
ОСЪЖДА ВСЕКИ ОТ ОТВЕТНИЦИТЕ И.И.С., ЕГН ********** и
К.Г.С., ЕГН **********, двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на К.Г.К., ЕГН ********** с адрес *** ПОЛОВИНАТА от сумата от 6219,51лева, представляваща половината от дължимо обезщетение за неизпълнение
задължение на ответниците по сключен между страните предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот на 08.06.2020г. и договор за покупко-
продажба по НА № 180/21.08.2020г. за предаване закупения от ищците имот
представляващ ПИ 10135.3506.240, ведно с построената в него еднофамилна жилищна
сграда, ведно с оборудването и обзавеждането в него и с всички трайно
прикрепени елементи налични в него към датата на подписване на предварителния
договор и нот.акт, в размер на стойността на
липсващите вещи, както следва: 1. 5бр. отоплителни радиатори в коридори и стаи
и вентили към тях 2x5бр.; 2. 1 бр. лира в санитарно помещение; 3. разширителен съд, колектор, адаптори и тръби от системата на управление на
локалната отоплителна инсталация; 4. електрически кабели от ел. инсталацията в
къщата; 5. бойлер- 120л.; 6. два стъклопакета на първи етаж на жилищната сграда
- Ка + бяло + енержи - 32 мм+аргон, 4,83 кв.м. с размери 151/160 см.; 7. външна бяла
алуминиева врата и каса на работното помещение в къщата - Термо-панел,
2100/860 мм.; 8. алуминиева бяла плъзгаща врата с матово релефно стъкло на
стълбите към втория етаж - 2300/2200 мм.; 9. мивка, батерия за вода, сифон и
решетка в банята на първия етаж; 10. шкаф с мивка, батерия за вода в тоалетната
на първия етаж; 11. мотор за вентилационна система в кухня и хол; 12. две
плъзгащи врати златен дъб, стъкло 4 мм, 2030/1800мм, формиращи прозоречната
дограма на спомагателно помещението тип лятна кухня; 13. входна алуминиева
врата, златен дъб, ТП - 780/2000мм. тип крило; 14. ел. табло, кабели на спомагателно помещение тип лятна кухня; 15. хидрофор и всмукателна пластмасова потопяема
тръба към кладенеца с дължина 12 метра; 16.
кабели на външното осветление; 17. 4бр. осветителни тела, поставени
върху оградата, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане на задължението, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния заявен размер от 6362,72лева и за стойността на липсваща вещ- помпа, както и искането за солидарно осъждане на ответниците, на основание чл.
79, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 183 ЗЗД.
ОСЪЖДА ВСЕКИ ОТ ОТВЕТНИЦИТЕ И.И.С., ЕГН ********** и К.Г.С., ЕГН **********,
двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на А.Г.К.,
ЕГН ********** с адрес *** ПОЛОВИНАТА
от сумата от 369,78лева, представляваща половината от разходите, необходими за отстраняване на недостатъците в продадената вещ с договор за покупко- продажба
по НА № 180/21.08.2020г. изразяващи се в увреждане средната част на алуминиева
врата на банята на първия етаж и увредено покритие на ламиниран
паркет в дневна на първия етаж- 20 кв.м., ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане
на задължението, като ОТХВЪРЛЯ искането за солидарно осъждане на ответниците, на
основание чл. 195, ал. 1, пр. посл. вр. чл. 193 ЗЗД.
ОСЪЖДА ВСЕКИ ОТ ОТВЕТНИЦИТЕ И.И.С., ЕГН ********** и
К.Г.С., ЕГН **********, двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на К.Г.К., ЕГН ********** с адрес *** ПОЛОВИНАТА от сумата от 369,78лева, представляваща половината от разходите, необходими
за отстраняване на недостатъците в продадената вещ с договор за покупко- продажба по НА №
180/21.08.2020г. изразяващи се в увреждане средната част на алуминиева врата на
банята на първия етаж и увредено покритие на ламиниран
паркет в дневна на първия етаж- 20 кв.м., ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда- 28.10.2020г. до окончателното изплащане
на задължението, като ОТХВЪРЛЯ искането за солидарно осъждане на ответниците, на
основание чл. 195, ал. 1, пр. посл. вр. чл. 193 ЗЗД.
ОСЪЖДА И.И.С., ЕГН ********** и К.Г.С., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на К.Г.К., ЕГН ********** сумата от 880,86лева,
представляваща сторени съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция съразмерно
уважената част на исковете, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА И.И.С., ЕГН ********** и К.Г.С., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на А.Г.К., ЕГН ********** сумата от 1114,38лева,
представляваща сторени съдебно- деловодни разноски пред настоящата инстанция
съразмерно уважената част на исковете, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА К.Г.К., ЕГН ********** и А.Г.К., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТЯТ на И.И.С.,
ЕГН ********** и К.Г.С., ЕГН ********** сумата от 25,53лева, представляваща сторени
съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция съразмерно отхвърлената
част на исковете, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ при РС Варна: