№ 223
гр. Габрово, 28.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на двадесет и осми
април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Диян Д. Атанасов
при участието на секретаря Минка Л. Георгиева
като разгледа докладваното от Диян Д. Атанасов Гражданско дело №
20244210101972 по описа за 2024 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от П. И. Р. от
гр. Габрово, чрез пълномощник адвокат С. К., против държавата, представлявана от
Министъра на земеделието и храните на Република България.
Ищецът твърди, че на 26.04.2010 г. между него и ответника, чрез пълномощник
директора на ОД „Земеделие" /ОДЗ/ - Габрово, е сключен договор № 4, по силата на
който ищецът е наел земеделска земя от държавен поземлен фонд с площ от 8.975 дка.,
находяща се в землището на с. Жълтеш, общ. Габрово, представляваща поземлен имот
с №028307, VI категория по картата на землището, с идентификатор 29574.28.307 по
КККР на гр. Габрово, одобрени със Заповед РД-18-817/22.03.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК. Договорът е сключен на основание чл. 47м, ал. 1 от ППЗСПЗЗ,
след проведен търг и е със срок от 20 стопански години, като влиза в сила от 2009 -
2010 стопанска година. Договорът е вписан в Службата по вписванията - Габрово в
том І-65, входящ регистър 816/26.04.2010 г., партида 11800. По силата на чл. 1 от
договора, арендаторът се е задължил да създаде и отгледа сливово насаждение в
наетата земеделска земя. В рамките на петгодишния гратисен период и в изпълнение
на задълженията си по чл. 3 от договора ищецът е създал сливовото насаждение. През
целия период на действие на договора съшият е бил изправна страна по него.
На основание заявление от ищеца, peг. №12-02-291/14.04.2021 г. при ОДЗ, със
Заповед № РД-07-14 от 04.06.2021 г. на директора на ОДЗ-Габрово е назначена
комисия, която на 07.06.2021 г. е извършила теренна проверка за установяване на
действителния начин на трайно ползване на имота. Създаването на насажденията и
действителният начин на трайно ползване на земеделската земя като овощна градина
се установява от протокол от 07.06.2021 г., изготвен от назначената комисия комисия,
извършила проверката. Констатациите на комисията са следните: 1.Действителният
начин на трайно ползване на арендования имот е овощна градина. 2.Трайното
насаждение е създадено през месец ноември. 2013 г. 3.В имота са засадени: Сливи -
108 бр., върху 4.170 дка или 52.63 % от площта на имота; Ябълки - 80 бр., върху 2.308
1
дка или 25.79 % от площта на имота; Череши - 3 бр., круши - 8 броя, праскови - 2 броя,
върху 0,461 дка или 5,15 % от площта на имота. Общата засадена площ възлиза на
7.479 дка или 83.56% от площта на имота. 4. Насаждението е засадено при спазване на
изискуемите разстояния за екстензивен тип овощна градина, като всички видове
дървета са просветлени и в следващите си етапи от развитието си няма да се засенчват.
5. Трайното насаждение е в период на плододаване. 6. 16.44% от площта на имота са
непригодни за земеделско ползване и върху тях не са засаждани овощни видове.
Никъде в протокола не се съдържа констатация за каквото и да било нарушение
на договорните задължения на арендатора във връзка със създаденото насаждение.
Оттук следва, че към датата на внасяне на заявлението са били налице всички законови
предпоставки за придобиването на правото на собственост от ищеца. Въпреки това не
е изпълнена процедурата, предвидена в Глава дванадесета, чл. 110 и следв. от ППЗОП.
Със заявление вх. № ПО-01-2/15.03.2022 г. на Областна дирекция ..Земеделие". П.
И. Р. е упражнил правото си по чл. 24д от ЗСПЗЗ във вр. с чл.110, ал.ал. 1 и 2 от
ППЗСПЗЗ да придобие правото на собственост върху наетата земеделска земя.
Въпреки изтичането на всички срокове, предвидени в Глава дванадесета от ППЗСПЗЗ,
процедурата не е приключена и не е сключен договор за продажба на земеделската
земя. По тази причина ищецът внесъл заявление от 04.04.2024 г.. адресирано до
министъра на земеделието и храните, и до директора на Областна дирекция
„Земеделие" - Габрово, с молба да изпълнят задълженията си съгласно закона и бъде
финализнрана процедурата по закупуването на земеделската земя от него. В отговор на
това свое заявление, ищецът е получил писмо изх. № 94-612/15. 04.2024 г. от директор
на дирекция ..Поземлени отношения и комасация" към Министерството на
земеделието и храните, с което го уведомява, че в дирекцията няма данни за входирана
преписка от страна на Областна дирекция „Земеделие" - Габрово, за придобиване
право на собственост върху земеделска земя при условията на чл. 24 д, ал. 1 от ЗСПЗЗ
със заявител П. Р.. Получил е и писмо с изх. № РД- 12-02-253-4/16.04.2024 г. от
Областна дирекция „Земеделие", с което е уведомен, че с Констативен протокол от
29.06.2023 г., с който е обективирана проверка на терен комисията заключава, че не са
спазени условията на гратисния период по Договор № 4 от 26.04.2010 г., тъй като е
създадено насаждение от смесен тип, което не отговаряло на уговореното. С писмото е
поискано становище по направените констатации.
В отговор на тези писма П. Р. е внесъл становище от 22.05.2024 г„ отново
адресирано до министъра на земеделието и храните и до директора на Областна
дирекция „Земеделие" - Габрово. В него изрично заявява несъгласието си. че е
неизправна страна по арендния договор и настоява да бъде финализирана процедурата
по закупуването на имота от него. Становището му е останало без отговор.
Междувременно, след неговото изпращане, ищецът е заплатил дължимата за 2024 г.
арендна вноска в брой на касата на областна дирекция ..Земеделие" - Габрово.
Плащането е прието без забележки от страна на дирекцията.
Чрез пълномощника си ищецът отправил покана до министъра на земеделието и
храните, и до директора на Областна дирекция „Земеделие" — Габрово за
сключването на договор за покупко-продажба на процесния имот, получена от
директора на Областна служба ..Земеделие" на 18.10.2024 г., а от министъра на
земеделието и храните - на 21.10. 2024г.
Ищецът получил уведомление изх. № РД-12-02-253-10/21.10.2024 г. от
изпълняващия длъжността директор на Областна дирекция „Земеделие" - Габрово за
прекратяване на Договор за аренда № 4/26.04.2024 г„ на основание част V, т. 38.4 от
него, чл. 27, ал. 1, т. 2 от Закона за аренда в земеделието и чл. 87 от Закона за
задълженията и договорите. Като причина се сочи обстоятелството, че не било спазено
2
изискването на част I, т. 3 от договора, площта да бъде усвоена за създаване на
сливови насаждения, а било създадено насаждение от смесен тип. От пълномощника
му било получено писмо изх. № 94-612/23.10.2024 г. от директор на Дирекция „ПОК"
към МЗХ, с което е уведомен, че на ОЗД - Габрово е указано да бъдат предприети
действия съгласно т.38.4 от Договор № 4/26.04.2010 г. Уведомлението е от името на
ОЗД „Земеделие". Волеизявлението е за прекратяване на договор № 4/26.04.2010 г.
между дирекцията и П. Р.. В действителност договорът за аренда е между министъра
на земеделието и храните, чрез упълномощения от него директор на Областна
дирекция „Земеделие" - Габрово като арендодател и П. Р. като арендатор.
Ищецът счита действията на представителите на МЗХ и ОДЗ, описани по-горе, за
недобронамерени, неоснователни и незаконосъобразни. Като арендатор, ищецът
добросъвестно е изпълнил задълженията си по сключения договор. Видно от
проверката, отразена с протокола от 07.06.2021 г. и цитирания от ОДЗ Констативен
протокол от 29.06.2023 г. е, че в рамките на петгодишния гратисен период, съгл. т. 3 от
договора, арендаторът е създал сливовите насаждения. От общата площ на имота,
сливовите насаждения заемат 52,63 %, а от използваемата площ 7,479 дка - 62.97%, т.е.
сливовите насаждения заемат преобладаващата част от арендования поземлен имот.
Няма спор относно вида и качеството на сливовите насаждения. В протокола не сс
съдържат констатации за нарушение на договора, повече от 11 години след
сключването и началото на неговото изпълнение, и 8 години от създаването на
насаждението. Самият протокол е одобрен с доклад per. № 93-2730 от 11.06.2016 г. на
директора на Областна служба „Земеделие". Ежегодно арендаторът е заплащал
арендните вноски, изчислени върху цялата площ на поземления имот, въпреки че част
от нея е неизползваема. Плащанията са приемани без възражение от арендодателя.
Възражението на Областна дирекция ..Земеделия" - Габрово относно смесения тип
насаждение сс повдига едва четиринадесет години след сключването на договора. То
не почива на договорно или законно основание. Никъде в закона и договора няма
забрана, освен сливовите насаждения да се посаждат и други овощни видове. В случая
е налице класическа хипотеза на престация от ищеца, която е по-добра и в по-голям
обем от изискуемата по договора. Още повече, че сливовите насаждения са
преобладаващи. В изпълнение на договора, ищецът е създал цветуща и плодородна
овощна градина. Срещу това получава заявление за прекратяване на договора.
Поведението на служителите на МЗХ и ОДЗ - Габрово представлява пример за
злоупотреба с право. Резултатът от едностранното прекратяване на договора би бил
запустяване на цветущия имот и унищожаване на дългогодишния труд на П. Р..
Едностранното прекратяване на договора за аренда би лишило ищеца от възможността
да упражни права, признати му от закона и договора - ползването и закупуването на
ползваната по договора земеделска земя. Това обуславя и правния интерес от воденето
на настоящия процес.
Според ищеца не е налице неизпълнение на договора за аренда от негова страна
като арендатор, респ. не е налице основание за прекратяване на договора. Оттук следва
изводът, че изявлението на директора на Областна дирекция „Земеделие" - Габрово не
произвежда правно действие, т.е. не е настъпило целеното едностранно прекратяване
на договора за аренда. В допълнение следва да се има предвид и това, че
волеизявлението за прекратяване на договора е направено от името на ненадлежна
страна, а не са налице и доказателства, че лицето, издало уведомлението за
прекратяване на договора за аренда разполага с подобни правомощия.
С оглед всичко изложено ищецът моли съда да постанови решение, с което да
признае за установено по отношение на ответника, че ищецът е изпълнил
задълженията си за създаване на сливово насаждение по раздел I. т. 1 от процесния
договор и по тази причина не са налице основанията за прекратяване на едностранно
3
договора от страна на арендодателя по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и
договорите; че уведомление за прекратяване на договора за аренда № 4/26. 04.2010 г.
изходящ № РД-12-02-253-10 / 21.10.2024 г. на изпълняващия длъжността директор на
Областна дирекция „Земеделие" - Габрово, както и нотариална покана, връчена на
ищеца на 21.11.2024 г., не са произвели правно действие, прекратяването на договора
не е настъпило, а договорът е в сила, както и да отмени вписването на прекратяването
на договора, вписано в Служба по вписванията - Габрово под номер от входящ
регистър 4202 от 25.11.2024 г., номер от двойно входящ регистър 4202 от 25.11.2024 г.,
персонална партида 876, акт том 2, акт номер 12, дело № 1981. Претендира и
направените по делото разноски.
В с.з. ищецът се явява лично и с адв. К., който от негово име поддържа
предявения иск, като излага подробни съображения в писмена защита.
В законоустановения срок ответникът е представил писмен отговор, чрез
пълномощника си Стефка Пашова, служител с юридическо образование и директор на
дирекция „Административно-правна, финансово-стопанска дейност и човешки
ресурси“ при ОД „Земеделие“ гр. Габрово. В него изразява становище за
неоснователност на предявените искове, по следните съображения:
Писмо с peг. индекс №94-612/08.04.2024 г., постъпило в Министерство на
земеделието и храните от П. И. Р., страна по Договор за аренда №4/26.04.2010 г.
сключен на основание чл. 47м, ал. 1 от ППЗСПЗЗ с искане за съдействие относно
подадено заявление, постъпило с вх. №ПО-01-2/15.03.2022 г. в Областна дирекция
„Земеделие" Габрово, за упражняване правото си по чл. 24д от ЗСПЗЗ във връзка с чл.
110, ал. 1 и 2 от ППЗСПЗЗ за придобиване правото на собственост върху наетата
земеделска земя. Областна дирекция „Земеделие" Габрово е изразила становище по
отправеното искане на арендатора с изх. №РД-12-02-253-2/22.04.2024 г. Към същото са
приложени всички относими писмени документи по преписката, удостоверяващи
предприетите действия от Областна дирекция „Земеделие" Габрово.
По силата на разпоредбата на чл. 24д от ЗСПЗЗ, собственици на овощни
насаждения може да придобият право на собственост върху земеделски земи от
държавния и общински поземлен фонд по пазарни цени след изтичане на 5 години от
създаването на насажденията и при условие, че са създадени и се ползват по силата на
договор с министъра на земеделието, съответно с кмета на общината. При извършени
ежегодни проверки (до 31 май и до 30 ноември) съгласно разпоредбата на чл. 47, ал. 8
от ППЗСПЗЗ, за периода от 25.05.2010 г. до 24.11.2015 г. Общинска служба по
земеделие - Габрово е изготвила Констативни протоколи, видно от които поземлен
имот с идентификатор 29547.28.307 по КККР на с. Жълтеш. общ. Габрово, обл.
Габрово, с площ 8,975 дка., е с отразен начин на трайно ползване нива и установено
състояние при проверката - нива. С Констативен протокол №9 от 20.05.2016 г. е
установено, че цитираният имот с начин на трайно ползване – нива, при проверката
представлява овощна градина. От 20.05.2016 г. до 23.11.2021 г., в съставените
Констативни протоколи по реда на чл. 47. ал. 8 от ППЗСПЗЗ е отразено, че същият е с
начин на трайно ползване нива и установено състояние при проверката - овощна
градина.
С вх. № РД-03-1060/31.05.2016 г. на Областна дирекция „Земеделие" Габрово е
постъпило Заявление за промяна начина на трайно ползване на имот от държавния
поземлен фонд от П. И. Р., придружено със следните документи: Сертификат за
акредитация на „Балкан Биосерт" и решение за сертификация на биологично
стопанство „Експериментална база към ИПЖЗ ДП - Троян за 2012 г.; фактура
№**********/01.11.2013 г. за закупуване на посадъчен материал /2 броя с различно
съдържание/.
4
С вх. № РД-12-02-291/14.04.2021 г. на ОДЗ е постъпило ново Заявление за
промяна начина на трайно ползване на имот от държавния поземлен фонд от П. И. Р.,
придружено от документи за закупуване на посадъчен материал - фактура №000001
1949/01.11.2013 г. /2 броя с различно съдържание/, фактура №**********/18.03.2020 г.
и фактура №**********/24.11.2020 г. за закупуване на тор. В резултат на извършена
теренна проверка на цитирания по-горе поземлен имот, обективирана в Протокол от
07.06.2021 г., комисията дава заключение, че имотът е с начин на трайно ползване -
овощна градина.
С Протокол №100/29.10.2021 г., изготвен след извършен оглед на терен и
установен действителен начин на трайно ползване, Комисия от ОСЗ Габрово решава
да се промени начина на трайно ползване на поземлен имот с идентификатор
29547.28.307 по КККР на с. Жълтеш. общ. Габрово, обл. Габрово, с площ 8.975 дка., от
нива в овощна градина.
По повод постъпило, с вх. № ПO-01-2/15.03.2022 г. на ОДЗ Габрово ново
Заявление за промяна начина на трайно ползване на имот от държавния поземлен фонд
от арендатора П. И. Р., с което упражнява правото си по чл. 24д от ЗСПЗЗ. във връзка с
чл. 1 10. ал. 1 и 2 от ППЗСПЗЗ за придобиване правото собственост върху наетата
земеделска земя, след извършена теренна проверка, експертна комисия назначена със
Заповед на директора на Областна дирекция „Земеделие" - Габрово е изготвила
Констативен протокол №1 от 07.04.2022 г. в който е обективирано установеното
състояние на овощното насаждение, а именно: много добро здравно състояние,
редовни агротехнически мероприятия.
С Доклади до Министъра на земеделието и храните с изх.№№РД-12-01-83-
2/30.06.2023 г. и РД-12-01-598/28.12.2023 г. ОДЗ- Габрово е информирала за
констатациите, относно извършени проверки по изпълнението на процесния договор за
аренда, сключен между ОДЗ Габрово и П. И. Р. на осн. чл. 47м, ал. 1 от ППЗСПЗЗ.
Същите са приложени и изпратени в Министерство на земеделието и храните към
Становище изх. №РД-12-02- 253-2/22.04.2024 г.
Предприетите действия от Областна дирекция „Земеделие" - Габрово по повод
констатации по Договор за аренда №4/26.04.2010 г. са както следва:
Във връзка с ежегодната проверка /до 30 май/, съгласно разпоредбата на чл. 47.
ал. 8 от ППЗСПЗЗ и Констативен протокол №4 от 10.05.2023 г., е извършена контролна
административна проверка за поземлен имот с идентификатор 29547.28.307 за
землището на с. Жълтеш в кадастрално-административна информационна система
КАИС и проверка в публична карта от Система за електронни услуги на ДФЗ от ОДЗ-
Габрово, и е установено, че за същият не са направени геореферирани снимки от всяка
ъглова точка. Издадена е Заповед №РД-07-22/29.06.2023 г. от Директора на ОДЗ -
Габрово и е извършена проверка на терен, обективирана в Констативен протокол от
29.06.2023 г., като са направени геореферирани снимки от всяка ъглова точка. Видно
oт констатациите на комисията, същата заключава, че не са спазени условията на
гратисния период по Договор №4/26.04.2010 г. между ОДЗ - Габрово и ищеца, тьй като
не е изпълнено изискването на договора площта на имота да бъде усвоена за създаване
на насаждение от вида Prunus domestica ssp. Създадено е насаждение от смесен тип,
включващо различни видове овощни дръвчета, като същото не отговаря на
договореното - част I, т. 1 от Договора за аренда. Площта на създаденото насаждение е
по-малка от кадастралната площ, поради непригодност на част от имота с площ от
около 1.471 дка. За селскостопански нужди - наличие на неотразен в КВС и КККР
съществуващ каптаж, чрез който се е осъществявало водоснабдяването на прилежащия
бивш стопански двор на организацията по §12 от ПЗР на ЗСПЗЗ и полски път с
настилка пресичащ имота. Арендаторът поддържа създаденото насаждение в много
5
добро състояние с навременни агротехнически и растителнозащитни мероприятия.
Гореизложеното е установено при извършена на 24.07.2023 г. теренна проверка на
поземления имот, обективирана в Констативен протокол от 24.07.2023 г. на Областна
дирекция „Земеделие" - Габрово с peг. № РД-04-85-1/01.08.2023 г. - неизпълнение от
страна на арендатора, а именно - създаденото насаждение е от смесен тип сливи,
ябълки и черешови дръвчета, което не съответства на т. I от Договора за аренда.
На 06.11.2023 г. при извършена теренна проверка по реда на чл. 47, ал. 8 от
ППЗСПЗЗ относно състоянието и ползването на земеделските земи, от комисия с
председател началник на ОСЗ - Габрово и членове от ОСЗ Севлиево и ОДЗ - Габрово е
изготвен констативен протокол №4, придружен със снимков материал.
При ежегодната проверката към 30.11.2023 г., съгласно разпоредбата на чл. 47, ал.
8 от ППЗСПЗЗ относно състоянието и ползването на земеделските земи, предоставени
за създаване и отглеждане на трайни насаждения в землището на с. Жълтеш по
Договор за аренда №4/26.04.2010 г., извършена на терен с направени геореферирани
снимки от всяка ъглова точка, е установено неизпълнение от страна на арендатора, а
именно - създаденото насаждение е от смесен тип сливи, ябълки, единични дръвчета
праскови, круши и др., което не съответства на част I. т. I от Договора за аренда.
Горното е обективирано в Доклад с изх. №РД-12-01-598/28.12.2023 г., надлежно
изпратен в Министерство на земеделието и храните.
Арендаторът изрично е уточнил в постъпилото в МЗХ заявление с peг. индекс
№94-612/08.04.2024 г., постъпило с вх. №РД-12-02-253 от 08.04.2024 г. в ОДЗ -
Габрово, че е запознат с регламентираното в разпоредбата на част I. т. 1 от договора, а
именно: „По силата на чл. 1 от договора се задължих да създам и отгледам сливово
насаждение в наетата земеделска земя“.
С цел обективна преценка на обстоятелствата по преписката с Уведомление с изх.
№РД-12-02-253-4/16.05.2024 г. на ОДЗ - Габрово е изискано становище от арендатора
по Договор за аренда №4/26.04.2010 г. - П. И. Р.. На 23.05.2024 г. в ОДЗ Габрово е
постъпило с вх.№РД-12-02-253-5 становище от П. И. Р., с твърдение за изрядно
изпълнение от негова страна по договора за аренда. Твърди, че е спазил гратисния
период и засаденото в повече не е неизпълнение на договора, а изпълнение в повече.
В изпълнение на задължението на част ІІ т. 13 от Договор за аренда №
4/26.04.2010 г., съгласно разпоредбата на чл. 47. ал. 8 от ППЗСПЗЗ, Констативен
протокол №4 от 10.05.2023 г. и Заповед №РД-07-22/29.06.2023 г. на Директора на ОДЗ
Габрово се извърши теренна проверка за състоянието и ползването па имоти от
държавния поземлен фонд, обект на Договор за аренда №4/26.04.2010 г., сключен с
ищеца като арендатор - за дългосрочно ползване на земеделски земи от държавния
поземлен фонд за създаване и отглеждане на овощни насаждения - сливи в землището
на с. Жьлтеш. община Габрово в поземлен имот с идентификатор 29547.28.307. с площ
8.975 дка. начин на трайно ползване – нива, VI категория по картата на землището,
сключен за срок от 20 стопански години. Проверката на терен е обективирана в
Констативен протокол от 29.06.2023 г. на Областна дирекция "Земеделие" - Габрово,
като са направени геореферирани снимки от всяка ъглова точка. Видно от
констатациите на комисията, същата заключава, че не са спазени условията на
гратисния период по Договор №4/26.04.2010 г. между Областна дирекция „Земеделие"
- Габрово и П. И. Р., тьй като не е спазено изискването на договора, площта на имота
да бъде усвоена за създаване на насаждение от вида Prunus doniestica ssp., а е
създадено насаждение от смесен тип, включващо различни видове овощни дръвчета,
като същото не отговаря на договореното. Създаденото насаждение е от смесен тип
сливи, ябълки, единични дръвчета праскови, круши и др., което не съответства на част
1, т. 1 от Договора за аренда. Площта на създаденото насаждение е по - малка от
6
кадастралната плош, поради непригодност на част от имота с площ от около 1.471 дка.
за селскостопански нужди. Арендаторът поддържа създаденото насаждение в много
добро състояние с навременни агротехнически и растителнозащитни мероприятия.
Същото е установено и при извършена на 24.07.2023 г. теренна проверка на
поземления имот, обективирана в Констативен протокол от 24.07.2023 r. с рег. №РД-
04-85- 1/01.08.2023 г. Установено е неизпълнение от страна на арендатора П. И. Р., а
именно - създаденото насаждение е от смесен тип сливи, ябълки, единични дръвчета
праскови, круши и др., което не съответства на част I, т. I от Договора за аренда.
С оглед защитата на държавните интереси, правилното стопанисване на земите от
държавния поземлен фонд и реалното им ползване по предназначението за което са
наети, от Министерство на земеделието и храните с писмо Peг. №94-612/19.07.2024 г.
са дадени препоръки Директорът на Областна дирекция „Земеделие" - Габрово да
предприеме действия за прекратяване на Договор за аренда №4/26.04.2010 г., сключен
между Областна дирекция „Земеделие" - Габрово и П. И. Р.. Поради неспазване
изискването на част I. т. 3 от Договор за аренда №4/26.04.2010 г. - площта на имота да
бъде усвоена за създаване на сливово насаждение със сортове, вписани в официалната
сортова листа на Изпълнителната агенция по сортоизпитване, апробация и
семеконтрол, а е създадено насаждение от смесен тип и съгласно част V. т. 38. 4,
договорът е прекратен при неизпълнение на договорените задължения по искане на
изправната страна. От Договор за аренда №4/26.04.2010 г., съгласно част IV. т. 36 „при
неизпълнение на задължението на арендатора на част I. т. 3 от договора в определения
срок арендодателят не освобождава гаранцията за изпълнение".
На основание част V, т. 38. 4 от цитирания по - горе договор, чл. 27. ал. 1. т. 2 от
Закона за аренда в земеделието и чл. 87 от Закона за задълженията и договорите ОДЗ
Габрово прекратил Договор за аренда №4/26.04.2010 г., поради нарушение на част I, т.
3 от договора. Въз основа на изложеното ответникът моли съда да отхвърли изцяло
предявените искове.
В с.з. процесуалният представител на ответника моли съда да отхвърли
предявения иск по изложените в отговора аргументи, като излага допълнителни
съображения в подробна писмена защита.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност и доводите на страните съобразно изискванията на чл. 235 от ГПК, намира
за установено от фактическа страна следното:
С доклада по делото са отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване в
отношенията между страните следните факти и обстоятелства: Между ищеца и
ответника е сключен Договор за аренда № 4 от 26.04.2010 г., по силата на който
ответникът предоставя за ползване на ищеца земеделска земя от държавен поземлен
фонд с площ от 8.975 дка., находяща се в землището на с. Жълтеш, общ. Габрово,
представляваща поземлен имот с №028307, VI категория по картата на землището, с
идентификатор 29574.28.307 по КККР на гр. Габрово, одобрени със Заповед РД-18-
817/22.03.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК. От своя страна арендаторът се
е задължил да създаде и отгледа сливово насаждение върху предоставената му площ.
В имота са засадени: Сливи - 108 бр., върху 4.170 дка или 52.63 % от площта на имота;
Ябълки - 80 бр., върху 2.308 дка или 25.79 % от площта на имота; Череши - 3 бр.,
круши - 8 броя, праскови - 2 броя, върху 0,461 дка или 5,15 % от площта на имота.
Общата засадена площ възлиза на 7.479 дка или 83.56 % от площта на имота.
Насаждението е засадено при спазване на изискуемите разстояния за екстензивен тип
овощна градина, като всички видове дървета са просветлени и в следващите си етапи
от развитието си няма да се засенчват. 16,44% от площта на имота са непригодни за
земеделско ползване и върху тях не са засаждани овощни видове. Договорът е
7
прекратен с уведомление изх. № РД-12-02-253-10/21.10.2024 г. от изпълняващия
длъжността директор на Областна дирекция „Земеделие" – Габрово, вписано в Служба
по вписванията - Габрово под номер от входящ регистър 4202 от 25.11.2024 г., номер
от двойно входящ регистър 4202 от 25.11.2024 г., персонална партида 876, акт том 2,
акт номер 12, дело № 1981.
Тези обстоятелства се установяват и от представените от страните и неоспорени
писмени доказателства.
Съгласно скица на поземлен имот №15-1152999-11.11.2024 г., изд. от СГКК гр.
Габрово, обект на договора е поземлен имот с ид. 29574.28.307 по КК и КР на с.
Жълтеш, общ. Габрово, одобрени със заповед № РД-18-817/22.03.2017 г. на изп.
директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР от 16.11.2023 г., с адрес на ПИ с.
Жълтеш, местност Оградата, площ – 8950 кв.м., трайно предназначение на територията
– земеделска, НТП: овощна градина, категория на земята – 6, с номер по предходен
план 028307.
Видно от разпоредбите на чл. 1 и чл. 3 от представения договор за аренда № 4 от
26.04.2010 г., ищецът се е задължил да създаде сливово насаждение върху
предоставената му площ в рамките на 5-годишен гратисен период, като ежегодно
засажда не по-малко от четири декара от общата площ на обекта със сортове, вписани
в официалната сортова листа на Изпълнителната агенция по сортоизпитване,
апробация и семеконтрол. За посочения гратисен период арендаторът не дължи
арендно плащане, като направените инвестиции по създаване на сливово насаждение
са за сметка на арендната вноска. След изтичане на този период, от 2014-2015 г.
арендните плащания се дължат в следните размери: 30 лв./дка - от стопанска 2014 год
до 2016 год.; 45,00 лв/дка - от стопанска 2016 год. до 30.09.2029 год.
Представени са констативни протоколи от извършени теренни проверки на
процесния поземлен имот. Съгласно протоколите от извършени теренни проверки за
периода от 25.05.2010 г. до 24.11.2015 г., установено състояние на имота е нива
/Констативен протокол №13 от 25.05.2010 г.; Констативен протокол №10 от 17.11.2010
г.; Констативен протокол №10 от 27.04.2011 г.; Констативен протокол №10 от
10.11.2011 г.; Констативен протокол №10 от 22.05.2012 г.; Констативен протокол №10
от 26.11.2012 г.; Констативен протокол №10 от 28.05.2013 г.; Констативен протокол
№10 от 06.11.2013 г.; Констативен протокол №10 от 29.05.2014 г.; Констативен
протокол №10 от 05.11.2014 г.; Констативен протокол №7 от 24.11.2015 г. Съгласно
протоколи от извършени теренни проверки за периода от 20.05.2016 г. до 23.11.2021 г.
установено състояние на процесния имот е овощна градина / Констативен протокол
№9 от 20.05.2016 г.; Констативен протокол №10 от 25.11.2016 г.; Констативен протокол
№10 от 12.05.2017 г.; Констативен протокол №10 от 08.11.2017 г.; Констативен
протокол №10 от 18.05.2018 г.; Констативен протокол №10 от 27.11.2018 г.;
Констативен протокол №10 от 20.05.2019 г.; Констативен протокол № 10 от 25.11.2019
г.; Констативен протокол №10 от 22.05.2020 г.; Констативен протокол №10 от
10.11.2020 г.; Констативен протокол №10 от 17.05.2021 г.; Констативен протокол №9 от
23.11.2021 г./.
В протокол от 07.06.2021 г. на комисия от ОДЗ-Габрово и ОСЗ-Габрово е
отразено, че имотът е с начин на трайно ползване – овощна градина. С протокол №100
от 29.10.2021 г. Общинска служба „Земеделие" – Габрово е взела решение за промяна
на начина на трайно ползване на имота от „нива“ в „овощна градина“. Същото
състояние на имота е констатирано и в протокол на ОСЗ и ОДЗ – Габрово от
21.11.2022 г.
В констативен протокол №1 от 07.04.2022 г. са отразени констатации от
извършена теренна проверка от комисия, която е описала вида, броя и годините на
създаване на насажденията, разстоянията на засаждане, полаганите грижи, като е
8
констатирала много добро здравословно състояние и редовни агротехнически
мероприятия.
В констативен протокол №4 от 10.05.2023 г. от извършена теренна проверка е
вписано следното състояние на имота: „овощна градина, пасище, каптаж и полски
път“. Установено насаждение: „сливи и ябълки“, засадена площ с трайни насаждения –
7,479 дк., незасадена площ – 1471, дка. Посочено е, че видът на трайното насаждение
не съответства на договореното, условията по гратисния период не са спазени,
арендните вноски са платени и е представено договорно обезпечение.
В представения констативен протокол от 29.06.2023 г. от извършена теренна
проверка във връзка със Заповед №РД-07-22/29.06.2023 г. на Директора на Областна
дирекция „Земеделие" Габрово, е отразено, че на терен процесния поземлен имот
представлява овощна градина, изпълнена и поддържана в много добро състояние.
В Констативен протокол №РД-04-85-1/01.08.2023 г. от извършена теренна
проверка във връзка със Заповед №РД-04-85/18.07.2023 г. на Директора на Областна
дирекция „Земеделие" Габрово, е отразено, че в имота са реализирани ябълкови,
сливови и черешови дръвчета, че част от имота е непригодна за селскостопански
нужди. Констатирано е изпълнение на т. 3 от договора за аренда относно задължението
за засаждане на не по-малко от 4 дка от общата площ на имота със сливови
насаждения, както и изпълнение на условието по т. 26 от договора, арендаторът да
ползва имота с грижата на добър стопанин, съгласно определеното в договора
предназначение. Представен е и констативен протокол №4 от 06.11.2023 г. от
извършена теренна проверка на процесния имот, придружен с геореферирани снимки,
който повтаря констатациите на предходния цитиран протокол.
Представени са и уведомление изх. № РД-12-02-253-10/21.10.2024 г. от
изпълняващия длъжността директор на Областна дирекция „Земеделие" – Габрово за
прекратяване на процесния договор за аренда, както и нотариална покана със същото
съдържание, вписана в Служба по вписванията - Габрово под номер от входящ
регистър 4202 от 25.11.2024 г., номер от двойно входящ регистър 4202 от 25.11.2024 г.,
персонална партида 876, акт том 2, акт номер 12, дело № 1981. Поканата е получена от
ищеца на 21.11.2024 г. В тях се посочва, че поради неспазване изискването на част I. т.
3 от Договор за аренда №4/26.04.2010 г. - площта на имота да бъде усвоена за
създаване на сливово насаждение със сортове, вписани в официалната сортова листа
на Изпълнителната агенция по сортоизпитване, апробация и семеконтрол, а е
създадено насаждение от смесен тип и договорът се прекратява при неизпълнение на
договорените задължения по искане на изправната страна, съгласно част V, т. 38.4, от
договора, чл 27, ал. 1 т. 2 от ЗАЗ и чл. 87 от ЗЗД. Посочено е, че не е възможно
предоставяне на срок за изпълнение, тъй като изпълнението е невъзможно/безполезно,
поради което прекратяването влиза в сила от получаване на уведомлението.
Установява се, че волеизявлението за прекратяване на договора е извършено в
съответствие с препоръка на Министера на земеделието и храните до Директор на
Областна дирекция „Земеделие" – Габрово, направена с писмо peг. №94-
612/19.07.2024 г. са дадени препоръки.
Останалите представени от страните писмени доказателства не следва да се
обсъждат, тъй като са неотносими към правния спор.
При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав прави
следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 124 от ГПК във вр. с чл. 27 ал. 1 т. 2 от
Закона за арендата в земеделието и съединено с него акцесорно искане по чл. 537, ал.
2 от ГПК, както и с искане за заличаване на вписаното прекратяване на договора,
9
представляващо защита по чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 ЗКИР.
За да бъде уважен предявеният установителен иск, в тежест на ищеца е най-
напред да проведе пълно и главно доказване на факта, че между страните е възникнало
валидно арендно правоотношение.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието договорът за аренда се
сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. С оглед
противопоставимостта на договора пред трети лица, е предвидено и вписването му в
съответната служба по вписванията и регистрирането му в съответната общинска
служба по земеделие.
В разглеждания случай се установи по безспорен начин, че между ищеца и
ответника, упражняващ правата на собственика за земите от държавния поземлен фонд
на осн. чл. 24, ал. 1 от ЗСПЗЗ, е сключен процесния договор за аренда №4/26.04.2010
г., вписан в СВ - Габрово в том І-65, вх. рег. № 816/26.04.2010 г., партида 11800. При
тези фактически данни може да бъде направен извод, че между страните е възникнало
валидно облигационно правоотношение, произтичащо от аренден договор, сключен в
предвидената от закона форма за действителност. Правният интерес от търсеното
съдебно установяване на това правоотношение, произтича от предприети от
арендодателя, чрез директора на ОД "Земеделие"- Габрово, действия по прекратяване
на договора по реда на чл. 87, ал. 2 във вр. с ал. 1 от ЗЗД, като въз основа на това е
извършено вписване в компетентната служба по вписване по местонахождението на
имота на прекратяването на процесния договор, поради неизпълнение задълженията на
арендатора.
В мотивите към т. 1 на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д.
№ 2/2015 г., ОСГТК, са дадени разяснения относно прекратяването на арендните
договори. Посочено е, че основанията за прекратяване на договора за аренда са
уредени в чл. 27, ал. 1 ЗАЗ, като в т. 1, т. 3 и т. 6 се съдържат конкретни хипотези на
прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие,
принудително отчуждаване на арендувана земя, а в т. 2, т. 4 и т. 5 са посочени
основания - неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт, поставяне под
запрещение и прекратяване на юридическо лице, при които е извършено и препращане
към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично
предвидени в закона и относими към основанието по т. 2 на чл. 27, ал. 1 ЗАЗ случаи и
форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане за повече от три месеца,
а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година,
развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни
вноски - чл. 28, ал. 1; непредаване на обекта в надлежно състояние - чл. 6, ал. 3;
ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин - чл. 9, ал. 5.
Съгласно общата хипотеза на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, при неизпълнение договорът за
аренда се прекратява по общия ред, т. е. по реда на чл. 87 ЗЗД, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено друго. Използваният термин "прекратяване" има правния смисъл на
разваляне поради неизпълнение на двустранни договори, което се извършва с
едностранно волеизявление.
Общо правило за всички хипотези по чл. 27, ал. 1 ЗАЗ при прекратяване на
договора за аренда, когато негов обект е земеделска земя, е предвидено в ал. 2 на
същия текст - прекратяването се вписва в службите по вписванията.
Развалянето на двустранните договори /наименовано в ЗАЗ прекратяване поради
неизпълнение/ се извършва по общия ред – с едностранно адресатно волеизявление по
чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи
/чл. 87, ал. 3 ЗЗД и чл. 28, ал. 2 ЗАЗ / – по съдебен ред с влязло в сила конститутивно
решение. Според повелителните разпоредби на чл. 28, ал. 2 и ал. 3 ЗАЗ, развалянето на
10
договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по
съдебен ред, но при условие, че предмет на договора не са държавни или общински
земи, при които развалянето, независимо от срока на договора, е винаги извънсъдебно
– с писмено предупреждение по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Доколкото в процесния
договор липсват клаузи за специален ред, по който се извършва развалянето му, то
приложими се явяват посочените по-горе законови разпоредби на ЗАЗ и ЗЗД. В
конкретния случай договорът за аренда е сключен за срок от 20 стопански години и
има за предмет земеделска земя от държавния поземлен фонд, поради което
развалянето му следва да бъде извършено извънсъдебно по общия ред на чл. 87, ал. 1
ЗЗД.
От съдържанието на нотариалната покана е видно, че юридическият факт, в който
арендодателят счита, че се изразява неизпълнението на задълженията на арендатора, и
въз основа на който приема, че е възникнало правото му на разваляне на договора, се
състои във факта, че не цялата площ е усвоена за създаване на сливово насаждение, а е
създадено насаждение от смесен тип, като не е спорно, че сливово насаждение е
създадено върху 4.170 дка или 52.63 % от площта на имота, върху 30,93% са засадени
други овощни дървета, а 16,44% от площта са непригодни за земеделско ползване и
върху тях не са засаждани овощни видове. При това положение следва да бъде
извършена преценка дали това неизпълнение е породило субективно потестативно
право в полза на арендодателя за разваляне на договора, респ. дали е довело до
прекратяване на договорното правоотношение, чието съществуване се иска да бъде
установено.
Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не
изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма. За да бъде валидно упражнено потестативното право за разваляне на
договора от една от страните по двустранния договор, следва да е налице
неизпълнение на договорно задължение от другата страна, като изправната страна
следва най-напред да даде нов подходящ срок за изпълнението. Дали срокът е
подходящ се преценява според конкретните обстоятелства.
В направеното волеизявление за разваляне на договора ответната страна изрично
е заявила, че не са налице предпоставките за даване на подходящ срок за изпълнение
на ищеца, тъй като изпълнението е невъзможно/безполезно. Съгласно разпоредбата на
чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без
да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради
забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се
изпълни непременно в уговореното време. От уведомлението за прекратяване не може
да се установи дали ответникът счита, че изпълнението е невъзможно или безполезно.
Тъй като се позовава на него, в тежест на ответника е да установи наличието на
конкретното обстоятелство, настъпило именно в резултат на забавата на длъжника, тъй
като се позовава на него. В този смисъл - решение № 1792 от 06.10.1961 г., I г. о. на
ВС, Решение № 203 от 30.01.2012 г. на ВКС по т. д. № 116/2011 г., II т. о., ТК и
Определение № 1229 от 16.04.2025 г. на ВКС по к. т. д. № 2684/2024 г. Доказателства в
тази връзка обаче не бяха ангажирани. Не е спорно, че ищецът е изпълнявал другото
си основно задължение по договора - за плащане на уговорените арендни вноски.
Същевременно изявлението за прекратяване е направено едва на 14-тата година от
срока на договора, като се констатира, че въпреки множеството проверки на терен до
този момент, ответната страна не е приемала за такова съществено неизпълнение на
договора само частичното му засаждане със сливови дървета.
11
Според съда систематичното тълкуване на разпоредбите на част І, т. 3 във вр. с т.
1 от процесния договор води до извод, че задължение на арендатора е да създаде
сливово насаждение най-малко върху 4 дка от общата площ на имота. Това заключение
се налага от обстоятелството, че в т. 1 от договора не е посочено, че сливовото
насаждение следва да заема цялата площ на имота или конкретно определена площ от
него, като никъде в договора не е посочена и непригодната за ползване площ.
Същевременно в т. 4 от договора е предвидено, че за първите пет години от
действието му арендаторът следва да засажда ежегодно не по-малко от 4 дка от цялата
площ на обекта със сливови насаждения. Буквалното тълкуване на тази разпоредба би
означавало, че за петгодишния период ищецът следва да засади 20 дка със сливови
насаждения, което на практика е невъзможно при площ на имота от 8.975 дка. Ето
защо съдът приема, че посочената площ дефинира минималният обем на сливовото
насаждение, визирано в част І, т.1 от договора за аренда, като не е спорно между
страните по делото, че това договорно условие е изпълнено. Този извод се подкрепя и
от заключението в констативен протокол №РД-04-85-1/01.08.2023 г., в който са
изведени заключения за спазване на т. 3 и т. 26 от договора, и ползване на имота от
арендатора съгласно определеното в договора предназначение.
В случая обаче преценката дали частичното неизпълнение е съществено за
кредиторовия интерес е без решаващо значение, тъй като ответникът не доказа
наличието на факти и обстоятелства, изключващи необходимостта от даване на
подходящ срок за изпълнение на арендатора. Поради това съдът приема, че след като
такъв срок не е даден, то не е възникнало и потестативното право на арендодателя да
развали договора и изявлението му, връчено чрез нотариална покана на 21.11.2024 г.
не е породило целеното действие.
При изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че
облигационното правоотношение между страните не е било надлежно прекратено. Ето
защо предявеният установителен иск за съществуване на правоотношението следва да
бъде уважен. Като последица от уважаването на иска с правно основание чл. 124, ал. 1
ГПК и признаване съществуването на правоотношение, произтичащо от сключен
между страните договор за аренда, на основание чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 ЗКИР
следва да бъде постановено заличаването на вписаното в имотния регистър
несъществуващо обстоятелство, а именно – прекратяването на същия договор.
С оглед изхода на спора, право на разноски съгласно чл. 78, ал. 1 ГПК има ищеца,
поради което следва да му бъдат присъдени направените такива пред настоящата
съдебна инстанция в общ размер от 1550,00 лв., от които 50,00 лв. – заплатена
държавна такса и 1500,00 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на осн. чл. 124, ал. 1 ГПК съществуването на
правно отношение между П. И. Р., ЕГН:**********, с адрес гр. Габрово, ул.
„**********" № 42А, и държавата, представлявана от Министъра на земеделието и
храните на Република България, с адрес гр. София, бул. „Христо Ботев“ №55,
произтичащо от Договор за аренда №4/26.04.2010 г., вписан в Служба по вписванията -
Габрово в том І-65, вх. рег. № 816/26.04.2010 г., партида 11800, за ползване на
земеделска земя от държавен поземлен фонд, находяща се в землището на с. Жълтеш,
общ. Габрово, представляваща поземлен имот с ид. 29574.28.307 по КК и КР на с.
Жълтеш, общ. Габрово, одобрени със заповед № РД-18-817/22.03.2017 г. на изп.
12
директор на АГКК, с последно изменение на КК и КР от 16.11.2023 г., с адрес на ПИ с.
Жълтеш, местност Оградата, площ – 8950 кв.м., трайно предназначение на територията
– земеделска, НТП: овощна градина, категория на земята – 6, с номер по предходен
план 028307, като ПОСТАНОВЯВА на осн. чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 ЗКИР да бъде
заличено вписаното прекратяване на този договор, извършено под номер от входящ
регистър 4202 от 25.11.2024 г., номер от двойно входящ регистър 4202 от 25.11.2024 г.,
персонална партида 876, акт том 2, акт №12, дело №1981 по описа на Служба по
вписванията – гр. Габрово.
ОСЪЖДА държавата, представлявана от Министъра на земеделието и храните на
Република България, с адрес гр. София, бул. „Христо Ботев“ №55, да заплати на П. И.
Р., ЕГН:**********, с адрес гр. Габрово, ул. „**********" № 42А, направените
разноски по делото в размер от 1 550,00 лв. /хиляда петстотин и петдесет лева/, на
осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд Габрово в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
13