№ 4780
гр. София, 21.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и седми юни през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Стилияна Григорова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20241100112044 по описа за 2024 година
К. М. П. твърди в подадената от него искова молба, че на 22.07.2021 г.
придобил право на собственост върху апартамент № 9, с идентификатор
68134.2043.299.1.9 с площ от 65.31 кв.м., находящ се в гр. София, район
„Витоша“, кв. „Симеоново“, ул. „*********, като продажната цена била
заплатена с отпуснат от „Първа инвестиционна банка“ АД кредит, за
обезпечаване на който била вписана законна ипотека. Кредитът погасил чрез
рефинансиране с парични средства, предоставени от „МАРШАЛ КРЕДИТ
ГРУП“ ООД по договор за кредитна линия. Учредената в полза на банката
ипотека била заличена, а за обезпечаване на паричния заем от „МАРШАЛ
КРЕДИТ ГРУП“ ООД К. М. П. учредил договорна ипотека в полза на
заемодателя върху ап. 9, както и върху 13.75/342.30 ид.ч. от паркинга на
сградата, представляващи паркомясто № 17 и принадлежащите му 6.10% ид.ч.
от правото на собственост върху поземления имот.
За да не плаща лихви на заемодателя, К. П. се договорил с Н. С. Д.
последният да погаси задължението на П. към „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“
ООД, а ищецът да му прехвърли собствеността върху апартамента и
паркомястото, а когато П. има готовност да върне парите, Д. да му прехвърли
обратно имотите. На 08.03.2024 г. ищецът и ответникът сключили договор за
покупко-продажба, а цената се равнявала на паричната сума, с която Д.
трябвало да погаси задълженията на П. към „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“
ООД.
Плащане ищецът не получил, а ответникът заплатил направо на
„МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД, в резултат на което договорната ипотека
1
била заличена с молба от 11.03.2024 г.
К. П. и Н. Д. уговорили предаване на владението да не се извършва,
нито да се изнасят движими вещи от апартамента, а П. и семейството му да
продължат да ползват имотите, докато не върнат парите и не направят
обратно прехвърляне на собствеността. Като гаранция за това ответникът
предложил да се сключи предварителен договор за обратно изкупуване на
имотите срещу цена, равна на подлежащата на връщане сума. На 27.03.2024 г.
страните подписали предварителния договор.
В началото на септември 2024 г. К. П. потърсил ответника, за да го
уведоми, че е готов да му върне парите и че иска обратно прехвърляне на
апартамента и на паркомястото. Като узнал за това, ответникът се укрил и
престанал да отговаря на обажданията на ищеца.
Предявява иск за прогласяване нищожността на договора за покупко-
продажба, тъй като с него кредиторът се удовлетворявал по начин, различен от
предвидения в закона.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал отговор, в който оспорва
предявения иск и твърдението, че страните са уговорили Д. да погаси
задължението на П. към „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД. Заем дружеството
отпуснало на „Ликос кепитъл инженеринг“ ЕООД. Не съществувал договор за
заем между Д. и П., нито между Д. и „Ликос кепитъл инженеринг“ ЕООД.
Липсвала и уговорка, че ответникът ще стане собственик на имотите, ако не
бъде изпълнено задължението за връщане на „заетата сума“. Предварителният
договор от 27.03.2024 г. не влязъл в сила и се считал за несключен, на
основание чл. 19.1, ал. 2 от договора.
В началото на 2024 г. П. се оплакал на Д., че дружеството му не може да
си обслужва кредита и се опасявал, че ще изгуби ипотекираните имоти. Затова
предложил на Д. да му продаде имотите си, а Д. да заплати покупната цена
направо на кредитора „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД. Заплатената от Д.
цена послужила за погасяване на дълга на „Ликос кепитъл инженеринг“
ЕООД, а целта била ответникът да придобие собствеността върху апартамента
и паркомястото, а не да предоставя заем. К. П. се задължил да предаде на Н. Д.
владението върху имотите и когато го потърсил, П. помолил за последен шанс
да си ги върне, като представил предварителния договор. Д. го подписал, за да
не му бъде отказано предаване на владението.
В срока за отговор Н. С. Д. предявява насрещен иск при условията на
евентуалност - в случай, че установителният иск за нищожност бъде уважен,
съдът да разгледа и уважи осъдителен иск срещу К. П. за заплащане на
продажната цена на апартамента и паркомястото в размер на 5 000 евро,
частичен иск от 109 873 евро.
Ответникът по насрещния иск К. М. П. е подал отговор, в който го
оспорва и моли да бъде отхвърлен, тъй като по оспорената от него сделка не
получил парична сума.
2
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и
правна страна:
Според установената съдебна практика, когато наред с договора за
продажба е сключен и друг договор (най-често предварителен), уреждащ
правото на обратно изкупуване, нищожността по чл. 209 от ЗЗД представлява
частен случай на нищожността по чл. 26, ал. 1 вр. чл. 152 от ЗЗД (решение №
211/07.11.2017 г. по гр.д. № 4793/2016 г. на ВКС, IV г.о.).
В проекта на доклад по делото, съобразно изложените в исковата молба
твърдения, е прието, че ищецът твърди нищожност на договора за покупко-
продажба на ап. 9 и паркомясто № 17 от 08.03.2024 г. поради сключването му
като обезпечение на договор за заем с купувача Н. Д. и с уговорката за
обратно изкупуване след връщане на заетата сума. Тези твърдения обуславят
именно частния случай на чл. 152 от ЗЗД – уговорката за предварително
удовлетворяване на кредитора по начин, различен от предвидения в закона
съставлява прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот като
обезпечение на дълг, съпроводено с уговорка за „обратно“ прехвърляне на
собствеността върху този имот след погасяване на задължението. Правното
основание на иска е чл. 26, ал. 1 вр. чл. 209 от ЗЗД, като указаната на страните
доказателствена тежест с определението от 05.05.2025 г. е съответна на така
дадената от съда квалификация.
Не се спори между страните и от представените с исковата молба и
неоспорени от Н. Д. писмени доказателства се установява, че на 22.07.2021 г.
К. М. П. е придобил право на собственост върху самостоятелен обект с
идентификатор 68134.2043.299.1.9, представляващ апартамент № 9, находящ
се в гр. София, район „*********, с площ от 75.31 кв.м., за което е съставен
нотариален акт № 131, том II, рег. № 3186, дело № 287 от 2021 г. на нотариус
рег. № 386 на НК за сумата от 117 795.50 лева, от които 100 000 лева –
платими с отпуснат от „Първа инвестиционна банка“ АД кредит. За
обезпечаването на вземането на банката е вписана законна ипотека върху ап.
9.
На 04.08.2021 г. К. М. П. е придобил право на собственост и върху
13.75/342.30 ид.ч. от паркинга на сградата на ул. „********* в гр. София,
район „Витоша“, представляващи самостоятелен обект с идентификатор
3
68134.2043.299.1.13 и принадлежащи на паркомясто № 17 за сумата от 12 600
лева, заплатена на продавача преди подписване на нотариален акт № 162, том
II, рег. № 3488, дело № 314 от 2021 г. на нотариус рег. № 386 на НК.
К. М. П., лично като солидарен и ипотекарен длъжник с „Ликос кепитъл
инженеринг“ ЕООД – дружество, на което е едноличен собственик на
капитала и управител, е учредил договорна ипотека върху ап. 9 и паркомясто
№ 17 в полза на „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД за обезпечаване на
задължения по договор за кредит за сумата от 100 000 евро (съгласно
нотариален акт № 143, том II, рег. № 4868, дело № 326 от 30.05.2023 г. на
нотариус рег. № 260 на НК).
По молба от 12.06.2023 г. на „Първа инвестиционна банка“ АД
учредената в полза на банката законна ипотека върху ап. 9 е заличена.
На 08.03.2024 г. К. М. П. е продал ап. 9 и гараж № 17 на Н. С. Д. за
сумата от 109 873 евро, равностойни на 214 893 лева. Според нотариален акт
№ 50, том I, рег. № 996, дело № 42 от 08.03.2024 г. на нотариус рег. № 334 на
НК, К. П. е заявил, че преди подписването на нотариалния акт е получил
изцяло и по банков път продажната цена, чрез превод на сумата по банкова
сметка на „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД с цел погасяване на всички
задължения на „Ликос кепитъл инженеринг“ ЕООД към „МАРШАЛ КРЕДИТ
ГРУП“ ООД и заличаване на учредената в полза на това дружество ипотека.
Продавачът е декларирал, че с така извършеното плащане на продажната цена
Н. С. Д. е изпълнил изцяло и точно задължението си по договора за покупко-
продажба за заплащане на продажната цена.
От авизо по платежно нареждане от 08.03.2024 г. се установява, че Н. С.
Д. е превел по сметка на „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД сумата от 214 893
лева, като посоченото в него основание е „по договор за кредит № 230530-
253“.
На 11.03.2025 г. представител на „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД е
подал молба-съгласие до Агенция по вписвания – София за заличаване на
договорната ипотека, учредена на 30.05.2023 г. за обезпечаване на вземанията
на дружеството по договор за кредит № 230530-253 от 30.05.2023 г.
Спорният по делото въпрос е сключен ли е договорът за покупко-
продажба на 08.03.2024 г. между страните по делото с цел купувачът –
кредитор Н. Д. да обезпечи свое вземане от К. П., след погасяване на което да
4
прехвърли обратно собствеността върху придобитото на продавача.
Положителният отговор на този въпрос са налага след съвкупна
преценка на подписания на 27.03.2024 г. предварителен договор и
неоспорената по съдържание кореспонденция по сключването му, резюме на
доклад за пазарна оценка и показанията на свидетеля В.Ш..
На първо място следва да се отбележи, че възраженията на Н. Д. относно
действието на предварителния договор от 27.03.2024 г. са неотносими. В
случая не е предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, където от значение е
валидността и действието на предварителния договор, за да бъде обявен за
окончателен. От значение е обстоятелството, че Н. Д. го е подписал, и то 20
дни след като е придобил правото на собственост върху ап. 9 и паркомясто №
17.
Не без значение е и водената между В.Ш., с която К. П. живее на
съпружески начала, и Н. Д. кореспонденция, датираща отпреди договора за
покупко-продажба от 08.03.2024 г. Първоначално, на 27.02.2024 г. В.Ш. е
изпратила на Н. Д. предложение в проект на договор да се включи клауза, че
„имот … след освобождаването от Маршал се предоставя като залог до
изплащане на заемната сума и лихвата към нея, като в периода на задължаване
имотът не бъде ипотекиран, продаван или отдаван в полза на трети лица.“ На
имейл от същата дата е приложен проект на договор за целеви паричен заем,
по който заемател е „Ликос кепитъл инженеринг“ ЕООД, представляван от К.
М. П., за сумата от 220 000 лева, която да бъде използвана за погасяване на
паричен заем към „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД. Уговорено е сумата да
бъде върната с възнаградителна лихва в размер на 2% месечно, при гратисен
период от шест месеца. В т. 7, ал. 1 от договора е предвидено задължение на
заемателя след освобождаването на апартамент, находящ се в гр. София, кв.
„Симеоново“, ул. „********* от „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД да
предостави на заемодателя имота като залог до пълното изплащане на
заемната сума и лихвата към нея. Установява се от показанията на свидетеля
В.Ш., че при изповядване на сделката по покупко-продажба на 08.03.2024 г. П.
разбрал, че продава имотите вместо да послужат като залог. Ш. лично
възприела отговора на Н. Д., който заявил, че след шест месеца ще откупят
апартамента. П. и Ш. поискали от нотариуса документ за обратно изкупуване,
но той им отговорил, че това не може да стане. Последвало подписване на
5
предварителен договор за покупко-продажба. Във връзка с възражението на
ответника Д. за недопустимост на гласни доказателства, съдът съобразява
указанията в решение № 226/08.12.2016 г. по гр.д. № 1349/2016 г. на ВКС, III
г.о. и цитираната в него съдебна практика. При твърдения, че действителните
отношения между страните по договора са прехвърлянето на имота да служи
като обезпечение на друго задължение, с което се нарушава законова забрана,
страната не иска опровергаване на правните последици на обезпеченото
съглашение (в който случай важи ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК), а
прогласяване на сделката за нищожна поради заобикаляне на предвидена в
закона забрана. За установяване нищожността на сделка, сключена поради
нарушение на закона или заобикалянето му са допустими всички
доказателствени средства. С определение № 8690/05.05.2025 г. на страните са
допуснати гласни доказателства за водените между страните разговори във
връзка с продажбата на ап. 9 и паркомясто № 17.
Показанията на свидетеля Ш. съдът цени като обективни, подробни и
съответни на останалите доказателства по делото. От тях се установява, че
действителната воля на страните е била със сумата от 214 893 лева Н. Д. да
изплати заема на „Ликос кепитъл инженеринг“ ЕООД към „МАРШАЛ
КРЕДИТ ГРУП“ ООД, солидарен длъжник по който е К. М. П.. Сумата от
214 893 лева представлява продажната цена на ап. 9 и паркомясто № 17,
собствеността върху които Д. придобива за период от шест месеца, след което
при изплащане на дълга от П. ще прехвърли обратно собствеността върху ап.
9 и паркомясто № 17.
В подкрепа на този извод е обстоятелството, че продажната цена е
идентична със стойността на задължението по договора с „МАРШАЛ
КРЕДИТ ГРУП“ ООД – 214 893 лева. Незабавно след превод на сумата от
продавача Н. Д. по сметка на дружеството заемодател на 08.03.2024 г., на
11.03.2024 г. от „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД е подадена молба-съгласие
за заличаване на договорната ипотека.
Същевременно, по експертна оценка на оценител на „УниКредит
Булбанк“ АД, към 08.08.2024 г. пазарната оценка на процесните имоти е
248 100 евро, равностойни на 485 200 лева, повече от два пъти по-висока от
продажната цена по договора от 08.03.2024 г.
Не могат да бъдат споделени доводите на ответника по установителния
6
иск, че е подписал предварителния договор на 27.03.2024 г., за да получи
владението върху имотите от П.. Подписвайки нотариалния акт от 08.03.2024
г., Н. Д. се е съгласил владението върху ап. 9 и паркомясто № 17 да му бъде
предадено в деня на изповядване на сделката. Житейски нелогично е
продавачът и купувачът да не са уговорили условията по предаване на
владението, а Н. Д. да не се уверил, че още на 08.03.2024 г. ще получи
фактическата власт върху имота. Обстоятелството, че едва след 08.03.2024 г.
купувачът е разбрал, че продавачът и неговото семейство нямат готовност да
освободят имотите е косвено доказателство за действителната уговорка, която
страните по договора за покупко-продажба са имали – П. да продължи да
обитава имота, докато не върне сумата от 214 893 лева. Този извод е съответен
и на факта, че едва на 30.09.2024 г. Н. Д. е предприел действия по
установяване на фактическа власт, като е подал заявление за издаване на
заповед за изпълнение на задължение за предаване на вещи. Не е налице
никаква пречка, нито законова забрана в нотариалния акт страните да
уговорят в срок, в който владението ще бъде предадено от продавача на
купувача.
Не на последно място, не се подкрепят от доказателствата по делото
възраженията на Д., че П. му е предоставил предварително подготвен от
адвоката му предварителен договор. Проект на предварителния договор е
изпратил самият Д. на електронния адрес на В.Ш. на 21.03.2024 г. и именно с
това съдържание същият е подписан от страните по делото на 27.03.2024 г.
Допълнително, по делото не се съдържат данни купувачът Н. Д. да е правил
оглед на имота, да е водил преговори с продавача К. П. относно продажната
цена или да са налице обективни обстоятелства, обосноваващи твърде ниската
продажна цена.
При анализа на така събраните по делото доказателства, съдът намира,
че действителните отношения по сделката, оформена в нотариален акт № 50,
том I, рег. № 996, дело № 42 от 08.03.2024 г. на нотариус рег. № 334 на НК,
съдържат волята на страните по нея ап. 9 и паркомясто № 17 да служат като
обезпечение на заемно задължение на К. П. към Н. Д.. Заемното
правоотношение се изразява в плащане на дълг на солидарния длъжник К. П.
към „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД, възлизащ на сумата от 214 893 лева –
точно толкова, колкото е уговорената „продажна цена“ на ап. 9 и паркомясто
№ 17.
7
Основателността на установителния иск е вътрешно процесуално
условие за разглеждане на предявения при условията на евентуалност
осъдителен иск, предявен от Н. С. Д. срещу К. М. П. за връщане на сумата от
5 000 евро, частичен иск от 109 873 евро, представляваща продажната цена по
договора от 08.03.2024 г.
С прогласяване на договора за нищожен сумата от 109 873 евро,
равностойни на 214 893 лева, подлежи на връщане, съгласно чл. 34 от ЗЗД.
Задължението за връщане е на продавача К. П.. Установи се че продажната
цена е заплатена чрез превод по сметка на „МАРШАЛ КРЕДИТ ГРУП“ ООД в
деня на изповядване на сделката и с нея е погасено задължението на продавача
към това дружество, в качеството му на солидарен и ипотекарен длъжник. Н.
Д. е изпълнил задължението си, плащайки на изрично овластено лице по
смисъла на чл. 75 от ЗЗД, съгласно волеизявление на К. П., материализирано в
нотариален акт № 50, том I, рег. № 996, дело № 42 от 08.03.2024 г. на нотариус
рег. № 334 на НК. Нищожността на договора за покупко-продажба е основание
продавачът да върне продажната цена. Предявеният като частичен иск за
сумата от 5 000 евро, равностойни на 9 779.15 лева, е основателен.
С оглед изхода на спора, право на разноски има всяка от страните.
Ищецът К. П. е заплатил 10 000 лева адвокатско възнаграждение за
процесуално представителство по предявения от него установителен иск.
Ответникът Н. Д. е възразил за прекомерност на адвокатското
възнаграждение. Това възражение съдът намира за основателно. Съгласно §
1а, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за възнагражденията за адвокатска
работа, включваща процесуално представителство, се вземат предвид
извършените процесуални действия и развитието на производството. По
делото са проведени две съдебни заседания и са събрани писмени и гласни
доказателства чрез разпит на двама свидетели. Характерът на иска не
обосновава заплащане на възнаграждение над сумата от 6 000 лева. На ищеца
се дължат и разноските за държавна такса и за вписване на исковата молба,
или общо 7 498 лева.
Н. Д. има право на разноски, сторени за разглеждане на предявения от
него насрещен иск. Представени са доказателства за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 1 277 лева. Насрещният осъдителен иск е
предявен като частичен – за сумата от 9 779.15 лева, като дължимата
8
държавна такса е в размер на 391.17 лева. С разпореждане от 17.12.2024 г.
съдът погрешно е указал внасяне на държавна такса върху пълния размер на
иска от 214 893 лева – 8 595.72 лева. От тях ответникът К. П. дължи на Н. Д.
391.17 лева, а 8 204.55 лева подлежат на възстановяване по реда на чл. 82 от
ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от К. М. П., ЕГН
********** срещу Н. С. Д., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 26,
ал. 1 вр. чл. 209 от ЗЗД, че договор за покупко-продажба, оформен с
нотариален акт № 50, том I, рег. № 996, дело № 42 от 08.03.2024 г. на нотариус
рег. № 334 на НК, е нищожен.
ОСЪЖДА, на основание чл. 34 от ЗЗД, К. М. П., ЕГН **********, с
адрес гр. София, кв. „Симеоново“, ул. „*********, ап. 9 да заплати на Н. С. Д.,
ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. ********* сумата от 5 000 евро, с
левова равностойност 9 779.15 лева, представляваща продажната цена на
имотите по договора за покупко-продажба, за който е съставен нотариален акт
№ 50, том I, рег. № 996, дело № 42 от 08.03.2024 г. на нотариус рег. № 334 на
НК.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Н. С. Д., ЕГН **********,
с адрес гр. София, ул. ********* да заплати на К. М. П., ЕГН **********, с
адрес гр. София, кв. „Симеоново“, ул. „*********, ап. 9 сумата от 7 498 лева
разноски за производството.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, К. М. П., ЕГН **********,
с адрес гр. София, кв. „Симеоново“, ул. „*********, ап. 9 да заплати на Н. С.
Д., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. ********* сумата от 1 668.17 лева
разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9