№ 61
гр. Бургас, 12.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на петнадесети
юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Даниела Д. Михова
Членове:Десислава Д. Щерева
Янко Н. Новаков
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Въззивно търговско
дело № 20232001000084 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по въззивни жалби от О. Б.,
представлявана от кмета Д. Н., и „Г. а.“ ЕООД, ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: гр. Б., п.к. 8110, ул. „П. м.” № 16, против
решение №29/ 02.02.2023 г., постановено по т.д. № 129/ 2022 г. по описа на
Окръжен съд Бургас, с което е развален на основание чл. 87, ал.3 ЗЗД
сключения между О. Б., ЕИК *********, представлявана от кмета Д. Н., и „Г.
а.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. Б., п.к.
8110, ул. „П. м.” № 16, договор за продажба на недвижим имот – частна
общинска собственост от 02.11.2016 г., по силата на който О. Б. продава на „Г.
а.“ ЕООД поземлен имот с кадастрален идентификатор 07332.64.662 по КККР
на гр.Бургас, целият с площ 10014 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване за друг вид
производствен, складов обект, при съседи: 07332.64.671; 07332.64.681;
07332.64.652; 07332.64.667; 07332.64.666; 07332.64.670 (УПИ II-333 по
регулационния план на м.“В. К.“ в землището на гр. Б., при граници: север -
улично озеленяване откъм улица с о.т. 224 - о.т. 225, изток - УПИ III - 333, юг
- УПИ XIII-333, запад - УПИ I - 333), „Г. а.“ ЕООД, ЕИК ********** е
осъдено да предаде на О. Б., ЕИК *********, владението на недвижим имот с
1
кадастрален идентификатор 07332.64.662 по КККР на гр.Бургас, целият с
площ 10014 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване за друг вид производствен, складов обект, при
съседи: 07332.64.671; 07332.64.681; 07332.64.652; 07332.64.667; 07332.64.666;
07332.64.670 (УПИ II-333 по регулационния план на м.“В. К.“ в землището на
гр. Б., при граници: север - улично озеленяване откъм улица с о.т. 224 - о.т.
225, изток - УПИ III - 333, юг - УПИ XIII-333, запад - УПИ I - 333), и е
отхвърлен предявения от О. Б. против „Г. а.“ ЕООД иск за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата от 123 127 лв. – частичен иск от сумата
от 600 000 лв., представляваща неустойка за неизпълнение по чл. 14 от
договора, ведно със законната лихва, считано от завеждането на делото на
11.04.2022 г. до окончателно изплащане.
Въззивната жалба от О. Б., ЕИК *********, представлявана от кмета Д.
Н., е насочена против решението в отхвърлителната му част.
Поддържа се, че в частта, в която е отхвърлена претенцията за
присъждане на неустойка по договора, решението е неправилно, постановено
в нарушение на материалния закон. Твърди се, че задължението на купувача
за заплащане на неустойка по чл.14 от договора за продажба възниква при
разваляне на тази сделка и има за цел да обезщети Общината за претърпените
вреди, които са в пряка причинна връзка с развалянето на договора и
отпадането на неговото действие с обратна сила. При тълкуване на волята на
страните, изразена в съдържанието на договорните клаузи на чл.16, ал.2, т.1,
вр. с чл.11 и чл.14, следва да се приеме, че с тях бил уговорен от страните
размер на обезщетението, дължимо при разваляне на договора. Същото имало
характер на уговорка за дължимост на неустойка, обезпечаваща вредите на
кредитора, претърпени от осъщественото разваляне на договора. Поддържа
се, че вземането за неустойка в полза на продавача е възникнало не от датата,
възприета от решаващия съд – 02.11.2017 год., а от датата на развалянето на
договора, което изключва основателността на възражението за погасяване на
вземането по давност.
Моли се отмяна на решението в обжалваната му част и уважаване иска
на О. Б..
В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Г.
а.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. Б., п.к.
2
8110, ул. „П. м.” № 16, представлявано от управителя И. Г., чрез адв.А. К. –
БАК, с адрес за връчване: гр.Бургас, бул. „З. С.“ № 89. В отговора се твърди,
че въззивната жалба е неоснователна, а съдебното решение, в обжалваната си
част, е правилно и законосъобразно, постановено в съответствие с
материалноправните и процесуални норми, и съдебната практика. Поддържа
се, че давността започвала да тече от деня, в който вземането за неустойка е
станало изискуемо – 02.11.2017 г., т.е. исковата молба е предявена след
изтичане срока на погасителната давност по чл.111 б.“б“ от ЗЗД. Поддържа се
направеното възражение за изтекла погасителна давност и се твърди, че
правото на разваляне на договора и претенцията за неустойка са автономни и
алтернативни и не са обусловени една от друга.
„Г. а.“ ЕООД, ЕИК **********, представлявано от управителя И. Г.,
чрез адв.А. К., обжалва решението в частта му, с която е развален на
основание чл.87, ал.3 ЗЗД сключения между О. Б. и „Г. а.“ ЕООД договор за
продажба на недвижим имот – частна общинска собственост от 02.11.2016 г.,
в частта, с която „Г. а.“ ЕООД е осъдено да предаде на О. Б., владението на
поземлен имот с кадастрален идентификатор 07332.64.662 по КККР на
гр.Бургас, целият с площ 10014 кв.м., представляващ УПИ II-333 по
регулационния план на м.“В. К.“ в землището на гр. Б., както и в частта, с
която „Г. а.“ ЕООД е осъдено да заплати на О. Б. разноски в размер на 1448.43
лв.
Във въззивната жалба се поддържа, че в обжалваните си части
решението е неправилно, постановено при неправилно тълкуване на
материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила
и необосновано. Поддържа се че О. Б. не е упражнила валидно
потестативното си право за разваляне на договора, а представеното по делото
писмо изх.№ 70-00-5871-/1/ 23.10.2020 г. не е било връчено на
представляващия дружеството – ответник. В него липсвало изявление за
даване на подходящ срок за изпълнение на конкретно задължение, не бил
конкретизиран вида неизпълнение, нито бил даден подходящ срок за
изпълнение. Поддържа се, че в изявлението се съдържат неверни твърдения,
опровергаващи се от приетата по делото експертиза, според която е била
изработена в пълен обем проектна документация, представена и съгласувана с
О. Б. в отделни части. Твърди се, че „Г. а.“ ЕООД е изпълнило задълженията
си по договора - заплатило напълно определената цена на имота. Поддържа
3
се, че пълното или частичното неизпълнение на задължението за извършване
на инвестиция в срок не съставлява достатъчно основание за разваляне на
договора, още повече без определяне на подходящ срок за довършване на
инвестицията. Във въззивната жалба се твърди, че О. Б. също била неизправна
страна по сключения договор, тъй като нарушила задълженията си по чл.9,
чл.9 и чл.10. Техническата инфраструктура бил въведена в експлоатация едва
след завеждане на иска, а извършените промени от страна на О. Б. в
проектната документация, за които дружеството не било уведомявано,
затруднили в значителна степен процеса на инвестиционно проектиране в
имота. Сочи се също, че е налице грешка по отношение предмета на договора,
която била видна от приложеното по делото писмо за инвестиционно
намерение. Договорът за продажба на процесния недвижим имот съдържал
нищожни клаузи, за което било предявено и съответното възражение в
отговора на исковата молба и допълнителния отговор. Не било постигнато
съгласие по определени клаузи, явстващо от тяхната взаимна
противоречивост, допусната била грешка при формиране на волята и
невъзможен предмет относно клаузата за крайни срокове за проектиране,
започване и завършване на строителството. Моли се за отмяна на съдебното
решение в обжалваните му части.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид изложените в жалбата
съображения, доводите на страните, събраните по делото доказателства и
прилагайки закона, приема
следното:
Пред Окръжен съд Бургас са били предявени кумулативно съединени
искове от О. Б. против „Г. а.“ ЕООД за разваляне на договор за продажба на
недвижим имот - частна общинска собственост от 02.11.2016 г., сключен
между О. Б. и „Г. а.“ ЕООД, по силата на който О. Б. прехвърля на Г. а.“
ЕООД поземлен имот, който понастоящем е с кадастрален идентификатор
07332.64.662, за осъждане на ответника да върне имота на ищеца като
получен на отпаднало основание и за присъждане на сумата от 123 127 лева
като част от сумата от 600 000 лева, представляваща неустойка за пълно
неизпълнение на задълженията по договора, ведно със законната лихва,
считано от завеждането на делото на 11.04.2022 г. до окончателно изплащане.
Ищецът е поддържал, че е изпълнил своите задължения по договора, а
4
купувачът не изпълнил поетите с договора задължения за извършване на
инвестиция в закупения имот, представяне на проектна документация,
извършване на строителство в обекта и въвеждане на строежа в експлоатация.
Заявил е, че на 23.10.2020 год. отправил писмено предизвестие за
прекратяване на договора на осн.чл.16 ал.1 т.2 от същия, което било получено
от представител на дружеството, но в предоставения срок ответникът не се
явил за сключване на анекс за прекратяване на договора. Ищецът е
поддържал, че са налице законовите предпоставки за разваляне на договора
по съдебен ред, без за него да съществува задължение за даване на срок за
изпълнение на задълженията по чл.11 от договора, тъй като от една страна
сроковете са уговорени изрично в самия договор, от друга - поради
значителната забава общината е изгубила интерес от реалното изпълнение и
същото е станало безполезно, неизпълнението е значително с оглед интереса
на кредитора и е налице съществено неизпълнение на договора, даващо
основание за развалянето му. В допълнителната искова молба са изложени
фактически твърдения, че волеизявлението от 2020 година до купувача
представлява предупреждение за разваляне на договора, а отделно такова
предупреждение се съдържа и в исковата молба, с която се претендират
последиците от прекратяване на договора.
Ответникът е депозирал отговор, с който е оспорил претенциите.
Заявил е, че ищецът не е упражнил валидно потестативното си право да
развали договора, тъй като липсва изявление за даден подходящ срок за
изпълнение. Поддържал е, че общината също е неизправна страна по
договора, тъй като не е изпълнила задълженията си по чл.9 за изграждане на
довеждаща инфраструктура, а липсата на проводи за промишлена вода е
довела до невъзможност за съгласуване на изработените проекти. Позовал се
е на нищожност на отделни клаузи от договора поради липса на съгласие, вкл.
на нищожност на неустоечната клауза на същото основание. Направил е
възражение за погасяване по давност на вземането за неустойка.
С обжалваното решение са уважени първите две от претенциите, а
третата за присъждане на неустойка е счетена за неоснователна. Съдът е
преценил, че О. Б. е предоставила достатъчен срок, в който ответникът е имал
възможност да започне изпълнение, като е връчила предизвестие и е
предявила исковата молба две години след получаването му. Приел е, че е
налице виновно неизпълнение на задълженията на ответника, поети с
5
договора. Претенцията за неустойка е отхвърлена с довод за погасяване на
вземането по давност, започнала да тече на 02.11.2017 год.
От фактическа страна пред настоящата инстанция е безспорно по
делото, че страните са встъпили в договорно-правна връзка, по която
въззивникът-ответник, като купувач, е поел задължения за заплащане на
цената на продавания имот, за извършване на инвестиция в размер на
1 200 000 лв., представяне на проектна документация за строителство на
предложената инвестиция в 8-месечен срок от датата на сключване на
договора; започване на строителство на предложената инвестиция в срок от 5
месеца и 16 дни от датата на издаване на строително разрешение, но не по-
късно от 6 месеца от датата на сключване на договора; извършване на
строителството на обекта и въвеждането му в експлоатация в срок от 11
месеца, но не по-късно от 12 месеца от датата на сключване на договора;
разкриване на работни места и поддържането им в определен срок. Според
инвестиционното предложение на „Г. а.“ ЕООД, дружеството е
възнамерявало да извърши инвестиция за изграждане на нова база за
събиране, съхранение и преработка на селскостопанска продукция, сервизна и
търговска база на селскостопанска техника, във връзка с което се предвижда
разкриване на 10-15 работни места. На 02.08.2016 год. купувачът е заплатил
по банков път сумата от 136 832,66 лв. – продажна цена на имота с ДДС,
както и сумата от 40 100 лв. като дарение ( в наддавателното предложение
заявена като инвестиция за довеждаща инфраструктура). От представените от
ответника- въззивник документи и от съдебно-техническата експертиза се
установява, че за процесния имот е изготвен инвестиционен проект на обект
„Високотехнологичен комплекс за селскостопански инвентар и негорима
продукция – сгради А и Б и КПП“, фаза технически проект, година на
проектиране 2019, съдържащ части Пожарна безопасност, Геодезия,
Инженерна геология, ОВК, ПБЗ, Електро и Паркоустрояване, от които
съгласувани с общината са само части Паркоустрояване и Геоздезия. Според
заключението, не е представена информация за входиране на инвестиционен
проект за одобряване/съгласуване.
Между страните не се спори, че инвестиционното намерение не е
осъществено – имотът не е застроен и към настоящия момент.
От горното може да бъде направен извод, че купувачът не е изпълнил
6
задълженията си, поети в чл.11 от договора в уговорените срокове – не е
представил одобрена проектна документация, не се е снабдил със строително
разрешение, не е започнал и извършил строителство на инвестицията, респ. не
е въвел построеното в експлоатация. Неизпълнената част от поетите
задължения е съществена по смисъла на чл.87 ал.4 от ЗЗД за интереса на
кредитора и е неоснователен доводът във въззивната жалба, че
неизпълнението на задължението за инвестиция в имота не е достатъчно
основание за разваляне на договора. Процесният договор за продажба на имот
– частна общинска собственост много се доближава по природа до
приватизационния договор, понеже съдържа обвързващи задължения, извън
задължението за заплащане на цената – в случая за извършване на
инвестиция, разкриване на работни места, запазване предназначението на
имота за дълъг срок и пр. Тези особени характеристики на приватизационния
договор и сключването му при съблюдаване на обществения интерес, са
мотивирали ОСТК на ВКС да приеме в ТР №1/15.06.2010 год. по т.д.№1/2009
год., че този договор не е търговска сделка. За интереса на продавача
изпълнението на поетите задължения за инвестиция и разкриване на работни
места е също толкова съществено, колкото и изпълнението на задължението
за заплащане на цената. Поради това следва да се приеме, че неизпълнението
на задълженията, поети с чл.11 от договора, е съществено с оглед интереса на
кредитора и е основание в негова полза да възникне правото да го развали ( в
подобен смисъл решение №245/15.12.2012 год. по т.д.№1134/2011 год. ІІ т.о.
ВКС).
Неоснователно е възражението на въззивника-ответник за нищожност
на клаузите на чл.11 т.2, 3 и 4 поради липса на съгласие или грешка при
формулиране на крайните срокове, понеже сроковете в отделните точки били
очевидно несъвместими. Фактическите твърдения за несъвместимост и
взаимно противоречие в отделните договорни текстове не кореспондират с
основанията по чл.26 ал.2 предл.второ от ЗЗД и чл.28 ал.1 от ЗЗД и се
преодоляват по пътя на тълкуването, при спазване на законовите стандарти по
чл.20 от ЗЗД.
Неоснователно е защитното възражение на въззивника-ответник, че
общината също е неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнила
задължението си по чл.9(2) от договора да изгради довеждаща
инфраструктура до границите на имота – водопровод и канализация.
7
Според чл.11.4 от договора, срокът за извършване на строителството в
процесния имот е 12 м. от сключване на договора, освен ако забавянето се
дължи на неизпълнение на задължението на продавача по чл.9(2).
От съдебно-техническата експертиза се установява, че продавачът е
изпълнил задължението си по чл.9(2) от договора – като възложител се е
снабдил с одобрен технически инвестиционен проект от 17.02.2017 год. и с
разрешение за строеж №83/31.03.2017 год. за обект „Изграждане на
техническа инфраструктура и улица“, допълнено със заповед
№3502/29.11.2021 год. на Началник отдел „ГТИ“, с разрешение за ползване от
23.02.2022 год., издадено от ДНСК за въвеждане в експлоатация на обект
„Изграждане на техническа инфраструктура и улица“, разрешение за ползване
от 08.08.2019 год. за обект уличен водопровод, разрешения за ползване от
15.07.21 год. и 22.08.2017 год., издадени от ДНСК за електроснабдяването на
територията.
Кредиторът е неизправен тогава, когато неоправдано не приеме
предложено изпълнение или не даде съдействие на длъжника, без което
последният не може да престира (чл.95 от ЗЗД), или не изпълни свое
насрещно задължение по договора. В случая длъжникът не е предложил
изпълнение, не е искал съдействие, а задължението на кредитора по чл.9 (2) от
договора не е било скрепено със срок, ето защо не може да се приеме, че
продавачът допуснал забава и е неизправна страна по договора. Отделно
следва да се посочи, че към датата на предявяване на иска за разваляне
задължението за изграждане на довеждаща инфраструктура е изпълнено. От
доказателствата по делото е видно, че купувачът е започнал проектиране в
имота със значително закъснение - през 2019 год., при поети задължения през
2016 година, и не е изпълнил изцяло задължението си да представи в
общината одобрена проектна документация по всички части, която се явява
предпоставка за етапа на строителството. Твърдението на въззивника-
ответник, че липсата на проводи за промишлена вода е довела до
невъзможност за съгласуване на изработените проекти, не е подкрепено с
никакви доказателства. Тъкмо в обратна посока са изявленията на вещото
лице в съдебно заседание, която заявява, че няма пречка за одобряване на
инвестиционния проект ако инфраструктурата не е въведена в експлоатация.
8
Въз основа на съобразеното до тук съдът приема, че причината за
договорното неизпълнение стои изцяло в поведението на въззивника-
ответник.
Недопустимо е разваляне на договор, когато след даване на
подходящ срок за изпълнение, кредиторът може и има интерес да получи
изпълнение – така решение №56/22.02.2010 год. по гр.д.№5301/2008 год. І
гр.о. ВКС. Кредиторът се освобождава от задължение да даде подходящ срок
за изпълнение при фикс-сделките и при безполезност на престацията поради
значителна забава, като във втория случай той носи тежестта да докаже
фактите, освобождаващи го от задължението по чл.87 ал.1 изр.първо от ЗЗД.
В случая въззивникът-ищец не е обосновал твърдението си, че вече не е имал
интерес от изпълнението, нито го е подкрепил с доказателства. Общината
обаче се е позовала на писмо от 23.10.2020 год., с което е поканила
насрещната страна да се яви и да подпише анекс за прекратяване на договора,
като при неявяване или неподписване на анекс е предупредила длъжника, че
ще пристъпи към разваляне на договора по съдебен ред. Според общината,
по този начин е даден срок на купувача за изпълнение на задълженията по
договора, а отделно изявление за разваляне на договора се съдържа и в
исковата молба, в съответствие с установената съдебна и цитирана практика –
решение №178/12.11.2010 год. по т.д.№60/2010 год. ІІ т.о. ВКС.
В нормата на чл.87 ал.1 от ЗЗД се съдържа единствено изискване за
формата на предупреждението, с което се дава подходящ срок за изпълнение
на длъжника, не и за неговото съдържание. Ето защо е достатъчно от същото
да става ясно, че според кредитора длъжникът е неизправен, както и да се
съдържа предупреждение, че ако не изпълни в дадения срок, кредиторът ще
развали договора. В конкретния случай в писмото е посочено в какво се
състои неизпълнението, предоставен е едномесечен срок за явяване (който
може да се възприеме като срок за изпълнение), както и е формулирано ясно
намерението на кредитора да се освободи от договорната връзка. Доводите на
въззивника-ответник, че не е получил писмото, са формулирани едва във
въззивната жалба и са преклудирани. В срока от получаване на
предизвестието до депозиране на исковата молба, а и след това по време на
процеса, въззивникът-ответник не е изразил готовност да изпълни
задължението си.
9
Осъществени са всички предпоставки от правопораждащия фактически
състав по чл.87 от ЗЗД и договорът следва да бъде развален от съда.
Уважаването на конститувния иск по чл. 87,ал.3 ЗЗД влече след себе и
основателност на иска за осъждане на ответника да предаде на ищеца
владението върху имота, предмет на договора, тъй като се явява получено на
отпаднало основание - чл.55,ал.1 ЗЗД.
Предявена е претенция за присъждане на неустойка в размер на
123 127 лв., частично от 600 000 лв., за пълно неизпълнение на задължението
на купувача да реализира инвестицията по чл.11 ал.1 т.1 от договора. Ищецът
е поддържал, че неустойката по чл.14 от договора се дължи и в случай на
разваляне на договора, на осн.чл.16 (2) от същия, и има за цел за обезщети
кредитора за вредите от развалянето на договора и отпадането му с обратна
сила.
Възражението за нищожност на клаузите на чл.12, 13 и 14 от
договора със съображенията, изложени във връзка с довода за нищожност на
чл.11 ал.1 т.2, 3 и 4 от договора, е неоснователно.
Предвидената в договора възможност продавачът да търси неустойка
и едновременно с това да развали договора, означава, че страните са
предвидили отговорността на длъжника по чл.88 ал.1 изр.второ от ЗЗД за
обезщетяване на вредите от неизпълнението при разваляне да се реализира
посредством неустойка, без да се доказва техния размер.
В случая обаче са налице предпоставките на чл.83 от ЗЗД за
освобождаване на длъжника от отговорност за вредите от неизпълнението на
договора, тъй като последното се дължи и на обстоятелства, за които
кредиторът е отговорен (т.нар. компенсация на вини). Както се каза,
кредиторът е изпълнил безсрочното си задължение за изграждане на
довеждаща инфраструктура към момента на предявяване на исковете, но
следва да се вземе предвид, че този процес е продължил повече от 5 години, в
които е стопански нелогично и житейски неоправдано само от едната страна
в правоотношението да се изискват усилия и да се очаква, че ще изгради
действащо стопанско предприятие в необлагородена среда, без улица,
водопровод и канализация. Очакването на купувача за съживяване на бизнес
индустриалната зона не се е състояло, въпреки, че е участвал със средства за
изграждане на довеждащата инфраструктура, предоставени на общината под
10
формата на дарение. Отделно следва да се посочи, че и двете страни в
правоотношението са били наясно за значимостта на довеждащата
инфраструктура, щом като според чл.11 т.4 от договора забавянето на
изграждането й представлява извинително основание за забавата в
строителството, но е ненужно да се обсъжда в контекста на неизпълнението,
тъй като строителството изобщо не е започнало.
Въз основа на изложеното до тук следва да се приеме, че претенцията
за присъждане на неустойка по чл.16 (2) от договора е неоснователна и
подлежи на отхвърляне.
Изводите на двете инстанции съвпадат, макар и при различни мотиви
по третия иск, което налага обжалваното решение да бъде потвърдено.
Предвид изхода от обжалването, разноските следва да останат така, както са
направени от страните.
Водим от изложеното Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №29/ 02.02.2023 г., постановено по т.д. №
129/ 2022 г. по описа на Окръжен съд Бургас.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчване на препис от него на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11