РЕШЕНИЕ
№ 260649
гр.Русе,
10.12.2021г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, XV-ти
граждански състав, в открито заседание на 10 ноември през
двехиляди, двадесет и първа
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НИКОЛАЙ СТЕФАНОВ
при секретаря МИЛЕНА СИМЕОНОВА, като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 2988 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са иск с правно основание по чл.26,
ал.1 пр.3 от ЗЗД,
а в условията на евентуалност и иск с правно основание чл.40 от ЗЗД, обективно съединени с искове по чл.124 от ГПК.
Ищецът Е.Е.Е. с ЕГН:********** твърди, че наследил от своята майка
апартамент находящ се в гр.Русе. Започнал да го ремонтира и
обзавежда. През 2018г. заложил
апартамента срещу заем от 7000 лева. През октомври 2019г.
съседка му звъннала и му казала,че в жилището му има
хора, които изнасят багажа му. Впоследствие установил лично,
че ключалката на апартамента му е сменена, а от работниците разбрал, че шефът
им е взел апартамента без пари. След справка установил,
че на 08.10.2018г. апартаментът бил продаден за
сумата от 9500 лева.
1. Моли
съда да прогласи на основание чл.26 ал.1 пред.З от ЗЗД нищожност поради накърняване на добрите нрави
с оглед нееквивалентност на насрещните престации на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нот.акт №125, том IV, рег.№12694, дело 602 от
08.10.2018г. на нотариус рег.№221 Георги Г. и вписан в СВ с вх.рег.№23134 от
09.10.2018г., акт 45, том 32, дело 6567 от 2018г., ДВР 12803 по силата на които
М.А.Х., ЕГН ********** в качеството си на пълномощник на Е.Е.Е. ЕГН **********
е продала на себе си недвижим имот: АПАРАТАМЕНТ №24/двадесет и четири/ находящ
се в гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О." №18
/осемнадесет/ в жилищен блок №**** /****/ - 1/първи/
етап, във вход „Б" /буква „Б"/, етаж 8/осми/ състоящ се от стая,
дневна, кухня и сервизни помещения със застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и
осем кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при граници:
север - терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен
и ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24
/двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м. и
седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба №23, изток-изба от
вх."В", юг-терен, запад - коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно
цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху терена,
който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени
със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК
представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР
63427.6.44.5.24/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка,
шест, точка, четиридесет и четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с
адрес на имота: гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О."
№18 /осемнадесет/ в жилищен блок №**** /****/,
вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет и четири/, попадащ в сграда
5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор 63427.6.44/шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и
четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, брой нива на обекта -
1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и шестдесет и осем
кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена за сумата от 9 500 лева /девет
хиляди и петстотин лева/.
2. В
условията на евентуалност моли съда на основание чл.40 от ЗЗД да прогласи за
недействителен по отношение на Е.Е.Е. с ЕГН:**********
сключеният въз основа на пълномощно с удостоверен подпис рег.№11618 и
удостоверено съдържание №11619, том 4, акт 76 от 13.09.2018г. на нотариус рег.№221 договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в нот.акт №125, том IV, рег.№12694, дело 602 от 08.10.2018г.
на нотариус рег.№221 Георги Г. и вписан в СВ с вх.рег.№23134 от 09.10.2018г.,
акт 45, том 32, дело 6567 от 2018г., ДВР 12803 по силата на които М.А.Х., ЕГН **********
в качеството си на пълномощник на Е.Е.Е. ЕГН ********** е продала на себе си
недвижим имот: АПАРАТАМЕНТ №24/двадесет и четири/ находя щ се в гр.Русе,
общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О." №18 /осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап, във вход „Б" /буква „Б"/,
етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна, кухня и сервизни помещения със
застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и
шестдесет и осем кв.дм./ при граници: север - терен, изток-апартамент от
вх."В", юг-терен и ап.23, запад -ап.23 и стълбище,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 /двадесет и четири/ с площ
2,72кв.м./два кв.м. и седемдесет и два кв.дм./,
при граници: север - изба №23, изток-изба от вх."В", юг-терен, запад
– коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един
хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, който имот по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със Заповед
№РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК представлява
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 63427.6.44.5.24/шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и четири,
точка, пет, точка, двадесет и четири/ с адрес на имота: гр.Русе, общ. Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О."№18/осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/, вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет
и четири/, попадащ в сграда 5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор
63427.6.44/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест,
точка, четиридесет и четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент,
брой нива на обекта - 1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена.
3. Моли съда да
постанови решение, с което на основание чл.124 от ГПК да признае за установено по
отношение на Е.Е.Н. ЕГН:********** и М.Н.А. с ЕГН:**********,
че Е.Е.Е. с ЕГН:**********
е собственик на АПАРАТАМЕНТ №24/двадесет и четири/ находящ се в гр.Русе,
общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О."№18 /осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап, във вход „Б" /буква „Б"/,
етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна, кухня и сервизни помещения със
застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и
шестдесет и осем кв.дм./ при граници: север - терен, изток-апартамент от
вх."В", юг-терен и ап.23, запад -ап.23 и стълбище,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 /двадесет и четири/ с площ
2,72кв.м./два кв.м. и седемдесет и два кв.дм./,
при граници: север - изба №23, изток-изба от вх."В", юг-терен, запад
- коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един
хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, който имот по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със Заповед
№РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК представлява
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 63427.6.44.5.24/шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и четири,
точка, пет, точка, двадесет и четири/ с адрес на имота: гр.Русе, общ.Русе,
обл.Русе, комплекс „******", ул."О."№18/осемнадесет/ в жилищен
блок №303 /****/, вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет и
четири/, попадащ в сграда 5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор
63427.6.44/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест,
точка, четиридесет и четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент,
брой нива на обекта - 1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта -63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена
4. Моли съда да постанови решение, с което на основание чл.124 от ГПК
във вр. с чл.179 от ЗЗД да признае за
установено,
че не съществуват в полза на М.А.Х. с ЕГН:**********
ипотечни права върху АПАРАТАМЕНТ №24 /двадесет
и четири/ находящ се в гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******",
ул."О."№18/осемнадесет/ в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап,
във вход „Б" /буква „Б"/, етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна,
кухня и сервизни помещения със застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при граници: север -
терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен и
ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24
/двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м. и
седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба №23, изток-изба от
вх."В", юг-терен, запад - коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно
цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху терена,
който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени
със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 63427.6.44.5.24 /шестдесет и три хиляди четиристотин
двадесет и седем, точка, шест, точка,
четиридесет и четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с адрес на имота: гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс„******", ул."О." №18 /осемнадесет/ в жилищен блок №303 /****/,
вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет и четири/, попадащ в сграда
5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор 63427.6.44/шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и
четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, брой нива на обекта -
1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и шестдесет и осем
кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същият етаж -
63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма, заедно с
прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един
хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, които ипотечни права са
учредени с Молба за вписване на законна ипотека вписана в СВ с вх.рег.№6936 от
20.07.2020г., акт 131, том 1, ДВР 6765. И ПОСТАНОВИ ЗАЛИЧАВАНЕ на вписването на
законната ипотека, обективирана в Молба за вписване на законна ипотека вписана
в СВ с вх.рег.№6936 от 20.07.2020г., акт 131, том 1, ДВР 6765 върху описаният
недвижим имот. Претендират се разноски по делото.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът М.А.Х., чрез
пълномощника си адв.Р.Б. е депозирал отговор на исковата молба, с който развива
съображения за неоснователност на предявените искове.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът Е.Е.Н., чрез
пълномощника си адв.Е.М. е депозирал отговор на исковата молба, с който развива
съображения за неоснователност на предявените искове.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът М.Н.А. не е
депозирал отговор на исковата молба и не е взел становище по предявените
искове.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установена следната
фактическа обстановка:
Видно от приложения по делото договор
за покупко - продажба, обективиран в нотариален акт № 45 том 32 дело №
6567/09.10.2018 година по описа на Служба по вписванията – Русе, ответницата М.Х. е придобила собствеността върху процесния
недвижим имот по силата на договор за покупко - продажба, обективиран в
нотариален акт № 45 том 32 дело № 6567/09.10.2018 година по описа на Служба по
вписванията – Русе. В нотариалния акт е посочена покупна стойност в
размер на 9500,00 лева.
По
делото е представен, като писмено доказателство
и предходен нотариален акт, от който е
видно, че имотът е закупен от майката (праводател)
на ищеца Е.Е. за сумата от 9900,00
лева през 2012 год.
Сделката
била извършена съгласно делегираните на ответницата М.А.Х.
представителни права по пълномощно, издадено от ищеца, което е
с нотариална заверка на подписа и съдържанието -
№ 11618, 11619/13.09.2018 година на нотариус № 221 Георги Г..
В пълномощното изрично е предвидено, че М.х. има право да се договаря и със себе
си, както и че ищецът е
получил изцяло уговореното плащане по сделката – „при подписването на настоящото пълномощно“.
От приложената по делото нотариална преписка се установява верността
на свидетелските показания на св.А., а именно, че
двамата с ищеца са посетили кантората на нотариус Г. и на 14.09.2018, за да
оставят още един документ (удостоверение за наследници № 4-5198/14.09.2018),
както и че при изготвяне на пълномощното ишецът е изготвил и собственоръчно
подписал декларации по ДОПК и ЗННД, които са приложени
в преписката.
От показанията на св.У. се установява, че изготвянето
на пълномощното и неговото подписване е извършено в кантората на нотариус
Георги Г.. Свидетелката твърди, че освен принципно
разяснената процедура, към която се придържа кантората, изрично уточнява, че
пълномощното е изготвено в тази нотариална кантора, както и че лицата заявяват
желанието си да бъде изготвено такова пълномощно, като определят предварително
обема на правата, които искат да бъдат дадени по пълномощното. Установява, че текстът на пълномощното с нотариална заверка на
подписа и съдържанието № 11618, 11619/13.09.2018г. не е
бланкетен, като уговорката относно сумата е записана по искане на
упълномощителя (ищеца Е.Е.), както и че същият е запознат с
този текст. Съдът кредитира показанията на св.Узунува, тъй като
същите са последователни и безпротиворечиви. Изнесените
от този свидетел факти не се опровергават от доказателствата по делото, а напротив – подкрепят се от същите, както
от съдържанието на документите, така също и от разпита на останалите свидетели по делото.
От показанията на св.А., близък приятел на ищеца, очевидец на
всички съществени факти и обстоятелства, свързани със спорната сделка се установява, че ищецът е имал желания да заложи първоначално
имота си, но това не се е получило, затова е бил решил да продаде същия имот. Установява, че искал плащане по банков път поради налични
изпълнителни дела и е търсил варианти, при които да получи продажната цена за
имота изцяло в брой. От разпита на този свидетел се установява, че ищецът е съзнавал и целял продажбата на имота. Той е бил
съгласен и е получил изцяло продажната цена в размер на 25 000,00 лева, прочел е и е подписал всички изискуеми документи документи свързани със
сделката. Съдът кредитира показанията на св.А., доколкото установените от него факти
не са в противоречие с останалите събрани по делото доказателства.
От показанията на
св.Дончев се установява
факта, че ищецът и св.А. са посещавали нотариус, както
и че ищецът е получил „огромна сума пари“ според него. Видял ищецът „ … да
държи много пари в себе си…“. Тези обстоятелства не се опровергават от
разпита на св.Р., която не е осъществяла контакт с
ищеца във връзка с процесната сделка, няма преки впечатления. Обстоятелството, че бабата на ищеца не е била уведомена за
сделката, е ирелевантно за правния спор.
От показанията на св.А., св.Л. и св.А. се установява,
че състоянието на имота е било много лошо. Свидетелите твърдят,
че имота бил изключително
занемарен, неподдържан, обитаван от наркомани и
служил за техни сбирки.
От заключението на вещото лице по назначената и приета СТЕ се установява,
че пазарната
стойност на недвижимия имот към датата на сделката е била в размер на 45 508,00
лева.
От предствените по делото справки за
образувани изпълнителни дела с изх. № 6829/21.06.2021 година
на Камарата на Частните съдебни изпълнители се установява, че ищецът Е.Е. е длъжник по изпълнително дело.
При така
установената по делото фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Предявени
са главни искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД – за накърняване
на добрите нрави поради липса на еквивалентност на насрещните престации и в условията на евентуалност чл.40 от ЗЗД –
за нищожност на сделката поради накърняване на
добрите нрави и договаря във вреда на представлявания.
По отношение на иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.З от
Закона за задълженията и договорите – накърняване на добрите нрави поради липса
на еквивалентност на насрещните престации.
Съгласно
трайно установената съдебна практика, нееквивалентността на насрещните
престации по един двустранен възмезден договор, наведена от ищеца като
основание на иска му за недействителност/нищожност на договора, може да съставлява
накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД. В тази
връзка следва да се има предвид и принципа на свободата на договаряне (чл.9 от ЗЗД), съгласно който страните по договора са властни да определят вида и
размера на насрещните си престации, при които волеизявленията им съвпадат,
стига това да не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави.
В този смисъл, накърняване на добрите нрави е налице единствено при прекрачване
на разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена
нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е
пренебрежимо малка в сравнение с другата - дотолкова, че с това се нарушават
общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост. Преценката
за това не се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по
договора, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по делото във
всеки един конкретен случай, които са от значение за изясняване на
действителните отношения между страните, включително - техните мотиви да
сключат договора именно при значителна неравностойност на насрещните престации
по него.
Според съдебната практика искът по чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД е допустим
само в случаите, в които ищецът, позоваващ се на нееквивалентност на насрещните
престации по двустранен възмезден договор като основание за недействителност на
договора, е сключил този договор лично, а не чрез представител. Във всички случаи, когато ищецът, позоваващ се на нееквивалентност
на насрещните престации по двустранен възмезден договор, като основание за недействителност на
договора, е сключил този договор чрез представител (по закон или по
пълномощие), правното основание (правната квалификация) на иска е по чл.40 от ЗЗД. Този извод ясно следва от имащите задължителен
характер, разяснения, дадени в мотивите към т.1 и т.З от тълкувателно решение
(ТР) № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС (реш. № 241/15.01.2021г. по гр.д.
№ 3796/2019г., IV г.о.).
Изложеното дава основание на съда да
формулира извод, че предявеният иск с
правно основание чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД следва
да бъде отхвърлен, като недопустим.
По отношение на иска с правно основание чл.40
от Закона за задълженията и договорите - за недействителност поради договаряне
във вреда на представлявания, изразило се в ниска продажна цена на имота.
Според правната доктрина за да е основателен и доказан искът по чл.40
от ЗЗД представителят следва да се договарял във вреда на представлявания.
Представителят, макар да действа от името на представлявания в рамките на
представителната власт (учредена му от закона или чрез упълномощаване),
изразява своя собствена воля при извършването на съответната правна сделка или
действие, като именно волеизявлението на представителя е от значение за
пораждането на целените правни последици, които настъпват направо в правната
сфера на представлявания (в този смисъл са разясненията в пункт 4 от мотивите
към т. 1 от тълкувателното решение). Именно представителят
уговаря с насрещната страна
по договора престациите по същия, като формира и изявява воля от името на
представлявания (последният изобщо не формира и не изявява воля в случаите на
представителство по закон; респ. -упълномощителят формира и изявява воля
единствено за упълномощаването, но това негово волеизявление е от значение само
за очертаването на обема на
представителната власт
на пълномощника).
Уговаряйки
с насрещната страна по договора нееквивалентни престации - в случаите, когато
престацията на представляваната страна по договора е на по-висока стойност от
насрещната престация и неравностойността не е незначителна, представителят и
насрещната страна по договора могат да се споразумеят във вреда на
представлявания по смисъла на чл.40 от ЗЗД, ако действат недобросъвестно (в
този смисъл са и разясненията в пункт 2 и пункт 5 от мотивите към т.З от
тълкувателното решение).
Фактическият
състав на недействителността по чл.40 от ЗЗД не включва преценка дали са
накърнени добрите нрави, а дали действително, обективно са увредени интересите
на представляваната страна по договора, както и дали действалият от нейно име
представител и насрещната страна по договора са добросъвестни или не, т.е. -
дали са осъзнавали, че увреждат представлявания или не са.
Преценката
както за наличие на увреждане интересите на представлявания, така и за
недобросъвестност едновременно на представителя
и на насрещната страна по договора, се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на
сключването на договора, като тежестта за доказване е за представлявания (в
този смисъл - също разясненията в пункт 2 от мотивите към т. З от
тълкувателното решение).
При
така установените принципни правни постановки, обективирани в ТР № 5/2014г. на ОСГТК на ВКС и реш. № 241/15.01.2021 г.
по гр.д. № 3796/2019г., IV ГО следва да бъде извършена
преценката на установените по делото факти.
Фактическият
състав на недействителността по чл.40 от ЗЗД има два елемента - обективен
и субективен. Обективният
елемент от състава на чл.40, ЗЗД е увреждането на интересите на представлявания. Винаги /и в конкретния случай/ преценката дали договорът е сключен
във вреда на представлявания се извършва при отчитане на всички обстоятелства,
свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да сключи
сделката. Преценката за наличието на увреждане се
извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай към момента
на сключването на договора (реш. № 117/12.07.2017г.
по гр.д. № 5654/20158. на ВКС, IV г.о..
В
конкретния случай съдът приема, че не е нарушен основният,
обективен принцип на отношенията между представител и представляван, а именно
на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания.
Това е така, тъй като според ищеца, посочената в нотариалния акт цена от
9500,00 лева е много ниска и не съответства с
действителните пазарни цени, като ответницата М.Х. се
била договорила
сама със себе си във вреда на представляваното лице. В
конкретния случай, обаче Х. е направила
договарянето директно с ищеца Е.Е.,
като е платила изцяло уговорената между тях
продажна цена (според нейните твърдения - 25 000,00 лева), като страните
упълномощител-упълномощен, продавач-купувач са се споразумели относно всички
съществени елементи на сделката, продажната цена е била заплатена изцяло на
продавача и това е видно от изявлението, направено от него в едностранната
упълномощителна сделка, а именно: „заявявам, че съм получил същата изцяло при
подписването на настоящето пълномощно".
Нещо повече, по делото е установено по
какви причини ищецът не е желаел гласност на реалната цена -
наличните срещу него изпълнителни дела, установени като факт с писмени
доказателства, като отношението на ищеца към тези факти е установено от разпита
на св.А..
Установено
е по делото, че праводателката на ищеца е придобила процесния имот за сумата от
9900,00 лева. Установено е по делото, че ищецът е
търсил възможности за реализацията на имота, тъй като е имал спешни нужди,
както той самият признава в исковата молба - не е плащал задълженията по
издръжката, баба му е имала нужда от лекарства, ищецът не е имал доходи.
Изложеното дава основание на съда да формулира извод, че от
фактите по делото не се доказва злоупотреба с правата на упълномощителя,
ответник в производството. Това е така, тъй като същият не е провел
преговори с трети лица, които да рефлектират неблагоприятно в имуществената
сфера на ищеца, а точно обратното - страните са били постигнали съгласие по
всички въпроси относно продажбата на имота, включително и цената -определена по
взаимното съгласие на страните и изцяло получена от продавача, ищец в
производството. В този смисъл - изявлението на ищеца Е.Е. в пълномощно, издадено от ищеца, което е с
нотариална заверка на подписа и съдържанието № 11618, 11619/13.09.2018 година
на нотариус № 221 Георги Г., разпитите на св. У., А. и
Дончев.
Разпоредбата на чл.9 от Закона за задълженията и договорите определя
свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна
преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна
еквивалентност. Следователно облигационното правоотношение
предпоставя и определена самостоятелност за страните в процеса на договаряне.
Следва да се отчете и нормативно закрепеното правило, с което законодателят
допуска,че цената на един недвижим имот по волята на
страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка (императивните правила,
които при продажбата определят, че държавната такса се изплаща въз основа на
данъчната оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея).
За
да е налице недействителност по чл.40 от ЗЗД
договорената от пълномощника цена следва да е до такава степен неравностойна,
че практически да е сведена до липса на престация. В конкретния случай не е налице такава нееквивалентност между
пазарната цена на имота и цената по нотариалния акт, както от обективна страна с оглед
конкретно установените факти за необходимостите на ищеца, но така също и с
оглед придобивната цена на имота.
Съдът счита, че в конкретния казус отклонението
от пазарната стойност (25 000,00 лева) и заплащането на такси по сделката за
имота върху цена, близка до данъчната оценка (9500,00 лева) не налагат извод за
такава неравностойност на престацията, обосноваваща предявения иск с правното
основание на чл.40 от ЗЗД. Налице е ответна парична
престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за такава недопустимост, която да
прави самата сделка нищожна. Този извод се обосновава и с покупната цена
на имота от 9900,00 лева,
за което са представени доказателства по делото.
Следва
да се съобрази и задължителната практика на ВКС,
обективирана в т.1 на ТР № 5/12.12.2016г. на ОСГТК на
ВКС, съгласно която - „не
съществува задължение в пълномощното да бъде посочена изрично продажната цена“.
Т.е. цената и без посочване в пълномощното може
да е уговорена между упълномощителя и пълномощника, какъвто е и настоящия случай, видно от съдържанието на пълномощното от 13.09.2018г.
Вторият
елемент от фактическия състав на недействителността по чл.40 от ЗЗД
- споразумението между представителя и
насрещната страна по сделката за увреждане, е субективен и се свежда до
недобросъвестност на пълномощника и лицето, с което той договаря относно
увреждането на упълномощителя. Тази
недобросъвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания
във всеки отделен случай към момента на сключване на договора (реш. № 117/12.07.20178. по гр.д. № 5654/2015г. на ВКС, IV г.о.).
В настоящото
дело се установи, че
страните упълномощител-упълномощен, продавач-купувач са се споразумели относно всички
съществени елементи на сделката, продажната цена е била заплатена изцяло на
продавача и това е видно от изявлението, направено от него в едностранната
упълномощителна сделка, а именно: „заявявам,
че съм получил същата изцяло при подписването на настоящето пълномощно".
По
делото е установено и по какви причини ищецът не е желаел
гласност на цената - наличните срещу него изпълнителни дела, установени като
факт с писмени доказателства, като отношението на ищеца към тези факти е
установено от разпита на св.А.. Установено е по
делото, че праводателката на ищеца е придобила процесния имот за сумата от 9900,00 лева. Установено е по делото, че ищецът е търсил
възможности за реализацията на имота, тъй като е имал спешни нужди, както той
самият признава в исковата молба - не е плащал задълженията по издръжката, баба
му е имала нужда от лекарства, ищецът не е имал доходи.
От
доказателствата по делото се установява, че продажната
цена е била уговорена и платена още при издаване на пълномощното и декларациите
за прехвърляне на собствеността, т.е. ищецът е действал лично и сам е взел
решенията си относно процесния недвижим имот.
Изложеното дава основание на съда да формулира извод, че по
делото не са установени двата елемента на недействителността по чл.40 от ЗЗД по
отношение на процесната сделка - увреждане
интересите на ищеца и недобросъвестност на ответника - пълномощник, поради
което предявеният иск следва да бъде отхвърлен, като
неоснователен.
Предвид
неоснователността на главните искове, предявени в условията на евентуалност,
следва да бъдат отхвърлени и обективно съедините искове с правно основание чл.124 от ГПК по отношение
ответниците Е.Е.Н. и М.Н.А..
На основание чл.78, ал.3 от ГПК
ищецът Е.Е. следва да заплати на ответниците
направените по делото разноски, които са в общ размер
на 2958,00
лева. Съответно за М.А.Х.
– 2358,00 лева от които 2340,00 лева платено адвокатско възнаграждение и 18,00
лева такса за удостоверение от ЧСИ, а за Е.Е.Н. - 600,00 лева за платено адвокатско
възнаграждение за процесуално представителство по делото.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като недопустим предявеният от Е.Е.Е. с ЕГН:**********,
иск
с правно основание чл.26, ал.1, пр.З от ЗЗД – за
прогласяване нищожността на Договор за покупко-продажба на недвижим имот обективиран в нот.акт №125, том IV,
рег.№12694, дело 602 от 08.10.2018г. на нотариус рег.№221 Георги Г. и вписан в
СВ с вх.рег.№23134 от 09.10.2018г., акт 45, том 32, дело 6567 от 2018г., ДВР
12803 по силата на които М.А.Х., ЕГН ********** в качеството си на пълномощник
на Е.Е.Е. ЕГН ********** е продала на себе си недвижим имот: АПАРАТАМЕНТ
№24/двадесет и четири/ находящ се в гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******",
ул."О." №18 /осемнадесет/ в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап,
във вход „Б" /буква „Б"/, етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна,
кухня и сервизни помещения със застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при граници: север -
терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен и
ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24
/двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м. и
седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба №23, изток-изба от
вх."В", юг-терен, запад - коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно
цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху терена,
който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени
със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК
представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 63427.6.44.5.24/шестдесет
и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и
четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с адрес на имота: гр.Русе,
общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О." №18 /осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/, вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет
и четири/, попадащ в сграда 5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор
63427.6.44/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест,
точка, четиридесет и четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент,
брой нива на обекта - 1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена за сумата от 9 500 лева /девет
хиляди и петстотин лева/ - поради накърняване на
добрите нрави поради липса на еквивалентност на насрещните престации.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от Е.Е.Е.
с ЕГН:********** иск с правно основание чл.40 от ЗЗД - за прогласяване недействителността по
отношение на Е.Е.Е. с ЕГН:********** сключеният въз
основа на пълномощно с удостоверен подпис рег.№11618 и удостоверено съдържание
№11619, том 4, акт 76 от 13.09.2018г. на нотариус
рег.№221 договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт
№125, том IV, рег.№12694, дело 602 от 08.10.2018г. на нотариус рег.№221 Георги Г.
и вписан в СВ с вх.рег.№23134 от 09.10.2018г., акт 45, том 32, дело 6567 от
2018г., ДВР 12803 по силата на които М.А.Х., ЕГН ********** в качеството си на
пълномощник на Е.Е.Е. ЕГН ********** е продала на себе си недвижим имот:
АПАРАТАМЕНТ №24/двадесет и четири/ находя щ се в гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе,
комплекс „******", ул."О." №18 /осемнадесет/ в жилищен блок №303
/****/ - 1/първи/ етап, във вход „Б" /буква „Б"/, етаж 8/осми/
състоящ се от стая, дневна, кухня и сервизни помещения със застроена площ от
58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и шестдесет и осем
кв.дм./ при граници: север - терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен и ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с
прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 /двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м.
и седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба №23,
изток-изба от вх."В", юг-терен, запад – коридор, заедно с прилежащите
1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални части от
общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху
терена, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе,
одобрени със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на
АК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР
63427.6.44.5.24/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка,
шест, точка, четиридесет и четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с
адрес на имота: гр.Русе, общ. Русе, обл.Русе, комплекс
„******", ул."О."№18/осемнадесет/ в жилищен блок №303 /****/,
вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет и четири/, попадащ в сграда
5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор 63427.6.44/шестдесет и три
хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест, точка, четиридесет и
четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, брой нива на обекта -
1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и шестдесет и осем
кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същият етаж -
63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма, заедно с
прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един
хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от Е.Е.Е.
с ЕГН:********** иск с правно основание чл.124 от ГПК
да признае за установено по отношение на Е.Е.Н. ЕГН:**********
и М.Н.А. с ЕГН:**********,
че Е.Е.Е. с ЕГН:**********
е собственик на АПАРАТАМЕНТ №24/двадесет и четири/ находящ се в гр.Русе,
общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О."№18 /осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап, във вход „Б" /буква „Б"/,
етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна, кухня и сервизни помещения със застроена
площ от 58,68кв.м./петдесет и осем кв.м. и шестдесет и
осем кв.дм./ при граници: север - терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен и ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с
прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 /двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м.
и седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба
№23, изток-изба от вх."В", юг-терен, запад - коридор, заедно с
прилежащите 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални
части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на
строеж върху терена, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр.Русе, одобрени със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на
ИД на АК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР
63427.6.44.5.24/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка,
шест, точка, четиридесет и четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с
адрес на имота: гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О."№18/осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/, вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет
и четири/, попадащ в сграда 5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор
63427.6.44/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест,
точка, четиридесет и четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент,
брой нива на обекта - 1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта -63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от Е.Е.Е.
с ЕГН:********** иск с правно основание чл.124 от ГПК
във вр. с чл.179 от ЗЗД да признае за
установено,
че не съществуват в полза на М.А.Х. с ЕГН:**********
ипотечни права върху АПАРАТАМЕНТ №24 /двадесет
и четири/ находящ се в гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******",
ул."О."№18/осемнадесет/ в жилищен блок №303 /****/ - 1/първи/ етап,
във вход „Б" /буква „Б"/, етаж 8/осми/ състоящ се от стая, дневна,
кухня и сервизни помещения със застроена площ от 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при граници: север -
терен, изток-апартамент от вх."В", юг-терен и
ап.23, запад -ап.23 и стълбище, заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24
/двадесет и четири/ с площ 2,72кв.м./два кв.м. и
седемдесет и два кв.дм./, при граници: север - изба №23, изток-изба от
вх."В", юг-терен, запад - коридор, заедно с прилежащите 1,281%/едно
цяло, двеста осемдесет и един хилядни процента/ идеални части от общите части
на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху терена,
който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени
със Заповед №РД-18-91/15.12.2007г. на ИД на АК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 63427.6.44.5.24 /шестдесет и три хиляди четиристотин
двадесет и седем, точка, шест, точка,
четиридесет и четири, точка, пет, точка, двадесет и четири/ с адрес на имота: гр.Русе, общ.Русе, обл.Русе, комплекс „******", ул."О." №18 /осемнадесет/
в жилищен блок №303 /****/, вход 2 /две/, етаж 8/осем/, апартамент №24/двадесет
и четири/, попадащ в сграда 5/пет/, разположен в поземлен имот с идентификатор
63427.6.44/шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем, точка, шест,
точка, четиридесет и четири/, с предназначение на обекта - жилище, апартамент,
брой нива на обекта - 1/едно/, с площ по документ 58,68кв.м./петдесет и осем
кв.м. и шестдесет и осем кв.дм./ при съседни самостоятелни обекти в сграда: на
същият етаж - 63427.6.44.5.23, под обекта - 63427.6.44.5.21, над обекта - няма,
заедно с прилежащо ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №24 и 1,281%/едно цяло, двеста осемдесет и
един хилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, които ипотечни права са
учредени с Молба за вписване на законна ипотека вписана в СВ с вх.рег.№6936 от
20.07.2020г., акт 131, том 1, ДВР 6765. И ПОСТАНОВИ ЗАЛИЧАВАНЕ на вписването на
законната ипотека, обективирана в Молба за вписване на законна ипотека вписана
в СВ с вх.рег.№6936 от 20.07.2020г., акт 131, том 1, ДВР 6765 върху описаният
недвижим имот.
ОСЪЖДА Е.Е.Е. с ЕГН:********** да заплати на М.А.Х. с ЕГН:********** сумата от 2358,00
лева разноски по делото.
ОСЪЖДА Е.Е.Е. с ЕГН:********** да заплати на Е.Е.Н. с ЕГН:********** сумата от 600,00
лева разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/