РЕШЕНИЕ
№ 420
гр. Бургас, 28.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет
и първа година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Пламена К. Георгиева Върбанова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно
гражданско дело № 20212100501187 по описа за 2021 година
Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е с
правно основание чл. 258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба на
„Билдинг сити“ ЕООД с ЕИК: ********* ,предявена от адвокат Радослав
Тонев като постоянен синдик на дружеството, със служебен адрес:
гр.София,ул.“Лавеле“№38,ет.1,ап.4, против Решение № 260074/29.04.2021г.,
постановено по гр.д.№ 651/2020г. по описа на РС-Поморие, с което е обявен
за окончателен сключен на 11.07.2016г. предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот, с който „БИЛДИНГ СИТИ“ ЕООД продава
на ищецът А.Я.А. с ЕГН ********** недвижим имот, подробно описан в
решението на първоинстанционния съд.
Във въззивната жалба се твърди, че районният съд е счел ищецът за
изправна страна по договора , позовавайки се на изготвена по делото
съдебно-счетоводна експертиза.Въззивникът твърди, че районният съд е
игнорирал и не е обсъдил направено с отговора на исковата молба възражение
1
за недействителност на осн. чл. 26,ал.1,предл.2 ЗЗД поради заобикаляне на
закона на представения предварителен договор като антидатиран с цел
създаване на предпоставки за разпореждане с имущество, собственост на
обявеното в несъстоятелност търговско дружество. Заявени са твърдения за
спецификата на производството по несъстоятелност, съотнесени към
предявения конститутивен иск по чл.19,ал.3 ЗЗД.Моли се отмяна на
първоинстанционното решение и постановяване на друго такова, с което
предявения иск се отхвърли.В проведеното пред БОС открито съдебно
заседание въззивника не се представлява;с нарочна писмена молба поддържа
въззивната жалба.
Постъпил е писмен отговор по въззивната жалба, предявен от
въззиваемия А. чрез пълномощник адвокат Боян Койнов, в който се заявяват
твърдения за неоснователност на въззивната жалба. Проследяват се
извършените от ищеца плащания на продажната цена на имота, установени от
съдебно-счетоводната експертиза по делото, като се навежда довода , че
ищецът е изправната страна и при наличие на всички изискуеми от закона
условия по чл.19,ал.3 ЗЗД, районният съд правилно уважил исковата
претенция.Намира за неоснователен довода на въззивника за нищожност на
предварителния договор поради заобикаляне на закона, като други указания
за порочност на първоинстанционното решение не били посочени във
въззивната жалба.Въззиваемият излага съображения за това, че независимо от
откритото производство по несъстоятелност на дружеството, това
обстоятелство не било пречка за предявяване и разглеждане на иск по
чл.19,ал.3 ЗЗД ;още повече, че задължението на ответника към ищеца в
случая било възникнало преди датата на откриване на производството по
несъстоятелност. В тази връзка цитира съдебна практика.Моли се
потвърждаване на обжалваното решение като правилно.В проведеното пред
БОС открито съдебно заседание въззиваемия, редовно уведомен и
процесуалния му представител не се явяват.
Никоя от страните не заявява доказателствени искания. Бургаският
окръжен съд като взе предвид исканията и твърденията на страните,
разпоредбите на закона и събраните по делото доказателства намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
2
Правното основание на исковото производство е чл.19,ал.3 ЗЗД.
Предявен е иск от А.Я.А. против "Билдинг Сити" ЕООД – в
несъстоятелност, с който се претендира да бъде обявен за окончателен
сключения на 11.07.2016 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен между "Билдинг Сити" ЕООД в качеството му на
продавач и А.Я.А. – в качеството му на купувач, по силата на който
предварителен договор ответното дружество се е задължило да прехвърли на
ищеца следния недвижим имот, находящ се в Блок В-1 от жилищен комплекс
"Фамагуста-Ахелой", изграден в УПИ с идентификатор 00833.4.481, находящ
се в гр. Ахелой, Община Поморие, област Бургас, местността "Резервоара",
трайно предназначение на земята – урбанизирана, а именно – самостоятелен
обект с предназначение – жилище, с идентификатор на обекта –
00833.4.48.1.10, разположен на четвърти етаж, с площ от 86,06 кв. м., състоящ
се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и тераса,
срещу уговорената със същия предварителен договор продажна цена в общ
размер от 47745 евро.
В исковата молба се посочва, че между страните по делото е сключен
предварителен Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2016
г., по силата на който ответното дружество се е задължило да прехвърли на
А.Я.А. правото на собственост по отношение на следния недвижим имот
:самостоятелен обект с идентификатор 00833.4.48.1.10, разположен на
четвърти етаж, с площ от 86,06 кв. м.,ведно с 6,74 кв.м. ид.ч. от общите части
на сградата, състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с
wc, коридор и тераса,при посочени в исковата молба граници и съседи.
В исковата молба се посочва, че страните са се договорили цената на
имота да бъде в размер на 47745 евро и цената да бъде заплатена от купувача,
което било изпълнено от последния както следва: 20000 евро, платени при
подписване на процесния предварителен договор; 17745 евро, платени на
11.01.2017г. и 10000 евро, платени на 11.04.2017г.
Ответната страна по предявения иск в депозирания пред съда писмен
отговор посочва, че между страните не е налице валидно правоотношение по
предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот,като
3
същият договор се намира за антидатиран. Посочва се в отговора, че липсват
преки или косвени доказателства за извършени плащания, от които да може
да бъде направен извода, че към 11.07.2016г. е налице сключен предварителен
договор. Отправя се възражение за нищожност на договора на основание чл.
26, ал. 1, предл. второ поради заобикаляне на закона алтернативно: поради
злоупотреба с права , на основание чл. 26,ал1,предл. 3 ЗЗД. Посочва се и
обстоятелството, че ищецът няма качеството на изправна страна, респективно
– че е извършил плащанията, предвидени в чл. 2 от сключения договор.
За да уважи ищцовата претенция, първоинстанционният съд е приел,
че представеният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот е действителен и е породил предвидените в закона и целени от страните
прави последици. Съдът е приел, че ищецът е изпълнил точно своите
задължения, като е заплатил на ответника сумата от 47745 евро,
представляваща продажна цена на процесния апартамент по начина,посочен в
исковата молба и доказан по делото. Съдът е приел, че след като ищецът е
изпълнил задължението си да заплати цената на процесния имот, за ответника
е възникнало задължението да прехвърли собствеността върху имота на
ищеца, като от доказателствата по делото не се установява ответната страна
да е изпълнила това си задължение.
На основание чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Мотивиран от изложеното и на основание чл. 269 от ГПК настоящият
състав намира, че атакуваното първоинстанционно решение е валидно и
допустимо и следва да бъдат разгледани изложените във въззивната жалба
аргументи.
По отношение на изложеното във въззивната жалба, настоящият състав
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 11.07.2016 г., от който е видно, че "Билдинг Сити" ООД
със седалище гр. Бургас в качеството си на предварителен продавач от една
страна и А.С. А. в качеството си на предварителен купувач от друга страна, са
4
сключили договор, по силата на който "Билдинг Сити" ООД със седалище гр.
Бургас в качеството си на продавач се е задължил да продаде и да прехвърли
на купувача срещу заплащане на цената по чл. 2 от настоящия договор,
правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в Блок В-1 от
жилищен комплекс "Фамагуста-Ахелой", изграден в УПИ с идентификатор
00833.4.481, находящ се в гр. Ахелой, Община Поморие, област Бургас,
местността "Резервоара", трайно предназначение на земята – урбанизирана, а
именно – апартамент № 401 с идентификатор на обекта – 00833.4.48.1.10,
разположен на четвърти етаж, с площ от 86,06 кв. м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и тераса,при граници и
съседи: на същия етаж 00833.4.481.1.11; под обекта: 00833.4.481.1.76, срещу
уговорената със същия предварителен договор продажна цена в общ размер
от 47745 евро, платима както следва:20000 евро при подписване на
предварителния договор; 17745 евро до 11.01.2017г.; 10000 евро до
11.04.2017г.,като цената следва да бъде платена по посочена от ПРОДАВАЧА
банкова сметка или в брой. Продавачът си запазвал правото по време на
действие на договора да посочва трето физическо или юридическо лице,
което е надлежно оправомощено от него да получава вноските от продажната
цена.-
По делото са представени три броя квитанции към приходни касови
ордери, за суми, получени от ответното дружество „Билдинг сити“ ООД и
предадени от А.А. както следва: 20000 евро на дата 11.07.2016г.; 17745 евро
на дата 11.01.2017г.; 10000 евро на дата 11.04.2017г.
По делото е извършена съдебно-счетоводна експертиза.При
изслушване на вещото лице от ПРС в съдебно заседание същото категорично
заявява, че във връзка с получени от ответното дружество счетоводни
документи, получени след изготвяне на писменото заключение по делото, е
установило заплащането от А.Я.А. на всяка от вноските по сумите от
предварителния договор за закупуване на апартамент № 401,като всяка
вноска била отразена в каса „евро“ по сметка „клиенти“ с пояснителен текст
„плащане по фактура“. Вещото лице пояснява, че счетоводството на
ответното дружество е редовно водено,сочените от ищеца плащания са
извършени и отразени в дневниците по продажби и представени в ТД на
НАП на съответните дати по предварителния договор.
5
При установената фактическа обстановка настоящата инстанция
намира, че сключеният между страните по делото Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2016г. по отношение на обект,
подробно описан в същия , е валиден,обвързва страните и съдържа всички
уговорки относно съществените условия на окончателния договор – предмет,
страни и цена.
Основното наведено възражение във въззивната жалба е за
неправилност на първоинстанционното решение поради обстоятелството, че
първоинстанционният съд е игнорирал възражението за недействителност на
договора на основание чл. 26, ал. 1, предл. 2 от ЗЗД поради заобикаляне на
закона на представения предварителен договор като антидатиран. По делото
обаче не са представени доказателства, от които да се направи извод, че
представеният предварителен договор е антидатиран. Изискуемата се от
закона писмена форма за сключване на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот е спазена. От представените по делото
доказателства се установява, че абсолютно точно в съответствие със своите
поети задължения до посочените крайни дати, А.Я.А. е изплатил сумите, за
които се е задължил. Това обстоятелство се потвърждава както от
представените по делото приходни касови ордери, така и от неоспореното
заключение на допуснатата съдебно-икономическа експертиза,депозиращо
своето заключение и уточняващо същото в съдебно заседание възоснова на
документи, представени от самото въззивно дружество от воденото от негово
счетоводство.Категорично от заключението на вещото лице се установява, че
сумите,посочени в представените три квитанции към приходен касов ордер,
са внесени в счетоводството на дружеството и продажната цена за
апартамента, предмет на иска,е била изплатена към изцяло с последното
плащане на последната вноска на 11.04.2017г.,преди датата на обявяване на
дружеството в несъстоятелност с Решение №350 от 22.01.2018г. по д.№
336/2017г. на ОС-Бургас. При това положение и като взе предвид, че по
делото се установява по безспорен начин, че А.Я.А. е изпълнил своето
задължение да заплати цена за продажбата на недвижимия имот изцяло в
съответствие с поетите задължения, съдът намира, че за ответното дружество
е възникнало задължението да изпълни своето задължение да прехвърли
правото на собственост по нотариален ред, но това задължение е останало
6
неизпълнено.
По делото е представена Схема № 15-1111979-27.11.2020г., изд. от
Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. Бургас (лист 24 от
първоинстанционното производство), от която е видно, че обекта, предмет на
предварителния договор – самостоятелен обект в сграда с идентификатор
00833.4.481. 1.10 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.
Ахелой, Община Поморие е описан като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 00833.4.481 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Ахелой и е посочено, че представлява жилище, апартамент с площ от
86,06 кв. м. и с прилежащи части – 6,74% ид. ч.
Мотивиран от изложеното, съдът намира, че предявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен, като бъде обявен сключеният между
страните предварителен договор за окончателен по отношение на процесния
недвижим имот ,представляващ апартамент № 401 с идентификатор на
обекта – 00833.4.48.1.10, разположен на четвърти етаж, с площ от 86,06 кв. м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с wc, коридор и
тераса.
Мотивиран от изложеното и като взе предвид, че направените правни
и фактически изводи на настоящата инстанция напълно съвпадат с тези, които
са направени от първоинстанционния съд, Окръжен съд – Бургас намира, че
атакуваното съдебно решение следва да бъде потвърдено, като на основание
чл. 272 от ГПК препраща и към изложените от съда мотиви. Законосъобразно
и на основание чл. 85, ал. 1, т. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната
дейност във връзка с чл. 86, т. 3 от ЗННД, както и на основание чл. 44, ал. 1
от ЗМДТ във връзка с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, Районен съд – Бургас е посочил
какви такси следва да се заплатят за извършеното обявяване на представения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2016
г. за окончателен.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът не следва да се произнася по
въпроса за разноските във въззивната инстанция, тъй като ответната страна
по въззивната жалба не е отправила искане за присъждане на направени по
делото разноски, а и доказателства за направени такива не са представени.
7
Мотивиран от горното и на основание чл. 271 от ГПК, Окръжен съд -
Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260074/29.04.2021г., постановено по гр.д.№
651/2020г. по описа на РС-Поморие.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба в едномесечен
срок от съобщаването му на страните пред Върховния касационен съд на
Република България.
Препис от решението да се изпрати на страните за запознаване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8