Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.С., 14.01.2015 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, І-14 състав, в публично съдебно заседание на
тринадесети октомври през две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : КРАСИМИР МАЗГАЛОВ
при секретаря С.А.
като разгледа докладваното от съдия МАЗГАЛОВ гражданско дело №13197 по описа за 2012 година и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове
с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр.чл.8, ал.1 от Закона за арендата в З.то и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
В
исковата си молба ищецът М. на З.то и Х. излага, че сключил с ответника „А.Б.”ЕООД
договор №14/22.12.2009г. и №15/22.12.2009г., по силата на които в качеството си
на арендодател предоставил на ответника в качеството му на арендатор, за
временно и възмездно ползване за срок от 10 стопански години, общо 1671,608
декара земеделска земя по първия договор и 1530,294 декара земеделска земя по втория
договор, от Държавния поземлен фонд в землищата на с.В.- община В., гр.В., с.В.-
община В., с.Д.- община В., с.Т. к.- община В., с.Ч.- община В., с.Г.- община К., с.Г.-
община К., с.Д.- община К., с.Л.- община К., с.О.- община К., с.Р.- общ.К. и с.У.-
община К.. Общото арендно плащане по първия договор било в размер на 36049,51
лева, а по втория договор- 39138,12 лева и следвало да се извърши на две
вноски- 50% в началото на всяка стопанска година, но не по- късно от 20-ти
октомври и 50% с падеж датата на изтичане на стопанската година- 1-ви октомври.
При сключването на договора арендаторът заплатил първите арендни вноски и
предоставил запис на заповед за сумите на вторите арендни вноски. Ответникът не
заплатил вторите арендни вноски по двата договора за стопанската 2009/2010г. Ищецът
поканил ответника с писмо от 01.10.2010г. да заплати дължимите втори арендни
вноски за стопанската 2009/2010г., както и първите вноски за стопанската
2010/2011г., индексирани с процента на инфлацията, обявен от НСИ за периода от
август 2009г. до август 2010г., но тази покана не била връчена на ответника
поради ненамирането му на посочения в договора адрес, който бил и адрес на
управление на дружеството. На 14.12.2010г. на ответника била изпратена
нотариална покана, с която ищецът заявил че разваля процесните договори поради
неизпълнението им от страна на ответника. Даден бил и 14-дневен срок за
заплащане на дължимите суми по договорите. Поканата не била връчена по същата
причина. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати: сумата от 77217,68
лева- неизплатени арендни възнаграждения по процесните договори; сумата от 12357,43 лева- мораторна лихва върху главницата за
периода от датата на падежа на всяка една арендна вноска до датата на подаване
на исковата молба; законната лихва върху главницата за периода от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане; направените по
делото разноски.
Ответникът „А.Б.”ЕООД
оспорва предявените искове по основание и размер. Твърди, че процесните
договори въобще не са породили правно действие поради неизпълнение на условието
по чл.28 от тях- да бъдат регистрирани в съответните ОСЗ в 10-дневен срок от
вписването им в АВ. Твърди също така, че земеделската земя- предмет на
договорите не им е предоставена за ползване от ищеца- арендодател, тъй като
същата е ползвана от други лица. Евентуално прави и възражение за прихващане с
дължими според него от ищеца суми по същите договори, представляващи
обезщетения за вреди в размер на авансово платена част от арендните плащания по
двата договора за стопанската 2009/2010г. Претендират отхвърляне на исковете и
присъждане на разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно разпоредбите на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
С представените по делото договори за аренда №№14 и 15 от 22.12.2009г.
ищецът в качеството си на арендодател се е задължил да предостави на ответника
в качеството му на арендатор, за временно и възмездно ползване за срок от 10
стопански години, общо 1671,608 декара земеделска земя по първия договор и
1530,294 декара земеделска земя по втория договор, от Държавния поземлен фонд в
землищата на с.В.- община В., гр.В., с.В.- община В., с.Д.- община В., с.Т. к.- община В., с.Ч.-
община В., с.Г.- община К., с.Г.- община К., с.Д.- община К., с.Л.- община К.,
с.О.- община К., с.Р.- общ.К. и с.У.- община К., срещу общото арендно плащане
по първия договор в размер на 36049,51 лева и по втория договор в размер на
39138,12 лева, което следвал да се извърши на две вноски- 50% в началото на
всяка стопанска година, но не по- късно от 20-ти октомври и 50% с падеж датата
на изтичане на стопанската година- 1-ви октомври. Съгласно чл.2 от договора
арендодателят се задължава да предаде на арендатора обекта на договора в
състояние което отговаря на ползването му, по подписан от страните при
сключването на договора протокол- опис. Съгласно чл.29 от двата договора,
последните не пораждат правно действие при неизпълнение от арендатора на
задълженията му по чл.28- да впише договора в СВ при РС- В. в 10-дневен срок от
сключването му, а в 10-дневен срок от вписването да регистрира договора в
съответната Общинска служба по З..
С представеното по договора уведомление от 01.10.2010г., за което липсват
данни да е връчено на ответника, ищецът е уведомил последния че следва да
представи в срок до 20.10.2010г. в ОД”З.”- гр.В. вносни бележки за дължимите
арендни вноски и начислен към тях коефициент на инфлация в размер на 2,7% по
няколко договора, между които и процесните.
С представената по делото нотариална покана от 31.01.2011г. , на която е
отбелязано че не е връчена на ответника поради преместването му на друг адрес,
ищецът заявява че разваля едностранно и незабавно процесните договори, като кани
ответника да му заплати сумата от 311161,96 лева- дължими арендни вноски и
мораторна лихва, в 14-дневен срок.
Видно от представеното по делото удостоверение №149/24.04.2013г. на ОС”З.”-
К. и приложен към него талон за регистрация, договор за аренда №15/22.12.2009г.
между страните, е регистриран в ОСЗ с вх.№447/31.05.2010г. Договорът е
прекратен с нотариална покана, вписана в АВ- В. на 14.02.2011г.
Видно от представеното по делото удостоверение
№62/22.04.2013г. на ОС”З.”- В. и приложен към него талон за регистрация,
договор за аренда №14/22.12.2009г. между страните, е регистриран в ОСЗ с
вх.№7364/21.01.2010г. Договорът е прекратен с нотариална покана, вписана в АВ- В.
на 14.02.2011г.
Останалите представени по делото писмени доказателства са взети предвид от
изслушаната СТЕ и поради липсата на специални знания съдът не ги обсъжда
поотделно.
От показанията
на разпитания по делото свидетел П.А.- търговски пълномощник на ответника се
установява, че се грижел за земеделската дейност на дружеството на територията
на област В.. Запознат е с процесните договори за аренда между страните и бил
натоварен с изготвянето на част от документите по тръжната процедура, както и да
представлява дружеството- ответник при приемане на земята. Към края на 2009г отишъл
в ОСЗ и съгласно клаузите в договорите поискал от Директора на ОСЗ да въведе
дружеството във владение на земите чрез
протокол- опис. оказало се, че директорът на ОСЗ не може да изпълни
въвода, защото стопанската година е започнала и по-голяма част от имотите са обработени от други
земеделски производители. Имотите не били отделени в отделни масиви. Имало
няколко посещения „на терен” с уреди с „Д.- п.- е.”, за да се намери точното
местонахождение на имотите. Видяло се, че са обработени. Излизали извън сроковете
за сеитби на есенни култури, закъсняло и времето за дълбоката оран. Така останал
въпроса до пролетта на 2010г. Имало пролетни култури, които можело да се засеят.
Било им казано, че евентуално до пролетта ще се проведат срещи в поземлените
комисии, ще се извикат въпросните
ползватели които нерегламентирано и незаконно са завзели тези земи от Държавния
поземлен фонд, но това не се случило. Пролетта също не бил съставен опис за
въвод във владение, въпреки че съгласно ППЗСПЗЗ
два пъти годишно Областната дирекция била длъжна да извършва проверка от
кой се ползват тези имоти и ако се ползват неправомерно със заповед да бъдат
изведени от там и бъдат въведени ползвателите, които имат правно основание за
това. Така въпросът останал неразрешен до есента (на 2010г.) и ответникът и за
следващата стопанска година (2010/2011г) не бил въведен в тези имоти, за да ги
обработва. През ноември или декември 2010 година получили някаква покана, с
която се прекратяват договорите и съответно за 2010/11г не били ползвани
имотите.
От показанията
на разпитания по делото свидетел Е.Д.- бивш управител на дружеството- ответник
се установява, че по време на процесните договори била управител на дружеството.
Договорите били подписани след започване на стопанската 2009/2010 година. След подписването на
договора г-н Комитски (тогавашния директор на ОД- В.) отказал да бъде издаден
протокол-опис с който ответникът да бъде въведен във владение на земите, тъй
като нямало свободна земя- били направени споразумения за разпределение на
земята за стопанската година и земята била раздадена на други стопани, които да
я обработват. В този момент ответникът вече бил запатил 50% от арендната
вноска. Тъй като през стопанската 2009/2010г. ответникът не можел да обработва
процесната земя, не заплатил остатъка от годишната арендна вноска. Следващата стопанска година отново отправили молба до
директора на ОД- В. за издаване на протокол- опис, но отново отговорът бил
същият.
От заключенията
на изслушаните ССЕ и допълнителна ССЕ се установява, че по процесните договори
ответникът е заплатил авансовите вноски за стопанската 2009/2010г. и не е
заплатил вторите вноски за тази стопанска година, както и авансовите вноски за
следващата стопанска година 2010/2011г. Законните лихви върху незаплатените
вноски по двата договора са съответно 6366,45 лева по първия договор (съответно
5544,58 лева при изчисляване до 14.02.2011г.) и 6911,91 лева по втория договор
(съответно 6019,62 лева при изчисляване до 14.02.2011г.).
От заключението
на изслушаната СТЕ се установява, че голяма част от имотите- предмет на
процесния договор, се обработват от други фирми.
При така установената
от събраните доказателства фактическа обстановка, приета от съда
за безспорна, се налагат следните правни изводи:
По иска с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр.чл.8,
ал.1 от ЗАЗ:
Настоящият
състав намира, че предявеният иск е неоснователен. Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1 от ЗАЗ с
договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за
временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено
арендно плащане. Следователно основното задължение на арендодателя е
реално да предостави за ползване на арендатора земеделската земя- предмет на
договора за аренда. В случая от събраните по делото гласни доказателства, които
се потвърждават и от неоспореното от страните заключение на вещото лице по СТЕ,
се установява безспорно, че ищецът не е изпълнил това свое задължение.
Действително липсата на протокол- опис за предаване на имотите само по себе си
не означава, че тези имоти не са предадени на арендодателя, по силата на
въведената с чл.6, ал.5 от ЗАЗ оборима презумпция, но в случая тази презумпция
е оборена категорично от събраните по делото доказателства. След като арендодателят
не е изпълнил основното си задължение по договора, той не може да претендира
заплащане на възнаграждение по този договор.
Предвид
изложеното искът с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД вр.чл.8, ал.1 от ЗАЗ следва
да се отхвърли изцяло като неоснователен.
Поради
отхвърлянето на главния иск следва да се отхвърли изцяло и акцесорния иск с
правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД.
По разноските:
При
този изход на спора ищецът следва да заплати на ответника всички направени по
делото разноски в размер на 3058 лева, от които 370 лева за възнаграждения на
вещи лица и призоваване на свидетели и 2688 лева възнаграждание на един адвокат.
Предвид
гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ изцяло като неоснователни предявените
от М. НА З.ТО И Х. с ЕИК:******** със съдебен адрес: гр.С., бул.”Х.Б.”№** срещу „А.Б.”ЕООД
с ЕИК:********, със съдебен адрес: гр.В., ул.”Л.”№**, ет.*, чрез адв.В. *** искове: с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД вр.чл.8, ал.1 от ЗАЗ за
сумата от 77217,68 лева- неизплатени
арендни възнаграждения по договори за аренда №14/22.12.2009г. и
№15/22.12.2009г.; с правно основание
чл.86, ал.1 от ЗЗД за сумата от 12357,43 лева- мораторна лихва върху главницата за периода от датата на падежа на
всяка една арендна вноска до датата на подаване на исковата молба.
ОСЪЖДА М. НА З.ТО И Х. с ЕИК:******** със съдебен адрес: гр.С., бул.”Х.Б.”№** да заплати на „А.Б.”ЕООД с ЕИК:********,
със съдебен адрес: гр.В., ул.”Л.”№**, ет.*, чрез адв.В. ***, на основание чл.78, ал.3 от ГПК сумата
от 3058лв. (три хиляди и петдесет и осем
лева)- разноски по делото.
Решението подлежи
на въззивно обжалване
пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: