Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
17.03.2021 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на седемнадесети февруари две хиляди двадесет и първа
година, в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №7147/2019 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба от Н.Т.Т.,
с която е предявен срещу Г.Н.Н.
иск с правно основание чл.45 ЗЗД за сумата от 29680 лв., представляваща обезщетение от
непозволено увреждане – пропусна приход от наем в размер на 29120 лв. за
периода от 01.06.2014 до 30.09.2018 г., и 560 лв. – осъществена загуба от заплатена
неустойка поради прекратяване на договор за наем от 25.02.2014 г., поради
противоправни действия на ответника, изразяващи се в препятстване на ремонтни
дейности за корекция на водопреносната инсталация, снабдяваща с вода имота на
ищеца и на ответника в периода от 2011 г. до 2018 г. и преустановяване от
ответника на водоподаването към имота на ищеца през 2014 г.
Ищецът твърди, че е собственик на втория
етаж от къща, находяща се в с. Бусманци, ул. „*********, а ответникът и
съпругата му притежават първия етаж и дворното място, върху което е построена
къщата. След придобиването на етажа ищецът решил да извърши ремонтни работи, за
да го отдава под наем. Не успял да открие индивидуална партида на свое име за имота
си, тъй като проверка на „Софийска вода“ АД установила, че водопреносната мрежа
на къщата не отговаря на законовите изисквания за брой водомери. Твърди, че в
дворното място – собственост на ответника, имало изградена водопроводна шахта с
два водомера, като ответникът отказал да предостави достъп, за да се извършат
нужните ремонтни дейности по коригиране на водомерите. На 25.02.2014 г. ищецът сключил
договор за наем с К.Я.С.за втория етаж от къщата, като срокът на договора бил 5
години, а наемната цена – 560 лв. на месец. Няколко дни след като С. се нанесъл,
ответникът спрял подаването на вода до втория етаж на къщата. Опитите на ищеца
да убеди ответника да пусне водата се оказали неуспешни и поради невъзможност
имотът да бъде ползван по предназначение, договорът за наем бил прекратен и ищецът
е заплатил неустойка на наемателя в размер на 560 лв. В началото на октомври
2018 г. ответникът позволил да се направи ремонт на водопроводната система,
като подаването на вода било възстановено на 30.09.2018 г.
Ответникът
оспорва иска. Признава, че ищецът е собственик на втория етаж от къщата, но
оспорва всички останали твърдения от исковата молба. Оспорва К.Я.С.да е влизал
в процесния имот или да го обитавал, твърди, че договорът за наем е фиктивен. Отрича
да е спирал водата към втория етаж от къщата. Твърди, че ищецът винаги е имал
достъп до водопроводната шахта.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
Между
страните не е спорно, а и се установява и от приетите писмени доказателства, че
ответникът е собственик на първия етаж от къща, находяща се в с. Бусманци, ул.
„*********, както и на дворното място, в което е построена, а ищецът притежава втория
етаж от къщата.
Няма спор между
страните, че до 2018 г. водопреносната инсталация на имота не е била съобразена
с изискванията на нормативната уредба и за първия и втория етаж не са
съществували отделни партиди за всеки собственик във водоснабдителното дружество „Софийска вода“ АД. Причина за това е
неправилно поставяне на водомерите – не в съответствие с установените правина в
Наредба № 4 от 14.09.2004 г. за условията и реда за присъединяване на
потребителите и за ползване на водоснабдителните и канализационните системи. Установява
се от приетата по делото техническа експертиза и контролните листа, издадени от
„Софийска вода“ АД, че през 2016 г. и 2018 г. ищецът е подавал заявления в
„Софийска вода“ АД за откриване на индивидуална партида на негово име. Установява
се от Контролен лист № ЕНВ 44490, че на 01.10.2010 г. от „Софийска вода“ АД са
издали предписание да се преработи водомерния възел на процесната къща, така че
да остане само един приходен водомер. Установено е, че къщата разполага с един
общ приходен водомер и още един приходен водомер за втория етаж от къщата. Това
несъответствие на инсталацията с установените правила препятства откриване на
индивидуална партида за имота на ищеца, представляващ втори етаж, до изпълнение
на даденото предписание. Със Заповед № 355 от 05.04.2012 г. кметът на район
„Искър“ на Столична община е наредил собствениците на процесния имот да
осигурят свободен достъп за период от един месец за извършване на предписаните
от „Софийска вода“ АД ремонтни дейности. С Контролен лист от 04.11.2016 г. е
удостоверено, че ответникът отказва да се открие индивидуална партида за имота.
С Контролен лист от 09.05.2018 г. служителите на „Софийска вода“ АД
удостоверяват, че ответникът не осигурява достъп за проверка. От Контролен лист
№ 0243068 се установява, че към 25.10.2018 г. има монтиран един общ водомер за
къщата, т.е. предписанията към този момент не са били изпълнение. От Контролни
листа №0243068/25.10.2018 г. и 0244733/03.01.2019 г. се установява, че дадените
предписания са изпълнени и считано от 03.01.2019 г. ищецът има открита
индивидуална партида на свое има за имота си, представляващ втория етаж от
къщата. Тези факти безпротиворечиво се установяват от приетата по делото
техническа експертиза и писмените доказателства – документи, съставени от
контролните органи на „Софийска вода“ АД. Препятстването от страна на ответника
на изпълнение на дадените указания за преработване на водомерния възел се
признава и от самия ответник - в съдебно заседание от 24.06.2020 г. ответникът
е дал обяснения пред съда, че е знаел за предписанието на „Софийска вода“ АД: „Аз не се съгласих от Софийска вода да му
открият партида, защото младежът ми беше завел няколко дела“. От изложеното
съдът приема, че в период след 2010 г. до 2018 г. ответникът с свои фактически
и юридически действия и бездействия е препятствал преработване на водомерния
възел на къщата за изпълнение на дадените от „Софийска вода“ АД предписание,
което е довело до невъзможност на откриване на индивидуална партида за имота на
ищеца за водоснабдяването му отделно от общото ца останалата част от къщата.
Установява
се от Договор за наем, сключен на 25.02.2014 г. между ищеца като наемодател, и К.Я.С.като
наемател, че ищецът се е задължил да предостави на наемателя С. ползването на
имота си, представляващ апартамент №2 /втори етаж от къща/ (така според
описанието, посочено в договора – чл.1), а наемателят С. се е задължил да плаща
наемана цена в размер на 560 лв. месечно (чл.4). Договорът е сключен за срок от
5 години, считано от 01.03.2014 г. (чл.2). Съгласно т. 3.3 от договора, в
случай че наемателят е възпрепятстван да използва имота по предназначение
поради обстоятелства, които не зависят от него, той може да прекрати договора
едностранно без писмено предизвестие. Съгласно т. 5.6 в случаите на т. 3.3.
наемодателят дължи на наемателя обезщетение в размер на един месечен наем. От
представената квитанция от 25.02.2014 г. (л. 43) ищецът е заплатил на „В.Е.“
ЕООД комисион за договор за наем от 25.02.2014 г. в размер на 280 лв. От
квитанции от 25.02.2014 г. (л.42) се установява, че наемателят С. е заплатил на
ищеца депозит в размер на 560 лв. и наем за м. март в размер на 560 лв.
Наемателят К.
С. е разпитан като свидетел по делото. От показанията му се установява, че се е
запознал с ищеца чрез посредническа агенция през 2014 г., когато е търсил да
наеме имот в околностите на гр. София. Съгласил се е да наеме апартамента,
въпреки че вътре трябвало „да се фиксират разни неща“ – осветителни тела,
контакти, като е планирал сам да извърши довършителните ремонтни работи и ходел
там след работа. Наемателят пренесъл свои вещи в апартамента, ходел да „стяга
неща“, като само веднъж преспал там. В един от дните установил, че в имота няма
вода. Обадил се на ищеца, а на следващия ден ищецът е говорил със свой роднина,
водата била спряна, но проблемът ще бъде решен. Няколко дена след това водата
отново биля спряна. След разговор с ищеца, двамата отишли заедно в имота, за да
покаже ищецът на наемателя къде се намира шахтата, ако се наложи сам да си пуска
водата, тъй като ищецът имал проблеми с роднина. От ищеца разбрал, че водата е
спряна от негов роднина /на ищеца/. Според г-н С. ищецът няколко пъти пускал
водата от водопроводната шахта, но по-късно тя отново била спирана. Последвало
третото спиране на водата. След като извикал отново ищеца, свидетелят
присъствал на спор между ищеца и ответника, като разговорът се водел на висок
тон и ищецът искал ответникът да не му спира водата. След тези събития
свидетелят пуснал предизвестие за прекратяване на договора за наем и получил от
ищеца обратно парите си.
От
показанията на свидетеля Б.И., втори братовчед на ищеца и ответника, се
потвърждава, двамата имат дългогодишните спорове относно имота. Ответникът е
спирал водата от водопроводната шахта с аргумент, че последната се намирала в
негова собственост, както и се опитвал да ограничи достъпа до шахтата чрез
поставяне на ограда. И. лично е виждал наемателя на ищеца в имота.
Показанията
на двамата свидетели на ищците не се опровергават от свидетелите на ответника.
Свидетелката А. Я. посещава имота веднъж на месец или на два месеца.
Свидетелката сочи, че никога не е виждала свидетеля С. в имота. С оглед рядкото
присъствие на свидетелката в имота обаче това не може да опровергае посещенията
на наемателя за срока на действие на договора от 25.02.2014 г. до 11.03.2014 г.
Освен това свидетелката е посещавала съпругата на ответника, която живеела на
първия етаж, не е посещавала втория етаж, нито може да опише състоянието на
втоприе етаж от имота – сочи само, че от съпругата на ответника знае, че
вторият етаж на къщата не е годен за обитаване, защото предстои ремонт.
Свидетелят Н.Н.
– син на ответника и първи братовчед на ищеца, сочи, че през февруари 2014 г. на
вторият етаж се извършвал ремонт и нямало как някой да живее там. Това не
противоречи на показанията на свидетеля С., който също разказа, че е наел имота
в недовършено състояние и сам е започнал довършителните работи. Свидетелят Н.
лично не е виждал имота, а за протичащия ремонт съдел от наличието на
строителни материали и шум от втория етаж.
Съдът
кредитира показанията на свидетелите, като по основаните факти, предмет на
доказване съществени противоречия не се установяват. Следва да се отбележи, че
показанията на свидетелите на ответника имат ниско доказателствено значение –
свидетелката Я. е посещавала имота рядко, лично не е възприела никакви факти от
значение за делото, а за значимите факти (наличие на наемател, протичащи
ремонтни дейности и т.н.) препредава сведения, получени от ответника и
съпругата му, а не лично възприети от нея. Свидетеля Н. също няма лични
впечатления върху състоянието на втория етаж на имота. Твърди, че живее „по
пътищата и у нас“, като обитава първия етаж от къщата. Признава за
конфликта между баща си и братовчед си относно водомерната шахта, като сочи, че
„ищецът искаше с негов приятел да влезе да си прави водомера“, признава,
че ищецът е бил в имота с още един мъж, когото обаче сочи за приятел на ищеца.
Изказва мнение, че поради ремонтните работи вторият етаж не е годен за
обитаване. Съдът приема, че показанията на Н. също не са годни да опровергаят
фактите, на които се позовава ищеца – свидетелят признава за присъствие на друг
мъж в имота, макар да го счита за приятел на ищеца, а негодността на втория
етаж за обитаване представлява мнение на свидетеля, което не се основава на
лични възприятия, тъй не е посещавал втория етаж.
Установява
се от заявление от 11.03.2014 г. (л. 44), че наемателят К.Я.С.уведомява ищеца,
че поради спиране на водата не може да използва наетия имот по предназначение, поради
което прекратява сключения договор без предизвестие. От квитанция от 14.03.2014
г. (л.43) се установява, че ищецът е платил на С. неустойка по договор за наем
в размер на 560 лв.
От
изложеното следва, че ответникът е извършил действия по препятстване на
изпълнение на дадените указания за преработване на водомерния възел на имота,
като неколкократно е препятствал достъпа на служители на „Софийска вода“ АД за
отстраняване на несъответствие на инсталацията с установените в Наредба № 4 от
14.09.2004 г. правила, което е препятствало откриване на индивидуална партида
за имота на ищеца до 2018 г. Установява се още, че трикратно през м. февруари и
м. март 2014 г. ответникът е спрял водоподаването към втория етаж на къщата.
Поведението на ответника е противоправно – не е в съответствие със задълженията
му като съсобственик в етажна собственост да осигурява необходимо съдействие.
Поради това противоправно поведение ищецът не е имал контрол върху
водоподаването и отчитането на ползваната вода в имота си, а в следствие на
преустановяване на водоподаването в имота от ответника, не е имал и достъп до
комунална услуга, която е имал право да получи. В причинна връзка с това е
прекратен от наемател договор за наем, сключен за период от 5 години, което е
наложило ищецът да заплати неустойка в размер на 560 лв. и да пропусне доход от
наеман цена, която за 5-годишен период се равнява на 33600 лв.
По делото бе
доказано, че наемната цена по договора е била заплащана (коментираната вече
разписка) и че държането е било предадено (показания на свидетеля И. и С.). От
тук следва, че изпълнението на договора за наем е започнало правомерно и
съобразно уговореното.
От съвпадащите
показания на И. и С. за спора между ищеца и ответника по повод спирането на
водата се прави категоричен и еднозначен извод, че именно ответникът умишлено е
преустановявал водоподаването към втория етаж, както и преднамерено е ограничавал
достъпа на ищеца и на служители на „Софийска вода“ АД до водопроводната шахта.
Договорът за наем е прекратен поради липсата на вода в имота, съответно
невъзможността той да бъде ползван по предназначение. В резултат на действията
на ответника са настъпили вреди, изразяващи се неполучаване на наемна цена до
края на срока на договора, както и в заплащането на неустойка за прекратяването
на договора.
С
Тълкувателно решение № 3 от 2012 г. на ОСГТК, ВСК приема, че пропуснатата полза
е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение. „Установяването
на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието, в което
имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно
задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението.
Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това
предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно
увеличаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за
закономерно настъпване на увеличаването. … Поради това и при липса на изрично
установена в закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се
предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при
точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде
увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване –
да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването
му за сметка на длъжника.“ Критериите, по които съдът следва да прецени
дали пропуснатата полза е реална, а не хипотетична вреда и настъпването й е
сигурно, са разгледани и в последваща практика по чл.290 ГПК: Според Решение №
282 от 27.10.2015 г. по гр. д. № 1506/2015 г. на ВКС, IV г.о възможност за увеличаване на имуществото е
налице, когато на база доказани обективни факти и при обичайното развитие на
нещата, отчитайки особеностите на конкретния случай, може да се направи
достатъчно обоснован извод, че в патримониума на ищеца действително е могла да
настъпи положителна промяна. Според Решение № 66 от 14.06.2011 г по гр. д. №
1725/2009 г на ВКС, IV г.о.
пропусната полза е както печалбата, която увреденият е можел да получи от
изпълнението на договор, осуетен от противоправното поведение на делинквента
/действие или бездействие/, така и всяка друга имуществена облага, която със
сигурност пострадалият би реализирал, ако вредоносното действие не би
настъпило.
В конкретния
случай невъзможността да се получи наемна цена е пряко следствие от поведението
на ответника, което е станало причина за прекратяване на договора за наем. Договорът
е бил сключен за 5 години, с начална дата на изпълнението – 01.03.2014 г., като
при нормални обстоятелства за ищеца е съществувала възможност да получи всички
наемни вноски до края на наемния период.
От
изложеното съдът приема, че в полза на ищеца е възникнало вземане за
обезщетение за вреди от деликт, представляващи осъществена загуба – платена от
ищеца неустойка при прекратяване на договор за наем и пропусната полза – наемната
цена, която ищецът е можел да получи от изпълнението на договора за наем за
срок от 5 години, която с оглед диспозитивното начало следва да присъди за
претендирания период (01.06.2014 – 30.09.2018 г.) в размер на 29120 лв. (52
месеца (01.06.2014 г. – 30.09.2018 г.) по 560 лв. месечен наем).
Предявените
искове са основателни и следва да бъдат уважени в пълния предявен размер.
По
разноските:
На ищеца следва да се присъдят направените разноски за
държавна такса в размер на 1187 лв., депозит за вещо лице в размер на 150 лв. и
адвокатско възнаграждение в размер на 1800 лв. Неоснователно е направеното от
ответника възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца.
Минималният размер на възнаграждението, определено по чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредбата
за минималните адвокатски възнаграждения, е в размер на 1420,40 лв. Според чл.
7, ал. 9 от Наредбата за защита по дело с повече от две заседания за всяко
следващо заседание се заплаща по 100 лв. По настоящото дело са проведени четири
заседания, тоест възнаграждението следва да се определи в окончателен размер от
1620,40 лв. Уговореното възнаграждение от 1800 лв. не е прекомерно, съотнесено
към минималния размер съобразно Наредба №1/2004 г. и фактическата и правна
сложност на делото.
Ето защо на ищеца следва да се присъдят разноски в
размер на 3137 лв.
Поради което
Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Г.Н.Н.,
ЕГН **********, да заплати на Н.Т.Т.,
ЕГН **********, както следва:
на основание чл. 45 ЗЗД, сумата от 29680 лв., представляваща обезщетение от непозволено увреждане –
пропусна приход от наем в размер на 29120 лв. за периода от 01.06.2014 до
30.09.2018 г., и 560 лв. – осъществена загуба от заплатена неустойка поради
прекратяване на договор за наем от 25.02.2014 г., поради противоправни действия
на ответника, изразяващи се в препятстване на ремонтни дейности за корекция на
водопреносната инсталация, снабдяваща с вода имота на ищеца и в периода от 2011
г. до 2018 г. и преустановяване от ответника на водоподаването към имота на
ищеца през 2014 г., ведно със законната лихва от 31.05.2019 г. до окончателното изплащане.
на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата от 3137 лв., представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: