№ 3892
гр. София, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Кирил Ст. Петров
при участието на секретаря Ирина Ст. Василева
като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело №
20241100106574 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба предявена от Р. Г. Г. срещу
В. П. Г..
В исковата молба се твърди, че на 07.11.2022 г. ищцата сключила с ответницата като
купувач договор за покупко-продажба на недвижим имот, придобит по наследство от майка
й Р.П.Т., а именно: АПАРТАМЕНТ № 43, находящ се в град София, Столична община, район
„Подуяне", в сграда ЖСК „Зелена вълна", блок ****, със застроена площ от 66.96 квадратни
метра, ведно с прилежащото МАЗЕ № 43, с полезна площ 2.62 квадратни метра, заедно с
припадащите се 1.151 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в което е построена сградата, съставляващо парцел I (първи), от кв. 3 (трети)
по плана на гр. София, местност „Левски - Зона Г“, който АПАРТАМЕНТ по КККР на град
София, община Столична, област София /столица/, одобрени със Заповед № РД-18-
4/09.03.2016 г. на Изпълнителния Директор на АГКК, представлява САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ в СГРАДА с ИДЕНТИФИКАТОР 68134.601.171.1.43, с адрес на обекта: град София,
район „Подуяне“, жилищен комплекс „Левски Зона Г“, блок 22Б, етаж 7 /седми/, апартамент
№ 43, находящ се в сграда с идентификатор 68134.601.171.1, с предназначение на сградата -
жилищна сграда - многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.601.171. Договорът за покупко-продажба бил обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот, като било запазено пожизнено право на ползване за Р.
Г. Г., под № 184, том I, peг. № 8880, н. д. № 170/07.11.2022 г. на нотариус С. Д., вписана в
регистъра на НК под № 358, с район на действие СРС, вписан в СВ - гр. София под № 182,
том CCVIII, дело № 63721, вх. peг. №83146/07.11.2022 г. Към датата на договора ответникът
бил единственият близък човек и приятел на ищцата. В. Г. живеела с нея в процесното
1
жилище. Когато майка й починала, ищцата получила съобщение от съда, че като наследник
дължи на Банка ДСК сума в размер на 2000-3000 лева във връзка с кредит. Ищцата имала
собствен потребителски кредит, а Топлофикация завела дело срещу нея за натрупани сметки
във връзка с процесното жилище. Задълженията се трупали и тя споделила с ответницата,
която я свързала с адвокат. Адвокатът я посъветвал да прехвърли апартамента фиктивно на
някой познат, защото в противен случай можело да й вземат жилището, останало в
наследство от майка й. Говорила с В. Г. и тя й предложила да прехвърля фиктивно
апартамента на нея с устната уговорка, че ще й го върне. За да покрие разходите по сделката
ищцата взела заем в размер на 10 000 лева. Продажната цена била 9 000 лева заради
ограничението за плащане в брой на повече от 10 000 лева, но тази сума не представлявала
продажна цена за апартамента и В. не й била давала 9 000 лева. В. Г. й дала заем 7 000 лева,
но след сделката, за да върне взетият заем в размер на 10 000 лв. на трети лица. Постигнали
допълнително споразумение, че ответницата ще й върне имота срещу 9 000 лева.
Ответницата живеела в процесния апартамент и не искала да го напусне въпреки
учреденото право на ползване на ищцата. Много пъти ищцата искала ответницата да й върне
апартамента срещу заплащане на допълнително уговорената сума от 9 000 лева, но тя я
изнудвала за по-големи суми. Договорът за покупко-продажба не бил сключен с цел реално
прехвърляне на собствеността, а с цел да се предотврати насочване на изпълнението върху
процесния имот от страна на кредиторите на ищеца. Посочената в нотариалния акт
продажна цена в размер на 9 000 лева не представлявала продажна цена за прехвърляне на
собствеността на апартамента на купувача. Данъчната оценка на имота към 07.11.2022 г.
била 32 703.10 лева, а средната пазарна цена на такъв имот към 11.2022 г. - 126 000 евро.
Дори при приспадане стойността на учредената тежест /доживотно право на ползване/ от
пазарната цена на процесния имот, то пазарната цена на имота възлизала приблизително на
53 000 евро. Моли при условията на евентуалност да се признае договорът за покупко-
продажба за нищожен поради противоречие със закона , евентуално нищожен като
привиден, евентуално нищожен поради противоречие с добрите нрави.
В законоустановения срок е ангажиран отговор на исковата молба от В. П. Г.. Намира
исковата молба за допустима, но неоснователна. Твърди, че с ищцата имали интимна връзка
от 2015 г. до 2023 г. Заплатата на В. Г. се използвала за покриване на разходите за храна и
текущи битови сметки на цялото домакинство, а след смъртта на майката на ищцата и
задълженията на майката, които останали в наследство на Р. Г. Г.. Ищцата не била близка с
баща си и не била разстроена от неговата смърт. След като ищцата получила съобщение от
съда, с което да заяви приема или не останалото от майка й наследство, страните решили да
сключат договор за покупко-продажба на процесния апартамент, като целта им била да се
избегне принудително изпълнение и ищцата с продажната цена да покрие част от
задълженията по кредитите. Уговорили продажна цена в размер на около 25 000 лв., но, за
да спестят пари от нотариални такси посочили сумата 9 000 лв. Твърди, че била платила
обща сума в размер на 25 000 лв. общо в брой, но разписки за направените плащания
липсвали. Страните развалили отношенията си, като ответницата напуснала апартамента и
2
не живеела в него. Моли за отхвърляне на исковете и претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
От фактическа страна:
С определение от 04.11.2024 г. са отделени като признати и безспорни между
страните следните обстоятелствата, че на 07.11.2022 г. ищцата сключила с ответницата като
купувач договор за покупко-продажба на недвижим имот, придобит по наследство от майка
й Р.П.Т., а именно процесният: АПАРТАМЕНТ № 43, находящ се в град София, Столична
община, район „Подуяне“, в сграда ЖСК „Зелена вълна", блок ****, със застроена площ от
66.96 квадратни метра, ведно с прилежащото МАЗЕ № 43, с полезна площ 2.62 квадратни
метра, заедно с припадащите се 1.151 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, като в договора била
вписана продажна цена в размер на 9 000 лв.
В съдебно заседание на 20.02.2025 г. е отделено като безспорно и признато между
страните и обстоятелството, че една от целите, за която е бил сключен договорът е била да се
избегне принудителното изпълнение върху имота.
Представен е по делото договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 184, том I, рег. № 8880 по н. д. № 170 от 07.11.2022 г., с
който на 07.11.2022 г. Р. Г. Г. е продала на В. П. Г. свой недвижим имот придобит по
наследяване, а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.601.171.1.43 по
КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на изп. директор на
АГКК, с последно изменение от 01.11.2022 г., с адрес на имота гр. София, район Подуяне, ж.
к. ****, с площ от 66.96 кв. м., находящ се в сграда с идентификатор 68134.601.171.1, с
прилежащи части – мазе № 43 с площ 2.62 кв. м., и 1.151 % ид. ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, на което е построена сградата, за сумата от
9000 лв., която продавачът заявява, че е получил в брой от купувача преди подписване на
договора. Р. Г. Г. си е запазила правото на пожизнено, безвъзмездно ползване върху
апартамента, предмет на договора за покупко-продажба. Р. Г. и В. Г. са декларирали, че
продажната цена в размер на 9000 лв. е действителната цена и уговореното плащане по
договора, че не са извършвали други разплащания и, че им е известна наказателната
отговорност за деклариране на неверни данни.
Представен е и нотариален акт за собственост върху жилище построено върху
държавно място от ЖСК „Зелена вълна“ с № 99, том LXLII, дело № 12025/1994 г., съставен
от нотариус при СНС към РС София, от който се установява, че Р.П. Г., ЕГН ********** е
придобила правото на собственост върху процесния апартамент № 43, в гр. София, район
Подуяне, ж. к. ****, с площ от 66.96 кв. м.
От удостоверение за наследници на Р.П. Г., ЕГН ********** се установява, че
единствен наследник по закон на същата е нейната дъщеря Р. Г. Г..
3
Представени са издадени срещу Р. Г. Г. заповеди за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК в полза на Топлофикация София ЕАД и Юробанк България АД.
От покана за доброволно изпълнение се установява, че срещу Р. Г. Г. е образувано изп. д. №
20229190400066 по описа на ЧСИ С.А., на основание издаден изпълнителен лист в полза на
ТИ БИ АЙ БАНК ЕАД. От справка за образувани изпълнителна дела към дата 25.11.2024 г.
се установява, че Р. Г. Г. е длъжник по още две изпълнителна дела освен изп. д. №
20229190400066 по описа на ЧСИ С.А., а именно – изп. д. № 20248600401820 на ЧСИ М. и
изп. д. № 20228440402282 по описа на ЧСИ Я..
Представени са доказателства за реализирани доходи от Р. Г. Г. за периода от 2020 г.
до 2023 г.
Представено е като веществено доказателство /запис на диск/ и като извлечение на
хартиен носител от този запис между страните. Отделено е като признато и безспорно
между страните с протоколно определение от 20.02.20205 г. обстоятелството, че между тях е
осъществен разговор от 02.06.2024 г., който е записан с телефон, като съдържанието на
разговора е това, което е възпроизведено на представеното извлечение на хартиен носител.
В извлечението от записа се съдържат следните изрази от страна на В. Г.: „Да, когато ми
върнеш парите“, „Искаш да ми прехвърлиш къщата“, „Аз този коптор не го желая!Аз искам
кеш пара“.
Разпитани са и свидетелите М.С.С., П.К.К. и Г.К.К..
От разпита на свидетеля М.С. се установява, че познава Р. Г. и В. Г.. С Р. се познавала
от 2015 г. Когато се запознали страните, малко време след запознанството им, те заживели
заедно в апартамента на Р., който е в „Левски Г“, заедно с покойната вече майка на Р. Г.. От
позната свидетелят разбрал, че Р. Г. е продала апартамента. Началото на 2024 г. видяла видеа
в социална платформа, обадила се на Р. и тя й разказала по телефона. Казала й, че след
смъртта на майка й поради много затруднения финансови и поради насъбралата се скръб тя
не можела да покрива разходите си, поради което прехвърлила апартамента с цел да не бъде
отнет от институции, защото имала различни задължения. Твърди, че след смъртта на
майката на Р. Г., Р. плащала сметки за ток и вода. Доколкото знаела ищцата покривала доста
голяма част от задълженията като кредити, сметки и други необходими за домакинството
неща. Всички подробности за сделката ги знаела от разговора с Р.. Не знае в какъв размер са
били кредитите, както и какъв е бил размерът на заплатата на Р.. В. Г. също внасяла пари в
домакинството, но имало доста дълги периоди, в които всички разходи са били на гърба на
ищцата.
Свидетелката П.К. познава Р. Г. и В. Г.. Живели били заедно от 25.04. до 07.10.2023 г.
в апартамента, който в момента бил собственост на В. Г.. Това, което знае е, че В. била дала
около 25 000 лв. на Р. за апартамента, като по договор в нотариалния акт било записано 9000
лв. Р. и В. били двойка 8 години, съответно ответникът помагал както на семейството, така
и се е грижела за домакинството, разходите се делили. Лично от В. знаeла, че тя е дала тези
25 000 лв. на Р.. Не знае от къде ги е имала тези пари. С В. в момента били двойка –
партньори. Докато живели трите в апартамента с В. Г. покривали разходите, пазарували
4
повече, грижили се за домакинските неща, хигиената на апартамента. Парите са били давани
за електричество, за ток, за вода, за интернет.
Свидетелят Г.К.кова излага, че познава и двете страни по делото. Ходила била много
пъти на гости в тях, знаела къде живеят. Апартаментът бил на майката на Р.. Майката на Р.
оставила неизплатени дългове. Р. Г. получила писма, че има да дава пари, имала да погасява
топлофикация и от страх, че ЧСИ може да й опише апартамента с Ина решили да й
прехвърли проформа апартамента и като изплатят въпросните дългове Ина да й върне
апартамента. Р. не й била искала пари, но й споделяла, че й трябват пари. Тя казала, че е
говорила с нейна колежка и с шефката й, че те ще й дадат, ще й помогнат с тези пари.
Свидетелката била шофьор на такси и всеки месец след като ищцата вземела заплата я
карала да си плаща сметки и да пазарува. Не знаела дали са си делили нещо с ответника, но
Р. винаги си плащала, с много листчета си тръгвала. Случката с парите била горе-долу преди
6 години, нещо такова. Цялата сума била 10 000 лв., като нейната колежка и шефката й ги
изтеглили от банкови офиси и свидетелката ги видяла след това тези пари в пликчето.
От СОцЕ се установява, че пазарната стойност на ап. № 43 в гр. София, ж. к. ****, с
площ от 66.69 кв. м. към 07.11.2022 г. е в размер на 183 511 лв. Пазарната стойност на
запазеното право на ползване в полза на ищцата към датата на сделката 07.11.2022 г. било в
размер на 164 976 лв. при използване на методология по чл. 23 от Приложение № 2 към
ЗМДТ, след приспадане на пазарната стойност на запазеното право на ползване, пазарната
стойност на апартамента била в размер на 18 535 лв.
В с. з. на 22.05.2025 г. вещото лице Т. е изчислило пазарната стойност на запазеното
право на ползване и по друга методология – като умножи продажната цена на имота с
частното от предполагаемия бъдещ живот на вещния ползвател и средната продължителност
на живота. При изчисляване по тази формула и при съобразяване бъдещия живот на вещния
ползвател спрямо средната продължителност на живота за жени в гр. София, то пазарната
стойност на запазеното право на ползване в полза на ищцата към датата на сделката
07.11.2022 г. било в размер на 107 455.11 лв., а след приспадане на пазарната стойност на
запазеното право на ползване, пазарната стойност на апартамента била в размер на 76 055.89
лв. При съобразяване бъдещия живот на вещния ползвател спрямо средната
продължителност на живота за мъже и жени в гр. София, то пазарната стойност на
запазеното право на ползване в полза на ищцата към датата на сделката 07.11.2022 г. била в
размер на 112 443.08 лв., след приспадане на пазарната стойност на запазеното право на
ползване, пазарната стойност на апартамента била в размер на 71 067.92 лв.
Надлежно легитимиран да предяви установителен иск за нищожност на сделка е този,
чието право се засяга от правния спор. В случая за ищцата е налице правен интерес от
предявените искове, тъй като същата е страна по сключения договор, поради което винаги
има интерес да твърди порок на сключената сделка. Правото на собственост върху имота не
е предмет на настоящото дело.
Когато искът е за прогласяване недействителност на сделка, а в обстоятелствената
5
част на исковата молба са заявени повече от едно от законовите основания за
недействителност, съдът е длъжен да съобрази, че е сезиран с множество обективно
съединени искове. Естеството на спорните материални отношения предопределя вида на
обективно съединените искове. Независимо от поредността и съотношението, посочени от
ищеца, исковете са предявени при условията на евентуалност. Ако сделката е
недействителна на едно основание, предвидено в закона, е безпредметно прогласяването на
нейната недействителност на друго основание. Съдът е длъжен да разгледа основанията за
недействителност в поредност според сочения от ищеца порок. Разглеждането на исковете
преминава от най-тежкия порок към по-леките. Съдът следва да съобрази също, че
изложените факти, при които се иска прогласяването недействителността на сделката
ищецът може да свързва с различни основания. В такъв случай подвеждането на фактите
под същинското законово основание за недействителност е въпрос на правна квалификация
на иска.
Относно поредността, в която следва да се разгледат исковете по чл. 26 ЗЗД – виж
решение № 307 от 10.06.2025 г. по гр. д. № 1594/2024 г. на III г. о. на ВКС, решение № 2 от
22.04.2020 г. по гр. д .№ 1153/2019 г. на IV г. о. на ВКС, решение № 156 от 26.03.2021 г. по
гр. д. № 4622/2019 г. на IV г. о. на ВКС, в които е посочено, че във всички случаи съдът е
длъжен да разгледа първо основанията на нищожност, подредени според тежестта на порока:
от най-тежкия – противоречие на закона или заобикалянето му,през по – леките – липса на
основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречие на морала
или липса на форма.
Поради изложеното, съдът следва да се произнесе първо по сочения в исковата молба
порок чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, евентуално по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 5 ЗЗД и евентуално по
чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД:
По иска по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
Под противоречие на закона се има предвид закони, решения за налагане на
мораториум на НС, подзаконови нормативни актове, доколкото не противоречат на закон.
Противоречието с правни принципи също е основание за нищожност, стига принципът да
може ясно да се изведе, макар че, ако той е прокаран чрез правни норми, ще е налице
противоречие с тези норми. При нищожността на основанията по чл. 26, ал. 1 ЗЗД
несъвместимостта на резултата на сделката с правния ред се установяват от самата сделка,
противоречието е обективно – не зависи от знанието на страните или от вината им, освен в
изключителни случаи, когато законодателят включва и субективен елемент. Противоречието
със закона се преценява към момента на сключване на сделката и съдът е длъжен да го
констатира, като не зачете правните й последици. Съгласно чл. 209 ЗЗД продажбата с
уговорка за изкупуване е недействителна. Няма спор, че частен случай на забраната по
чл.152 ЗЗД, в основата на която стои необходимостта от защита на длъжника, е правилото на
чл. 209 ЗЗД, прогласяващо недействителност на продажбата с уговорка за обратно
изкупуване. Разпоредбите на чл. 209 и чл. 152 ЗЗД са императивни забранителни норми,
които винаги водят до нищожност. Уговорката, че прехвърлянето е временно, е вътрешна и е
6
въпрос на доверие и не се съставя обратно писмо за разкриване на действителната воля на
страните и това води до нищожност на същата. Разпоредбата на чл. 209 ЗЗД е основание за
нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД поради противоречието му със закона, а не за
нищожност поради привидност. В тази хипотеза не важат ограниченията за допустимостта
на свидетелските показания по чл. 165, ал. 1 и ал. 2 ГПК, тъй като съдът следва да е в
състояние да разкрие и да откаже да даде защита на всяка противоречаща на императивни
норми сделка, като за целта са допустими всички доказателствени средства.
За доказването на симулацията законът изисква контра летр, или т. нар. „начало на
писмено доказателство“, което прави вероятно твърдението за привидност на сделката /чл.
165, ал. 2 ГПК/ и допустими свидетелските показания за установяване на уговорената
привидност. При наличието на писмено доказателство, отразяващо волеизявлението на една
от страните по сделката относно нейния симулативен характер, свидетелските показания,
като доказателствено средство за разкриване на действителните правоотношения между
страните са допустими – решение № 544 от 06.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1053/2010 г., II
г. о., решение № 163 от 15.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1536/2009 г., IV г. о., решения №
437/22.07.2004 г. по гр. д. № 907/2003 г. на I г. о. на ВКС, решение № 27/10.03.2005 г. по гр. д.
№ 1147/2003 г. на II г. о. на ВКС и др. Както се посочи, съдът намира, че в случая относно
иска по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД не е необходимо начало на писмено доказателство за
допустимост на свидетелки показания, тъй като правилото на чл. 165, ал. 2 ГПК е
относимо само към симулативните сделки.
За пълнота на изложението, следва да се посочи, че дори да беше необходимо, то
такова начало на писмено доказателство е налично по делото. Признанията на страните за
факти, относими към спорното право, включително и извънсъдебните признания,
съставляват допустимо и важно доказателствено средство, което следва да се прецени с
оглед всички обстоятелства по делото. Признанието на факт/факти/ може да прави вероятно
твърдението на другата страна, че волеизявлението на неговия автор, съдържащо се в друг
документ, е привидно. Признанието на неблагоприятния факт е указание за неговата
истинност – решение № 475 от 8.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1311/2009 г., III г. о. Ако
изявлението съставлява признание на неблагоприятни за автора обстоятелства, това
увеличава доказателствената му стойност – виж решение № 70 от 19.02.2014 г. по гр. д. №
868/2012 г. на ВКС на IV г. о., определение № 1015 от 3.09.2015 г. на ВКС по гр. д. №
2930/2015 г., IV г. о. на ВКС. По делото е представени извлечение от кореспонденция между
страните по електронно устройство /л. 98/. Представеното извлечение на хартиен носител от
електронната кореспонденция не е оспорено нито относно авторството, нито относно
съдържанието, напротив отделено е като безспорно между страните с протоколно
определение от 20.02.2025 г., че съдържанието на разговора е това, което възпроизведено на
представеното извлечение на хартиен носител. поради което и съдът цени същото като
извънсъдебно признание на неизгодни за страната обстоятелства по арг. от чл. 175 ГПК.
Представеното извлечение, съдържа изявлението на ответника, че е съществувала уговорка
за връщането на имота след връщането на всички пари от ищцата.
7
Горното се изложи само за пълнота, доколкото в случая не е необходимо начало на
писмено доказателство.
Относно твърденията за наличие на уговорка за обратно изкупуване, съдът съобрази,
че по делото е отделено като безспорно между страните, че една от целите, за които е бил
сключен договорът за продажба и било да се избегне принудително изпълнение предвид
задълженията на ищцата. Макар и всички разпитани свидетели да са близки със страните и
показанията им да се ценят по реда на чл. 172 ГПК, то съдът не кредитира показанията на
свидетеля П.К.. Свидетелката К. познава страните от преди малко повече от година от
разпита, т. е. към дата на сключване на сделката същата не е познавала страните. Нейните
възприятия са производни, а именно възпроизвеждат единствено това, което й е казал
ответникът. Ответникът й е споделил, че е дал 25 000 лв. на ищеца, но свидетелката не знае
от къде ответникът е разполагал с подобна сума пари. Освен липсата на преки впечатления,
то свидетелят не съобщава друга релевантна информация относно сделката и уговорките
между страните, а и показанията й за сумата платена по договора противоречат на останалия
съвкупен доказателствен материал. По делото не се установява уговорената цена по
сделката да е симулативна, като включително и в представеното извлечение от телефонен
разговор липсват твърдения на Р. Г., които да могат да се ползват като начало на писмено
доказателство, относно размера на платената сума по договора.
Освен че не е спорно между страните, то и от представените писмени доказателства –
заповеди за изпълнение, покана за доброволно изпълнение и справка за образувани
изпълнителни дела, както и от свидетелските показания на М.С. се установява, че договорът
е сключен, за да се избегне принудително изпълнение върху имота предвид множеството
задължения на Р. Г. Г.. Установява се и другата сочена от ответника цел за сключване на
договора, а именно, че с парите от сделката Р. Г. е следвало да покрие част от задълженията
си. Не се установява по делото между ищцата и Д.С. и С.Н. да е сключен договор за заем.
Противоречи и на житейската логика ищцата да е взела пари на заем, за да покрие
задълженията си и същевременно да прехвърли имота с цел избягване на принудително
изпълнение, а след това да погаси първоначалния заем спрямо трети лица с парични
средства получени като заем от приобретателя на недвижимия имот.
Нотариалният акт би могъл да е само официален свидетелстващ документ, когато
съдържа единствено нотариално удостоверяване, като е възможно да материализира
едновременно частен диспозитивен документ и официален свидетелстващ документ в
частта на нотариалното удостоверяване. В частта, съдържаща волеизявленията на страните
относно договорена цена по сделката, документът е частен диспозитивен и поради това се
ползва с обвързваща съда формална доказателствена сила само относно авторството.
Записаното в нотариалният акт изявление, че цената по договора е платена представлява от
една страна нотариално удостоверяване, че страните са направили подобно изявление пред
нотариалния орган и от друга е изходящ частен свидетелстващ документ с характера на
разписка, сдържащ и признание за погасяване на задължение за плащане. В случая по делото
от свидетелските показания не се оборва документът в частта относно заплащането на
8
уговорената цена по договора.
Относно уговорката за обратно изкупуване освен представените писмени
доказателства, съдът съобрази и свидетелските показания на Г.К.кова, която заявява, че
страните са имали голямо доверие една на друга и са решили имотът да се прехвърли на
ответника, а след погасяване всички дългове от ищеца, ответникът да й прехвърли
обратно апартамента. Очевидната цел, която е била преследвана от Р. Г. е била запазване на
жилището и погасяване на задълженията си към трети лица. Самото погасяване на тези
задължения е било необходимо, тъй като се е целяло запазването на апартамента и
предотвратяване на насочването на принудително изпълнение върху него. За постигането на
тази цел Р. Г. се е нуждаела от средства, с които не е разполагала. Оттук и съдът приема, че Р.
Г. е получила посочената в договора за продажба сума, която е използвала за погасяване на
задълженията си. Индиция за намерението на страните за намерението на страните е и
обстоятелството, че ищцата е запазила вещното си право на ползване върху имота, както и
продажната цена, която е значително по-ниска от пазарната. Относно изчисленията на
вещото лице за пазарната стойност на вещното право на ползване, съдът намира, че в
случай, че продаденият имот е обременен с тежест /прехвърлителят е запазил за себе си
правото на ползване до края на живота/, вещното право на ползване следва да бъде оценено
съгласно указанията, дадени в решение № 457 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 498/2011 г.,
IV ГО, и посоченото в него решение № 16 от 28.02.1985 г. на ОСГК на ВСРБ по гр. д. №
131/1984 г., като продажната цена бъде умножена с частното от предполагаемия бъдещ
живот на вещния ползвател и средната продължителност на живота в страната за
съответната година – виж решение № 738 от 12.12.2024 г. по гр. д. № 3516/2023 г. на III г. о.
на ВКС. При съобразяване на средната продължителност на живота за жени, съдът намира,
че в случая пазарната стойност на имота след приспадане на пазарната стойност на вещното
право на ползване е посочената от вещото лице в съдебно заседание на 22.05.2025 г. в
размер на 76 055.89 лв.
На следващо място, се установява и наличието на заемно правоотношение.
Доказването на заемния договор е с оглед разкриването на характера на съглашението да се
обезпечи връщането на получен заем, като се нарушава разпоредбата на чл. 152 ЗЗД, поради
което за установяването, че сделката е сключена в нарушение на закона са допустими всички
доказателства по делото. В този случай договорът за заем се установява като част от цялата
верига съглашения между страните. Заемното правоотношение изисква не само постигането
на съгласие между страните по него за предоставяне на сумата, но и реалното предаване на
сумата. Без значение е дали първоначалната волята на страните е била с уговорка за обратно
изкупуване след погасяване на всички задължения от ищцата към трети лица. При
съвкупния доказателствен анализ се установява, че продажната цена е получена от ищцата
именно за погасяване на задълженията й, като впоследствие уговорката е била продажната
цена по договора да бъде върната на приобретателя като условие, за да прехвърли обратно
той недвижимия имот. За да се приеме, че една прехвърлителната сделка е невалидна и
прикрива съглашение по чл. 152 ЗЗД, то съгласието за продажба на имота следва да
9
предхожда или да съвпада по време със сключването на друг договор – договор за заем,
договор за ипотека и др. – решение № 144 от 12.03.2025 г. по гр. д. № 2535/2024 г. на IV г. о.
на ВКС.
Оттук и съдът приема, че процесната сделка е сключена при уговорка за обратно
изкупува /в нарушение на чл. 209 ЗЗД/ и при съглашението за обезпечаване на договора за
паричен заем. Налице е нищожност н договора за покупко-продажа поради противоречие със
закона /чл. 209 ЗЗД вр. с чл. 152 ЗЗД/. Ето защо, предявеният иск по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е
основателен и следва да бъде уважен.
Доколкото не се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на
предявените от страна на ищеца евентуални искове, то съдът не следва да разглежда
евентуалните претенции.
По отношение на разноските:
При този изход на спора разноски се дължат на ищеца.
Ищецът представя доказателства и списък по чл. 80 ГПК, като претендира разноски в
общ размер на 4 382.96 лв. Претендирано е адвокатско възнаграждение в общ размер на
3700 лв. – представени са доказателства за заплащане на възнаграждението, както и
държавна такса в размер на 332.96 лв. и депозит за вещо лице в размер на 350 лв. На ищеца
следва да се присъдят направените разноски в общ размер на 4 382.96 лв.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска предявен от Р. Г. Г., ЕГН **********, със
съдебен адрес: гр. София, бул. „Цар Борис III” № ****, срещу В. П. Г., ЕГН **********, с
адрес гр. София, ж. к. „Левски зона Г“, бл. ****, че договор за покупко-продажба на
недвижим имот със запазено пожизнено право на ползване за Р. Г. Г., обективиран в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 184, том I, peг. № 8880, н. д. №
170/07.11.2022 г. на нотариус С. Д., вписана в регистъра на НК под № 358, с район на
действие СРС, а именно: АПАРТАМЕНТ № 43, находящ се в град София, Столична община,
район „Подуяне“, в сграда ЖСК „Зелена вълна“, блок ****, със застроена площ от 66.96
квадратни метра, ведно с прилежащото МАЗЕ № 43, с полезна площ 2.62 квадратни метра,
заедно с припадащите се 1.151 % идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, в което е построена сградата, съставляващо парцел I, от кв. 3 по плана
на гр. София, местност „Левски - Зона Г“, който АПАРТАМЕНТ по КККР на град София,
община Столична, област София /столица/, одобрени със Заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на
Изпълнителния Директор на АГКК, представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в СГРАДА с
ИДЕНТИФИКАТОР 68134.601.171.1.43, находящ се в сграда с идентификатор
68134.601.171.1, с предназначение на сградата – жилищна сграда – многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.601.171, е НИЩОЖЕН поради
10
противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 вр. с чл. 209 ЗЗД.
ОСЪЖДА В. П. Г., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж. к. „Левски зона Г“, бл.
****, да заплати на Р. Г. Г., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр. София, бул. ****, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 4 382.96 лв. – разноски за настоящото производство.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на Р. Г. Г., ЕГН **********, считано от влизане в
сила на решението, да извърши отбелязването му в Службата по вписванията – гр. София,
като след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
11