№ 2290
гр. София, 14.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Невена Чеуз
Членове:Наталия П. Лаловска
Добромир Ст. Стефанов
при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско
дело № 20241100505432 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца И. М. М., чрез адв. В., срещу
решение № 866/15.01.2024г., постановено по гр.д. № 44340/2022г. по описа на СРС, 85-
и състав, с което съдът е отхвърлил предявените срещу ответниците М. Р. М. и „София
Днес Риъл Естейт“ ЕООД искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, за
солидарното им осъждане да заплатят на ищеца М. сумата 5 000 лева, получена на
29.11.2021г. като депозит с оглед предстоящо сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, което не се осъществило.
Жалбоподателят твърди, че обжалваното решение било неправилно и
необосновано. Първоинстанционният съд неправилно ценил събраните доказателства
и приел, че причината предварителният договор да не бъде сключен била, че ищецът
се отказал от сделката. СРС не съобразил, че на ищеца не били представени никакви
документи за имота, а ответната страна не проявила воля за провеждане на разговор за
изясняване на параметрите на предварителния договор. По делото били установени
безрезултатните опити на ищеца да се снабди с документите от брокера на
продавачите, получавал уклончиви отговори, липсвал и посреднически договор,
сключен между продавача и агенцията за недвижими имоти. На проведена среща
документите също не били представени, имотът не бил „свален“ от продажба в сайта
на агенцията след заплащане на сумата, а бил предлаган и в други сайтове, вкл. с
1
последващи обяви. Моли за отмяна на обжалваното решение, а вместо това
ответниците да бъдат осъдени солидарно да му върнат заплатената от него сума.
Претендира разноски за двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна М. Р. М. депозира писмен
отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Фактът, че именно
ищецът се отказал от договора се установявал по делото, включително от показанията
на поискания от него свидетел Д.. Ищецът не контактувал лично за сключване на
сделката, а бил представляван от св. Д., която настоявала за намаляване на цената.
Ищецът М. лично се отказал от договора поради липса на средства, а не поради
непредоставени документи. Отношенията между страните изобщо не стигнали до етап
коментиране подписването на предварителен договор. Едва след отказа на ищеца и с
цел не за сключване на договор, а за предявяване на искова молба, той поискал
документи за имота. Адвокат А. била ангажирана от ответниците с оглед претенцията
му за връщане на капарото и защита по исковете, а не като представител във връзка
със сключването на договора. Ищецът нямал отношения с посредническата агенция,
предвид на което ответниците не били длъжни да му предоставят сключения помежду
им посреднически договор. Моли за потвърждаване на обжалваното решение.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна „София Днес Риъл Естейт“
ЕООД депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна
по аналогични на горните съображения. Нито „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД, нито
законният му представител Р.К.-П., получили суми от ищеца, предвид на което
предявеният срещу дружеството иск бил неоснователен. Моли по подробно
изложените съображения първоинстанционното решение да бъде потвърдено като
правилно и законосъобразно. Претендира разноски.
Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за
валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за
правилността му единствено на въведените в жалбата основания.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав
намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение правилността на обжалваното първоинстанционно решение
настоящият съдебен състав намира следното:
Със сезиралата съда искова молба ищецът И. М. М. излага, че на 29.11.2021г.,
между него и ответника „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД – агенция за недвижими
имоти, чрез законният му представител Р.К.-П., била съставена разписка за платен
депозит в размер на сумата 5 000 лева – гаранция за резервация за 30 дни, относно
закупуването при цена от 70 000 евро на недвижим имот, находящ се в с. Горна
Врабча, обл. Перник, с РЗП от 126 кв.м и дворно място от 480 кв.м. В същия ден
ищецът-купувач превел на продавача М. Р. М., чрез Р.К.-П. - посредник, действащ от
2
името на продавача, сумата 5 000 лева. Договор за посредническа дейност не бил
представен на ищеца. След 29.11.2021г. ищецът изисквал от посредника Р.К.-П.
документите за имота с оглед сключването на предварителен договор между продавача
и купувача, но такива не му били предоставени. След настояване от негова страна, на
22.12.2022г. по имейл му бил изпратен неподписан посреднически договор. Ищецът
продължил да настоява да получи документите за имота, но това така и не се случило.
Вместо това в отговор на имейла си от 13.01.2022г. Р.К.-П. му заявила, че била в
болничен. В същия ден с ищеца се свързала адв. А., която го уверила, че документите
ще му бъдат представени и ще бъде проведена среща за уговаряне на параметрите на
предварителен договор за продажба. Впоследствие в текстово съобщение от
01.02.2022г. по телефон, адв. А. му заявила, че страните нямали воля за сключване на
предварителен договор. При проверка ищецът установил, че през 30-дневния период
на резервацията имотът не бил „свален“ от сайта на ответната агенция и дори бил
предлаган за продажба и в други сайтове, включително на 26.12.2021г. в сайта imot.bg
от името на ответната агенция продажбата му била публикувана с нова обява.
Ответната страна не изпълнила задължението си да предостави на ищеца документите
за имота, необходими за сключването на предварителен договор, не проявила воля за
водене на разговори с цел уточняване на параметрите на предварителен договор,
предвид на което ищецът претендира ответниците да бъдат осъдени солидарно за му
върнат заплатената сума от 5 000 лева. Претендира законна лихва и разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът М. Р. М. депозира писмен отговор на
исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна. Признава, че на
30.11.2021г. банковата й сметка била заверена с преведените от ищеца 4 889.57 лева.
Оспорва твърденията на ищеца, че искал да му бъдат представени документи за
сключване на предварителен договор. Ищецът единствено през м.11.2021г. осъществил
оглед на имота с посредника Р.К.-П., след което лицата нито се виждали, нито
разговаряли. На огледа той се явил с негови близки. Харесали имота в с. Горна Врабча,
с цена 70 000 евро и ищецът сам предложил да плати депозит от 5 000 лева, за да не
бъде продаден имотът на друг. Очаквал да получи сума от продажба на негов имот в
гр. Бургас. Първо на агента се обадила близка на ищеца с искане за намаляване на
продажната цена. До коментар за сключване на предварителен договор въобще не се
стигнало, тъй като седмица след плащането на депозита ищецът се отказал от
покупката. Причината за това била, че отпаднала сделката за негов имот в гр. Бургас.
Поради отказа на ищеца от сделката напълно неверни били твърденията, че били
водени каквито и да е разговори с посредника за представяне на документи. Именно
поради отказа му обявата за продажбата на имота била публикувана отново. Адв. А.
била ангажирана едва след претенциите на ищеца за възстановяване на платения
депозит. Водени били преговори, при които ищецът се съгласил да получи половината
от платената сума. С представените имейли от последващи отказа дати, документите
3
не били искани за купуването на къщата, а с цел завеждане на искова молба за
възстановяване на платения депозит. След като на 30.11.2021г. получила депозита
ответникът М. освободила имота и до продажбата му, извършена едва през 2023г.,
имотът бил празен, което я лишило от ползването му. Сроковете ищецът да заяви
желание да закупи имота изтекли, ищецът бил неизправна страна по договора и с
писмо, получено от него на 02.02.2022г. ответникът М. го уведомила, че упражнява
правото си да задържи получения депозит. Моли за отхвърляне на предявения иск.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД депозира
писмен отговор на исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна по
аналогични на горните съображения. Признава, че ищецът осъществил контакт с Р.К.-
П., като управител на ответното дружество – агенция за недвижими имоти. Извършен
бил оглед на имота на ответника М., находящ се в с. Горна Врабча, след което ищецът
заплатил депозит, но не започнали преговори за сключване на предварителен договор
за закупуването на имота, а за намаляване на обявената цена. Ответното дружество не
получило суми от ищеца, предвид на което искът за връщането им спрямо него бил
неоснователен, основания за солидарност не били налице. Моли за отхвърляне на
предявения иск. Претендира разноски.
Съгласно правилото на чл. 55, ал. 1 ЗЗД и трайно установената съдебна
практика, изразена в ППВС № 1/1979 г., в тежест на ищеца по иск по чл. 55, чл. 1 ЗЗД
и в трите й хипотези е да докаже факта на плащането, а в тежест на ответника да
установи наличието на основание за получаване, респ. за задържане на това плащане.
В този смисъл - Р 13/12г. т.д. 15/10г. II т.о. на ВКС.
Обстоятелството, че на 30.11.2021г. банковата сметка на ответника М. Р. М.
била заверена със сума 4 889.57 лева, представляваща левовата равностойност на
нареденото на 29.11.2021г., в 17.10 часа от ищеца И. М. М. плащане на сумата 2 500
евро, изрично се признава от ответника М.. Същото се установява и от представеното
по делото нареждане за превод с посочено в документа основание „депозит за
жилище“.
В доказателствена тежест на ответника М. М. е да докаже пълно и главно
фактите, от които възникнало основанието да получи и задържи процесната сума,
съобразно възраженията си, а именно, че ищецът едностранно се отказал да сключи
обещаната сделка, предвид на което и по силата на валидна уговорка, за нея
възникнало право да задържи получения депозит.
По делото е представено и неоспорено писмено доказателство - разписка за
получена сума за предоставяне на депозит, съставена на 29.11.2021г., двустранно
подписана от ищеца И. М. и Р.К.К.-П., като представляваща ответника „София Днес
Риъл Естейт“ ЕООД. С подписването на документа страните се съгласили, че ищецът
4
И. М. платил сумата 5 000 лева на собственика М. М. по банковата й сметка, с което
гарантирал закупуването на недвижим имот, находящ се в с. Горна врабча, обл.
Перник, с РЗП от 126 кв.м и дворно място от 480 кв.м при цена 70 000 евро. От своя
страна ответното дружество гарантирало, че „резервира“ имота за 30 работни дни,
считано от постъпването на сумата за резервация. Страните се съгласили, че в рамките
на този период начините и условията за плащане по сделката ще бъдат договорени в
предварителен договор, сключен между ищеца-купувач и продавачите. Страните
изрично се съгласили, че платеният депозит подлежи на връщане на ищеца-купувач в
случай, че предварителен договор не се сключи поради поведение на продавачите. В
този случай дружеството поело ангажимент да съдейства за възстановяване на сумата
в рамките на 24 часа. Подписвайки документа ищецът изрично се съгласил, че в
случай на негов отказ от сделката, той губи внесената сума.
От съдържанието на гореобсъдения неоспорен документ се установява
съгласието на ищеца И. М. М., че в случай, че той едностранно се откаже от
сключването на сделката, ответникът-продавач М. М. има правото да задържи
получената сума от 4 889.57 лева с посочено в документа за превод основание
„депозит за жилище“.
Спорният по делото въпрос е относно причините предварителен договор за
продажба на имота в с. Горна врабча да не бъде сключен. За доказване на същите
обстоятелства по делото са ангажирани гласни доказателства.
Съобразно показанията на свидетеля А. Д. – тъща на ищеца, зет й и дъщеря й
харесали имота от обява в Интернет. На огледа продавачката не се явила. Дошла майка
й, още една госпожа-съседка и брокерката. Зет й харесал имота и искал да даде
капаро. Понеже денят бил почивен, разбрали се на следващия ден да отидат в офиса на
брокерката, да дойде собственичката и да платят капарото. Ищецът предложил да
плати 5 000 лева. Имал сумата, тъй като бил в процес на продажба на свой апартамент
в гр. Бургас. Брокерката трябвало да изготви предварителен договор. На следващия
ден в офиса била само брокерката. Сумата 5 000 лева внесли по банков път на
продавачката, а не знаели дори имената й. Свидетелят поискала от брокерката да
покаже пълномощно, но тя казала, че трябва да бързат, че банката ще затвори. В
банката влезли ищецът и брокерката. После съставили бележка, че сумата била
платена на продавача. Десет дни по-късно обявата, че имотът се продавал, все още си
стояла в Интернет, а продавачката все била заета. Зет й (ищецът) се притеснил. Когато
плащали парите не видели документ за собственост на имота. Свидетелят няколко
пъти искала от брокерката да даде документи, но тя казала, че това ще стане, когато се
видят със собственичката. Комуникацията с брокерката провеждала св. Д., тъй като зет
й заеквал. Брокерката все казвала, че собственичката била много заета и нямала време.
Чак когато ищецът казал, че това няма да се състои, в офиса на брокерката се видели с
5
продавачката и с майка й. Тогава те пак не носели документи, но казали, че няма
проблеми и даже ще дадат на ищеца ключ. Дори казали да плати цената когато може.
На тази среща той заявил, че не иска ключ, че сделката няма да се състои, защото не
видял документи. На срещата свидетелят и ищецът не поставили въпроса защо не се
сключва предварителен договор. Целта на зет й била да им каже, че не вярва в това
нещо, защото няма документи. Срещата се случила две седмици след даването на
капарото. Зет й поискал да му бъдат върнати парите. Предварително брокерката, а на
срещата и продавачката, казали, че няма да ги върнат. След това се обърнали към адв.
В., която ангажирали за връщането на парите. Свидетелят не знае дали адв. В.
(процесуален представител на ищеца по делото) е изследвала въпроса за
собствеността.
При преценката им по реда на чл. 172 ГПК съдът кредитира показанията на св.
Д.. Същите са непосредствени – свидетелят лично е възприела повечето факти, излага
логично и безпротиворечиво възприятията си за тях. Показанията й кореспондират и с
представените по делото писмени доказателства – преводно нареждане от 29.11.2021г.,
17.10 часа, съставената на същата дата от ищеца и законния представител на ответника
„София Днес Риъл Естейт“ ЕООД разписка. Кореспондират и с показанията на
свидетелите А.М. и М. А..
Разпитана св. М. – майка на ответника М. М. излага, че дъщеря й взела
решение да продаде вилата в с. Горна врабча. Един ден се обадила на майка си, че
брокерката ще доведе хора за оглед. Свидетелят била със своя приятелка – св. А..
Дошла брокерката Р. заедно с ищеца И. М., приятелката му и нейната майка А., която
свидетелствала по делото. Много харесали вилата. И. казал, че имал сума от капаро от
продаван имот в гр. Бургас и сам определил 5 000 лева, които искал да даде като стоп
капаро. Свидетелят им казала да не бързат, но те много харесали вилата и държали да
я запазят, а цената да платят като продадат апартамента в Бургас окончателно. Малко
след като превели капарото се отказали. Срещата се състояла в офиса на брокерката.
Ищецът И. М. дошъл със свидетеля А. Д.. Присъствала и свидетеля М. и дъщеря й –
ответника М. М.. През повечето време говорела А.. Станало ясно, че се отказват да
купуват. Свидетелят не си спомня на срещата да станало въпрос да са искали
документи за собственост. Питали И. защо се отказва, нали бил харесал вилата.
Предложили му ключ – вече били изнесли вещите си оттам, но ищецът се отказал.
Споменал, че имал затруднения с продажбата на имота в Бургас. Преди това на огледа
постигнали уговорка да спрат да предлагат къщата – всички се съгласили с това.
Брокерката свалила обявите след превода на капарото. Свидетелят лично проверила
това. Спомня си, че в единия от сайтовете обявата не можела да се свали и
разговаряли с брокерката за това.
При разпита си св. А. излага, че присъствала на огледа. Купувачите много
6
харесали вилата. Ищецът обяснил, че продал апартамент в Бургас, от където получил
капаро. Сам определил, че ще преведе 5 000 лева. приятелката й А. му казала, че не
бързат, но той настоял. На огледа никой не поискал документ за собственост.
Съвкупната преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства
обуславя извода, че около две седмици след като превел на ответника М. М. сумата
2 500 евро, с равностойност 4 889.57 лева, ищецът И. М. се отказал от закупуването на
имота в с. Горна врабча. Отказът си извършил лично в офиса на ответника „София
Днес Риъл Естейт“ ЕООД, пред законния представител на дружеството Р.К.-П.,
ответникът М. и пред свидетелите Д. и М.. Отказът на ищеца М., извършен едва две
седмици след заплащането на сумата 2 500 евро, бил ясен и недвусмислен и се
установява несъмнено от гласните доказателства, събрани посредством разпита на
свидетелите Д. и М..
Дори и съдът да приеме за доказано, че ищецът, чрез св. Д., отправял пред
представителя на агенцията за недвижими имоти искане да му бъде предоставен
документ за собственост на имота, по делото не се твърди и не се установява Р. К. в
рамките на двуседмичния период преди отказа на ищеца да била в държане на такъв
документ, нито да отказала да запознае ищеца с документ за собственост на имота.
Напротив – при разговор със св. Д. К. й казала, че продавачката била много заета, но
по-късно ще предостави документ за собственост. По делото не се твърди и не се
установява документ за собственост да бил поискан от ответника М. или от св. М. –
нейна майка, нито при извършения оглед, нито в двуседмичния срок преди отказа на
ищеца, нито дори и на самата среща в офиса на „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД, на
която ищецът заявил, че сделка няма да има. При тези установени по делото факти
краткият двуседмичен период не може да обуслови вина на продавача за
неосъществяването на сделка, в която именно хипотеза ищецът, съобразно
постигнатото с документа – разписка за получена сума за предоставяне на депозит
съгласие би имал право на възстановяване на платената сума. С необоснования отказ
на ищеца от обещаното закупуване на имота за ответника М. възникнало правото да
задържи получения депозит. Ето защо настоящият съдебен състав намира, че
отговорът на спорния между страните въпрос има ли основание ответникът да получи
и задържи горната сума, е положителен, а предявените искове са неоснователни и
правилно са отхвърлени от първоинстанционния съд.
При гореустановените факти – несъмнено установен от доказателствата отказ
от страна на ищеца около средата на месец декември 2021г. и ангажиране от негова
страна на адв. В. за представителство във връзка с възстановяване на платения
депозит, но не й за осъществяване на сделката (показания на св. Д.), напълно
неоснователно е позоваването на отправения от адв. В. имейл от 30.12.2021г. до Р. К. с
искане да получи нотариален акт за собственост, скица и данъчна оценка, необходими
7
й във връзка „с проучване на продаваемия имот“. Едностранно съставеният от адв. В.
имейл, съдържащ изгодни за защитната теза на доверителя й изявления, не е годен да
установи посочените факти. Същото се отнася и до имейла й от 13.01.2022г., като
отговорът, че К. била болна и не била в състояние да изпраща документи по никакъв
начин не подкрепя защитната теза на адв. В. – процесуален представител на ищеца.
Аналогично горното важи и за кореспонденцията й с адв. А. с текстови съобщения от
01.02.2022г. – изявлението на адв. В. с благоприятен за автора си характер, че спрямо
нея бил поет ангажимент за изпращане на документи за собственост на имота е
неподкрепено от останалите доказателства по делото и не може да установи изгодното
за страната твърдение. Напротив – видно е, че това изявление получило отговор, който
съответства на установените по делото факти, а именно, че на адв. А. било известно,
че и от двете страни нямало воля за покупко-продажба, че тя нямала разрешение от
продавача да разпространява документи за собственост на лица, които не са
потенциални купувачи и че адв. В. в предходен разговор потвърдила, че ще изготвя
искова молба.
Настоящият съдебен състав намира за основателно възражението на
въззиваемите, че за тях не съществува задължение да представят на ищеца сключен
помежду им посреднически договор, по който ищецът не е страна. Позоваването във
въззивната жалба на това обстоятелство е напълно неоснователно.
При липса на твърдения през двуседмичния период от 30.11.2021г. до средата на
м. декември 2021г. имотът да бил предлаган на други потенциални купувачи, различни
от ответника, ирелевантно е обстоятелството свалена ли била през този период обявата
за продажбата му. Фактът, че на 26.12.2021г. в сайта imot.bg била публикувана наново
обява (л. 10 и сл. от преписката на СРС) кореспондира с горните изводи на съда, че
публикуването се случило след отказът на ищеца и възобновяване на продажбата на
имота по отношение на други потенциални купувачи.
Изводите на настоящата инстанция съвпадат с тези на първата, предвид на което
обжалваното решение, като правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено
на основание чл. 272 ГПК.
По разноските:
При горния изход на спора пред въззивната инстанция право на разноски имат
въззиваемите-ответници. От тях разноски претендира и доказва ответникът „София
Днес Риъл Естейт“ ЕООД за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на сумата
600 лева, които на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да му бъдат присъдени.
Воден от горните мотиви, Софийски градски съд
РЕШИ:
8
ПОТВЪРЖДАВА решение № 866/15.01.2024г., постановено по гр.д. №
44340/2022г. по описа на СРС, 85-и състав.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, И. М. М., ЕГН **********, да
заплати на „София Днес Риъл Естейт“ ЕООД, ЕИК *********, сумата 600 лева,
представляваща разноски по делото, сторени пред СГС.
Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл. 280, ал.
3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9