О П Р Е Д
Е Л Е Н И Е
№…………………. 10.04.2017г. гр. Стара Загора
СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На 10 април 2017 г .
В закрито заседание в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ТАНЯ ИЛКОВА
Секретар:
Прокурор:
като разгледа
докладваното от съдия ТАНЯ ИЛКОВА
гр. дело № 4852 по описа
за 2016 година.
Производството е образувано по предявена
искова молба от М.С.Ч. ***, против К.С.Б. и М.П.Г.,***.
СЪДЪТ, в изпълнение на разпоредбата на чл.
131, ал.1 от ГПК, е изпратил препис от исковата молба с приложенията към нея на
ответниците, като е дал указания на последните във връзка с упражняване на
правата им по ГПК. Ответниците са депозирали, чрез пълномощника си – адв. А.
писмен отговор на исковата молба.
Като взе предвид депозираната искова молба и
постъпилия писмен отговор, съдът счита, че с оглед изясняване на делото от
фактическа страна следва да бъдат приети като доказателства приложените към тях документи, тъй като същите са относими към
спора и са годни доказателствени средства по смисъла на ГПК. Следва да се
произнесе по направените искания.
Съдът
счита, че следва да напъти страните към
доброволно уреждане на спора, включително и чрез използване на процедура
по медиация или други способи. Следва да укаже на страните, че неявяването на
някоя от страните, която е редовно призована, не е пречка за разглеждането на
делото; че при неподаване в срок на писмен отговор, респ. невземане на
становище по отговора, и неявяване в съдебно заседание, без да е направено
искане за разглеждане на делото в отсъствие на страната, насрещната страна може
да поиска постановяване на неприсъствено решение или прекратяване на делото,
както и присъждане на разноските; че с писмена молба могат да заявят желание да
ползват правна помощ при необходимост и право на това.
Водим от горното и на основание чл.140, ал.1
и ал.3 от ГПК, съдът
О П Р
Е Д Е Л И :
ПРИЕМА като доказателства по делото,
представените от ищеца заверени копия на: Предварителен договор за покупко
продажба на имот от 24.09.2015г.;
констативен протокол Акт 88, том
първи, рег. № 14482 от 26.09.2016г.; пълномощно от К.Б. на М.Ч. от 24.09.2016г.
с нот. заверка на подписите на нотариус Д. Недялков, рег. № 181 на НК; нот. акт за право на собственост върху
недвижим имот № 149, том девети, рег. № 16267, дело № 1359 от 2012г. на
нотариус Денчо Недялков, рег. № 181 на НК;
Нот. акт за поправка на нот. акт за право на собственост върху недвижим
имот № 100, том първи, рег. № 1257, дело № 71/2014г. на нотариус Д Недялков,
рег. № 181 на НК; нот. акт за замяна на недвижими имоти № 164, том първи, рег.
№ 2057, дело 124 от 2014г. на нотариус Д. Недялков, рег. № 181 на НК; ;
строително разрешение № 790 от 19,11,1990г.; геодезическо заснемане на складово
таванско помещение; скица на складове и сушилня; удостоверение за данъчна оценка от 21.10.2016гг. писмо от
АГКК; ; скица № 15-551676-10.11.2016г.;
ПРИЕМА като доказателство по делото,
представените от ответниците нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот № 34,
том седми, рег. № 12654 , дело 964/2014г. на нотариус Денчо Недялков, рег. №
181 на НК.
НАЗНАЧАВА съдебно-техническа
експертиза, която да се изпълни от вещото лице Стефан Костадинов,
което след запознаване с материалите по делото и извърши справка и проверка
навсякъде където е необходимо, да
представи осем дни преди съдебно заседание писмено заключение, с копие до
страните, с което да отговори на поставените въпроси в писмения отговор на особения
представител на ответниците.Вещото лице да отговори и на въпроса дали към
момента на подписване на предварителния договор процесният имот, предмет на
сделката, е представлявал самостоятелен обект, съобразно нормативните
изисквания.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за изготвяне на заключението, сумата
от 100 лв., която да се заплати от бюджетните средства на съда.
На основание чл. 190 ГПК, ЗАДЪЛЖАВА ищеца да представи намиращи
се у него документи: оригинал на Предварителен договор за покупко продажба на
процесния недвижим имот от 24.09.2016г., като УКАЗВА на същия, че в случай на неизпълнение указанията на
съда ще бъде приложена разп. на чл. 183 от ГПК.
ДАВА
ВЪЗМОЖНОСТ на ответниците за събиране на гласни доказателства от две лица, при режим
на довеждане, които да бъдат допуснати като свидетели за установяване на
исканите от страната обстоятелства.
СЪОБЩАВА на страните ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД по делото :
Ищецът М.С.Ч., чрез пълномощника си адв. Дж. Е., твърди в
исковата си молба, че на
24.09.2015 г., с ответниците К.С.Б. и М.П.Г. подписали предварителен договор за
покупко-продажба на имот, съгласно който ответниците следвало да променят предназначението от прилежаща
част на самостоятелен обект в сграда и да прехвърлят
на М.С.Ч. или на определено от него лице, собствеността върху техен съсобствен недвижим имот, а именно: северно складово помещение (без
номерация), разположено в най - северната част на таванския етаж: от жилищната
сграда с идентификатор ЗШ 68850.504.5255.1,
изходяща се в гр. Стара Загора с
административен адрес - ул. "Верея" №
3, с предназначение: жилищна сграда - многофамилна, етажи: 3, със застроена
площ на сградата от
Срокът
за подписване на окончателния договор изтекъл на на 24.09.2016 г., като всички условия за
неговото сключване към момента на предявяване на исковата молба били изпълнени от М.С.Ч.. Освен това всички поети
от него задължения и ангажименти по този договор са изпълнени в уговорените за
това срокове. Въпреки това, ответниците К.С.Б. и М.П.Г. не изпълнили задължението си да променят предназначението
от прилежаща част на самостоятелен обект в сграда и да сключат окончателния договор за
покупко-продажба в посочения срок на описания по-горе техен съсобствен недвижим
имот, поради което за ищеца се породил
празен интерес от предявяване на настоящия иск.
С
пълномощно от 24.09.2015 г. ответниците упълномощили
ищеца с правото да извърши изготвяне и одобрение на проект за промяна на
предназначение и обособяване в самостоятелен обект в сградата на описания
по-горе техен съсобствен недвижим имот.
Ищецът
моли, след доказване на твърдяното, съдът да постанови решението. с което да обяви за окончателен
сключеният на 24.09.2015 г. предварителен договор за покупко-продажба на
съсобствен недвижим имот, а именно: северно
складово помещение (без номерация), разположено в най - северната част на
таванския етаж: от жилищната сграда с идентификатор №
68850.504,5255,1, находяща се з гр. Стара Загора с административен адрес - ул.
"Верея: № 3, с предназначение: жилищна сграда -
многофамилна, етажи: 3, със застроена площ на сградата от
Назначеният
на ответниците К.С.Б. и М.П.Г. особен представител - адв. А. – СтАК, в законоопределения срок е депозирал писмен отговор на исковата молба,
като счита иска за допустим, но неоснователен. Оспорва изложените твърдения, на
които се основава претенцията. Оспорва действителността на процесния предварителен договор
за покупко-продажба на имот между ищеца и ответниците, като прави възражение
относно нищожността
на предварителния договор, на основание чл.26, ал.1, предлож.3 - поради накърняване на
добрите нравиь,
както и на основание чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД - невъзможен предмет.
Прави възражение, че процесният
предварителен договор е
унищожаем на основание чл.27 предл.5 от ЗЗД във вр. с чл.ЗЗ от ЗЗД - сключен
при крайна нужда при явно неизгодни условия.
Когато предварителният
договор за сключване на окончателен договор е нищожен, същият не можел да стане действителен като
обикновено ненаименувано съглашение изцяло или отчасти, или за отделни клаузи.
/Тълкувателно решение № 94 от 7.IX. 1970 година, ОСПС на ВС/
Накърняване на добрите нрави
по смисъла на чл.26, ал. 1, пр.З ЗЗД било налице, когато се нарушавал правен принцип. Счита
договора за унищожаем, тъй като поведението на ищеца-купувач съставлявало действие, накърняващо
„добрите нрави", тъй като злепоставял интересите на ответниците-продавачи с цел
извличане на собствена изгода. Налице била недобросъвестност на
приобретателя
по процесната сделка - предварителен договор, тъй като последният поставил в зависимост от своето
поведение изпълнението на задълженията на продавачите-обещатели по договора, а
именно задължението им да извършат процедурите по промяна на предназначението и
обособяването на имота като самостоятелен обект в сграда и да осигурят
необходимите за сделката документи. На 24.09.2015г. бил сключен предварителният договор между страните по
настоящото дело с предвидените в него договорни клаузи и условия по сделката.
На същата дата - 24.09.2015г. било съставено изрично специално пълномощно, с което
продавачите-двамата ответници, упълномощили купувача-ищец да действа от
тяхно име и за тяхна сметка пред посочените в пълномощното множество
институции, физически и юридически лица, като извърша всички изброени в пълномощното
действия включително „като се извърши изготвяне и одобрение на проект за
промяна на предназначение и обособяване в самостоятелен обект в сграда" на
процесния съсобствен недвижим имот. В случая продавачите упълномощили купувача
на процесния имот да изпълни от тяхно име това условие по предварителния
договор, което обстоятелство не било спорно. Напротив, ищецът
признал това обстоятелство като представил пълномощното като писмено
доказателство по делото.
При това положение ищецът бил недобросъвестен, тъй като изпълнението на това
условие по предварителния договор зависело от самия него. Не било налице виновно неизпълнение
от страна на продавачите, които разчитали на добросъвестното поведение на
упълномощеното от тях лице - купувачът. Представителят
злоупотребил с правата си като не ги упражнил или не ги упражнил до степен -
постигане на търсения резултат и така увредил интересите на представляваните от
него лица - продавачи.
Налице било и друго обстоятелство,
обуславящо нищожността на договора на основание накърняване на добрите нрави, а
именно - нееквивалентността на престациите по сключения между страните
предварителен договор от 24.09.2015г. Цената на процесния предварителен договор
за покупко-продажба била необосновано ниска. По делото било установено, че уговорената
продажна цена по предварителния договор е 6000 лв. при
данъчна оценка на прехвърленото имущество от
14426,10 лв. Уговорената продажна цена била 2,4 пъти по-ниска от
признатата от държавата правно-значима оценка на имота, т е. сделката била извършена на цена 2,4 пъти
по-ниска от данъчната оценка на имуществото, която оценка била въведена като законов
критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото
имущество.
Предмет на предварителния
договор бил
съсобствен имот, представляващ северно
складово помещение (без номерация), разположено в най-северната част на
таванския етаж от жилищна сграда с идентификатор № 68850.504.5255.1, находяща
се в гр.Стара Загора с административен адрес - ул "Верея" № 3, с
предназначение: жилищна сграда - многофамилна, брой етажи - 3, със застроена
площ на сградата от 236.00 кв.м.,
с граници на последната съгласно приложената кадастрална схема, със застроена
площ на складовото помещение от 58 кв.м., с граници: от северозапад - калкан,
от югозапад - сушилня и коридор, от югоизток - стълбище и склад № 5 и от
североизток - двор с идентификатор № 68850.504.5255 и сграда с идентификатор
68850.504.5255.2, както и заедно със съответния процент идеални части от общите
части на сграда № 1, съгласно чл.38 от ЗС и съответния процент идеални части
право на строеж върху дворното място, в което била построена сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.5255, което складово
помещение било бивша прилежаща част към продадената масивна сграда - гараж с
идентификатор № 68850.504.5255.2, построена в североизточната част на дворното
място, находящо се в гр.Стара Загора, с административен адрес на ул. Охрид /без посочен административен
номер/, със застроена площ на гаража от 23.00 кв.м., с предназначение: хангар, депо, гараж, на едно
ниво с граници на сградата, съобразно приложената кадастрална схема.
Процесният предварителен
договор бил
нищожен и поради невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му,
имотът -
предмет на сделката не отговарял на установените в действащия устройствен закон изисквания за
самостоятелен обект, поради което с оглед на тези изисквания, не представлявал годен за извършване на
разпоредителни сделки самостоятелен обект.
Когато недвижимата вещ е сграда, самостоятелно може да се придобива
само такава част от нея, която по силата на архитектурен /инвестиционен/
проект, одобрен съгласно действащите строителни правила и норми, е обособена
като самостоятелен имот /жилище, ателие или др. подобни/.
/Решение № 30 от 7.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 401/2011 г., I г. о., ГК /
В настоящия отговор, освен гореизложените
възражения правят
и други срещу основателността на предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД относими към факти,
правоизключващи и възпрепятстващи настъпването на конститутивното вещно-
прехвърлително действие при упражняване на потестативното право по
предварителния договор - предмет на спора.
Предварителният договор за покупко-продажба
на недвижим имот не бил
безусловно сключен, а под условие. Ненастьпването на това условие препятствало вещно-правното му действие
и го правило
правно невъзможен за изпълнение. Ищецът претендирал сключване на окончателен
договор по съдебен ред по отношение на имот, за който законодателството изисквало при прехвърляне да е
обособен като самостоятелен обект в сграда, т.е. в настоящото съдебно
производство се цели постигане на вещно- прехвърлителен ефект при заобикаляне
на закона,
като се избегне админисгративата процедура пред Община Стара Загора, Главен
архитект на Общината, данъчни органи, геодезически фирми и др., съответно да се
избегне издаването на съответните административни актове по отношение на процесния
имот за промяната на статута и предназначението на имота от прилежаща част в
самостоятелен обект в сграда, без която промяна и обособяване не би съществувал
имот - годен да бъде предмет на самостоятелна сделка,
съответно прехвърлянето на такъв имот би било забранено от закона при липса на
задължителен елемент от фактическия състав. В случая по предварителния договор бил налице разширен фактически
състав - граждански отношения с административен характер като ненастъпването на
един само факт изключвал
действието на договора. Чрез предявяването на иск по чл.19, ал.З от ЗЗД ищецът
целял да
постигне забранен от закона резултат по съдебен ред. Основен принцип в правото
е, че никой не може да черпи права от свое недобросъвестно, а в случая и от
незаконно поведение.
Възникването на потестативното право на ищеца
да иска обявяване на предварителния договор за окончателен било поставено в зависимост от
условие - да бъде променено предназначението на имота - предмет на сделката, като същият бъде обособен
като самостоятелен обект в сграда, като условието следвало да се изпълни в срок
от 1 година от подписването на предварителния договор, най-късно до
24.09.2016г. В случая не било спорно обстоятелството, че към момента на сключване на
предварителния договор, имотът - предмет на предварителния договор не е бил
самостоятелен обект в сграда. Не било спорно също и
обстоятелството, че към 24.09.2016г. имотът - предмет на процесния предварителен
договор не бил
променил предназначението си и статуса си и не бил обособен в самостоятелен
обект в сграда. Не било спорно обстоятелството, че липсвал административен акт, който
да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен
обект на собственост. Налице била хипотезата на сложен фактически състав, чийто
гражданскоправен елемент бил
правопораждащ, а негражданскоправният елемент бил предпоставка за проявление
на неговото вещно действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, било необходимо да е изготвен и
одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена
част, който следвало
да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Обособяването
на процесния имот не било реализирано.
Твърди
се още, че купувачът
не бил
изпълнил задълженията си, произтичащи от процесния предварителен договор. Купувачът не се явил в кантората на нотариус
Денчо Недялков на датата, предвидена в предварителния договор, като краен срок за
сключване на окончателния договор, т.е. не се явил на 25.09.2016г. - първия работен ден
след почивния 24.09.2016г., а се явил в удобно за него време -
едва на 26.09.2016г., видно от представения към исковата молба Констативен
протокол Акт № 88,
том I, рег.№ 14482, съставен от нотариуса на 26.09.2016г. Купувачът отишъл, когато знаел, че продавачите няма да
присъстват в нотариалната кантората по същото време, което навеждало на извода, че същият
мълчаливо и виновно отказвал да получи връщане на платената продажна цена от
продавачите,
каквато клауза била уговорена между страните по чл.5.1 от договора. За разлика от
купувача, продавачът К.Б., съпровождан от адвоката Румен Йорданов се явил в нотариалната кантора още
на 25.09.2016г. - първия работен ден след почивния 24.09.2016г., както било уговорено по договора,
което било отразено в същия Констативен протокол и двамата са чакали
купувача М.С.Ч. да се яви до 13.30ч., за да върне продавачът Б. платената по
предварителния договор продажна цена на купувача, както било уговорено по
предварителния договор при положение, че няма самостоятелен обект - годен да
бъде предмет на окончателния договор.
Особеният
представител твърди, че предварителният
договор от 24.09.2015г. бил сключен като обезпечение по друг договор - договор
за заем, сключен в устна форма между него и ищеца М.Ч.. Сумата, която му била
платена по предварителния договор била 2000 лв., а не записаната 6000лв., но 
въпреки това поради крайна
нужда при явно неизгодни условия продавачът Б. подписал заедно с майка си - М.Г.
предварителния договор. Ответникът Б. живеел в едно домакинство с майка си, която е вдовица, и с брат си в същия имот -
предмет на процесния договор като всички те не притежават друго жилище. За дълъг
период от време двамата с брат си работили, но не получавали трудово
възнаграждение от работодателите си, останали без доходи за посрещане на
ежедневните си житейски нужди от храна, лекарства и др. Майка им М.Г. имала отпусната малка пенсия.
Продавачите К.Б. и майката М.П.Г., намиращи се в явна нужда се обвързали от
клаузите на предварителния договор и получили продажна цена при напълно
неизгодни условия по предварителния договор от 24.09.2015г. в размер в пъти под
данъчната и пазарната оценка на имота.
Предявеният
иск е с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД. Искът по чл.
19, ал.3 от ЗЗД е конститутивен, поради което тежестта на доказване пада върху
ищеца. В случая, не е спорно наличието на сключен между страните предварителен
договор. Ответниците оспорват, че ищецът е изпълнил поетите задължения по
предварителния договор, поради което това обстоятелство следва да бъде доказано
от страна на ищеца. Тъй като ответниците претендират прогласяване нищожност и
унищожаемост, на сочените основания, на предваритения договор, то в тяхна
тежест е да докажат възраженията си.
УКАЗВА
на страните по делото за възможността им да уредят взаимоотношенията помежду
си, чрез алтернативни средства за разрешаване на спорове – медиация, както и
чрез постигане на спогодба относно всички имуществени и неимуществени
взаимоотношения.
УКАЗВА
на страните, че неявяването на някоя от страните, която е редовно призована, не
е пречка за разглеждането на делото; че при неподаване в срок на писмен
отговор, респ. невземане на становище по отговора, и неявяване в съдебно
заседание, без да е направено искане за разглеждане на делото в отсъствие на
страната, насрещната страна може да поиска постановяване на неприсъствено
решение или прекратяване на делото, както и присъждане на разноските; че с
писмена молба могат да заявят желание да ползват правна помощ при необходимост
и право на това.
ВНАСЯ делото в открито съдебно
заседание и НАСРОЧВА същото за 29.05.2017г. от 14.00ч., за която дата да се
призоват страните и вещото лице.
Препис от определението да се връчи на
страните.На ищеца да се връчи и препис от писмения отговор на особения
представител на ответниците.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: