№ 1377
гр. София, 16.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Г.
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Мария Г. Въззивно гражданско дело №
20211000503922 по описа за 2021 година
САС е сезиран с въззивна жалба от ищеца по гр.д. 7798/20 г. по описа на СГС. С
решение по делото № 265 487/19.08.21 г. съдът, като е приел, че ответникът Пи Ем Ай
Еоод с договор за продажба на недвижим имот, сключен в нотариална форма, се е
задължил да предаде на купувача и ищец в процеса А. И. Ч. жилищен имот –
апартамент, индивидуализиран в исковата молба, и паркоместа в тридневен срок след
издаване на акт образец 16, а страните не спорят за това, че такъв не е издаден, е счел,
че ответното дружество не е в забава да изпълни свои задължения и поради това
негово поведение не може да е в причинна връзка със заявени от ищеца и
претендирани от него имуществени вреди с естество на щети и пропуснати ползи.
Недоволен от решението е ищецът. В жалбата си той утвърждава, че има
качество на потребител и договорната клауза за нефиксирано във времето предаване на
имота е в негов ущърб, поради което клаузата е неравноправна по смисъла на чл. 143
ЗЗП и нищожна. Твърди, че решението е необосновано, защото съдът не се е
произнесъл относно забавата във фазите на изпълнение на договора, че той за първи
път с решението се позовава на срока от договора, сключен в нотариална форма, а не
изхожда от предварителния договор, че не е изтълкувана общата воля на страните –
клаузата за предаване на жилището в неопределен момент не е в интерес на ищеца и
той не може да е съгласен с нея. Моли съдът да отмени постановеното решение и да
постанови друго, с което да присъди в полза на ищеца обезщетение в размер на 36 000
лв.
При служебна проверка САС установи, че е сезиран с допустима жалба,
атакуваща валидно и допустимо съдебно решение. Дължи се произнасяне с оглед
доводите на въззивника за неправилност на решението.
Въззиваемото дружество е представило подробен отговор на жалбата. То
твърди, че доводът за нищожност на договорна клауза е направен за първи път във
1
въззивната жалба и поради това не следва да се анализира. Въпреки това утвърждава,
че договорът е индивидуален и поради това не може да се приеме, че условията не са
обсъдени със съконтрагента и той е поставен в неравноправно положение.
В производството пред САС не са събирани нови доказателства.
Въз основа твърденията на страните и в рамките на очертания предмет на
проверка, според доказателствата, приобщени към първоинстанционното
производство, САС приема следното:
Исковата молба се основава на твърдения на ищеца, че след сключване с
ответника на договор за строителство на жилищен имот (апартамент и две паркоместа)
и след приемане на акт образец 15 страните сключили договор за покупко-продажба в
нотариална форма на 18.10.18 г. Ищецът бил в очакване, че щом сградата е приета като
завършена, тя ще бъде въведена незабавно в експлоатация с издаването на акт образец
16 и затова сключил двугодишен наемен договор с лицето Б. А., като наемател, в който
поел ангажимент като наемодател да предаде държането на имота на 01.05.19 г. При
подписване на договора той получил задатък в размер на 4500 лв. Наемната цена била
уговорена в размер на 1500 лв. месечно. Тъй като ответникът бил в забава, която
поставяла и ищеца в забава спрямо наемателя, на 02.05.19 г. ищецът бил предизвестен
от наемателя, че той разваля договора за наем. Ищецът доброволно върнал капарото от
4 500 лв. Ведно с пропуснатите ползи – наемна цена за 24 месеца ищецът заявява
претърпени вреди в размер на 36 000 лв., които претендира от ответника, ведно със
законната лихва от предявяване на исковата молба (на 29.07.20 г.).
Настоящият състав не счита, че при решаване на спора са допуснати
процесуални нарушения, които се отразяват на правилността на решението.
Първостепенният съд, изследвайки отношенията в развитие, е установил, че в
предварителния договор страните са уговорили срок за сключване на окончателния
договор, но няма изричен момент, за който е постигнато съгласие, че обектът ще бъде с
издаден акт 16. С нотариалния договор страните са преуредили отношенията си и
купувачът се е съгласил да установи владение над имота в тридневен срок от
въвеждане на сградата в експлоатация. Това обосновава липса на забава на
изпълнителя (продавач), с оглед на което вредите на ищеца не могат да са в причинна
връзка с поведението на ответника. Този извод обосновава липса на необходимост да
се изследват фазите на строителството и да се констатира забава в някоя от тях.
Подобен анализ е извън предмета на спора.
Доводът за нищожна договорна клауза е въведен едва във въззивната жалба и
принципно съдът не следва да се произнася. Самият ищец представя като
доказателство по делото нотариалния акт за продажба на имота и с това заявява
желанието си да се ползва от съдържанието му, без уговорката, че част от това
съдържание не произвежда действие поради нищожност на договорна клауза. За
пълнота следва да се отбележи, че договорът за покупко-продажба е индивидуален и
няма данни купувачът да е изразил несъгласие относно момента на получаване на
имота. На това основание няма неравноправност.
Тъй като настоящият състав прави извод за правилност на
първоинстанционното решение, съобразно разпоредбата на чл. 272 ГПК, се полза от
мотивите на същото.
Липсата на доказателства за сторени от въззиваемия разноски за въззивния
процес освобождават САС от задължение да се произнесе на основание чл. 78 ГПК.
Водим от разгърнатите съображения, САС:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 265 487/19.08.21 г., постановено по гр.д. 7798/20
2
г. по описа на СГС.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3